物業(yè)公司管理概論試題庫

物業(yè)治理概論試題庫

第一章物業(yè)的治理概述

一、填充題：

1.“物業(yè)”通常用來指稱各類房屋建筑及其（附屬設(shè)備設(shè)施），有的還包括周邊場地、庭院等。

2.物業(yè)治理是一個(gè)非常寬泛的概念，除了（住宅、寫字樓、商場）等主要物業(yè)類型的治理之

外，它還滲透到工業(yè)廠房、貨柜碼頭、隧道、橋梁、地鐵、輕軌、各類文化、體育、藝術(shù)場館，如

美術(shù)館、博物館、展覽館、科技館、影劇院、以及醫(yī)院、學(xué)校、教堂、科研院所、甚至墓園、賭場

等差不多所有物業(yè)類型之中。

3.一樣認(rèn)為，物業(yè)治理起源于（19）世紀(jì)（60）年代的英國，迄今已有（140）多年的歷史。

4.物業(yè)治理在英國濫觴伊始，就很快取得很大成功。此后又連續(xù)推

廣至（歐洲大陸、北美）等發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，以及英聯(lián)邦范疇內(nèi)的一些經(jīng)

濟(jì)較發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)。

5.現(xiàn)代意義上的專業(yè)化物業(yè)治理，大體形成于（19）世紀(jì)末期的（美國）。

4.物業(yè)治理的基本任務(wù)是為物業(yè)用戶提供物業(yè)所轄區(qū)域內(nèi)的（公共服務(wù)），以及代表（物業(yè)

用戶）

與社會(huì)公用事業(yè)機(jī)構(gòu)等保持業(yè)務(wù)聯(lián)系，及時(shí)處理與物業(yè)有關(guān)的對(duì)外聯(lián)系事務(wù)。

5.物業(yè)治理法律關(guān)系是指人們?cè)谖飿I(yè)治理行為中發(fā)生的各種關(guān)系，如政府各有關(guān)部門對(duì)物業(yè)

治理企業(yè)的（監(jiān)督指導(dǎo)）關(guān)系，業(yè)主與物業(yè)治理企業(yè)之間的（治理事務(wù)托付）關(guān)系，業(yè)主委員會(huì)成

員與全體業(yè)主之間的（選舉與被選舉關(guān)系），等等。

6.物業(yè)治理法律關(guān)系的（主體）是指參加物業(yè)治理法律關(guān)系，享受權(quán)益和承擔(dān)義務(wù)的個(gè)人和

組織。

7.物業(yè)治理法律關(guān)系的（客體）是指物業(yè)治理法律關(guān)系主體的權(quán)益義務(wù)共同指向的對(duì)象，即

各類物業(yè)及其附屬設(shè)備、設(shè)施，以及物業(yè)治理服務(wù)的實(shí)施行為，政府有關(guān)部門的監(jiān)管行為等。

8.物業(yè)治理法律關(guān)系的內(nèi)容，是指物業(yè)治理主體之間依據(jù)（法律和合

同）享有的權(quán)益和承擔(dān)的義務(wù)。

二、判定題：

在下列各題中，你認(rèn)為對(duì)的在題號(hào)右側(cè)括號(hào)中打J（或T）,錯(cuò)的打X（或F）。

1.世界上第一個(gè)物業(yè)治理的行業(yè)組織是成立于1908年的“芝加哥建筑物治理人員組織”

（ChicagoBuildingManagersOrganization.簡稱CBMO）。（T）

2.第一個(gè)全美業(yè)主組織是“建筑物業(yè)主組織"（BuildingOwnersOrganization,簡稱BOO）。

（T）

3.“建筑物業(yè)主與治理人員協(xié)會(huì)"（BuildingOwnersandManagersAssociation,簡稱BOMA）。

是美國的一個(gè)地方性和區(qū)域性組織的全國聯(lián)盟。代表業(yè)主、房東在物業(yè)治理關(guān)系中的利益。（T）

4.香港的專業(yè)化物業(yè)治理模式源自美國，并根據(jù)香港本地的實(shí)際情形有所發(fā)展。（F）

5.1866年，香港的物業(yè)治理業(yè)內(nèi)人士發(fā)起成立了英國皇家物業(yè)經(jīng)理學(xué)會(huì)香港分會(huì)，在香港大

力推廣物業(yè)治理制度，并取得可喜成績。（F）

6.我國大陸的物業(yè)治理起步較晚，其最早的發(fā)源地是20世紀(jì)80年代初期的深圳。（T）

7.上海第一家專業(yè)物業(yè)治理企業(yè)產(chǎn)生于1991年，治理著上海古北新區(qū)的高檔居住物業(yè)樓盤。（T）

8.2003年9月，國務(wù)院頒布的《物業(yè)治理?xiàng)l例》付諸實(shí)施。（T）

9.物業(yè)治理法律關(guān)系是以確定的權(quán)益和義務(wù)為內(nèi)容的社會(huì)關(guān)系，它只對(duì)法律關(guān)系各方，包括

業(yè)主、承租人、物業(yè)治理企業(yè)、政府有關(guān)各部門之間產(chǎn)生法律約束力。（T）

10.物業(yè)治理法律關(guān)系所確定的權(quán)益和義務(wù)是通過“業(yè)主公約”、”物業(yè)治理服務(wù)合同”以及國

家和政府部門的有關(guān)法律、法規(guī)來加以體現(xiàn)的，有關(guān)各方一旦違反，將承擔(dān)法律責(zé)任。（T）

11.物業(yè)治理法律關(guān)系由主體、客體、內(nèi)容三個(gè)基本要素構(gòu)成。（T）

12.物業(yè)治理法律關(guān)系的客體通常包括物業(yè)治理企業(yè)，業(yè)主、租戶和其他物業(yè)使用人，業(yè)主大

會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，政府主管部門等。（F）

13.物業(yè)治理法律關(guān)系是靠主體權(quán)益的行使和義務(wù)的履行來實(shí)現(xiàn)的。

（T）

14.物業(yè)治理以提供物業(yè)用戶私用部位設(shè)備設(shè)施的保護(hù)修理，以及其他私人領(lǐng)域的服務(wù)為基本

任務(wù)，兼顧物業(yè)公共區(qū)域、公共部位、共用設(shè)備設(shè)施的保護(hù)等服務(wù)。（F）

15.物業(yè)治理行業(yè)發(fā)展至今，仍舊很不平穩(wěn)。其主要原因在于各個(gè)國家、地區(qū)、城市之間社會(huì)

經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平穩(wěn)，如人均國民收入、城市化水平、人口集中程度、居住公共區(qū)域形成的水平不平穩(wěn)。

（T）

16.物業(yè)治理服務(wù)范疇的涵蓋面日益寬廣。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國際化大都市，該行業(yè)幾乎己滲透到所

有物業(yè)門類（包括自成治理體系的賓館、軍事要塞等）。（F）

17.時(shí)至今日，物業(yè)治理服務(wù)的形式已日益豐富多彩。一些全球性物業(yè)治理大企業(yè)，已能為各

類物業(yè)用戶提供各種形式的代辦服務(wù)、產(chǎn)業(yè)治理服務(wù)、行政及后勤保證服務(wù)等深受他們歡迎的服務(wù),

并已形成成熟的服務(wù)理念與服務(wù)模式。（T）

三、單選題：

以下各題中只有1個(gè)答案是正確的，將你認(rèn)為正確的答案代碼（A、B、C、D）填入下

表中題號(hào)右側(cè)的空格內(nèi)。

1.2.3.1.5.

6.7.8.9.10.

1.政府主管部門必須履行以下義務(wù)：

A依法提請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)

B按照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定進(jìn)行行政作為

C遵守業(yè)主公約

D監(jiān)督、指導(dǎo)物業(yè)治理企業(yè)開展業(yè)務(wù)活動(dòng)

四、多選題:

以下各題中至少有2個(gè)或2個(gè)以上正確答案，將你認(rèn)為正確的答案代碼（A、B、C、D）

填入下表中題號(hào)右側(cè)的空格內(nèi)。

1.2.3.4.5.

6.7.8.9.10.

