富民縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研研究報(bào)告合并

富民縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研匯報(bào)3月目錄TOC\o"1-4"\h\z\u第一章富民城市計(jì)劃分析 41.1解析城市發(fā)展背景 41.2全國(guó)城鎮(zhèn)統(tǒng)籌發(fā)展新形勢(shì) 41.3中、小城鎮(zhèn)應(yīng)該走特色發(fā)展道路 51.3.1昆明優(yōu)越區(qū)位 51.3.2富民——“滇北鎖鑰” 61.3.3富民中心城區(qū)位優(yōu)越、 71.4明確城市發(fā)展方向 81.4.1成功經(jīng)驗(yàn) 81.4.2發(fā)展思緒 8第二章富民地域整體情況介紹 102.1地理、人口、交通 102.2地質(zhì)、生物、水系 102.3富民城鎮(zhèn)計(jì)劃現(xiàn)實(shí)狀況 112.3.1大營(yíng)片區(qū) 112.3.2麥竜片區(qū) 112.3.3者北片區(qū) 122.4富民縣近期城鎮(zhèn)發(fā)展計(jì)劃 122.5城市布局及相關(guān)配套設(shè)施 122.6富民整體經(jīng)濟(jì)情況 13第三章房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 143.1現(xiàn)已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況 143.2近期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況 153.3二手房市場(chǎng) 243.4現(xiàn)有商業(yè)房地產(chǎn)分析 243.5目標(biāo)地塊分析 253.5.1地塊地理位置及基礎(chǔ)情況 253.5.2地塊SWOT分析 25第四章消費(fèi)分析、市場(chǎng)定位 274.1富民地域消費(fèi)人群分析 274.1.1現(xiàn)有就職員作單位及收入分析 274.1.2居民家庭結(jié)構(gòu)分析 284.1.3居民現(xiàn)居住情況分析 294.1.4居民對(duì)未來(lái)項(xiàng)目期許分析 304.1.5人群對(duì)住房需求等方面分析 324.1.6人群對(duì)房屋各功效分區(qū)需求 334.2市場(chǎng)策略 344.3產(chǎn)品定位 344.3.1住宅方面 344.3.2小區(qū)內(nèi)商業(yè)配套 344.3.3相關(guān)支持 35第一章富民城市計(jì)劃分析昆明城市圈北部輔城富民●印象——青山相襯，碧水環(huán)城滇北富民靈秀寶地天高云淡，掩映在山水之間綠色伊甸園?！暗岜辨i鑰”，高原古全部昆明西北門(mén)戶。多彩民俗，獨(dú)特魅力高原明珠。1.1解析城市發(fā)展背景昆明是中國(guó)對(duì)外交流關(guān)鍵平臺(tái)：因?yàn)樵颇鲜〉靥幹袊?guó)西南部，又和東南亞、南亞和亞洲其它地域相鄰，伴隨區(qū)域性旅游合作加強(qiáng)，云南省將成為東盟“10+1”自由貿(mào)易區(qū)經(jīng)濟(jì)圈、大湄公河次區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作圈、“泛珠三角”區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作圈關(guān)鍵力量；昆明是世界級(jí)黃金旅游勝地：云南省是中國(guó)旅游大省，擁有極具競(jìng)爭(zhēng)力自然風(fēng)光、厚重歷史文化及豐富民族風(fēng)情，在世界享譽(yù)盛名。中國(guó)外、多名族文化在此碰撞，成為中國(guó)向各國(guó)展示窗口。1.2全國(guó)城鎮(zhèn)統(tǒng)籌發(fā)展新形勢(shì)十七屆三中全會(huì)宣告新一輪農(nóng)村改革拉開(kāi)帷幕：城市和農(nóng)村面臨新整合方法，打破二元結(jié)構(gòu)，建設(shè)新型城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)已迫在眉睫，新型土地扭轉(zhuǎn)政策已勢(shì)在必行，各地城鎮(zhèn)建設(shè)面臨全新挑戰(zhàn)；1.3中、小城鎮(zhèn)應(yīng)該走特色發(fā)展道路中小城鎮(zhèn)競(jìng)爭(zhēng)越演越烈：在中國(guó)千篇一律毫無(wú)特色小城鎮(zhèn)比比皆是，怎樣從中脫穎而出，拔得頭籌，必需要走特色化、差異化發(fā)展道路。昆明是全省絕對(duì)中心：省會(huì)昆明聚集了云南全省50%財(cái)力和物力，不僅是云南省地理中心，更是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，在全省中地位不可撼動(dòng)。昆明急需疏解城市壓力：因?yàn)槔ッ鞒鞘薪ㄔO(shè)快速膨脹，城市消費(fèi)擴(kuò)散，昆明急需尋求新外擴(kuò)區(qū)域來(lái)自我優(yōu)化城市功效，減輕城市空間壓力；富民應(yīng)“近水樓臺(tái)先得月”：富民是離昆明最近郊縣，且擁有良好生態(tài)環(huán)境和交通區(qū)位，是承接昆明功效轉(zhuǎn)移關(guān)鍵地域之一，應(yīng)努力和昆明功效整合完夠、互動(dòng)發(fā)展，主動(dòng)融入“新昆明經(jīng)濟(jì)圈”。1.3.1昆明優(yōu)越區(qū)位

