會(huì)計(jì)職稱中級(jí)實(shí)務(wù)教材精講-第四章 投資性房地產(chǎn)

第四章投資性房地產(chǎn)

【考情分析】

本章難度適中，根據(jù)其內(nèi)容及近年考試情況分析，主要是考查相關(guān)的概念性知識(shí)的理解及應(yīng)用，

以及考查公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的核算，客觀題主觀題均多次涉及。2014、2018年本章單獨(dú)

考核了計(jì)算題。在2012年，本章結(jié)合借款費(fèi)用和固定資產(chǎn)考核了綜合題目。2017年本章結(jié)合所得

稅考核了計(jì)算題。

學(xué)習(xí)建議：首先掌握其概念，并對(duì)涉及公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)所有相關(guān)處理均重點(diǎn)進(jìn)行

學(xué)習(xí)。

LearningMap

投資性房地產(chǎn)

知識(shí)點(diǎn)：投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)

一、投資性房地產(chǎn)的定義

投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)

能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。

【解讀】

?投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動(dòng)

?投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房

地產(chǎn)

二、投資性房地產(chǎn)的范圍

(-)屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目

1.已出租的土地使用權(quán)

已出租的土地使用權(quán)，指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。

?企業(yè)計(jì)劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán),不屬于此類。

?對(duì)于以經(jīng)營租賃方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的,不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土

地使用權(quán)。

?按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

3.已出租的建筑物

已出租的建筑物，指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的房屋等建筑物,包括自行建造或開

發(fā)活動(dòng)完成后用于出租的建筑物。

【提示】持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)，建筑物本身是不增值的，增值

的土地使用權(quán)。

(1)用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物,企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物

不屬于投資性房地產(chǎn)。

【例1】2X18年8月15日，甲公司與乙公司簽訂了一項(xiàng)經(jīng)營租賃合同，乙公司將其擁有產(chǎn)權(quán)

的兩間房屋出租給甲公司，租賃期為6年。甲公司一開始將這兩間房屋用于自行經(jīng)營餐館。3年后，

由于連續(xù)虧損，甲公司把餐館轉(zhuǎn)租給丙公司，以賺取租金差價(jià)。

【分析】本例中，對(duì)于甲公司而言，這兩間房屋屬于以經(jīng)營租賃方式租入后又轉(zhuǎn)租的建筑物，

甲公司并不擁有其產(chǎn)權(quán)，因此不能將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。乙公司擁有這兩間房屋的產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)

營租賃方式對(duì)外出租，可以將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

（2）已出租的建筑物是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議,約定以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。

一般應(yīng)自租賃協(xié)議規(guī)定的租賃期開始日起,經(jīng)營租出的建筑物才屬于已出租的建筑物。

【提示】對(duì)企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書面

決議,明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也

應(yīng)視為投資性房地產(chǎn)。

【提示】這條規(guī)定體現(xiàn)了“實(shí)質(zhì)重于形式”的信息質(zhì)量要求。

（3）企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的,應(yīng)

當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

【例】企業(yè)將辦公樓出租，同時(shí)向承租人提供維護(hù)、保安等日常輔助服務(wù)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將其確認(rèn)

為投資性房地產(chǎn)。

（二）不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目

1.企業(yè)自用的房地產(chǎn)

自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)，包括自用建筑物（固定

資產(chǎn)）和自用土地使用權(quán)（無形資產(chǎn)）。

2.作為存貨的房地產(chǎn)

作為存貨的房地產(chǎn)，通常是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的

商品房和土地。

【解讀】從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)依法取得的、用于開發(fā)后出售的土地使用權(quán)，屬于房地產(chǎn)

開發(fā)企業(yè)的存貨。即使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定待增值后再轉(zhuǎn)讓其開發(fā)的土地，也不得將其確認(rèn)為投資

性房地產(chǎn)。

（三）特殊情況規(guī)范

某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理：

?能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；

?不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；

該房地產(chǎn)自用的部分，以及不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)

確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)。

【例】甲房地產(chǎn)開發(fā)商建造了一棟商住兩用樓盤，一層出租給一家大型超市，己簽訂經(jīng)營租賃

合同；其余樓層均為普通住宅，正在公開銷售中。

這種情況下，如果一層商鋪能夠單獨(dú)計(jì)量和出售，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為甲企業(yè)的投資性地產(chǎn)，其余樓層

為甲企業(yè)的存貨，即開發(fā)產(chǎn)品。

【2017年?判斷題】企業(yè)將其擁有的辦公大樓由自用轉(zhuǎn)為收取租金收益時(shí)，應(yīng)將其轉(zhuǎn)為投資性

房地產(chǎn)。（）

「正確答案』V

r答案解析』投資性房地產(chǎn)主要包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使

用權(quán)、已出租的建筑物。

【2016年?判斷題】企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租給其他單位的土地使用權(quán)，不能確認(rèn)為

