營(yíng)銷策劃類資料-上海海上海研究報(bào)

PAGEPAGE90上實(shí)海上海項(xiàng)目提案報(bào)告策源商辦事業(yè)部·市場(chǎng)研究部前言

市場(chǎng)篇

1、項(xiàng)目市場(chǎng)分析項(xiàng)目立地條件分析項(xiàng)目概況用地性質(zhì)本地塊用地性質(zhì)為綜合用地，土地使用年限:70年規(guī)劃指標(biāo)：規(guī)劃總用地面積：84787.7平方米總建筑面積：232797平方米住宅總建筑面積：89710平方米創(chuàng)意居（LOFT）總建筑面積：78081平方米商業(yè)街總建筑面積：16000平方米綜合容積率：2.44,綠化率：35.2%地塊現(xiàn)狀分析辦公和住宅用地處于場(chǎng)地平整階段，商業(yè)地塊正在打樁。

項(xiàng)目周邊環(huán)境分析周邊環(huán)境項(xiàng)目南部飛虹路為一條小馬路，周邊聚集了一批代拆廠房及舊公房，路況有待改善。項(xiàng)目北部遼源西路為一條機(jī)動(dòng)車單行道，兩邊的建筑以老式公房為主，沿街有小型的便利店等生活商業(yè)配套。飛虹路街景遼源西路街景飛虹路街景遼源西路街景大連路沿線住宅大連路沿線商鋪周邊交通條件從車行系統(tǒng)來看，項(xiàng)目依靠主干道大連路，車行可快速到達(dá)陸家嘴、上海不夜城、人民廣場(chǎng)、四川北路和五角場(chǎng)等主要商業(yè)商務(wù)中心。同時(shí)軌道交通4號(hào)線和8號(hào)線均在本項(xiàng)目鄰近區(qū)域設(shè)站，借助軌道交通體系，可大大提升本項(xiàng)目的交通條件，便于人流的疏導(dǎo)，擴(kuò)大項(xiàng)目的影響。但項(xiàng)目臨近的飛虹路、遼源西路均為單行道，將對(duì)本項(xiàng)目的出行和未來商業(yè)人流的導(dǎo)入帶來不便。周邊商業(yè)生活配套該項(xiàng)目距離控江路商業(yè)街較近，可以滿足一般的購物需求。沿大連路有些規(guī)模尚可的餐飲店，如即將開業(yè)的蘇浙匯等。其他的小馬路上有一些便利店和面包房等。整個(gè)配套基本可以滿足普通居民的日常生活。同時(shí)，本項(xiàng)目到達(dá)四川北路、五角場(chǎng)、提籃橋等地區(qū)的車程一般在15分鐘以內(nèi)，因此本案也處于幾大商圈的共同輻射范圍之內(nèi)。因此本項(xiàng)目較為齊全的商業(yè)配套為本項(xiàng)目帶來生活便利的同時(shí)，也將增大項(xiàng)目商業(yè)部分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。小結(jié)綜上而言，目前本項(xiàng)目的區(qū)域環(huán)境較為一般，雖然大連路和軌道交通的建設(shè)對(duì)項(xiàng)目交通條件有極大的提升作用，但遼源西路和飛虹路為單行道，對(duì)本項(xiàng)目的辦公和商業(yè)產(chǎn)品十分不利。隨著北外灘、東外灘開發(fā)的相繼啟動(dòng)以及“知識(shí)楊浦”的打造，未來仍將有效的改善項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境，同時(shí)鑒于項(xiàng)目產(chǎn)品在上海市場(chǎng)的開創(chuàng)性，報(bào)告對(duì)上海市宏觀經(jīng)濟(jì)和宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展形式、項(xiàng)目周邊的市政規(guī)劃以及區(qū)域市場(chǎng)的依賴度較大，因此以下報(bào)告將立足于本案，著力于關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市政規(guī)劃、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)趨勢(shì)等三個(gè)外部因素，分析項(xiàng)目未來所面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。市場(chǎng)環(huán)境以及規(guī)劃前景。

項(xiàng)目宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析上海市宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)向好，房產(chǎn)政策趨嚴(yán)。房地產(chǎn)業(yè)是上海國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)綜合性和關(guān)聯(lián)性，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的敏感度極高。近幾年上海宏觀經(jīng)濟(jì)健康的運(yùn)行形勢(shì)為本市房地產(chǎn)業(yè)提供了十分有利的發(fā)展契機(jī)。源源不斷的需求動(dòng)力——國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)90年代以來，上海市GDP增長(zhǎng)在穩(wěn)定11%—13%之間，高于全國(guó)平均增長(zhǎng)水平2—3個(gè)百分點(diǎn)。2003年上海市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）6250.81億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)11.8%，是上海市經(jīng)濟(jì)連續(xù)第12年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，也是自1997年以來6年中增長(zhǎng)最快的一年。2003年上海市人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到46585元，折合5600美元，較2002年增加15%。區(qū)域經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)增速發(fā)展的趨勢(shì)日益明顯。市民消費(fèi)升級(jí)全市居民收入繼續(xù)增加，房產(chǎn)等高檔消費(fèi)品支出明顯增加。2003年，全市職工年平均工資為22160元，比上年增長(zhǎng)13.8%。年末，全市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額6054.6億元，當(dāng)年新增1139.02億元。吃、穿、用等商品消費(fèi)分別比上年增長(zhǎng)7.5%、7%和11.1%，汽車、房產(chǎn)等高檔消費(fèi)品支出明顯增加，消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)日益明顯。市場(chǎng)需求動(dòng)力呈多元化——外向型經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，間接推動(dòng)外資消費(fèi)2003年上海市積極實(shí)施促進(jìn)外貿(mào)出口的政策措施，推進(jìn)出口加工區(qū)建設(shè)，外貿(mào)出口實(shí)現(xiàn)了高速增長(zhǎng)。全年外貿(mào)進(jìn)出口總額1123.97億美元，比上年增長(zhǎng)54.7%。其中外商投資企業(yè)出口308.13億美元，比上年增長(zhǎng)60.8%，占全市出口總額的63.6%。隨著上海城市投資環(huán)境的優(yōu)化，對(duì)外商的吸引力不斷上升。2003全年批準(zhǔn)外商直接投資合同項(xiàng)目4321項(xiàng)，比上年增長(zhǎng)43.5%；吸收外資合同金額110.64億美元，增長(zhǎng)23.5%；實(shí)際到位金額58.5億美元，增長(zhǎng)30.1%。居住環(huán)境的不斷升級(jí)、改善——重大工程建設(shè)碩果累累2003年，本市重大工程建設(shè)全面豐收，完成投資621.52億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重超過四分之一。功能性、樞紐型、網(wǎng)絡(luò)化的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)大規(guī)模開展。上半年“一橋兩隧”開通將中心城區(qū)過黃浦江的車道由26條迅速增加到44條；年內(nèi)新開工的A30郊區(qū)環(huán)線和A5嘉金、A7亭楓高速公路等項(xiàng)目將繼續(xù)優(yōu)化本市骨干道路網(wǎng)、高速公路網(wǎng)的布局，增強(qiáng)對(duì)外交通的整體功能。繼續(xù)全面推進(jìn)城市綠化建設(shè)，城市生態(tài)環(huán)境繼續(xù)改善?！耙惶?hào)重大工程”碩果累累，徐家匯公園三期、外環(huán)線400米綠帶一期工程、上海廣場(chǎng)公園項(xiàng)目、虹橋河濱公園等綠化項(xiàng)目相繼完工，新增綠地超過2100公頃，為進(jìn)一步改善城市形象和環(huán)境奠定了基礎(chǔ)。保持慣性前進(jìn)的上海地產(chǎn)市場(chǎng)2003年，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持快速發(fā)展，呈現(xiàn)出投資總量擴(kuò)張，市場(chǎng)供需兩旺，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)總體合理的態(tài)勢(shì)。隨著房地產(chǎn)投資和商品房市場(chǎng)價(jià)格的快速增長(zhǎng)，自2003年以來政府宏觀調(diào)控力度也不斷加大，一系列金融、土地、房產(chǎn)政策相繼出臺(tái)，為房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展提供政策護(hù)航。房地產(chǎn)市場(chǎng)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大。房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位不斷提高，開發(fā)投資規(guī)模創(chuàng)歷史新高。2003年全年房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值461.88億元，比上年增長(zhǎng)13.7，占當(dāng)年全市增加值的7.4%。房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)加快，全年投資總額突破900億元，共完成901.24億元，比上年增長(zhǎng)20.3%，增幅同比增加1.6個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá)57.5%，成為擴(kuò)大投資需求的重要推動(dòng)力。其中，外商（包括港澳臺(tái)地區(qū)）投資增速強(qiáng)勁，共完成投資147.12億元，比上年增長(zhǎng)43.1%，增速高于其他各類投資主體。

上海住宅市場(chǎng)總體情況房地產(chǎn)市場(chǎng)供需總體均衡2003年，本市商品房竣工面積2139.99萬㎡，比上年增長(zhǎng)25.3%；銷售面積2224.47萬㎡，增長(zhǎng)20.5%，市場(chǎng)供需兩旺，達(dá)到高位均衡。如圖所示，自2000年以來，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供求平衡。市場(chǎng)消費(fèi)能力巨大，市場(chǎng)價(jià)格快速增長(zhǎng)在銷售價(jià)格和銷售面積的雙重拉動(dòng)下，2003年本市全年商品房銷售額達(dá)到1216.34億元，同比增長(zhǎng)49.2%，同年商品房平均銷售價(jià)格達(dá)到5,118元/㎡，預(yù)售成交均價(jià)為5717.4元/㎡，首次超過北京成為全國(guó)房?jī)r(jià)最高的省份城市，并分別以24.2%和16.8%的增長(zhǎng)速度成為全國(guó)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)最快的省市之一。今年第一季度上海房?jī)r(jià)同比上漲28.3%，土地交易價(jià)格上漲22.6%，仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過同期GDP和人均收入的增長(zhǎng)幅度。供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變2003年，上海市商品房供應(yīng)與成交情況都達(dá)到了一個(gè)新的高峰，批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)到3385.5萬㎡，其中，住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為3150.7萬㎡，占到了93%；商品房預(yù)售登記面積相比2002年也有近200萬㎡的增加，達(dá)到2869.4萬㎡，其中，住宅預(yù)售登記面積為2711萬㎡。兩者的增幅分別為29.7%和6.8%，市場(chǎng)供應(yīng)增長(zhǎng)速度明顯。2004年一季度，上海市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為475.2萬㎡；商品房預(yù)售登記面積為617.1萬㎡。經(jīng)過2003年的供應(yīng)熱潮后，市場(chǎng)供應(yīng)有所減少，但市場(chǎng)需求仍與2003年同期基本保持相同水平。1997年至2004年一季度，上海市商品房的交易量增速始終超過供應(yīng)量，在此作用下，市場(chǎng)由供大于求的總態(tài)勢(shì)過渡到供求平衡，至2001年開始供不應(yīng)求。2002年，商品房的供應(yīng)和交易雙雙攀升到2500萬㎡以上的高位，當(dāng)年供求比保持在1：1.08，供應(yīng)缺口為75.83萬㎡，市場(chǎng)處于求略大于供、適度緊張的狀態(tài)。在2003年供求關(guān)系再度發(fā)生變化.日益攀升的房?jī)r(jià)2002年，上海市區(qū)12個(gè)行政區(qū)商品房預(yù)售登記總面積為2261.70萬㎡，成交總金額為1121.6億元，商品房平均成交單價(jià)為4960元；2003年，上海商品房平均銷售價(jià)格達(dá)到5118元/㎡，預(yù)售成交均價(jià)為5717.4元/㎡，首次超過北京成為全國(guó)房?jī)r(jià)最高的省份城市。上海辦公市場(chǎng)總體情況據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，隨著國(guó)內(nèi)外資本源源不斷的匯集，上海國(guó)際化大都市的地位已逐步確立，加之2010年世博會(huì)的拉動(dòng)效應(yīng)，自從去年以來，上海辦公樓租金一路走高，漲幅已達(dá)亞洲第一、全球第三。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，靠著甲級(jí)寫字樓租賃興旺、乙級(jí)寫字樓銷售順暢，上海市辦公樓空置率已降至六年來的最低點(diǎn)。戴德梁行第一季度統(tǒng)計(jì)也表明，今年一季度上海甲級(jí)辦公樓的整體吸納量明顯加速。從上季度的3.9萬平方米上升到7.5萬平方米，其中絕大部分需求來自浦西地區(qū)。空置率也從上季度的11.5%降低為11.1%，面積僅40.6萬平方米。自1997年以來，辦公用房的銷售狀況一直保持在較為穩(wěn)定的狀況，基本在40萬-50萬平方米/年，辦公用房的租賃狀況受到需求變化影響較大，變化也較大，總體來說呈逐年增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。近年來，辦公用房的租賃和銷售比例保持在4：1的狀態(tài)，2002-2003年以來甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租金一直保持上漲，隨著各板塊寫字樓入住率的不斷提高，可供應(yīng)面積不斷減少，小陸家嘴區(qū)域、淮海路和南京路區(qū)域的甲級(jí)辦公樓出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。辦公樓市場(chǎng)以其強(qiáng)勁的租金走勢(shì)，穩(wěn)定的租戶來源，使一些實(shí)力雄厚的公司對(duì)購買辦公樓表現(xiàn)出濃厚興趣，以基金為主的投資客也看準(zhǔn)其中的穩(wěn)健回報(bào)，積極介入，辦公樓市場(chǎng)從而受到了投資客的追捧。上海各類企業(yè)（上海/外地/外資）數(shù)量比例分析

