2024年房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價理論與方法真題

房地產(chǎn)估價理論與措施真題(總分：100.00，做題時間：90分鐘)一、{{B}}單項選擇題{{/B}}(總題數(shù)：35，分?jǐn)?shù)：35.00)1.因公共利益的需要征收處在正常生產(chǎn)經(jīng)營中企業(yè)的房屋，該房屋占用范圍的建設(shè)用地使用權(quán)為劃撥性質(zhì)，對該企業(yè)予以的賠償不包括______。A.該房屋占用范圍的建設(shè)用地使用權(quán)價值的賠償B.搬遷後可繼續(xù)使用的機(jī)器設(shè)備價值的賠償C.因征收房屋導(dǎo)致的企業(yè)搬遷，臨時安頓的賠償D.因征收房屋導(dǎo)致的企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)損失的賠償

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A.

B.

√

C.

D.解析：劃撥用地也有價值，也需要進(jìn)行賠償?？衫^續(xù)使用的機(jī)器設(shè)備價值不應(yīng)賠償。2.有關(guān)估價根據(jù)選用或應(yīng)用的說法，對的的是______。A.估價根據(jù)應(yīng)根據(jù)估價對象和估價成果來選用B.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》應(yīng)作為估價根據(jù)，且其對估價的規(guī)定是最低規(guī)定C.在估價匯報中予以闡明的狀況下，對估價委托人提供的作為估價根據(jù)的資料可不審慎檢查D.估價匯報中的估價師申明和估價假設(shè)都是一種估價根據(jù)

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A.

B.

√

C.

D.解析：A選項，在實際估價中，選用估價根據(jù)重要是根據(jù)估價目的和估價對象來選用。C選項，估價師應(yīng)對委托人提供的資料進(jìn)行審慎檢查。D選項，估價師申明是參與估價的注冊房地產(chǎn)估價師的承諾和保證，而不是估價根據(jù)。3.有關(guān)估價成果形成和確定的說法，錯誤的是______。A.估價成果也許受注冊房地產(chǎn)估價師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響B(tài).注冊房地產(chǎn)估價師不應(yīng)在估價之前征求估價委托人對估價成果的意見C.注冊房地產(chǎn)估價師不應(yīng)在出具匯報之前與委托人討論估價成果D.合理的估價成果與估價對象在市場上的成交價格一致

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A.

B.

C.

D.

√解析：實際上的估價成果也許帶有估價師的個人原因，受估價師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響，并且所規(guī)定的合理的估價成果和實際上的估價成果都也許與估價對象在市場上進(jìn)行交易的成交價格有所不一樣。4.相鄰房地產(chǎn)的權(quán)利人應(yīng)對的處理相鄰關(guān)系，相鄰關(guān)系的產(chǎn)生是因房地產(chǎn)具有______的特性。A.易受限制B.獨(dú)一無二C.互相影響D.不可移動

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A.

B.

C.

√

D.解析：一宗房地產(chǎn)的價值不僅與其自身狀況直接有關(guān)，并且與周圍的房地產(chǎn)狀況親密有關(guān)，受周圍房地產(chǎn)運(yùn)用的影響。正是由于房地產(chǎn)具有互相影響特性，產(chǎn)生了“相鄰關(guān)系”。5.下列對某宗房地產(chǎn)狀況的描述中，不屬于交通條件描述的是______。A.該房地產(chǎn)附近有一條收費(fèi)道路，轎車通行費(fèi)為每輛10元B.該房地產(chǎn)一面臨街，所臨街道為居住區(qū)級道路C.該房地產(chǎn)距公交車站約500m，平均每隔6min有一輛公交車通過D.該房地產(chǎn)附近有社會停車場，停車位數(shù)量為600個

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A.

B.

√

C.

D.解析：B選項屬于位置描述。6.運(yùn)用收益法或假設(shè)開發(fā)法評估房地產(chǎn)的投資價值，采用的酬勞率或折現(xiàn)率應(yīng)是______。A.經(jīng)典投資者所規(guī)定的社會一般酬勞率B.經(jīng)典投資者所規(guī)定的社會最高酬勞率C.特定投資者所規(guī)定的最低酬勞率D.特定投資者所規(guī)定的最高酬勞率

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A.

B.

C.

√

D.解析：滿足特寫投資者最低收益規(guī)定的投資價值評估才故意義。7.某人承租了一商業(yè)房產(chǎn)，租期為3年，每年年末支付租金，該房產(chǎn)在3年租期內(nèi)的凈租金為50萬元/年，同期的市場凈租金為65萬元/年，酬勞率為7%，該承租人權(quán)益價值為______萬元。A.39.36B.45.00C.131.22D.170.58

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A.

√

B.

C.

D.解析：承租人權(quán)益價值即租賃價值，其評估價值為租賃協(xié)議約定的租金與市場租金的差額所評估的價值。V=(65-50)/7%×[1-1/(1+7%)3]=39.36(萬元)。8.某房地產(chǎn)的土地面積為3000m2，容積率為3，市場上類似房地產(chǎn)的市場價格為4200元/m2，成本法測算的土地重置單價為4800元/m2、建筑物重置單價為3000元/m2。該房地產(chǎn)的總價值為______/萬元。A.2340B.3780C.4140D.5220

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A.