投資性房地產(chǎn)。（）

『正確答案』V

［答案解析』企業(yè)并不擁有其經(jīng)營租入的土地使用權(quán)的所有權(quán)，因此該企業(yè)不得將其確認(rèn)為投

資性房地產(chǎn)。

【2013年?判斷題】企業(yè)將采用經(jīng)營租賃方式租入的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租給其他單位的，應(yīng)該將土

地使用權(quán)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。（）

「正確答案』X

『答案解析』企業(yè)并不擁有其經(jīng)營租入的土地使用權(quán)的所有權(quán)，因此該企業(yè)不得將其確認(rèn)為投

資性房地產(chǎn)。

【2015年?多選題】下列各項(xiàng)中，應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)核算的有（）。

A.已出租的土地使用權(quán)

B.以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物

C.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

D.出租給本企業(yè)職工居住的自建宿舍樓

『正確答案』AC

［答案解析』選項(xiàng)B,以經(jīng)營租賃方式租入，所有權(quán)不屬于承租方，不是承租方資產(chǎn)。選項(xiàng)D,

出租給職工的自建宿舍樓，是間接為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)的，是作為自有固定資產(chǎn)核算，不屬于

投資性房地產(chǎn)。

【2018年?多選題】下列關(guān)于企業(yè)土地使用權(quán)會(huì)計(jì)處理的表述中，正確的有（）。

A.工業(yè)企業(yè)將以經(jīng)營租賃方式租出的自有土地使用權(quán)作為無形資產(chǎn)核算

B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將購入的用于建造商品房的土地使用權(quán)作為存貨核算

C.工業(yè)企業(yè)將持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的自有土地使用權(quán)作為投資性房地產(chǎn)核算

D.工業(yè)企業(yè)將購入的用于建造辦公樓的土地使用權(quán)作為無形資產(chǎn)核算

『正確答案』BCD

F答案解析』選項(xiàng)A,應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)核算。

知識(shí)點(diǎn)：投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量

投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行計(jì)量。

一、外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量

1.對(duì)于企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時(shí)開始對(duì)外出租或用于資本增值,才能作為

外購的投資性房地產(chǎn)加以確認(rèn)。

外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量，包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可

直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。

【提示】企業(yè)購入的房地產(chǎn)，部分用于出租（或資本增值）、部分自用，用于出租（或資本增

值）的部分應(yīng)當(dāng)予以單獨(dú)確認(rèn)的，應(yīng)按照不同部分的公允價(jià)值占公允價(jià)值總額的比例將成本在不同

部分之間進(jìn)行分配。

2.企業(yè)購入房地產(chǎn)，自用一段時(shí)間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將外購的房地產(chǎn)

確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)。

自租賃期開始日或用于資本增值之日開始,才能從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)技拯為投資性房地產(chǎn)。

二、自行建造的投資性房地產(chǎn)

1.企業(yè)自行建造的房地產(chǎn)，只有在自行建造活動(dòng)完成（即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）的同時(shí)開始對(duì)

外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成,

包括土地開發(fā)費(fèi)、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接

費(fèi)用等。

【提示】建造過程中發(fā)生的非正常性損失直接計(jì)入當(dāng)期損益，不計(jì)入建造成本。

2.企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時(shí)間才對(duì)外出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先

將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始,

從固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

(1)采用成本模式計(jì)量的，應(yīng)按照確定的成本

借：投資性房地產(chǎn)

貸：在建工程/開發(fā)產(chǎn)品

(2)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)按照確定的成本

借：投資性房地產(chǎn)一一成本

貸：在建工程/開發(fā)產(chǎn)品

【例2】2X18年2月，甲公司從其他單位購入一塊使用年限為50年的土地，并在這塊土地上

開始自行建造兩棟廠房。2X18年11月，甲公司預(yù)計(jì)廠房即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，

將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工時(shí)開始起租。2X18年12月5

日，兩棟廠房同時(shí)完工。該塊土地使用權(quán)的成本為9000000元，至2X18年12月5日，土地使用

權(quán)已經(jīng)攤銷165000元；兩棟廠房的實(shí)際造價(jià)均為12000000元，能夠單獨(dú)出售。

為簡化處理，假設(shè)兩棟廠房分別占用這塊土地的一半面積，并且以占用的土地面積作為土地使

用權(quán)劃分依據(jù)。假設(shè)甲公司采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

【分析】甲公司的賬務(wù)處理如下：

由于甲公司在購入的土地上建造的兩棟廠房中，其中的一棟廠房用于出租，因此應(yīng)當(dāng)將土地使

用權(quán)中的對(duì)應(yīng)部分同時(shí)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，即=9000000X(12000000/24000000)=4500

000(元)

(1)在建工程分別轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)

借：投資性房地產(chǎn)一一廠房12000000

固定資產(chǎn)——廠房12000000

貸：在建工程24000000

(2)投資性房地產(chǎn)占用的土地部分的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)

