項目投資環(huán)境分析

1前言近幾年以來，中國房地產(chǎn)業(yè)開始出現(xiàn)強勁增長勢頭，成為拉動國規(guī)模上已步入新的快速增長期，居民的住房消費觀念也得到進一步更新，購房消費能力得到有效增強，其房地產(chǎn)市場日趨走向成熟。上海房地產(chǎn)市場的興旺，引來越來越多的房地產(chǎn)投資商步入上海。上海陽光投資(集團)有限公司，從戰(zhàn)略發(fā)展角度出發(fā)，公司定時擬在中標后，于該土地上進行商品房住宅項目的投資開發(fā)建設(shè)。該2年，銷售周期2~2.5年，3.5~4年內(nèi)完成項目投資、開發(fā)、回收。本項目由于投資額度巨大和運行周期較長，并要取得預(yù)期的目標。如果在投資前不進行較為深入投資開發(fā)研究，并在投資經(jīng)濟效益上充分的論證，倉促的拍板定案，就會給企業(yè)帶來無法彌補的損失，這就使得項目投資開發(fā)的研究具有必要性。本項目投資開發(fā)研究的理論是基于項目投資可行性研究。因此，本項目投資開發(fā)研究的內(nèi)容必然基于項目投資可行性研究內(nèi)容框架上。本項目投資可行性研究的內(nèi)容主要包括三個方面：一是項目投資的必要性的研究；二是項目技術(shù)可行性的研究；三是項目經(jīng)濟的合理性的研究。根據(jù)項目可行性研究的內(nèi)容框架，結(jié)合投資項目的實際情2況。本項目投資開發(fā)研究框架可分為以下六個部分第一部分：投資環(huán)境分析。是對擬投資開發(fā)項目所面對的資源狀況、限制條件、優(yōu)惠措施、經(jīng)濟態(tài)勢等對項目投資的實施和發(fā)展有影響的程度進行的分析研究。第二部分：市場環(huán)境分析。對擬投資開發(fā)項目的市場供求狀況、競爭能力、企業(yè)(投資者)內(nèi)部條件進行分析研究，其中市場的供求狀況是決定項目投資與否的基本依據(jù)。析研究，以確定投資項目的物理質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量。劃。第五部分：經(jīng)濟效益測算及評價。分析項目的投融資方案，測算項目現(xiàn)金流量和損益等情況，測算項目不確定因素影響程度，評價項目測算指標，確定項目的盈利能力、償債能力和風(fēng)險能力。通過對本項目投資開發(fā)進行研究，有效的分析、論證項目既定期望目標的合理性、可行性。同時，發(fā)現(xiàn)項目投資開發(fā)存在的一些風(fēng)險，并提出相應(yīng)的對策，為公司的效益實現(xiàn)和項目的順利實施提供依據(jù)。第一部分項目投資環(huán)境分析任何一個投資項目都不是孤立存在的，總是與它周圍的環(huán)境有有千絲萬縷的關(guān)系，同時投資項目的生存和發(fā)展總要受到所在環(huán)境的影響和制約，而環(huán)境的影響和制約的力量遠比投資項目對環(huán)境的影響和制約要大。因此項目的投資開發(fā)應(yīng)該廣泛的關(guān)注投資環(huán)境的變化，以發(fā)現(xiàn)項目發(fā)展的機會和避免風(fēng)險。以下就是依照投資環(huán)境的分類，結(jié)合本項目對相關(guān)的各類投資環(huán)境進行分析、評價。1.1政策法律環(huán)境分析政策法規(guī)是引導(dǎo)房地產(chǎn)項目開發(fā)的風(fēng)向標，因此研究宏觀層面的政策法規(guī)對把握市場走向、確立項目定位起到了十分關(guān)鍵的作用。從近階段市府多次會議的精神來看：目前上海房地產(chǎn)業(yè)的總體發(fā)展是健康、規(guī)范、有序的，未來要在更高起點上繼續(xù)健康有序發(fā)展，不斷提升房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，提高其對全市經(jīng)濟增長的貢獻率，使房地產(chǎn)增加值占全市GDP的比重在今后幾年達到10％；不斷改善市民群眾的居住條件，切實解決好困難群眾的居住困難。具體來說，繼續(xù)保持上海房地產(chǎn)持續(xù)、健康、有序發(fā)展的良好勢頭，將突出六方面內(nèi)容。1.加強了對土地市場的調(diào)控和管理，按照“政府調(diào)控、市場供地、規(guī)范運作、依法管理”的原則，發(fā)揮好土地市場的龍頭作用?？