【研報】成都產(chǎn)業(yè)鏈不動產(chǎn)白皮書-仲量聯(lián)行-2024

●O0V二二二2024年7月成都產(chǎn)業(yè)鏈不動產(chǎn)白皮書厘前言公樓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的市場基本面從需求側(cè)分析，自然離不業(yè)之間的競爭，升級為產(chǎn)業(yè)鏈之間的競爭，這種競爭態(tài)勢從國與國之間、到城市群與都市圈之間，再到城市與城市之間，已然形成多級產(chǎn)業(yè)鏈競爭發(fā)展格局。因此，我們對索。仲量聯(lián)行在業(yè)內(nèi)率先提出“產(chǎn)業(yè)鏈不動產(chǎn)(英譯在成都，我們看到地方政府因地制宜持續(xù)更新各類產(chǎn)業(yè)招引的優(yōu)惠政策，推動戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)、專的微觀視角，升級至產(chǎn)業(yè)發(fā)展的中觀乃至宏觀視角。如果企業(yè)不動產(chǎn)聚焦的是基于企業(yè)戰(zhàn)略之上的不動產(chǎn)策略如企業(yè)總部設(shè)立、空間規(guī)劃優(yōu)化等；那么產(chǎn)業(yè)鏈不動產(chǎn)則更加關(guān)注一座城市、一個片區(qū)、一條產(chǎn)業(yè)鏈上的產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)與產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展優(yōu)化進(jìn)程。前者完全源于微觀企本文將從成都的支柱產(chǎn)業(yè)電子信息產(chǎn)業(yè)出發(fā)，從產(chǎn)業(yè)發(fā)展基本面分析成都電子信息產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展及其與上下游產(chǎn)業(yè)的融合關(guān)系，并從不動產(chǎn)視角解讀產(chǎn)業(yè)鏈上下游產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)等，初探成都主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈不動產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀以及未來走勢，并基于分析在文末提出對市場主用于不同經(jīng)濟(jì)體、不同產(chǎn)業(yè)、不同不動產(chǎn)載體，以前瞻2024年7月目錄產(chǎn)業(yè)篇開啟產(chǎn)業(yè)新周期，成都工業(yè)瞄準(zhǔn)新質(zhì)生產(chǎn)力2電子信息與新材料搭建產(chǎn)業(yè)協(xié)同橋梁，成都經(jīng)濟(jì)同頻共振7載體篇成都電子信息行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈不動產(chǎn)特征展現(xiàn)聚合探索產(chǎn)業(yè)空間聚集特征，尋求城市功能提升機(jī)遇結(jié)論篇方法論“產(chǎn)業(yè)鏈不動產(chǎn)”之理論總結(jié)2成都產(chǎn)業(yè)鏈不動產(chǎn)白皮書 成都產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷第三產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)成都經(jīng)濟(jì)增長，批發(fā)零售、金融及房地產(chǎn)構(gòu)筑成都GDP增長的主引擎2007-2023年成都三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成及對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率2007201220第三產(chǎn)業(yè)梳理成都近15年經(jīng)濟(jì)構(gòu)成發(fā)現(xiàn)，2012-2022年，成都第三產(chǎn)業(yè)增從2012年的39.1%,快速攀升至2022年的66.1%。這十年間，成都的經(jīng)濟(jì)增量約80%由第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)；其中金融業(yè)與批發(fā)和零售業(yè)對GDP增長的貢獻(xiàn)分別達(dá)到14.6%和10.4%,是拉動地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的三產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)。2007-20122012-20172017-2022數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計年鑒、成都統(tǒng)計月報，仲量聯(lián)行研究部，2024年7月3降51.2%(年復(fù)合增速4.2%),低于92.3%的全國平均水平(年復(fù)規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長4.1%,增速在26個萬億GDP城(同比增長9.5%)和電子及通信設(shè)備制造業(yè)(同比增長5.3%);步降至22.4%,且對GDP增長的貢獻(xiàn)率僅為7.1%,相反增速穩(wěn)2022年成都與對標(biāo)城市三次產(chǎn)業(yè)占GDP的比重蘇州杭州廣州深圳西安上海南京成都武漢■第一產(chǎn)業(yè)■第二產(chǎn)業(yè)(工業(yè))■第二產(chǎn)業(yè)(建筑業(yè))■第三產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)來源：各城市統(tǒng)計年鑒，仲量聯(lián)行研究部，2024年7月4經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入后工業(yè)時代，工業(yè)占GDP比重下降，是絕大多數(shù)發(fā)達(dá)國家、世界級城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的共同標(biāo)簽。但后工業(yè)時代的出現(xiàn)內(nèi)生動力的升級，達(dá)到科技創(chuàng)新驅(qū)動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的社會階段，并冀定工業(yè)制造業(yè)的科技水平在世界范圍的引領(lǐng)。在此基礎(chǔ)上，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體中的世界級城市發(fā)展出高度發(fā)達(dá)的金融服務(wù)業(yè)、貿(mào)易進(jìn)入后工業(yè)經(jīng)濟(jì)時代的前提是：支柱產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)效率和科技創(chuàng)新及應(yīng)用已達(dá)到引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的世界級或區(qū)域級水平。