借：投資性房地產(chǎn)——已出租土地使用權(quán)4500000

累計(jì)攤銷82500

貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)4500000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷82500

【提示】本題的土地使用權(quán)，只有一部分能轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)，另一部分仍作為無形資產(chǎn)核算。

千萬注意，不能將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)。

知識(shí)點(diǎn)：投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出

一、資本化后續(xù)支出

1.與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的,應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成

本。

【解讀】企業(yè)為了提高投資性房地產(chǎn)的使用效能，往往需要對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改建、擴(kuò)建而

使其更加堅(jiān)固耐用，或者通過裝修而改善其室內(nèi)裝潢，改擴(kuò)建或裝修支出滿足確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)將

其資本化。

2.核算時(shí)，設(shè)置“投資性房地產(chǎn)一一在建”科目，無論成本模式，還是公允價(jià)值模式，均直接

轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)一一在建”科目中。待改擴(kuò)建或裝修完成后，從“投資性房地產(chǎn)一一在建”明

細(xì)科目中轉(zhuǎn)出。

賬務(wù)處理分錄

步驟成本模式公允價(jià)值模式

借：投資性房地產(chǎn)一在建借：投資性房地產(chǎn)一在建

1投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊貸：投資性房地產(chǎn)一成本

貸：投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)一公允價(jià)值變動(dòng)（或在借方）

借：投資性房地產(chǎn)一在建借：投資性房地產(chǎn)一在建

2

貸：銀行存款等貸：銀行存款等

借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)一成本

3

貸：投資性房地產(chǎn)一在建貸：投資性房地產(chǎn)一在建

3.企業(yè)對(duì)某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)

繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，不計(jì)提折舊或攤銷。

二、費(fèi)用化后續(xù)支出

與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，如企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)

行日常維護(hù)所發(fā)生的支出，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。

企業(yè)發(fā)生費(fèi)用化的后續(xù)支出時(shí)：

借：其他業(yè)務(wù)成本等

貸：銀行存款等

【例3】2義18年5月，甲公司與乙公司的一項(xiàng)廠房經(jīng)營租賃合同即將到期。該廠房原價(jià)為5000

萬元，已計(jì)提折舊1000萬元。為了提高廠房的租金收入，甲公司決定在租賃期滿后對(duì)廠房進(jìn)行改

擴(kuò)建，并與丙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時(shí)將廠房出租給丙公司。2X18年5月

31日，與乙公司的租賃合同到期，廠房隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程。2X18年12月31日，該廠房改擴(kuò)建

工程完工，共發(fā)生支出500萬元，均已支付，即日按照租賃合同出租給丙公司。假設(shè)甲公司采用成

本計(jì)量模式。

本例中，改擴(kuò)建支出屬于后續(xù)支出，假定符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)一一投資性房地產(chǎn)》第六

條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本。

甲公司的賬務(wù)處理如下：

（1）2X18年5月31日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程：

借：投資性房地產(chǎn)一一廠房（在建）40000000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊10000000

貸：投資性房地產(chǎn)——廠房50000000

（2）2X18年5月31日?2義18年12月31日，發(fā)生改擴(kuò)建支出

借：投資性房地產(chǎn)一一廠房（在建）5000000

貸：銀行存款等5000000

（3）2X18年12月31日，改擴(kuò)建工程完工：

借：投資性房地產(chǎn)一一廠房45000000

貸：投資性房地產(chǎn)——廠房（在建）45000000

【例4】2X18年5月，甲公司與乙公司的一項(xiàng)廠房經(jīng)營租賃合同即將到期。為了提高廠房的租

金收入，甲公司決定在租賃期滿后對(duì)廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改

擴(kuò)建完工時(shí)將廠房出租給丙公司。2X18年5月31日，與乙公司的租賃合同到期，廠房隨即進(jìn)入改

擴(kuò)建工程。

2X18年5月31日，該廠房賬面余額為20000000元，其中成本16000000元，累計(jì)公允價(jià)

值變動(dòng)4000000元。

2X18年H月30日廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出3000000元，均已支付，即日按照租

賃合同出租給丙公司。假定甲公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式。

甲公司的賬務(wù)處理如下：

（1）2X18年5月31日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程：

借:投資性房地——廠房（在建）20000000

貸：投資性房地產(chǎn)——成本16000000

——公允價(jià)值變動(dòng)4000000

（2）2X18年5月31日?2X18年11月30日，發(fā)生改良支出：

借：投資性房地產(chǎn)一一廠房（在建）3000000

貸：銀行存款3000000

（3）2X18年11月30日，改擴(kuò)建工程完工：

借：投資性房地產(chǎn)——成本23000000

貸：投資性房地產(chǎn)——廠房（在建）23000000

【2018年?判斷題】企業(yè)對(duì)采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行再開發(fā)，且將來仍作為投資