刂朴脴耍f區(qū)改造用地也要全部納入分開招標之中；依法清理整頓土地市場秩序，土地使用權(quán)出讓屬于市、區(qū)兩級政府的權(quán)限，對鄉(xiāng)鎮(zhèn)擅自簽訂用地協(xié)議的違法行為要依法嚴肅查處；加快建立土地儲備機制。2.調(diào)整和優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，使住房供給結(jié)構(gòu)與大多數(shù)普通群眾的需求相一致。政府繼續(xù)加大配套商品房建設(shè)的推進力度，并引導(dǎo)開發(fā)商建設(shè)普通商品房，以增加市場上中低價位商品房的供應(yīng)。3.繼續(xù)堅持“拆、改、留”并舉方針，穩(wěn)步推進舊區(qū)改造。下一輪舊區(qū)改造以“改”和“留”為主、加大“改”和“留”的力度，按照發(fā)總量，調(diào)整好結(jié)構(gòu)，嚴格按規(guī)劃實施。4.促進房地產(chǎn)二、三級市場的聯(lián)動發(fā)展，重點是存量房交易市場、房屋租賃市場和物業(yè)管理市場，以鞏固和提高房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地5.進一步完善廉租住房制度，不斷擴大受益面。下一步要逐步放寬認配租相結(jié)合、以租金配租為主的配租方式。6.完善促進住房消費的政策。1)嚴格控制低密度住宅土地轉(zhuǎn)讓。今年初國土資源部就清理各類國土用地，加強土地供應(yīng)調(diào)控問題發(fā)出了緊急通知：嚴格控制土地供應(yīng)總量，特別是住宅和寫字樓用地的供應(yīng)量，優(yōu)化土地供應(yīng)布局和結(jié)構(gòu)，防止樓市動蕩帶來風(fēng)險，停止別墅類用地5的土地供應(yīng)。此一政策的出臺在一定程度上會刺激別墅類物業(yè)的消費，同時也會對低層住宅市場產(chǎn)生長遠的影響。2)土地公開招標程序化。上海市今后將統(tǒng)一經(jīng)營性土地出讓公開招標的程序，凡新增的商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、商品房等六類經(jīng)營性項目用地；工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)、開發(fā)區(qū)內(nèi)的六類經(jīng)營性用地；工業(yè)用地、教育用地等原非經(jīng)營性項目用地，轉(zhuǎn)變?yōu)榱惤?jīng)營性用地的；在實施舊區(qū)改造開發(fā)、小城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)、郊區(qū)片林建設(shè)中，涉及六類經(jīng)營性用地范圍，都將納入公開招標范圍，嚴禁采用協(xié)議或邀請招標方式出讓，逐步推進“熟地”招標出讓。未來，市房地資源局將在對區(qū)縣土地招投標信息整合的基強化土地集中供應(yīng)和管理，統(tǒng)一計劃管理、統(tǒng)一信息公示、統(tǒng)一成交結(jié)果公布，營造公開、公平、公正的土地市場氛圍。此舉措的推出，將進一步規(guī)范上海房地產(chǎn)市場，使土地資源得到最合理的利用，同時也有利于從源頭上調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，促進上海房地產(chǎn)業(yè)的長期穩(wěn)定繁榮。3)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)調(diào)整(加大中低價房供應(yīng)量)。近兩年上海房地產(chǎn)開發(fā)的市場化程度不斷提高：土地供應(yīng)方式實行了市場化，內(nèi)外銷商品房交易實行了并軌，住房消費基本實現(xiàn)了商品化。在這一系列市場化因素的誘導(dǎo)下，上海的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對開發(fā)中高檔物業(yè)表現(xiàn)出了極強的興趣。但隨著市中心大量里弄及6老式公房的拆遷改造，再加上多個重大市政工程的實施，中低4)價房的供應(yīng)已經(jīng)呈現(xiàn)出了較大的缺口。在此情況下，市政府加強了房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度，加大中低價房的供應(yīng)量。