不同辦公面積段的比例分析

辦公樓入駐企業(yè)行業(yè)分析貿(mào)易，高科技，咨詢，金融保險(xiǎn)類公司數(shù)量明顯較多，約占到所有外來企業(yè)的50%。這無疑和上海的整個(gè)城市定位相符合。隨著發(fā)展，此種趨勢(shì)會(huì)得到進(jìn)一步加強(qiáng)。另外，隨著外資的大量進(jìn)入，外資的駐滬機(jī)構(gòu)和代表處的數(shù)量會(huì)大幅增加。從客戶結(jié)構(gòu)分析看目前上海入駐辦公樓的企業(yè)有超過50%的外來企業(yè)，其中近20%為外地企業(yè)，35%為外資（或合資）企業(yè)。在行業(yè)構(gòu)成上，比例從高到底依次為：高科技17%；貿(mào)易13%；廣告11%；金融/保險(xiǎn)7%；物流7%；外資駐滬機(jī)構(gòu)7%。以上各類行業(yè)占外來企業(yè)總量超過60%。從發(fā)展的趨勢(shì)來看：上述各類企業(yè)的比例仍將呈上升勢(shì)頭，特別是金融/保險(xiǎn)，外資機(jī)構(gòu)的數(shù)量會(huì)大幅度增加。從面積選擇分析看在入駐的外來企業(yè)中，超過50%的企業(yè)選擇300M2以下的小面積寫字樓；超過30%的企業(yè)選擇300—900M2的中等面積寫字樓，其中的21%選擇的是300—600M2的面積?；旧?00M2以下構(gòu)成了目前外來企業(yè)的主流需求。同時(shí)，對(duì)大面積的需求，外來企業(yè)亦超過了上海本土企業(yè)，有7%的外來企業(yè)選擇超過1500M2的辦公樓，隨著許多企業(yè)把總部搬來上海，這一趨勢(shì)將得到進(jìn)一步加強(qiáng)。上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況上海人口增長(zhǎng)資料來源：上海市統(tǒng)計(jì)局WTO對(duì)商業(yè)的影響商業(yè)是中國(guó)加入WTO或最先向外開放的行業(yè)，根據(jù)入世協(xié)議與承諾，3—5年內(nèi)商業(yè)零售市場(chǎng)將全面放開。外資早已開始大舉進(jìn)入商業(yè)零售事業(yè)，到2002年為止，世界50家最大的零售巨頭已有40家進(jìn)入中國(guó)，資金約為40億，商場(chǎng)超過600家。上海市外資商業(yè)占社會(huì)商品零售總額的比例已達(dá)10%。3年內(nèi)這一比例將擴(kuò)大至30%。中國(guó)進(jìn)入WTO的前景和現(xiàn)實(shí)已經(jīng)為國(guó)際性公司在上海的投資創(chuàng)造了巨大的機(jī)會(huì)。很大程度上，這將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生長(zhǎng)期和持續(xù)的推動(dòng)。商業(yè)行業(yè)的政府導(dǎo)向上海仍然是一個(gè)有明顯政府導(dǎo)向影響力的市場(chǎng)，雖然很大程度上市場(chǎng)模式具有最終的決定權(quán)。有關(guān)部門的政策性判斷不失為一個(gè)參考指標(biāo)?！笆濉鄙虾Ｉ虡I(yè)發(fā)展的主要預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是，到2005年,商業(yè)增加值750億元，年均增長(zhǎng)10%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額2500億元，年均增長(zhǎng)8%；批發(fā)貿(mào)易總額6700億元，年均增長(zhǎng)10%；連鎖商業(yè)銷售額1000億元，占社會(huì)消費(fèi)零售總額的40%；商業(yè)平均利潤(rùn)率提高0。3—0。5個(gè)百分點(diǎn)，國(guó)有大中型商業(yè)企業(yè)虧損面控制在20%以下.上海商業(yè)市場(chǎng)的規(guī)模還將繼續(xù)擴(kuò)大上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度決定了商業(yè)市場(chǎng)的擴(kuò)容。上海連續(xù)8年呈兩位數(shù)高速發(fā)展的勢(shì)頭，是很難因諸如SARS這些突發(fā)因素而嘎然而止的。今后幾年，上海大規(guī)模市政建設(shè)速度不減。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全市已形成了114個(gè)大型居住區(qū)，新建居住區(qū)的社區(qū)商業(yè)中心需求將迅速增長(zhǎng)，待開發(fā)的社區(qū)商業(yè)營(yíng)業(yè)面積將達(dá)到250萬平方米，銷售額可達(dá)600億元。按市政府居住區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施占5。5%的規(guī)定保守計(jì)算，到2005年商業(yè)市場(chǎng)的增量約在412。5—440萬平方米，5年間將增長(zhǎng)30。8%--32。86%。在完成大規(guī)模住宅建設(shè)之后，商業(yè)市場(chǎng)將逐步成熟，商業(yè)市場(chǎng)的增量將趨于平緩。外資入駐對(duì)商業(yè)市場(chǎng)需求和價(jià)格上升形成支撐如上所述，世界前50名大型零售商已有40家在中國(guó)“搶灘登陸”，美國(guó)沃爾瑪、法國(guó)家樂福、德國(guó)的麥德龍、歐倍德等著名零售巨頭在上海紛紛立足，并且都制定了進(jìn)一步拓展市場(chǎng)的計(jì)劃。其零售額已占社會(huì)零售總額的10%，今后3年將達(dá)到30%。由此可見其對(duì)于商鋪的需求仍會(huì)增加。投資商業(yè)市場(chǎng)的外資除一些中小投資者外，基本上是跨國(guó)零售巨頭。他們進(jìn)入中國(guó)投資十分慎重，但一旦進(jìn)入通常很難是一種短期行為。可見建設(shè)中的國(guó)際化大都市的商業(yè)市場(chǎng)其潛在投資價(jià)值正被逐步認(rèn)可。在20世紀(jì)80、90年代，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)“三高”，已表明了外資源源不斷地進(jìn)入所具有的重要作用。因此，著眼于長(zhǎng)期發(fā)展的外資進(jìn)駐將對(duì)上海市的商業(yè)市場(chǎng)上升構(gòu)成有力支撐。

上海商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量變化由于供應(yīng)量激增，致使商業(yè)企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)激烈，同時(shí)，國(guó)內(nèi)出現(xiàn)通貨緊縮，有效需求不足，兼之受到東南亞金融危機(jī)的影響，投資者對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目熱情下降，同時(shí)部分項(xiàng)目延期建設(shè)，供應(yīng)量開始逐步減少，至2001年底達(dá)到谷底。從2001年底起，隨著各主要商圈改造及區(qū)域商業(yè)中心建設(shè)的興起以及一些延期項(xiàng)目的開工，可以預(yù)計(jì)，2002-2005年上海又將迎來商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的高峰。

總結(jié)住宅隨著整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的快速健康發(fā)展，居民收入持續(xù)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)開放程度也不斷增加，為本市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展創(chuàng)造了極為有利的條件。住宅市場(chǎng)繼續(xù)走強(qiáng)外。同時(shí)城市居住環(huán)境的持續(xù)改善以及上海城市地位的不斷上升，上海對(duì)外省市和外籍人士的居住和投資吸引力逐步增強(qiáng)，這將為上海房地產(chǎn)業(yè)特別是高檔商品房市場(chǎng)創(chuàng)造更多的市場(chǎng)需求。辦公穩(wěn)中有升，特別是甲級(jí)辦公的市場(chǎng)供應(yīng)量有限，空置率保持在很低的比例。其他乙級(jí)辦公市場(chǎng)需求也基本看好，銷售和租賃都較為穩(wěn)定。商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步激烈，但是總體市場(chǎng)也中長(zhǎng)期看好。上海商業(yè)仍有潛在的升值空間。今后幾年上海商業(yè)市場(chǎng)的總體狀況是，鋪源充裕但需求大于供給。這種需求大于供給的不平衡狀況將持續(xù)一段時(shí)間。主要是由三方面需求所影響：其一是國(guó)內(nèi)商業(yè)企業(yè)的需求；其二是外資進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的需求；其三是國(guó)內(nèi)其他投資者的需求。上海商業(yè)市場(chǎng)在2010年世博會(huì)之前將會(huì)漲跌交錯(cuò)，但總體向上的趨勢(shì)不變。從宏觀調(diào)控看房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)《上海市商品房銷售合同網(wǎng)上備案和登記辦法》近幾年上海商品房?jī)r(jià)格的上漲總體來講是需求拉動(dòng)型的，但市場(chǎng)賣方依靠信息優(yōu)勢(shì)進(jìn)行市場(chǎng)炒作也在一定程度上推動(dòng)了市場(chǎng)價(jià)格的上漲。《辦法》正是希望通過網(wǎng)上公開的形式使房地產(chǎn)銷售行為在房地產(chǎn)交易中心的監(jiān)督下進(jìn)行，公示各套商品房狀態(tài)、定金、預(yù)（銷）售價(jià)格，來抑制炒訂單、內(nèi)部銷售等投機(jī)行為，從而規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為。期房限轉(zhuǎn)自2004年04月26日起，預(yù)購人購買的預(yù)售商品住房應(yīng)當(dāng)在竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，并按規(guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；在取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不辦理預(yù)售商品住房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記。根據(jù)官方解釋，采取這一手段主要目的是為了限制投資性購買行為，降低投資性購房比重，調(diào)整供需比例，抑止供不應(yīng)求引起的價(jià)格上漲，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展。規(guī)范土地市場(chǎng)自2003年8月上海市國(guó)有土地使用權(quán)出讓第三號(hào)公告起，上海市所有新增經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地均通過公開招投標(biāo)方式進(jìn)行。一級(jí)土地市場(chǎng)交易進(jìn)入一個(gè)相對(duì)公開、透明、公正的市場(chǎng)化運(yùn)作階段。121號(hào)文件2003年6月13日，央行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（即121號(hào)文件）：對(duì)高檔商品房、別墅等項(xiàng)目適當(dāng)限制貸款，并提高個(gè)人購買第二套以上（含第二套）住房的應(yīng)提高首付款比例等。該文件的出臺(tái)試圖擠壓房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的理性行為。但文件沒有出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，在某種程度上說明了該項(xiàng)政策操作的實(shí)際操作難度。提高存款準(zhǔn)備金率和資本金率，信貸規(guī)模收縮從4月25日開始，金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將普遍提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，金融機(jī)構(gòu)將一次性減少可用資金高達(dá)1100億元左右，直接影響到市場(chǎng)資金的供給情況。另外近期房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目（不包括經(jīng)濟(jì)適用房）資本金比例也從20%提高到35%以上，信貸規(guī)模明顯收縮，這對(duì)資本密集性的房地產(chǎn)行業(yè)形成較大的沖擊。目前房地產(chǎn)開發(fā)資金的80%是來自銀行信貸，融資方式單一，因此在貨幣投放量減少、貸款難度加大的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)所需資金將進(jìn)一步吃緊。小結(jié)在良好的宏觀環(huán)境支撐下，2003年是上海房地產(chǎn)快速發(fā)展的一年，房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位獲得市場(chǎng)和決策層的認(rèn)可。國(guó)家和上海市政府出臺(tái)多項(xiàng)房產(chǎn)、金融、土地政策調(diào)控樓市，本意是為了控制市場(chǎng)價(jià)格的理性增長(zhǎng)，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，維持行業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。本報(bào)告認(rèn)為在政府穩(wěn)健的宏觀調(diào)控下，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)可望獲得長(zhǎng)期、穩(wěn)定的發(fā)展。結(jié)合本項(xiàng)目的開發(fā)條件和實(shí)際情況看，不是所有的宏觀調(diào)控政策對(duì)本項(xiàng)目的日后銷售都會(huì)造成較大影響，本報(bào)告認(rèn)為，我們應(yīng)予以重點(diǎn)關(guān)注的政策是個(gè)人房貸政策。本項(xiàng)目的項(xiàng)目定位起點(diǎn)較高，客戶層也鎖定在高端客戶中，而在高端客戶中，對(duì)房貸資金的依賴程度還是較高的。在121文件中“對(duì)高檔商品房、別墅等項(xiàng)目適當(dāng)限制貸款，并提高個(gè)人購買第二套以上（含第二套）住房的應(yīng)提高首付款比例等”有明確的表示，在今年五一假日前，各大商業(yè)銀行也停止了對(duì)個(gè)人住房貸款的發(fā)放，雖然節(jié)后不久就恢復(fù)了個(gè)人住房貸款，但各大銀行對(duì)貸款的發(fā)放明顯持謹(jǐn)慎態(tài)度，尤其是高額貸款限制十分明顯。如果今年121文件的細(xì)則出臺(tái)，必將對(duì)高檔市場(chǎng)的消費(fèi)能力進(jìn)行限制，屆時(shí)很有可能會(huì)對(duì)上海高端市場(chǎng)形成一定的沖擊。現(xiàn)在的風(fēng)平浪靜很有可能只是暴風(fēng)雨的前奏。另外，由于期房限轉(zhuǎn)等政策目前并為正式對(duì)商業(yè)和辦公項(xiàng)目執(zhí)行，因此從目前的形勢(shì)看，最近一系列政策對(duì)商業(yè)及辦公市場(chǎng)的負(fù)面影響不大。特別是辦公物業(yè)，由于其投資客源的比例相對(duì)不大，租金回升，因此市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和影響最小。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)受到上海商業(yè)用房面積分割等規(guī)定的影響，將逐漸走向規(guī)范，隨著一部分泡沫的擠出，將對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)起到積極的、長(zhǎng)期向好的推動(dòng)作用。