B.

√

C.

D.解析：4200元/m2×3000m2×3=3780萬元

[錯誤解法]總建筑面積=3000×3=9000(m2)，該房地產(chǎn)的總價值=4800×3000+3000×9000=4140(萬元)。錯在沒有考慮建筑物折舊，并且忽視了可比實例成交價格的已知條件。9.下列影響房地產(chǎn)價格的原因中，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降的原因是______。A.控制土地供應(yīng)量B.增長城鎮(zhèn)居民可支配收入C.增長房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收D.提高都市化水平

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A.

B.

C.

√

D.解析：增長房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收，如開征房地產(chǎn)稅將會克制需求，還會減少存量房囤積從而增長供應(yīng)，因此會減少房地產(chǎn)價格，其他三個選項均會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升。10.實際估價中，評價某建筑物的完損狀況時，不需要考慮的實物原因是______。A.建筑規(guī)模B.建筑物年齡C.維修養(yǎng)護(hù)狀況D.工程質(zhì)量

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A.

√

B.

C.

D.解析：11.在房地產(chǎn)司法拍賣估價中，將已被查封的房地產(chǎn)作為未被查封的房地產(chǎn)來估價的假設(shè)，屬于______。A.一般假設(shè)B.背離事實假設(shè)C.不相一致假設(shè)D.根據(jù)局限性假設(shè)

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A.

B.

√

C.

D.解析：12.某房地產(chǎn)的建筑面積為2500m2，現(xiàn)實狀況價值為萬元，若目前將該房地產(chǎn)拆除重置，拆除費(fèi)用為100萬元，殘值為45萬元，後續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤為4000元/m2，重建後的房地產(chǎn)市場價格為15000元/m2。該房地產(chǎn)的市場價值為______萬元。A.1945B.C.2695D.2750

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A.

B.

C.

√

D.解析：該房地產(chǎn)的市場價值=15000×2500/10000-4000×2500/10000-100+45=2695(萬元)。13.下列房地產(chǎn)估價活動中，價值時點(diǎn)為過去，估價對象狀況為過去狀況的估價是______。A.因抵押貸款需要，對擬抵押房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估B.因保險賠償需要，對房地產(chǎn)因火災(zāi)導(dǎo)致的價值損失進(jìn)行評估C.因定罪量刑需要，對受賄案中受賄時的房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估D.因司法拍賣需要，對擬拍賣房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估

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A.

B.

C.

√

D.解析：A選項，價值時點(diǎn)為目前，估價對象狀況為目前。B選項，價值時點(diǎn)為目前，估價對象狀況為過去。D選項，價值時點(diǎn)為目前。只有C選項，價值時點(diǎn)是過去，估價對象房地產(chǎn)狀況也是過去。14.估價對象為一沿街店鋪，建筑面積為300m2，已知其中家電和汽車價值為60萬元，估價中選用甲、乙、丙三個可比實例，建筑面積分別為300m2、280m2和340m2，總價分別為420萬元、448萬元和595萬元，其中可比實例丙的總價中具有價值為30萬元的家俱，根據(jù)上述條件，運(yùn)用簡樸算術(shù)平均法求取的估價對象包括家電和汽車的市場價格為______萬元。A.466B.526C.535D.545

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A.

B.

√

C.

D.解析：對可比實例丙統(tǒng)一財產(chǎn)范圍，595-30=565(萬元)，估價對象包括家電和汽車的市場價格=(420/300+448/280+565/340)/3×300+60=526(萬元)。15.某住宅的建筑面積為100m2，買賣協(xié)議約定成交價為10000元/m2，價款分兩期支付，于成交曰期支付60萬元，余款于一年後支付，交易稅費(fèi)均由買方承擔(dān)，已知買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為3萬元，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為8萬元，并在支付協(xié)議余款時繳納。若將該交易實例作為可比實例，年折現(xiàn)率為6%，則對其建立比較基礎(chǔ)後的總價為______萬元。A.90.19B.95.85C.100.57D.105.28

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.

B.

C.

D.

√解析：由于交易稅費(fèi)均由買方承擔(dān)，協(xié)議約定成交價就是賣方實得金額，正常承擔(dān)下的價格=賣方實得金額+應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)，此外，還要統(tǒng)一付款方式，將不是在成交曰期一次性支付的房款換算為在成交曰期時一次性付清的價格。正常成交價格=[60+40/(1+6%)]+8/(1+6%)=105.28(萬元)。16.某房地產(chǎn)在3月的價格為7200元/m2，已知類似房地產(chǎn)在3月至9月的價格指數(shù)分別為：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30(均以上個月為基數(shù))，該房地產(chǎn)9月的價格為______元/m2。A.8485B.8536C.10038D.10098

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.

B.

C.

D.

√解析：環(huán)比價格指數(shù)法。該房地產(chǎn)9月的價格=7200×94.80/100×96.60/100×105.10/100×109.30/100×112.70/100×118.30/100=10098.33(元/m2)。17.為評估某房地產(chǎn)10月1曰的市場價格，選用的可比實例資料是：成交曰期為4月1曰，成交單價為8000元/m2，協(xié)議約定建筑面積為95m2，并約定面積有誤差時總價不調(diào)整，在6月1曰房屋登記時建筑面積為100m2。自1月1曰至10月1曰，當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價格平均每月比上月上漲0.3%。該可比實例經(jīng)調(diào)整後的比較單價為______元/m2。A.7737.83B.8145.08C.8423.75D.8573.77

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.