1.業(yè)主享有以下權(quán)益:

A依法提請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)B選聘物業(yè)治理企

業(yè)

C使用物業(yè)公共區(qū)域、公共配套設(shè)備設(shè)施D按時(shí)足額繳納物

業(yè)治理費(fèi)用

2.主必須履行以下義務(wù)：

A遵守業(yè)主公約B遵守物業(yè)治理企業(yè)制定的治理制

度

C按時(shí)足額繳納物業(yè)治理費(fèi)用D要求物業(yè)治理企業(yè)提供托付服務(wù)

合同約定的服務(wù)

3.物業(yè)治理企業(yè)必須履行以下義務(wù)：

A為業(yè)主提供物業(yè)治理服務(wù)托付合同規(guī)定的服務(wù)

B為租戶提供物業(yè)治理服務(wù)托付合同規(guī)定的服務(wù)

C為其他物業(yè)使用人提供物業(yè)治理服務(wù)托付合同規(guī)定的服務(wù)

D按合同規(guī)定獲得物業(yè)治理酬金或利潤

4.業(yè)主委員會(huì)依法享有以下權(quán)益：

A在業(yè)主的授權(quán)下對(duì)物業(yè)治理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)督

B在業(yè)主的授權(quán)下對(duì)物業(yè)治理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督

C主動(dòng)接受政府有關(guān)部門指導(dǎo)

D積極配合物業(yè)治理企業(yè)開展工作

5.業(yè)主委員會(huì)必須履行以下義務(wù)：

在業(yè)主的授權(quán)下對(duì)物業(yè)治理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督

主動(dòng)接受政府有關(guān)部門指導(dǎo)

積極配合物業(yè)治理企業(yè)開展工作

和諧業(yè)主、租戶及其他物業(yè)使用人與物業(yè)治理企業(yè)之間關(guān)系

6.政府主管部門依法享有以下權(quán)益：

A制定相關(guān)行政規(guī)章，規(guī)范物業(yè)治理市場行為

B監(jiān)督、指導(dǎo)物業(yè)治理企業(yè)開展業(yè)務(wù)活動(dòng)

C處罰物業(yè)治理企業(yè)和業(yè)主違規(guī)行為

D積極配合物業(yè)治理企業(yè)開展工作

五、問答題：

1.為什么說物業(yè)治理行業(yè)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物？

物業(yè)治理作為房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)衍生行業(yè)，相當(dāng)于房地產(chǎn)開發(fā)的售后服務(wù)環(huán)節(jié)。

房地產(chǎn)產(chǎn)品作為價(jià)值昂貴、極其耐用的財(cái)產(chǎn)，在整個(gè)社會(huì)財(cái)富中占據(jù)了十分可觀的比例。其使

用年限少則數(shù)十年，多則數(shù)百年，其治理保護(hù)服務(wù)的市場非常之大。

但人的消費(fèi)需求，特別是服務(wù)性的消費(fèi)需求需要一定的經(jīng)濟(jì)支付能力來支撐。只有當(dāng)人們衣

食住行的基本需求得到基本滿足之后，仍有余外消費(fèi)能力，才有可能在已有房屋居住以后，還期望

享受到更好的相關(guān)服務(wù)。

因此，物業(yè)治理行業(yè)總是先在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)的大城市中得到推廣，然后才會(huì)逐步影

響到經(jīng)濟(jì)比較落后的國家和地區(qū)。

2.為什么說物業(yè)治理行業(yè)是人口集中化、居住立體化的產(chǎn)物？

相伴著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而來的人口城市化、集中化和居住立體化，使得人們的居住形式發(fā)生了很大變

化。為了節(jié)省有限的土地資源，提高土地利用率，在城市人口高度密集的情形下，人們只能為節(jié)省

土地資源而向高空發(fā)展，建造越來越高的公寓、大廈甚至摩天大樓。于是就產(chǎn)生了建筑公共區(qū)域、

公共部位和共用設(shè)備設(shè)施，這些公共區(qū)域、公共部位、共用設(shè)備設(shè)施無疑都需要有獨(dú)立的專業(yè)機(jī)構(gòu)

來進(jìn)行保護(hù)治理，否則就會(huì)因?yàn)闊o人過問而導(dǎo)致?lián)p壞而無法正常使用。因此，在人們的居住形式因

上述原因而發(fā)生這些變化時(shí)，物業(yè)治理臼然也就應(yīng)運(yùn)而生了。

六、簡答題：

1.簡述我國物業(yè)治理的基本現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢

1.基本現(xiàn)狀

(1)起步雖然較晚，但發(fā)展很快，特別是在經(jīng)濟(jì)增長迅速的一些

大中型城市和特大型城市中更是如此。

(2)成為提高人們生活質(zhì)量，吸納轉(zhuǎn)崗勞動(dòng)力的主要行業(yè)之一

(3)地區(qū)之間，企業(yè)之間發(fā)展水平參差不齊

2.發(fā)展趨勢

(1)承擔(dān)部分社區(qū)治理和社會(huì)治理功能

(2)服務(wù)內(nèi)容日益深化

(3)治理的物業(yè)門類日益增多，并滲透到幾乎所有物業(yè)領(lǐng)域之中

第二章不同使用目的物業(yè)的治理內(nèi)容和特點(diǎn)要求

一、填充題：

1.收益性物業(yè)的經(jīng)營治理預(yù)算主要分為(收入)和(支出)兩大部分。

2.收益性物業(yè)的收入主要來自（出租單元的租金），此外還有一些其他的（輔助收入），如停

車費(fèi)、保管費(fèi)、洗衣費(fèi)等。

3.收益性物業(yè)租金收入的數(shù)量與物業(yè)的（可租面積）、（租金價(jià)位）、（出租率）以及（租金的

收繳率）密切相關(guān)。

收益性物業(yè)是指業(yè)主通過收取長期、穩(wěn)固的（租金收入）以回收投資并獲取收益的物業(yè)。

4.收益性物業(yè)治理是指以（使用空間）的租賃為中心而開展的，確保使物業(yè)始終處于最佳運(yùn)

作狀態(tài)的一系列工作。

5.收益型物業(yè)治理是一種（經(jīng)營性）治理。

6.收益型物業(yè)治理的一切經(jīng)營治理活動(dòng)，都必須緊緊環(huán)繞如何實(shí)現(xiàn)（物業(yè)空間的出租）并為

業(yè)主獲取相應(yīng)收益這一核心來展開的。

7.收益性物業(yè)的經(jīng)營性治理主要包括（市場營銷）和（租賃治理）這兩方面的工作。

二、判定題：

在下列各題中，你認(rèn)為對(duì)的在題號(hào)右側(cè)括號(hào)中打J（或T）,錯(cuò)的打X（或F）。

1.消費(fèi)型物業(yè)大體是指用于業(yè)主自己使用、消費(fèi)的物業(yè)。（T）

2.消費(fèi)型物業(yè)一樣以提供物業(yè)公共區(qū)域和共用部位的治理服務(wù)為主，適當(dāng)兼提供一些私用部

位所需的特約服務(wù)。（T）

3.收益性物業(yè)的可租面積在無擴(kuò)展或挖潛計(jì)劃的情形下是一個(gè)靜態(tài)的指標(biāo)。（T）

4.收益性物業(yè)的租金的收繳率并不主要取決與治理者的努力以及租戶的配合程度。（F）

5.收益性物業(yè)的租金價(jià)位和出租率一樣不會(huì)因經(jīng)濟(jì)形勢和房產(chǎn)租賃市場的興衰而起伏不定。

(F)

6.出租房源的需求量或新增供應(yīng)量的變化都會(huì)對(duì)原有物業(yè)的出租率產(chǎn)生直接影響。（T）

7.收益性物業(yè)治理與非收益性物業(yè)治理的主要區(qū)別在于是否具有經(jīng)營性。（T）

8.公益型物業(yè)是指為了社會(huì)公眾需要、向公眾提供服務(wù)、供社會(huì)公眾共同使用而建造的物業(yè)。

（T）

9.公益型物業(yè)一樣沒有共用部位與用戶私用部位之分。（T）

10.公益型物業(yè)一樣沒有前臺(tái)區(qū)域和后臺(tái)區(qū)域之分。（F）

11.公益型物業(yè)治理服務(wù)的范疇幾乎涉及整個(gè)物業(yè)的全部區(qū)域和所有設(shè)備。（T）

12.公益型物業(yè)的治理者除了提供常規(guī)設(shè)備的運(yùn)行治理服務(wù)之外，還要提供專業(yè)設(shè)備的運(yùn)行治

理服務(wù)。（F）

13.公益型物業(yè)一樣不成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)這樣的業(yè)主自治機(jī)構(gòu)。（T）

14.公益型物業(yè)的治理工作量峰谷通常都不明顯。（F）

15.公益型物業(yè)所接待的客流大多為一次性的流動(dòng)人群。（T）

16.公益型物業(yè)具有社會(huì)窗口形象的作用，容易發(fā)生新聞焦點(diǎn)事件。（T）

三、單選題：

以下各題中只有1個(gè)答案是正確的，將你認(rèn)為正確的答案代碼（A、B、C、D）填入下

表中題號(hào)右側(cè)的空格內(nèi)。

1.2.3.4.5.