昆明處于云南中部，東、北面和中國(guó)四川、貴州相連，西、南部和國(guó)外緬甸、越南相接，起到了溝通東西、連接南北作用。能夠說(shuō)是：“東連黔貴通沿海，北經(jīng)川渝進(jìn)中原，南下越老達(dá)泰柬，西接緬甸連印巴”。1.3.2富民——“滇北鎖鑰”富民縣地處滇東高原西部，昆明市西北部，距昆明23公里，自古為川藏、滇北入滇中重鎮(zhèn)昆明之要津，是離昆明最近郊縣，G108、安富公路使富民和昆明、安寧緊密相連年底，昆富高速公路（新G108）將破土動(dòng)工，經(jīng)新G108到昆明二環(huán)只需10分鐘，到時(shí)富民將迎來(lái)城市發(fā)展又一關(guān)鍵機(jī)遇，將成為真正意義上昆明衛(wèi)星城和后花園。1.3.3富民中心城區(qū)位優(yōu)越、富民富民新城西山區(qū)西山區(qū)武定縣官渡區(qū)祿豐縣祿勸縣嵩明縣富民縣昆武高速安富公路富民中心城區(qū)處于富民縣中心位置，東、南部直接和昆明西山區(qū)對(duì)接，是富民離G108、昆富高速公里最近區(qū)域，也是富民和昆明聯(lián)絡(luò)最便捷地域，發(fā)展?jié)摿o(wú)限。富民中心城區(qū)還能夠經(jīng)過(guò)安富公路使富民和安寧（溫泉）緊密相連，有利于未來(lái)旅游圈打造，含有融入整個(gè)大昆明旅游系統(tǒng)有利區(qū)位條件。1.4明確城市發(fā)展方向1.4.1成功經(jīng)驗(yàn)挖掘?qū)ｎ}，特色為先文化和旅游相互促進(jìn)高端化、優(yōu)質(zhì)發(fā)展傳統(tǒng)民族文化挖掘、整理。以文化保護(hù)帶動(dòng)旅游發(fā)展，以旅游發(fā)展促進(jìn)文化保護(hù)。豐富多元文化資源是旅游城市發(fā)展不竭動(dòng)力。自然山水和城市有機(jī)融合。充足利用山水資源，盡可能打通部分景觀通廊，引水入城，把山水和城區(qū)完全融為一體。城市特色空間和形象營(yíng)造。能夠吸引旅游者是鮮活城市本身。著力打造一個(gè)獨(dú)一無(wú)二含有本身強(qiáng)烈風(fēng)格城市空間氣氛。經(jīng)過(guò)旅游開(kāi)發(fā)促進(jìn)了城市復(fù)興和文化復(fù)興。旅游和文化相互促進(jìn)，不僅激活了城市面貌，還對(duì)當(dāng)?shù)匚幕鸬搅藗鞒泻捅Ｗo(hù)作用。1.4.2發(fā)展思緒高品質(zhì)空間風(fēng)貌完善旅游配套設(shè)施宜居城市環(huán)境充足發(fā)揮中心城區(qū)優(yōu)勢(shì)，依靠山水田園，突顯本身特色。城市功效引入要考慮公共性和高價(jià)值性。構(gòu)建新型旅游休閑產(chǎn)業(yè)體系，整體包裝策劃，打響富民旅游新紀(jì)元。策略打造關(guān)鍵精品區(qū)，帶動(dòng)周圍升值。景區(qū)和城市整體開(kāi)發(fā)，經(jīng)過(guò)關(guān)鍵區(qū)展示能夠快速提升城市形象和品味，帶動(dòng)周圍城市開(kāi)發(fā)，從而提升城市整體經(jīng)濟(jì)收益。載體優(yōu)質(zhì)環(huán)境品質(zhì)+人文內(nèi)涵。沒(méi)有資源能夠發(fā)明資源，優(yōu)質(zhì)空間品質(zhì)、人性化旅游環(huán)境也是最好優(yōu)勢(shì)資源。目標(biāo)旅游帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展和居住開(kāi)發(fā)。城市經(jīng)營(yíng)手段之一：讓人喜愛(ài)這里并停留下來(lái)，把旅游目標(biāo)地變?yōu)榇蠹议L(zhǎng)久居住地方。在互補(bǔ)、共贏、空間一體化前提下，富民中心城區(qū)必需在發(fā)展中同中求異，走特色化發(fā)展道路。第二章富民地域整體情況介紹針對(duì)投資企業(yè)富民縣中心城區(qū)項(xiàng)目，在以前3月初步調(diào)研基礎(chǔ)上，我們對(duì)富民縣商品房在售項(xiàng)目、立即銷售項(xiàng)目做市場(chǎng)調(diào)研。并結(jié)合政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，對(duì)居民基礎(chǔ)資料、現(xiàn)工作及收入、居住情況、購(gòu)房需求、商業(yè)設(shè)施等方面進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。2.1地理、人口、交通富民縣在昆明市西北部，距昆明23千米。東和嵩明、尋甸相鄰，北和祿勸山水相連，西和祿豐、武定接壤，南靠西山區(qū)。面積993平方千米。地勢(shì)南高北低，境內(nèi)盆地山嶺相間，河谷和盆地面積占總面積12.5%。最高海拔為2817米，最低海拔為1455米。氣候?yàn)榻?jīng)典低緯度亞熱帶高原季風(fēng)氣候，年平均氣溫15.8℃，年極端最高氣溫33.4℃，最低氣溫-7℃；無(wú)霜期245天，整年日照2287小時(shí)，年平均降雨量846.5毫米，蒸發(fā)量2032.5毫米。截至底，富民縣共有4.56萬(wàn)戶、14.27萬(wàn)人。其中非農(nóng)人口1.89萬(wàn),農(nóng)業(yè)人口12.38萬(wàn)。依據(jù)第五次人口普查數(shù)據(jù)：永定鎮(zhèn)28076人、大營(yíng)鎮(zhèn)19057人勤勞鄉(xiāng)13196人、者北鄉(xiāng)11567人、羅免鄉(xiāng)9015人、赤鷲鄉(xiāng)9298人、東村鄉(xiāng)13188人、款莊鄉(xiāng)20727人。自富民縣被市委、市政府確定為昆明城市圈北部輔城后，富民抓住機(jī)遇謀發(fā)展，立即對(duì)縣城總體計(jì)劃進(jìn)行了修編，將縣城計(jì)劃上升為“北部輔城”計(jì)劃，以立即形成中心城市龍頭帶動(dòng)效應(yīng)。依據(jù)《富民縣縣城總體計(jì)劃－2025》，根據(jù)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高端“三高”要求，完成商貿(mào)物流區(qū)3平方公里《富民縣商貿(mào)物流組團(tuán)城市設(shè)計(jì)》、《富民縣商貿(mào)物流組團(tuán)控制性具體計(jì)劃》；完成富民新城8平方公里《富民新城區(qū)城市設(shè)計(jì)》、《富民新城區(qū)控制性具體計(jì)劃》；完成了富民縣城區(qū)域養(yǎng)生活動(dòng)中心片區(qū)、螳螂川北岸片區(qū)、觀音山片區(qū)、花果山片區(qū)、法華山片區(qū)等多個(gè)開(kāi)發(fā)片區(qū)修建性具體計(jì)劃。，根據(jù)計(jì)劃，以完善基礎(chǔ)設(shè)施結(jié)構(gòu)、提升城市功效、改善人居環(huán)境工程正大舉推進(jìn)?？h城管網(wǎng)改造，實(shí)施燃?xì)夤こ蹋鬯幚韽S建成并試運(yùn)行，按生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)文昌路和螳螂川南岸道路開(kāi)工建設(shè)。