項(xiàng)目周邊重要市政規(guī)劃分析黃浦江綜合開發(fā)北外灘CBD規(guī)劃北外灘地區(qū)是浦江兩岸綜合開發(fā)的四個(gè)重點(diǎn)區(qū)域之一，總面積3.14平方公里。規(guī)劃范圍南臨黃浦江，北至周家嘴路、海寧路，西以吳淞路為界，東至大連路—秦皇島路，并與外灘、陸家嘴形成上海CBD（中心商務(wù)區(qū)）“金三角”，依據(jù)規(guī)劃北外灘將在兩年內(nèi)基本建成標(biāo)志性建筑，五年開發(fā)建設(shè)初具規(guī)模，八年全面完成綜合開發(fā)。北外灘的建成將使本項(xiàng)目臨近上海的CBD“金三角”地區(qū)，區(qū)位條件得到很大改善，同時(shí)帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，特別將對(duì)高檔物業(yè)的發(fā)展起到很大的推動(dòng)作用。北外灘規(guī)劃劃分為5個(gè)功能區(qū)：商住綜合區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、航運(yùn)商貿(mào)區(qū)、提籃橋歷史風(fēng)貌及現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)和中高檔居住區(qū)。

北外灘地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（五大功能板塊示意）商業(yè)居住綜合區(qū)商貿(mào)辦公區(qū)商業(yè)居住綜合區(qū)商貿(mào)辦公區(qū)航運(yùn)商貿(mào)區(qū)中高檔居住區(qū)歷史風(fēng)貌及現(xiàn)代商業(yè)區(qū)東外灘開發(fā)從楊浦區(qū)政府有關(guān)部門獲悉，繼黃浦區(qū)外灘源、虹口區(qū)北外灘項(xiàng)目啟動(dòng)后，楊浦區(qū)的“東外灘”項(xiàng)目也將于今年內(nèi)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開發(fā)階段。待三大項(xiàng)目建成后，外灘源、北外灘和東外灘將連成一片，構(gòu)成一條立體的浦江風(fēng)景線。楊浦區(qū)內(nèi)的黃浦江岸線長(zhǎng)達(dá)15.5公里，規(guī)劃中的東外灘是指楊浦大橋兩側(cè)區(qū)域和復(fù)興島地區(qū)，是本市重點(diǎn)開發(fā)黃浦江“4＋1”地區(qū)中的一部分。這里曾是上海最早建立的工業(yè)基地，也是我國(guó)近代工業(yè)的發(fā)祥地。楊浦區(qū)沿江地區(qū)也是上海遠(yuǎn)洋漁業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)、水產(chǎn)養(yǎng)殖、海洋生物制藥的發(fā)源地，其中的江浦路水產(chǎn)交易市場(chǎng)是上海開埠以來最大的水產(chǎn)品集散地。據(jù)楊浦區(qū)政府有關(guān)人士介紹，即將啟動(dòng)的東外灘開發(fā)將充分考慮當(dāng)?shù)氐娜宋募皻v史。本項(xiàng)目未來的東外灘主要分三大開發(fā)區(qū)域：復(fù)興島將打造本市中心城區(qū)獨(dú)一無二的環(huán)島生態(tài)生活區(qū)，江浦路規(guī)劃建成集休閑、娛樂、知識(shí)為一體的“漁人碼頭”，與虹口北外灘相連接的地區(qū)將構(gòu)建國(guó)際采購服務(wù)功能區(qū)。本項(xiàng)目東外灘的總體開發(fā)思路是：按照“百年大計(jì)、世紀(jì)精品”的要求，建設(shè)以高檔居住休閑為主，融旅游、辦公、科教為一體的親水型、生態(tài)型、高品位的“綠色家園”和現(xiàn)代辦公場(chǎng)所，成為具有傳統(tǒng)文化內(nèi)涵、豐富景觀效果的濱江特色區(qū)域。浦江開發(fā)對(duì)商業(yè)及辦公物業(yè)帶來的影響隨著上海房產(chǎn)建設(shè)的發(fā)展，商業(yè)、辦公物業(yè)的開發(fā)逐漸從粗放變?yōu)榧s，從對(duì)土地的嚴(yán)重依賴走向城市優(yōu)質(zhì)要素的綜合。在“恒－泰－梅”、徐家匯、陸家嘴等黃金地段的土地資源日益稀缺，商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)日益緊張的情況下，浦江開發(fā)形成的板塊模式商務(wù)、商業(yè)區(qū)域恰好填補(bǔ)這一空白，上海目前正在從以工業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)向以服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的過程中，商業(yè)物業(yè)的發(fā)展也逐步向集約式、主題式區(qū)域靠攏，如陸家嘴板塊就是以第三產(chǎn)業(yè)中的金融、貿(mào)易為主題的CBD區(qū)域，規(guī)劃中的浦江開發(fā)將使上海的土地將得到優(yōu)化利用，將人文、歷史的積淀在新時(shí)期注入新要素從而發(fā)揮出幾何級(jí)的效應(yīng)，因此借助浦江開發(fā)形成的人文、歷史、景觀背景必將大大提升該地塊的商業(yè)物業(yè)的附加值。浦江開發(fā)將浦西的東外灘區(qū)域、北外灘區(qū)域與浦東的小陸家嘴區(qū)域有機(jī)的聯(lián)系起來，形成更大規(guī)模程度的樓宇經(jīng)濟(jì)，在各自的基礎(chǔ)上，形成產(chǎn)業(yè)間的相互聯(lián)動(dòng)，因此這幾大板塊的相互作用引起的復(fù)合效應(yīng)絕對(duì)不僅僅為幾個(gè)板塊各自能量的簡(jiǎn)單疊加。1.3.2周邊交通規(guī)劃建設(shè)軌道4號(hào)線（M4），建成時(shí)間：2005年軌道8號(hào)線（M8），建成時(shí)間：2005年大連路隧道繼打浦路、延安東路、外環(huán)線隧道之后，黃浦江上的第四條隧道大連路越江隧道于5月25日正式開工。大連路越江隧道工程位于已建的楊浦大橋與延安東路隧道之間，北連浦西大連路，南接浦東東方路。整個(gè)工程同將要建設(shè)的地鐵明珠線二期隧道毗鄰。大連路越江隧道分東線和西線兩條，東線隧道長(zhǎng)2565.88米，西線隧道長(zhǎng)2548.3米。隧道兩端接線路大連路為城市主干道，東方路為次干道，設(shè)計(jì)車速為每小時(shí)40公里；隧道橫斷面為雙向四車道，由兩條直徑11米的隧道組成，車道寬3.75米，浦西地面接線道路為八快二慢，浦東接線道路為六快二慢，中間四條快車道均直接與東、西線兩隧道相連。工程以于2004年竣工。軌道交通和大連路隧道的建設(shè)將使項(xiàng)目周邊形成較為完善的立體交通網(wǎng)絡(luò)，便捷聯(lián)系人民廣場(chǎng)、陸家嘴等上海核心區(qū)，大大提升本項(xiàng)目的交通條件，可為項(xiàng)目建設(shè)導(dǎo)入大量的人流。交通規(guī)劃對(duì)商業(yè)物業(yè)的促進(jìn)作用交通狀況（規(guī)劃）在城市商業(yè)中心地區(qū)的作用尤為重要。城市商業(yè)中心地區(qū)聚集了多功能的、大型的商業(yè)、服務(wù)業(yè)及金融管理機(jī)構(gòu)，其發(fā)展規(guī)劃狀況在很大程度上決定了該商業(yè)中心的發(fā)展?jié)摿ΑＩ虡I(yè)中心地區(qū)是城市物流、人流匯集的核心地區(qū)，交通出行總量大、密集度高。成熟的商業(yè)中心內(nèi)部及其周圍地區(qū)人車混雜、交通阻塞、停車位緊缺等現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。因此良好的交通規(guī)劃為商業(yè)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。軌道交通帶來的促進(jìn)作用其一是便捷出行，這點(diǎn)顯而易見，此外，因?yàn)楦哂谄渌鞘泄步煌ㄏ到y(tǒng)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，軌道交通的收費(fèi)始終是高于其他公共交通工具的，也正因?yàn)檫@樣，乘坐軌道交通的主力是一些受過高等教育、有體面工作和收入、穿梭于城市黃金地段寫字樓里的年輕人，本項(xiàng)目的建設(shè)無疑會(huì)在無形中受益于軌道交通的這種客流篩選?？v觀陸家嘴、徐家匯、淮海路地區(qū)，無一例外都受益于此。大連路隧道的開通直接與浦東小陸家嘴地區(qū)聯(lián)動(dòng)，也將起到人流引導(dǎo)的作用。立體交通網(wǎng)絡(luò)則充分利用空中和地下空間可以有效地提高道路交叉口的通行能力和交通流在商業(yè)區(qū)內(nèi)部與周圍道路之間的轉(zhuǎn)換能力，并形成有效的引導(dǎo)作用，加大有效人流的比例。高科技經(jīng)濟(jì)園區(qū)的佼佼者將是我們重要的目標(biāo)客戶1、復(fù)旦大學(xué)國(guó)家大學(xué)科技園

1、復(fù)旦大學(xué)國(guó)家大學(xué)科技園

2、同濟(jì)大學(xué)國(guó)家大學(xué)科技園

3、楊浦高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心

4、復(fù)旦大學(xué)科技園國(guó)權(quán)分園

5、上海水產(chǎn)科技園

6、上海市環(huán)?？萍脊I(yè)園簡(jiǎn)介

7、上海知識(shí)產(chǎn)權(quán)園

楊浦、虹口重點(diǎn)大型園區(qū)項(xiàng)目周邊主要產(chǎn)業(yè)園區(qū)圖示資料來源：上海策源置業(yè)有限公司各個(gè)園區(qū)內(nèi)的佼佼者，將是我們的重要目標(biāo)客戶其中主要包括復(fù)旦大學(xué)國(guó)家大學(xué)科技園、同濟(jì)大學(xué)國(guó)家大學(xué)科技園、楊浦高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心（上海高科技企業(yè)楊浦孵化基地）、復(fù)旦大學(xué)科技園國(guó)權(quán)分園等以高科技、知識(shí)型產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)基地。高科技園區(qū)自有其高科技品位，而凸顯品位的正是“頭腦”型項(xiàng)目。如果把制造業(yè)比作發(fā)達(dá)的四肢，那么高科技中心等項(xiàng)目無疑是聰慧的頭腦。文化產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)要發(fā)展，關(guān)鍵的是人才，楊浦擁有7所全國(guó)高等院校，數(shù)十家科學(xué)研究院，高科技人才的聚集地以及高科技產(chǎn)業(yè)的資源集中地為區(qū)域內(nèi)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的形成奠定了基礎(chǔ)?！爸R(shí)型”楊浦以及眾多大型高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)將為本項(xiàng)目帶來大量的客源。小結(jié)楊浦區(qū)傳統(tǒng)的居住環(huán)境較差，但隨著近年來?xiàng)钇州^大規(guī)模的市政建設(shè)，區(qū)域環(huán)境逐步改善，未來隨著軌道交通的建成、黃浦江沿線開發(fā)以及“知識(shí)型”楊浦工程的啟動(dòng)將有力的推動(dòng)區(qū)域高檔物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，為本項(xiàng)目的建設(shè)提供契機(jī)。