6.7.S.9.10.

(A)消費(fèi)型物業(yè)的治理一樣需提供公共服務(wù)和私人事務(wù)的延伸服務(wù)。

(B)消費(fèi)型物業(yè)的治理一樣不需提供公共服務(wù)和私人事務(wù)的延伸服務(wù)。

(C)消費(fèi)型物業(yè)的治理一樣以提供公共服務(wù)為主，而基本無需提供私人事務(wù)的延伸服務(wù)。

(D)消費(fèi)型物業(yè)的治理一樣以提供私人事務(wù)的延伸服務(wù)為主，而基本無需提供公共服務(wù)。

四、多選題:

以下各題中至少有2個(gè)或2個(gè)以上正確答案，將你認(rèn)為正確的答案代碼(A、B、C、D)

填入下表中題號(hào)右側(cè)的空格內(nèi)。

1.2.3.4.5.

6.7.8.9.10.

1.物業(yè)公共區(qū)域、共用部位的治理服務(wù)，一樣包括但不限于以下內(nèi)容

(A)公共設(shè)備的操作、修理、保養(yǎng)(B)物業(yè)用戶上門零修服務(wù)

(C)公共秩序保護(hù)(D)處理公共關(guān)系

2.物業(yè)安全工作包括：

(A)保安工作(B)開荒清潔

(C)停車治理(D)裝修治理

3.物業(yè)清潔工作包括：

(A)新落成物業(yè)的墾荒性清潔(B)物業(yè)的日常保潔工作

(C)定期的徹底清潔(D)裝修治理

4.收益性物業(yè)的日常運(yùn)作主要包括:

(A)營運(yùn)治理

(B)修理服務(wù)

(C)租賃治理

(D)市場營銷

5.收益型物業(yè)的經(jīng)營性治理包含了以下主要職能：

(A)收益型物業(yè)的經(jīng)營性治理

(B)收益性物業(yè)的日常運(yùn)作

(C)收益性物業(yè)的財(cái)務(wù)控制

(D)收益性物業(yè)的綠化服務(wù)

6.收益性物業(yè)的市場營銷的最基本要求是：

(A)根據(jù)市場條件為每一個(gè)出租單元確定合理的租賃價(jià)格

(B)應(yīng)用最有效的廣告促銷等手段出租物業(yè)

(C)認(rèn)真做好財(cái)務(wù)控制

(D)認(rèn)真做好綠化服務(wù)

7.收益性物業(yè)的治理者的基本職能是：

(A)為業(yè)主治理物業(yè)(B)為業(yè)主創(chuàng)造來自物業(yè)的收入

(C)使物業(yè)保值增值(D)為業(yè)主創(chuàng)造來自物業(yè)以外的收入

8.從廣義上講，收益性物業(yè)的專業(yè)化治理包括以下形式：

(A)托付專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行顧問治理(B)托付專業(yè)機(jī)構(gòu)主持治理工作

(C)按照專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來治理物業(yè)(D)業(yè)主自行治理物業(yè)

五、問答題：

1.物業(yè)為什么通常具有保值、增值功能？

由于作為物業(yè)之根本的土地的稀缺性和不可再生性，物業(yè)也就具有了

難以替代性和十分明顯的保值、增值功能。

物業(yè)的保值、增值功能，從長遠(yuǎn)看，會(huì)尤為明顯。這是因?yàn)?，從某種意義上講，土地資源基本

上是一個(gè)恒定的常量。與經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展、人口的急劇膨脹、人均居住用房、辦公用房、商業(yè)用房、

生產(chǎn)用房需求的增長、人均GDP增長而導(dǎo)致的房屋投資、消費(fèi)能力增長的速度相比，滄海桑田的

變化畢竟太過遙遠(yuǎn)，且不論這種變化的方向還有可能是與我們對(duì)土地的需求背道而馳的；而人工填

海造地畢竟要受到財(cái)力和自然條件等各方面因素的限制，相對(duì)于自然形成的土地資源而言，前者在

量上完全可以忽略不計(jì)。

2.怎樣制定收益性物業(yè)的出租計(jì)劃表？

1.通常采取的做法是先調(diào)查本地區(qū)同類或相似可比物業(yè)的租金水平，分析本地區(qū)同類和近似

物業(yè)的總體供求情形，通過與區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)的情形分析，比較租約價(jià)值，對(duì)包括面積、地點(diǎn)、設(shè)

施設(shè)備和出租結(jié)構(gòu)等在內(nèi)的有關(guān)信息進(jìn)行租賃分析，這樣房屋相對(duì)市場價(jià)格就可以大致確定，然后

就可以在此基礎(chǔ)上對(duì)每一類物業(yè)作適當(dāng)?shù)亩ㄎ弧Ｈ绻鞣N房型的單元需求不均，人們對(duì)某一房型的

單元比對(duì)其他房型的單元需求量大，物業(yè)經(jīng)理就必須相應(yīng)地調(diào)整基本租金表，提高人們較多關(guān)注的

單元的基本租金，降低需求量少的單元的租金。

2.物業(yè)經(jīng)理要評(píng)估所管物業(yè)的盈利能力。由于出租收入與租金價(jià)位及出租率密切相關(guān)，因此

物業(yè)經(jīng)理一定要及時(shí)、詳細(xì)了解相似樓宇的租金水平，并親自感受出租物業(yè)是否感覺舒服，價(jià)格合

理；同時(shí)對(duì)物業(yè)周邊地區(qū)家庭結(jié)構(gòu)變化、人口流動(dòng)情形、潛在租客的收入水平、收入中用于租房開

支的比例等情形也要及時(shí)了解清楚，并在此基礎(chǔ)上結(jié)合物業(yè)所在地區(qū)的出租率水平，就可以較為準(zhǔn)

確地估算出所治理的公寓的靜態(tài)投資回報(bào)能力。

3.收益型物業(yè)的經(jīng)營性治理特點(diǎn)體現(xiàn)在哪些方面？

收益性物業(yè)的治理也可以稱為“經(jīng)營性物業(yè)治理”或“營利性物業(yè)治理”。顧名思義，這種治

理活動(dòng)的基本特點(diǎn)是“經(jīng)營性”或“營利性”。所謂“經(jīng)營性”或“營利性”可以從3個(gè)方面來懂

得：

1.收益性物業(yè)必須通過出租經(jīng)營才能產(chǎn)生收益；

2.收益性物業(yè)的治理機(jī)構(gòu)本身是經(jīng)營性機(jī)構(gòu)，必須通過經(jīng)營性的治理活動(dòng)來獲取治理酬勞；

3.這項(xiàng)經(jīng)營性治理活動(dòng)的酬勞應(yīng)與物業(yè)的經(jīng)營收益相聯(lián)系。

六、簡答題：

1.簡述專業(yè)化治理對(duì)收益性物業(yè)的重要性

1.收益性物業(yè)治理的專業(yè)化為物業(yè)投資者提供了極大的方便，良好的

物業(yè)治理可以最大限度降低出租空間閑置率和物業(yè)運(yùn)作費(fèi)用，保證物業(yè)投

資者獲得較高的收益和投資酬勞，保持正常的物業(yè)保護(hù)保養(yǎng)，向承租人提

供良好的服務(wù)。

2.專業(yè)化治理有利于提高整個(gè)社會(huì)的收益性物業(yè)治理水平，使物業(yè)治

理形成一門特別的職業(yè)和專門的代理機(jī)構(gòu)。治理公司和治理專家必須不斷

致力于提高自身的治理業(yè)務(wù)水平，否則他們將面臨著業(yè)主托付治理目標(biāo)和

同行競爭兩方面的壓力。

3.專業(yè)化治理有助于形成治理的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。它可以最大限度地發(fā)揮現(xiàn)