具體措施一是嚴格控制市中心舊改項目開發(fā)量，緩解市場壓力；二是在市郊區(qū)域開發(fā)三塊中低價房基地，用于動拆遷和重大市政工程動遷。這三塊基地分別位于浦東三林、寶山顧村和嘉定，開發(fā)體量都在100萬平方米以上，并且擁有十分完善的大市政5)央行出臺新政策，加大對中高檔房的干預(yù)力度。近期央行出臺了一系列有關(guān)加大房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)管力度的政策，這些措施從開發(fā)商角度和消費者角度兩個方面進行了規(guī)范和制約。從開發(fā)商角度來說，央行加大了對資金的監(jiān)管力度，規(guī)范了一系列貸款政策，取消了對開發(fā)期的流動資金貸款，這對開發(fā)商的自有資金要求就更嚴格了。從消費者角度來說，央行出臺了新的房貸政策，消費者在購買第二套高檔物業(yè)時將不再享有貸款上的優(yōu)惠。此政策的出臺旨在約束投機性購房，規(guī)范房地產(chǎn)市場，防止過度炒作。央行的一系列政策說明了目前的房地產(chǎn)市場雖然總體發(fā)展健康的，但局部存在著過熱的跡象，必須對其中的過度投機行為有所約束，此種約束還是較為溫和，并未觸及根1.2經(jīng)濟環(huán)境分析一季度主要行業(yè)全社會固定資產(chǎn)投資完成情況行業(yè)投資額(億元)比去年同期增長(%)全社會固定資產(chǎn)投資364.5925.9%其中：第三產(chǎn)業(yè)238.707%其中：房地產(chǎn)業(yè)39.78.4％經(jīng)濟狀況對房地產(chǎn)的發(fā)展而言，是一個基礎(chǔ)和上層建筑的關(guān)系，只有經(jīng)濟的繁榮穩(wěn)定，才會有房地產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展。從上海目前經(jīng)濟的發(fā)展和延續(xù)來看，體現(xiàn)出了良好的勢頭和增速提升狀態(tài)。并表現(xiàn)如首先，今年一季度，全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1325.86億元，比去年同期增長11.8%，增幅比去年同期提高2.2個百分點，這是自1998年以來一季度的最高增長水平。各月GDP增速穩(wěn)步攀升，分別達到11.6%、11.7%和12.2%。其次，以房地產(chǎn)、交通運輸倉儲及郵電通信、批發(fā)零售貿(mào)易餐飲等服務(wù)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)繼續(xù)成為外商投資熱點。一季度，第三產(chǎn)業(yè)吸收外商直接投資項目503個，比去年同期增長74%，占全市的51.1%；合同金額13.04億美元，增長48.3%，占38.4%。同時，該階再則，固定資產(chǎn)投資快速增長。2003年一季度，全社會固定資產(chǎn)投資完成364.59億元，比去年同期增長25.9%，增幅比去年同期提高動投資增長的主要因素：一是房地產(chǎn)投資在連續(xù)多年8快速增長的基礎(chǔ)上，繼續(xù)保持較快增長。一季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成139.78億元，比去年同期增長29.6%，對投資增長的貢獻率達到42.6%，占全社會固定資產(chǎn)投資38.3%，比去年同期上升了1.1個百分點。其中商品住宅投資完成108.67億元，增長25.9%，占房地產(chǎn)開發(fā)同時，民間投資規(guī)模不斷壯大。一季度，非國有經(jīng)濟投資完成從資金來源渠道分析，本市建設(shè)項目資金主要來源于自籌資金和國內(nèi)貸款，分別到位214.34億元和148.93億元，占資金總量的26.4%和18.3%。另外，上海市近幾年消費需求隨“假日經(jīng)濟”進一步發(fā)展不斷增加。城市居民人均可支配收入及人均消費性支出均得到提高。隨著居民收入增長的加快，居民消費水平進一步提高。目前，上海市的交通通訊、旅游購物、居住、教育和醫(yī)療保健等成為新的消費熱點。隨著銀行多次降息、延長貸款年限(目前，上海市內(nèi)樓盤最高可貸款程度為購房總價的70％，貸款年限最高為20年)，不但減輕了消費者購房的資金壓力，又使住房信貸市場非?