物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方案

物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方案參照大價(jià)字xxx號(hào)《關(guān)于公布我區(qū)住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)xxxx指導(dǎo)價(jià)的通知》和《xx物業(yè)住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》文件精神以及第二次業(yè)主大會(huì)決議相關(guān)內(nèi)容，經(jīng)業(yè)委會(huì)總體運(yùn)行成本測(cè)算，確定“合生xx小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”方案，提請(qǐng)大會(huì)審議通過。一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1、聯(lián)排及公建：物業(yè)費(fèi)1.90元/平方米/月；2、高層：物業(yè)費(fèi)1.30元/平方米/月（含電梯費(fèi)）。上述物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是參照旅發(fā)xx規(guī)定的三星級(jí)服務(wù)的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)xxxx指導(dǎo)價(jià)確定的，并于xxxx年6月20日第二次業(yè)主大會(huì)表決通過。鑒于近年新增了大量業(yè)主，重新提交本次業(yè)主大會(huì)進(jìn)行表決。二、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為xx住宅物業(yè)服務(wù)三星級(jí)或以上服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。（一）綜合管理服務(wù)1、負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施。2、承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)住宅建筑區(qū)劃共有部分進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)熱情。6、公示24小時(shí)服務(wù)電話。急修1小時(shí)內(nèi)，其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有報(bào)修、維修和回訪記錄。7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目。8、配合業(yè)委會(huì)開展工作，接受業(yè)委會(huì)的監(jiān)督。9、按規(guī)定至少每半年公布一次利用物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益的收支情況。10、按合同約定規(guī)范使用建筑物及其附屬設(shè)施專項(xiàng)維修資金。11、每年進(jìn)行一次業(yè)主滿意度調(diào)查，促進(jìn)管理服務(wù)工作改進(jìn)和提高，滿意率不低于80％。（二）公共區(qū)域清潔衛(wèi)生1、基本要求（1）保潔設(shè)施設(shè)備配置合理，工具臺(tái)賬完善；實(shí)施垃圾分類管理，有分類標(biāo)識(shí)。（2）合理設(shè)置垃圾桶，高層按單元設(shè)置垃圾收集容器；實(shí)行垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔，無異味；垃圾桶內(nèi)的垃圾不超過其容量，周邊無散落垃圾，垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無滿溢現(xiàn)象；綠地?zé)o垃圾、紙袋等雜物；公共區(qū)域保持干凈整潔無雜物。（3）防治鼠害、蟲害等有年度季度計(jì)劃，有措施，有記錄。（4）對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑適時(shí)進(jìn)行清掃，做好臺(tái)階等重點(diǎn)部位的防滑工作。（5）建立公共區(qū)域?qū)櫸锘顒?dòng)管理制度。2、樓內(nèi)公共區(qū)域清潔（1）樓內(nèi)大堂、一層候梯廳每日清掃并清拖1次；信報(bào)箱每日擦拭1次；大堂玻璃每2周擦拭1次；大堂墻面每周擦拭1次；大堂、一層候梯廳每日巡視保潔1次。（2）樓道、樓梯地面每日清掃1次，每周清拖1次；樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施每周擦拭1次；樓內(nèi)燈具每半年除塵1次。（3）電梯轎廂門、面板隔日擦拭1次；轎廂地面每日清掃，隔日清拖1次；不銹鋼或其它材料裝飾的電梯轎廂每月護(hù)理1次。（4）天臺(tái)、樓頂每季清掃1次，雨季期間每月清掃1次；天臺(tái)、內(nèi)天井有雜物及時(shí)清掃。（5）設(shè)備機(jī)房每月清潔1次，室內(nèi)無雜物。3、樓外公共區(qū)域清潔（1）樓外道路及設(shè)施每日清掃1次；樓外道路每日巡視保潔2次。（2）公共綠地每天清潔1次。（3）樓外公共照明及共用設(shè)施每季度清潔1次。（4）雨篷、門頭等半年清潔1次。（5）室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱等每半月擦拭1次。（6）垃圾每日清運(yùn)不低于1次，配有專用垃圾清運(yùn)車密閉運(yùn)輸、外觀整潔；每周清洗1次垃圾收集容器。（7）垃圾中轉(zhuǎn)站5-6月、9-10月每周消殺3次，7-8月每日消殺1次，及時(shí)消殺蠅蟲，保持外圍整潔。