房地產(chǎn)市場(chǎng)法律規(guī)制問(wèn)題研究

本科論文目錄TOC\o"1-2"\h\z\u摘要 IAbstract II引言 11中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)程簡(jiǎn)述 31.1計(jì)劃經(jīng)濟(jì)中的福利時(shí)代 31.2市場(chǎng)雙軌時(shí)代 31.3商品貨幣時(shí)代 42房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象及其原因探究 52.1房市亂象之典型案例 52.2危害社會(huì)民生和金融秩序 52.3執(zhí)法與監(jiān)督缺位是深層次原因 62.4不當(dāng)輿論坑蒙誤導(dǎo)引發(fā)恐慌購(gòu)房 63房?jī)r(jià)長(zhǎng)期飆升及其源頭探究 83.1城市房屋建設(shè)土地來(lái)源單一性的限制 83.2地方土地財(cái)政是高房?jī)r(jià)重要因素 83.3社會(huì)團(tuán)體與部分民眾牟利炒房 94房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展及其法律規(guī)制改革提議 114.1將民生安居房納入法制保障 114.2有法必依執(zhí)法必嚴(yán)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象 114.3擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)中的土地供給 124.4建立公正透明的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)制 13結(jié)論 15參考文獻(xiàn) 16致謝 18本科論文摘要新中國(guó)成立以來(lái)，對(duì)土地實(shí)行嚴(yán)格的用途管制，造就了農(nóng)村房地產(chǎn)和城鎮(zhèn)房地產(chǎn)兩大板塊。長(zhǎng)期以來(lái)農(nóng)房宅基地行政化審批使用、禁止農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化，導(dǎo)致了農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)被國(guó)家宏觀政策所禁錮。國(guó)家推進(jìn)城鎮(zhèn)化和城市居民住房改革，促進(jìn)城市建設(shè)日新月異，為城市居民家居環(huán)境改善和促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了極其重要作用。城市房產(chǎn)逐步貨幣資本化，土地財(cái)政、投機(jī)炒房、城市人口激增等因素導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；馃幔煌瑫r(shí)，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象叢生，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)、民生難點(diǎn)錯(cuò)綜復(fù)雜，引發(fā)社會(huì)矛盾日益突出，最終需要法律規(guī)制的改革與完善來(lái)化解。房地產(chǎn)領(lǐng)域的商品房預(yù)售制度，破壞交易公平與安全，飽受公眾非議，也是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象的重要根源；必須把“公平、透明、安全、和諧”的法治元素融入到房地產(chǎn)交易市場(chǎng)機(jī)制當(dāng)中，堅(jiān)守“房住不炒”、保障人民安居樂(lè)業(yè)。統(tǒng)籌做好城鎮(zhèn)化建設(shè)和鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，探索建立農(nóng)村房地產(chǎn)走向市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)資源互補(bǔ)、發(fā)展成果共享，具有積極的現(xiàn)實(shí)意義；建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的房地產(chǎn)大市場(chǎng)，必將是未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)健康發(fā)展的大方向。關(guān)鍵詞：土地房產(chǎn)；法律規(guī)制；城鄉(xiāng)統(tǒng)籌；市場(chǎng)公平

AbstractAfterthefoundingofthePeople'sRepublicofChina,China'srealestatemarketwasdividedintoruralandurbanareasduetostrictmanagementoflanduse.approvalanduseofruralhousingsitesandtheprohibitionofthemarketizationoftheruralrealestateindustryhaveledtotheconfinementoftheruralrealestatemarketbythestate'smacropolicies.TheadvancementofurbanizationandhousingreformforurbanresidentshasbroughtaboutrapidchangesinChina'surbanconstruction,greatlyimprovingthelivingenvironmentofurbanresidentsandmakingagreatcontributiontoeconomicdevelopment.Urbanrealestategraduallycapitalized,landfinance,speculationinrealestate,urbanpopulationboomandotherfactorsledtotheextremelyhotrealestatemarket;Atthesametime,theurbanrealestatemarketisinalotofchaos,whichleadstothecomplexityofeconomichotspotsanddifficultiesinpeople'slivelihood,andleadstoincreasinglyprominentsocialcontradictions,whichultimatelyneedthereformandimprovementoflegalregulationtoresolve.whichunderminesthefairnessandsecurityoftransactions,hasbeencriticizedbythepublicandisalsoanimportantsourceofchaosintherealestatemarket.TheadvancementofurbanizationandhousingreformforurbanresidentshasbroughtaboutrapidchangesinChina'surbanconstruction,greatlyimprovingthelivingenvironmentofurbanresidentsandmakingagreatcontributiontoeconomicdevelopment.Itisofpositivepracticalsignificancetocoordinatetheurbanizationandruralrevitalizationstrategies,explorewaystobringruralrealestateintothemarket,andrealizethecomplementarityofurbanandruralresourcesandthesharingofthefruitsofdevelopment.ThefuturehealthydevelopmentdirectionofChina'srealestateistounifytherealestatemarketinurbanandruralareas.Keywords:land