加之配套綠化、亮化、美化工程，富民縣城生態(tài)宜居、交通節(jié)點(diǎn)、新經(jīng)濟(jì)帶、特色旅游等功效和特點(diǎn)正逐步顯現(xiàn)。富民在融入昆明城市圈發(fā)展中，正用勤勞雙手描繪著北部輔城藍(lán)圖。2.2地質(zhì)、生物、水系礦產(chǎn)資源己探明含有工業(yè)開(kāi)采價(jià)值礦產(chǎn)有硝鹽礦、鈦礦、鋁土礦、硅礦、鐵礦、磷礦、方解石、彩玉石、大理石、石灰石等20余種。鈦礦遠(yuǎn)景儲(chǔ)量達(dá)1000萬(wàn)噸，其中B+C+E級(jí)儲(chǔ)量800萬(wàn)噸，含有品位高，易開(kāi)采特點(diǎn)，其二氧化鈦含量高于48.5%。硝鹽礦遠(yuǎn)景儲(chǔ)量32億噸以上，經(jīng)審批工程控制D級(jí)儲(chǔ)量6.1億噸。鋁土礦祥查儲(chǔ)量700萬(wàn)噸，遠(yuǎn)景儲(chǔ)量2500萬(wàn)噸。大理石儲(chǔ)量200萬(wàn)立方米。彩玉石儲(chǔ)量170萬(wàn)立方米。生物資源關(guān)鍵栽培植物有30O多個(gè)品種。富民大米雪白光亮、軟糯適口，飯如玉粒。富民板栗早熟、粒大、少蟲(chóng)蛀、色澤光潔、味甘美。富民是昆明地域茭瓜之鄉(xiāng)，茭瓜品質(zhì)上乘，雪白細(xì)嫩、香脆可口、無(wú)黑心。野生菌雞縱號(hào)稱“菌中之王”，味鮮嫩甜脆，營(yíng)養(yǎng)豐富，有益胃清神之功效，為珍貴佐料佳品?；瓷剿幏蚀笕饽?，味鮮美，既是佐餐佳品，又是含有保健營(yíng)養(yǎng)作用名貴藥材。柑桔、葡萄早熟果大，酸甜適中。大樹(shù)楊梅果大核小、肉多味甜、色紅品瑩，是果中佳品。野生樹(shù)種、飼草320余種，人工喂養(yǎng)品種23個(gè)。草場(chǎng)理論載畜量2.58萬(wàn)個(gè)黃牛單位，森林覆蓋率為59.2％。水資源境內(nèi)11條河流均屬金沙江水系，關(guān)鍵河流螳螂川源于滇池，在縣境內(nèi)約長(zhǎng)64.3公里，河床平均寬度約65米，平均流量27.5立方米/秒，入境水量8.63億立方米，出入落差258米。全縣總水量為14.38億立方米，其中境內(nèi)產(chǎn)水量3億立方米。水能理論儲(chǔ)藏量13.3萬(wàn)千瓦，可開(kāi)發(fā)裝機(jī)容量4.16萬(wàn)千瓦。地下水蘊(yùn)藏豐富，地下徑流量3320萬(wàn)立方米，露出泉水50余處，總流量0.71萬(wàn)立方米／秒。2.3富民城鎮(zhèn)計(jì)劃現(xiàn)實(shí)狀況2.3.1大營(yíng)片區(qū)該片區(qū)關(guān)鍵分布在大營(yíng)后山，西北面和縣種雞廠相連，東面至沙鍋村后山，片區(qū)總面積3499畝，計(jì)劃面積1228畝，集中在大營(yíng)山和肖家山之間，區(qū)內(nèi)含有一定規(guī)模企業(yè)有水泥廠、新龍磷酸氫鈣廠、大營(yíng)凈水劑廠、大營(yíng)冶化廠、合豐磷肥廠，其它關(guān)鍵是雙飛粉（重質(zhì)碳酸鈣）加工企業(yè)，共20余戶。該片區(qū)緊接大營(yíng)鎮(zhèn)，距富民縣城3公里，處于縣城壩子?xùn)|南山麓，計(jì)劃區(qū)內(nèi)沒(méi)有村落，水、電、路均已初具規(guī)模，主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲髂巷L(fēng)，距昆明市區(qū)21公里。2.3.2麥竜片區(qū)該片區(qū)關(guān)鍵集中在黃磷廠周圍地帶，分布在螳螂川兩岸及老108國(guó)道兩側(cè)，總面積2882畝，計(jì)劃面積2696畝，主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲髂巷L(fēng)，該地域現(xiàn)有黃磷廠、鈦白粉廠、富民福保造紙廠、永定電鍍廠、萬(wàn)通磷酸廠等多家骨干企業(yè)，是我縣現(xiàn)在最大化學(xué)工業(yè)區(qū)。計(jì)劃區(qū)域具體分7個(gè)開(kāi)發(fā)地塊。2.3.3者北片區(qū)該片區(qū)南起者北鄉(xiāng)北營(yíng)村委會(huì)北營(yíng)村后山，北至小高倉(cāng)村，西接昆祿公路，東至得樂(lè)村后山谷底，大多為平緩丘陵地，含部份水田。該片區(qū)西邊緣沿昆祿公路長(zhǎng)達(dá)1公里，計(jì)劃面積1790.7畝，區(qū)內(nèi)現(xiàn)有縣硝鹽礦及二磚廠。距富民縣城8公里，距昆明市區(qū)31公里。2.4富民縣近期城鎮(zhèn)發(fā)展計(jì)劃改造“一水”、構(gòu)建“二心”、形成“三條骨架”、美化“四大景觀”?？h城環(huán)城南路、環(huán)城西路和昆祿公路三角骨架，形成“一條水帶”。立即螳螂川穿城4公里河帶為建設(shè)中心，做為富民縣城城市發(fā)展中軸線，修建沿江道路，在螳螂川靠縣城下游修建一座節(jié)制閘，確保安全行洪，把河水在枯水節(jié)季關(guān)半河，利爰?jí)巫幼匀宦洳?，使水流?dòng)和靈氣融入城市建設(shè)中。建設(shè)“兩個(gè)中心”。即縣城老城區(qū)商業(yè)中心和伴隨縣委辦公大樓東移，在靠近南環(huán)路和大營(yíng)轉(zhuǎn)盤(pán)地帶，形成政治文化中心，關(guān)鍵計(jì)劃環(huán)城南路、環(huán)城西路。財(cái)政撥款樓盤(pán)建成后，創(chuàng)建全新農(nóng)家樂(lè)一條街、燒烤一條街，整合縣城農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，使縣城兩中心隔江相望，互顯優(yōu)勢(shì)，并在兩大中心中間地帶預(yù)先留一塊（50—100畝）城市綠化用地，以使未來(lái)城鎮(zhèn)發(fā)展新形象塑造留足空間。改造、擴(kuò)建“三條主干道”，形成未來(lái)人流、物流交通骨架。一是環(huán)城南路，現(xiàn)已初具規(guī)模，提議在街心綠化帶形成一條灌木林，立即開(kāi)啟縣文體中心建設(shè)，立即擺布空余地塊樓房建設(shè)。二是環(huán)城西路。關(guān)鍵是今年年底完工西環(huán)路擴(kuò)建1336米道路，作為行政辦公用地。