（8）水景根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理，使用期間每3日清潔1次水面；每季清潔1次水池池底。（9）委托清運(yùn)裝修垃圾的，在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在2日內(nèi)清運(yùn)。（三）公共區(qū)域秩序維護(hù)1、人員要求（1）設(shè)置專職秩序維護(hù)人員，55周歲以下人員占總數(shù)60%以上，身體健康，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)。（2）統(tǒng)一著裝，佩戴統(tǒng)一標(biāo)志。（3）配備對(duì)講裝置或其他必備的安全護(hù)衛(wèi)器械，設(shè)備設(shè)施完好，能夠正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備，在發(fā)生治安案件或者各類災(zāi)害事故時(shí)，及時(shí)向公安和有關(guān)部門報(bào)告。2、門崗（1）主出入口24小時(shí)值勤，有詳細(xì)的交接班記錄。（2）封閉管理小區(qū)建立外來人員管理制度，對(duì)來人來訪和外來機(jī)動(dòng)車實(shí)行詢問登記。3、巡邏崗制定巡查路線，按照規(guī)定路線和時(shí)間每8小時(shí)巡查1次，巡查記錄完整，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決或向有關(guān)部門反饋解決。4、監(jiān)控（1）監(jiān)控室有人24小時(shí)值守，值班記錄完整，監(jiān)控影像資料、報(bào)警記錄留存30日備查。（2）有管理制度、應(yīng)急預(yù)案，監(jiān)控設(shè)備相對(duì)完好。5、居住房屋租賃治安管理公安（邊防）派出所采集居住房屋租賃信息，需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。6、裝修服務(wù)裝修人員出入和裝修施工時(shí)間應(yīng)按照相關(guān)法律規(guī)定得到有效控制，對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實(shí)行出入證管理，對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決或向有關(guān)部門反饋解決。7、記錄與檔案各項(xiàng)工作記錄完整有效，檔案齊全；每年進(jìn)行1次專項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案演習(xí)，記錄存檔。（四）公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù)1、綠化養(yǎng)護(hù)人員配置合理，責(zé)任區(qū)域明確。2、制定并落實(shí)綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，綠化圖紙、苗木清單等資料齊全，設(shè)備、工具臺(tái)帳完善，醒目處設(shè)置愛護(hù)綠化等提示標(biāo)識(shí)。3、定期組織澆灌、施肥、松土和噴藥，提前做好防澇和防凍工作，綠化作業(yè)安全防護(hù)措施得當(dāng)。4、各類喬、灌、草等植物長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀，出現(xiàn)死亡或缺株后及時(shí)補(bǔ)栽。5、喬木植株生長(zhǎng)健壯，樹冠完整，每年施肥1次。6、喬木每年夏季、入冬各修剪1次，植株保存率高于90%。7、灌木植株生長(zhǎng)健壯，枝葉豐滿，每年施肥2至3次。8、灌木修剪及時(shí)，全年至少修剪2次。9、花壇植物根據(jù)生長(zhǎng)情況進(jìn)行追肥。10、綠籬造型整齊美觀，輪廓清晰，每年施肥2至3次，修剪及時(shí)，每年至少修剪4次，其中每年五一前、國(guó)慶節(jié)前各修剪1次。11、地被和草坪植物每年施肥3次，每年全面除草3次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)。12、局部雜草覆蓋率不超過綠地面積的40%，不出現(xiàn)20厘米以上的雜草，全年修剪不少于8次。13、采取預(yù)防為主，綜合防治的方針及時(shí)掌控病蟲害的發(fā)生情況，盡量采用生物、物理方法有效防治病蟲害，減少使用化學(xué)農(nóng)藥對(duì)環(huán)境的影響。14、生長(zhǎng)季節(jié)每周至少檢查1次綠化工作。15、編制每周綠化養(yǎng)護(hù)措施和工作計(jì)劃。16、綠化檔案齊全、準(zhǔn)確。（五）公用部位共用設(shè)施設(shè)備日常養(yǎng)護(hù)1、設(shè)施設(shè)備專業(yè)管理人員配置規(guī)范量化，崗位責(zé)任明確，建立設(shè)施設(shè)備臺(tái)賬，設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)和檢查等管理制度健全。2、特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測(cè)。3、雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)等極端天氣前后有檢查防范措施。4、建立運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄檔案。共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，及時(shí)組織修復(fù)。5、對(duì)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施，每季度檢查1次，保證標(biāo)志清晰完整，設(shè)施運(yùn)行正常。