property;law

regulation;urban

and

rural

integration;market

equity引言數(shù)千年來(lái)，人們對(duì)于“衣、食、住、行”生活、生存之四大元素，無(wú)論富貴平賤，人人都缺一不可。新中國(guó)成立以來(lái)，特別是40年來(lái)的改革開(kāi)放政策，使中國(guó)人民在衣食住行等方面，發(fā)生顯著改善，逐步走向富裕之路，中國(guó)社會(huì)也發(fā)生了翻天覆地的變化。缺衣少食、生活困苦、交通不變、信息不通等這些因發(fā)展落后帶來(lái)的長(zhǎng)期困擾我國(guó)人民的問(wèn)題，已經(jīng)淹沒(méi)在歷史長(zhǎng)河中，一去不復(fù)返了；行走天下，海陸空立體交通日益便捷發(fā)達(dá)，家門(mén)口最后一公里汽車(chē)也能開(kāi)進(jìn)尋常百姓家。住有所居，城鎮(zhèn)化建設(shè)日新月異，一棟又一棟高樓拔地而起。盡管“三百六十行，行行出狀元”，但房地產(chǎn)業(yè)又從“三百六十行”中脫穎而出，發(fā)展尤為引人矚目，對(duì)城市化進(jìn)程和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用不可或缺。當(dāng)今一些著名經(jīng)濟(jì)評(píng)論人士陳淮、馬光遠(yuǎn)等甚至提出“房地產(chǎn)業(yè)仍是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”、“就算再過(guò)100年也不會(huì)變”等觀點(diǎn)。國(guó)家推進(jìn)城鎮(zhèn)化和城市居民住房改革，促進(jìn)城市建設(shè)日新月異，為城市居民家居環(huán)境改善和促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了極其重要作用；但是國(guó)家對(duì)農(nóng)村和城市的土地用途實(shí)行區(qū)別管制，從法律和政策層面禁止農(nóng)村房地產(chǎn)入市交易，造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)中土地來(lái)源渠道的單一性。城市房產(chǎn)逐步貨幣資本化，土地財(cái)政、投機(jī)炒房、城市人口激增等因素導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；馃?；在此背景下，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)坑蒙拐騙亂象叢生，采取解剖麻雀方式引用典型案例來(lái)探究房市亂象及其癥結(jié)所在；房?jī)r(jià)長(zhǎng)期飆升居高不下，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)、民生難點(diǎn)錯(cuò)綜復(fù)雜，引發(fā)社會(huì)矛盾日益突出。解決房市亂象叢生和房?jī)r(jià)畸高病態(tài)兩大問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)從房地產(chǎn)法律規(guī)范及其制度、政策的改革完善入手，統(tǒng)籌做好城鎮(zhèn)化建設(shè)和鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，探索建立農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)化；以買(mǎi)、賣(mài)雙方平等為框架，逐步廢除或嚴(yán)厲監(jiān)管商品房預(yù)售制度，構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一、透明公正的房地產(chǎn)大市場(chǎng)，是讓中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)能健康發(fā)展的大方向。健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)亟需法治護(hù)航，必須采取深化改革重大舉措，來(lái)理順政府管理、房商經(jīng)營(yíng)、社會(huì)購(gòu)買(mǎi)三者之關(guān)系，重構(gòu)房地產(chǎn)大市場(chǎng)“公平、透明、安全、和諧”的法治運(yùn)行平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)互利共贏的經(jīng)濟(jì)效果與安寧和諧的社會(huì)效果。綜上所述，也可以這樣說(shuō)，以住房商品化為軌跡的房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程，伴隨著“對(duì)內(nèi)改革”、“對(duì)外開(kāi)放”偉大思想與社會(huì)實(shí)踐，已經(jīng)歷了計(jì)劃福利、市場(chǎng)雙軌、商品貨幣等三個(gè)時(shí)代階段。進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展和商品住房?jī)r(jià)格的節(jié)節(jié)攀升，成為了政府長(zhǎng)年累月頻繁出臺(tái)政策調(diào)控和社會(huì)公眾最為持久關(guān)注的問(wèn)題；在全面建成小康社會(huì)總目標(biāo)指引下，進(jìn)一步整治房地產(chǎn)市場(chǎng)病態(tài)問(wèn)題，不但要堅(jiān)守好“房住不炒”“住有所居”理念，打造房地產(chǎn)市場(chǎng)公正透明法治環(huán)境，更需要深層次關(guān)注并改革法律對(duì)土地用途規(guī)制問(wèn)題?？傊苑ㄖ我曇皝?lái)分析房地產(chǎn)發(fā)展歷程及其當(dāng)今市場(chǎng)亂象、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)法律規(guī)制問(wèn)題研究，對(duì)促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展、保障和改善民生具有重大意義。