有工作人員和設(shè)備的生產(chǎn)潛力，為多項(xiàng)物業(yè)業(yè)主治理物業(yè)，從而達(dá)到治理

的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。這樣既有利于物業(yè)業(yè)主，又利于物業(yè)的承租人，因?yàn)槌杀镜?/p>

降低為業(yè)主帶來更高的收益率，同時(shí)也為降低租金創(chuàng)造了條件。

4.專業(yè)化治理有利形成物業(yè)治理的理論研究領(lǐng)域，形成物業(yè)治理學(xué)

科，形成物業(yè)治理行業(yè)協(xié)會(huì)。

第三章不同高度物業(yè)的治理內(nèi)容和特點(diǎn)要求

一、填充題：

1.物業(yè)從高度的角度進(jìn)行劃分，通?？梢苑譃椋ㄆ椒课飿I(yè)）、（低層物業(yè)）、（多層物業(yè)）、（高

層物業(yè)），以及（超高層物業(yè)）。

2.平房物業(yè)是（只有1層的建筑）、低層物業(yè)是（2—3層的建筑）、多層物業(yè)是（4層至高24

米以下（不含24米）的建筑）、高層物業(yè)是（高24米至100米以下（不含100米）的建筑），超高

層物業(yè)是（高1（）0米及100米以上（含100米）的建筑）。

3.高層物業(yè)除結(jié)構(gòu)一樣與多層物業(yè)不同之外，通常還會(huì)比多層物業(yè)多出（電梯設(shè)施），容積率

通常也更（高）。遇有緊急情形時(shí)，人員疏散更加（困難）。

4.高層物業(yè)的消防通道平時(shí)不能（堵塞），不能堆放（雜物）；通往（屋頂露臺(tái)）的門平時(shí)不

能上鎖。

5.高層物業(yè)在治理上除了要做一些與多層物業(yè)相似的工作外，還要加強(qiáng)電梯的（定期保養(yǎng)和保

護(hù)）。

6.高層物業(yè)的供水一樣先由（市政水網(wǎng)）將水引入大廈的（地下水箱），再用水泵將水輸送到

大廈的（屋頂水箱），然后利用（屋頂水箱）與用戶終端之間的落差進(jìn)行供水。

二、判定題：

在下列各題中，你認(rèn)為對(duì)的在題號(hào)右側(cè)括號(hào)中打J（或T）,錯(cuò)的打X（或F）。

1.“小高層”這一概念，主要是在居住物業(yè)范疇內(nèi)流行，公共建筑中鮮有此類說法。（T）

2.多層物業(yè)的設(shè)備一樣較為復(fù)雜，因此在設(shè)備修理治理方面的工作很多。

（F）

3.不少多層物業(yè)中都采用屋頂水箱供給四樓以上用戶用水的供水方式。（T）

4.多層物業(yè)大多采用鋼混結(jié)構(gòu)，其承重墻體一樣采用鋼筋水泥澆注。（F）

5.小高層物業(yè)沒有規(guī)范的精確標(biāo)準(zhǔn)，而只是一種約定俗成的通俗叫法。（T）

6.高層物業(yè)的地基一樣需要打樁，并采取鋼混結(jié)構(gòu)或全鋼結(jié)構(gòu)建造。（T）

7.高層物業(yè)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，電梯一樣不能使用。（T）

8.即使在電梯較多的物業(yè)區(qū)域里，也沒必要要求修理商派專人到現(xiàn)場上班。（F）

9.超高層物業(yè)因其體量龐大，住戶眾多，設(shè)備先進(jìn)、復(fù)雜，因此，在設(shè)備運(yùn)行保護(hù)、消防、

安全、客戶服務(wù)等方面工作任務(wù)尤為繁重。（T）

三、簡答題：

1.簡述超高層物業(yè)的治理特點(diǎn)與要求

1.密切關(guān)注建筑物的沉降問題

2.需加強(qiáng)對(duì)設(shè)備的保護(hù)保養(yǎng)，使其發(fā)揮正常的使用功能

3.消防問題特別突出

4.防止雷擊、防止幕墻玻璃墜落

5.采取一切有效措施，挖掘超高層物業(yè)的節(jié)能潛力

6.定期滅鼠、滅蟲，防止老鼠咬壞供電線路和通訊線路，引發(fā)電器故障或通訊中斷事故

第四章不同用途物業(yè)的治理內(nèi)容和特點(diǎn)要求

一、填充題：

1.零售物業(yè)是零售業(yè)進(jìn)行（有形商品）銷售的場所。它主要包括（大型百貨公司）、（超市）以

及其他各種類型的綜合、居住物業(yè)，即住宅。通常為人們（工作、購物）等活動(dòng)之外休息起居的私

密場所。

2.居住物業(yè)的形狀一樣有（公寓）、（排屋）、（別墅）等。

3.居住物業(yè)中的服務(wù)大體可以分為（公共服務(wù)）、（專項(xiàng)服務(wù)）、（特別

服務(wù)）等3個(gè)層次。

4.別墅類物業(yè)的多樣化服務(wù)包括（秘書式商務(wù)服務(wù)）、（保姆家政服務(wù)）、（家庭醫(yī)療保健服務(wù)）、

（休閑娛樂服務(wù)）。

5.居住物業(yè)，即住宅。通常為人們（工作、購物）等活動(dòng)之外休息起居的私密場所。

6.居住物業(yè)的形狀一樣有（公寓）、（排屋）、（別空）等。

7.居住物業(yè)中的服務(wù)大體可以分為（公共服務(wù)）、（專項(xiàng)服務(wù)）、（特別

服務(wù)）等3個(gè)層次。

8.別墅類物業(yè)的多樣化服務(wù)包括（秘書式商務(wù)服務(wù)）、（保姆家政服務(wù)）、（家庭醫(yī)療保健服務(wù)）、

（休閑娛樂服務(wù)）。

9.物業(yè)的保安設(shè)備主要包括（監(jiān)察系統(tǒng)）和（報(bào)警系統(tǒng)）。監(jiān)察系統(tǒng)包括（監(jiān)控）、（中控）和（巡

邏）設(shè)備，報(bào)警系統(tǒng)主要包括（紅外線防盜系統(tǒng)）和（門磁系統(tǒng)）。

10.物業(yè)公共區(qū)域如發(fā)生刑事案件時(shí)，物業(yè)治理企業(yè)除了應(yīng)在第一時(shí)間設(shè)法予以阻止和盡量保護(hù)

案發(fā)覺場不被破壞之外，還應(yīng)當(dāng)立刻向（公安機(jī)關(guān)）報(bào)警，將有關(guān)事件交給他們妥善處理。

11.辦公物業(yè)的清潔保潔工作一樣包括（開荒清潔）、（日常保潔）和（周期性徹底清潔）工作。

12.除了物業(yè)設(shè)備的日常操作運(yùn)行之外，有關(guān)物業(yè)設(shè)備的另一項(xiàng)工作任務(wù)就是物業(yè)設(shè)備的（保養(yǎng)

修理）和（更新）。

13.大廈設(shè)備的保護(hù)保養(yǎng)工作包括計(jì)劃內(nèi)和（計(jì)劃外）的設(shè)備保護(hù)保養(yǎng)工作。

14.物業(yè)治理中心工程部的主要任務(wù)包括：1.大廈設(shè)備的（保護(hù)保養(yǎng)）；2.大廈設(shè)備的（運(yùn)行治理）;

