物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡職專項(xiàng)調(diào)查注意重點(diǎn)事項(xiàng)

170511物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡職調(diào)查注意事項(xiàng)作者：律小熊微信公眾平臺(tái)：小熊夜讀背景4月，受某地產(chǎn)企業(yè)（下稱“該地產(chǎn)企業(yè)”）委托，我們律所參與到該地產(chǎn)企業(yè)收購B物業(yè)服務(wù)（未上市，下稱“物業(yè)企業(yè)”）股權(quán)項(xiàng)目中，就物業(yè)企業(yè)歷史沿革、治理結(jié)構(gòu)、關(guān)鍵資產(chǎn)、重大協(xié)議、重大債權(quán)債務(wù)、稅種及稅率等相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行法律盡職調(diào)查，并出具法律盡職調(diào)查匯報(bào)和相關(guān)交易文件。作為長(zhǎng)久實(shí)習(xí)生，有幸接觸到該項(xiàng)目，并全程參與?！皽毓识隆保胍谙乱淮巫龅糜雍?，想要快速提升自己經(jīng)驗(yàn)和能力，復(fù)盤無疑是最好工具。所以，今天抽時(shí)間將這個(gè)項(xiàng)目做一個(gè)總結(jié)，以期下次碰到類似項(xiàng)目時(shí)能夠做得愈加好。以時(shí)間為線索，法律盡職調(diào)查大致可分為三個(gè)階段：前期準(zhǔn)備階段、盡職調(diào)查階段、調(diào)查后期階段，項(xiàng)目過程中，每個(gè)階段側(cè)關(guān)鍵會(huì)有差異。前期準(zhǔn)備階段前期準(zhǔn)備階段，是指在展開法律盡職調(diào)查之前，向用戶單位及目標(biāo)企業(yè)大致了解用戶單位需求、目標(biāo)企業(yè)初步情況等背景資料，從而設(shè)計(jì)、制訂盡職調(diào)查文件清單和編制法規(guī)卷階段。即前期準(zhǔn)備階段關(guān)鍵包含到兩方面工作：（1）設(shè)計(jì)、制訂法律盡職調(diào)查文件清單；（2）考慮可能會(huì)包含到法律問題，查詢相關(guān)法律法規(guī)及案例資料，并形成對(duì)應(yīng)文件資料，方便盡調(diào)過程中查詢、使用。設(shè)計(jì)、制訂法律盡職調(diào)查文件清單經(jīng)過查詢資料得悉，法律盡職調(diào)查，愿意是指合適或應(yīng)由勤勉，引申為交易當(dāng)事方對(duì)交易對(duì)方主體、交易標(biāo)等進(jìn)行合適調(diào)查和評(píng)定。在設(shè)計(jì)、制訂法律盡職調(diào)查文件清單時(shí)，應(yīng)該配合擬交易目標(biāo)、關(guān)鍵和時(shí)間要求，將全部和項(xiàng)目相關(guān)事實(shí)列出，并盡可能窮盡。所以，在最初階段，我們可能會(huì)提供一個(gè)幾乎囊括了目標(biāo)企業(yè)及關(guān)鍵股東基礎(chǔ)信息資料清單，包含目標(biāo)企業(yè)工商信息、許可證書、資質(zhì)證書、關(guān)鍵資產(chǎn)、重大協(xié)議、重大債權(quán)債務(wù)、勞感人事、稅收稅務(wù)、訴訟實(shí)施情況、股東基礎(chǔ)資料等，并在備注一欄中提議目標(biāo)企業(yè)提交文件截止時(shí)間，方便推進(jìn)項(xiàng)目標(biāo)進(jìn)程。物業(yè)企業(yè)可能會(huì)包含到法律法規(guī)文件《中國(guó)企業(yè)法》《中國(guó)物權(quán)法》《最高人民法院相關(guān)審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)使用方法律若干問題解釋》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理措施》《國(guó)務(wù)院相關(guān)取消一批職業(yè)資格許可和認(rèn)定事項(xiàng)決定》《物業(yè)承接查驗(yàn)措施》《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行措施》《住宅專題維修資金管理措施》其它地方規(guī)范性文件，如：《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》《四川省物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)審批措施》《四川省物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理措施》等。盡職調(diào)查階段更新盡職調(diào)查文件清單在法律盡職調(diào)查過程中，針對(duì)發(fā)覺問題應(yīng)立即更新法律盡職調(diào)查文件清單，并發(fā)送給目標(biāo)企業(yè)，要求目標(biāo)企業(yè)補(bǔ)充對(duì)應(yīng)文件，以確保此次法律盡職調(diào)查相對(duì)全方面、正確。搜集、整理、審核盡職調(diào)查資料此階段，最關(guān)鍵便是審核盡職調(diào)查資料，就怎樣搜集、整理在此不贅。以下為目標(biāo)企業(yè)提供資料內(nèi)容及審核關(guān)鍵點(diǎn)：《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》。審核《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》頒發(fā)時(shí)間，確保為最新執(zhí)照；審核《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》法定代表人，明確企業(yè)現(xiàn)有法定代表人跟執(zhí)照登記一致。審核《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》營(yíng)業(yè)期限，確保該期限長(zhǎng)于擬交易需求。審核《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》住所和實(shí)際經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所相一致?！稜I(yíng)業(yè)執(zhí)照》所載明經(jīng)營(yíng)范圍和企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)范圍一致。注意：取得目標(biāo)企業(yè)《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》后，需登錄國(guó)家企業(yè)信用信息系統(tǒng)查對(duì)，確?！稜I(yíng)業(yè)執(zhí)照》信息和系統(tǒng)載明信息一致?！段飿I(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書》資質(zhì)證書載明信息和《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》載明信息是否一致。