1中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)程簡(jiǎn)述1.1計(jì)劃經(jīng)濟(jì)中的福利時(shí)代從新中國(guó)成立到1978年底改革開(kāi)放前，在這長(zhǎng)達(dá)三十九周年的漫長(zhǎng)時(shí)期里，受“一大二公”計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的制約，行政計(jì)劃與福利分配住房為主導(dǎo)，房地產(chǎn)業(yè)非常緩慢增長(zhǎng)，市場(chǎng)自由交易量無(wú)限接近零狀態(tài)。1958年1月全國(guó)人大常委會(huì)頒布了《戶口登記條例》，從此中國(guó)步入了一個(gè)漫長(zhǎng)的城鄉(xiāng)二元分割體制時(shí)期”[[1]史育龍.70年城鎮(zhèn)化發(fā)展的歷程與啟示[J].時(shí)事報(bào)告，2019,10（11）78-79]，該條例出現(xiàn)在緣由，是為了把農(nóng)民固定在土地上以達(dá)到推進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的目的。在建立和鞏固社會(huì)主義公有制基礎(chǔ)上，國(guó)家統(tǒng)一管控和把持著重要生產(chǎn)資料和大宗民生物品，不論農(nóng)村還是城鎮(zhèn)，對(duì)住房等用于生活的重要固定資產(chǎn)基本上按照“相對(duì)平均”原則實(shí)行分配，保障住有所居。這是我國(guó)房地產(chǎn)起步發(fā)展第一階段，也可稱(chēng)作計(jì)劃福利時(shí)代。計(jì)劃實(shí)物福利分配是改革開(kāi)放前城鎮(zhèn)居民住房保障的核心所在，公有住房分配的依據(jù)基本取決于職級(jí)高低、工齡長(zhǎng)短和家庭人口的多少，分配以后的住房，房產(chǎn)仍歸政府、街道或企事業(yè)單位所有，不得轉(zhuǎn)讓和買(mǎi)賣(mài)，居民（職工）家庭獲得了長(zhǎng)期居住使用權(quán)[[]國(guó)家統(tǒng)計(jì)局.經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)圖表：2019年國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)[J].[1]史育龍.70年城鎮(zhèn)化發(fā)展的歷程與啟示[J].時(shí)事報(bào)告，2019,10（11）78-79[]國(guó)家統(tǒng)計(jì)局.經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)圖表：2019年國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)[J].求是,2020,（03）79[]焦點(diǎn)訪談.新中國(guó)奇跡城鎮(zhèn)人均住房8.3平米↗39平米[DB/MT].央視網(wǎng),2019-8-14/2019-10-41.2市場(chǎng)雙軌時(shí)代自上個(gè)世紀(jì)年改革開(kāi)放到一九九八年，福利住房依舊占主導(dǎo)地位但卻逐步向住房商品化轉(zhuǎn)換。在這二十年里，住房處于計(jì)劃與市場(chǎng)并行雙軌階段，肯定住房商品屬性，國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓?zhuān)筛＠址颗c商品房模式并行至市場(chǎng)化摸索逐步成熟。十一屆三中全會(huì)以來(lái)，盡管農(nóng)村耕地逐步實(shí)行了家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制[[4]宣虹燕,馬永雙.農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律研究[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技，2017,（16）181]，及大地調(diào)動(dòng)了農(nóng)民自主生產(chǎn)的積極性，但是農(nóng)村宅基地使用審批制度沿用至今沒(méi)有改變。1984年6月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)公布了關(guān)于住房商品化的政策，其中走市場(chǎng)化的新道路尤為明確。1987年12月1[4]宣虹燕,馬永雙.農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律研究[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技，2017,（16）181在九四年七月份，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，從此全面推行城鎮(zhèn)職工住房公積金制度，穩(wěn)步出售公有住房。時(shí)隔一年，國(guó)務(wù)院再次發(fā)文，一篇《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，開(kāi)啟了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全新局面。這份房改《通知》，標(biāo)志著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的住房體系，全面轉(zhuǎn)向了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)軌道下，是中國(guó)房地產(chǎn)真正走上了商品化、市場(chǎng)化的全新道路[[5]鄧郁松,[5]鄧郁松,劉衛(wèi)民,邵挺.中國(guó)住房市場(chǎng)趨勢(shì)與政策研究（2020--2050）[M]科學(xué)出版社,2019.1:561.3商品貨幣時(shí)代1999年到2018年，在這個(gè)階段，多項(xiàng)法律政策管制和嚴(yán)厲打擊農(nóng)房市場(chǎng)化暗流，農(nóng)村房地產(chǎn)基本無(wú)市場(chǎng)；城鎮(zhèn)房地產(chǎn)貨幣資本化突飛猛進(jìn)。2003年8月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》指出“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。國(guó)家從宏觀政策方面把房地產(chǎn)業(yè)推向一個(gè)前所未有的歷史高度，更進(jìn)一步吹熱了城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。2004年到2015年，盡管?chē)?guó)家先后出臺(tái)70多項(xiàng)調(diào)控政策，極力在金融、土地、信貸、稅收方面引導(dǎo)、限制。但炒房盛行，住房?jī)r(jià)格一路水漲船高，反而給市場(chǎng)一個(gè)房?jī)r(jià)又要上漲的暗示[[]陳夢(mèng)妤.房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)改革提速中國(guó)城鎮(zhèn)化改革邁開(kāi)新步伐[N].每日經(jīng)濟(jì)新聞,2019-9-27（2）]。中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入土地貨幣資本主導(dǎo)下的一個(gè)新階段。短短二十年間，房地產(chǎn)投資規(guī)模從房改前的三千五百多億元，一路增長(zhǎng)到17年的十四萬(wàn)億元[[]孟曉蘇.30年新房均價(jià)上漲20倍年均增幅10.5%[J/OL].鳳凰網(wǎng)房產(chǎn),2019-7-3/2019-12-25]。城鎮(zhèn)住房商品貨幣化開(kāi)始到2018[]陳夢(mèng)妤.房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)改革提速中國(guó)城鎮(zhèn)化改革邁開(kāi)新步伐[N].每日經(jīng)濟(jì)新聞,2019-9-27（2）[]孟曉蘇.30年新房均價(jià)上漲20倍年均增幅10.5%[J/OL].鳳凰網(wǎng)房產(chǎn),2019-7-3/2019-12-25[]楊繼瑞.中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革30年:房地產(chǎn)卷[M].成都:西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社,2008,12：34.