區(qū)域房地產(chǎn)分析本項(xiàng)目位于楊浦、虹口交界處，由于項(xiàng)目產(chǎn)品的特殊性和開發(fā)商的品牌實(shí)力，未來的項(xiàng)目推廣和銷售必將立足區(qū)域、輻射全市，因此報(bào)告將結(jié)合全市商業(yè)、辦公、住宅分類市場(chǎng)的發(fā)展情況，主要立足于楊浦、虹口兩個(gè)區(qū)域，分析項(xiàng)目周邊的商業(yè)、辦公和住宅市場(chǎng)。報(bào)告認(rèn)為海上海新城作為全新的“新文化地產(chǎn)”概念的倡導(dǎo)者，全新理念的辦公及商業(yè)運(yùn)作，其后期住宅產(chǎn)品受辦公、商業(yè)產(chǎn)品的帶動(dòng)，必然跳脫大周邊競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。因此本報(bào)告先著眼虹口、楊浦的主要地產(chǎn)板塊，通過板塊分析，解讀項(xiàng)目整體所出的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。最終項(xiàng)目將放眼整個(gè)上海市場(chǎng)進(jìn)行討論。大連路控江路板塊大連路控江路板塊是楊浦區(qū)內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最為成熟的板塊，價(jià)格也屬于引領(lǐng)本區(qū)的地位。除去本身發(fā)展了較為成熟的商業(yè)配套外，該板塊最大的特點(diǎn)就是交通的明顯優(yōu)勢(shì)。一方面大連路隧道的貫通，與浦東的交通往來更加便利；另一方面，現(xiàn)代化的公共交通—M8號(hào)線的建設(shè)，在該區(qū)域內(nèi)也設(shè)有多個(gè)站點(diǎn)。這些利好直接該板塊的價(jià)格明顯拉升，而市場(chǎng)接受度也普遍良好。目前該板塊內(nèi)的代表個(gè)案有：和平花苑、新鳳城二期、華升新苑等。板塊內(nèi)現(xiàn)行的價(jià)格段為8500-10000元/㎡。除去本案外，該板塊目前另一個(gè)在建的大型項(xiàng)目為寶鋼房產(chǎn)開發(fā)的寶地東花園，該案的體量也在25萬㎡左右，該案也為綜合性規(guī)劃，相信是本案最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。周家嘴路板塊該板塊距離控江路商圈較進(jìn)，具有一定的共享優(yōu)勢(shì)；同時(shí)受到虹口區(qū)周家嘴路開發(fā)利好的影響，價(jià)格較前期相比呈上升趨勢(shì)。該板塊目前在售的住宅個(gè)案較少，只有現(xiàn)代星洲城三期的第二批房源在售，目前的均價(jià)水平已經(jīng)達(dá)到了7800元/㎡，較其三期的第一批房源單價(jià)有500的上漲。五角場(chǎng)板塊近年來，五角場(chǎng)地區(qū)涉及居住、商業(yè)、交通的大規(guī)模市政工程一個(gè)接一個(gè)。五角場(chǎng)地區(qū)將形成現(xiàn)代城市副中心、市級(jí)商業(yè)中心和公共文化活動(dòng)中心，真正成為上海東北角的一顆璀璨明珠。未來房產(chǎn)將集中開發(fā)綜合型的物業(yè)。如即將入市的中環(huán)國(guó)際就位于中心商圈內(nèi)，設(shè)計(jì)為商鋪加辦公樓的綜合商辦樓，總建筑面積在2.4萬㎡左右。目前的價(jià)格還未公開。預(yù)計(jì)辦公房的單價(jià)將在萬元以上，而商鋪項(xiàng)目保守估計(jì)將在3-4萬元/㎡。黃興綠地板塊作為楊浦區(qū)內(nèi)又一塊城市綠肺，將依托其景觀優(yōu)勢(shì)規(guī)劃建設(shè)以“四高”為標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)模型現(xiàn)代化小區(qū)。目前該板塊集中在M8線營(yíng)口路段線沿線大多在建項(xiàng)目都將陸續(xù)在6、7月份集中入市，該板塊將迎來一波小的供應(yīng)高潮。包括佳龍花園二期、城市麗苑和紫羅蘭家園在內(nèi)，整個(gè)供應(yīng)量相對(duì)較大；目前住宅的價(jià)格行情在7500-8000元/㎡。虹口北外灘住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析由于本案緊鄰虹口區(qū)，而從目前虹口房產(chǎn)開發(fā)格局的來看，開發(fā)檔次最高的北外灘板塊將是對(duì)本案影響最大的一個(gè)板塊。因此本報(bào)告將著重對(duì)對(duì)該板塊內(nèi)目前的開發(fā)現(xiàn)狀做一分析。作為外灘整體改造開發(fā)的一部分，虹口北外灘的開發(fā)效應(yīng)顯現(xiàn)的較為明顯。借助北外灘規(guī)劃的日漸明朗，區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)一路飆升，相比去年該時(shí)段的價(jià)格有近七成上漲，這樣的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了全市平均水平。四月中旬，耀江國(guó)際廣場(chǎng)正式開盤銷售，而鉑金富邑也緊隨其后在5月公開亮相。未來陸續(xù)還將有中虹明珠苑、浦江名邸三期、北外灘旭園等一批項(xiàng)目上市。至此，北外灘開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性階段。而區(qū)域內(nèi)的二手房市場(chǎng)同樣價(jià)格不斐，像是名江七星城成交價(jià)在12200元/㎡，該案02年正式開盤時(shí)僅為6200元/㎡。利好的快速釋放，有效性無疑將等待市場(chǎng)的驗(yàn)證。四川北路板塊對(duì)四川北路的定位從傳統(tǒng)的平民購物街轉(zhuǎn)變?yōu)榕c淮海路、南京西路齊名的商業(yè)街，配合對(duì)整條道路進(jìn)行了全新三段式規(guī)劃，并通過由區(qū)政府出面赴港招商，吸引了一大批高水準(zhǔn)的開發(fā)商入住，未來四川北路將有大量的高檔物業(yè)上市，形成北區(qū)重要的高檔住宅及商業(yè)聚集區(qū)。未來四川北路板塊整體規(guī)劃將分三段進(jìn)行：在規(guī)劃分區(qū)上，堅(jiān)持三個(gè)區(qū)段，在四川北路南段強(qiáng)調(diào)兩個(gè)“半相交”的規(guī)劃定位，即四川北路和南京路消費(fèi)形態(tài)的半相交，四川北路和北外灘CBD地區(qū)的半相交；在中部形成以“金腰帶”的休閑、娛樂、文化、消費(fèi)及觀光為主的體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)；總占地面積約40萬平方米，計(jì)劃由七個(gè)項(xiàng)目組成。在北段形成以體育、運(yùn)動(dòng)、健身、園林、休閑為主的娛樂圈，同時(shí)結(jié)合本地的交通特色，努營(yíng)造交通便利的高尚的商住小區(qū)。在該段將建設(shè)近總建筑面積約18萬平方米的集商業(yè)、娛樂、休閑為一體的綜合中心。未來四川北路沿線將成為上海主要的高檔物業(yè)板塊之一。近年來，楊浦、虹口呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢(shì)，特別是隨著大規(guī)模市政建設(shè)的開展，區(qū)域高檔物業(yè)市場(chǎng)規(guī)模迅速擴(kuò)大，居民的接受程度明顯增強(qiáng)。但隨著北外灘開發(fā)、四川北路改建以及軌道交通的建設(shè)，區(qū)域高檔物業(yè)市場(chǎng)規(guī)模仍將進(jìn)一步放大，因此本項(xiàng)目在未來將面臨十分激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)以五角場(chǎng)板塊和四川北路板塊為主要代表，而后期被外灘的改造值得關(guān)注。區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)主要以五角場(chǎng)板塊和大連路控、四平路一帶沿線。1.4.1周邊住宅市場(chǎng)分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（1）楊浦房地產(chǎn)市場(chǎng)分析近年來?xiàng)钇謪^(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。2003年區(qū)域市場(chǎng)更是呈現(xiàn)出供需兩旺的繁榮景象。2003年楊浦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值7.14億元，比上年增長(zhǎng)16.1%，占地區(qū)增加值10.7%，成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。隨著區(qū)域大市政交通的建設(shè)、生活環(huán)境的改善，房產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)活躍，房?jī)r(jià)持續(xù)攀升。全年商品房銷售面積206.5萬平方米，同比增加40.2%。2003年楊浦區(qū)商品房銷售均價(jià)達(dá)到6400元/㎡，同比增長(zhǎng)45%，遠(yuǎn)高于全市平均增幅。

楊浦區(qū)目前的開發(fā)區(qū)域較為集中，大多集中在周家嘴路沿線、黃興綠地周邊、大學(xué)城地帶、江灣飛機(jī)場(chǎng)改造這四大地帶。2002年以來，商品住宅從原來僅滿足居住需求的中低檔物業(yè)向小區(qū)配套完善、綠化率高、智能化設(shè)施先進(jìn)的中高檔物業(yè)發(fā)展。受全市房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好拉動(dòng)，該區(qū)域高檔商品房供應(yīng)逐步加大，區(qū)域居民接受度也明顯增強(qiáng)。（2）虹口區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析虹口區(qū)是上海蘇州河以北傳統(tǒng)的住宅區(qū)域和商業(yè)區(qū)域。虹口區(qū)的平均房?jī)r(jià)是蘇州河以北地區(qū)最高的。虹口區(qū)環(huán)線外主要是多層普通商品住宅，廣中路沿線是其中檔商品房的熱點(diǎn)區(qū)域。環(huán)線內(nèi)隨著周家嘴路的辟通和拓寬，沿線房地產(chǎn)的供應(yīng)量和單價(jià)同步上升；四川北路根據(jù)其遠(yuǎn)瞻性的規(guī)劃逐步開始吸引有投資實(shí)力的開發(fā)商前來投資。隨著浦江兩岸綜合開發(fā)這一工程的啟動(dòng)，使虹口區(qū)的北外灘最終與陸家嘴、外灘一起成為上海乃至全國(guó)的金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心。在此重大決策的鼓舞下，北外灘及靠近該區(qū)域的周家嘴路沿線的房市牛氣沖天，樓盤價(jià)格節(jié)節(jié)高漲，銷量也迅速攀升。虹口區(qū)作為近階段市政建設(shè)和規(guī)劃的重點(diǎn)地區(qū)，多倫路文化名人街二期改造、輕軌明珠線二期、四川北路大型公共綠地、大連路隧道等重大項(xiàng)目即將或正在進(jìn)行，樓市受此影響也得到了長(zhǎng)足發(fā)展，虹口區(qū)房?jī)r(jià)一反以往的“慢熱”，逐月往上攀，成為上海北部房?jī)r(jià)飚升最具潛力的地區(qū)。目前該區(qū)域平均房?jī)r(jià)達(dá)到近7200元/㎡。眾多頗具實(shí)力的開發(fā)企業(yè)紛紛進(jìn)駐虹口，為虹口樓市帶來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。隨著一系列重大市政工程和全新規(guī)劃引入楊浦，區(qū)域優(yōu)勢(shì)逐漸顯露，在全市房產(chǎn)開發(fā)的地位呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)，并逐漸形成了一批新的開發(fā)熱點(diǎn)板塊。其中包括環(huán)內(nèi)區(qū)域的大連路控江路沿線板塊和周家嘴路板塊，以及環(huán)外地區(qū)五角場(chǎng)黃興綠地板塊。

1.4.2周邊辦公及商業(yè)市場(chǎng)分析區(qū)域辦公市場(chǎng)綜論目前區(qū)域內(nèi)無成熟的辦公氛圍，總體辦公的價(jià)格定位并不高，主要原因在于該區(qū)域在過去長(zhǎng)期處于未完全開發(fā)的階段。目前區(qū)域內(nèi)的辦公的銷售價(jià)格在7000~16000元/平方米不等,整體在上海市場(chǎng)處于中等水平。通過了解目前未開發(fā)地塊的情況來了解，該區(qū)域未來將形成商業(yè)、居住、辦公等多種模式并存發(fā)展格局，周邊區(qū)域的綜合競(jìng)爭(zhēng)力也將大大加強(qiáng)。預(yù)計(jì)在未來的三年內(nèi)，隨著北外灘計(jì)劃和楊浦、虹口區(qū)改造的實(shí)施，大連路隧道貫通后的效應(yīng)顯現(xiàn)，該區(qū)域的價(jià)格將有進(jìn)一步的上揚(yáng)。結(jié)合目前區(qū)域無成熟的辦公推案量，報(bào)告認(rèn)為區(qū)域辦公發(fā)展?jié)摿艽?。該區(qū)域的辦公將主要吸引一些內(nèi)資背景的實(shí)力商家。

區(qū)域主要辦公租金比較項(xiàng)目名稱地理位置項(xiàng)目性質(zhì)租金配套標(biāo)準(zhǔn)備注上海灘國(guó)際大廈黃浦路99號(hào)涉外辦公樓USD0.4-0.55元/m2/天頂：吊頂?shù)兀旱仄簤Γ喝槟z漆電梯：10臺(tái)通用牌空調(diào)：中央空調(diào)海灣大廈大名路、黃浦路涉外辦公樓USD0.45元/m2/天頂：吊頂,地：地坪,墻：乳膠漆電梯：5臺(tái)OTIS牌,空調(diào)：開利中央空調(diào)喜臨門大廈四平路、溧陽路涉外辦公樓RMB2.5元/m2/天吊頂（配備照明燈）、墻面刷白、水泥地，同時(shí)每戶均配備水、電、煤、單獨(dú)的衛(wèi)生間（配備潔具）項(xiàng)目1-16層為“新開元”酒店，16以上為辦公用房。有美林閣大飯店。盛泰國(guó)際大廈四平路、臨平路RMB2.5元/m2/天（包含水、電、空調(diào)費(fèi)）吊頂（配備照明燈）、墻面刷白、水泥地，周邊有較多辦公、商住用房，商業(yè)氛圍濃郁。方舟大廈四川北路、寶山路RMB2元/m2/天（含物業(yè)）吊頂（配備照明燈）、墻面刷白、水泥地嘉蘭大廈四川北路、東江灣路RMB2.4元/m2/天吊頂、墻面刷白、水泥地由于本項(xiàng)目商業(yè)和辦公為非標(biāo)產(chǎn)品。因此我們?cè)诤饬宽?xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，不絕對(duì)以區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格作為商業(yè)和辦公主要的考量因素，而是主要是通過項(xiàng)目主題來挖掘項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值。