沒有優(yōu)勢技術(shù)對制造業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的支撐，社會便很難進(jìn)入高人均 GDP和高人均可支配收入的發(fā)展階段，因此單純以消費驅(qū)動經(jīng)濟(jì)的增長模式或能實現(xiàn)短期經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)，但從長期看往往缺乏可持續(xù)的內(nèi)生增長動能，且受制于實體產(chǎn)業(yè)的周期波動性等不可控因素。發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體用了20-40年不等的時間才使得第三產(chǎn)業(yè)占比突破60%,進(jìn)入后工業(yè)化社會。即便如此，美德英法日等發(fā)達(dá)國家卻仍在近幾年經(jīng)濟(jì)調(diào)整的短周期內(nèi)，紛紛提出“再工業(yè)化“戰(zhàn)略，外資企業(yè)將產(chǎn)業(yè)鏈回遷母國本土也成為部分西方國家鍵領(lǐng)域經(jīng)濟(jì)指標(biāo)尚不及預(yù)期，中國在破局經(jīng)濟(jì)內(nèi)生增長動能情隨事遷，2022年廣州政府工作報告首次提出堅持產(chǎn)業(yè)第一而上海則在2023年高調(diào)發(fā)布制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展計劃，誓死捍衛(wèi)成都也是實體產(chǎn)業(yè)積極踐行者的西部代表。2024年5月，成都舉行全市新型工業(yè)化推進(jìn)大會，這是繼2022年產(chǎn)業(yè)建圈強(qiáng)鏈5成都產(chǎn)業(yè)鏈不動產(chǎn)白皮書從城市發(fā)展沿革看，成都既非老工業(yè)基地，亦非傳統(tǒng)工業(yè)強(qiáng)市，那么在全國產(chǎn)業(yè)格局中，成都邁向產(chǎn)業(yè)立市的決心何在呢?依據(jù)工信部2022年公布的45個國家先進(jìn)制造業(yè)集群名單，成都擁有3大高產(chǎn)值產(chǎn)業(yè)集群，分別是成都軟件和信息服務(wù)集群、成渝電子信息先進(jìn)制造集群、成德高端能源裝備集群，成為全國先進(jìn)制造業(yè)第一梯隊的城市?；仡櫝啥嫉闹圃鞓I(yè)發(fā)展歷史，可以級發(fā)展進(jìn)程，接下來報告將成都這個內(nèi)陸城市的現(xiàn)代工業(yè)化之成都被確定為全國工業(yè)建設(shè)8個重點城市之一，重點發(fā)展電子工業(yè)和機(jī)械工業(yè)。60年代，國際局勢動蕩，出于國防安全都發(fā)動機(jī)集團(tuán)(420軍工廠)、國營紅光電子管廠(773廠)、成都飛機(jī)工業(yè)集團(tuán)(132軍工廠)、成都成實冶金公司(512廠)、成都量具刃具廠、成都機(jī)車車輛廠、國營西南無線電器材廠等一批國防軍工，電子及裝備領(lǐng)域的國營企業(yè)相繼在成都落地生根，為成都發(fā)展留下濃墨重彩的一筆，也正式拉開成都電子信息和裝備制造兩大萬億產(chǎn)業(yè)的早期序幕。千禧年后中國加入WTO,成都抓緊外資西進(jìn)、內(nèi)資西移的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移機(jī)遇，憑借西部勞動力、土地、能源等要素資源優(yōu)勢深度參與國際產(chǎn)業(yè)鏈分工。憑借計劃經(jīng)濟(jì)時代的電子、裝備產(chǎn)車裝備制造企業(yè)進(jìn)駐。工信部數(shù)據(jù)顯示，2022年四川省貢獻(xiàn)了全國21%的微型計算機(jī)設(shè)備產(chǎn)量和8%的手機(jī)產(chǎn)量，并推動成都經(jīng)濟(jì)外向度從2007年的20.7%增長至2022年的40.5%。借此，成都最終形成電子信息制造和裝備制造兩個輻射國內(nèi)外市場的萬億級產(chǎn)業(yè)集群。圖3成都產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程德州儀器銳成芯微O2000200720112011成都華微中航無人機(jī)緯創(chuàng)資通星云智聯(lián)積微物聯(lián)成都海光電子信息產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值破五千億電子信息產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值破萬億6③“三次創(chuàng)業(yè)”:新型工業(yè)化發(fā)展時期，原本產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和重點產(chǎn)業(yè)鏈“中低端制造分流”的雙向擠壓。為實現(xiàn)工業(yè)制造的高質(zhì)量發(fā)展，中國愈發(fā)重視重點產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈自主性與安全性，并逐步提升制造業(yè)技術(shù)附加值，加速從承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的裝配加工制造到深度參與產(chǎn)業(yè)各環(huán)節(jié)創(chuàng)新研發(fā)設(shè)計，在全球產(chǎn)業(yè)價值鏈中爭取更大的話語權(quán)。在這一背景下，成都也由此邁入背水一戰(zhàn)的第三次創(chuàng)業(yè)期。目前成都制造業(yè)雖已初步形成兩大萬億級產(chǎn)業(yè)集群，但營收③電氣機(jī)械和器材制造業(yè)、④電子及通信設(shè)備、⑤食品加工制造，五個產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)集群深度仍顯不足。近年在貿(mào)易保護(hù)主義抬頭，以及消費電子終端(主要包括智能手機(jī)和個人電腦)全球需求量萎縮的雙重影響下。成都在“二次創(chuàng)業(yè)”時期積累的大量消費電子終端以及上游半導(dǎo)結(jié)束了過去年的高增長。雖然近年產(chǎn)業(yè)強(qiáng)鏈補(bǔ)鏈取得一定成效，電子信息和高端裝備的產(chǎn)業(yè)鏈條持續(xù)向上延伸。但受過去在全球產(chǎn)業(yè)分工中承接大量加工制造產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移影響，成都外資西進(jìn)、內(nèi)資西移的制造商多位于微笑曲線的中間環(huán)節(jié)，產(chǎn)品設(shè)計與應(yīng)用環(huán)革命和產(chǎn)業(yè)變革中激流勇進(jìn)、不落人后，成都就必須轉(zhuǎn)變現(xiàn)有新材料兩大基礎(chǔ)制造業(yè)則是絕佳的切入口，通過升級制造同產(chǎn)業(yè)的橋梁。