2房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象及其原因探究近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象頻出：開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售、房托中介抬價(jià)、“陰陽(yáng)合同”、一房多賣(mài)甚至卷款跑路，還有隨處可見(jiàn)“爛尾樓”，“土地閑置與倒賣(mài)”等等。在經(jīng)過(guò)國(guó)家歷次調(diào)控、整治后，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境依舊病態(tài)不輕，更需要我們以解剖麻雀方式，運(yùn)用客觀、廣闊的社會(huì)角度和歷史辯證思維，進(jìn)一步拓展嚴(yán)格公正、透明精準(zhǔn)法治視野來(lái)探究，為有效精準(zhǔn)治理提供必要支撐[[][]姚育賓.中國(guó)地產(chǎn)四十年（下）[M].北京:經(jīng)濟(jì)管理出版社,2018.11：130.2.1房市亂象之典型案例川中某丘陵縣城，2009年掀起城市建設(shè)熱潮，開(kāi)發(fā)商L某取得客運(yùn)中心車(chē)站、縣中學(xué)校附近一宗土地商品住宅房產(chǎn)開(kāi)發(fā)權(quán)。2011年，該商住樓盤(pán)命名為YM.XXC，以稍低于周邊房屋價(jià)格公開(kāi)預(yù)售，購(gòu)房群眾趨之若鶩，一派繁榮景象。5年過(guò)去了，工程進(jìn)度也就三分之一，施工時(shí)斷時(shí)續(xù)；一些購(gòu)房戶開(kāi)始串聯(lián)上訪。在串聯(lián)上訪過(guò)程中，不同人的預(yù)購(gòu)合同盡管單價(jià)不同，居然是同一套房編號(hào)。問(wèn)題開(kāi)始暴露，開(kāi)發(fā)商L某一度時(shí)間玩起了失蹤，P政府開(kāi)始清理、接管該爛尾樓工程。2018年春節(jié)前夕，走投無(wú)路的L某向公安機(jī)關(guān)投案自首。經(jīng)審查，L某違法事實(shí)：一是高利息向達(dá)州、廣安、遂寧等97人借款數(shù)億元；二是一房多賣(mài)，虛增待售房屋近三百套；三是騙取貸款，組織售樓部銷(xiāo)售人員直接或間接糾集56人作為樓盤(pán)的虛假購(gòu)房戶，提供虛假購(gòu)房合同、首付款收據(jù)、個(gè)人身份及收入證明等材料，以購(gòu)房按揭抵押貸款方式套取工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行貸款1500余萬(wàn)元。L某將收取購(gòu)房款、貸款等一部分用于償還民間融資高利貸本息，一部分用于外地項(xiàng)目建設(shè)，導(dǎo)致資金斷鏈，YM樓盤(pán)爛尾至今。2.2危害社會(huì)民生和金融秩序L某涉嫌詐騙、非法吸收公眾存款、騙取貸款等多個(gè)罪名，刑罰處理是很容易的，但要維護(hù)其他市場(chǎng)主體參與人的合法權(quán)益，特別是購(gòu)房戶合法利益，平息社會(huì)矛盾卻卻寸步難行。購(gòu)房群眾說(shuō)，如果政府不批準(zhǔn)李某樓盤(pán)沒(méi)建好就賣(mài)，他們買(mǎi)修好了驗(yàn)收合格的房子，就不會(huì)上當(dāng)受騙了，政府就該承擔(dān)今天的責(zé)任。這樣一來(lái)，群眾怨聲載道、政府焦頭爛額、銀行苦不堪言。政府出于維護(hù)穩(wěn)定需要，不得不動(dòng)用財(cái)政花費(fèi)巨資來(lái)填坑買(mǎi)單。本案例中，大多群眾依靠親友間東挪西借、商業(yè)銀行貸款湊齊繳房款；10年過(guò)去了，不但所購(gòu)住房無(wú)著落，而且還要償還所借資金高額本息，而且周邊房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲五倍左右，更是無(wú)力買(mǎi)房。這些群眾的購(gòu)房遭遇爛尾歷史，就是他們?nèi)松庥龅难獪I史，其民生福祉，無(wú)從談起。再?gòu)钠渌惶囟Y戶來(lái)看，為了獲得L某高額利息回報(bào)，少則幾十萬(wàn)，多則上千萬(wàn)投入，最終竹籃打水一場(chǎng)空；他們中，少部分是自有資金，大部分是親朋借款湊集，有的甚至用自己住房等資產(chǎn)抵押去銀行貸款后再把資金交給L某，這些集資戶也陷入非法金融旋渦中，借貸金融官司纏身而不能自拔。對(duì)涉案商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，也產(chǎn)生大量“呆賬”“壞帳，這類(lèi)案例蔓延開(kāi)來(lái)，必定危及國(guó)家金融安全。2.3執(zhí)法與監(jiān)督缺位是深層次原因本案表現(xiàn)出來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象主要有：“一房多賣(mài)”、“貸款詐騙”、“高息非法集資”、挪用購(gòu)房款導(dǎo)致?tīng)€尾樓等。最為惡劣的就是“一房多賣(mài)”，即明明只有一套房源，為獲取更多資金簽訂預(yù)售合同賣(mài)給多個(gè)不知情的群眾，屬于典型的合同詐騙行為，涉嫌構(gòu)成合同詐騙罪。購(gòu)房者沒(méi)有得到房屋，還得節(jié)衣縮食去償還借貸資金本息；由于市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)上漲，如果要住新房，這些群眾還得多付若干資金。本案例中，群眾去投訴，一些工作人員推諉責(zé)任喊群眾去找開(kāi)發(fā)商或者法院打官司索賠。開(kāi)發(fā)商L某的欺詐及其他不法行為長(zhǎng)達(dá)十余年，是在問(wèn)題充分暴露后，購(gòu)房群眾多次投訴、甚至在政府門(mén)口拉橫幅靜坐維權(quán)，開(kāi)發(fā)商L某自己走投無(wú)路投案自首。開(kāi)發(fā)商L某的違法行為，不是三五天，而是三五年甚至更長(zhǎng)時(shí)期，為何沒(méi)被查處？這充分暴露了政府有關(guān)部門(mén)及其工作人員執(zhí)法與監(jiān)督缺位，不作為、亂作為，瀆職失職非常嚴(yán)重，缺乏基本的市場(chǎng)監(jiān)管履職行為，本應(yīng)公正執(zhí)法的良好社會(huì)形象也被這些慘痛案例所吞噬。2.4不當(dāng)輿論坑蒙誤導(dǎo)引發(fā)恐慌購(gòu)房無(wú)論在街頭還是巷尾，只要走在大街上都能看見(jiàn)房地產(chǎn)廣告的身影。開(kāi)發(fā)商、炒房客等為謀取最大利益，通過(guò)各種手段制作房市緊張氣氛、營(yíng)造漲價(jià)輿論氛圍，使“剛需一族”陷入恐慌，這類(lèi)急需住房的人就會(huì)在喪失理智情況下饑不擇食寒不擇衣，匆忙之中高價(jià)接盤(pán)購(gòu)房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期慣用的宣傳招牌主要是“房源稀少”、“土地緊缺”、“名校學(xué)區(qū)房”、“地鐵房”等等，捏造事實(shí)，吹高房?jī)r(jià)。比如，2018年5月，廣東中山市發(fā)展和改革局就對(duì)房地產(chǎn)六個(gè)微信公眾號(hào)誤導(dǎo)房?jī)r(jià)走高進(jìn)行約談并納入重點(diǎn)監(jiān)管。一些樓盤(pán)，營(yíng)造“購(gòu)房”人山人海氣氛，幾萬(wàn)人搶購(gòu)百套住房，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天即告售罄；三五幾年后，再去該售樓部看，依然敞開(kāi)大門(mén)等客來(lái)。散發(fā)售房信息宣傳廣告的男男女女，遍布車(chē)站碼頭、大街小巷；打開(kāi)電視，不論央視還是地方那個(gè)頻道新聞播報(bào)里，隨時(shí)都有一線、二線、甚至N線城市房?jī)r(jià)上漲的消息，也鋪天蓋地闖入公眾視野。較為矚目的案例：原北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)，常年累月在不同場(chǎng)合、新聞媒體高唱“房?jī)r(jià)暴漲”、“今年不買(mǎi)，明年有錢(qián)也買(mǎi)不到房”等等，與國(guó)家的房?jī)r(jià)調(diào)控政策長(zhǎng)期唱反調(diào)。在16年的2月份，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最火熱的時(shí)候，為吹高房?jī)r(jià)而胡亂造謠的任志強(qiáng)微博賬號(hào)被強(qiáng)制關(guān)閉。房屋真正稀缺或供不應(yīng)求嗎？答案是否定的。2015年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定“明年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展五大任務(wù)”第三項(xiàng)就是“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”。從05年到現(xiàn)在為止，政府工作報(bào)告均有房地產(chǎn)因城施策去庫(kù)存內(nèi)容，北京、深圳這些炙手可熱房地產(chǎn)市場(chǎng)居然也在積極開(kāi)展“去庫(kù)存”工作。