√

B.

C.

D.解析：8000×95/100×(1+0.3%)6=7737.83(元/m2)。18.某房地產(chǎn)未來第1年末的凈收益為20萬元，後來凈收益每年增長1.5萬元，價格每年上漲5%，酬勞率為8%，第4年末轉(zhuǎn)售時賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價格的6%。目前該房地產(chǎn)的市場價格為______萬元。A.318.68B.457.68C.789.68D.1146.81

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.

B.

√

C.

D.解析：V=20/(1+8%)+(20+1.5)/(1+8%)2+(20+1.5+1.5)/(1+8%)3+(20+1.5+1.5+1.5)/(1+8%)4+V×(1+5%)4(1-6%)/(1+8%)4

V=73.21767609+0.V

V=457.18(萬元)19.某出租的寫字樓，剩余租賃期限為3年，在此3年期間，每年可于年初獲得凈收益80萬元，3年後可依法拆除作為商業(yè)用地，拆除費(fèi)用為50萬元，若該類房地產(chǎn)的酬勞率為8%，該寫字樓的現(xiàn)時價值為1000萬元，則3年後該商業(yè)用地凈地的價值為______萬元。A.979.22B.1000.00C.1029.22D.1050.00

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.

B.

C.

√

D.解析：設(shè)3年後該商業(yè)用地凈地的價值為V，則：

1000=80+80/(1+8%)+80/(1+8%)2+(V-50)/(1+8%)3，V=1029.22萬元20.某酒店5年明年均有效毛收入為420萬元，運(yùn)行費(fèi)用為220萬元。去年年終該酒店附近新建一工廠，因噪聲污染將導(dǎo)致該酒店今年有效毛收入減少40萬元，運(yùn)行費(fèi)用減少25萬元。該酒店剩余收益期為，假設(shè)減少後的收益水平在剩余收益期內(nèi)保持不變，酬勞率為8.5%。目前該酒店房地產(chǎn)的價值減損額為______萬元。A.66.34B.98.42C.984.20D.1213.85

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.

B.

√

C.

D.解析：未建工廠前年凈收益=420-220=200(萬元)，建工廠後年凈收益=(420-40)-(220-25)=185(萬元)，新建工廠後每年減少凈收益=200-185=15(萬元)，則

V=15/8.5%×[1-1/(1+8.5%)10]=98.42(萬元)21.某人既有資金50萬元，欲競買一種建筑面積為120m2、收益期為的店鋪用于出租，其期望的自有資金資本化率為10%。店鋪正常月租金為120元/m2，運(yùn)行費(fèi)用為租金收入的35%。銀行可提供最高為六成、期、年利率8%的抵押貸款。該投資者所能接受的最高競買價格為______萬元。A.80B.91.82C.125.00D.127.90

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.

B.

√

C.

D.解析：①抵押貸款資本化率(抵押貸款常數(shù))RM=YM+YM/[(1+YM)n-1]，按年等額償還貸款本息，則RM=8%+8%/[(1+8%)10-1]=14.903%。②購置者規(guī)定的稅前現(xiàn)金流量=50×10%=5(萬元)。③償還抵押貸款的能力=年凈收益-稅前現(xiàn)金流量=120×120×12×(1-35%)/10000-5=6.232(萬元)。④抵押貸款金額=6.232/14.903%=41.82(萬元)。⑤該投資者能接受的最高竟買價格=41.82萬元+50萬元=91.82萬元。

[錯誤解法]①抵押貸款資本化率(抵押貸款常數(shù))RM=YM+YM/[(1+YM)n-1]，按月等額償還貸款本息，則RM={8%/12+8%/12/[(1+8%/12)120-1]}×12=14.56%。②購置者規(guī)定的稅前現(xiàn)金流量=50×10%=5(萬元)。③償還抵押貸款的能力=年凈收益-稅前現(xiàn)金流量=120×120×12×(1-35%)/10000-5=6.232(萬元)。④抵押貸款金額=6.232/14.56%=42.80(萬元)。⑤該投資者能接受的最高競買價格=42.80萬元+50萬元=92.80萬元。錯在題意中并未闡明是按月等額還本付息。22.有關(guān)成本法估價中土地獲得費(fèi)用、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用估算的說法對的的是______。A.應(yīng)按它們在過去實際發(fā)生時點(diǎn)的實際水平來估算B.應(yīng)按它們在過去實際發(fā)生時點(diǎn)的正常水平來估算C.應(yīng)按它們在未來估計發(fā)生時點(diǎn)的正常水平來估算D.應(yīng)按它們在價值時點(diǎn)的正常水平來估算

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.

B.

C.

D.

√解析：23.某房地產(chǎn)重新開發(fā)建設(shè)的直接成本、管理費(fèi)用，投資利息分別為4000萬元、180萬元和350萬元，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)分別為銷售價格的3.5%、6%，投資利潤率為20%。該房地產(chǎn)的重置價值為______萬元。A.5890B.5976C.6053D.6135

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.

B.

√

C.