3.大廈設(shè)備的（技術(shù)檔案治理）；4.大廈設(shè)備的（節(jié)能治理）。

15.大廈設(shè)備的運(yùn)行治理工作主要包括：（1）制定并嚴(yán)格執(zhí)行大廈設(shè)備的（巡檢）制度和（運(yùn)行

記錄）制度；（2）督促所有設(shè)備運(yùn)行治理人員（認(rèn)真履行職責(zé)）。

16.大廈設(shè)備的技術(shù)檔案治理工作主要包括：（1）大廈工程設(shè)備技術(shù)資料的（收集）和（整理歸

檔）、（2）設(shè)計(jì)大廈設(shè)備的（標(biāo)準(zhǔn)化登記卡）和（巡檢記錄表格）。

17.大廈工程技術(shù)檔案主要包括（大廈竣工技術(shù)資料）和（大廈設(shè)備的規(guī)范技術(shù)說明書）。

18.大廈設(shè)備的節(jié)能治理的主要內(nèi)容包括：（1）建立大廈設(shè)備運(yùn)行的（動(dòng)態(tài)治理機(jī)制）；（2）制

定物業(yè)公共區(qū)域的（不同照明方案）。

19.物業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表主要包括（資產(chǎn)負(fù)債表）、（收入開支表）和（債務(wù)債齡表）。

20.物業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表反映的主要是物業(yè)目前的（財(cái)務(wù)運(yùn)營狀況）、（現(xiàn)金流量）、（擁有的資產(chǎn)）和（外

欠的債務(wù)）。

21.收取物業(yè)治理費(fèi)的準(zhǔn)備工作包括：（1）確定物業(yè)治理費(fèi)的（收取標(biāo)準(zhǔn)）：（2）分析（影響物

業(yè)治理費(fèi)收入）的情形；（3）確定物業(yè)治理費(fèi)的（收取部門）：（4）制定物業(yè)治理費(fèi)的（收取流程）。

22.在確定物業(yè)治理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，除了必須考慮一些（必要開支）外，另外還必須考慮留有

一定數(shù)額的（緊急備用經(jīng)費(fèi)），主要是為了防止某些設(shè)備突然發(fā)生非常損壞。

23.影響物業(yè)治理費(fèi)收入的最主要因素是物業(yè)的（入住率）和（收繳率）。

24.物業(yè)治理支出項(xiàng)目包括：1.（物業(yè)治理酬金）、2.（員工工資和福利開支）、3.（物業(yè)公共區(qū)

域水電費(fèi)用）、4.（大廈設(shè)備修理保養(yǎng)費(fèi)用）、5.（清潔外包合同費(fèi)用）、6.（保險(xiǎn)費(fèi)用）、7.（員工培

訓(xùn)費(fèi)用）、8.（大廈日常消耗品費(fèi)用）、9.（大廈治理中心的日常開支）、10.（專業(yè)費(fèi)用）、11.（稅金）

等。

25.大廈固有設(shè)備在保修期內(nèi)的保養(yǎng)與修理一樣由（供應(yīng)商）按（供貨合同）免費(fèi)提供。

26大廈保險(xiǎn)費(fèi)用包括（財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)）和（公眾責(zé)任險(xiǎn)）。

27員工培訓(xùn)費(fèi)用用于支付組織大廈經(jīng)理和其他員工參加政府規(guī)定的（物業(yè)治理經(jīng)理培訓(xùn)）、（物

業(yè)治理員培訓(xùn)）、（保安培訓(xùn)）、（消防培訓(xùn)）、（監(jiān)控員培訓(xùn)）等崗位證書課程的培訓(xùn)費(fèi)用。

28大廈治理中心的日常開支包括（辦公費(fèi)用），（辦公設(shè)備的折舊），（電話費(fèi)），（治理人員的移

動(dòng)通訊費(fèi)）等。

29物業(yè)治理企業(yè)從物業(yè)治理費(fèi)中提取的（治理酬金）的應(yīng)繳稅額，由物業(yè)治理企業(yè)承擔(dān)；其余

部分的應(yīng)繳稅額計(jì)入（物業(yè)治理成本），在提取治理酬金以后的（其余治理費(fèi)收入）中列支。

30.實(shí)行（酬金制）的物業(yè)治理企業(yè)除了每月將報(bào)表向業(yè)主和租戶公布之外，每年還要聘請(qǐng)獨(dú)立

的（專業(yè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所）對(duì)其帳目進(jìn)行審計(jì)，并將審計(jì)報(bào)告提供給（業(yè)主）批閱。

31.物業(yè)治理企業(yè)的財(cái)務(wù)分析一樣可以從兩個(gè)不同角度進(jìn)行：1.以同一大廈的（月、季、年度）

為單位，采用（縱向比較）的方式，進(jìn)行物業(yè)治理費(fèi)收支情形的財(cái)務(wù)分析，其中特別要著重分析每

一跨度單位中的收支非常波動(dòng)情形。2.以各個(gè)大廈的（收支情形）為基礎(chǔ)，進(jìn)行彼此間的（橫向比

較）。

32出租物業(yè)的治理使用，一樣是由（預(yù)租合同）和（租賃合同）來對(duì)租賃雙方的權(quán)益、義務(wù)加

以規(guī)范（涉及物業(yè)的公共結(jié)構(gòu)、公共設(shè)施、公共部位的治理使用時(shí)，還須由（治理公約）加以規(guī)范）。

33.物業(yè)租賃合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：1.（合同標(biāo)的及租金）、2.（租賃期）、3.（租賃雙方的各

自責(zé)任）、4.（大樓保險(xiǎn)）、5.（治理公約的遵守）、6.（押金）。

34.大廈商務(wù)中心的服務(wù)內(nèi)容通常包括：1.（文字圖象處理和制作）服務(wù)、2.（信息傳輸）服務(wù)、

3.（文本翻譯）服務(wù)、4.（會(huì)務(wù)）服務(wù)、5.（代辦）服務(wù)。

35.在辦公樓裝修過程中，裝修材料、工具的運(yùn)輸和裝修垃圾的清運(yùn)都有（時(shí)間限制）、（地點(diǎn)限

制）以及（運(yùn)輸工具限制）。

36.物業(yè)治理中心在辦公樓裝修治理過程中，要對(duì)業(yè)主自用單元或租戶租用單元的（裝修工期）、

（裝修時(shí)間）、（裝修噪音及氣味）進(jìn)行控制。

37.物業(yè)的保安設(shè)備主要包括（監(jiān)察系統(tǒng)）和（報(bào)警系統(tǒng)）。監(jiān)察系統(tǒng)包括（監(jiān)控）、（中控）和

（巡邏）設(shè)備，報(bào)警系統(tǒng)主要包括（紅外線防盜系統(tǒng)）和（門磁系統(tǒng)）。

38.物業(yè)公共區(qū)域如發(fā)生刑事案件時(shí)，物業(yè)治理企業(yè)除了應(yīng)在第一時(shí)間設(shè)法予以阻止和盡量保護(hù)

案發(fā)覺場不被破壞之外，還應(yīng)當(dāng)立刻向（公安機(jī)關(guān)）報(bào)警，將有關(guān)事件交給他們妥善處理。

39.辦公物業(yè)的清潔保潔工作一樣包括（開荒清潔）、（日常保潔）和（周期性徹底清潔）工作。

40.除了物業(yè)設(shè)備的日常操作運(yùn)行之外，有關(guān)物業(yè)設(shè)備的另一項(xiàng)工作任務(wù)就是物業(yè)設(shè)備的（保養(yǎng)

修理）和（更新）。

41.大廈設(shè)備的保護(hù)保養(yǎng)工作包括計(jì)劃內(nèi)和（計(jì)劃外）的設(shè)備保護(hù)保養(yǎng)工作。

42.物業(yè)治理中心工程部的主要任務(wù)包括：1.大廈設(shè)備的（保護(hù)保養(yǎng)）；2.大廈設(shè)備的（運(yùn)行治理）;

3.大廈設(shè)備的（技術(shù)檔案治理）；4.大廈設(shè)備的（節(jié)能治理）。

43.大廈設(shè)備的運(yùn)行治理工作主要包括：（1）制定并嚴(yán)格執(zhí)行大廈設(shè)備的（巡檢）制度和（運(yùn)行

記錄）制度；（2）督促所有設(shè)備運(yùn)行治理人員（認(rèn)真履行職責(zé)）。

44.大廈設(shè)備的技術(shù)檔案治理工作主要包括：（1）大廈工程設(shè)備技術(shù)資料的（收集）和（整理歸

檔）。（2）設(shè)計(jì)大廈設(shè)備的（標(biāo)準(zhǔn)化登記卡）和（巡檢記錄表格）。

45.大廈工程技術(shù)檔案主要包括（大廈竣工技術(shù)資料）和（大廈設(shè)備的規(guī)范技術(shù)說明書）。

46.大廈設(shè)備的節(jié)能治理的主要內(nèi)容包括：（1）建立大廈設(shè)備運(yùn)行的（動(dòng)態(tài)治理機(jī)制）；（2）制