3房?jī)r(jià)長(zhǎng)期飆升及其源頭探究1998年我國(guó)商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格僅為每平方米一千八百余元，八年后就突破每平方米三千元大關(guān)，到了12年的時(shí)候，房?jī)r(jià)更是達(dá)到了每平方米五千元，17年的時(shí)候，房?jī)r(jià)依舊不斷上漲，每平米甚至快到了七千元[[]中商情報(bào)網(wǎng).2018年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒：1998—2017年中國(guó)商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格情況[DB/OL].中商情報(bào)網(wǎng),2018-11-15/2020-1-13]。根據(jù)資料顯示，在18年的時(shí)候，全國(guó)商品住宅成交均價(jià)更是到了每平方米八千元的地步，僅僅過(guò)去了一年，房?jī)r(jià)漲幅便已經(jīng)和以前好幾年漲幅持平。以北京為例，房?jī)r(jià)一路走高令人咋舌：從1998年底1999年開(kāi)始的城鎮(zhèn)住房商品貨幣化開(kāi)始到2018年的二十年[]中商情報(bào)網(wǎng).2018年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒：1998—2017年中國(guó)商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格情況[DB/OL].中商情報(bào)網(wǎng),2018-11-15/2020-1-13[]回燕文.北京樓市二十年變遷史[J/OL].搜狐焦點(diǎn)北京新聞中心,2019-5-8/2020-1-133.1城市房屋建設(shè)土地來(lái)源單一性的限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，需要土地，而房地產(chǎn)市場(chǎng)土地來(lái)源具有政府管控并提供的單一性。2004年11月，國(guó)土資源部印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》的通知，“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。但是根據(jù)實(shí)際情況不難看出，近十年來(lái)在農(nóng)村集體土地上興起的“大棚房”“小產(chǎn)權(quán)房”，異?；钴S，本質(zhì)上是農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆發(fā)展的一種客觀現(xiàn)象，但由于建設(shè)土地非政府渠道供給、違反國(guó)家法律法規(guī)土地用途管制等若干規(guī)定，就被界定違法而嚴(yán)厲打擊[[]盛松成,宋紅衛(wèi).房地產(chǎn)與中國(guó)經(jīng)濟(jì)[M].中信出版集團(tuán),2020.1:142]。從13年11月的國(guó)土、住建兩部辦公廳下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷(xiāo)售“小產(chǎn)權(quán)房”的緊急通知》發(fā)出之日起，我國(guó)就開(kāi)始了對(duì)在建、在售的“小產(chǎn)權(quán)房”堅(jiān)決叫停，嚴(yán)肅查處的改造之路。京津冀三地對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行了初步排查，發(fā)現(xiàn)違建的“大棚房”項(xiàng)目[]盛松成,宋紅衛(wèi).房地產(chǎn)與中國(guó)經(jīng)濟(jì)[M].中信出版集團(tuán),2020.1:1423.2地方土地財(cái)政是高房?jī)r(jià)重要因素從國(guó)土資源部發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》起，所有經(jīng)營(yíng)性土地一律都要公開(kāi)競(jìng)價(jià)出讓。此后，各城市“地王”不斷出現(xiàn)并迅疾刷新。各大中城市，特別是一、二線等熱點(diǎn)城市，土地出讓金收入構(gòu)成了一個(gè)城市主要資金來(lái)源，個(gè)別城市甚至長(zhǎng)期依靠賣(mài)地維持運(yùn)轉(zhuǎn)和發(fā)展，土地資本化的表現(xiàn)驚嘆[[][]王俊嶺.中國(guó)不會(huì)靠炒房拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)[N].人民日?qǐng)?bào)海外版,2019-5-24(3)在查閱國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公開(kāi)資料中發(fā)現(xiàn)，04年商品房銷(xiāo)售額超過(guò)了一萬(wàn)億元，增長(zhǎng)幅度達(dá)到了百分之三十；土地購(gòu)置費(fèi)同比增長(zhǎng)近百分之二十，全國(guó)商品房?jī)r(jià)格較去年增長(zhǎng)百分之十五。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，17年全國(guó)五十個(gè)大中城市賣(mài)地收入累計(jì)賣(mài)地高達(dá)三萬(wàn)億元，僅一年就增幅超過(guò)百分之三十；2017年度成都和杭州兩市地方一般公共預(yù)算收入分別為1275.5億元、1567.42億元，土地出讓金1203億元、2272億元。這兩個(gè)城市通過(guò)“招拍掛”把土地變?yōu)橘Y本，居然與地方一般預(yù)算收入不相上下，杭州甚至有所超越。據(jù)中國(guó)社科院數(shù)據(jù)，2017年全國(guó)土地平均成交價(jià)格與商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格的比值達(dá)到0.68，由此可以得出“地價(jià)推高房?jī)r(jià)、地價(jià)決定房?jī)r(jià)”這一結(jié)論，也可以直觀認(rèn)為地方土地財(cái)政是高房?jī)r(jià)重要因素[[][]王業(yè)強(qiáng).社科院：去年土地成本占房?jī)r(jià)比重提高或促房?jī)r(jià)上漲[EB/OL],中國(guó)新聞網(wǎng),2018-5-14/2020-2-33.3社會(huì)團(tuán)體與部分民眾牟利炒房說(shuō)到投資投機(jī)炒房，“溫州炒房團(tuán)”在中國(guó)房市史上留下了不可磨滅的印記。據(jù)公開(kāi)信息資料，僅僅四年間，因?yàn)闇刂菝耖g資本大量投入本地樓市，市區(qū)房?jī)r(jià)從每平方米兩千余元竟直接飆升到每平方米七千余元；溫州購(gòu)房團(tuán)開(kāi)赴上海、杭州、北京、上海、沈陽(yáng)等大中型城市，所到之處房?jī)r(jià)一路狂飆。盛行十余年來(lái)，“溫州炒房團(tuán)”席卷大江南北、長(zhǎng)城內(nèi)外，成為房產(chǎn)資本時(shí)代特殊歷史符號(hào)?！皽刂莩捶繄F(tuán)”的成功模式，還“喚醒”“攪動(dòng)”“吸引”了全國(guó)其他形形色色資本加入，各路資本大鱷把房地產(chǎn)特別是借助“剛需”住房作為投資、投機(jī)謀取暴利的載體，不斷推高住房市場(chǎng)價(jià)格。這幾年，針對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，一些職能部門(mén)三番五次出臺(tái)了限制貸款、提高首付比例、提高利率浮動(dòng)等金融政策，結(jié)果適得其反，房?jī)r(jià)越調(diào)越高。原因在哪？民間融資炒房、公司組團(tuán)炒房有增無(wú)減。房產(chǎn)商也乘機(jī)抬高價(jià)格，銀行利率提高，建房成本提高，漲價(jià)理所當(dāng)然。一些城市為遏制炒房，對(duì)有兩套及以上住房家庭實(shí)行限購(gòu)?？v使政府千方百計(jì)絞盡腦汁遏制炒房，但上有政策、下有對(duì)策，民政局門(mén)口出現(xiàn)“有說(shuō)有笑”排隊(duì)離婚的另類(lèi)風(fēng)景，甚至離婚大軍中不乏七老八十已經(jīng)“金婚“”銀婚”的爺爺奶奶。這種“靚麗風(fēng)景”出現(xiàn)的原因，無(wú)非就是離婚后就是兩家人，可以獲得搖號(hào)購(gòu)房資格。在排隊(duì)購(gòu)房大軍中，甚至幾個(gè)月嬰兒也成了購(gòu)房大軍一員。究其背后，是父母利用未成年子女身份炒房牟利之身影。各路閑散資金匯集成龐大資本再進(jìn)樓市炒房，也是促成房地產(chǎn)價(jià)格一路飆升直接原因。

