資產(chǎn)評估師-cpv-《評估實(shí)務(wù)一》-講義-房地分估模式下房屋建筑物的評估

第08講房地分估模式下房屋建筑物的評估

（三）房地分估模式下房屋建筑物的評估

房屋建筑物評估值

＝重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值（4-19）

或房屋建筑物評估值

＝單位面積重置成本×建筑面積×成新率＝重置成本×成新率（4-20）

1.確定重置成本

重置成本＝建安綜合造價(jià)＋前期費(fèi)用及其他費(fèi)用＋利息＋合理利潤（4-21）

涉及評估對象房屋建筑物是否可抵扣增值稅

企業(yè)價(jià)值評估中涉及單項(xiàng)房屋①如果被評估企業(yè)是一般納稅人，則假定增值稅可以抵扣，房屋重置成本按照不含稅考慮。

②如果是小規(guī)模納稅人，可考慮包含增值稅，但稅率適用簡易征收稅率。單項(xiàng)房屋評估重置成本根據(jù)經(jīng)濟(jì)行為情況，可以是含稅，也可以是不含稅，但不論哪種處理，都需說明重置成本內(nèi)涵。

（1）建安綜合造價(jià)的確定

房屋建筑物的建安綜合造價(jià)包括土建工程造價(jià)和安裝工程造價(jià)。

一般可根據(jù)實(shí)際情況采用重編預(yù)算法、決算調(diào)整法、類比系數(shù)調(diào)整法、單方造價(jià)指標(biāo)法等方法。方法類別特點(diǎn)適用對象決算調(diào)整法對房屋建筑物建安工程綜合造價(jià)決算進(jìn)行調(diào)整，最后經(jīng)綜合考慮待估房屋建筑物及當(dāng)?shù)亟ㄖ袌龅膶?shí)際情況，確定其建安工程綜合造價(jià)工程竣工圖紙、工程結(jié)算資料齊全的房屋建筑物重編預(yù)算法重新編制工程量清單，按各地現(xiàn)行建筑工程預(yù)算定額和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出評估基準(zhǔn)日房屋建筑物的工程造價(jià)以待估房屋建筑物的工程竣工資料、圖紙、預(yù)決算資料為基礎(chǔ)，結(jié)合現(xiàn)場勘察結(jié)果類比系數(shù)調(diào)整法對典型工程案例或省市當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)主管部門公布的《已完工造價(jià)分析表》中的工程結(jié)算實(shí)例的建筑面積、結(jié)構(gòu)型式、層高、層數(shù)、跨度、材質(zhì)、內(nèi)外裝修、施工質(zhì)量、使用維修維護(hù)等各項(xiàng)情況與估價(jià)對象進(jìn)行比較，參考決算調(diào)整法測算出的典型工程案例的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)增長率，調(diào)整典型工程案例或工程結(jié)算實(shí)例建安工程綜合造價(jià)后求取此類房屋建筑物的建安工程綜合造價(jià)設(shè)計(jì)圖紙及工程決算資料不齊全的房屋建筑物單方造價(jià)指標(biāo)估算法評估人員經(jīng)綜合分析，并結(jié)合以往類似工程經(jīng)驗(yàn)，求取此類房屋建筑物的建安工程綜合造價(jià)建成年份較早的建筑物，其賬面歷史成本已不具備參考價(jià)值，且工程圖紙、工程決算資料也不齊全

如果待評估的房屋建筑物規(guī)模大、類型雜、項(xiàng)數(shù)多，可以在計(jì)算建安綜合造價(jià)時(shí)將委托評估的房屋建筑物進(jìn)行分類評估。類別建/構(gòu)筑物特點(diǎn)評估方法A類大型、價(jià)值高、重要；決算調(diào)整法B類一般據(jù)典型房屋和構(gòu)筑物實(shí)物工程量，按現(xiàn)行建筑安裝工程定額（或指標(biāo)）和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及當(dāng)?shù)氐牟牧蟽r(jià)格、人工工資，確定其綜合造價(jià)；

再運(yùn)用類比法對類似房屋和構(gòu)筑物進(jìn)行分析調(diào)整，計(jì)算出與典型工程類似的房屋和構(gòu)筑物的綜合造價(jià)C類價(jià)值量小、結(jié)構(gòu)簡單單方造價(jià)法