辦公模式演變過程工業(yè)廠房辦公樓甲級(jí)、乙級(jí)辦公樓個(gè)性化辦公樓隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，傳統(tǒng)的工業(yè)、商業(yè)貿(mào)易企業(yè)已經(jīng)不能成為辦公用房的需求唯一客源，市場(chǎng)分工的細(xì)分，也導(dǎo)致了對(duì)辦公室的細(xì)分要求。從工業(yè)型的廠房走辦公到個(gè)性化辦公的誕生，正是反映了市場(chǎng)需要滿足不斷增加個(gè)性企業(yè)辦公的需求。個(gè)性化辦公在中國(guó)上個(gè)世紀(jì)初期，紐約開始了從工業(yè)中心到金融中心的轉(zhuǎn)型，人們由工業(yè)廠房的辦公環(huán)境中轉(zhuǎn)換到密集型辦公樓內(nèi)。隨著信息時(shí)代的來臨，從上世紀(jì)末開始，為人們提供人性化商務(wù)辦公空間的呼吁聲就已經(jīng)不斷出現(xiàn)，因此而出現(xiàn)的將辦公室搬出高大密集的辦公樓層出不窮，尤其在北美和歐洲的組織機(jī)構(gòu)中更是如此。傳統(tǒng)專業(yè)辦公樓的尷尬，眾多的白領(lǐng)人士是深有感觸的。這些非人性化的因素可體現(xiàn)為：長(zhǎng)時(shí)間等電梯、辦公室不自然通風(fēng)、自然采光差、有效層高低、中央空調(diào)系統(tǒng)定時(shí)開關(guān)、地下車庫帶來的壓抑和恐懼感等等。辦公樓市場(chǎng)面臨著更深一步專業(yè)化細(xì)分的需求。這一切，進(jìn)一步促成了個(gè)性化辦公樓的誕生。在北京，左岸工社、建外SOHO第一大道、森根國(guó)際為代表的個(gè)性辦公樓的上市，以"少數(shù)人的辦公樓"向頂級(jí)辦公樓和商務(wù)公寓叫板的左岸公社，素面朝天、包豪斯的簡(jiǎn)潔外表與后現(xiàn)代主義的另類風(fēng)格，吸引了眾多眼球，在諸如獨(dú)立、自由分割、自然采光、功能分配、倉庫和人性化都更勝一籌。成為辦公樓市場(chǎng)的最大看點(diǎn)。這些創(chuàng)新辦公樓的出現(xiàn)，標(biāo)志著房地產(chǎn)產(chǎn)品類型結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步豐富和市場(chǎng)的成熟，同時(shí)也標(biāo)志著辦公樓市場(chǎng)銷售時(shí)代的來臨。這種人性化辦公空間的出現(xiàn)，除了避免了傳統(tǒng)辦公樓的種種表面弊端外，其深刻意義還在于支持人們積極的思維能力，更有創(chuàng)意的工作環(huán)境設(shè)計(jì)——它促進(jìn)右大腦的直覺、想象力和綜合開發(fā)能力的提高，以取代過去那種著眼于左大腦發(fā)號(hào)施令，按既定的慣例辦事、以固定的模式和風(fēng)格進(jìn)行管理的辦公室。通過以上對(duì)整體辦公市場(chǎng)及未來發(fā)展趨勢(shì)的分析，我們挖掘出更深層次的信息。個(gè)性辦公樓與傳統(tǒng)辦公樓相比，改變了純辦公樓的市場(chǎng)形象和辦公功能，以更趨于人性化、更低的進(jìn)入的門檻、更多的使用功能、更嫻熟的推廣手法勝出，有效占領(lǐng)市場(chǎng)。在一個(gè)特定區(qū)域內(nèi)，以細(xì)分化的專業(yè)來配置資源，將一批同類企業(yè)聚集一地，形成特色，以特色聚集人氣，會(huì)帶來較好經(jīng)濟(jì)效益。個(gè)性化辦公樓的出現(xiàn)，代表著未來辦公樓發(fā)展的方向：走向差異化、個(gè)性化的道路。區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)綜論區(qū)域商業(yè)主要以租為主，租金水平在2~6元/平方米/天不等。受目前區(qū)域人口分布的影響。整體檔次不高。大連路段的商鋪數(shù)量比較少，都以住宅底層街鋪形式存在。總面積普遍小于5000m2（其中有2000m2是位于大連路飛虹路口，正處于裝修階段的蘇浙匯）。該地區(qū)商鋪的一個(gè)特點(diǎn)是房產(chǎn)中介較多，但缺乏休閑餐飲、購物娛樂、服裝鞋帽等時(shí)尚元素，使得這里的商業(yè)氣氛不夠濃厚?？亟返拇蚧⑸铰返浇致芬欢问菞钇謪^(qū)內(nèi)相對(duì)較為繁華的區(qū)域，也是一條主要的商業(yè)街。商業(yè)形式以街鋪為主，并有少量商場(chǎng)存在。從業(yè)態(tài)來看餐飲、服裝鞋帽、美容美發(fā)的數(shù)量都不少，甚至眼鏡店與銀行在此處都有些密集。從面積來看主要是餐飲和服裝類商鋪。而7層高，營(yíng)業(yè)面積達(dá)7000m2的假日百貨更是增添了這里的商業(yè)氣氛。這里的缺點(diǎn)是沿街沒有24小時(shí)便利店，這不免給周邊居民的購物帶來不便，也影響了夜市的發(fā)展。海上海周邊商鋪業(yè)態(tài)調(diào)查表業(yè)態(tài)數(shù)量（家）數(shù)量比例營(yíng)業(yè)面積（m2）面積比例正餐店66%520018.95%快餐店1313%433015.78%眼鏡店66%6502.37%房產(chǎn)中介77%6152.24%證券銀行99%8803.21%建材家電88%22408.16%布藝家具44%4751.73%美容院55%5802.11%大賣場(chǎng)超市22%4001.46%百貨商場(chǎng)22%725026.42%汽車類22%4001.46%服裝鞋帽1919%282010.28%其他1717%16005.83%總計(jì)100100%27440100%項(xiàng)目的主要經(jīng)營(yíng)目標(biāo)作為一個(gè)新的項(xiàng)目，本案的主要經(jīng)營(yíng)目標(biāo)在于最終形成——?jiǎng)?chuàng)意企業(yè)共同展示、交流的空間項(xiàng)目品牌打造的靈魂所在形成上海新的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地

商業(yè)案例分析《新天地》上海新天地是一個(gè)具上海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游景點(diǎn)，占地三萬平方米，建筑面積六萬平方米。它是以上海近代建筑的標(biāo)志-石庫門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)，首次改變了石庫門原有的居住功能，創(chuàng)新地賦予其商業(yè)經(jīng)營(yíng)功能，把這片反映了上海歷史和文化的老房子改造成集國(guó)際水平的餐飲、購物、演藝等功能的時(shí)尚、休閑文化娛樂中心。它的目標(biāo)群體是上海的小資一族、居住在上海的外籍人士以及到達(dá)上海的中外游客。如今的新天地已經(jīng)成為了上海的新地標(biāo)。石庫門建筑群保留了當(dāng)年的磚墻、屋瓦，游人仿佛進(jìn)入時(shí)光隧道，回到二十世紀(jì)二十年代。但是，每座建筑內(nèi)部，則按照二十一世紀(jì)現(xiàn)代都市人的生活方式、生活節(jié)奏、情感世界度身定做，成為國(guó)際畫廊、時(shí)裝店、主題餐館、咖啡酒吧……門外是風(fēng)情萬種的石庫門弄堂，門里是完全的現(xiàn)代化生活方式，一步之遙，恍若隔世，有穿越時(shí)空之感。要點(diǎn)歸結(jié)新興時(shí)尚休閑的聚集地都市旅游新景點(diǎn)之一消費(fèi)層次和消費(fèi)能力較其他同類型項(xiàng)目高商業(yè)、辦公、住宅的完美結(jié)合商業(yè)定位準(zhǔn)確，業(yè)態(tài)搭配合理以餐飲、休閑娛樂為主經(jīng)營(yíng)模式靈活、多樣業(yè)態(tài)比例及租金比較商業(yè)分類比例租金餐飲類47%USD3-4元/m2/天零售/服務(wù)類36%藝術(shù)/文化類6%娛樂類11%《泰康路藝術(shù)街》泰康路藝術(shù)街位于盧灣區(qū)打浦橋地區(qū)，藝術(shù)街全長(zhǎng)400米，利用了舊廠房和舊民宅，改建成都市工業(yè)樓宇和街面文化相結(jié)合的海派文化藝術(shù)匯集地，從而形成海派舊建筑、舊文化與國(guó)際流行文化藝術(shù)的結(jié)合體。藝術(shù)街開街至今已初具規(guī)模，有58名藝術(shù)家在此開設(shè)畫廊、藝術(shù)品店。目前，已有15000平方米的閑置廠房和舊民宅改建成了畫家工作室、設(shè)計(jì)室、畫廊、攝影室、美術(shù)館、演出中心、陶藝館、時(shí)裝展示廳等，先后有17個(gè)國(guó)家、100余家中外文化公司和文化藝術(shù)人士投資加盟。現(xiàn)在這里經(jīng)常會(huì)有各類畫展、書展、收藏展、攝影展、雕刻展吸引著熱愛藝術(shù)的觀眾。有時(shí)晚上的音樂沙龍、鋼琴咖啡吧、時(shí)裝發(fā)布會(huì)、中外歌舞表演、新潮的個(gè)人演唱會(huì)，更令泰康路藝術(shù)街顯露時(shí)尚的大家風(fēng)范。要點(diǎn)歸結(jié)新興文化藝術(shù)匯集地都市旅游新景點(diǎn)之一現(xiàn)代藝術(shù)與海派舊文化的完美結(jié)合更傾向于文化的展示，商業(yè)相輔左右以畫家工作室、設(shè)計(jì)室為主經(jīng)營(yíng)模式靈活、多樣業(yè)態(tài)比例及租金比較商業(yè)分類比例租金（商鋪）租金（LOFT辦公）餐飲類8.7%RMB2.5-3元/m2/天RMB1-2元/m2/天建筑設(shè)計(jì)類8.7%藝術(shù)/文化類79.3%其它3.6%

產(chǎn)品篇

項(xiàng)目產(chǎn)品定位2．1定位依據(jù)隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步細(xì)分已不可避免。本項(xiàng)目的LOFT部分是一種全新的辦公樓產(chǎn)品，也正是房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分化的趨勢(shì)。目標(biāo)客群的鎖定，將是本項(xiàng)目LOFT部分定位的重要依據(jù)。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是一個(gè)多元化的概念，用以形容正在增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)合作動(dòng)態(tài)以及就業(yè)市場(chǎng)的景觀變遷。于此同時(shí)，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的崛起強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)范疇根深蒂固的的轉(zhuǎn)型，由以制造為主的經(jīng)濟(jì)變?yōu)橐韵M(fèi)為主的經(jīng)濟(jì)，在這個(gè)轉(zhuǎn)變過程中，文化被發(fā)現(xiàn)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要資源?！皠?chuàng)意產(chǎn)業(yè)源于個(gè)別創(chuàng)意、技術(shù)及人才，透過創(chuàng)造及運(yùn)用知識(shí)產(chǎn)權(quán)，可帶來財(cái)富及就業(yè)的潛力。”2.1.1項(xiàng)目定位創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在上海乃至全國(guó)的發(fā)展相對(duì)還處于起步階段。特別是在目前情況下，本項(xiàng)目在國(guó)內(nèi)尚無可比較項(xiàng)目，本項(xiàng)目所處區(qū)域有一定的創(chuàng)意型公司，但還未形成濃厚的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)的氛圍。因此，我司認(rèn)為，在本項(xiàng)目的開發(fā)于運(yùn)做中應(yīng)采用分步操作的模式，在產(chǎn)品的定位上應(yīng)分為兩個(gè)階段。海上海項(xiàng)目整體定位第一階段：從目前本項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以及目前規(guī)劃思路方向，結(jié)合本項(xiàng)目所處區(qū)域及市場(chǎng)地位，可提煉出如下要點(diǎn)：上海首個(gè)創(chuàng)意文化社區(qū)影響力將輻射申城項(xiàng)目周邊名校云集，地段文化特色突出高人一等的開發(fā)理念和精心的產(chǎn)品規(guī)劃完備的新現(xiàn)代設(shè)施配備以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為核心，LOFT產(chǎn)品為龍頭，商業(yè)、辦公、住宅三大區(qū)域統(tǒng)一互動(dòng)，雖然本項(xiàng)目的產(chǎn)品形態(tài)多樣，但三者的關(guān)系和諧而又統(tǒng)一。因此本項(xiàng)目應(yīng)把三者采用整合的手法塑造，統(tǒng)一于一個(gè)具備整體性的社區(qū)概念之中。