D.解析：設(shè)房地產(chǎn)的重置價值為V，投資利潤率=開發(fā)利潤/(土地獲得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用)，則開發(fā)利潤=20%×(4000+180+0.035V)=836+0.007V，V=4000+180+350+0.035V+0.06V+836+0.007V，V=5976萬元。24.某建筑物的土建工程直接費(fèi)為780元/m2(其中人工費(fèi)為130元/m2)，安裝工程直接費(fèi)為450元/m2(其中人工費(fèi)為50元/m2)，裝飾裝修工程直接費(fèi)為900元/m2(其中人工費(fèi)為45元/m2)，又知該地區(qū)土建工程綜合費(fèi)率為直接費(fèi)的15%，安裝工程綜合費(fèi)率為人工費(fèi)的75%，裝飾裝修工程綜合費(fèi)率為人工費(fèi)的72%，稅金為3.5%。該建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為______元m2。A.2204.55B.2397.99C.3123.19D.3345.64

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.

B.

√

C.

D.解析：(1)土建工程費(fèi)=[780×(1+15%)×(1+3.5%)]=928.40(元/m2)

(2)安裝工程費(fèi)=(450+50×75%)×(1+3.5%)=504.56(元/m2)

(3)裝飾裝修工程費(fèi)=(900+45×72%)×(1+3.5%)=965.03(元/m2)

(4)單位建筑安裝工程費(fèi)=928.40+504.56+965.03=2397.99(元/m2)25.某寫字樓因停車位數(shù)量不能滿足需要，租金明顯低于市場租金，由此導(dǎo)致的該寫字樓折舊屬于______。A.外部折舊B.功能落後折舊C.功能缺乏折舊D.使用磨損折舊

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.

B.

√

C.

D.解析：26.某商場是6年前由一幢已使用5年的舊廠房變化用途并簡樸裝修而成，同步補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地有效期限為40年，出讓協(xié)議約定建設(shè)用地有效期限屆滿時建筑物的殘存價值應(yīng)予以對應(yīng)賠償。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為60年，殘值為零，采用直線法計算該商場建筑物目前的成新率為______。A.75.56%B.81.67%C.85.00%D.86.67%

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.

B.

√

C.

D.解析：①非住宅建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地有效期限而結(jié)束的，根據(jù)收回時建筑物的殘存價值予以土地使用者對應(yīng)賠償，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計算建筑物折舊，N=60年，t=。②n=60-(6+5)=49(年)，R=0，該房屋的成新率q=n/N=49/60=81.67%。27.有關(guān)假設(shè)開發(fā)法估價中調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)用地狀況的說法，錯誤的是______。A.弄清規(guī)劃條件重要是為了選用最佳開發(fā)運(yùn)用方式B.弄清土地權(quán)益狀況重要是為了預(yù)測開發(fā)完畢後的房地產(chǎn)市場價格、租金等C.弄清土地區(qū)位狀況重要是為了確定房地產(chǎn)已投入成本的合理性D.弄清土地實物狀況重要是為了預(yù)測後續(xù)開發(fā)的必要支出

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.

B.

C.

√

D.解析：C選項，弄清土地區(qū)位狀況重要是為選擇最佳的用途服務(wù)。28.某在建寫字樓的總建筑面積為30000m2，估計建成的正常建設(shè)期為3年。現(xiàn)該在建寫字樓擬轉(zhuǎn)讓，估計完畢轉(zhuǎn)讓交易需要3個月。根據(jù)實地查勘，形成該在建寫字樓現(xiàn)實狀況的正常建設(shè)期為1.25年。估計寫字樓建成後可所有租出，凈租金收入為2元/(m2·天)，每年計365天，空置率為10%，資本化率為5%，折現(xiàn)率為15%。該在建寫字樓建成後的房地產(chǎn)現(xiàn)值為______萬元。A.29807B.30867C.35755D.36194

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.

√

B.

C.

D.解析：(1)A=2×365×(1-10%)×3=1971(萬元)

(2)V=A/Y=1971/5%=39420(萬元)

(3)在建寫字樓建成後的房地產(chǎn)現(xiàn)值=39420/(1+15%)(3-1.25-3/12)=29807(萬元)。29.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的靜態(tài)分析法估價，采用直接成本利潤率計算後續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤時，計算基數(shù)不包括______。A.待開發(fā)房地產(chǎn)價值B.後續(xù)的建設(shè)成本C.後續(xù)的管理費(fèi)用D.待開發(fā)房地產(chǎn)獲得稅費(fèi)

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.

B.

C.

√

D.解析：采用直接成本利潤率計算後續(xù)開發(fā)利潤的，計算基數(shù)為待開發(fā)房地產(chǎn)價值及其獲得稅費(fèi)，以及後續(xù)的建設(shè)成本。30.運(yùn)用直線趨勢法對某類商品住宅～的平均價格進(jìn)行分析，擬合成一直線趨勢方程Y=3522+385X，其中Y為商品住宅價格，X為時間，且∑X=0。經(jīng)驗證該方程擬合度較高，則運(yùn)用該方程預(yù)測該類商品住宅的平均價格為______元/m2。A.5447B.5832C.6987D.7757

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.

√

B.

C.