2022年成都規(guī)上制造業(yè)營收構(gòu)成2025年成都萬億和千億產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展目標(biāo)7成都核心支柱產(chǎn)業(yè)，貫穿成都現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展史到2020年電子信息產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值突破萬億，電子信息在長達(dá)70年的時間里始終是成都經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，貫穿整個現(xiàn)代工成都電子信息制造業(yè)對制造業(yè)總營收增長的貢獻(xiàn)率2002-20072007-2012計算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)■■食品加工制造■材料行業(yè)總計■醫(yī)藥制造業(yè)裝備制造總計紡織服裝業(yè)■煙草制品業(yè)■木材加工及家具制造業(yè)■其他制造業(yè)備注：數(shù)據(jù)均為規(guī)上企業(yè)數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計年鑒，仲量聯(lián)行研究部，2024年7月8報告選取中國工業(yè)增加值排名前五的城市(以2022年全口徑業(yè)產(chǎn)值排名前十的城市(不含地級市),作為對標(biāo)城市，即上制造業(yè)總營收增長的貢獻(xiàn)率連續(xù)十年維持在30%以上的高位，2022年成都與對標(biāo)城市電子信息制造業(yè)營收占制造業(yè)總營收比重武漢上海■材料行業(yè)總計■計算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)■食品加工制造煙草制品業(yè)紡織服裝業(yè)■木材加工及家具制造業(yè)深圳成都南京杭州廣州北京重慶2017-2022年成都與對標(biāo)城市電子信息制造業(yè)營收對制造業(yè)總營收增長的貢獻(xiàn)■■■木材加工及家具制造業(yè)食品加工制造煙草制品業(yè)南京成都9成都產(chǎn)業(yè)鏈不動產(chǎn)白皮書與此同時，成都電子信息產(chǎn)業(yè)逐步從以英特爾、德州儀器、戴爾及航空電子、軟件信息服務(wù)等細(xì)分產(chǎn)業(yè)，并初步形成芯(集成電能)、網(wǎng)(新一代信息網(wǎng)絡(luò))6大重點發(fā)展領(lǐng)域，電子信息產(chǎn)業(yè)鏈日臻完善。強(qiáng)2.5產(chǎn)—“軟硬兼施”,信息技術(shù)服務(wù)業(yè)夯實成都電子信息產(chǎn)業(yè)優(yōu)進(jìn)一步拆分成都電子信息產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)分布結(jié)構(gòu)，可以看到在8個對標(biāo)二線城市中，成都電子信息在制造業(yè)與服務(wù)業(yè)兩大領(lǐng)域呈現(xiàn)出齊頭并進(jìn)的發(fā)展格局。首先在電子信息制造端，受益于過去二十年在PC、手機(jī)、顯示器件等消費電子領(lǐng)域的戰(zhàn)略布局，成都中游消費電子產(chǎn)品與通信設(shè)備制造業(yè)企業(yè)聚集度在對標(biāo)城市中位居前列。成都與對標(biāo)城市電子信息企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分布蘇蘇州南京成都武漢合肥西安重慶杭州原材料、生產(chǎn)設(shè)備□設(shè)計及制造服務(wù)□設(shè)備技術(shù)服務(wù)銷售和應(yīng)用2,0004,0008,0002圖例：企業(yè)數(shù)(家)成都產(chǎn)業(yè)鏈不動產(chǎn)白皮書成都在電子信息服務(wù)業(yè)的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在：上游的IC芯片設(shè)計和電子設(shè)備技術(shù)服務(wù)以及下游銷售及終端應(yīng)用環(huán)節(jié)，企業(yè)集聚度較高。這背后是成都作為全國首批、中西部唯一的綜合型時間和資金堆砌的技術(shù)門檻，信息技術(shù)服務(wù)業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)信息時代基本實現(xiàn)了不同區(qū)域的發(fā)展平權(quán)。而成都緊抓這一機(jī)遇，自上世紀(jì)70年代起，以中科院成都計算機(jī)研究所、中科院成都光電所、中國電子科技集團(tuán)第29所等一批知名科研院所的落戶為契機(jī)，進(jìn)一步吸引微軟、思科、IBM、華為全球存儲研發(fā)中心、積微物聯(lián)等知名軟件信息服務(wù)企業(yè)聚集。在信息軟件服務(wù)業(yè)收入上實現(xiàn)了對東部城市追趕，甚至超越。此外，在企業(yè)分布最集中的下游環(huán)節(jié)，則展示出成都作為西南地區(qū)金融商貿(mào)中心城市的強(qiáng)區(qū)域銷售及售后服務(wù)中心職能。圖10成都與對標(biāo)城市電子信息相關(guān)服務(wù)業(yè)企業(yè)分布信息技術(shù)服務(wù)車聯(lián)網(wǎng)人工智能云計算圖例：企業(yè)數(shù)(家)成都握指成拳構(gòu)建多個產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈電子信息+產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈電子信息+產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈2.1電子信息產(chǎn)業(yè)是先進(jìn)制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級的轉(zhuǎn)換器和倍增器。當(dāng)下中國產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式正在經(jīng)歷從規(guī)模速度型向創(chuàng)新效使命。而電子信息產(chǎn)業(yè)作為成都產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)轉(zhuǎn)型升級的轉(zhuǎn)換器和倍增器。通過新的制造技術(shù)、新的制造裝備等新質(zhì)生產(chǎn)力將電子信息這一應(yīng)用廣泛的基礎(chǔ)制造業(yè)嫁接和滲透進(jìn)入其他產(chǎn)業(yè)，充分發(fā)揮電子信息產(chǎn)業(yè)的成都電子信息產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)相關(guān)性系數(shù)上上游中游整體(上游+中游)(%)新型顯示。