《稅務知識介紹》-土地增值稅法課件講義

第十四章土地增值稅法本章為重點章節(jié)，歷年出題除單選、多選及判斷題外，有時也出計算題。近兩年試卷中，本章均是以客觀題出現(xiàn)，題量在3-4題，分值在5分左右。本章主要內容包括：一、土地增值稅的征稅范圍、納稅人；二、應稅收入的認定；三、確定增值額的扣除項目；四、增值額和稅率；五、應納稅額的計算；六、稅收優(yōu)惠；七、納稅申報及繳納。

土地增值稅是全書的重點章節(jié)之一，每年都有計算題出自該章內容。隨著房地產事業(yè)的發(fā)展，有關土地增值稅的業(yè)務迅速增加，因此，今年相關的內容很可能會占命題的相當比例。

本章重點內容有：征稅范圍的確定，納稅人的界定，應稅收入種類，增值額確定，稅率選擇與運用，應納稅額計算，優(yōu)惠政策等。

難點問題是：扣除項目金額的確定，新建房地產轉讓與存量房地產轉讓增值額及稅額的計算，房地產開發(fā)企業(yè)與非房地產開發(fā)企業(yè)扣除項目的差異等。一、土地增值稅的納稅人、征稅范圍和稅率（一）納稅人土地增值稅的納稅義務人，是轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物（即轉讓房地產）并取得收入的單位和個人。納稅人的特點：（四個不論）P439①不論法人與自然人；②不論經濟性質；③不論內資與外資企業(yè)、中國公民與外國個人；④不論部門。都應成為土地增值稅的納稅人。（二）征稅范圍1、轉讓國有土地使用權；2、地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓。（三）征稅范圍的界定P440-446按以下三個標準來判斷是否屬應計征土地增值稅：標準之一：轉讓的土地使用權是否國家所有P440①轉讓國有土地使用權，征土地增值稅；②轉讓集體所有制土地，應先在有關部門辦理（或補辦）土地使用或出讓手續(xù)，使之變?yōu)閲宜胁趴赊D讓，再納入土地增值稅的征稅范圍。③自行轉讓集體土地是一種違法行為。標準之二：土地使用權、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產權轉讓P441①轉讓土地使用權征稅（二級市場），出讓土地使用權不征（一級市場）；土地使用權出讓：土地使用者在政府壟斷的土地一級市場通過支付土地出讓金，獲得一定年限的土地使用權的行為；土地使用權轉讓：土地使用者通過出讓形式取得土地使用權后，在土地二級市場將土地再轉讓的行為。②未轉讓土地使用權、房產產權（如出租）也不征。標準之三：轉讓房產是否取得收入P442取得收入的征，房地產產權雖變更但未取得收入的不征?？傊?，無論是單獨轉讓國有土地使用權，還是房屋產權與國有土地使用權一并轉讓的，只要取得收入，均屬于土地增值稅的征稅范圍。以此為標準，對以下具體情況作如下判定：P442-446（注意客觀題型）有關事項是否屬于征稅范圍1、出售征；包括三種情況；（1）出售國有土地使用權；（2）取得國有土地使用權后進行房屋開發(fā)建造后出售；（3）存量房地產買賣。

2、繼承、贈予；（1）繼承不征（無收入）。（2）贈予中公益性贈予、贈予直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人不征；（3）非公益性贈予征。

3、出租不征（無權屬轉移）；

4、房地產抵押抵押期不征；（1）抵押期滿償還債務本息收回房地產不征；（2）抵押期滿，不能償還債務，而以房地產抵債，征。

5、房地產交換單位之間換房，有收入的征；個人之間互換自住房不征。6、以房地產投資、聯(lián)營房地產轉讓到投資聯(lián)營企業(yè)不征；將投資聯(lián)營房地產再轉讓，征。7、合作建房建成后自用不征；建成后轉讓征。8、企業(yè)兼并轉讓房地產暫免。9、代建房不征（無權屬轉移）。10、房地產重新評估不征（無收入）。11、國家收回房地產權不征。12、市政搬遷不征。二、應稅收入的認定P446