4.房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展法律規(guī)制改革提議改革開(kāi)放四十年來(lái)，城鎮(zhèn)化建設(shè)日新月異，一棟又一棟高樓拔地而起，極大地改善了人民居住生活條件。2016年12月中旬，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確指出，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位。2017年10月黨的十九大會(huì)議習(xí)近平總書(shū)記強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的”、“讓全體人民住有所居”。此后，中央有關(guān)部委以及主流新聞媒體多次宣稱(chēng)，要堅(jiān)持“房住不炒”、“住有所居”等新發(fā)展理念，采取多種措施遏制、打擊炒房行為，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步行進(jìn)在正確的軌道上[[][]成立,彭燚.新時(shí)代的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè):政策改革與市場(chǎng)方向[M].中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2019.9：864.1將民生安居房納入法制保障近十年來(lái)，民生保障住房得到重視并逐漸加快了力度，低收入群眾住房困難問(wèn)題得到一定程度緩解。從10年的加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會(huì)起，國(guó)家便有了對(duì)實(shí)施保障性安居工程做了部署新時(shí)代中國(guó)房地產(chǎn)政策導(dǎo)向，這也緩解了居民住房壓力。但是僅是保障性安居工程建設(shè)還不夠，還應(yīng)當(dāng)在總結(jié)過(guò)去民生保障房建設(shè)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，強(qiáng)化城市所在地政府主體責(zé)任，強(qiáng)化“一把手”責(zé)任，認(rèn)真傾聽(tīng)困難群眾呼聲，全面認(rèn)真貫徹落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”新發(fā)展理念。讓全體人民宜居宜業(yè)，同步享受到小康社會(huì)建設(shè)的成果。安居住房問(wèn)題解決不好，必然引發(fā)激烈社會(huì)矛盾，直接影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地場(chǎng)市場(chǎng)也必然受到拖累。把歷年來(lái)的保障房建設(shè)經(jīng)驗(yàn)和分散的政策進(jìn)行總結(jié)、分析，這些在此基礎(chǔ)上，推動(dòng)建立一部“安居保障法”，規(guī)定房屋市場(chǎng)的分場(chǎng)次供給及其階梯價(jià)格，以法律形式來(lái)保障中低收入群眾住有所居的權(quán)利。4.2有法必依嚴(yán)格執(zhí)法整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象房地產(chǎn)亂象，由來(lái)已久。部分開(kāi)發(fā)商成片圈占土地十年、八年“圍起來(lái)”不開(kāi)工，政府也未采取措施依法處置；公開(kāi)市場(chǎng)拍賣(mài)的土地，被幾個(gè)開(kāi)發(fā)商拖延數(shù)年不開(kāi)工就私下層層轉(zhuǎn)賣(mài)牟利，形成炒地皮之歪風(fēng)。2010年8月《京華時(shí)報(bào)》一篇《2815宗房產(chǎn)用地被閑置業(yè)內(nèi)稱(chēng)成房?jī)r(jià)上漲推手》文章引用國(guó)土資源部權(quán)威消息，引發(fā)社會(huì)輿論譴責(zé)和群眾憤慨。最近3年來(lái)，開(kāi)發(fā)商住宅土地閑置、倒賣(mài)案例，屢次登上央視焦點(diǎn)訪談欄目。房地產(chǎn)亂象，嚴(yán)重影響群眾安居樂(lè)業(yè)，釀成金融風(fēng)險(xiǎn)，破壞社會(huì)穩(wěn)定；為數(shù)眾多群眾深陷房地產(chǎn)亂象之中，被掏空財(cái)力又身心疲憊，哪有心思再去創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)？深陷亂象中的普通民眾，不得不節(jié)衣縮食去上訪、起訴，自然抑制了社會(huì)一定的生產(chǎn)和消費(fèi)能力。房地產(chǎn)亂象長(zhǎng)期泛濫成為社會(huì)公害，常有腐敗官員權(quán)錢(qián)交易、以房斂財(cái)行為在推波助瀾起到極壞作用。比如，曾任北京市委副書(shū)記的呂錫文，通過(guò)所謂內(nèi)部?jī)r(jià)格購(gòu)買(mǎi)了5套住房，僅在她自己和直系親屬名下的有3套房屋就賺得市場(chǎng)差價(jià)2000余萬(wàn)元；北京海淀區(qū)遠(yuǎn)大村總支書(shū)記翟金鳳，利用職務(wù)便利以借款為名，向開(kāi)發(fā)商索要150萬(wàn)元用于購(gòu)買(mǎi)別墅，以上案例，舉不勝舉[[][]孫利娟,簡(jiǎn)靜遠(yuǎn),肖華.透視貪官以房斂財(cái)術(shù)[N].中國(guó)紀(jì)檢監(jiān)察報(bào),2017-6-7(4)治房地產(chǎn)亂象，應(yīng)秉承“治亂世用重典”法治精神。第一，嚴(yán)格而持久整治官員不作為、亂作為和非法利益勾結(jié)等問(wèn)題；第二，嚴(yán)格依照房地產(chǎn)法律政策，對(duì)開(kāi)發(fā)商閑置土地堅(jiān)決收回、拖延施工予以重罰；第三，對(duì)市場(chǎng)炒作倒賣(mài)的，陰陽(yáng)合同、一房多賣(mài)等欺詐行為，更要嚴(yán)格采用行政處罰、刑事處罰等多種方式，起到威懾效果。4.3擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)中的土地供給考察改革開(kāi)放四十年歷程，農(nóng)村土地用途嚴(yán)格收到法律政策限制，沒(méi)有形成法律政策許可的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，農(nóng)村房地產(chǎn)黑市屢禁不止，其房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展整體被法律體制機(jī)制所束縛；城市房地產(chǎn)業(yè)在政府壟斷經(jīng)營(yíng)土地資本、城鎮(zhèn)化導(dǎo)向情況下，一路高歌猛進(jìn)，兩者形成鮮明對(duì)比,在堅(jiān)持市場(chǎng)化導(dǎo)向情況下，必須加快法律改革和政策調(diào)整[[]魏百剛.重塑工農(nóng)城鄉(xiāng)關(guān)系促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展[J].四川黨的建設(shè),2019,(13)：14]。城市化，帶來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)繁榮同時(shí)，其弊端業(yè)顯而易見(jiàn)：農(nóng)村人口大量流向城市而導(dǎo)致“空心化”，農(nóng)村土地閑置特別是農(nóng)房宅基地閑置日益增多，鄉(xiāng)村沒(méi)落趨勢(shì)堪憂；所謂鄉(xiāng)村振興，面臨著“既缺資本要素，更缺關(guān)鍵的人的要素”等現(xiàn)實(shí)困境，城鄉(xiāng)必須統(tǒng)籌發(fā)展，鄉(xiāng)村振興才有出路[[]王玉庭,.[]魏百剛.重塑工農(nóng)城鄉(xiāng)關(guān)系促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展[J].四川黨的建設(shè),2019,(13)：14[]王玉庭,.中國(guó)農(nóng)村宅基地管理的歷史演變及未來(lái)改革趨勢(shì)[J].農(nóng)業(yè)展望,2019,15(1)：35[]習(xí)近平.堅(jiān)持、完善和發(fā)展中國(guó)特色社會(huì)主義國(guó)家制度與法律制度[J].求是,2019,(23)：6.4.4建立透明公正的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)制國(guó)家決策層面提出“推進(jìn)國(guó)家治理體系和治理能力現(xiàn)代化”，強(qiáng)調(diào)以人民為中心，全面推進(jìn)依法治國(guó)，建設(shè)社會(huì)主義法治國(guó)家,為房地產(chǎn)法律制度改革提供了方向。法治的基本特征必須保障人們的正當(dāng)權(quán)益，實(shí)現(xiàn)“良法善治”，房地產(chǎn)市場(chǎng)法律規(guī)制變革應(yīng)當(dāng)秉持這種精神。現(xiàn)行房地產(chǎn)預(yù)售交易制度對(duì)購(gòu)房者是極不公平的，埋下了諸多坑蒙拐騙隱患。這就更需堅(jiān)持“良法善治”改革思路[[]孫謙.走向法治—關(guān)于法治問(wèn)題的幾點(diǎn)思考[J].[]孫謙.走向法治—關(guān)于法治問(wèn)題的幾點(diǎn)思考[J].人民檢察,2020,(1)：8