儀器儀表無機(jī)光電子，航空制造數(shù)控機(jī)床高端裝備集成電路軌道交通專用設(shè)備計算機(jī)*傳感器*新材料機(jī)器人機(jī)電*手機(jī)*通信*備注：*產(chǎn)業(yè)為電子信息細(xì)分行業(yè)數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行研究部，2024年7月中游企業(yè)和整體企業(yè)(上游企業(yè)+中游企業(yè))的數(shù) 重合的企業(yè)數(shù)/(電子信息整體企業(yè)數(shù)+無人重合的企業(yè)數(shù)/(電子信息整體企業(yè)數(shù)+無人重合的企業(yè)數(shù)/(電子信息整體企業(yè)數(shù)+無人上游相關(guān)性系數(shù)=中游和整體相關(guān)性系數(shù)為了綜合反映各個指標(biāo)的他產(chǎn)業(yè)企業(yè)和產(chǎn)品的相似性系數(shù)，對成都電子信息產(chǎn)業(yè)中上游制造商的細(xì)分行業(yè)分布以及跨行業(yè)重合度進(jìn)行梳理分析。行業(yè)是成都企業(yè)數(shù)量最多的細(xì)分行業(yè)。其中，中游設(shè)備企業(yè)和終端產(chǎn)品制造企業(yè)聚集度最高的細(xì)分行業(yè)分別是計算機(jī)及微型時期成都對消費電子行業(yè)鏈主企業(yè)進(jìn)行大力招引和培育的成果。通過英特爾、德州儀器發(fā)展微處理器和模擬芯片封測業(yè)務(wù)；的細(xì)分行業(yè)分布則稍有不同，主要集中于集成電路、光電子、鏈延鏈行動計劃中對集成電路產(chǎn)業(yè)補(bǔ)制造、強(qiáng)設(shè)計、補(bǔ)人才的L圖12L滹 陸材能系值中游中游和售后(部分外資企業(yè)的銷售甚至以海外為主)。前端整體研戰(zhàn)略提升至新高度。與此前半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相似，希望通過擴(kuò)充前端(上游)材料、零部件、研發(fā)設(shè)計環(huán)節(jié)，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)作的基礎(chǔ)。這里本報告對成都重點電子信息產(chǎn)品跨行業(yè)應(yīng)用進(jìn)行分析發(fā)成都代表性電子信息上中游產(chǎn)品跨行業(yè)應(yīng)用分析電子信息上中游零部件應(yīng)用行業(yè)片新材料+產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈新材料+產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈今年以來，“新質(zhì)生產(chǎn)力”成為中央政府的熱頻詞，被反復(fù)寫入息技術(shù)無疑是“新質(zhì)生產(chǎn)力”的核心要素。除產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好，創(chuàng)新 成都新材料產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資占制造業(yè)總投資額比重及利潤增速+材料行業(yè)固定資產(chǎn)投資占比(左軸)材料行業(yè)利潤增速(右軸)成都產(chǎn)業(yè)鏈不動產(chǎn)白皮書成都統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)顯示，2022年成都材料制造業(yè)營收占制造業(yè)總營收的比重達(dá)14.9%,僅次于計算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)的32.1%,以及裝備制造業(yè)的30.7%,是成都Top3的制造業(yè)門類。2017-2022年五年間，材料行業(yè)對成都制造業(yè)總營收增長的貢獻(xiàn)達(dá)10.0%。雖然與電子信息制造和裝備制造的貢獻(xiàn)率仍存在一定差距，但近年成都對新材料產(chǎn)業(yè)發(fā)展重視度不斷提升，2022年新材料行業(yè)營收已占材料行業(yè)的半壁江山。同時新材料產(chǎn)業(yè)的投資也呈快速增長態(tài)勢，2017-2022年成都制造業(yè)新增固定資產(chǎn)投資中有近四分之一的金額來自材料行業(yè)。這一比例較上一個五年期大幅增長19.3個百分點，投資貢獻(xiàn)率僅次于電子信息制造，高于裝備制造業(yè)。發(fā)力高附加值新材料產(chǎn)業(yè)也帶動成都材料制造業(yè)利潤增長回升。圖15成都新材料產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)相關(guān)性系數(shù)上游‘中游“整體(上游+中游)(%)上游‘中游“整體(上游+中游)(%)集成電路*激光設(shè)備新型顯示儀器儀表光電子，航空制造數(shù)控機(jī)床軌道交通醫(yī)療器械電子信息高端裝備專用設(shè)備計算機(jī)*傳感器無人機(jī)機(jī)器人手機(jī)*機(jī)電成都產(chǎn)業(yè)鏈不動產(chǎn)白皮書新材料行業(yè)作為工業(yè)制造的基礎(chǔ)門類，與其融合度最高的產(chǎn)業(yè)分別是儀器儀表、航空制造和傳感器。而其中鋁合金材料、無機(jī)非金屬材料、合成橡膠均是在成都跨行業(yè)應(yīng)用較廣泛的新材料產(chǎn)品，其在航空、傳感器、無人機(jī)、新能源汽車等行業(yè)間的通用性較高。著眼未來，以鋁合金、新一代合成樹脂、高性能纖維及復(fù)合材料為代表的新材料產(chǎn)品正在成為撬動航空產(chǎn)業(yè)、軌道交通、低空經(jīng)濟(jì)(小型載人機(jī))等新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)的支點，也是先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)性材料之一。圖16標(biāo)習(xí)成都新材料產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品耦合度分析應(yīng)冊得業(yè)合成橡膠鋼鐵材料合成樹脂碳纖維石墨烯石英砂鋰離子電池輔助材料集成電路電子信息上游中新型顯示光子圖17成都代表性新材料上中游產(chǎn)品跨行業(yè)應(yīng)用分析新材料上中游原材料主要應(yīng)用行業(yè)電子信息與新材料上中游硬軟件：牽引無數(shù)未光器件光器件傳感器碳纖維低空飛行器航空航空裝備智能儀器儀表家居智能汽車軌道交通運動器械醫(yī)療器械機(jī)器人在汽車智能化和自動化的投入具有長期價值。其中視覺傳都屬于機(jī)器視覺模塊中的圖像收集工具。對于L2及以上的自動駕駛方案來說，視覺傳感器就是汽車的眼睛，也是自源汽車產(chǎn)品對視覺傳感器的應(yīng)用已非常廣泛，還出現(xiàn)了多種傳感器產(chǎn)品搭配組合的方案，以達(dá)到更精確的環(huán)境識別。這里我們更想提及的是視覺傳感器在家用機(jī)器人以及無人機(jī)上的應(yīng)用，后兩者也都是自動化和智能化的代表產(chǎn)品。對于機(jī)器人來說，其應(yīng)用的傳感器分為內(nèi)部和外部傳感器，外部傳感器主要為視覺傳感器。特斯拉開發(fā)的人形機(jī)器人Optimus采用的是多目視覺/純視覺傳感器。此外機(jī)器人市場的視覺傳感器方案還有波士頓動力Atlas的激光雷達(dá)圖19成都傳感器和智能網(wǎng)聯(lián)汽車行業(yè)企業(yè)數(shù)量此外在智能汽車領(lǐng)域已發(fā)展成熟的力傳感器，如壓力傳整套自動駕駛系統(tǒng)FSD+端到端神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)算法移植進(jìn)人形機(jī)器人更是讓人印象深刻。