D.解析：∑X=0，n=9為奇數(shù)，故設(shè)中間項X=0。{{B}}該商品住宅～的價格{{/B}}(單位：元/m2)年份時間X(1)-4(2)-3(3)-2(4)-1(5)0(6)1(7)2(8)3(9)4總計0Y=3522+385X=3522+385×5=5447(元/m2)31.有關(guān)地租測算的說法，錯誤的是______。A.以農(nóng)地生產(chǎn)農(nóng)作物為途徑測算地租時，所扣除的土地上投入資本的利息不包括對應(yīng)土地價值的資本的利息B.測算地租時，是以土地在最佳用途和最佳集約度下運(yùn)用為前提的C.從房租中分離出地租時，扣除項目應(yīng)包括房屋折舊費(fèi)、投資利息、房屋租賃稅費(fèi)等D.未耕地的地租等于同等質(zhì)量和位置的已耕地的地租減去開墾費(fèi)用

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.

B.

C.

D.

√解析：D選項，未耕地的地租=同等質(zhì)量和位置的已耕地的地租-開墾費(fèi)用的利息。32.某宗土地總面積為1000m2，容積率為2.8，土地單價為3500元/m2，若將容積率提高到4，樓面地價不變，則理論上補(bǔ)地價的數(shù)額為______萬元。A.105B.150C.420D.500

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.

B.

√

C.

D.解析：補(bǔ)地價(單價)=新規(guī)劃條件下地價-舊規(guī)劃條件下地價=3500×1000/(2.8×1000)×(4×1000)-3500×1000=150(萬元)。33.對一幢住宅樓進(jìn)行整體估價時，不能作為區(qū)位原因的是______。A.朝向B.樓層C.交通條件D.樓前綠化

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.

B.

√

C.

D.解析：34.下列估價工作中，宜首先進(jìn)行的是______。A.制定估價作業(yè)方案B.實地查勘估價對象C.確定估價成果D.撰寫估價匯報

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.

√

B.

C.

D.解析：35.估價檔案保留期限應(yīng)不少于，起算曰期為______。A.估價作業(yè)開始曰期B.估價對象實地查勘之曰C.價值時點(diǎn)D.估價匯報出具之曰

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.

B.

C.

D.

√解析：二、{{B}}多選題{{/B}}(總題數(shù)：15，分?jǐn)?shù)：30.00)36.對房地產(chǎn)的現(xiàn)實狀況價值進(jìn)行評估時，應(yīng)遵照的估價原則有______。A.合法原則B.價值時點(diǎn)原則C.替代原則D.最高最佳運(yùn)用原則E.謹(jǐn)慎原則

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.

B.

√

C.

√

D.

E.解析：現(xiàn)實狀況價值是指估價對象在某一特定期間的實際狀況下的價值。實際狀況包括目前的用途、規(guī)模、集約度和檔次等，它也許是最高最佳運(yùn)用，也也許不是最高最佳運(yùn)用；也許是合法運(yùn)用，也也許不是合法運(yùn)用。合法原則規(guī)定估價成果是在依法鑒定的估價對象狀況尤其是權(quán)益狀況下的價值?，F(xiàn)實狀況價值評估不一定是在其依法鑒定的估價對象狀況下價值，不合法運(yùn)用前提下的現(xiàn)實狀況價值一般會高于市場價值。37.下列房地產(chǎn)中，屬于按權(quán)益狀況劃分的類型有______。A.已依法公告列入征收、征用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)B.已滅失的房地產(chǎn)C.有租約限制的房地產(chǎn)D.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)E.手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.

√

B.

C.

√

D.

E.

√解析：“已滅失的房地產(chǎn)”和“整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)”是按實物形態(tài)劃分的類型。38.下列影響房地產(chǎn)需求的原因中，可以增長郊區(qū)商品住宅目前需求的有______。A.目前該類房地產(chǎn)價格水平較高B.消費(fèi)者的收入水平增長C.通往郊區(qū)的高速公路收費(fèi)被取消D.人們預(yù)期該類房地產(chǎn)價格未來會上漲E.都市居民出現(xiàn)向郊區(qū)遷移的趨勢

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.

B.

C.

√

D.

√

E.

√解析：B選項，消費(fèi)者收入增長不一定會增長對商品住宅的需求，要詳細(xì)看是哪一類收入人群。39.在合法運(yùn)用前提下，且其他條件相似，若評估同一房地產(chǎn)的下列價值，其中一般低于其市場價值的有______。A.投資價值B.抵押價值C.迅速變現(xiàn)價值D.現(xiàn)實狀況價值E.殘存價值

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.

B.

√

C.

√

D.

E.