性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)當(dāng)對(duì)此資產(chǎn)繼續(xù)計(jì)提折舊或攤銷。（）

「正確答案』X

『答案解析』以成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)再開發(fā)期間的折舊或攤銷與固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)

的相關(guān)規(guī)定一樣，暫停計(jì)提折舊或攤銷。

知識(shí)點(diǎn)：投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量

【教師解讀】投資性房地產(chǎn)要么是讓渡房地產(chǎn)使用權(quán)以賺取使用費(fèi)收入，要么是持有并準(zhǔn)備增

值賺取增值收益，這使得投資性房地產(chǎn)在一定程度上具備了金融資產(chǎn)的屬性。正因如此，企業(yè)可以

選擇成本模式或公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。其中，公允價(jià)值模式的處理原則與交易

性金融資產(chǎn)的處理原則基本一致。

【準(zhǔn)則規(guī)范】通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可以采用公允價(jià)值模式

對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。

【提示】原則如上，但存在極特殊的情況（下文第四點(diǎn)），可以同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。

一、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

（-）成本模式下的科目設(shè)置

?投資性房地產(chǎn)

?投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）

?投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

?投資性房地產(chǎn)一一在建

（-）成本模式下的會(huì)計(jì)處理

1.取得的租金收入

借：銀行存款/應(yīng)收賬款等

貸：其他業(yè)務(wù)收入等

按照固定資產(chǎn)或者無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按期（月）計(jì)提折舊或攤銷

借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）

2.存在減值跡象的，適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定。

借：資產(chǎn)減值損失

貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)，其減值損失在以后的會(huì)計(jì)期間丕將轉(zhuǎn)回。

二、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

只有存在酗避表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，企業(yè)才可以采用

公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量.

企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，就應(yīng)當(dāng)對(duì)其隨投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行

后續(xù)計(jì)量。

(-)公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量的條件

1.公允價(jià)值模式同時(shí)滿足的條件

?投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；

?企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從

而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。

2.公允價(jià)值的確定

投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值是市場參與者在計(jì)量日發(fā)生的有序交易中，出售該房地產(chǎn)所能收到的

金額。

?確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)紅市場價(jià)格(市

場公開報(bào)價(jià))；

?無法取得同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場價(jià)格的，可以參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的典

交易價(jià)格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合

理估計(jì)；

?也可以基于預(yù)計(jì)未來獲得的租金收益和有關(guān)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值計(jì)量。

【提示】按照順序依次選擇來確定。

(-)公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式下的會(huì)計(jì)處理

1.取得的租金收入

借：銀行存款/應(yīng)收賬款等

貸：其他業(yè)務(wù)收入等

【注意】不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷。

2.企業(yè)應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬

面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動(dòng)損益)。

(1)資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面余額的差額

借：投資性房地產(chǎn)一一公允價(jià)值變動(dòng)

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益

(2)資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值低于其賬面余額的差額

借：公允價(jià)值變動(dòng)損益

貸：投資性房地產(chǎn)一一公允價(jià)值變動(dòng)

【教師提示】公允價(jià)值模式下的科目設(shè)置

?投資性房地產(chǎn)一一成本

?投資性房地產(chǎn)一一公允價(jià)值變動(dòng)

?投資性房地產(chǎn)一一在建

【例5】2X18年9月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司新建造的一棟寫字樓租賃

給乙公司使用，租賃期為10年。2X18年12月1日，該寫字樓開始起租,寫字樓的工程造價(jià)為80000000

元，公允價(jià)值也為相同金額。

該寫字樓所在區(qū)域有活躍的房地產(chǎn)交易市場，而且能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類房地產(chǎn)的

市場報(bào)價(jià)，甲公司決定采用公允價(jià)值模式對(duì)該項(xiàng)出租的房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2X18年12月31日，

該寫字樓的公允價(jià)值為84000000元。

甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：

(1)2X18年12月1EI,甲公司出租寫字樓。

借：投資性房地產(chǎn)一寫字樓一成本80000000

貸：固定資產(chǎn)80000000

(2)2X18年12月31日，按照公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間

的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

借：投資性房地產(chǎn)一寫字樓一公允價(jià)值變動(dòng)4000000

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益一投資性房地產(chǎn)4000000

續(xù)上，假定到了2X19年6月30日，該寫字樓公允價(jià)值變更為82500000元，

借：公允價(jià)值變動(dòng)損益一投資性房地產(chǎn)1500000

貸：投資性房地產(chǎn)一寫字樓一公允價(jià)值變動(dòng)1500000

三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更

1.企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。

只有在房地產(chǎn)市場比較成熟、能夠滿足采用公允價(jià)值模式條件的情況下，才允許企業(yè)對(duì)投資性

房地產(chǎn)從成本模式計(jì)量變更為公允價(jià)值模式計(jì)量。

2.以成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理,將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值