；钴S。目前總體上，上海市的經(jīng)濟發(fā)展水平處于穩(wěn)定增長、快速發(fā)展狀9態(tài)。上海市的經(jīng)濟增長量的表現(xiàn)對上海市房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展會起到基礎(chǔ)性的推動作用。同樣，本項目進入上海市場，面對的經(jīng)濟環(huán)境是較為穩(wěn)定和向上發(fā)展的，這對本項目無疑是良好的。1.3社會文化環(huán)境分析上海市是中國四大直轄市之一(北京、上海、天津、重慶)，地處歷來是長江三角洲的要地和中心。上海也是一座有著600多年歷史的工商業(yè)港口城市，中國近代工業(yè)的發(fā)源地之一，是現(xiàn)在中國最大的沿海開放城市之一。常住人口約1200萬人，其中市中心地區(qū)800萬人，在我國百萬人口以上的大城市中，人口總數(shù)首屈一指。區(qū)毗鄰，西與嘉定區(qū)交界，西北隅與江蘇省太倉市為鄰，橫貫中部的薀藻浜把它分成南北兩部，吳淞大橋和薀川路大橋、江楊路大橋、塘寶山充分發(fā)揮鋼鐵、港口、能源基地的優(yōu)勢，提出了“一業(yè)特強，寶鋼，發(fā)揮寶鋼的輻射功能，利用港口和城鄉(xiāng)的一體的優(yōu)勢，做大做強冶金延伸優(yōu)勢，大力發(fā)展特色經(jīng)濟，形成倉儲運輸服務(wù)業(yè)、生活旅游服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)這四個特色產(chǎn)業(yè)。寶山區(qū)正在高起點地規(guī)劃建設(shè)國際一流的相對獨立的中高檔生活區(qū)，寶山新城風(fēng)姿綽約，流光溢彩。寶山新城東區(qū)，商業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理，城市功能十分完善，吳淞漁人碼頭臨江而立，以上海場頗具特色。寶山西城區(qū)是寶山為適應(yīng)新發(fā)展和城市功能拓展重點建設(shè)的新城區(qū)，正在成為寶山區(qū)城市建設(shè)又綜上所述，項目所在區(qū)域的社會文化歷史悠久，背景深厚。社會文化總體水平較高。對本項目的進入較為有利。同時，其豐富的社會資源和鮮明的發(fā)展方向，為上海陽光投資(集團)有限公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域進行投資開發(fā)提供了先決的條件。項目所處的顧村鎮(zhèn)在區(qū)域規(guī)劃中是屬于寶山外環(huán)線城鄉(xiāng)一體化地區(qū)，是寶山未來發(fā)展的重要地區(qū)。項目緊鄰規(guī)劃中的顧村工業(yè)園區(qū)，未來的規(guī)劃定位將是新型的具有現(xiàn)代氣息的地區(qū)。，地位相當關(guān)鍵，通過該路可以輕松進入外環(huán)線高架，直達上海的各個角落，同時也可連通上海與周邊省市的交流。軌道交通對本項目未來的發(fā)展應(yīng)該說影響較大，目前主要有規(guī)劃中的軌道七號線及今年年底即將通車的一號線延伸段，但客觀的情況是兩條軌道交通距本項目都有一定的距離，無法靠步行直達，只能依靠其產(chǎn)生的對區(qū)域地段價值的逐步提升來促進市場對本項目的認同。未來五年內(nèi)，項目周邊的環(huán)境也將得到根本性的改善——河道將會進行整治，滬太路沿線的公路綠化帶會逐步建成；而顧村工業(yè)區(qū)也將建成一個產(chǎn)業(yè)定位鮮明的現(xiàn)代化新城，環(huán)境遠景相當誘人。顧村的規(guī)劃發(fā)展前景為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了最原始也是最基本的動力——區(qū)域經(jīng)濟的走強，再加上一系列市政建設(shè)的配合以及地塊自身所具有的優(yōu)勢，機遇顯而易見；但考察整個寶山的房地產(chǎn)市場后，又存在一些憂慮，這主要是今后一段時期，寶山各地新開發(fā)的項目不斷，對本項目的沖擊不小。目前來看，對本項目威脅最大的1)“兩區(qū)”是指“上大地區(qū)”和“共富地區(qū)”，這兩個地區(qū)位于本項目的南側(cè)，具有軌道交通的優(yōu)勢，又有較為完善的配套和產(chǎn)業(yè)支撐，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也相對成熟一些。