三是昆祿公路，打造玫瑰天堂，擬建3000畝玫瑰園，形成玫瑰大道。美化四橋景觀。以后幾年富民城市發(fā)展關(guān)鍵集中在該片區(qū)。而沿螳螂川這2.34平方公里地帶集中了四座橋梁，沿河而下分別是黎陽(yáng)橋、永定橋、富民橋、螳螂川大橋。所以，將四橋美化成城鎮(zhèn)景觀，以豐富旅游小鎮(zhèn)環(huán)境建設(shè)。2.34平方公里建設(shè)要和產(chǎn)業(yè)布局相配套，在表現(xiàn)昆明后花園，休閑天地、綠色家園同時(shí)，全力打造新型旅游小鎮(zhèn)。所以，計(jì)劃建設(shè)應(yīng)避免千城一面，從建設(shè)高度、墻體、布局等融入民族元素，表現(xiàn)富民特色，要精心提升城鎮(zhèn)品位和文化底蘊(yùn)。2.5城市布局及相關(guān)配套設(shè)施富民縣縣城以環(huán)城路和西街、拂曉路、永定路組成“L”型網(wǎng)絡(luò)交通系統(tǒng)。所以關(guān)鍵配套設(shè)施也多集中于這兩條主干道上。關(guān)鍵配套包含：政治：縣政府、縣委、稅務(wù)局、公安局、法院等政府機(jī)關(guān)和職能部門(mén)全部沿兩條主干道分布。商業(yè)：縣城商業(yè)和購(gòu)物區(qū)關(guān)鍵集中在西街、拂曉路、永定路東、西兩側(cè)，大型商廈或商場(chǎng)較少，多以一、二層中型商場(chǎng)，富民百貨大樓、華富購(gòu)物廣場(chǎng)是現(xiàn)在縣城內(nèi)規(guī)模最大、品種最齊全超市。沿街小型品牌專賣店大致分為三類：第一類是正裝類、第二類是休閑服裝類、第三類是品牌電腦和摩托車店。相比看來(lái)，這些電腦專賣店（聯(lián)想、TCL）經(jīng)營(yíng)情況略顯差部分，這關(guān)鍵和當(dāng)?shù)厝讼M(fèi)習(xí)慣和收入有直接關(guān)系。教育：縣城教育體系較為完善，當(dāng)?shù)乜诒芎糜校焊幻褚恢?、富民永定小學(xué)、凱迪莎幼稚園、星星幼稚園。現(xiàn)有校舍也比較陳舊，在開(kāi)發(fā)區(qū)正在興建新校舍，教學(xué)樓正在進(jìn)行主體施工。文化娛樂(lè)：這類設(shè)施現(xiàn)在嚴(yán)重缺乏，大型娛樂(lè)場(chǎng)所幾乎沒(méi)有。金融：工商銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、信用社等金融機(jī)構(gòu)比較完善，全部沿兩條主干道分布。2.6富民整體經(jīng)濟(jì)情況上六個(gè)月實(shí)現(xiàn)地域生產(chǎn)總值8.37億元,同比增加8.1％，增速較一季度提升2個(gè)百分點(diǎn)。其中:一產(chǎn)業(yè)增加值1.62億元，同比增加6.4％；二產(chǎn)業(yè)增加值3.89億元,同比增加9.1％;三產(chǎn)業(yè)增加值2.86億元,同比增加7.6％。和一季度相比，一、二產(chǎn)業(yè)增速分別提升了2個(gè)和8.4個(gè)百分點(diǎn)，三產(chǎn)業(yè)下降了6.2個(gè)百分點(diǎn)。三次產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增加貢獻(xiàn)為13.3％、53.7％、33.0％；分別拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增加了1.1、4.3和2.7個(gè)百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資快速增加。上六個(gè)月完成城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資5.10億元，占年計(jì)劃50.7％，同比增加37.2％，其中工業(yè)固定資產(chǎn)投資2.98億元，占年計(jì)劃62.5％,同比增加15％；房地產(chǎn)投資是上年同期3.4倍。商品房銷售面積快速增加及全市固定資產(chǎn)投資連續(xù)走高，富民縣建筑業(yè)生產(chǎn)勢(shì)頭相對(duì)強(qiáng)勢(shì)，加之上年招商引資項(xiàng)目大部分落地開(kāi)工，從根本上保障了富民縣在經(jīng)濟(jì)危機(jī)中財(cái)政通常預(yù)算收入穩(wěn)定增加。城鎮(zhèn)居民收入平穩(wěn)提升。上六個(gè)月,期內(nèi)農(nóng)民人均現(xiàn)金收入5191元，同比增加10.8％；期內(nèi)人均現(xiàn)金支出2728元，同比下降0.7％;城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7344元，同比增加18.1％。全縣累計(jì)發(fā)放在崗職職員資總額10152萬(wàn)元，同比增加10.1％；人均月工資1535元，同比增加14.4％。第三章房地產(chǎn)市場(chǎng)分析3.1現(xiàn)已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況現(xiàn)有商品房項(xiàng)目銷售，在沒(méi)有優(yōu)異銷售團(tuán)體和不重視包裝情況下，均表現(xiàn)很良好局面。出現(xiàn)這種現(xiàn)象關(guān)鍵有兩個(gè)原因：第一，在縣城，商品房還是一個(gè)新生事物，較之原來(lái)居住平房、老樓，優(yōu)勢(shì)很顯著，所以成為有購(gòu)房能力人群追求目標(biāo)；第二，正是因?yàn)樯唐贩縿倓傔M(jìn)入該區(qū)域，現(xiàn)仍處于供不應(yīng)求階段。不過(guò)現(xiàn)在商品房市場(chǎng)正日漸成熟、規(guī)范，現(xiàn)在現(xiàn)有項(xiàng)目因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)不甚猛烈，可能尚可維持一段時(shí)間?，F(xiàn)在在縣城及開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目標(biāo)多為部分昆明市里中小型開(kāi)發(fā)商，因?yàn)槭苁袇^(qū)猛烈競(jìng)爭(zhēng)所迫，到富民縣——這一新地域來(lái)淘金，假如有大型開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，原有中小型開(kāi)發(fā)商將受到很大沖擊。