【重編預(yù)算法舉例】下面以某項(xiàng)目的重編預(yù)算法為例說明建安綜合造價(jià)的測算過程。

①土建工程用料表（見表4-8）。序號名稱計(jì)量單位費(fèi)用（元）數(shù)量費(fèi)用單價(jià)（元）1人工工日2103825.3914254.76147.59人工費(fèi)合計(jì)2103825.392機(jī)械費(fèi)元129516.440.00機(jī)械費(fèi)合計(jì)129516.443水泥千克20709.9969264.170.2994鋼材千克754650.82313133.122.415木材立方米25520.5011.532213.406中砂噸69629.80851.2281.807碎石噸17528.85222.7378.708商品混凝土立方米681492.241893.56359.909標(biāo)準(zhǔn)磚塊789.001753.330.4510八五磚216×105×43塊6839.3120115.630.3411砂加氣砼砌塊600×250×100立方米3963.1812.88307.7012砂加氣砼砌塊600×250×200立方米223774.83727.25307.7013混凝土砌塊塊8898.4119774.250.4514防水卷材平方米134041.253448.4538.8715門窗平方米775048.23887.26873.5316外墻涂料千克292.729.7929.9017真石漆墻面平方米294510.102813.97104.6618300×600米白色墻磚百塊217541.08103.932093.1519300×600米白?；u塊414982.469913.5841.8620乳膠漆千克69077.583466.0119.93材料費(fèi)合計(jì)3719290.34合計(jì)5952666.81

②土建工程造價(jià)測算

按照工料分析確認(rèn)其人工費(fèi)為2103860.03元，材料費(fèi)為3719290.34元，機(jī)械費(fèi)為129516.44元，故其分布分項(xiàng)費(fèi)為6836288.02元。具體測算如表4-9所示。序號費(fèi)用名稱計(jì)算公式費(fèi)率金額（元）一分部分項(xiàng)費(fèi)用工程量×綜合單價(jià)6836288.02其中1.人工費(fèi)計(jì)價(jià)表人工消耗量×人工單價(jià)2103860.032.材料費(fèi)計(jì)價(jià)表材料消耗量×材料單價(jià)3719190.343.機(jī)械費(fèi)計(jì)價(jià)表機(jī)械消耗量×機(jī)械單價(jià)129516.444.管理費(fèi)1×費(fèi)率28%589080.815.利潤1×費(fèi)率14%294540.40二措施清單費(fèi)用分部分項(xiàng)工程費(fèi)×費(fèi)率17.54%1199084.92三其他項(xiàng)目費(fèi)用0.00四規(guī)費(fèi)1＋2＋3289273.43其中1工程排污費(fèi)（一＋二＋三）×費(fèi)率0.1%8035.372社會保障費(fèi)（一＋二＋三）×費(fèi)率3%241061.193住房公積金（一＋二＋三）×費(fèi)率0.50%40176.86五稅金（一＋二＋三＋四）×費(fèi)率10%832464.64六工程造價(jià)（含稅）一＋二＋三＋四＋五9157111.01七工程造價(jià)（不含稅）一＋二＋三＋四8324646.37

③安裝工程用料表（見表4－10）序號名稱計(jì)量單位數(shù)量費(fèi)用（元）單價(jià)（元）1人工工日2007.31297101.95148.01人工費(fèi)合計(jì)297101.952機(jī)械費(fèi)元3511.19機(jī)械費(fèi)合計(jì)3511.193電線米36975.7878758.412.134電纜米649.8033055.3350.875電氣管米10167.7941586.264.096給水管米620.3310117.5816.317排水管米495.4811584.3223.388消防管米530.0818526.3034.95材料費(fèi)合計(jì)193628.20