資質(zhì)證書載明信息和目標(biāo)企業(yè)行政主管部門（四川為住建廳）網(wǎng)站公告信息是否一致。資質(zhì)證書載明資質(zhì)等級(jí)和目標(biāo)企業(yè)承接項(xiàng)目標(biāo)面積是否匹配（詳見“二、前期準(zhǔn)備階段”）。核查資質(zhì)證書使用期限?！堕_戶許可證》《機(jī)構(gòu)信用代碼證》核查《開戶許可證個(gè)》《機(jī)構(gòu)信用代碼證》和《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》載明信息是否一致。企業(yè)名稱、法定代表人等事項(xiàng)變更后，未變更物業(yè)服務(wù)資質(zhì)證書對(duì)應(yīng)內(nèi)容《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理措施》第15條：“企業(yè)名稱、法定代表人等事項(xiàng)發(fā)生變更，應(yīng)該在辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)”。所以，在審核目標(biāo)企業(yè)提供《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書》時(shí)，需注意證書中載明“企業(yè)名稱個(gè)”“法定代表人”“注冊(cè)資本”等內(nèi)容是否和《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》內(nèi)容相匹配。若否，需深入向目標(biāo)企業(yè)問詢情況，并請(qǐng)目標(biāo)企業(yè)提供對(duì)應(yīng)證實(shí)/或說明文件。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)和承接物業(yè)管理項(xiàng)目面積不匹配?！段飿I(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理措施》第8條第2款要求，物業(yè)企業(yè)不得超出資質(zhì)承接項(xiàng)目，如二級(jí)資質(zhì)接管面積只能承接30萬平方米以下住宅項(xiàng)目和8萬平方米以下非住宅項(xiàng)目，超出部分將面臨行政處罰或協(xié)議無效。物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理制度、業(yè)主滿意度、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況。依據(jù)《四川省物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)審批措施》第14條要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理制度不健全，業(yè)主、住戶投訴較多，被認(rèn)定為收費(fèi)不規(guī)范或亂收費(fèi)，取得《資質(zhì)證書》后兩年內(nèi)未實(shí)施物業(yè)管理，有可能會(huì)被物業(yè)主管部門降低或取消資質(zhì)。住宅物業(yè)建設(shè)單位，未經(jīng)過招投標(biāo)方法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理《物業(yè)管理?xiàng)l例》第24條要求，國(guó)家提倡建設(shè)單位根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理相分離標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過招投標(biāo)方法選聘含有對(duì)應(yīng)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅物業(yè)建設(shè)單位，應(yīng)該經(jīng)過招投標(biāo)方法選聘含有對(duì)應(yīng)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或住宅規(guī)模較小，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門同意，能夠采取協(xié)議方法選聘含有對(duì)應(yīng)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位未經(jīng)過招投標(biāo)方法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或經(jīng)行政主管部門同意，采取協(xié)議方法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽署前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，違反了《物業(yè)管理?xiàng)l例》第24條第2款要求，可能會(huì)被人民法院認(rèn)定為無效。參見：珠海市中級(jí)人民法院《珠海萬威物業(yè)管理服務(wù)和劉郁郁物業(yè)服務(wù)協(xié)議糾紛二審民事判決書（）粵04民終1931號(hào)》物業(yè)企業(yè)設(shè)置和歷史沿革企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書企業(yè)設(shè)置時(shí)章程企業(yè)設(shè)置時(shí)驗(yàn)資匯報(bào)（如有），查看企業(yè)股東是否根據(jù)企業(yè)章程要求實(shí)際繳納出資企業(yè)設(shè)置時(shí)股東協(xié)議或提議人協(xié)議企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，審核股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否符正當(dāng)律要求、企業(yè)章程要求；審核股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款是否支付；股權(quán)轉(zhuǎn)讓后是否變更了對(duì)應(yīng)企業(yè)章程、進(jìn)行了工商登記。物業(yè)企業(yè)治理結(jié)構(gòu)依據(jù)企業(yè)最新章程，查看企業(yè)治理結(jié)構(gòu)，包含股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)組成及權(quán)限。物業(yè)企業(yè)重大協(xié)議前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議未立案《物業(yè)承接查驗(yàn)措施》第28條要求：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門辦理立案手續(xù)：(一)前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議;(二)臨時(shí)管理規(guī)約;(三)物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議;(四)建設(shè)單位移交資料清單;(五)查驗(yàn)統(tǒng)計(jì);(六)交接統(tǒng)計(jì);(七)其它承接查驗(yàn)相關(guān)文件。”