與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益。

3.已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

【例6】甲企業(yè)將某一棟寫字樓租賃給乙公司使用，并一直采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

2X19年1月1日，甲企業(yè)認(rèn)為，出租給乙公司使用的寫字樓，其所在地的房地產(chǎn)交易市場比

較成熟，具備了采用公允價(jià)值模式計(jì)量的條件，決定對(duì)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)

值模式計(jì)量。該寫字樓的原造價(jià)為90000000元，已計(jì)提折舊2700000元，賬面價(jià)值為87300000元。

2X19年1月1日，該寫字樓的公允價(jià)值為95000000元。

假設(shè)甲企業(yè)按凈利潤的10%計(jì)提盈余公積。

甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)一一寫字樓一一成本95000000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）2700000

貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓90000000

利潤分配一一未分配利潤6930000

盈余公積770000(7700000X10%)

【教師提示】本題這里未考慮所得稅的影響，建議學(xué)習(xí)了所得稅以及會(huì)計(jì)政策變更等章節(jié)內(nèi)容

后，再重新做一遍該題目.

四、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的特殊規(guī)范

在極少數(shù)情況下，采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，有證據(jù)表明，當(dāng)企業(yè)直

次取得某項(xiàng)非在建投資性房地產(chǎn)（或某項(xiàng)現(xiàn)有房地產(chǎn)在完成建造或開發(fā)活動(dòng)或改變用途后首次成為

投資性房地產(chǎn)）時(shí)，該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不能持續(xù)可靠取得的。在上述情況下，應(yīng)當(dāng)對(duì)該投

資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量直至處置，并且假設(shè)無殘值。

但是，采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，即使有證據(jù)表明，企業(yè)首次取得某

項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí).，該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，該企業(yè)仍應(yīng)對(duì)該投資性房地

產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

【教師解讀】

?“激進(jìn)（公允）中可以新增穩(wěn)?。ǔ杀荆?；

?“穩(wěn)?。ǔ杀荆┲胁荒苄略黾みM(jìn)（公允）”。

【2018年?單選題】甲公司對(duì)投資性房地產(chǎn)以成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，2017年1月10日甲公

司以銀行存款9600萬元購入一棟寫字樓并立即以經(jīng)營租賃方式租出，甲公司預(yù)計(jì)該寫字樓的使用壽

命為40年，預(yù)計(jì)凈殘值為120萬元。采用年限平均法計(jì)提折舊，不考慮相關(guān)稅費(fèi)及其他因素，2017

年甲公司應(yīng)對(duì)該寫字樓計(jì)提的折舊金額為（）萬元。

A.240B.220C.217.25D.237

「正確答案』C

『答案解析』2017年年末計(jì)提折舊金額=（9600-120）/40/12X11=217.25（萬元）。

【2016年?單選題】企業(yè)采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，資產(chǎn)負(fù)債表日應(yīng)

將投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值與其賬面價(jià)值的差額計(jì)入（）。

A.其他綜合收益

B.公允價(jià)值變動(dòng)損益

C.資本公積

D.資產(chǎn)減值損失

「正確答案』B

『答案解析』以公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性

房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公

允價(jià)值變動(dòng)損益）。

【2012年?判斷題】已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值計(jì)量模式轉(zhuǎn)為

成本計(jì)量模式。（）

『正確答案』V

［答案解析』以成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更

時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益。

已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

【2011年?單選題】投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，轉(zhuǎn)換日投資性

房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面價(jià)值的差額會(huì)對(duì)下列財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目產(chǎn)生影響的是（）。

A.資本公積

B.營業(yè)外收入

C.未分配利潤

D.投資收益

［正確答案』C

r答案解析』投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式，應(yīng)該作為會(huì)計(jì)政策變更處理，公允

價(jià)值與價(jià)值的差額應(yīng)計(jì)入留存收益。所以選擇C選項(xiàng)。

【2018年?多選題】投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量由成本模式變?yōu)楣蕛r(jià)值模式時(shí)，其公允價(jià)值與

賬面價(jià)值的差額，對(duì)企業(yè)下列財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目產(chǎn)生影響的有（）。

A.資本公積

B.盈余公積

C.其他綜合收益

D.未分配利潤

「正確答案』BD

『答案解析』投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式，屬于會(huì)計(jì)政策變更，應(yīng)進(jìn)行追溯調(diào)

整，所以變更當(dāng)日公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額，應(yīng)當(dāng)計(jì)入留存收益。

知識(shí)點(diǎn)：投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換及處置

一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

（-）房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日

房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換是指房地產(chǎn)用途的變更。企業(yè)不得隨意對(duì)自用或作為存貨的房地產(chǎn)進(jìn)行重分類。

用途改變固定資產(chǎn)

投資性

無形資產(chǎn)

房地產(chǎn)

存貨

企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，滿足下列條件之一的,應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為