發(fā)現(xiàn)安全隱患，立即采取防護(hù)措施，并及時(shí)處理。6、每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。7、房屋結(jié)構(gòu)每半年巡視1次主體結(jié)構(gòu)，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時(shí)，建議相關(guān)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護(hù)措施。8、建筑部件（1）每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、護(hù)欄支撐構(gòu)件、室外屋面、散水等。（2）每月巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好率達(dá)成90%，門、窗開閉靈活并無異常聲響。（3）每月檢査1次共用部位地面、墻面、天棚等。9、附屬構(gòu)筑物（1）每半年1次對(duì)屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管道進(jìn)行清掃、疏通；每年檢查1次屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)及時(shí)修理。（2）每半月巡查1次大門、圍墻、圍欄等。（3）每月1次巡查道路、路面、側(cè)石、井蓋、休閑設(shè)施等。（4）每半月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。（5）配置避雷設(shè)施位置平面圖；每年由專業(yè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)1次防雷裝置。10、設(shè)備機(jī)房（1）設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。（2）在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1次消防器材，確保完好有效。（3）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。（4）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度和值守人員上崗證書復(fù)印件。（5）交接班記錄、工作日志等齊全、完整。11、排水系統(tǒng)（1）每個(gè)月檢查1次雨水井、污水井、化糞池，無堵塞無外溢?；S池每年清掏不低于1次。（2）每年汛前對(duì)雨水井、污水井、屋面雨水口、公共部位雨水管等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。（3）每次降雨前后對(duì)主要排水口、管井進(jìn)行檢查。（4）污水泵汛前、汛期每天巡視1次，平時(shí)每周巡視1次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每周進(jìn)行1次手動(dòng)啟動(dòng)測(cè)試；每季度養(yǎng)護(hù)1次。12、公共照明（1）樓內(nèi)照明每48小時(shí)巡視1次，一般線路故障12小時(shí)內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1日內(nèi)修復(fù)。樓內(nèi)照明設(shè)施完好率達(dá)到95%。（2）樓外照明每日巡視1次，一般線路故障12小時(shí)內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障3日內(nèi)修復(fù)；每月調(diào)整1次時(shí)間控制器。樓外照明設(shè)施完好率達(dá)到95%。（3）應(yīng)急照明每周巡視2次，發(fā)現(xiàn)故障，1小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)組織維修。13、電氣設(shè)備13.1、基本要求（1）管理制度與措施符合專業(yè)要求，執(zhí)行嚴(yán)格，設(shè)備編號(hào)有序，運(yùn)行、維修、保養(yǎng)、巡檢記錄完整。（2）受托管理高壓供電設(shè)備的，安全操作規(guī)程明示，變配電安全警示牌配置齊全，檢修檢驗(yàn)和安全防護(hù)用具配置齊全，年檢合格。（3）后備電源設(shè)備定期檢測(cè)，能夠隨時(shí)啟用，公共照明正常，設(shè)備編號(hào)有序。（4）配電室、樓層配電間有門、孔、洞、窗等處的防鼠措施完備，穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密，鎖具完好，電纜進(jìn)出線和開關(guān)標(biāo)識(shí)準(zhǔn)確。（5）變電站高低壓電纜溝、電梯底坑無積水。每年組織對(duì)高低壓母線、配電盤、變壓器、電纜進(jìn)行1次例行試驗(yàn)，根據(jù)試驗(yàn)記錄對(duì)相關(guān)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)，每年檢驗(yàn)1次內(nèi)部核算電能表。（6）每年2次電氣安全檢查，保證電氣設(shè)備運(yùn)行安全正常。13.2、低壓柜（1）每周巡視1次設(shè)備運(yùn)行狀況；每半年養(yǎng)護(hù)1次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃。（2）每半年檢測(cè)1次接地電阻；每年校驗(yàn)1次儀表。（3）低壓配電箱和線路每月檢查1次設(shè)備運(yùn)行狀況；每半年養(yǎng)護(hù)1次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃。每半年切換1次雙路互投開關(guān)。13.3、控制柜（1）每半月檢查1次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)2次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、調(diào)試、清掃。（2）每季度校正1次各種電器裝置或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查2次各類遠(yuǎn)控裝置和節(jié)能裝置。13.4、發(fā)電機(jī)（1）每季度試運(yùn)行1次，保證運(yùn)行正常。（2）每年活化2次蓄電池；每半月巡視1次充電機(jī)和蓄電池。14、消防系統(tǒng)（1）建立、落實(shí)消防安全責(zé)任制，明確各級(jí)崗位的消防安全職責(zé)。（2）成立義務(wù)消防隊(duì)，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識(shí)和技能；消防宣傳及消防演練每年至少組織2次。（3）設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育；每年對(duì)員工進(jìn)行2次消防安全培訓(xùn)。（4）每月對(duì)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)滅火系統(tǒng)、室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)、防火門監(jiān)控系統(tǒng)、防煙及排煙設(shè)施、防火門、窗、防火卷簾等防火分隔設(shè)施、消防電梯、建筑滅火器等消防設(shè)施進(jìn)行巡查，定期檢測(cè)、維修和保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處置，確保消防設(shè)施完好有效。巡查及檢測(cè)、維修、保養(yǎng)形成記錄，定期整理并存檔。（5）每周檢查1次區(qū)域消防通道，發(fā)現(xiàn)占用、堵塞消防通道等消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除，無法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報(bào)告。（6）消防控制室設(shè)專人24小時(shí)值班，每班2人，及時(shí)處理各類報(bào)警、故障信息。（7）在出入口、電梯口、防火門等醒目位置有提示安全出口、消防設(shè)施器材使用方法的明顯標(biāo)志和警示標(biāo)語(yǔ)。（8）發(fā)生火情立即報(bào)警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險(xiǎn)人員，協(xié)助配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。15、安全防范系統(tǒng)（1）系統(tǒng)設(shè)備配置齊全、運(yùn)行正常、現(xiàn)場(chǎng)測(cè)試符合要求；系統(tǒng)及子系統(tǒng)運(yùn)行、維修、保養(yǎng)、巡檢計(jì)劃周全、記錄完整，技防設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)運(yùn)行不正常和損壞等問題，應(yīng)盡快進(jìn)行維修。（2）攝像頭每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況、鏡頭清潔等情況，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1次。（3）樓宇對(duì)講設(shè)備每周檢查1次按鍵、顯示屏、通話等功能狀況，保障設(shè)備運(yùn)行正常；每周表面清潔1次。（4）中央控制室管理實(shí)行24小時(shí)專人值班制度。（5）報(bào)警控制管理主機(jī)每日檢查1次，保障設(shè)備運(yùn)行正常；每日表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。（6）紅外對(duì)射探測(cè)器每月做運(yùn)行狀態(tài)測(cè)試1次，保障設(shè)備運(yùn)行正常；每月表面清潔1次。（7）網(wǎng)絡(luò)控制箱每季度檢查1次外觀、接線；每季度表面清潔1次。（8）圖像采集設(shè)備每日檢查1次監(jiān)視畫面、錄像等功能；每周表面清潔1次，保障設(shè)備運(yùn)行正常，畫面、圖像保存不低于30天。（9）解碼器每季度檢查1次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度表面清潔1次，每半年內(nèi)部除塵1次。（10）云臺(tái)每季度檢查1次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每季度表面清潔1次；每年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1次。（11）巡更點(diǎn)每周檢查1次外觀，表面清潔1次。每日存儲(chǔ)巡更記錄。（12）讀卡器每周檢查1次外觀；每周表面清潔1次，查看防水狀況。（13）電磁鎖門鎖每2周檢查1次吸力、外觀、接線。（14）閉門器每2周檢查1次，調(diào)整拉力保證門能正常關(guān)閉。16、升降系統(tǒng)（1）電梯維修保養(yǎng)合同規(guī)范，維保單位資質(zhì)符合規(guī)定；配備兼職電梯安全管理員，對(duì)電梯保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，并對(duì)電梯運(yùn)行進(jìn)行管理。（2）電梯在投入使用前或者投入使用后30日內(nèi)，向相關(guān)行政主管部