故本項(xiàng)目第一階段整體定位：創(chuàng)意文化精品概念社區(qū)第二階段：通過階段性運(yùn)做，在海上海項(xiàng)目的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)形成一定規(guī)模以及一定的市場(chǎng)地位后，通過一系列的形象以及項(xiàng)目品牌樹立，特別是結(jié)合貴司的文化經(jīng)營(yíng)公司運(yùn)做，在貴我雙方的共同努力下，本項(xiàng)目可最終打造成為：亞洲創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地國(guó)際文化風(fēng)尚社區(qū)商業(yè)街產(chǎn)品定位及業(yè)態(tài)定位1、商業(yè)街產(chǎn)品定位：第一階段申城文化新地標(biāo)創(chuàng)意文化商業(yè)街第二階段亞洲創(chuàng)意文化展示及消費(fèi)中心2、商業(yè)街業(yè)態(tài)定位本項(xiàng)目商業(yè)街為5個(gè)圍合院落組團(tuán)而成，故建議本項(xiàng)目商業(yè)街在統(tǒng)一的定位下，依據(jù)院落的圍合構(gòu)筑5個(gè)主題概念，劃分為不同的區(qū)域。A區(qū)混凝土材質(zhì)區(qū)：此區(qū)域鄰近海上影院，因此以“電影藝術(shù)”為主題。以經(jīng)營(yíng)電影衍生產(chǎn)品為主要業(yè)態(tài)。如：電影海報(bào)、黑膠唱片、電影道具、電影服裝、音像制品等。建議靠近海上影院的A2、A3兩套集中設(shè)置此種業(yè)態(tài)。其余位置保留餐飲格局，但在其經(jīng)營(yíng)主題以及裝修風(fēng)格上有所限定，可考慮引入如老電影酒吧、三千院酒家等。B區(qū)金屬材質(zhì)區(qū)：此區(qū)域內(nèi)較為適合餐飲行業(yè)的引入和經(jīng)營(yíng)。故建議此區(qū)域形成“創(chuàng)意主題餐飲”區(qū)，主要引入經(jīng)營(yíng)創(chuàng)意菜的餐廳或具備創(chuàng)意主題的特色餐飲。C區(qū)玻璃材質(zhì)區(qū)：玻璃是最能代表現(xiàn)代的建筑材質(zhì)。而本區(qū)域采用的大量玻璃元素，最適宜新潮數(shù)碼產(chǎn)品類。建議引入SONY數(shù)碼展示館、HAIER概念展示館等。形成展示最新數(shù)碼產(chǎn)品、最新概念家電、最新概念I(lǐng)T類產(chǎn)品的集中區(qū)域。D區(qū)紅磚材質(zhì)區(qū)：紅磚是我國(guó)早期工業(yè)廠房所使用的建筑材料，具備相當(dāng)文化溯源和延續(xù)。故建議此區(qū)域以“創(chuàng)意藝術(shù)”為主題，引入具備一定水平和素質(zhì)等藝術(shù)家工作室、畫廊、視覺效果中心等。如：陳逸飛藝術(shù)工作室、爾冬強(qiáng)藝術(shù)工作室、海格納畫廊等。E區(qū)木材質(zhì)區(qū)：木材是我國(guó)傳統(tǒng)建筑使用最多的材質(zhì)。創(chuàng)意文化并不是對(duì)傳統(tǒng)文化的顛覆，是對(duì)傳統(tǒng)文化的繼承和發(fā)揚(yáng)。傳統(tǒng)文化的延續(xù)更多的是依托于書籍以及其他方式。故建議此區(qū)域以“文化”為主題。建議引入司考樂書局、DISCOVERY、國(guó)家地理頻道等。LOFT產(chǎn)品定位1、產(chǎn)品定位第一階段：自在辦公空間創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)高地第二階段：亞洲創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地創(chuàng)意文化中心2、產(chǎn)品塑造創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的定義為一個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)組，開拓和利用創(chuàng)意、技術(shù)以及知識(shí)產(chǎn)權(quán)以生產(chǎn)并分配具有社會(huì)及文化文化意義的產(chǎn)品和服務(wù)，更可望成為一個(gè)創(chuàng)造財(cái)富和就業(yè)的生產(chǎn)系統(tǒng)。從創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的定義中可以看出，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的各經(jīng)濟(jì)單位并不是以獨(dú)立形式存在，而是以一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的組合形式出現(xiàn)?！叭杭?yīng)”現(xiàn)象在創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中尤為突出。因此，建議本項(xiàng)目ＬＯＦＴ部分引入主題概念，在各主題下引入核心企業(yè)或產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)，從而將“群集效應(yīng)”達(dá)到最大化效果。Ａ棟（８＃樓）：“影視創(chuàng)意區(qū)”建議引入美國(guó)迪士尼公司、時(shí)代華納公司等。迪士尼公司動(dòng)畫產(chǎn)業(yè)為核心，延伸出眾多產(chǎn)業(yè)鏈，更成功跨入各娛樂領(lǐng)域，將產(chǎn)品從影片擴(kuò)大到連環(huán)畫、音像制品，擴(kuò)大到電視、互聯(lián)網(wǎng)、游藝場(chǎng)所，擴(kuò)大到傳播發(fā)行資產(chǎn)。迪士尼集團(tuán)已經(jīng)發(fā)展成了在全球擁有16家電視臺(tái)、15家電臺(tái)、7份報(bào)紙、3份雜志、十余個(gè)卡通明星的傳媒巨人。如能將此類具備相當(dāng)規(guī)模和影響力的公司引入，圍繞其產(chǎn)業(yè)鏈的其他創(chuàng)意公司的引入將會(huì)更加順暢。Ｂ棟（９＃樓）：“廣告?zhèn)髅絽^(qū)”引入智威湯遜、奧美、電通、達(dá)比思、盛世長(zhǎng)城等知名廣告公司?？蓭?dòng)與廣告?zhèn)髅綐I(yè)相關(guān)的其他創(chuàng)意類公司的進(jìn)入。C棟（10＃樓）：“信息資訊區(qū)”引入新浪、網(wǎng)易、搜狐、麥卡錫、埃哲森等著名資訊公司。使C棟成為互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)、咨詢產(chǎn)業(yè)、建筑設(shè)計(jì)、IT產(chǎn)品設(shè)計(jì)等產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域。產(chǎn)品補(bǔ)強(qiáng)建議商業(yè)街補(bǔ)強(qiáng)建議1、產(chǎn)品補(bǔ)強(qiáng)建議建議商業(yè)街內(nèi)部增加開發(fā)空間，形式露天咖啡座等?？稍黾庸步涣骺臻g，并可創(chuàng)造一部分收入。3棟LOFT連通的裙房部分，可考慮設(shè)置屋頂花園。以增加綠化面積，并可減弱LOFT部分由于采用國(guó)際主義風(fēng)格立面所帶來的較生硬的感覺。建議本項(xiàng)目商業(yè)街綠化多采用小組團(tuán)，以達(dá)成移步換景的效果。盡量少采用較大的組團(tuán)。各商業(yè)組團(tuán)可立面可考慮適當(dāng)增加花架等，以增加綠化面積和增強(qiáng)景觀性和趣味性。適當(dāng)注意商業(yè)街地面，可采用不規(guī)則有聯(lián)系性的圖案，以增強(qiáng)人流的引導(dǎo)。也可考慮適當(dāng)位置預(yù)留空地或墻面，為創(chuàng)意人士提供涂鴉的空間。有效利用LOFT裙房，增加人流引導(dǎo)和方向指示，以便使商業(yè)街形成開放式的氛圍，而不僅僅作為本項(xiàng)目的內(nèi)街形式出現(xiàn)。商業(yè)街適當(dāng)位置設(shè)立導(dǎo)向系統(tǒng)以及商家指示系統(tǒng)。商業(yè)街增配電子服務(wù)系統(tǒng)。建議增加POS系統(tǒng)、WEB查詢系統(tǒng)、客戶管理系統(tǒng)、以及車庫管理系統(tǒng)。經(jīng)營(yíng)補(bǔ)強(qiáng)建議經(jīng)營(yíng)管理公司服務(wù)內(nèi)容。商業(yè)目前以及今后都將以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，目前此類商業(yè)模式處于成長(zhǎng)期，故建議貴司能給予商業(yè)街今后的經(jīng)營(yíng)商家一定的優(yōu)惠措施。并提請(qǐng)政府主管部門給予政策上優(yōu)惠。進(jìn)駐本商業(yè)街的商家形成聯(lián)盟形式，推出統(tǒng)一的貴賓卡或其他形式的優(yōu)惠卡。主要針對(duì)本項(xiàng)目LOFT承租的客戶，最大限度的吸引客戶商務(wù)宴請(qǐng)、娛樂休閑等在本商業(yè)街內(nèi)消費(fèi)。以經(jīng)營(yíng)公司為龍頭，展開一系列的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。以創(chuàng)意文化為核心，結(jié)合項(xiàng)目商業(yè)狀況，推出一系列具備相當(dāng)特色能夠最大限度外區(qū)域消費(fèi)者的SP活動(dòng)。如：現(xiàn)代派畫展、行為藝術(shù)表演、動(dòng)漫產(chǎn)品展、概念產(chǎn)品體驗(yàn)等。LOFT補(bǔ)強(qiáng)建議1、產(chǎn)品補(bǔ)強(qiáng)建議本項(xiàng)目立面采用國(guó)際主義風(fēng)格，整體感覺大氣、簡(jiǎn)潔。與創(chuàng)意人士所偏愛的自由、活潑有所偏差。故建議項(xiàng)目立面處理上增加一些不規(guī)則線條或整體立面在適當(dāng)處增加一些色彩的變化，以增加吸引力。本項(xiàng)目LOFT內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)合理。在平層和錯(cuò)層的一層部分留有約20㎡左右儲(chǔ)藏空間，較難形成經(jīng)濟(jì)效益，并且今后本項(xiàng)目的承租客戶對(duì)倉儲(chǔ)的要求不高。建議這些部分的儲(chǔ)藏空間改為同一平面共用的空中花園，可豐富整體空間感覺，并可為創(chuàng)意人士留出較大的休息、交流空間。由于本項(xiàng)目今后的承租客戶的特殊性。建議本項(xiàng)目各平面公共空間增加墻面處理。盡量避免統(tǒng)一、單調(diào)的處理手法，盡量增加跳躍感和趣味性。或留出一定位置做為今后承租的客戶創(chuàng)意展示空間。本項(xiàng)目作為一個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的基地，今后承租的企業(yè)客戶可能處于企業(yè)發(fā)展的不同階段。如：創(chuàng)業(yè)期、成長(zhǎng)期、持續(xù)發(fā)展期以及行業(yè)領(lǐng)先期等不同階段。建議LOFT在面積分割上有所調(diào)整。盡量能夠做到空間分割的自由性，以滿足處于各個(gè)不同階段的客戶需求，也可對(duì)本項(xiàng)目的銷售起到一定的推動(dòng)作用。應(yīng)特別注意針對(duì)創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的對(duì)面積需求較小的特點(diǎn)有一定的考慮。針對(duì)本項(xiàng)目今后承租客戶工作時(shí)間較為寬松的特點(diǎn)，建議本項(xiàng)目采用小型分戶式中央空調(diào)系統(tǒng)。以適應(yīng)客戶的特殊需求。由于創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員工作時(shí)間不確定性的特點(diǎn)，建議本項(xiàng)目LOFT會(huì)所可與本項(xiàng)目住宅部分會(huì)所共同使用。一方面可節(jié)約成本，一方面也有助與本項(xiàng)目形成更為開放式的文化交流空間。經(jīng)營(yíng)補(bǔ)強(qiáng)建議LOFT產(chǎn)品三個(gè)主題核心企業(yè)的引入對(duì)本項(xiàng)目起到重要的推動(dòng)作用。建議貴司較早的進(jìn)入操作。若形成本項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)鏈模式，將會(huì)使本項(xiàng)目對(duì)中、小型企業(yè)的吸引力度大大加強(qiáng)。建議貴司以文化經(jīng)營(yíng)公司為主體，與各產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金聯(lián)合或獨(dú)立操作，對(duì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的一些中小型公司提供優(yōu)惠措施。如以提供辦公場(chǎng)地或直接注資的形式對(duì)中、小企業(yè)進(jìn)行扶持。一方面可促進(jìn)本項(xiàng)目創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地的形成，一方面也可在一定程度上產(chǎn)生收益。建議貴司爭(zhēng)取使創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)成為政府重點(diǎn)扶持項(xiàng)目。從而爭(zhēng)取一定的注冊(cè)、工商、稅務(wù)等各方面的政策性優(yōu)惠。建議于復(fù)旦、同濟(jì)等高?；?dòng)，為高校的創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)學(xué)科提供幫助和支持。2.1.2樓宇經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)鏈一幢高樓就是一個(gè)磁場(chǎng)，巨大的人流、物流、資金流、信息流在這里匯聚、流動(dòng)，強(qiáng)大的吸引力促長(zhǎng)了一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的產(chǎn)生，從而形成顯著的“財(cái)富效應(yīng)”，例如浦東的陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)。資本運(yùn)營(yíng)的重要組成形態(tài)——產(chǎn)業(yè)鏈，在整合本行業(yè)資源的同時(shí)，還要形成系統(tǒng)化資源配置的產(chǎn)業(yè)鏈，即組建集團(tuán)化。走產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)之路是迫于激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力和對(duì)資本增值的追求，是著眼于行業(yè)的綜合優(yōu)勢(shì)和最大的效益。若孤立的看去，是一個(gè)點(diǎn)，放眼看去，是與其他無數(shù)個(gè)點(diǎn)相互聯(lián)接，相互依存，相互整合，相互互動(dòng)，構(gòu)成的資源共享完整的產(chǎn)業(yè)鏈。由此可見，行業(yè)不是簡(jiǎn)單相加，而是具有多層次組織結(jié)構(gòu)并以所有權(quán)為聯(lián)結(jié)紐帶的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟。多產(chǎn)業(yè)形成產(chǎn)業(yè)鏈的聚集促成區(qū)域性的“樓宇經(jīng)濟(jì)”，極具聚集性——“扎堆效應(yīng)”。上海的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)雖然剛起步，卻已顯示出廣闊的市場(chǎng)前景。目前，上海的盧灣、黃浦、長(zhǎng)寧、靜安等區(qū)率先崛起了四大文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)群。本項(xiàng)目希望借助于“新文化地產(chǎn)”概念的引導(dǎo)，成為上海、全國(guó)、亞洲乃至全世界范圍內(nèi)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地，穩(wěn)健邁出“新文化地產(chǎn)”的第一步。案例列舉——貝納通創(chuàng)意研究中心Fabrica——貝納通的創(chuàng)意研究和發(fā)展中心，遵從貝納通的風(fēng)格建于1994年。Fabrica總部坐落于意大利北部城市Treviso外圍，該建筑是日本建筑大師安騰忠雄的作品。由一只國(guó)際的團(tuán)隊(duì)組成的Fabrica顯示其卓越的策略性、文化性和公關(guān)能力。Fabrica鼓勵(lì)來自于全世界的年輕建筑師（研究者）的創(chuàng)造性發(fā)展。經(jīng)過一批嚴(yán)格的選拔，F(xiàn)abrica邀請(qǐng)年輕的建筑師參與一系列創(chuàng)意活動(dòng)，從影院到制圖，從設(shè)計(jì)到音樂，從出版到新媒體、攝影等等，或者色彩雜志的一部分，更或者是交流和攝影。Fabrica——貝納通研究發(fā)展通信中心。Fabrica坐落于意大利北部城市Treviso的外圍，是一座由日本建筑師TadaoAndo設(shè)計(jì)的耀眼建筑。這個(gè)中心由一個(gè)國(guó)際團(tuán)隊(duì)組成，它鼓勵(lì)來自于全世界的年輕建筑師（研究者）的創(chuàng)造性發(fā)展。經(jīng)過一批嚴(yán)格的選拔，F(xiàn)abrica邀請(qǐng)年輕的建筑師參與一系列創(chuàng)意活動(dòng)，如影院和制圖，設(shè)計(jì)和音樂，或者色彩雜志的一部分，更或者是交流和攝影。從這些扮演著實(shí)驗(yàn)室角色的活動(dòng)中得到靈感（該名稱來自于拉丁文“工作坊），F(xiàn)abrica對(duì)待新的溝通方式遵從兩個(gè)原則：一是參與性的訓(xùn)練（從實(shí)踐中學(xué)習(xí)），二是互相學(xué)習(xí)?！癋abrica的建造源于靈感的創(chuàng)造。最初，為了追求這個(gè)效果我們不得不在一所周圍布滿現(xiàn)代城市建筑的17世紀(jì)別墅里工作，以便于能夠?qū)⒐诺浣ㄖc現(xiàn)代建筑風(fēng)格相結(jié)合，過去的和現(xiàn)在的標(biāo)志性生活方式集于一體，二者互相從中吸收靈感。新式建筑帶來的強(qiáng)烈的吸引力而古典別墅則體現(xiàn)力量，在古老與現(xiàn)代之間，二者和諧的共同作用形成互利的、融通的氣氛，其效果勝過其中任何一種的單獨(dú)作用。所以，即使是一個(gè)交通地帶，扮演著次要的作用角色，它已經(jīng)被賦予了一些獨(dú)特的注意力。它們扮演了一個(gè)聯(lián)系溝通的角色，溝通來自于不同地方不同背景的人們，溝通人與歷史，人與自然。它們被設(shè)計(jì)為庭園、走廊的形狀，分布在各個(gè)地區(qū)。自然的元素，例如燈光、微風(fēng)，已經(jīng)成為這種建筑的一部分，在這樣的建筑中就如同在一個(gè)溫和的懷抱中.2．2本項(xiàng)目對(duì)上實(shí)品牌的影響上實(shí)自身的實(shí)力和發(fā)展的需要上實(shí)為資金及開發(fā)實(shí)力非常雄厚的上市地產(chǎn)公司,為保證公司今后在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地,必須使項(xiàng)目在運(yùn)作中通過形成自身的品牌來加強(qiáng)自身的擴(kuò)張能力和影響度。上實(shí)高舉新文化地產(chǎn)的大旗新文化地產(chǎn)運(yùn)動(dòng)在上海的第一步本項(xiàng)目為上實(shí)正式提倡新文化運(yùn)動(dòng)后，在上海的第一個(gè)大型項(xiàng)目。因此無論從歷史意義、還是市場(chǎng)效應(yīng)上來看，都顯得相當(dāng)重要。2．3項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)(S)地理位置優(yōu)越，與規(guī)劃中外灘發(fā)展中心——“東外灘”、“北外灘”距離甚近，市場(chǎng)預(yù)期好；交通便利，未來成為樞紐地帶潛力大：現(xiàn)有公交路線雖然有限，但規(guī)劃中計(jì)劃在此區(qū)域附近形成楊浦、虹口的交通換乘中心，區(qū)域的輻射能力將大幅提升；明珠線二期工程（地鐵11號(hào)線）設(shè)有大連路站點(diǎn)；大連路過江隧道近在咫尺，連接浦西與陸家嘴地區(qū)；核心區(qū)域內(nèi)基本為虹口區(qū)高檔住宅，如瑞虹新城、大上海城市花園，單價(jià)均已突破萬元，現(xiàn)有住宅物業(yè)價(jià)格的高位啟動(dòng)，為日后的“海上海”項(xiàng)目住宅開發(fā)奠定良好基礎(chǔ)，另外在一定程度上體現(xiàn)出區(qū)域潛在客戶的消費(fèi)能力較高；虹口區(qū)政府部分相關(guān)部門將要遷移至大連路附近辦公，距離本案位置較近，對(duì)項(xiàng)目周邊區(qū)域今后的整體檔次提升有很大作用；周圍配套設(shè)施齊全，且均具備一定規(guī)模檔次，如和平公園、新華醫(yī)院（市級(jí)三甲醫(yī)院）等。周邊環(huán)境、交通、市政等情況基礎(chǔ)較好，有利于形成高品位的居住區(qū)域氛圍。劣勢(shì)（W）輻射區(qū)域內(nèi)消費(fèi)水平參差不齊，特別是楊浦地區(qū)潛在消費(fèi)能力還是偏低；該區(qū)域?yàn)榕f城區(qū)改造，原有商務(wù)、商業(yè)基礎(chǔ)薄弱，現(xiàn)有商業(yè)發(fā)展力度不夠，商務(wù)幾乎為空白點(diǎn)，今后發(fā)展商務(wù)類物業(yè)需要一定的強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)品或品牌介入；大連路、周家嘴路均為交通要道，道路過寬，車流巨大，形成人流屏障，雖對(duì)辦公物業(yè)影響不大，但對(duì)商業(yè)物業(yè)有一定的截流作用；作為新的辦公、居住模式，如何形成創(chuàng)意人群“混居”這一課題將加大項(xiàng)目的執(zhí)行難度。機(jī)會(huì)點(diǎn)（O）項(xiàng)目規(guī)劃形狀為組團(tuán)式塊狀商業(yè)，而非帶狀商業(yè)區(qū)，第一可減小人流屏障帶來的影響，第二也加強(qiáng)了輻射的凝聚性；現(xiàn)有商務(wù)、商業(yè)的薄弱為未來該產(chǎn)業(yè)的發(fā)展留有較大的空間潛力；良好的地段，優(yōu)質(zhì)的配套，但又避免了市級(jí)定級(jí)商圈內(nèi)高昂的租金，在價(jià)格水平上是吸引投資客戶的一大利器；與小陸家嘴的“隧道效應(yīng)”，通過大連路隧道可直達(dá)浦東小陸家嘴地區(qū)，借助小陸家嘴地區(qū)中央集中商務(wù)的輻射影響，形成商務(wù)辦公與高檔住宅并舉的綜合性板塊；障礙點(diǎn)（T）周圍可依托，可連動(dòng)發(fā)展的商業(yè)、商務(wù)區(qū)域少，商業(yè)（商務(wù)）氛圍的塑造完全依靠自身項(xiàng)目的打造，給項(xiàng)目的整體規(guī)劃、產(chǎn)品策劃帶來一定壓力；辦公項(xiàng)目單套面積較大，總價(jià)較高；毗鄰“北外灘”、“東外灘”，但項(xiàng)目區(qū)域本身近年內(nèi)并無城區(qū)規(guī)劃，在與上述兩區(qū)域連動(dòng)發(fā)展的同時(shí)，還不可忽視的存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，如何塑造最佳的地產(chǎn)概念以作為和上述兩區(qū)域的風(fēng)格區(qū)隔，將縮小其競(jìng)爭(zhēng)差距，加大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；北面的五角場(chǎng)城市副中心的崛起，也是本項(xiàng)目的一個(gè)潛在威脅；區(qū)域內(nèi)辦公樓和商業(yè)鋪面的缺乏，導(dǎo)致產(chǎn)品定價(jià)時(shí)可參照數(shù)據(jù)少，同類產(chǎn)品可比性差，定價(jià)有一定靈活性，機(jī)會(huì)與障礙一線之隔。