物業(yè)服務(wù)協(xié)議載明面積超出物業(yè)服務(wù)資質(zhì)。大多數(shù)物業(yè)企業(yè)將保潔、綠化、電梯維修服務(wù)外包給其它企業(yè)，需要審查這些服務(wù)外包協(xié)議合規(guī)性，同時(shí)可能要注意核實(shí)外包企業(yè)資質(zhì)。供水、供電、供氣協(xié)議或協(xié)議物業(yè)企業(yè)勞感人事市場(chǎng)中，絕大多數(shù)資質(zhì)等級(jí)較低、管理水平不高物業(yè)企業(yè)均存在勞動(dòng)用工不規(guī)范情況，如：承接樓盤項(xiàng)目后直接聘用退休人員、不繳納社保、不簽署勞動(dòng)協(xié)議、加班工資支付不到位等情況，我們?cè)诒M職調(diào)查過程中，應(yīng)尤其注意物業(yè)企業(yè)勞動(dòng)協(xié)議簽署情況、工資表、社保繳納憑證等資料，并在盡職調(diào)查匯報(bào)中給予披露。物業(yè)企業(yè)專業(yè)人員人數(shù)未達(dá)成相關(guān)要求。《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理措施》第5條要求，一級(jí)資質(zhì)物業(yè)企業(yè)必需含有物業(yè)管理專業(yè)人員和工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類專職管理和技術(shù)人員不少于30人，其中，含有中級(jí)以上職稱人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)責(zé)任人含有對(duì)應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；二級(jí)資質(zhì)物業(yè)企業(yè)必需含有物業(yè)管理專業(yè)人員和工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類專職管理和技術(shù)人員不少于20人，其中，含有中級(jí)以上職稱人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)責(zé)任人含有對(duì)應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；三級(jí)資質(zhì)物業(yè)企業(yè)必需含有物業(yè)管理專業(yè)人員和工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類專職管理和技術(shù)人員不少于10人，其中，含有中級(jí)以上職稱人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)責(zé)任人含有對(duì)應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。如不滿足該條要求條件，物業(yè)企業(yè)資質(zhì)有可能見面臨撤銷風(fēng)險(xiǎn)。所以，在盡職調(diào)查過程中需目標(biāo)企業(yè)提供對(duì)應(yīng)專業(yè)人員名單和職稱，調(diào)查人員需對(duì)目標(biāo)企業(yè)提供資料真實(shí)性進(jìn)行審查。無物管項(xiàng)目標(biāo)承接查驗(yàn)承接查驗(yàn)。承接查驗(yàn)，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位根據(jù)相關(guān)要求和前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行核查和驗(yàn)收活動(dòng)。《物業(yè)承接查驗(yàn)措施》第第12條就物業(yè)承接查驗(yàn)依據(jù)文件作出具體要求，承接查驗(yàn)依據(jù)包含：物業(yè)買賣協(xié)議臨時(shí)管理規(guī)約前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議物業(yè)計(jì)劃設(shè)計(jì)方案建設(shè)單位移交圖紙資料建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范通常情況下，盡職調(diào)查過程中，調(diào)查人需要核實(shí)承接查驗(yàn)文件應(yīng)該包含：物業(yè)基礎(chǔ)信息：新建物業(yè)包含物業(yè)資料、前手物業(yè)企業(yè)關(guān)鍵質(zhì)量統(tǒng)計(jì)（如有）物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備管理現(xiàn)實(shí)狀況各項(xiàng)費(fèi)用和收支情況、目標(biāo)企業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，如：物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)、水電費(fèi)、其它有償服務(wù)費(fèi)收取和支出、維修資金收取、使用和結(jié)存、各類押金、簽收款項(xiàng)、待付費(fèi)用等賬務(wù)情況。住宅維修基金或電梯專題維修基金問題。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第54條要求：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)非住宅物業(yè)或和單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連非住宅物業(yè)業(yè)主，應(yīng)該根據(jù)國(guó)家相關(guān)要求繳納專題維修資金。專題維修資金屬于業(yè)主全部，專題用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，不得挪作她用···”在實(shí)務(wù)中，專題維修基金由業(yè)主在購房時(shí)一次性繳足或一次性繳納以上費(fèi)用。調(diào)查人員在盡調(diào)過程中應(yīng)注意目標(biāo)企業(yè)收到專題維修基金或業(yè)主已經(jīng)繳納專題維修基金證實(shí)。調(diào)查后期階段審核盡職調(diào)查匯報(bào)審核匯報(bào)結(jié)構(gòu)。結(jié)適用戶單位交易目標(biāo)和交易結(jié)構(gòu)，審核盡職調(diào)查匯報(bào)中結(jié)構(gòu)是否合理，是否已經(jīng)包含全部應(yīng)該披露風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。審核錯(cuò)別字、語法錯(cuò)誤。需要認(rèn)真、細(xì)心逐字逐句查看盡調(diào)匯報(bào)中是否存在錯(cuò)別字和重大語法錯(cuò)誤。查對(duì)盡調(diào)匯報(bào)中引用數(shù)據(jù)