但該區(qū)域市場(chǎng)總量有限，連續(xù)開(kāi)發(fā)能力較弱，同時(shí)，年度市場(chǎng)容量也有限，這對(duì)于大型項(xiàng)目標(biāo)開(kāi)發(fā)節(jié)奏存在一定影響。富民縣歷年房屋施工和完工面積全部不大，在各區(qū)縣比較中處于一個(gè)較低水平。3.2近期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況工程名稱富民縣工商花園住宅小區(qū)工程施工招標(biāo)正昌花園住宅工程富民彩玉國(guó)際旅游商業(yè)中心工程富民縣廉租房建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)富民縣廉租房建設(shè)項(xiàng)目(三期)施工招標(biāo)富民縣新建廉租住房安居小區(qū)四期施工工程建設(shè)單位昆明圣邦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)富民正盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)昆明志龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)富民縣城鎮(zhèn)建設(shè)局富民縣城鎮(zhèn)建設(shè)局富民縣住房和城鎮(zhèn)計(jì)劃建設(shè)局中標(biāo)單位云南昌霖建筑昆明協(xié)力建筑工程有限責(zé)任企業(yè)昆明協(xié)力建筑工程有限責(zé)任企業(yè)云南昌霖建筑云南昌霖建筑昆明潤(rùn)興建筑中標(biāo)價(jià)2465萬(wàn)元1307萬(wàn)元4249萬(wàn)元1539萬(wàn)元1148萬(wàn)元1082萬(wàn)元公布時(shí)間-8-7-9-9-9-11-9-14-2-10-1-24工期承諾期243天240天346天102天100天168天現(xiàn)在，富民縣城在建、籌建項(xiàng)目有：楓橋桃源、沁園、假日尚島花園、半山灣、正盟金川。楓橋桃源、沁園、假日尚島花園還未正式開(kāi)盤(pán)，但已開(kāi)始經(jīng)過(guò)關(guān)系購(gòu)置，項(xiàng)目操作很原始，沒(méi)有樓書(shū)、售樓處很簡(jiǎn)易。據(jù)調(diào)研，有一部分政府高層官員和一部分私營(yíng)企業(yè)業(yè)主正在計(jì)劃購(gòu)置。墅鎮(zhèn)（已售完）地點(diǎn)昆祿公路18公里處開(kāi)盤(pán)時(shí)間-12開(kāi)盤(pán)價(jià)3000元/㎡開(kāi)發(fā)單位云南經(jīng)典房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)村上春墅（已售完）地點(diǎn)富民區(qū)富民縣大營(yíng)鎮(zhèn)成器墩村昆祿路以北更新時(shí)間-06開(kāi)盤(pán)價(jià)5000元/㎡開(kāi)發(fā)單位昆明富達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)物業(yè)類型別墅獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排占地面積71326㎡建筑面積33100㎡總戶數(shù)180容積率0.63交房時(shí)間-12-31小結(jié)：村上春墅是前兩年一個(gè)比較火熱別墅項(xiàng)目，大部分業(yè)主全部是昆明市民，做投資和度假自住居多。二手房售價(jià)：別墅200平米、總價(jià)90萬(wàn)元、均價(jià)4500元/平米。黎陽(yáng)晟市（已售完）地點(diǎn)富民區(qū)城環(huán)城西路更新時(shí)間-08開(kāi)盤(pán)價(jià)2286元/㎡開(kāi)發(fā)單位昆明萬(wàn)通房地產(chǎn)物業(yè)類型花園洋房多層占地面積66.8畝建筑面積10萬(wàn)㎡總戶數(shù)612由萬(wàn)通打造黎陽(yáng)晟市，占地10萬(wàn)平米，物業(yè)類型為純多層現(xiàn)房景觀花園洋房，戶型面積為91平米—194平米滿足不一樣需求；頂樓贈(zèng)予超大花園露臺(tái)，超大棟間距，低公攤，采光通透。小結(jié)：黎陽(yáng)晟市是剛交房項(xiàng)目，銷售情況即使很不錯(cuò)，但入住情況通常，居住氣氛有待提升。二手房售價(jià)：128平米、總價(jià)65萬(wàn)元、均價(jià)5078元/平米。房屋租賃價(jià)格：70平米2室2廳1衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)600元/月。原因分析，富民縣城不大，外來(lái)人員不太多，所以租房市場(chǎng)比較冷清，價(jià)格不會(huì)太高。投資客關(guān)鍵市場(chǎng)也在于二手房市場(chǎng)。楓橋桃源（新房）地點(diǎn)昆武高速公路富民立交橋出口更新時(shí)間-10開(kāi)盤(pán)價(jià)待定物業(yè)類型洋房、別墅、一般住宅占地面積618畝開(kāi)發(fā)單位富民楓橋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)楓橋桃源在富民縣，整個(gè)項(xiàng)目共占地618畝，住房形式為別墅、花園洋房，楓橋桃源旁邊就是昆武高速公路富民立交橋出口，交通便利，空氣怡人，從昆京高速公路、108國(guó)道可直接通往昆明及攀枝花等周圍城市。伴隨昆武高速公路建設(shè)，估計(jì)明年10月份，富民到昆明旅程將縮短為15分鐘，富民到攀枝花只需要2小時(shí)，此地必將成為未來(lái)昆明第二居所。銷售電話：8213844龍騰苑（已售完）地點(diǎn)昆明市富民縣龍騰苑度假山莊交房時(shí)間5月開(kāi)盤(pán)價(jià)物業(yè)類型別墅、公寓、寫(xiě)字樓占地面積開(kāi)發(fā)單位昆明龍恒置地龍騰苑座落于昆明富民縣龍騰苑，項(xiàng)目總占地多畝，兩大交通樞紐昆祿公路、昆武告訴緊密圍繞。