定物業(yè)公共區(qū)域的（不同照明方案）。

47.物業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表主要包括（資產(chǎn)負(fù)債表）、（收入開支表）和（債務(wù)債齡表）。

48.物業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表反映的主要是物業(yè)目前的（財(cái)務(wù)運(yùn)營狀況）、（現(xiàn)金流量）、（擁有的資產(chǎn)）和（外

欠的債務(wù)）。

49.收取物業(yè)治理費(fèi)的準(zhǔn)備工作包括：（1）確定物業(yè)治理費(fèi)的（收取標(biāo)準(zhǔn)）；（2）分析（影響物

業(yè)治理費(fèi)收入）的情形；（3）確定物業(yè)治理費(fèi)的（收取部門）；（4）制定物業(yè)治理費(fèi)的（收取流程）。

50.在確定物業(yè)治理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，除了必須考慮一些（必要開支）外，另外還必須考慮留有

一定數(shù)額的（緊急備用經(jīng)費(fèi)），主要是為了防止某些設(shè)備突然發(fā)生非常損壞。

51.影響物業(yè)治理費(fèi)收入的最主要因素是物業(yè)的（入住率）和（收繳率）。

52.物業(yè)治理支出項(xiàng)目包括：1.（物業(yè)治理酬金）、2.（員工工資和福利開支）、3.（物業(yè)公共區(qū)

域水電費(fèi)用）、4.（大廈設(shè)備修理保養(yǎng)費(fèi)用）、5.（清潔外包合同費(fèi)用）、6.（保險(xiǎn)費(fèi)用）、7.（員工培

訓(xùn)費(fèi)用）、8.（大廈日常消耗品費(fèi)用）、9.（大廈治理中心的日常開支）、【0.（專業(yè)費(fèi)用）、11.（稅金）

等。

53.大廈固有設(shè)備在保修期內(nèi)的保養(yǎng)與修理一樣由（供應(yīng)商）按（供貨合同）免費(fèi)提供。

54.大廈保險(xiǎn)費(fèi)用包括（財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)）和（公眾責(zé)任險(xiǎn)）。

55.員工培訓(xùn)費(fèi)用用于支付組織大廈經(jīng)理和其他員工參加政府規(guī)定的（物業(yè)治理經(jīng)理培訓(xùn)）、（物

業(yè)治理員培訓(xùn)）、（保安培訓(xùn)）、（消防培訓(xùn)）、（監(jiān)控員培訓(xùn)）等崗位證書課程的培訓(xùn)費(fèi)用。

56.大廈治理中心的日常開支包括（辦公費(fèi)用），（辦公設(shè)備的折舊），（電話費(fèi)），（治理人員的移

動(dòng)通訊費(fèi)）等。

57.物業(yè)治理企業(yè)從物業(yè)治理費(fèi)中提取的（治理酬金）的應(yīng)繳稅額，由物業(yè)治理企業(yè)承擔(dān)；其余

部分的應(yīng)繳稅額計(jì)入（物業(yè)治理成本），在提取治理酬金以后的（其余治理費(fèi)收入）中列支。

58.實(shí)行（酬金制）的物業(yè)治理企業(yè)除了每月將報(bào)表向業(yè)主和租戶公布之外，每年還要聘請(qǐng)獨(dú)立

的（專業(yè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所）對(duì)其帳目進(jìn)行審計(jì)，并將審計(jì)報(bào)告提供給（業(yè)主）批閱。

59.物業(yè)治理企業(yè)的財(cái)務(wù)分析一樣可以從兩個(gè)不同角度進(jìn)行：1.以同一大廈的（月、季、年度）

為單位，采用（縱向比較）的方式，進(jìn)行物業(yè)治理費(fèi)收支情形的財(cái)務(wù)分析，其中特別要著重分析每

一跨度單位中的收支非常波動(dòng)情形。2.以各個(gè)大廈的（收支情形）為基礎(chǔ)，進(jìn)行彼此間的（橫向比

較）。

60.出租物業(yè)的治理使用，一樣是由（預(yù)租合同）和（租賃合同）來對(duì)租賃雙方的權(quán)益、義務(wù)加

以規(guī)范（涉及物業(yè)的公共結(jié)構(gòu)、公共設(shè)施、公共部位的治理使用時(shí)，還須由（治理公約）加以規(guī)范）。

61.物業(yè)租賃合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：1.（合同標(biāo)的及租金）、2.（租賃期）、3.（租賃雙方的各

自責(zé)任）、4.（大樓保險(xiǎn)）、5.（治理公約的遵守）、6.（押金）。

62.大廈商務(wù)中心的服務(wù)內(nèi)容通常包括：1.（文字圖象處理和制作）服務(wù)、2.（信息傳輸）服務(wù)、

3.（文本翻譯）服務(wù)、4.（會(huì)務(wù)）服務(wù)、5.（代辦）服務(wù)。

63.在辦公樓裝修過程中，裝修材料、工具的運(yùn)輸和裝修垃圾的清運(yùn)都有（時(shí)間限制）、（地點(diǎn)限

制）以及（運(yùn)輸工具限制）。

64物業(yè)治理中心在辦公樓裝修治理過程中，要對(duì)業(yè)主自用單元或租戶租用單元的（裝修工期）、

（裝修時(shí)間）、（裝修噪音及氣味）進(jìn)行控制.

65.零售物業(yè)是零售業(yè)進(jìn)行（有形商品）銷售的場所。它主要包括（大型百貨公司）、（超市）以

及專業(yè)商店和商場。

66.從傳統(tǒng)意義上講，零售物業(yè)（面積）的大小決定商業(yè)企業(yè)規(guī)模的大小。

67.零售物業(yè)就其占有形式而言，可以分為（自用零售物業(yè)）、（租賃零售物業(yè)）、（轉(zhuǎn)租零售物業(yè)）。

68.商場的公共保安服務(wù)主要包括：1.營業(yè)時(shí)間的（安全監(jiān)控與巡視）、

2.營業(yè)終止時(shí)的（安全檢查）、3.夜間（值班工作）、4.制定防盜措施和（處

理緊急突發(fā)事件）的預(yù)案、5.消防治理工作

69.商場治理中心除需提供常規(guī)物業(yè)治理服務(wù)之外，還需提供的其他治理服務(wù)有：1.（開業(yè)慶典

服務(wù)）、2.（廣告治理）、3.（金庫區(qū)治理）、4.（員工專用通道治理）、5.（員工食堂治理）、6.（園

藝治理）等。

二、判定題：

在下列各題中，你認(rèn)為對(duì)的在題號(hào)右側(cè)括號(hào)中打J（或T）,錯(cuò)的打X（或F）。

1.物業(yè)公共服務(wù)是指保安、清潔、公共設(shè)備設(shè)施的操作、運(yùn)行、保護(hù)

等項(xiàng)服務(wù)。（T）

2.物業(yè)公共服務(wù)由向住戶收取的治理費(fèi)來支付其開支。（T）

3.物業(yè)公共服務(wù)的范疇不限于物業(yè)管轄區(qū)域內(nèi)的公共地方、共用部位

以及公共設(shè)備設(shè)施和共用設(shè)備設(shè)施。（F）

4.物業(yè)專項(xiàng)服務(wù)要求執(zhí)行的統(tǒng)一定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。（F）

5.物業(yè)特約服務(wù)一樣應(yīng)作為常設(shè)項(xiàng)目明碼標(biāo)價(jià)公示。（F）

6.居住物業(yè)的治理對(duì)設(shè)備技術(shù)方面的力量配備要求一樣不如非居住物業(yè)的要求高。（T）

7.大多數(shù)居住物業(yè)的清潔要求沒有甲級(jí)辦公樓、豪華商場等非居住物業(yè)的要求高。（T）

8.即使是超級(jí)大盤的居住物業(yè)，也不難采用封閉治理模式。（F）

9.在居住物業(yè)中，物業(yè)治理服務(wù)企業(yè)的服務(wù)對(duì)象一樣都是自然人身份的居民。（T）

10.在非居住物業(yè)中，物業(yè)治理服務(wù)企業(yè)的服務(wù)對(duì)象大多不是以法人身份顯現(xiàn)的各類組織機(jī)構(gòu)。