其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。確鑿的證據(jù)包括：

?企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)用途形成正式的書面決議;

?房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實(shí)際狀態(tài)上的改變,如從自用狀態(tài)改為出租狀態(tài)。

房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日

轉(zhuǎn)換形式轉(zhuǎn)換日

房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生

投資性房地產(chǎn)開始自用

產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期

房地產(chǎn)的租賃期開始日(租賃期開始日是指承租

作為存貨的房地產(chǎn)改為出租。

人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期)

自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用，改為

租賃期開始日

出租

自用土地使用權(quán)停止自用改用于資本增自用土地使用權(quán)停止自用后確定用于資本增值

值的日期。

房地產(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)重租賃期滿，企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議

新開發(fā)用于對(duì)外銷售明確表明將其重新開發(fā)用于對(duì)外銷售的日期

(-)成本模式下轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理

【教師提示】在成本模式下，固定資產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，屬于科目的對(duì)應(yīng)轉(zhuǎn)換。除了“換

了馬甲”外，無其他調(diào)整，也不產(chǎn)生損益變動(dòng)。

【說明】下面以固定資產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)為例進(jìn)行講解

(1)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)

【教師解讀】賬面價(jià)值平行結(jié)轉(zhuǎn),無損益或權(quán)益變動(dòng)影響?！皟刹椒ā蓖瓿赊D(zhuǎn)換處理。

①原資產(chǎn)賬面價(jià)值轉(zhuǎn)銷

②新資產(chǎn)賬面價(jià)值入賬

賬務(wù)處理：

借：固定資產(chǎn)

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：投資性房地產(chǎn)

累計(jì)折舊

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

(2)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

【教師解讀】賬面價(jià)值平行結(jié)轉(zhuǎn)，無損益或權(quán)益變動(dòng)影響?！皟刹椒ā蓖瓿赊D(zhuǎn)換處理。

①原資產(chǎn)賬面價(jià)值轉(zhuǎn)銷

②新資產(chǎn)賬面價(jià)值入賬

賬務(wù)處理：

借：投資性房地產(chǎn)

累計(jì)折舊

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：固定資產(chǎn)

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

【例7】甲公司擁有一棟本公司總部使用的辦公樓，公司董事會(huì)就將該棟辦公樓用于出租形成

了書面決議。2X18年4月10日，甲公司與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議，將這棟辦公樓整體出租給

乙公司使用，租賃期開始日為2X18年5月1日，租期為5年。

2X18年5月1日，這棟辦公樓的賬面余額為500000000元。已計(jì)提折舊5000000元。假

設(shè)甲公司所在城市沒有活躍的房地產(chǎn)交易市場。

甲企業(yè)2X18年5月1日的賬務(wù)處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)——辦公樓500000000

累計(jì)折舊5000000

貸：固定資產(chǎn)——辦公樓500000000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊5000000

（三）公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換

1.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。“三步法”完成轉(zhuǎn)換處理，確認(rèn)損益。

①原資產(chǎn)賬面轉(zhuǎn)銷

②新資產(chǎn)公允價(jià)值入賬

③倒擠差額計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”。

準(zhǔn)則規(guī)范：企業(yè)將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換

當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

賬務(wù)處理：

借：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)（轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值）

貸：投資性房地產(chǎn)一成本

投資性房地產(chǎn)一公允價(jià)值變動(dòng)（或借方）

公允價(jià)值變動(dòng)損益（倒擠差額，也可能在借方）

【例8】2X18年H月1日，租賃期滿，甲公司將出租的寫字樓收回，公司董事會(huì)就將該寫字

樓作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理形成了書面決議。

2X18年11月1日，該寫字樓正式開始自用，相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，當(dāng)日的

公允價(jià)值為72000000元。

該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量,原賬面價(jià)值為70000000元，其中，成本為67000000

元，公允價(jià)值變動(dòng)為增值3000000元。

甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：

借：固定資產(chǎn)——寫字樓72000000

貸：投資性房地產(chǎn)——成本67000000

——公允價(jià)值變動(dòng)3000000

公允價(jià)值變動(dòng)損益2000000

2.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。“三步法”完成轉(zhuǎn)換處理，確認(rèn)損益或權(quán)益。

①原資產(chǎn)賬面轉(zhuǎn)銷

②新資產(chǎn)公允價(jià)值入賬

③倒擠差額計(jì)入借方“公允價(jià)值變動(dòng)損益”，貸方“其他綜合收益”。

準(zhǔn)則規(guī)范：企業(yè)將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，

應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)土地使用權(quán)或建筑物在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)一一成本”科目；同時(shí)

結(jié)轉(zhuǎn)原固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）的賬面價(jià)值。已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，還應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)減值準(zhǔn)備。

?轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的,按其差額，借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”；

?轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大王原賬面價(jià)值的，按其差額，貸記“其他綜合收益”。待處置該項(xiàng)投