未來幾年內(nèi)兩地將陸續(xù)推出不低于100萬平方米的新建商品住宅，且憑借其在地段上的相對優(yōu)勢(靠近市中心)以及完善的整體規(guī)劃，有“截屬于寶山新城規(guī)劃的范圍內(nèi)。從地域概念來劃分，其優(yōu)勢并不十分明顯，但萬科憑借其在業(yè)內(nèi)的良好品牌口碑以及相對較為新穎的產(chǎn)品，已在寶山樹立了極強的市場號召力，銷售狀況良好。此項目是一個造城概念，總體量達到了100萬平方米，后續(xù)項目將不斷推出，就這一點而言，本項目上市的時間勢必是“四季花城”初具規(guī)模，形象最為良好的時期，因此，其對寶山區(qū)內(nèi)客戶的有力爭奪將是本項目的另一威脅。綜上所述，項目微觀環(huán)境正處于機遇與挑戰(zhàn)并存的境地。機遇主要來源于兩方面一是市場面中低價位物業(yè)的稀缺，二是項目緊鄰上海中低價房基地，可分享其帶來的完善市政配套；挑戰(zhàn)主要是未來競爭項目眾多，客源爭奪將十分激烈。1.5項目投資環(huán)境分析評價綜合上述各方面情況，項目在宏觀政策和經(jīng)濟層面存在諸多利好因素，符合上海市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，投資總體環(huán)境較佳；微觀層面，需充分理解及利用寶山區(qū)新一輪規(guī)劃，處理好與周邊競爭項目的關(guān)系。第二部分項目市場環(huán)境分析由于企業(yè)或投資者的投資、經(jīng)營等行為都是在一定的市場環(huán)境條件下進行的，并且隨市場環(huán)境條件的改變而不斷變化的，不同的市場環(huán)境狀況決定了不同行為的選擇。接下來，是依據(jù)項目市場環(huán)境的分析因素，結(jié)合本項目實際的特點，對本項目投資開發(fā)的市場需求狀況、競爭能力、企業(yè)(投資者)內(nèi)部條件等進行分析研究。由于市場的供求狀況是決定項目投資與否的基本依據(jù)，所以在本部分的側(cè)重點就是市場供求狀況的分析、研究。具體分析研究因素為：項目的行業(yè)市場、市場供求、市場競爭、投資主體等因素。另外，結(jié)合前述因素的分析研究的結(jié)果，對項目自身的提出優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅狀況分析，并做出相應(yīng)的評價。2.1行業(yè)市場分析2.1.1行業(yè)(房地產(chǎn))市場發(fā)展狀況2003年上半年，上海房地產(chǎn)市場承接近年來穩(wěn)健發(fā)展的良好態(tài)勢，房地產(chǎn)投資建設(shè)規(guī)模、土地供應(yīng)量、新建商品房批準上市預(yù)售面積和登記預(yù)售面積、存量房交易面積、商品房抵押貸款數(shù)量等各項指標與去年同期相比，均出現(xiàn)了不同程度的增長。2003年上半年房地產(chǎn)市場開發(fā)交易數(shù)據(jù)統(tǒng)計面積單位：平方米稱(％)(％)1277656041743212積547872929.71108903744.17315184-3.612685178-4.1地出讓面積4119596924825734.35331656-16.09758082-13.83127969650.6154429544.64894988968.31581294956.55470303854.5637234636.06785067313069898準預(yù)售面積711263624.31206551622.376530189-8.5127437276住宅預(yù)售面積6433695-7.11233902058858739243.91616343337.0773149163.11376822043.9954386171015162825.1賣面積427569122.4800588332.4面積763499253.81305991555.8積562389624.1853104512299849-12.2238314292.7280980622.1411587949.118778255278150939.91729119306713456.6147443334.1263587189.6首先，根據(jù)前表統(tǒng)計分析可以看出，目前上海市房地產(chǎn)供求關(guān)系基本平衡，房地產(chǎn)二、三級市場繼續(xù)保持聯(lián)動發(fā)展的態(tài)勢。