2．4目標(biāo)客戶定位LOFT（新型SOHO）,改變了傳統(tǒng)意義上單調(diào)的辦公樓定位，導(dǎo)入差異化產(chǎn)品：天花板極高空間很大，可以有很多自由設(shè)計(jì)的地方，跟傳統(tǒng)辦公樓不一樣在空間和設(shè)備上，具有一定的可拆分性?？梢詮闹蟹指舫鼍幼?、工作所需要的各種空間，而絲毫不會(huì)被已有的結(jié)構(gòu)或構(gòu)件所制約。此舉突破了整個(gè)市場(chǎng)固有的商務(wù)辦公理念，從某種程度上講，是專為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的人群度身定造的辦公產(chǎn)品，同時(shí)也使新時(shí)期的辦公產(chǎn)品設(shè)計(jì)更貼近人性化。作為海上海項(xiàng)目規(guī)劃中的創(chuàng)意（藝術(shù)、表演、廣告、建筑、動(dòng)畫制作、軟件開發(fā)等）主題商業(yè)街的衍生產(chǎn)品，為其提供洽談區(qū)域，力圖形成供銷一體化。我司將主要的目標(biāo)客戶分為租賃和購買兩種。租賃使用LOFT的目標(biāo)客群分析品牌專業(yè)公司創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)公司創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)機(jī)構(gòu)及企業(yè)私營(yíng)公司相關(guān)服務(wù)型企業(yè)目標(biāo)客群特征以經(jīng)營(yíng)、研發(fā)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主；公司具有較強(qiáng)實(shí)力，擁有自己專業(yè)產(chǎn)品，是本行業(yè)中的佼佼者；租金承受能力較強(qiáng)，但對(duì)辦公空間、配套設(shè)施要求較高；產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)聯(lián)的上下游外部機(jī)構(gòu)或企業(yè)；租賃使用商業(yè)街的目標(biāo)群分析品牌形象店/創(chuàng)意專業(yè)店/創(chuàng)意餐飲業(yè)/娛樂服務(wù)業(yè)/目標(biāo)客群特征以經(jīng)營(yíng)藝術(shù)、DIY電子數(shù)碼等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主；一批年輕創(chuàng)業(yè)者，經(jīng)營(yíng)時(shí)尚產(chǎn)品，吸引眾多追求時(shí)尚的年輕消費(fèi)群體；普遍存在街鋪經(jīng)營(yíng)概念；對(duì)本項(xiàng)目整體提升形象有較大幫助。購買商業(yè)街/LOFT的目標(biāo)客群分析國(guó)內(nèi)外知名風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)/國(guó)內(nèi)外、本地投資客/國(guó)外產(chǎn)業(yè)基金/私營(yíng)公司/創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)公司及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)機(jī)構(gòu)、企業(yè)/創(chuàng)意主題街業(yè)主目標(biāo)客群特征普遍看好上海的經(jīng)濟(jì)前景，對(duì)上海整體辦公投資市場(chǎng)尤為看好；對(duì)整體區(qū)域形象及交通條件提升，持樂觀態(tài)度；青睞于產(chǎn)品的空間設(shè)計(jì)，可自由發(fā)揮創(chuàng)意；注重本案產(chǎn)品的房產(chǎn)投資功能，看好本案的投資收益和升值潛力。追求產(chǎn)業(yè)“群聚效應(yīng)”；側(cè)重發(fā)展商品牌效應(yīng)。營(yíng)銷篇