資性房地產(chǎn)時(shí)，因轉(zhuǎn)換計(jì)入其他綜合收益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益。

【提示】這里體現(xiàn)謹(jǐn)慎性要求，貸差計(jì)入“其他綜合收益”不增加轉(zhuǎn)換當(dāng)期利潤。

賬務(wù)處理：

借：投資性房地產(chǎn)一成本（轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值）

累積折舊

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

公允價(jià)值變動(dòng)損益（借方差額）

貸：固定資產(chǎn)

其他綜合收益（貸方差額）

【例9】2X18年8月，甲企業(yè)打算搬遷至新建辦公樓，由于原辦公樓處于商業(yè)繁華地段，甲企

業(yè)準(zhǔn)備將其出租，以賺取租金收入，已經(jīng)公司董事會(huì)批準(zhǔn)形成書面決議。2X18年12月底，甲企業(yè)

完成了搬遷工作，原辦公樓停止自用。2X19年1月1日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其

原辦公樓租賃給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2X19年1月1日，租賃期限為3年。

在該例中，甲企業(yè)應(yīng)當(dāng)于租賃期開始日（2X19年1月1日），將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房

地產(chǎn).由于該辦公樓所在地房地產(chǎn)交易活躍，該企業(yè)能夠從市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)

格及其他相關(guān)信息，假設(shè)甲企業(yè)對(duì)出租的辦公樓采用公允價(jià)值模式計(jì)量。假設(shè)2X19年1月1日，

該辦公樓的公允價(jià)值為380000000元，其原價(jià)為550000000元，已提折舊150000000元。

甲公司2X19年1月1日的賬務(wù)處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)——成本380000000

公允價(jià)值變動(dòng)損益——投資性房地產(chǎn)20000000

累計(jì)折舊150000000

貸：固定資產(chǎn)一一辦公樓550000000

【例10】2X18年4月15日，甲公司董事會(huì)形成書面決議，將其自用的一棟寫字樓用于出租,

甲公司與乙公司簽訂了租賃協(xié)議，租賃開始日為2X18年5月1日，租賃期為5年。2X18年5月1

日，該棟寫字樓賬面余額為40000萬元，已提折舊4500萬元，公允價(jià)值為43000萬元。

甲公司2X18年5月1日的賬務(wù)處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)一一成本43000

累計(jì)折舊4500

貸：固定資產(chǎn)40000

其他綜合收益7500

投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

轉(zhuǎn)換時(shí)原賬面價(jià)值與轉(zhuǎn)換日

固定資產(chǎn)公允價(jià)值的差額，不區(qū)分借

無形資產(chǎn)

存貨貸方，均計(jì)入"公允價(jià)值變

動(dòng)損益”.

投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

拈換時(shí)原賬面價(jià)值與轉(zhuǎn)換日

公允價(jià)值1固定資產(chǎn)公允價(jià)值的差額：

橫式投資?無形資產(chǎn)

性房地產(chǎn)~存貨借方："公允價(jià)值變動(dòng)損益"

貸方："其他綜合收益"

【教師解讀】1.在公允價(jià)值模式下，當(dāng)固定資產(chǎn)（歷史成本）轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)（公允價(jià)值）

時(shí)，由于涉及計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換，并且屬于從“低風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)為高風(fēng)險(xiǎn)”的計(jì)量方法。因此，轉(zhuǎn)換時(shí)不能

增加當(dāng)期損益（貸方差額計(jì)入“其他綜合收益”），但可以減少當(dāng)期損益（借方差額計(jì)入“公允價(jià)

值變動(dòng)損益”）。

2.在公允價(jià)值模式下，當(dāng)投資性房地產(chǎn)（公允價(jià)值）轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)（歷史成本）時(shí)，雖然也涉

及計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換，但屬于已經(jīng)按照“高風(fēng)險(xiǎn)”后續(xù)計(jì)量。

因此轉(zhuǎn)換時(shí)可以增加或減少當(dāng)期損益（借方貸方差額都計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”）。

二、投資性房地產(chǎn)的處置

當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止

確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。

?企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時(shí)，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其

賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。

?企業(yè)因其他原因，如非貨幣性資產(chǎn)交換等而減少的投資性房地產(chǎn)，也屬于投資性房地產(chǎn)的處

置。

（-）成本模式計(jì)量下的投資性房地產(chǎn)的處置

賬務(wù)處理：

借：銀行存款

貸:其他業(yè)務(wù)收入

借：其他業(yè)務(wù)成本

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）

貸：投資性房地產(chǎn)一一土地使用權(quán)

（二）公允價(jià)值模式計(jì)量下的投資性房地產(chǎn)的處置

賬務(wù)處理：

1.處置時(shí)按收到的價(jià)款

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

2.結(jié)轉(zhuǎn)處置投資性房地產(chǎn)