讓我們看到了未來自動駕駛技術(shù)應(yīng)用于其他場景的無限可能性。此外第三方企業(yè)，如華向產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品延伸，并進(jìn)一步賦能人形機(jī)器人、無人而成都在智能網(wǎng)聯(lián)汽車行業(yè)上游域控制器軟件系統(tǒng)、汽車通訊系統(tǒng)、感知系統(tǒng)(包含傳感器)以及計算軟件單元領(lǐng)域能產(chǎn)品應(yīng)用是決勝未來產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵。(主要為碳纖維)占比12%、鈦合金占比9%、超高強(qiáng)度鋼量已占到結(jié)構(gòu)重量的約50%,而空客A350的復(fù)合材料用量圖20成都碳纖維和光學(xué)元件行業(yè)企業(yè)數(shù)量隨著國產(chǎn)大飛機(jī)規(guī)模化商用時代的到來，以及無人碳纖維復(fù)合新材料同樣對低空飛行器產(chǎn)品的安全性和經(jīng)圖212021年全國15個副省級城市信息軟件服務(wù)業(yè)業(yè)務(wù)收入■軟件產(chǎn)品收入(左軸)■信息技術(shù)服務(wù)收入(左軸)■信息安全收入(左軸)■嵌入式系統(tǒng)軟件收入(左軸)軟件業(yè)務(wù)收入占比(右數(shù)據(jù)來源：中國電子信息產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計年鑒，仲量聯(lián)行研究部，2024年7月成都產(chǎn)業(yè)鏈不動產(chǎn)白皮書產(chǎn)業(yè)篇小結(jié)成都正處于搶抓未來產(chǎn)業(yè)、新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型期。為破解工業(yè)企業(yè)整體競爭力不圈建設(shè)的計劃。報告通過計算不同產(chǎn)業(yè)間的相似性系數(shù)，對成都電子信息和新材料兩大代表性產(chǎn)業(yè)的上中游產(chǎn)品的跨行業(yè)應(yīng)用分析進(jìn)行解讀。重點分析傳感器、光器件、碳纖維和人工智能軟硬件等幾類面向未來、市場容量大、商業(yè)化價值高的代表性電子信息和新材料上游產(chǎn)品，對打破不同行業(yè)之間的產(chǎn)業(yè)鏈垂直壁壘、構(gòu)建多產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈的核心價值。在產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈建設(shè)實踐中，中資企業(yè)尤其是四川省本土企業(yè)的成長，與地區(qū)產(chǎn)業(yè)生度和深度不斷提升，成都才有望在產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展和產(chǎn)業(yè)招引工作中獲得更強(qiáng)的話語權(quán)，把握主動性，進(jìn)而實現(xiàn)深層次、高質(zhì)量的跨產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展。中小企業(yè)多數(shù)尚不具備自建產(chǎn)業(yè)載體或搭建完整業(yè)務(wù)生態(tài)的能力，因此為此類培育中的企業(yè)提供高靈活性和高性價比的產(chǎn)業(yè)載體，如辦公樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，并配給企業(yè)和員工所需的生產(chǎn)、生活服務(wù)是建設(shè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈的重要保障。近年來，產(chǎn)業(yè)鏈上各類企業(yè)的不動產(chǎn)需求規(guī)模正保持平穩(wěn)增長，這與當(dāng)下成都產(chǎn)業(yè)強(qiáng)力的企業(yè)進(jìn)駐，是點燃一座城市經(jīng)濟(jì)引擎的前哨站。不動產(chǎn)載體既承載了微觀企業(yè)研發(fā)、生產(chǎn)、銷售及行政等不同職能，同時也是實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)件載體，本就具有強(qiáng)資產(chǎn)價值屬性，屬于重資產(chǎn)投資。而目前中國產(chǎn)業(yè)不動產(chǎn)載體仍面臨較大的階段性供過于求的挑戰(zhàn)，尤其在中低線城市，供給側(cè)短期過剩讓資產(chǎn)價值承壓。而戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和崛起有望打破傳統(tǒng)的不動產(chǎn)聚合模式，也是未來產(chǎn)業(yè)載體填補(bǔ)空置，恢復(fù)投資信心的需求增量。歸根結(jié)底，產(chǎn)業(yè)仍是活化載體的根本，而載體又是地方產(chǎn)業(yè)發(fā)展的硬件保障，相輔相成。因此，伴隨企業(yè)不動產(chǎn)策略隨經(jīng)濟(jì)周期和市場行情不斷迭代升級，我們建議政府的產(chǎn)業(yè)功能區(qū)規(guī)劃式也須與之匹配。滿足跨產(chǎn)業(yè)立體交織業(yè)務(wù)的復(fù)合空間載體或正在成型。接下來，報告將帶著產(chǎn)業(yè)協(xié)同的視角進(jìn)入載體篇，以載體視角切入對成都電子信息全產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)選址、地理分布、空間訴求等多維度特征研究。依托對成都產(chǎn)業(yè)聚合、產(chǎn)業(yè)功能區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)園等載體的開發(fā)以及面向全產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)的多功能載體建設(shè)等內(nèi)容的研究，探索不動產(chǎn)策略響應(yīng)產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的未來方向。八大企業(yè)不動產(chǎn)策略靈活應(yīng)用明確最優(yōu)不動產(chǎn)成本配置；向利益相關(guān)群體傳達(dá)成本意識。采用能夠被改道為多用迷的設(shè)施。營造可提高生產(chǎn)力的環(huán)境；認(rèn)識到環(huán)境是工作滿意度的重要考量因素；對產(chǎn)品及企業(yè)文化進(jìn)行差異性推廣；建能夠塑造企業(yè)整體形象的實體廣告；營造更佳產(chǎn)品/服務(wù)的銷售環(huán)境。選取核心商務(wù)地段以吸引客戶；提升空間體驗以促進(jìn)銷售。