結(jié)論通過(guò)以上分析，能夠客觀得出以下結(jié)論：一是以土地為要素的鄉(xiāng)村和城市房產(chǎn)，存在歷史的、現(xiàn)實(shí)的法律分開(kāi)規(guī)制情況。對(duì)農(nóng)村土地用途的嚴(yán)格法律及其政策管制，禁止其商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)不具備合法性而遭受打擊、取締；城市房地產(chǎn)中土地供給渠道來(lái)源于政府的市場(chǎng)壟斷的單一性，地價(jià)推高房?jī)r(jià)，衍生高房?jī)r(jià)和諸多社會(huì)弊端，必須深化改革。二是保障和改善民生，始終是國(guó)家不同時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)法律政策底線規(guī)制所在。居無(wú)定所，漂泊流離，自然心神不定，無(wú)法創(chuàng)業(yè)。從計(jì)劃福利分房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房、棚戶區(qū)改造、共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)等，均展示出國(guó)家“安居才能樂(lè)業(yè)”的民生發(fā)展導(dǎo)向，也是房地產(chǎn)法律政策萬(wàn)變不離其宗的一個(gè)基石。三是新時(shí)代房地產(chǎn)業(yè)要健康發(fā)展，必須構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一、透明公正的房地產(chǎn)大市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)法律規(guī)制需要解決的重點(diǎn)問(wèn)題，就是順應(yīng)民意潮流、秉持善法良治精神，深化農(nóng)村土地特別是農(nóng)村宅基地制度改革，滿足部分城市居民到農(nóng)村高質(zhì)量家居生活的需求，也為鄉(xiāng)村振興注入經(jīng)濟(jì)活力；遏制民怨沸騰的高房?jī)r(jià)、治理房地產(chǎn)市場(chǎng)坑蒙亂象，化解民生危機(jī)和金融風(fēng)險(xiǎn)，改革現(xiàn)有的房地產(chǎn)交易預(yù)售制度勢(shì)在必行，構(gòu)建充分“透明、公正、誠(chéng)信、平等”的房地產(chǎn)市場(chǎng)法治環(huán)境，是推進(jìn)國(guó)家治理體系和治理能力現(xiàn)代化建設(shè)的重要組成部分。