（F）

11.公寓住宅安全防范的主要部位在大堂、電梯廳及公共樓道。（T）

12.別塞小區(qū)安全防范的主要部位在小區(qū)公共道路上。（T）

13.別墅小區(qū)安全防范的特點(diǎn)是防范區(qū)域的范疇更廣，視線的死角更多。（T）

14.別嬖小區(qū)大多地處郊外人煙稀少之處，因此對(duì)小區(qū)周界的防盜報(bào)警系統(tǒng)沒有較高要求。（F）

15.別墅公共區(qū)域的清潔與普通公寓差異不大，但是在殺蟲服務(wù)方面的要求和頻率要高得多。

（T）

16.資產(chǎn)治理服務(wù)的內(nèi)容主要包括日常治理、租務(wù)治理、產(chǎn)權(quán)過戶與財(cái)

務(wù)治理等專業(yè)配套服務(wù)。（T）

17.會(huì)所一樣是指與居住物業(yè)相配套的、為物業(yè)用戶服務(wù)、能給人們提

供提供休閑、娛樂、健身、社交等活動(dòng)的場所。（T）

18.會(huì)所大致上是于上個(gè)世紀(jì)80年代中期至90年代初期在廣州形成和發(fā)展起來的。（F）

19“泛會(huì)所”是指其活動(dòng)場所不受限于室內(nèi)的封閉空間，而是與社區(qū)大環(huán)境有機(jī)結(jié)合。（T）

20.物業(yè)項(xiàng)目的檔次和品位主要體現(xiàn)在物業(yè)項(xiàng)目的地段、容積率、建筑密度、得房率、外觀設(shè)計(jì)、

建材和設(shè)備品質(zhì)、環(huán)境、包括綠化、水景等元素的設(shè)計(jì)、布局等方面。（T）

21.實(shí)行嚴(yán)格會(huì)員制經(jīng)營模式的物業(yè)一樣都是高檔居住物業(yè)。（T）

22.非會(huì)員制的會(huì)所一樣都實(shí)行封閉式經(jīng)營。（F）

23.辦公樓可以分為純辦公樓和綜合性辦公樓。（T）

24.知名大公司大多租用檔次較高的綜合性辦公樓，因?yàn)樗挠脩糁g少有相互干擾。（F）

25辦公物業(yè)除了一樣的常規(guī)物業(yè)治理服務(wù)之外，通常還要為業(yè)主和租戶提供租務(wù)治理、商務(wù)中

心服務(wù)，投保物業(yè)保險(xiǎn)等服務(wù)。（T）

物業(yè)外墻清洗工作不必由具有外墻清洗資質(zhì)的清潔公司和具有高空操作證書的清潔工人來完

成。（F）

26大廈設(shè)備登記卡是詳細(xì)記錄設(shè)備的名稱、規(guī)格、功率、使用地點(diǎn)、控制范疇、每月保養(yǎng)記錄、

每次更換零件的時(shí)間、種類等信息的檔案資料。（T）

27.設(shè)備巡檢記錄表是記錄大廈各主要設(shè)備的電壓、電流、溫度等運(yùn)行狀態(tài)的檔案資料。（T）

28.物業(yè)財(cái)務(wù)治理應(yīng)當(dāng)實(shí)行公司總部集中治理和各個(gè)樓盤項(xiàng)目分級(jí)獨(dú)立核算的機(jī)制。（T）

29.物業(yè)的出租有現(xiàn)房預(yù)租和期房出租兩種情形。（F）

30.預(yù)租合同在物業(yè)交付使用時(shí)，租賃雙方無須根據(jù)其中約定的有關(guān)內(nèi)容，另行簽署租賃合同。

（F）

31.租賃合同應(yīng)當(dāng)非常明確地規(guī)定租戶與業(yè)主各自所擁有的權(quán)益和應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。（T）

32.在辦公樓裝修過程中，凡是涉及物業(yè)中央系統(tǒng)、公共系統(tǒng)的施工，必須在物業(yè)治理企業(yè)指定

的裝修公司范疇之內(nèi)挑選承包商。（T）

33.裝修公司進(jìn)入辦公樓施工現(xiàn)場以后，物業(yè)治理治理中心應(yīng)當(dāng)與其簽訂裝修工程責(zé)任書，并督

促裝修公司承擔(dān)起責(zé)任書中規(guī)定其應(yīng)當(dāng)擔(dān)負(fù)的責(zé)任。（F）

34.裝修工程終止以前，辦公樓的業(yè)主或租戶需交納一定數(shù)額的裝修押金，作為對(duì)遵守裝修規(guī)定

的擔(dān)保。（F）

35.辦公物業(yè)與居住物業(yè)在裝修時(shí)間的控制方面沒有什么不同。（F）

36.在整幢物業(yè)尚處于所有業(yè)主或租戶都未入住的初期裝修階段，有關(guān)裝修時(shí)間、噪音及氣味的

種種控制，物業(yè)治理中心可根據(jù)實(shí)際情形靈活把握。（T）

37.在辦公樓裝修過程中：

（1）所有施工必須嚴(yán)格按照初審圖紙及說明完成。（T）

（2）裝修戶不準(zhǔn)在結(jié)構(gòu)墻、共有隔墻、立柱及地臺(tái)上鑿刻和打洞。（T）

（3）裝修戶如果為敷設(shè)通訊電纜而必須在樓層之間開鑿孔洞，則必須將圖紙和方案自行交由

結(jié)構(gòu)工程師咨詢和審批。（F）

（4）.裝修戶不得在玻璃幕墻系統(tǒng)上打孔，但可以張貼少量廣告、標(biāo)志。（F）

（5）.裝修戶若要求連接公共水系統(tǒng)或其他類似設(shè)施，需經(jīng)物業(yè)治理中心批準(zhǔn)。（T）

（6）所有電器的安裝都不得超出該安裝單元內(nèi)所答應(yīng)的負(fù)荷量，但無需獲得供電局的批準(zhǔn)。（F）

（7）所有電線都必須穿進(jìn)電線保護(hù)套管內(nèi)，而不得直接嵌入物業(yè)的任何部位。（T）

（8）裝修戶的入口門和單元范疇內(nèi)的玻璃門，可以敞開或延伸到某些無關(guān)緊要的公共區(qū)域。（F）

（9）裝修戶的裝修設(shè)計(jì)應(yīng)保證其單元內(nèi)的公共設(shè)備、裝置不因被遮擋而不便進(jìn)行保護(hù)保養(yǎng)。（T）