選擇方便客戶和供應(yīng)商的地點和空間布局；管理認(rèn)知拋開傳統(tǒng)認(rèn)知，強(qiáng)調(diào)開放創(chuàng)新；的是為各類市場主體的不動產(chǎn)策略和政府機(jī)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)招引建20世紀(jì)80年代，企業(yè)不動產(chǎn)這一概念首見于美國地產(chǎn)行從降本到增值’成都產(chǎn)業(yè)鏈不動產(chǎn)白皮書圖232009-2023年成都各類成交土地用地面積占比0數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)、仲量聯(lián)行研究部，2024年7月達(dá)8.9%,超越GDP增速約1個百分點。階段性挑戰(zhàn)。2020年后，商業(yè)辦公樓需求端明顯下滑，年均凈吸納量僅為26.1萬平方米。新興區(qū)域項目去化艱難，核心區(qū)域2023年成都GDP增速6%,全市經(jīng)濟(jì)仍處于弱修復(fù)階段。相較早“精打細(xì)算”。質(zhì)量發(fā)展，經(jīng)濟(jì)增長的內(nèi)生動能往往需要服務(wù)業(yè)與工業(yè)的多元后方，第四城市群(成渝城市群)發(fā)展支柱城市，在擁有強(qiáng)勢服整生態(tài)圈和產(chǎn)業(yè)鏈體系，調(diào)整產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈由12個變8個。重點關(guān)注土地利用效能。2023年全市工業(yè)用地平均容積率達(dá)2.9,較可行性研究成為市場主流。這一理念同樣付諸商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，圖24資本(萬元)覆蓋項目圖25成都電子信息三大產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)駐載體類型占比圖26圖26集成電路、傳感器和新型顯示載體類型占比住宅傳感器商、街道代理辦事處。園區(qū)物流為主導(dǎo)智能)、總部園區(qū)(單個企業(yè)總部或幾家企業(yè)總部聚集)。業(yè)賣場、購物中心、百貨等。成都產(chǎn)業(yè)鏈不動產(chǎn)白皮書辦公職能主導(dǎo)需求，根據(jù)土地性質(zhì)以及仲量聯(lián)行載體分類標(biāo)準(zhǔn)，我們對將近4千載甲乙級優(yōu)質(zhì)辦公樓的樣本占比不足1/4。其原因在于：第一，產(chǎn)不可忽視，在所有企業(yè)選擇中仍有27.3%的企業(yè)注冊于住宅類感性以及早期企業(yè)注冊尚不規(guī)范的市場反饋。2市市場監(jiān)督管理局明確登記注冊任務(wù)分工方案，市場監(jiān)管力度伴隨城市營商環(huán)境規(guī)范度提升，企業(yè)對于辦公載體(或可注冊網(wǎng)點)需求預(yù)期將出現(xiàn)明顯躍升。僅從2024年前5月新成立企業(yè)占比數(shù)據(jù)上看，辦公樓占比便已上升12.5個百分點，該趨勢或緩解當(dāng)下成都辦公樓市場面臨的高空置壓力。然而，電子信息企業(yè)對于載體要求往往與傳統(tǒng)商業(yè)優(yōu)質(zhì)辦公樓存在一定的不圖27成都三條產(chǎn)業(yè)鏈住宅類載體占比(存量)(增量)產(chǎn)業(yè)鏈視角集成電路占比傳感器成都三條產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)不同環(huán)節(jié)資本分布辦公樓■住宅園區(qū)■零售商業(yè)3傳感器占比：93.8%載體分布2占比：96.3%載體分布%新型顯示位居全國第四，已量產(chǎn)AMOLED產(chǎn)能全國占比超30%,全球占比超10%。而在載體選擇層面，新型顯示上游超60%企業(yè)落址園區(qū)物2000-2023年成都集成電路、傳感器和新型顯示企業(yè)新注冊數(shù)量0008只百只生命周期視角從單個企業(yè)主題的微觀視角分析，企業(yè)自等世界級頭部企業(yè)落戶，并帶動上下游企子信息產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的實施意見》,明具有國際競爭力和區(qū)域帶動力的電子信息產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭迅猛。2020感器和新型顯示企業(yè)相對企穩(wěn)，但宏觀經(jīng)濟(jì)走勢仍然嚴(yán)峻。2023年，成都市先后印示產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的若干政策》和《成策》。相繼出臺的政策旨在緩解全球電子信息市場相對疲軟的需求所引發(fā)的負(fù)面成都產(chǎn)業(yè)鏈不動產(chǎn)白皮書考慮到成都現(xiàn)代化載體以及成都電子信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展時間，我們選取2010年后企業(yè)進(jìn)行分析，并根據(jù)企業(yè)注冊年份長短將過往企業(yè)分為孵化期(注冊年份居于2020-2024)、成長期(注冊年份居于2015-2019)和穩(wěn)定期(注冊年份居于2010-2014)三個階段。這一劃分標(biāo)準(zhǔn)僅考慮時間維度，無法量化單個企業(yè)發(fā)展速度的差異，但從總量數(shù)據(jù)上能夠反映不同企業(yè)生命周期的企業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈不動產(chǎn)策略特征。全鏈：孵化期高度成本敏感，成長期辦公需求明顯增長整體上看，不同生長周期企業(yè)結(jié)構(gòu)占比差異不大，辦公載體占比全周期高位。值得注意的是其中一個交叉點，即園區(qū)與住宅類載產(chǎn)品技術(shù)創(chuàng)新和商業(yè)模式探索中，靈活與高效構(gòu)成該類企業(yè)主要管理優(yōu)勢。同時，人才、資本資源的有限問題導(dǎo)致企業(yè)對于不動產(chǎn)成本高度敏感。與早期我們對于初創(chuàng)企業(yè)選址園區(qū)孵化器的結(jié)論不同，若將全產(chǎn)業(yè)鏈納入分析，住宅類需求占比更為明顯。當(dāng)然伴隨城市監(jiān)管程度的不斷提升，未來該類低成本需求將如何承擔(dān)或成市場未來重要關(guān)注點。而從5年到10年成長過程中，市場擴(kuò)張訴求明顯，良好的商務(wù)形象體現(xiàn)極大依賴于載體呈現(xiàn)。也正是因此，成長期企業(yè)商業(yè)辦公樓占比明顯上漲，占比數(shù)據(jù)為三個階段最高值。同期，擁有相對成熟軟硬件配置的產(chǎn)業(yè)辦公園區(qū)同樣受到該類企業(yè)青睞。上中游：辦公需求減弱，園區(qū)重要性凸顯由于三條產(chǎn)業(yè)鏈超95%的企業(yè)均處于下游市場，數(shù)據(jù)結(jié)論極易受鏈條結(jié)構(gòu)影響。為進(jìn)一步展現(xiàn)具有研發(fā)、制造屬性的企業(yè)選擇，相較全鏈，上、中游企業(yè)對于辦公和園區(qū)選擇存在明顯偏好，而商業(yè)辦公僅在孵化期企業(yè)中存在一定優(yōu)勢，其原因主要在于，該時期內(nèi)企業(yè)成本壓力大，生產(chǎn)能力不足。