昆明市中心經(jīng)昆祿公路到富民僅23公里，是昆明半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈經(jīng)典表現(xiàn)。整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃分五期開(kāi)發(fā)，計(jì)劃由健康生態(tài)園區(qū)，別墅旅游度假園區(qū)，森林SPA區(qū)，會(huì)議中心，醫(yī)療配套服務(wù)園區(qū)組成。本項(xiàng)目將成為集投資、商務(wù)、度假、休閑、療養(yǎng)等為一體。沁園（在售）地點(diǎn)云南省昆明市富民縣大營(yíng)鎮(zhèn)開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)價(jià)7000元/㎡開(kāi)發(fā)單位昆明龍恒置地產(chǎn)權(quán)年限50年物管企業(yè)錦江國(guó)際交房時(shí)間12月31日占地面積2300多畝建筑面積1期1.4萬(wàn)平米總戶數(shù)207戶沁園是醞釀籌備三年第一個(gè)高端地產(chǎn)項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)企業(yè)屬于集團(tuán)性質(zhì)，分別由“玉龍園珠寶企業(yè)”、“昆明中恒創(chuàng)新投資企業(yè)”及“昆明龍恒置地”組成，企業(yè)實(shí)力雄厚?？傉嫉丶s2300畝森林覆蓋率達(dá)成80%，可開(kāi)發(fā)量約畝，更值得一提是項(xiàng)目配套就用去300余畝土地，共分為兩期開(kāi)發(fā)，一期產(chǎn)權(quán)式酒店及項(xiàng)目多元化高端配套建設(shè)及改造，酒店主體已封頂斷水，現(xiàn)處于內(nèi)外裝修施工階段，估計(jì)12月31日交房。二期以低密度住宅為主，如溪谷別墅、山地別墅、SPAvilla等高端養(yǎng)生居住小區(qū)，開(kāi)發(fā)周期估計(jì)為3-5年。沁園配套有周圍近萬(wàn)畝原始森林覆蓋、超五星級(jí)酒店、馬術(shù)俱樂(lè)部、紅酒莊、親子農(nóng)田、垂釣中心、果林、葡萄園、薰衣草花海、多功效會(huì)議中心、水景餐廳、山地車公園、無(wú)邊際泳池、親子戲水池等，伴隨整體項(xiàng)目標(biāo)開(kāi)發(fā)，估計(jì)3-5年內(nèi)將陸續(xù)推出?，F(xiàn)在住宅均價(jià)7500元/㎡鳥(niǎo)瞰圖三大功效分區(qū)A戶型0室0廳0衛(wèi)0廚40.0B戶型0室0廳0衛(wèi)0廚80.0C戶型0室0廳0衛(wèi)0廚120.0D戶型0室0廳0衛(wèi)0廚88.0E戶型0室0廳0衛(wèi)0廚60.0假日尚島花園（新房）地點(diǎn)富民縣伽峰山伽峰路1號(hào)更新時(shí)間均價(jià)均價(jià)3700元/平物業(yè)類型小高層、高層占地面積開(kāi)發(fā)單位昆明全拓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售代理包豪斯產(chǎn)權(quán)年限70年占地面積51畝容積率3.0綠化率45%總戶數(shù)1000戶開(kāi)盤(pán)時(shí)間3月交房時(shí)間底假日尚島花園占據(jù)北部新城富民精華位置，總建筑面積為13萬(wàn)平米，綠化面積達(dá)17000余㎡。共十一棟現(xiàn)代美學(xué)建筑佇立其中，計(jì)劃中1000余戶高層住宅，戶型面積88—177㎡，涵蓋兩房、三房、四房等精品奢變戶型為一梯二戶、二梯四戶。項(xiàng)目總用地規(guī)模33962㎡，總建筑面積13萬(wàn)平米，總投資約3.6億元，計(jì)劃建設(shè)3棟32層、2棟25層、1棟18層、5棟11層共11棟建筑，可入住1046戶。項(xiàng)目充足考慮人和自然友好發(fā)展計(jì)劃理念，依據(jù)地勢(shì)、水流、人工和自然緊密結(jié)合，形成山水靈動(dòng)、設(shè)施現(xiàn)代、功效完善、建筑和自然環(huán)境友好統(tǒng)一，含有新江南主義風(fēng)格北部輔城宜居公園小區(qū)。假日尚島花園營(yíng)銷中心已于11月28日正式開(kāi)放。該項(xiàng)目自10月中旬動(dòng)工以來(lái)拆遷工作已全方面完成，項(xiàng)目正式進(jìn)入施工階段。小結(jié)：假日尚島花園價(jià)格不會(huì)低，保守估量期房?jī)r(jià)格也在4000元/平米以上。富民彩玉國(guó)際旅游商業(yè)中心建筑面積30233.67平建筑密度53.34%容積率1.28綠地率32.45%開(kāi)發(fā)單位昆明志龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)彩玉國(guó)際旅游商業(yè)中心是集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、土特產(chǎn)、彩玉等于一體商業(yè)綜合體。采取中式古典設(shè)計(jì)，三層建筑，鋪面區(qū)間由120平方米到180平方米，空間能夠自由組合，含有更高價(jià)值和使用價(jià)值，商業(yè)交易、經(jīng)營(yíng)、住宿兼?zhèn)?。商業(yè)中心總用地面積21774.05平,道路用地面積1532.36平方米,地下車庫(kù)建筑面積2022.17平方米,設(shè)有50個(gè)停車泊位,地上建筑面積27768.71平方米,地下建筑面積2464.96平方米,地下設(shè)備用房建筑面積442.79平方米,農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)鋪面45個(gè)。鴻盛.致尚國(guó)際建筑面積2666.4平方米項(xiàng)目地址：富民縣環(huán)城南路和永定街交叉口（客運(yùn)站對(duì)面）銷售代理旺馬地產(chǎn)機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)單位富民鴻盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)該樓盤(pán)占地約4畝，開(kāi)發(fā)成精品點(diǎn)滴公寓房，為富民縣城區(qū)首個(gè)精品房，下三層為商鋪，上為住宅現(xiàn)在全部還沒(méi)確定銷售價(jià)格，商鋪規(guī)格、價(jià)格、售租形式還未確定。