2003年上半年，上海新建商品房批準預(yù)售的面積為1306.9898萬平方米，商品是平衡的，供給略大于需求。這一狀況說明，上海房地產(chǎn)市場正逐步上海存量房屋買賣面積為1015.1628萬平方米，與增量買賣面積之比扎實基礎(chǔ)的有效需求。其次，投資消費繼續(xù)保持合理的結(jié)構(gòu)。1)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)繼續(xù)得到改善，中低價位住宅用地供應(yīng)量增加。2)房地產(chǎn)投資仍以住宅為主。3)新建商品房中住宅的買賣成交量占成交總量的95%以上。4)消費對象結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定，個人購房繼續(xù)占主導(dǎo)地位。上的商品房面積為279.47萬平方米，同比下降51.4%，其中住宅為134.24萬平方米，比上年下降55.6%。至今年一季度，空置一年以上平方米，同比減少61.2%。去年下半年以來，央行發(fā)布了一系列調(diào)整房地產(chǎn)金融的政策，對房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管力度正逐步加大，以規(guī)避市場已經(jīng)初露端倪的過熱跡象。但對個人預(yù)購商品房影響不大，今年上半年，抵押貸款為364億高出2002年全年增長幅度近5個百分點，有利的支持了購房者的消費和投資?？傮w上來看，2003年上半年上海房地產(chǎn)市場發(fā)展是正常和健康的效應(yīng)，廣大群眾的住房需求和來自國內(nèi)其他地區(qū)及港澳臺地區(qū)的外來需求，上海房地產(chǎn)市場今后幾年將仍然處于一個比較活躍發(fā)展的階供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)控房價的問題。2.2項目市場分析項目所在地寶山區(qū)，在2003年上半年房地產(chǎn)市場的發(fā)展中總體供由于上海樓市整體形勢向好，又有多項利好消息傳出，去年寶山區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額36.50億元，同比增長17.60%；商品房新開工面積售面積201.44萬m2，同比增長34.06%；商但供應(yīng)區(qū)域較為分散，其中上海大學(xué)所在地大場地區(qū)供應(yīng)量最大。內(nèi)銷商品房批準預(yù)售量以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道排名，依次為大場、友誼、顧村、%、5.33%，以上六個地區(qū)占了全區(qū)總量的82.02%?？梢姳卷椖克幍拇髨鲦?zhèn)為去年新增供應(yīng)最集中的地區(qū)，高校對于住宅的帶動效應(yīng)正在顯現(xiàn)，反映了各方對大場地區(qū)的前景頗為看好。8.47%，2002年商品房批準預(yù)售面積和實際預(yù)售登記面積之比為1：0.9054。2002年寶山區(qū)個人購商品房抵押貸款金額為59.68億元，而2001年為62.00億元，同比減少3.74%，說明寶山區(qū)的住宅消費概念還偏保守，對于抵押貸款的接受程度較低，這也與寶山住宅價格較低在寶山及相鄰區(qū)域工作的外地人士是寶山樓市不可忽略的重要客源。寶山區(qū)2002年商品房銷售登記中，外地人士購房3184套(占全區(qū)總量的15.60%)，2001年為2112套(占全區(qū)總量的14.41%)，同比增長50.76%；2002年商品房預(yù)售登記中，外地人士購房2545套，同雖然寶山區(qū)的樓市有一定的發(fā)展和增長。但是其分布還是有一定偏異和滯后。寶山區(qū)樓市可大致分為以下幾個區(qū)域：A.高境地區(qū)：早期的高境苑、高境欣苑、幸之苑等，新盤基本集中在殷高西路沿線，區(qū)域單價基本在￥3200-3900元/平方米2。該區(qū)域客源前幾年主要為楊浦、虹口及吳淞老街等地區(qū)的動遷戶。近年來借助毗鄰逸仙路高架、輕軌明珠線的交通優(yōu)勢以及逸仙路南段新興住宅區(qū)的人氣帶動，市場有所起色，但整體上去化情況一般。