3、項(xiàng)目營(yíng)銷3．1上實(shí)的的品牌戰(zhàn)略項(xiàng)目品牌戰(zhàn)略導(dǎo)入根據(jù)目前策源對(duì)海上海項(xiàng)目發(fā)展商——上實(shí)發(fā)展整體戰(zhàn)略思想及項(xiàng)目操作的理解，再結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，我司認(rèn)為本項(xiàng)目應(yīng)該啟用現(xiàn)階段比較先進(jìn)的傳播模式——“品牌營(yíng)銷模式”，主要基于以下三個(gè)重要因素確定:在目前并非傳統(tǒng)商辦區(qū)域內(nèi)開發(fā)大規(guī)模主題商業(yè)和辦公物業(yè)，非常需要抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的營(yíng)銷模式。上實(shí)發(fā)展為實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的需要，必須通過海上海項(xiàng)目品牌的創(chuàng)立逐漸建立起較強(qiáng)大的企業(yè)品牌。目前上海市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈，產(chǎn)品對(duì)差異性傳播的需要。通過樹立項(xiàng)目品牌的社會(huì)公信力，逐步形成上實(shí)發(fā)展的企業(yè)品牌積累，為上實(shí)發(fā)展后期其他項(xiàng)目開發(fā)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，將企業(yè)塑造成為上海乃至全國(guó)最有競(jìng)爭(zhēng)力的開發(fā)商之一。品牌成長(zhǎng)的四個(gè)階段品牌成長(zhǎng)一般分為以下四個(gè)階段：建立品牌差異性——被認(rèn)知、熟悉階段——被尊重階段——形成忠誠(chéng)購買階段建立品牌的差異性品牌不僅僅是單個(gè)產(chǎn)品的符號(hào)或僅僅是純粹的藝術(shù)圖案和裝飾運(yùn)用。品牌化的工作是建立在長(zhǎng)期運(yùn)作的基礎(chǔ)上，堅(jiān)持不懈地創(chuàng)造差異。從當(dāng)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，把品牌僅僅當(dāng)作“一種在同質(zhì)化嚴(yán)重的市場(chǎng)上區(qū)別產(chǎn)品的手段”的認(rèn)識(shí)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。因?yàn)樵诋?dāng)今市場(chǎng)，任何一種技術(shù)革新或者其它新的東西出現(xiàn)而帶來的品牌創(chuàng)新很快就會(huì)出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)者的仿效，任何進(jìn)步都很快成為消費(fèi)者所習(xí)慣的標(biāo)準(zhǔn)。在短期內(nèi)，創(chuàng)新的品牌當(dāng)然會(huì)取得壟斷的地位，但是要永遠(yuǎn)保持這種領(lǐng)先地位，成為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手永遠(yuǎn)的模仿對(duì)象，這是一件很艱巨的任務(wù)，除非革新獲得專利。處于競(jìng)爭(zhēng)中的品牌要想不落后于市場(chǎng)期望，就必然要去適應(yīng)這一標(biāo)準(zhǔn)。本項(xiàng)目目前也面臨這種情況，產(chǎn)品和概念的創(chuàng)新最終將促成一種新的生活、辦公方式的形成?！昂Ｉ虾＃↙OFT）”項(xiàng)目是營(yíng)造一種國(guó)際化的藝術(shù)和生活想融合的工作、生活模式，其不僅僅是很多國(guó)外人所追求的理想生活方式，同時(shí)也將是很多中國(guó)人今后所向往的生活模式，將國(guó)外的“LOFT”進(jìn)行本土化傳播，在上海這個(gè)國(guó)際大都市必將具有很強(qiáng)的差異性、競(jìng)爭(zhēng)力。一個(gè)品牌代表著不斷創(chuàng)新，代表著對(duì)其產(chǎn)品不斷地更新?lián)Q代，創(chuàng)新使得品牌得以延續(xù)下來，并保護(hù)著公司的創(chuàng)新，使其成功地領(lǐng)導(dǎo)著競(jìng)爭(zhēng)。這種堅(jiān)持不懈的創(chuàng)新行為為賦予品牌以意義、內(nèi)容和特征，同時(shí)積累并顯示了品牌長(zhǎng)期的時(shí)時(shí)刻刻的差異性。樹立“LOFT”在社會(huì)上的地位，建立項(xiàng)目在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，甚至在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異性，繼而形成品牌優(yōu)勢(shì)。被認(rèn)知，熟悉階段LOFT是起源于美國(guó)的概念，這種嶄新的工作和生活方式的形成主要是依附于美國(guó)的文化土壤，而如何將美國(guó)的文化建筑移植到中國(guó)的土壤中來，將是比較艱難而核心的環(huán)節(jié)。我們深入分析了LOFT的工作和生活方式的核心，將其歸納為以下五點(diǎn)：LOFT是一種工作及生活方式的代名詞；LOFT是以藝術(shù)類人士為主導(dǎo)的全新辦公居住模式；LOFT倡導(dǎo)一種自由、想象、前衛(wèi)的辦公文化；LOFT是美國(guó)辦公文化的重要組成部分；對(duì)建筑物物空間造型的獨(dú)特要求是LOFT的基礎(chǔ)。針對(duì)以上分析，要想吸引目標(biāo)消費(fèi)客戶群對(duì)本項(xiàng)目的興趣，就必須將LOFT本土化，具體應(yīng)從以下五方面去結(jié)合和轉(zhuǎn)化：對(duì)市場(chǎng)導(dǎo)入的概念，必須達(dá)到完整的詮釋；對(duì)目標(biāo)客戶層的需求理解及發(fā)展有全面的把握；提供其高標(biāo)準(zhǔn)、完善的，更重要的是為目標(biāo)客層量身定做的配套；中西文化的充分分析和對(duì)接，是本項(xiàng)目在中國(guó)可以得到市場(chǎng)的掌聲。建筑上的大膽、超前設(shè)計(jì)、突破。根據(jù)以上分析，LOFT本土化以后，接下來的工作就是如何傳播的問題了。品牌的傳播應(yīng)該主要是通過媒體和活動(dòng)來傳播的。LOFT的品牌傳播，首先通過系列的事件、媒體傳播（或者傳播活動(dòng)）樹立項(xiàng)目的差異性，區(qū)別于一般的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，給予市場(chǎng)深刻的印象；其次就是通過媒體傳播（配合傳播活動(dòng)）讓目標(biāo)客戶去認(rèn)識(shí)和熟悉項(xiàng)目，通過以上兩項(xiàng)主要的方法，初步樹立項(xiàng)目的知名度。被尊重階段當(dāng)LOFT品牌被認(rèn)知、熟悉以后，LOFT品牌已經(jīng)具有一定的市場(chǎng)知名度了。根據(jù)品牌營(yíng)銷的一般規(guī)律，這時(shí)候目標(biāo)客戶對(duì)品牌會(huì)產(chǎn)生一種模糊的概念，因此這時(shí)候是品牌面臨重大挑戰(zhàn)的鍵時(shí)刻，只要在這時(shí)候能夠抓住目標(biāo)客戶，讓其對(duì)LOFT品牌形成尊重，那么LOFT就已經(jīng)真正建立起來了。因?yàn)橐氚l(fā)揮品牌營(yíng)銷的最大作用——“達(dá)到品牌的忠誠(chéng)度購買階段”，那么首先必須要贏得客戶的肯定和尊重。這將成為本項(xiàng)目初期傳播的主要任務(wù)。形成忠誠(chéng)購買階段當(dāng)LOFT品牌在社會(huì)上受到廣泛的“尊重”，那么本項(xiàng)目下一階段的工作重心就進(jìn)入品牌營(yíng)銷的最后一個(gè)階段——“社會(huì)達(dá)成廣泛認(rèn)可，擁有一批忠誠(chéng)的品牌追隨者，形成忠誠(chéng)購買”，這具有很強(qiáng)的排它性。這時(shí)候LOFT的品牌效應(yīng)已經(jīng)在社會(huì)上真正建立起來了，這時(shí)候的傳播手段主要是以顧客關(guān)系管理為主，進(jìn)行客戶經(jīng)營(yíng)。品牌對(duì)于上實(shí)地產(chǎn)戰(zhàn)略的意義作為一家具有強(qiáng)大資金實(shí)力和發(fā)展戰(zhàn)略的上市地產(chǎn)公司，上實(shí)在啟動(dòng)地產(chǎn)開發(fā)的市場(chǎng)運(yùn)作中，必須面臨著國(guó)內(nèi)眾多品牌發(fā)展商的挑戰(zhàn)。如萬科、中海、復(fù)地、合生創(chuàng)展等，目前啟動(dòng)品牌戰(zhàn)略已是非常有必要的。而作為整個(gè)上實(shí)地產(chǎn)品牌——新文化地產(chǎn)下的子品牌，本項(xiàng)目——海上?！癓OFT”項(xiàng)目必須承擔(dān)起上實(shí)文化品牌戰(zhàn)略的先行者這一重要角色。而在整個(gè)上實(shí)品牌戰(zhàn)略中來看，本項(xiàng)目的文化定位和產(chǎn)品的差異性將成為最核心、最精彩的重要環(huán)節(jié)。作為新文化地產(chǎn)的倡導(dǎo)者，上實(shí)竭力打造上海乃至全國(guó)文化地產(chǎn)品牌，而本案項(xiàng)目品牌的建立正可以擔(dān)當(dāng)重任，為上實(shí)的文化地產(chǎn)品牌打好第一炮。新文化地產(chǎn)和本項(xiàng)目的結(jié)合項(xiàng)目定位基本原理品牌定位定義為：我們準(zhǔn)備讓我們的目標(biāo)消費(fèi)群體者怎樣看待品牌和感受品牌；品牌通過定位使消費(fèi)者感受品牌不同于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的一種方式。由此可見，定位并不是要你對(duì)產(chǎn)品做什么事情，定位是把產(chǎn)品定位在你未來潛在顧客心中的形象，可以看成是對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)品進(jìn)行的一種創(chuàng)造性試驗(yàn)。根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，我司最后選定以差異化定位作為本項(xiàng)目定位的理論依據(jù)。該定位直接以本項(xiàng)目最具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的利益訴求點(diǎn)LOFT文化、創(chuàng)意辦公作為訴求對(duì)象，體現(xiàn)一種新文化的趨勢(shì)，突出代表一種國(guó)際性的文化理念。“差異化定位有利于增強(qiáng)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力！”項(xiàng)目品牌思想內(nèi)涵作為新文化地產(chǎn)品牌旗下的子品牌，海上海項(xiàng)目要體現(xiàn)的文化具有以下內(nèi)涵：國(guó)際化特征鮮明的文化烙印上海新文化地產(chǎn)的倡導(dǎo)者3.1.2項(xiàng)目總體策略商業(yè)先行，概念炒作，主題炒作“國(guó)際化創(chuàng)意社區(qū)”“跳出區(qū)域看項(xiàng)目”，炒作整個(gè)項(xiàng)目的文化獨(dú)特性，并將其定位為“上海首席創(chuàng)意主題社區(qū)”，初步建立海上海項(xiàng)目的品牌知名度。項(xiàng)目在營(yíng)銷推廣中存在的最大障礙是——概念可否被市場(chǎng)接受？目前本案從區(qū)位、規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)等各項(xiàng)因素來看已基本形成基礎(chǔ)，但在概念提倡上能否為市場(chǎng)關(guān)注、追捧，將成為項(xiàng)目成功的最關(guān)鍵一步。長(zhǎng)期蓄勢(shì)，短期引爆。通過高峽蓄勢(shì)集聚人氣，通過相關(guān)主題活動(dòng)激發(fā)人氣本案在前期推廣階段以新概念、新方式導(dǎo)入市場(chǎng)，制造新聞熱點(diǎn)，不斷提高消費(fèi)者的好奇心和關(guān)注度。同時(shí)，通過一系列活動(dòng)、媒體推廣來將目標(biāo)客群的購買欲逐漸激發(fā)，使他們對(duì)商業(yè)及辦公的前景有一個(gè)美好的展望，將是本案在前期階段應(yīng)力求達(dá)到的市場(chǎng)效果。非常規(guī)操作，大膽炒作，控制產(chǎn)品的銷售節(jié)奏，價(jià)格逐步拉升。以鮮明的概念個(gè)性作為突破口，非常規(guī)炒作，在短期內(nèi)迅速引起市場(chǎng)話題和關(guān)注。以策源豐富的銷售控制經(jīng)驗(yàn)，以價(jià)格和銷售重點(diǎn)控制產(chǎn)品的