其生產(chǎn)環(huán)節(jié)多借助第三方生產(chǎn)車間，例如集成電路領(lǐng)域的半導(dǎo)體晶圓廠(fabs)從而實現(xiàn)將資本與精力更多房子研發(fā)與市場拓展。近年來，伴隨芯片行業(yè)周期性波動，成都多家晶圓代工廠發(fā)生易主現(xiàn)象，穩(wěn)定的代工廠供應(yīng)或成初創(chuàng)類企業(yè)實現(xiàn)穩(wěn)步增長關(guān)鍵。圖31穩(wěn)定期穩(wěn)定期成長期孵化期小于等于5年圖32辦公樓住宅園區(qū)零售商業(yè)孵化期小于等于5年穩(wěn)定期成長期企業(yè)發(fā)展疊加不動產(chǎn)策略，中試研發(fā)、生產(chǎn)空間、運營管理重要性再次論證企業(yè)生命周期與資產(chǎn)生命周期實驗室、中試空間辦公/廠房(總部)企生命周期成長期二產(chǎn)制造業(yè)成都產(chǎn)業(yè)鏈不動產(chǎn)白皮書成都電子信息產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展20多年，從微觀載體集聚到中觀高新區(qū)對成都電子信息產(chǎn)業(yè)的引領(lǐng)母庸置疑。1991年，成都高新區(qū)獲批成立，成為中國第五個國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。此后伴隨政策支持力度加大，高新區(qū)持續(xù)吸引國內(nèi)外知名高新技術(shù)企業(yè)紛紛入駐，同時建設(shè)孵化器及研發(fā)平臺，初步構(gòu)筑成都自有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。高新區(qū)30年的發(fā)展儼然成為成都電子信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程的縮影。截至2023年，高新區(qū)GDP達(dá)到3,201.2億元，同比增長6.0%。位于高新西區(qū)的成都高新綜合保稅區(qū)，在2023年實現(xiàn)進(jìn)出口總額4,646.4億，連續(xù)四年居全國同類園區(qū)第一。在此次報告調(diào)研接近2.4萬家集成電路、傳感器及新型顯示類公司中，高新區(qū)占比31%,產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢明顯。緊隨其后的武侯區(qū)高度聚集成熟的下游市場。擁有成都最大電子數(shù)碼城以及京東、聯(lián)想、神州數(shù)碼等眾多電商總部，武侯區(qū)線上線下銷售市場龐大。落址武侯區(qū)的企業(yè)中超9成屬于下游銷售或應(yīng)用企業(yè)。為進(jìn)一步數(shù)據(jù)化成都電子信息產(chǎn)業(yè)地理空間布局特征，脫離行政劃分，回歸地理切割，相較于2023年純熱力圖呈現(xiàn)，我們首次嘗試?yán)肒均值聚類算法，探尋產(chǎn)業(yè)空間聚集特征。但考慮算法存在城市實際地形地貌、街道道路特征計算的缺陷，我們將此方法論作為產(chǎn)業(yè)地理聚集研究的起點，后續(xù)研究再疊加交通、地貌等因素，描繪并研判成都產(chǎn)業(yè)鏈及不動產(chǎn)策略的未來走勢。圖34集成電路、傳感器和新型顯示企業(yè)地理分布武侯區(qū)金牛區(qū)成華區(qū)錦江區(qū)青羊區(qū)郫都區(qū)雙流區(qū)溫江區(qū)新都區(qū)彭州市崇州市新津區(qū)簡陽市金堂縣邛崍市大邑縣企業(yè)聚集高新區(qū)方法論引入：K-均值聚類算法(K-meansClustering)一種無監(jiān)督學(xué)習(xí)算法，輸入無標(biāo)簽的數(shù)據(jù)，將數(shù)據(jù)按相似度聚類成不同組別K值的確定bi?；兂潭?在任意一個K簇下，所有目標(biāo)點所對應(yīng)的均值就是該肘部法則和輪廓系數(shù)示意及最優(yōu)簇數(shù)全景視角：產(chǎn)業(yè)集群與載體適配研究年發(fā)布的成都商務(wù)辦公子市場劃分存在極大相似性和重合(企業(yè)視角對比載體視角)(企業(yè)視角對比載體視角)中游中游中游6成都集成電路企業(yè)聚集分布(企業(yè)視角)圖37成都傳感器企業(yè)聚集分布(企業(yè)視角)圖38成都新型顯示企業(yè)聚集分布(企業(yè)視角)成都產(chǎn)業(yè)鏈不動產(chǎn)白皮書圖39集成電路簇與辦公子市場企業(yè)重疊率(企業(yè)視角疊加載體視角)企業(yè)視角企業(yè)視角集-6集-8集-13集-22集-23集-24集-29集-36新川天回國賓三圣鄉(xiāng)目標(biāo)產(chǎn)業(yè)的重疊系數(shù)與產(chǎn)業(yè)定向招引的關(guān)聯(lián)分析重疊系數(shù)與產(chǎn)業(yè)定向關(guān)聯(lián)分析(四大產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)域類型)目標(biāo)產(chǎn)業(yè)重疊系數(shù)區(qū)域目標(biāo)產(chǎn)業(yè)定向性娶下害片葵酸聚集型區(qū)域成都產(chǎn)業(yè)鏈不動產(chǎn)白皮書電子信息產(chǎn)業(yè)的重疊率僅為12.5%,同樣計算生物醫(yī)藥等其他類 別產(chǎn)業(yè)亦如此，說明傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)是一個產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟且多且載體硬件及周邊人群高聚集程度難以達(dá)到電子信息研發(fā)或生產(chǎn)要求，因此載體較難適配電子信息企業(yè)的空間需求。例，生物醫(yī)藥企業(yè)的前臺高度聚集于華西醫(yī)院周圍3公里范圍內(nèi)的優(yōu)質(zhì)辦公樓，這種產(chǎn)業(yè)的聚集是以醫(yī)療市場為導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)樓的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)占比高達(dá)15-20%,遠(yuǎn)高于全市3.6%的平均新審視區(qū)域的產(chǎn)業(yè)定位，從政策制定到市場調(diào)節(jié)，雙管齊下發(fā)市新興產(chǎn)業(yè)功能區(qū)。這一類區(qū)域因產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于早期階段，府對于此類區(qū)域的優(yōu)惠政策和基礎(chǔ)設(shè)施投資成為關(guān)鍵。從載較低。產(chǎn)業(yè)招引的挑戰(zhàn)更多來自于區(qū)位條件和市場成熟度，這為70.3%,足見兩個區(qū)域的強(qiáng)電子信息產(chǎn)業(yè)聚集及其與載體匹配程度高。這一類區(qū)域的產(chǎn)業(yè)招引目標(biāo)明確，且往往發(fā)展歷史較為久遠(yuǎn)，具有先發(fā)優(yōu)勢，產(chǎn)業(yè)在過去很長一段時間已在培育中形成一定產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)模，后續(xù)市場因素將逐步主導(dǎo)區(qū)域產(chǎn)業(yè)集產(chǎn)業(yè)聚焦到百花齊放，實現(xiàn)企業(yè)不動產(chǎn)策略優(yōu)化與政府產(chǎn)業(yè)招引鏈條視角：產(chǎn)業(yè)鏈不動產(chǎn)的地理聚合分析行具有更強(qiáng)針對性的產(chǎn)業(yè)鏈房地產(chǎn)策略。