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致謝大學(xué)四年學(xué)習(xí)時(shí)光已經(jīng)接近尾聲，在此我想對(duì)我的母校，我的父母、親人們，我的老師和同學(xué)們表達(dá)我由衷的謝意。感謝我的家人對(duì)我大學(xué)四年學(xué)習(xí)的默默支持;感謝我的母校給了我在大學(xué)四年深造的機(jī)會(huì)，讓我能繼續(xù)學(xué)習(xí)和提高;感謝法學(xué)院的趙群、王敬、李楠楠、宋斯文、劉子祎、韓健、朱麗、劉婧熙、吳晛，康雨婷、張婷、何冠群老師們和同學(xué)們四年來(lái)的關(guān)心和鼓勵(lì)。老師們課堂上的激情洋溢，課堂下的諄諄教誨;同學(xué)們?cè)趯W(xué)習(xí)中的認(rèn)真熱情，生活上的熱心主動(dòng)，所有這些都讓我的四年充滿了感動(dòng)。這次畢業(yè)論文設(shè)計(jì)我得到了很多老師的幫助，其中我的論文指導(dǎo)老師吳晛老師對(duì)我的關(guān)心和支持尤為重要。每次遇到難題，我最先做得就是向吳晛老師尋求幫助，而吳晛老師每次不管忙或閑，總會(huì)抽空和我一起商量解決的辦法。我做畢業(yè)設(shè)計(jì)的每個(gè)階段，從選題到查閱資料，論文提綱的確定，中期論文的修改，后期論文格式調(diào)整等各個(gè)環(huán)節(jié)中都給予了我悉心的指導(dǎo)。這幾個(gè)月以來(lái)，吳老師不僅在學(xué)業(yè)上給我以精心指導(dǎo)，同時(shí)還在思想給我以無(wú)微不至的關(guān)懷，在此謹(jǐn)向吳老師致以誠(chéng)摯的謝意和崇高的敬意。同時(shí)，本片畢業(yè)論文的寫(xiě)作也得到了實(shí)習(xí)指導(dǎo)老師及其同事的熱情幫助。感謝在整個(gè)畢業(yè)設(shè)計(jì)期間和我密切合作的伙伴，和曾經(jīng)在各個(gè)方面給予過(guò)我?guī)椭幕锇閭?，在此，我再次真誠(chéng)地向幫助過(guò)我的老師和同學(xué)表是感謝!

畢業(yè)設(shè)計(jì)論文成績(jī)?nèi)绾芜M(jìn)行評(píng)定論文成績(jī)?cè)u(píng)定最后的分?jǐn)?shù)分為兩部分，一部分是論文指導(dǎo)教師的分?jǐn)?shù)，另一部分是答辯教師的分?jǐn)?shù)。兩個(gè)分?jǐn)?shù)所占的百分比是不一樣的，各個(gè)學(xué)校有時(shí)的各占百分之五十，有的是答辯教師占60%,指導(dǎo)教師占40%.（1）評(píng)定方法指導(dǎo)教師評(píng)分、評(píng)閱人評(píng)分、答辯小組評(píng)分均采用百分制評(píng)定，按五級(jí)記分制統(tǒng)計(jì)，優(yōu)秀（90~100分）、良好（80~89分）、中等（70~79分）、及格（60~69分）、不及格（59分及以下）。其中優(yōu)秀的比例一般控制在15%以內(nèi)，良好的比例控制在30%以內(nèi)，其余為中等、及格和不及格。學(xué)生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）的總成績(jī)采用結(jié)構(gòu)比例進(jìn)行綜合評(píng)定，由專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)教師、評(píng)閱人和答辯委員會(huì)的評(píng)分組成，三部分所占比例分別為30%,30%,40%.（2）評(píng)定要求指導(dǎo)教師、評(píng)閱人和答辯小組成員對(duì)學(xué)生的畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）進(jìn)行成績(jī)?cè)u(píng)定時(shí)，應(yīng)從以下幾個(gè)方面重點(diǎn)評(píng)價(jià)：①學(xué)生獨(dú)立工作能力、科學(xué)態(tài)度和工作作風(fēng)；②學(xué)生在設(shè)計(jì)過(guò)程中工作量大小、工作表現(xiàn)及基礎(chǔ)理論和專(zhuān)業(yè)技能的掌握程度；③設(shè)計(jì)方案的正確性、合理性、可行性；④畢業(yè)設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)和圖樣的質(zhì)量情況及寫(xiě)作、繪制水平；⑤設(shè)計(jì)中獨(dú)立見(jiàn)解和創(chuàng)新性