④安裝工程造價(jià)測算

根據(jù)該工程的安裝工程量，確認(rèn)其人工費(fèi)為297101.95元，材料費(fèi)為193628.20元，具體測算如表4-11所示。序號費(fèi)用名稱計(jì)算公式費(fèi)率金額（元）一部分分項(xiàng)費(fèi)用工程量×綜合單價(jià)654676.40其中1.人工費(fèi)計(jì)價(jià)表人工消耗量×人工單價(jià)297101.952.材料費(fèi)計(jì)價(jià)表材料消耗量×材料單價(jià)193628.203.機(jī)械費(fèi)計(jì)價(jià)表機(jī)械消耗量×機(jī)械單價(jià)3511.194.管理費(fèi)1×費(fèi)率40%118840.785.利潤1×費(fèi)率14%41594.27二措施項(xiàng)目清單費(fèi)用分部分項(xiàng)工程費(fèi)×費(fèi)率3.70%24233.03三其他項(xiàng)目費(fèi)用四規(guī)費(fèi)1＋2＋330550.47其中1.工程排污費(fèi)（一＋二＋三）×費(fèi)率1%6788.992.社會保障費(fèi)（一＋二＋三）×費(fèi)率3%20366.983.住房公積金（一＋二＋三）×費(fèi)率0.50%3397.50五稅金（一＋二＋三＋四）×費(fèi)率10%70944.99六工程造價(jià)（含稅）一＋二＋三＋四＋五780394.89七工程造價(jià)（不含稅）一＋二＋三＋四709449.90

⑤建安綜合造價(jià)

＝土建工程造價(jià)（不含稅）＋安裝工程造價(jià)（不含稅）

＝8324646.37＋

709449.90

＝9034096.27（元）

（注：假定該項(xiàng)目可抵扣增值稅，重置價(jià)值均按照不含稅考慮，故工程造價(jià)不含增值稅）

（2）前期費(fèi)用及其他費(fèi)用確定

前期費(fèi)用包括籌建費(fèi)、可行性研究費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘察費(fèi)、場地平整費(fèi)、水電氣費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用等。

期間費(fèi)用主要為工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防工程易地建設(shè)費(fèi)、文物調(diào)查、勘探、發(fā)掘費(fèi)、工程定額測定費(fèi)、建設(shè)勞保費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、新型墻體材料專項(xiàng)基金、建筑垃圾處置費(fèi)、臨時(shí)占道費(fèi)和其他相關(guān)驗(yàn)收檢測費(fèi)等。

這些費(fèi)用有的是按照工程費(fèi)的一定比例收取的，有的是按照建筑面積收取的，對此，國家及當(dāng)?shù)卣邢嚓P(guān)文件規(guī)定，評估時(shí)應(yīng)認(rèn)真查詢核對取費(fèi)項(xiàng)目和費(fèi)率。

【說明】為保持口徑一致，前期費(fèi)用也是按不含稅考慮。目前評估實(shí)務(wù)中，對于服務(wù)性收費(fèi)項(xiàng)目通常按照不含稅金額計(jì)??；對于政府規(guī)費(fèi)，因不涉及扣稅，按照實(shí)際計(jì)算金額計(jì)取。

（3）利息

利息根據(jù)本項(xiàng)目合理的建設(shè)工期，按照評估基準(zhǔn)日相應(yīng)期限的貸款利率，以建安工程造價(jià)（含稅）與前期及其他費(fèi)用（含稅）之和為基數(shù)確定。

利息＝（建安工程造價(jià)（含稅）十期間費(fèi)用）×正常建設(shè)期×正常建設(shè)期貸款利率×1/2

＋前期費(fèi)用（含稅）×正常建設(shè)期×正常建設(shè)期貸款利率（4-22）

（4）確定合理利潤

通常情況下，自用的生產(chǎn)型房屋建筑物是不計(jì)算利潤的，房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)則應(yīng)當(dāng)計(jì)算合理利潤。

利潤率有多種含義，如成本利潤率、投資利潤率、銷售利潤率等，在計(jì)算合理利潤時(shí)，應(yīng)明確計(jì)算基數(shù)與利潤率的含義，注意二者的匹配關(guān)系。

2.確定成新率

（1）房屋建筑物的價(jià)值減損原因

房屋建筑物的價(jià)值減損與會計(jì)上的折舊的內(nèi)涵是不一樣的。

房屋建筑物的價(jià)值減損，一般是由兩方面因素引起的：物理化學(xué)因素（自然折舊或有形損耗）房屋建筑物使用而使房屋建筑物磨損、房屋建筑物自然老化、自然災(zāi)害引起的房屋建筑物結(jié)構(gòu)缺損和功能減弱社會經(jīng)濟(jì)因素（無形損耗）由于技術(shù)革新、建筑工藝改進(jìn)或人們觀念的變化，或市場環(huán)境發(fā)生變化，引起建筑設(shè)備陳舊落后、設(shè)計(jì)風(fēng)格落后，功能不能滿足需要建筑物的成新率可以根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度、功能損耗等確定。