成都集成電路產(chǎn)業(yè)鏈Top5企業(yè)集群全景圖上游中游全鏈下游)從研究案例的特殊性，回歸方法論研究的普定時期內(nèi)的產(chǎn)業(yè)流動和企業(yè)基于不同生命周期的發(fā)展歷程對不動產(chǎn)成都產(chǎn)業(yè)鏈不動產(chǎn)白皮書行業(yè)壁壘亟需打破，實現(xiàn)跨行業(yè)的上下游支撐與供應(yīng)鏈共享，效延伸，是地方產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的有力保障，也是城市群產(chǎn)業(yè)·未來隨著本土內(nèi)生企業(yè)的數(shù)量規(guī)模不斷擴(kuò)容、產(chǎn)業(yè)圖42不動產(chǎn)策略靜態(tài)視角AAC產(chǎn)C產(chǎn)業(yè)D產(chǎn)D產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)單下成都產(chǎn)業(yè)鏈不動產(chǎn)白皮書住孵化中游下游辦公上游下游態(tài)研究關(guān)注一定時期內(nèi)的產(chǎn)業(yè)流動以及企業(yè)成長過程中所伴生的不動產(chǎn)需求的迭代與演變，及其反過來對不動產(chǎn)策略產(chǎn)不動產(chǎn)策略隨企業(yè)生命周期而變，其中最關(guān)鍵便是選址問題。產(chǎn)業(yè)鏈由龐大數(shù)量的企業(yè)相互依賴、協(xié)同運營所組成，涵蓋從原材料采集到終端商品(或服務(wù))的整條價值鏈。因此，產(chǎn)業(yè)鏈不動產(chǎn)更聚集中觀產(chǎn)業(yè)端，不動產(chǎn)策略的目標(biāo)從實現(xiàn)單個企業(yè)體流出企業(yè)為例，這或成為未來市場增量需求的重要來源。①②③三條路徑分別描繪出現(xiàn)階段在住宅辦公的小企業(yè)，無論公樓商務(wù)區(qū)也隨之聚集更多產(chǎn)業(yè)鏈上中下游企業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)集間不斷演變的空間協(xié)作關(guān)系和產(chǎn)業(yè)融合關(guān)系，產(chǎn)業(yè)地理功能的錯位劃分需同步調(diào)整，產(chǎn)業(yè)招引政策和方向的合理性與產(chǎn)被證實并進(jìn)一步放大，有效填補(bǔ)不動產(chǎn)策略突破時間約束后業(yè)招引，盡力避免載體建成后或出現(xiàn)的大面積閑置難題。不動產(chǎn)策略載體視角產(chǎn)業(yè)園3.0/4.0:都市工業(yè)園，集生產(chǎn)、2.5產(chǎn)、生活服務(wù)等功能于一體，產(chǎn)業(yè)園3.0/4.0:都市工業(yè)園，集生產(chǎn)、2.5產(chǎn)、生活服務(wù)等功能于一體，適配企業(yè)不動產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)鏈不動產(chǎn)雙策略產(chǎn)業(yè)園2.0:生產(chǎn)、辦公及部分生活配套，適配企業(yè)不動產(chǎn)策略基于“產(chǎn)業(yè)鏈不動產(chǎn)”靜態(tài)和動態(tài)兩大視角所作結(jié)論，報告在最后回流動”兩大特征決定了承載產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體必須同步發(fā)展，適配企業(yè)不動產(chǎn)”和“產(chǎn)業(yè)鏈不動產(chǎn)”雙策略。以園區(qū)類載體為例，產(chǎn)業(yè)園已從整合其中、融合發(fā)展，滿足“產(chǎn)、城、人”三大維度的復(fù)合需求。通過上中游的中小制造商多元不動產(chǎn)訴求增長“大企業(yè)頂天立地，中小企業(yè)輔天蓋地”一向被戲稱為經(jīng)濟(jì)繁榮的象征。中小企業(yè)泛的需求，讓載體的“適應(yīng)性”更強(qiáng)。另一方面，加快建設(shè)生活服務(wù)活不只是滿足“無縫”銜接，還應(yīng)做到用環(huán)境“留住人才”。這已成為拓展產(chǎn)業(yè)鏈、尤其是“補(bǔ)上游的重要抓手。以及金融服務(wù)等領(lǐng)域，企業(yè)數(shù)量龐大，服務(wù)對象廣泛，因此空間分效率提升?！岸际挟a(chǎn)業(yè)功能區(qū)”是產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈在地理空間上的映射。中小制造業(yè)功能區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)園開發(fā)方面，面向多元企業(yè)的不動產(chǎn)載體不效應(yīng)”。在實踐中，企業(yè)端或無法做到100%的業(yè)務(wù)匹配，但這種相能力和經(jīng)濟(jì)效益都具有實際意義和深遠(yuǎn)價值，是強(qiáng)烈建議的探索方向。成都產(chǎn)業(yè)鏈不動產(chǎn)白皮書圖45策略對比：產(chǎn)業(yè)鏈不動產(chǎn)(ICRE)vs企業(yè)不動產(chǎn)(CRE)不動產(chǎn)策略聚焦微觀市場主體的不動產(chǎn)策略；以企業(yè)戰(zhàn)略為導(dǎo)向，為聚焦中觀產(chǎn)業(yè)鏈的不動產(chǎn)策略：以產(chǎn)業(yè)鏈高質(zhì)量發(fā)展為目標(biāo)、公、銷售、生產(chǎn)等多元需求的不動產(chǎn)策略規(guī)劃。定區(qū)域范圍實施的推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不動產(chǎn)策略規(guī)劃。策略主體以辦公樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主的不動產(chǎn)載體業(yè)主方和以新區(qū)、功能區(qū)、CBD管委會等政府機(jī)構(gòu)為主，策略視角微觀市場主體：企業(yè)個體視角中觀產(chǎn)業(yè)鏈：產(chǎn)業(yè)鏈上中下游、跨產(chǎn)業(yè)的群體視角策略目標(biāo)關(guān)注企業(yè)個體：滿足企業(yè)發(fā)展和員工空間需求優(yōu)關(guān)注產(chǎn)業(yè)集群：聚焦鏈主企業(yè)，加速產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈，發(fā)展新質(zhì)化不動產(chǎn)成本，保障企業(yè)主營業(yè)務(wù)賽道的可持續(xù)增長生產(chǎn)力，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)融合，以點帶面推動城市群產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展策略焦點聚焦適配各適配產(chǎn)業(yè)發(fā)展的共性需求和企業(yè)的個性需求相臺