商業(yè)網(wǎng)點較少，周邊環(huán)境噪雜臟亂是該地區(qū)的兩大致命傷，但隨著逸仙路東側(cè)江灣新城的進一步建設(shè)，未來應(yīng)有所改觀。B.淞南、華浜地區(qū)治安較差等不利因素造成區(qū)域內(nèi)新盤乏人問津，樓價持續(xù)低迷。新盤分布以淞南鎮(zhèn)及長江西路的江楊南路以東段沿線為主，在南張華浜附近有零星分布。其中以“幸福春天”、“巴黎時光”相對較有知名度，C.淞寶地區(qū)有住友寶蓮府邸、住友寶蓮花園、中藝花園等，區(qū)域單價大致為平方米。該區(qū)域樓盤價格參差不齊，如海江路上的住友寶蓮花園二期價格在較高價位個案基本集中在牡丹江路、雙城路、友誼路一帶，這些樓盤大都為綠化率高、小區(qū)設(shè)施完備、智能化程度相對較高且有一定規(guī)模的較高品質(zhì)樓盤。這一區(qū)域的開發(fā)發(fā)展極不均衡。盤古路以南、密山路以北的牡丹江路一線是從寶鋼建設(shè)早期就開始發(fā)展的商業(yè)文化中心，而牡丹江路、雙城路一帶是以上海夏園為主的新興休閑娛樂中心，在這兩大中心間由景觀商業(yè)一條街相連接，寶山區(qū)內(nèi)的主要政府機關(guān)、金融機構(gòu)、文體設(shè)施、高級酒店以及各類大賣場均分布其間，其中心地位和繁華程度之于寶山區(qū)相當于人民廣場之于上海市。此外，這些樓盤的客源基本由寶鋼職工、當?shù)厮綘I業(yè)主以及寶宸、北翼、長江口等商業(yè)集團的管理層構(gòu)成也是形成樓盤高價熱銷局面相當重要的因素。該區(qū)域是寶山區(qū)城市化程度最高的區(qū)域，隨著泰和路隧道、航運客運中心的建設(shè)，逸仙路高架及明珠線向北延伸，吳淞新城等高品質(zhì)新盤的相繼推出，吳淞西城區(qū)規(guī)劃建設(shè)的啟動，以及以寶鋼職工為主的客源面的收入穩(wěn)定增長，該區(qū)域樓盤價格大有可能進一步攀高。D.泗塘、廟行地區(qū)該區(qū)域主要包括長江西路的江楊南路以西段，共和新路的共康路以北段和蘊川路的蘊藻浜以南段。主要個案有昌鑫時代綠園、匯秀公寓、嶺南雅苑、昌鑫協(xié)和苑等，單價均價在4500元/平方米。其中以嶺南雅苑為代表的小區(qū)規(guī)模化、現(xiàn)代化的新盤去化較快。該區(qū)域客源主要為當?shù)貜R行鎮(zhèn)住民和附近上鋼一廠、吳淞煤氣廠等單位的職工，淞寶地區(qū)和永和、彭浦舊住宅區(qū)的住民也占有一定比例。該區(qū)域內(nèi)的泗塘街道發(fā)展較淞寶地區(qū)的友誼街道更早，但其發(fā)展速度明顯滯后。現(xiàn)今泗塘、通河一帶商業(yè)、文化、醫(yī)療等設(shè)施網(wǎng)點基本完備，但在規(guī)劃布局方面陳舊落后。近年來隨著新近開張的家樂福共康店、國美家電以及規(guī)劃中的地鐵一號線延伸段各站點均坐落在共和新路上，該區(qū)域的人氣已逐漸向共江地區(qū)轉(zhuǎn)移，這一點在新盤的分布上也有明顯體現(xiàn)。E.大華地區(qū)該區(qū)域南起靈石路，北至汶水路，西接甘泉社區(qū)，東鄰永和社區(qū)。主要個案有多摩遠景、濱江雅苑、楓庭麗苑、康泰新城等，基本分布華社區(qū)”在上海樓市的良好口碑以及其本身在小區(qū)規(guī)劃、房型設(shè)計等方面的優(yōu)點，去化形勢大多相當樂觀。趨成熟，隱然形成與淞寶地區(qū)東、西呼應(yīng)的局勢，加之其在寶山區(qū)各區(qū)域中離市中心城區(qū)的地理優(yōu)勢，吸引了相當數(shù)量的以普陀、閘北等地的外區(qū)客源，市場購房主體趨于多元化。F.上大地區(qū)單價大多在4000元/平方米左右。該區(qū)域客源主要是本地居民，近年來外區(qū)客源有所增加，但多是在此工作或附近有親屬。以乾清苑為代表的個案市場反應(yīng)良好，其特點是小區(qū)規(guī)?；⒅悄芑?，二房、三房從以上所述可以看出，由于寶山區(qū)整體規(guī)劃發(fā)展明顯滯后于市中心城區(qū)，所開發(fā)的房產(chǎn)項目在產(chǎn)品及規(guī)劃上較為遜色，絕大多數(shù)個案不能面對全市客源，而且寶山區(qū)在上海居民的傳統(tǒng)觀念中屬于低層次的郊遠地區(qū)，導(dǎo)致外區(qū)客源較少，且大多經(jīng)濟承受能力有限。因此在寶購房動機仍是在力所能及的范圍內(nèi)改善居住條件。