√解析：A選項，也許高于、等于或不不小于市場價值。投資價值不小于或等于該房地產(chǎn)的價格，是其投資行為可以實現(xiàn)的基本條件。當(dāng)房地產(chǎn)的投資價值不小于該房地產(chǎn)的市場價值時，闡明值得投資(購置)；反之，闡明不值得投資(購置)。因此，投資價值的評估成果也許不小于也也許不不小于，甚至也許等于市場價值的評估成果。B選項，謹(jǐn)慎價值是指在存在不確定原因的狀況下遵照謹(jǐn)慎原則所評估的價值。謹(jǐn)慎價值一般低于市場價值。房地產(chǎn)抵押價值本質(zhì)上是謹(jǐn)慎價值。C選項，迅速變現(xiàn)價值是指在不符合市場價值形成條件中“合適的營銷”下的價值。迅速變現(xiàn)價值一般低于市場價值。D選項，現(xiàn)實狀況價值也許是最高最佳運(yùn)用，也也許不是最高最佳運(yùn)用；也許是合法運(yùn)用，也也許不是合法運(yùn)用。在合法運(yùn)用下，現(xiàn)實狀況價值一般低于市場價值。但假如現(xiàn)實狀況運(yùn)用為最高最佳運(yùn)用(一般狀況下現(xiàn)實狀況運(yùn)用是最高最佳運(yùn)用)，則現(xiàn)實狀況價值等于市場價值。在不是合法運(yùn)用下，現(xiàn)實狀況價值也許高于市場價值。E選項，殘存價值是指估價對象在非繼續(xù)運(yùn)用狀況下的價值，它一般低于市場價值。40.下列制度政策的調(diào)整，在其他原因不變的狀況下，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降的有______。A.提高購房最低首付款比例B.在賣方市場的狀況下，增長房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收C.在買方市場的狀況下，減少賣方的稅收D.減少房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量E.建立嚴(yán)格的交易管理制度遏制房地產(chǎn)投機(jī)

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.

√

B.

C.

√

D.

E.解析：A選項，提高購房最低首付款比例會克制需求，在供應(yīng)不變前提下，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。B選項，在賣方市場的狀況下，增長房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收可以通過漲價轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)購置者，從而會使房地產(chǎn)價格上漲。C選項，在買方市場的狀況下，減少賣方的稅收會使房地產(chǎn)價格下降。D選項，減少房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量，會使房地產(chǎn)價格上漲。E選項，一般地說，房地產(chǎn)投機(jī)對房地產(chǎn)價格的影響也許出現(xiàn)三種狀況：①引起房地產(chǎn)價格上漲；②引起房地產(chǎn)價格下跌；③起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用。41.下列房地產(chǎn)抵押估價活動中，符合合法原則規(guī)定的有______。A.將學(xué)校用于教學(xué)的辦公樓假設(shè)可變化為商務(wù)辦公樓進(jìn)行估價B.對已依法公告列入征收范圍內(nèi)的房屋，按抵押價值進(jìn)行估價C.對已抵押房地產(chǎn)進(jìn)行再次抵押估價，不扣除已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額D.對在建工程進(jìn)行抵押估價，不扣除發(fā)包人已支付承包人的工程價款E.對劃撥土地的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押估價，扣除對應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.

B.

C.

D.

√

E.

√解析：教材第五章《房地產(chǎn)估價原則》第三節(jié)合法原則。42.下列房地產(chǎn)中，一般合用比較法估價的有______。A.原則廠房B.行政辦公樓C.寫字樓D.房地產(chǎn)開發(fā)用地E.在建工程

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.

√

B.

C.

√

D.

√

E.解析：B選項，很少發(fā)生交易；E選項，可比性差。43.估價對象為一宗熟地，對其可比實例權(quán)益狀況進(jìn)行調(diào)整時，應(yīng)包括的內(nèi)容有______。A.建筑密度B.土地有效期限C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度D.容積率E.周圍道路交通管制狀況

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.

√

B.

√

C.

D.

√

E.解析：A選項建筑密度與容積率同樣，屬于規(guī)劃條件。C、E選項屬于區(qū)位狀況。44.有關(guān)收益法中求取房地產(chǎn)未來凈收益估計值的說法，對的的有______。A.評估投資價值可選用較樂觀的估計值B.評估抵押價值應(yīng)選用較保守的估計值C.評估期房市場價格應(yīng)選用最高的估計值D.評估買賣價格應(yīng)選用最也許的估計值E.評估保險價值應(yīng)選用最低的估計值

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.

B.

√

C.

D.

√

E.解析：除評估房地產(chǎn)抵押價值因遵照謹(jǐn)慎原則應(yīng)選用較保守的估計值、評估投資價值因投資者的原因也許選用較樂觀的估計值或較保守的估計值外，其他目的的估價一般應(yīng)選用最也許的估計值。45.成本法估價中，征搜集體土地的土地征收賠償費(fèi)用的內(nèi)容包括______。A.土地賠償費(fèi)與安頓補(bǔ)助費(fèi)B.地上附著物和青苗的賠償費(fèi)C.征地管理費(fèi)D.安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)E.場地平整費(fèi)

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.

√

B.

√

C.

D.

√

E.解析：土地征收賠償費(fèi)一般由四項費(fèi)用構(gòu)成，土地賠償費(fèi)、安頓補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的賠償費(fèi)、安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用。46.某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是5年前以出讓方式獲得的50年建設(shè)用地使用權(quán)，類似工業(yè)用地的重新購建價格為200萬元，重新建造該房地產(chǎn)的建設(shè)成本為300萬元，管理費(fèi)用為15萬元，銷售費(fèi)用為20萬，銷售稅費(fèi)為50萬元，正常建設(shè)期為1.5年，假設(shè)土地獲得費(fèi)用在建設(shè)期初一次性投入，其他費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生，年利率為6.13%，投資利潤率為12%，土地酬勞率為6%。下列運(yùn)用成本法評估該房地產(chǎn)市場價值中的有關(guān)說法，對的的有______。A.估價對象土地獲得成本為196萬元B.應(yīng)計算利息項目的總金額為535萬元C.土地獲得成本的計息期為1.5年D.土地獲得成本之外其他計息項目應(yīng)計投資利息總額為15.73萬元E.開發(fā)利潤為64.20萬元

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.