（2）成新率的計(jì)算

可以采用年限法成新率和打分法成新率，再通過加權(quán)平均確定綜合成新率。

①年限法成新率的確定。

常常對于單價(jià)價(jià)值較小、結(jié)構(gòu)相對簡單的房屋建筑物，采用年限法

已使用年限：根據(jù)房屋建筑物建造年、月，計(jì)算得出已使用年限。

尚可使用年限：按有關(guān)部門關(guān)于房屋建筑物耐用年限標(biāo)準(zhǔn)，確定尚可使用年限。

②打分法成新率的確定

依據(jù)建設(shè)部有關(guān)鑒定房屋新舊程度的參考依據(jù)、評分標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)現(xiàn)場勘查技術(shù)測定。

成新率＝（結(jié)構(gòu)打分×評分修正系數(shù)＋裝修打分×評分修正系數(shù)＋設(shè)備打分×評分修正系數(shù)）÷100×100%（4-24）

③加權(quán)平均確定綜合成新率

綜合成新率

＝（年限法成新率×權(quán)數(shù)＋打分法成新率×權(quán)數(shù)）÷總權(quán)數(shù)（4-25）

一般地，年限法權(quán)數(shù)取0.4，打分法權(quán)數(shù)取0.6。

3.評估值計(jì)算

評估值＝重置成本（不含稅）×綜合成新率（4-26）

（四）房地合估模式下的成本法

1.確定重置成本

不動產(chǎn)價(jià)值＝土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋開發(fā)利潤＋銷售稅費(fèi)（4-27）

【說明】上述各項(xiàng)成本均為假設(shè)不動產(chǎn)已建成的成本。

（1）土地取得成本

土地取得的途徑有征收、拆遷改造和購買等，根據(jù)取得土地的不同途徑，分別測算取得土地的成本，包括有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)及稅金。

（2）開發(fā)成本勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)包括臨時(shí)用地、水、電、路、場地平整費(fèi)，工程勘察測量及工程設(shè)計(jì)費(fèi)，城市規(guī)劃設(shè)計(jì)、咨詢、可行性研究費(fèi)，建設(shè)工程許可證執(zhí)照費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括由開發(fā)商承擔(dān)的紅線內(nèi)外的自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、照明等建設(shè)費(fèi)用房屋建筑安裝工程費(fèi)可假設(shè)為開發(fā)商取得土地后將建筑工程全部委托給建筑商施工，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)付給建筑商的全部費(fèi)用，包括建筑安裝工程費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)、預(yù)算審查費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、竣工圖費(fèi)等公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括由開發(fā)商支付的非經(jīng)營性用房、附屬工程、文教衛(wèi)系統(tǒng)，

商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)（糧店、副食店、菜店、小百貨店）等經(jīng)營性用房的建設(shè)費(fèi)用應(yīng)由經(jīng)營者負(fù)擔(dān)，按規(guī)定不計(jì)入商品房價(jià)格開發(fā)期間稅費(fèi)政府或其他部門收取的費(fèi)用，如工程招標(biāo)管理費(fèi)、建筑工程標(biāo)底編制費(fèi)、城市道路占用費(fèi)、市容環(huán)保費(fèi)、建筑工程規(guī)劃許可證費(fèi)等

（3）管理費(fèi)用

指為組織和管理不動產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的必要支出，包括開辦費(fèi)、開發(fā)單位企業(yè)的人員工資、辦公費(fèi)及差旅費(fèi)等等。可按土地取得成本與建筑物開發(fā)成本之和的一定比例計(jì)算。

（4）銷售費(fèi)用

指銷售不動產(chǎn)所發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、銷售人員工資、委托銷售代理費(fèi)等等。一般按照不動產(chǎn)市場價(jià)值的一定比例計(jì)算。

（5）利息

不動產(chǎn)開發(fā)完成或?qū)崿F(xiàn)銷售之前所有必要支出產(chǎn)生的利息。計(jì)息基數(shù)為土地