（10）裝修戶如想拆除單元內(nèi)的固定裝置及設(shè)備，須經(jīng)業(yè)主和物業(yè)治理中心同意。（T）

（11）裝修戶如拆除單元內(nèi)的固定裝置及設(shè)備，退租時(shí)無需將有關(guān)裝置及設(shè)備復(fù)原。（F）

（12）裝修戶如損及物業(yè)的任何公共部位、設(shè)施，需負(fù)責(zé)及時(shí)修復(fù)。（T）

38.辦公物業(yè)裝修的消防治理應(yīng)當(dāng)遵循以下規(guī)定：

（1）裝修材料必須采用非燃、難燃、阻燃材料，或經(jīng)防火處理的少量可燃易燃材料。（T）

（2）裝修計(jì)劃在施工前須獲得有關(guān)部門的批準(zhǔn)，特別是須獲得消防部門的批準(zhǔn)。（T）

（3）裝修施工時(shí)，每200平方米應(yīng)自行配備一個(gè)手提滅火筒，以防發(fā)生不測。（F）

（4）如需進(jìn)行動(dòng)用明火作業(yè)，須事先提出書面申請(qǐng)，并填寫相應(yīng)的表格。（T）

（5）物業(yè)治理中心可酌情考慮是否派專人到動(dòng)用明火的現(xiàn)場指導(dǎo)監(jiān)管。（F）

（6）現(xiàn)場未清理干凈不準(zhǔn)動(dòng)火，火種未徹底熄滅，施工人員不得離場。（T）

（7）管道內(nèi)的油污、燃?xì)獾热缫鸦厩宄梢詫?duì)其進(jìn)行動(dòng)用明火作業(yè)。（F）

（8）不得用鐵柵欄等封死公共走道安全門和單元的窗戶，以防災(zāi)害發(fā)生時(shí)人員無法逃生。（T）

39.辦公物業(yè)裝修完畢后，須報(bào)消防局、質(zhì)檢站驗(yàn)收合格后方能使用。（T）

40.零售物業(yè)的物業(yè)治理企業(yè)不僅與業(yè)主發(fā)生合同托付關(guān)系，而且與租戶也發(fā)生合同托付關(guān)系。

（F）

41.商場裝修施工單位如需動(dòng)用明火，須到商場消防中心辦理動(dòng)用明火施工許可證（商場工程

部自己施工可以例外）。（F）

42.在變電房、配電房、蓄電池室、電話機(jī)房、電腦房、各類機(jī)房、車庫、倉庫內(nèi)以及樓層天

花板等重點(diǎn)、危險(xiǎn)部位動(dòng)火，須經(jīng)有關(guān)部門會(huì)審均無異議后方能動(dòng)火。（T）

43.在停車庫內(nèi)動(dòng)用明火作業(yè)，須經(jīng)消防中心向上級(jí)保衛(wèi)部門和公安消防監(jiān)督部門申報(bào)，經(jīng)同意

后方可進(jìn)行作業(yè)。（T）

44.商場清潔的重點(diǎn)部位主要包括櫥窗和地面的打蠟除塵、衛(wèi)生間保潔和祛除異味、扶手梯電梯

以及指示標(biāo)牌的擦拭等。（T）

45.商場裝修治理一樣是由商場工程部負(fù)責(zé)裝修圖紙、方案審核和裝修完工檢查等事項(xiàng)，保安部

則負(fù)責(zé)裝修工人出入治理、裝修秩序治理、裝修材料運(yùn)輸和裝修垃圾清運(yùn)等事項(xiàng)。（T）

46.為保證商場形象、風(fēng)格的整體和諧和統(tǒng)一，所有租戶的裝修方案，

如鋪位號(hào)碼、鋪位名稱的擺放位置及顏色、尺寸等，都必須經(jīng)過審核批準(zhǔn)

后方可付諸實(shí)施，但大租戶可以例外。（F）

47.商場租戶需要進(jìn)出大宗貨物時(shí)，要預(yù)約登記貨車的進(jìn)出時(shí)間和貨梯的使用時(shí)間。（T）

48.貨梯運(yùn)行時(shí)，荷載量應(yīng)留有余地，不得超載，但可以串載。（F）

49.餐飲、貨物、垃圾等使用電梯運(yùn)輸均應(yīng)躲開客運(yùn)高峰時(shí)間。（T）

50.使用電梯運(yùn)輸建筑材料、裝修垃圾、餐飲垃圾等，應(yīng)當(dāng)合理分配時(shí)段，并按事先通知放行。

（T）

三、多選題：

以下各題中至少有2個(gè)或2個(gè)以上正確答案，將你認(rèn)為正確的答案代碼（A、B、C、D）

填入下表中題號(hào)右側(cè)的空格內(nèi)。

1.2.3.4.5.

6.7.8.9.10.

1.制定住宅小區(qū)會(huì)所配置計(jì)劃時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮:

(A)物業(yè)項(xiàng)目是否具有一定規(guī)模；

(B)物業(yè)項(xiàng)目是否具有一定檔次和品位;

(C)物業(yè)用戶是否具有相應(yīng)的消費(fèi)能力;

(D)物業(yè)用戶是否具有相應(yīng)的消費(fèi)意識(shí)。

2.會(huì)所經(jīng)營治理模式的確定依據(jù)包括：

(A)是否實(shí)行會(huì)員制

(B)是否對(duì)社會(huì)開放

(C)是否以贏利為目的

(D)是否安排健身項(xiàng)目

3.常規(guī)的物業(yè)財(cái)務(wù)治理工作流程大體應(yīng)當(dāng)包括以下方面：

(A)物業(yè)治理費(fèi)的收取

(B)物業(yè)治理費(fèi)的支出

(C)財(cái)務(wù)報(bào)表的公布和收支賬目的審計(jì)

(D)財(cái)務(wù)分析

(E)租務(wù)治理

4.物業(yè)治理企業(yè)實(shí)施租務(wù)治理的內(nèi)容主要有：

(A)代表業(yè)主監(jiān)察所有租戶是否遵守租約，確保物業(yè)不因?yàn)樽鈶舻牟缓侠硎褂枚軗p；

(B)代表業(yè)主于適當(dāng)時(shí)間發(fā)出通知，向租戶提示租約的失效日期，并為業(yè)主提供最新市場行

情;

（C）代表業(yè)主與租戶談判，擬定新的租約。

（D）代表業(yè)主驅(qū)趕拖欠租金的租戶，追討其拖欠的租金。

5.對(duì)裝修人員的治理，大體可以從以下幾個(gè)方面著手：

（A）身份登記

（B）行為約束

（C）書面警告

（D）小額罰款

6.裝修工程責(zé)任書應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（A）裝修公司進(jìn)入和撤離現(xiàn)場時(shí)都應(yīng)當(dāng)辦理規(guī)定的手續(xù)。

（B）裝修公司必須嚴(yán)格遵守物業(yè)治理企業(yè)制定的裝修規(guī)則中的各項(xiàng)有關(guān)規(guī)定。

（C）裝修公司應(yīng)當(dāng)對(duì)其雇員嚴(yán)加管束，督促他們文明施工。

（D）裝修公司應(yīng)當(dāng)對(duì)治理人員提出的治理要求予以積極的配合。

7.裝修押金主要用作以下方面：

（A）支付因裝修不當(dāng)給物業(yè)造成損害的修復(fù)費(fèi)用。

（B）支付由于以上原因而導(dǎo)致的罰金，以及因此而增加的額外裝修治理開支。

（C）支付租戶退租時(shí)須將所租單元復(fù)原原貌的開支。

（D）支付物業(yè)治理中心正常的裝修治理開支。

8.零售物業(yè)治理的基本內(nèi)容包括：

（A）公共保安服務(wù)

（B）專柜清潔服務(wù)

（C）公共設(shè)備運(yùn)行服務(wù)

（D）公共關(guān)系服務(wù)

四、問答題：

1.為什么辦公樓治理應(yīng)當(dāng)遵循“內(nèi)緊外松”的原則？

所謂“內(nèi)緊外松”是指安保人員在值勤時(shí)，內(nèi)心要時(shí)刻保持高度警覺，密切凝視周圍各種形跡

可疑的人物、事態(tài)，決不可輕易放過任何不安全因素的蛛絲馬跡，但在外部表情上要自然放松，不

露聲色，給人以輕松、自然、和緩的感覺，從而營造出一種親切祥和的氛圍。

外松是形式，內(nèi)緊是實(shí)質(zhì)。二者不可或缺。如果內(nèi)外皆松，就會(huì)給歹徒可乘之機(jī)，使物業(yè)用戶

的安全受到威逼；反之，如果內(nèi)外皆緊，對(duì)出入物業(yè)的所有人員嚴(yán)加盤查，就會(huì)把氣氛搞得十分緊

張，并且會(huì)給物業(yè)用戶和他們的客戶帶來諸多不便和不愉快，從而導(dǎo)致矛盾、磨擦增多，投訴率上

升，進(jìn)而使物業(yè)租售率下降，租金和資本值下跌，使物業(yè)不能保值增值。因此，對(duì)于辦公物業(yè)這類

公共建筑，一樣都應(yīng)當(dāng)采取開放式治理，即如無確實(shí)需要和理由（如遇形跡可疑者、不受物業(yè)用戶

歡迎的推銷人員、精神病患者、酒醉者等想進(jìn)入物業(yè)轄區(qū)），一樣不必細(xì)加詢問，但是應(yīng)當(dāng)不露聲

色注意他們的形跡，并且利用先進(jìn)的