納稅人轉讓房地產取得的收入，包括轉讓房地產取得的全部價款及有關的經濟收益。從形式看，包括：①貨幣收入②實物收入③其他收入三、確定增值額的扣除項目P447稅法準予納稅人從轉讓收入額中減除的扣除項目有以下內容：1、取得土地使用權所支付的金額。包括兩方面內容：（1）納稅人為取得土地使用權支付的地價款；（2）納稅人在取得土地使用權時國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用，如登記、過戶手續(xù)費。

2、房地產開發(fā)成本P447它是指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括：①土地的征用及拆遷補償費②前期工程費③建筑安裝工程費④基礎設施費⑤公共配套設施費⑥開發(fā)間接費用等。

3、房地產開發(fā)費用P448它是指與房地產開發(fā)項目有關的三項期間費用，即銷售費用、管理費用、財務費用。開發(fā)費用在從轉讓收入中減除時，不是按實際發(fā)生額，而是按《實施細則》的標準扣除，標準的選擇取決于財務費用中的利息支出，即：P449（1）納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的。①利息支出據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；②其他開發(fā)費用按地價款和房地產開發(fā)成本計算的金額之和的5％以內計算扣除，用公式表示：房地產開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×5％例如：支付的地價款為150萬元，開發(fā)成本為250萬元，則其他開發(fā)費用扣除數(shù)額不得超過20萬元，即（150＋250）×5％，利息按實際發(fā)生數(shù)扣除。（2）納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金額機構貸款證明的，房地產開發(fā)費用按地價款和房地產開發(fā)成本金額之和的10％以內計算扣除，用公式表示：房地產開發(fā)費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×10％例如：支付的地價款為150萬元，房地產開發(fā)成本為250萬元，則房地產開發(fā)費用總扣除限額為40萬元，即（150＋250）×10％，超限額部分的費用不得扣除。房地產開發(fā)費用計算中還須注意三個問題：第一，扣除的具體比例（5％以內或10％以內），由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定。第二，利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；第三，對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。4、與轉讓房地產有關的稅金P450它是指在轉讓房地產時繳納的“三稅一費”，即：營業(yè)稅、城市建設維護稅、印花稅、教育費附加。注意問題：①房地產開發(fā)企業(yè)在轉讓時繳納的印花稅因已納入管理費用，因而不得在此扣除。②其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除（按產權轉移書據(jù)所載金額的0.5‰貼花）。5、財政部規(guī)定的其它扣除項目。此條優(yōu)惠只適用于從事房地產開發(fā)的納稅人，其他納稅人不適用。加計20％的扣除，用公式表示：

加計扣除費用＝（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×20％例如：支付的地價款為150萬元，房地產開發(fā)成本為250萬元，加計扣除費用為80萬元，即（150＋120）×20％注意：既使是從事房地產開發(fā)的納稅人，如果取得土地使用權后未進行任何開發(fā)與投入就對外轉讓，也不允許扣除20％的加計費用。舉例如下：例、某房地產開發(fā)公司建一住宅出售，取得銷售收入1600萬元（設城建稅率7%，教育費附加征收率3%）。建此住宅支付的地價款100萬元（其中含有關手續(xù)費3萬元），開發(fā)成本300萬元，貸款利息支出無法準確分攤。該省政府規(guī)定的費用計提比例為10%，計算上述業(yè)務應交納的土地增值稅。解：1、實現(xiàn)收入總額：1600萬元2、扣除項目金額：①支付地價款：100萬元②支付開發(fā)成本：300萬元③與轉讓房地產有關的費用為：（100+300）×10%＝40（萬元）④扣除的稅金：1600×5%×（1+7%+3%）＝88（萬元）⑤加計扣除費用：（100+300）×20%＝80（萬元）⑥扣除費用總額：100+300+40+88+80＝608（萬元）3、確定增值額：1600－608＝992（萬元）4、確定增值比率：992÷608×100%＝163%5、計算應納稅額：992×50%－608×15%＝404.8（萬元）6、對轉讓舊房及建筑物扣除項目金額的確定對舊房的轉讓按財政部、稅務總局《通知》規(guī)定可扣除以下項目：P450（1）房屋及建筑物的評估價格評估價格＝重置成本價×成新度折扣率（2）取得土地使用權所支付的地價款（3）國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用（4）轉讓環(huán)節(jié)的稅金對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑證的，在計征土地增值稅時不允許扣除。