借：其他業(yè)務(wù)成本（倒擠）

其他綜合收益

公允價(jià)值變動(dòng)損益（或者在貸方結(jié)轉(zhuǎn)）

貸：投資性房地產(chǎn)一一成本

投資性房地產(chǎn)一一公允價(jià)值變動(dòng)（或者在借方結(jié)轉(zhuǎn)）

[2012年?單選題】2011年7月1日，甲公司將一項(xiàng)按照成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地

產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)。該資產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前的賬面原價(jià)為4000萬元，己計(jì)提折舊200萬元，已計(jì)提減值準(zhǔn)

備100萬元，轉(zhuǎn)換II的公允價(jià)值為3850萬元，假定不考慮其他因素，轉(zhuǎn)換日甲公司應(yīng)借記“固定資

產(chǎn)”科目的金額為（）萬元。

A.3700B.3800C.3850D.4000

『正確答案』D

r答案解析』成本模式下是對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)

借：固定資產(chǎn)4000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊200

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備100

貸：投資性房地產(chǎn)4000

累計(jì)折舊200

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備100

如果問固定資產(chǎn)入賬價(jià)值，則為4000-200—100=3700（萬元）。

【2017年?單選題】企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)。下列關(guān)于轉(zhuǎn)

換日該房地產(chǎn)公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的差額的會(huì)計(jì)處理表述中，正確的是（）。

A.計(jì)入遞延收益

B.計(jì)入當(dāng)期損益

C.計(jì)入其他綜合收益

D.計(jì)入資本公積

r正確答案』B

『答案解析』企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，當(dāng)日公允價(jià)值小于賬

面價(jià)值的差額，應(yīng)該計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。

【2017年?多選題】下列關(guān)于企業(yè)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理的表述中，正確的有（）。

A.自行建造的投資性房地產(chǎn)，按達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出進(jìn)行初始計(jì)量

B.以成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，計(jì)提的減值準(zhǔn)備以后會(huì)計(jì)期間可以轉(zhuǎn)回

C.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量由成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式時(shí)，其公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額應(yīng)計(jì)

入當(dāng)期損益

D.滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的后續(xù)支出，應(yīng)予以資本化

「正確答案』AD

『答案解析』選項(xiàng)B,以成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，計(jì)提的減值準(zhǔn)備以后不能轉(zhuǎn)回；選項(xiàng)C,

投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更，作為會(huì)計(jì)政策變更處理，按計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬

面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益。

【2018年?計(jì)算題】本小題10分。凡要求計(jì)算的，應(yīng)列出必要的計(jì)算過程；計(jì)算結(jié)果出現(xiàn)兩

位以上小數(shù)的，均四舍五入保留小數(shù)點(diǎn)后兩位小數(shù)。凡要求編制會(huì)計(jì)分錄的，除題中有特殊要求外,

只需寫出一級(jí)科目。答案中的金額單位用萬元表示。請?jiān)谥付ù痤}區(qū)域內(nèi)作答

1.甲公司以公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量。2017年到2018年相關(guān)資料如下：

資料一：2017年3月1日，甲公司將原作為固定資產(chǎn)核算的寫字樓，以經(jīng)營租賃的方式租給乙

公司，租期18個(gè)月，當(dāng)日該寫字樓的公允價(jià)值16000萬元，賬面原值15000萬元，已計(jì)提折舊3

000萬元。

資料二：2017年3月31日，甲公司收到第一個(gè)月租金收入125萬元，存入銀行。12月31日，

該寫字樓的公允價(jià)值17000萬元。

資料三：2018年9月1日，租賃期屆滿，甲公司以17500萬元的價(jià)格出售該寫字樓。

要求：1）寫出出租寫字樓的分錄；

2）寫出2017年3月31日收到租金的分錄；

3）寫出2017年12月31日公允價(jià)值變動(dòng)的分錄；

4）寫出處置該寫字樓的分錄。

『正確答案』D2017年3月1日出租寫字樓：

借：投資性房地產(chǎn)一一成本16000

累計(jì)折舊3000

貸：固定資產(chǎn)15000

其他綜合收益4000

【提示】投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，需要寫出二級(jí)科目。

2）2017年3月31日收到租金:

借：銀行存款125

貸：其他業(yè)務(wù)收入125

3）2017年12月31日公允價(jià)值變動(dòng):

借：投資性房地產(chǎn)一一公允價(jià)值變動(dòng)1000

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益1000

4）2018年9月1日處置寫字樓：

借：銀行存款17500

貸：其他業(yè)務(wù)收入17500

借：其他業(yè)務(wù)成本12000

公允價(jià)值變動(dòng)損益1000

其他綜合收益4000

貸：投資性房地產(chǎn)一一成本16000

——公允價(jià)值變動(dòng)I000

【2014年?計(jì)算題】2010年12月16日，甲公司與乙公司簽訂了一項(xiàng)租賃協(xié)議，將一棟經(jīng)營管

理