√

B.

C.

√

D.

E.解析：①由于類似工業(yè)用地的重新購建價格為200萬元(50年建設(shè)用地使用權(quán))，估價對象剩余土地使用權(quán)年限為45年，則估價對象土地獲得成本=200×[1-(1+6%)-45]/[1-(1+6%)-50]≈196(萬元)。②應(yīng)計算利息項目包括土地獲得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用=196+300+15+20=531(萬元)。③土地獲得成本之外其他計息項目=(300+15+20)×[(1+6.13%)1.5/2-1]=15.29(萬元)。④投資利潤率=開發(fā)利潤/(土地獲得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用)，開發(fā)利潤=12%×(196+300+15+20)=0.12×531=63.72(萬元)47.有關(guān)假設(shè)開發(fā)法的動態(tài)分析法中預(yù)測開發(fā)完畢後的房地產(chǎn)價值的說法，對的的有______。A.一般是未來開發(fā)完畢後的房地產(chǎn)狀況所對應(yīng)的價值B.一般是未來開發(fā)完畢後的房地產(chǎn)在價值時點(diǎn)房地產(chǎn)市場狀況下的價值C.一般是未來開發(fā)完畢之時房地產(chǎn)市場狀況下的價值D.不適宜將類似房地產(chǎn)的市場價格直接“平移”過來作為測算成果E.不能采用成本法求取開發(fā)完畢後的房地產(chǎn)價值

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.

√

B.

C.

D.

√

E.

√解析：假設(shè)開發(fā)法的動態(tài)分析法中預(yù)測開發(fā)完畢後的房地產(chǎn)價值是指在價值時點(diǎn)之後未來某時點(diǎn)市場狀況下開發(fā)完畢後的房地產(chǎn)狀況的價值。B選項，在靜態(tài)分析法中，未來開發(fā)完畢後的價值是未來開發(fā)完畢後的房地產(chǎn)狀況在價值時點(diǎn)的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。C選項，動態(tài)分析法中，對于未來開發(fā)完畢後的房地產(chǎn)合適建成銷售的，一般是預(yù)測它在未來開發(fā)完畢之時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值；但當(dāng)房地產(chǎn)市場很好而合適預(yù)售的，則是預(yù)測它在預(yù)信時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值；當(dāng)房地產(chǎn)市場不好而需要延遲銷售的，則是預(yù)測它在延遲銷售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。E選項，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價，開發(fā)完畢後的價值不能采用成本法求取，否則表面上是采用假設(shè)開發(fā)法估價，實質(zhì)上是采用成本法估價。48.有關(guān)長期趨勢法用途的說法，對的的有______。A.可用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測開發(fā)完畢後的房地產(chǎn)價值B.可用于收益法中預(yù)測未來租金、經(jīng)營收入、運(yùn)行費(fèi)用、空置率或凈收益C.可用于比較法中對可比實例的成交價格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整D.可用來比較分析兩宗房地產(chǎn)價格水平的高下E.可用于彌補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.

√

B.

√

C.

D.

√

E.

√解析：C選項可用于比較法中對可比實例的成交價格進(jìn)行市場狀況調(diào)整。49.有關(guān)路線價法和基準(zhǔn)地價修正法相似之處的說法，對的的有______。A.本質(zhì)上都是比較法B.都需要進(jìn)行市場狀況調(diào)整C.都需要進(jìn)行交易狀況修正D.都需要進(jìn)行土地狀況調(diào)整E.都是批量估價措施

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.

√

B.

C.

D.

√

E.解析：路線價法不需要進(jìn)行市場狀況調(diào)整，基準(zhǔn)地價修正法需要，兩種措施均需要進(jìn)行土地狀況調(diào)整，路線價法可以在短時間內(nèi)對多宗土地進(jìn)行估價，是批量估價措施，基準(zhǔn)地價修正法不是。批量估價重要合用于房地產(chǎn)計稅價值評估、房地產(chǎn)抵押貸款後重估。房地產(chǎn)抵押貸款前估價、房屋征收估價不適宜采用批量估價。50.房地產(chǎn)估價實務(wù)中，估價假設(shè)和限制條件的內(nèi)容應(yīng)包括______。A.房地產(chǎn)估價匯報有效期限B.經(jīng)實地查勘無理由懷疑房屋存在安全隱患且無對應(yīng)專業(yè)鑒定的狀況下，對房屋安全的合理假定C.對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項的合理假定D.因被征收人拒絕注冊房地產(chǎn)估價師進(jìn)入被征收房屋內(nèi)進(jìn)行實地查勘，對估價對象內(nèi)部狀況的合理假定E.為減少估價風(fēng)險，對房地產(chǎn)市場狀況進(jìn)行假定

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.

√

B.

√

C.

√

D.