四、增值額和稅率P450土地增值稅的征稅對象即增值額。轉讓房地產取得的收入總額減除扣除項目金額后的余額為增值額。在實際的房地產交易過程中，納稅人有下列情形之一的，則按照房地產評估價格計算征收：①隱瞞虛報房地產成交價格的；②提供扣除項目金額不實的；③轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。④轉讓已使用的房屋及建筑物土地增值稅四級超率累進稅率表

五、應納稅額的計算土地增值稅的計算方法有兩種，一種是超率累進稅率的定義法，這是《土地增值稅暫行條例》規(guī)定的計稅方法；另一種是簡便計算法，其計算公式為：

應納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×扣除系數(shù)土地增值稅的計算步驟如下：（1）計算轉讓房地產取得的收入；（2）計算扣除項目金額；（3）計算增值額：（1）－（2）（4）計算增值額占扣除項目金額的比例，確定適用稅率；（5）計算應納稅額。

例如：某納稅人轉讓房地產所取得的收入為400萬元，其扣除項目金額為100萬元，應納土地增值稅稅額是多少？用第一種方法計算：P440①土地增值額＝400－100＝300（萬元）②增值額占扣除項目金額比例＝300÷100＝300％③各級次增值額應納稅額：應納土地增值稅稅額＝15＋20＋50＋60＝145萬元

用第二種方法計算：增值額占扣除項目金額300％，適用稅率60％，速算扣除系數(shù)35％。應納土增值稅稅額＝300×60％－100×35％＝145萬元兩種計算方法要求考生都要熟練掌握計算步驟。增值額占扣除項目金額稅率

應納稅額（萬元）P45350％以內30％（100×50％）×30％＝1550%至100％40％

100×（100％－50％）×40％＝20100％至200％50％

100×（200％－100％）×50％＝50200％至300％60％

[300－（100×200％）]×60％＝60例：某房地產開發(fā)公司轉讓一幢寫字樓，取得收入1000萬元。已知該公司為取得土地使用權所支付的金額為50萬元，房地產開發(fā)成本為200萬元，房地產開發(fā)費用為40萬元，與轉讓房地產有關的稅金為60萬元。該公司應納的土地增值稅為多少？解：（1）增值額=1000-[50+200+40+60+（50+200）

20%]=600（萬元）（2）扣除項目金額=50+200+40+60+（50+200）20%]=400（萬元）（3）增值額與扣除項目比=600400100%=150%（4）應納土地增值稅額=60050%-40015%=240（萬元）

六、稅收優(yōu)惠P4541、納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土增值稅；如果超過20％的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。2、因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。3、個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報核準，土地增值稅減免稅優(yōu)惠如下：（1）居住滿5年或5年以上的，免征；（2）居住滿3年未滿5年的，減半征稅；（3）居住未滿3年的，按規(guī)定計稅。

4、1994年1月1日前已簽訂的房地產轉讓合同，不論其房地產在何時轉讓，均免征土地增值稅；1994年1月1日前已簽訂的房地產開發(fā)合同或已立項，并已按規(guī)定投入資金進行開發(fā)，其在1994年1月1日后5年內首次轉讓房地產的，免征土地增值稅；5年內再次轉讓或不符合上述規(guī)定的房地產轉讓（如超出合同范圍的房地產轉讓或變更合同的），均按規(guī)定征收土增值稅。

掌握減免稅優(yōu)惠政