住宅主推面積為99.6和116.22三室兩廳戶型。依據(jù)對(duì)當(dāng)?shù)卣{(diào)查估算，住房均價(jià)應(yīng)該在5000元左右/平方，商鋪銷售估量在15000——0元/平方。地段和位置和本項(xiàng)目及其相同?，F(xiàn)在處于施工階段。3.3二手房市場(chǎng)當(dāng)?shù)囟址渴袌?chǎng)已經(jīng)開(kāi)始活躍起來(lái)，僅在環(huán)城路上就有兩家私人辦房屋中介服務(wù)中心，關(guān)鍵經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目基礎(chǔ)囊括了全部二手房交易領(lǐng)域。缺乏行業(yè)整體規(guī)范性，多數(shù)憑借和政府職能部門(mén)關(guān)系來(lái)經(jīng)營(yíng)自己中介所。在調(diào)研過(guò)程中，我們了解到，當(dāng)?shù)厝思偃缃?jīng)濟(jì)實(shí)力不是很強(qiáng)話，多數(shù)依舊是選擇購(gòu)置二手老樓或是二手平房。這一樣表現(xiàn)出當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)尚處于不規(guī)范狀態(tài)。另外，雙方簽訂一個(gè)簡(jiǎn)單買賣協(xié)議，既不過(guò)戶，也不公證。究其原因，關(guān)鍵是當(dāng)?shù)厝朔磻?yīng)過(guò)戶手續(xù)很繁瑣，而且過(guò)戶費(fèi)用過(guò)高。這也說(shuō)明當(dāng)?shù)厥杖胨竭€處于較低水平，而且法律意識(shí)較為淡薄。3.4現(xiàn)有商業(yè)房地產(chǎn)分析富民縣現(xiàn)有商業(yè)房地產(chǎn)仍拘泥于住宅底商形式，只有在新建設(shè)“彩玉國(guó)際”為獨(dú)立式建筑?，F(xiàn)有底商絕大多數(shù)采取租賃地取得方法，租賃價(jià)格較之市里低了很多。現(xiàn)有商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)范圍過(guò)于單調(diào)，大多集中在服裝、電器、摩托車、五金水暖等行業(yè)上，沒(méi)有其它娛樂(lè)健身等服務(wù)配套性建筑設(shè)施。經(jīng)過(guò)問(wèn)卷調(diào)查，現(xiàn)有消費(fèi)人群普遍反應(yīng)對(duì)現(xiàn)有商業(yè)配套不滿意，期望有部分娛樂(lè)健身公共場(chǎng)所。在對(duì)現(xiàn)有商家調(diào)研過(guò)程中，商家關(guān)鍵關(guān)注還是人流量問(wèn)題，對(duì)于在開(kāi)發(fā)區(qū)新建商品房中商業(yè)部分，表示并不看好。而且現(xiàn)有商業(yè)集中地域商家對(duì)現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)情況還較為滿意，沒(méi)有擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)或動(dòng)遷到趨向。即使縣城向新區(qū)移動(dòng)趨勢(shì)已深入人心，但商家依舊持觀望和等候態(tài)度，無(wú)法脫離老城生活區(qū)域。3.5目標(biāo)地塊分析3.5.1地塊地理位置及基礎(chǔ)情況目標(biāo)地塊坐落于富民縣中心城區(qū)，東至永定街，西至巷道邊，南至濱河公園，北至黎陽(yáng)路。緊鄰富民縣百貨大樓，屬于富民老縣城關(guān)鍵地段。旁邊就是客運(yùn)站和縣人民醫(yī)院、農(nóng)業(yè)銀行、步行街等設(shè)施。購(gòu)物有：富民百貨大樓，華富購(gòu)物廣場(chǎng)、新華電器和正在交房裝修彩玉國(guó)際城；金融單位有：農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用社等。藥店有：一心堂、東俊大藥房等。醫(yī)院有：縣人民醫(yī)院、永定鎮(zhèn)中心醫(yī)院。有聯(lián)通、電信、移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳。緊靠螳螂川旁濱江公園，含有靈性。教育配套：富民一中；永定中學(xué)；永定鎮(zhèn)中心小學(xué)。依據(jù)調(diào)查結(jié)果，項(xiàng)目所在地已經(jīng)有成熟商圈和人氣，伴隨富民發(fā)展，將有較高升值潛力和發(fā)展空間。從現(xiàn)在情況看，地塊上為破舊建筑物，需估算拆遷及回遷安置成本。用地面積為1607.058平方米。地塊南部緊臨河道，為建筑體基坑加固增加難度。項(xiàng)目地項(xiàng)目地（項(xiàng)目區(qū)域衛(wèi)星圖）項(xiàng)目周圍環(huán)境一項(xiàng)目周圍環(huán)境二項(xiàng)目周圍環(huán)境三項(xiàng)目周圍環(huán)境四濱江公園濱江公園3.5.2地塊SWOT分析◆優(yōu)勢(shì)分析富民縣現(xiàn)在不管是縣城內(nèi)還是開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)在建、在售項(xiàng)目規(guī)模通常全部較小、對(duì)應(yīng)配套設(shè)施和小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)通常，也較為原始（只有簡(jiǎn)單綠化和車庫(kù)等），大規(guī)模、配套設(shè)施齊全產(chǎn)品在一定程度上會(huì)帶動(dòng)部分消費(fèi)者購(gòu)置。在調(diào)查中，我們看到有一部分消費(fèi)者已經(jīng)經(jīng)過(guò)報(bào)紙和其它媒體路徑對(duì)開(kāi)發(fā)商品牌有一定認(rèn)知度。地塊周圍區(qū)域城市配套很密集、生活方便，緊鄰河道空氣新鮮，愈加適于居住?？h級(jí)城市即使有新城開(kāi)發(fā)需求，但在內(nèi)，城市內(nèi)只會(huì)有一個(gè)中心區(qū)域，這是新城配建無(wú)法替換城市人文條件?！