√

E.解析：房地產(chǎn)市場狀況必須是客觀真實的，不能假定。三、{{B}}判斷題{{/B}}(總題數(shù)：15，分?jǐn)?shù)：15.00)51.房地產(chǎn)司法拍賣估價，因估價對象也許存在抵押權(quán)或債權(quán)，因此在估價時要考慮這些原因?qū)Ψ康禺a(chǎn)價值的影響。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對的

B.錯誤

√解析：52.理論上同一估價對象在同一估價目的及對應(yīng)特定條件下形成的正常值是唯一的。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對的

B.錯誤

√解析：理論上對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點(diǎn)下的估價成果應(yīng)趨于一致。53.在房地產(chǎn)估價中，假如估價對象的范圍包括房地產(chǎn)以外的財產(chǎn)，則應(yīng)逐一予以闡明。未作闡明的，應(yīng)理解為不在估價對象的范圍內(nèi)。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對的

√

B.錯誤解析：在房地產(chǎn)估價中，估價對象的范圍假如不包括屬于房地產(chǎn)范圍的其他土地附著物的，應(yīng)逐一列舉闡明，未作闡明的，應(yīng)理解為在估價對象的范圍內(nèi)；假如包括房地產(chǎn)以外的財產(chǎn)的，也應(yīng)逐一列舉闡明，未作闡明的，應(yīng)理解為不在估價對象的范圍內(nèi)。54.根據(jù)《都市房地產(chǎn)管理法》，各類房屋的重置價格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對的

√

B.錯誤解析：55.若某原因?qū)Ψ康禺a(chǎn)價值的影響可用數(shù)學(xué)模型量化，同步注冊房地產(chǎn)估價師也可根據(jù)經(jīng)驗判斷時，應(yīng)優(yōu)先根據(jù)經(jīng)驗進(jìn)行判斷。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對的

B.錯誤

√解析：在實際估價中應(yīng)盡量采用定量分析來量化多種原因?qū)Ψ康禺a(chǎn)價格的影響程度，使估價科學(xué)化、精確化，防止模糊化、籠統(tǒng)化。只有當(dāng)無法采用定量分析予以量化時，才可以僅憑經(jīng)驗判斷某種原因?qū)Ψ康禺a(chǎn)價格的影響程度。56.房地產(chǎn)估價原則可以使不一樣的注冊房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)估價的基本前提具有一致性，對同一估價對象在同一價值時點(diǎn)的評估價值趨于相似或相近。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對的

B.錯誤

√解析：估價原則可以使不一樣的估價師對估價的基本前提具有一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點(diǎn)的評估價值趨于相似或相近。57.在采用比較法估價時，假如估價對象為一般裝修，可比實例為高檔裝修，則在建立比較基礎(chǔ)時，應(yīng)將可比實例的裝修價值扣除。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對的

B.錯誤

√解析：對可比實例進(jìn)行實物狀況調(diào)整，將其成交價風(fēng)格整為估價對象實物狀況下的價格。58.從投資角度理解，投資人購置收益性房地產(chǎn)的目的是為了購置該房地產(chǎn)未來所能產(chǎn)生的一系列收益，而不是購置該房地產(chǎn)自身。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對的

√

B.錯誤解析：59.某房地產(chǎn)未來第一年的有效毛收入為10萬元，運(yùn)行費(fèi)用為2.5萬元，有效毛收入乘數(shù)為10，該房地產(chǎn)的資本化率為7.5%。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對的

√

B.錯誤解析：有效毛收入乘數(shù)法是將估價對象未來第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘數(shù)來求取估價對象價值的措施。V=10×10=100(萬元)，而V=(10-2.5)/7.5%=100(萬元)。60.建筑物重新購建價格是全新狀況的建筑物的建安工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息及開發(fā)利潤之和。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對的

B.錯誤

√解析：建筑物重新購建價格是假設(shè)在價值時點(diǎn)全新狀況的建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤之和。61.假如建筑物的有效年齡不不小于實際年齡，就相稱于建筑物比其實際竣工之曰晚建成，此時建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命可視為從這個晚建成之曰開始到建筑物對房地產(chǎn)價值不再有奉獻(xiàn)為止的時間。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對的

√

B.錯誤解析：62.假設(shè)開發(fā)法估價中運(yùn)用動態(tài)分析法時其折現(xiàn)率可理解為既包括資金的利率，又包括開發(fā)利潤率。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對的

√

B.錯誤解析：動態(tài)分析法規(guī)定折現(xiàn)率既包括安全收益部分(一般的利率)，又包括風(fēng)險收益部分(利潤率)。63.運(yùn)用加權(quán)移動平均法在計算移動平均數(shù)時，根據(jù)越是近期的數(shù)據(jù)對預(yù)測值影響越小這一特點(diǎn)，對近期的數(shù)據(jù)應(yīng)予以較小權(quán)重。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對的

B.錯誤

√解析：運(yùn)用加權(quán)移動平均法在計算移動平均數(shù)時，根據(jù)越是近期的數(shù)據(jù)對預(yù)測值影響越大這一特點(diǎn)，對近期的數(shù)據(jù)應(yīng)予以較大權(quán)重。64.某幢大廈總建筑面積為5000m2，房地總價值為3000萬元，其中土地價值為1200萬元。某人擁有該大廈的某部分，其建筑面積為200m2，房地價值為150萬元，按土地價值分?jǐn)?/p>