袅觿?shì)分析緊鄰河道，基坑加護(hù)成本較高。地塊上有建筑物，拆遷回遷時(shí)間及物資成本較高。拆遷成本和地質(zhì)結(jié)構(gòu)對(duì)高層抗性，形成一個(gè)無(wú)法化解關(guān)鍵矛盾。勢(shì)必影響投資回報(bào)率。用地面積小，同時(shí)還有狹長(zhǎng)地帶，只能作為公建部分計(jì)入成本。項(xiàng)目?jī)?nèi)部配建設(shè)施較少，只能依附外部城市配建。和其它項(xiàng)目相比，此處無(wú)升值特色。企業(yè)改制遺留問(wèn)題還未處理◆機(jī)會(huì)分析中心城區(qū)是縣城范圍內(nèi)無(wú)法替換關(guān)鍵區(qū)域。周圍項(xiàng)目定位無(wú)法和此項(xiàng)目產(chǎn)生關(guān)鍵商品價(jià)值分歧。很輕易讓當(dāng)?shù)貪撛谛璺空弋a(chǎn)生購(gòu)置欲望。周圍完備小區(qū)配建是富民縣已建、在建現(xiàn)在尚沒(méi)有，優(yōu)質(zhì)小區(qū)環(huán)境和齊全配套設(shè)施會(huì)給人以全新感受。伴隨一線城市限購(gòu)令出臺(tái)及房?jī)r(jià)飛漲，越來(lái)越多購(gòu)房者及投資者向二三線城市轉(zhuǎn)移。依據(jù)遠(yuǎn)期計(jì)劃，富民縣將有20萬(wàn)人，城區(qū)永定鎮(zhèn)將擴(kuò)充為9萬(wàn)人?！籼魬?zhàn)分析：從現(xiàn)在已經(jīng)購(gòu)置商品房用戶看，收入大多數(shù)在中、高級(jí)次，而對(duì)于收入在低級(jí)人群現(xiàn)在無(wú)法承受商品房?jī)r(jià)格，相對(duì)于已經(jīng)購(gòu)房消費(fèi)者來(lái)看，此部分人群購(gòu)置力怎樣被調(diào)動(dòng)，怎樣被消化是一大問(wèn)題。居于現(xiàn)在商品房市場(chǎng)情況，住宅檔次比較單調(diào)，沒(méi)有產(chǎn)品檔次上差異，而從現(xiàn)在需求來(lái)看，一部分高收入階層（比如政府高層領(lǐng)導(dǎo)、私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體工商戶）需要高級(jí)次產(chǎn)品出現(xiàn)，所以對(duì)于產(chǎn)品檔次提升需要有所側(cè)重，而且要把握好其尺度。從現(xiàn)在調(diào)研結(jié)果看，今年在縣城內(nèi)和開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)會(huì)有一個(gè)項(xiàng)目和我們競(jìng)爭(zhēng)，在這其中會(huì)有價(jià)格低廉適應(yīng)工薪階層項(xiàng)目，同時(shí)也會(huì)出現(xiàn)高級(jí)次商業(yè)（如彩玉國(guó)際項(xiàng)目），對(duì)于多種競(jìng)爭(zhēng)力量要做好多種方法，把握好項(xiàng)目推進(jìn)步伐?，F(xiàn)在已經(jīng)有致尚國(guó)際離我們項(xiàng)目地最近，定位也關(guān)鍵以商鋪加小高層為主，估計(jì)交房，基礎(chǔ)和我們項(xiàng)目定位相同。假日尚島估計(jì)在交房，容量為1000多套，為我們項(xiàng)目帶來(lái)用戶分流。中央及地方政府為了深入控制房?jī)r(jià)，將推出一系列新調(diào)控方法。周圍縣區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，如宜良、安寧、嵩明等縣區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)影響。第四章消費(fèi)分析、市場(chǎng)定位4.1富民地域消費(fèi)人群分析4.1.1現(xiàn)有就職員作單位及收入分析現(xiàn)在在縣城工作人員關(guān)鍵集中在政府部門(mén)和部分機(jī)關(guān)，個(gè)人月收入大全部在1500元左右，家庭月收入基礎(chǔ)在元左右，上下沒(méi)有太大浮動(dòng)，且收入比較穩(wěn)定。經(jīng)過(guò)調(diào)研問(wèn)卷做出數(shù)據(jù)分析見(jiàn)下列圖表。但這些單位工作人員收入在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)算是中等收入水平。在沉入訪談過(guò)程中，我們了解到，在當(dāng)?shù)厥杖雰蓸O分化近幾年來(lái)愈演愈烈，并有連續(xù)發(fā)展下去趨勢(shì)。部分個(gè)體戶和原來(lái)大邱莊連帶產(chǎn)業(yè)和政府高層是關(guān)鍵高收入人群。4.1.2居民家庭結(jié)構(gòu)分析在富民縣縣城內(nèi)，家庭結(jié)構(gòu)關(guān)鍵以三口之家為主（雙職員），多數(shù)家庭孩子正在上學(xué)，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)較重，即使有能力購(gòu)房，也持持幣觀望態(tài)度。為孩子未來(lái)求學(xué)積攢大量資金。4.1.3居民現(xiàn)居住情況分析從調(diào)研問(wèn)卷反應(yīng)，現(xiàn)在居民關(guān)鍵集中在縣城中，房屋關(guān)鍵起源為購(gòu)置商品房和自建平房，居住類型多以兩室和三室居多，住宅面積在90～120㎡之間。且配套設(shè)施均不完善。具體分布詳見(jiàn)下列圖表：4.1.4居民對(duì)未來(lái)項(xiàng)目期許分析大多數(shù)居民對(duì)現(xiàn)有居住條件并不滿意，對(duì)于新房住形式和居住理念較為期盼，多數(shù)人買房是基于改善自己現(xiàn)有住房條件為出發(fā)點(diǎn)，而且計(jì)劃購(gòu)房人群不在少數(shù)。經(jīng)過(guò)調(diào)研發(fā)覺(jué)，當(dāng)?shù)丶词鬼?xiàng)目操作較為原始，但一部分消費(fèi)者對(duì)商品房要求和居住理念還是比較優(yōu)異。包含對(duì)多種建筑形式了解和偏好也基礎(chǔ)上靠近市區(qū)消費(fèi)者觀念。4.1.5人群對(duì)住房需求