購房者的取向大多停留在住房初級因素上，即地段、價格、房型，對新城市家居并沒有形成深入而長遠的概念。根據(jù)“五普”資料顯示，寶山區(qū)家庭戶規(guī)?？s小，2人戶、3人戶較多，其住房條件改善和落戶上海的需求，也是一個不可忽視的客源群體?？梢哉f寶山區(qū)的住宅消費仍有相當數(shù)量，房地產(chǎn)開發(fā)還有很大空間，關(guān)鍵在于樓盤定位、價格及環(huán)境的均好性的匹配的合理與和諧。2.3土地市場現(xiàn)狀目前上海已經(jīng)基本施行經(jīng)營性土地的公開招投標，土地市場正得到規(guī)范、有序的發(fā)展，土地的資源利用率正得到充分的發(fā)揮。截至2003年上半年，上海市共新增經(jīng)營性項目土地出讓面積1108.9037萬平方米，比去年同期增長了44.1%，可建建筑面積為面積為924.8257萬平方米，比去年同期增長34.3%，可建建筑面積為975.8082萬平方米，比去年同期減少13.8%。這一系列數(shù)據(jù)表明上海的土地開發(fā)已經(jīng)走上了合理化道路，片面的追求高建筑面積的開發(fā)模式將會得到進一步的改善。近入2003年下半年后，上海市房地局又新推59幅地塊，涉及奉賢、寶山、南匯、松江、青浦、等十二個區(qū)縣，土地面積達到近600萬平方米。這些新推的地塊90%位于郊縣，基本上都用于中低價萬平方米。2.4市場供求分析2.4.1市場供給分析2003年上半年，上海市房地產(chǎn)供應(yīng)繼續(xù)放量，房地產(chǎn)投資額、完成動拆遷及商品房批準上市預(yù)售量較上年呈較塊增長態(tài)勢。2002~2003年房地產(chǎn)供應(yīng)量對比表同比(%)同比(%)355363545.341743211010.46661581.2956.5468.51109637.2336.0195.8036-16.9306.7156.61138.68031306.98積98676141206.5522.3從房地產(chǎn)投資建設(shè)情況看。市統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明：2003年上額增幅為28.9%，明顯小于辦公樓和商業(yè)用房84.6%和40.5%的增幅。上半年商品房新開工面積同比增加56.6%；商品房竣工總量較上年微增1.7%。據(jù)2003年上半年各類物業(yè)絕對量和相對量的變化趨勢來分析，住宅各項投資建設(shè)指標在絕對量保持增加的同時，其占總量的比重下降，但住宅仍是建設(shè)投資的主體。上半年辦公樓投資回升，但投資建設(shè)規(guī)模已處于相當?shù)偷乃缴?；商業(yè)用房投資建設(shè)規(guī)模走強，商業(yè)用房投資額和新開工面積大幅增加，會為后市帶來充沛供應(yīng)。從完成動拆遷情況來看。2003年上半年，全市完成動拆遷面積大幅增加，為306.71萬平方米，同比增幅達到56.6%，其中居民完成動中心城區(qū)占全市的比重逐漸降低，動拆遷重心有向外圍區(qū)域轉(zhuǎn)移跡象，這由于外圍區(qū)域市政基礎(chǔ)建設(shè)力度規(guī)模加強，需要動拆遷廣大居民和況在浦東地區(qū)顯得尤為突出，由于2010年世博會在上海舉行，這大大加快了浦東城區(qū)建設(shè)和改造的速度，直接帶動了近期動遷量的大幅增加。從商品房批準上市預(yù)售量來看。2003年上半年，商品房供應(yīng)穩(wěn)步各類物業(yè)批準預(yù)售量來看，住宅為1206.5516萬平方米，同比增加批準預(yù)售量同比增加的同時，各區(qū)表現(xiàn)不一：虹口、浦東、徐匯等區(qū)域逆市而動，其批準上市量因此有不同程度下降。其余各區(qū)批準上市量多呈大幅上升勢頭，其中中心三區(qū)批準預(yù)售量大幅增加。2.4.2市場需求分析從居民的收入水平來看。2003年上半年，城市居民家庭收入和支出都有不同程度的增長，人均可支配收入7864元，比去年同期增長要是公司職員和服務(wù)人員。總體上居民收入穩(wěn)定增長。從可支配收入的構(gòu)成看，工薪收入仍然是居民家庭收入的主要來源。居民家庭人均工薪收入2610元，占人均可支配收入的66.4%。至今年1月上海市本外幣居民儲蓄存款的余額為5131.84億元，同比增加29.44%。儲蓄存款結(jié)構(gòu)也趨向長期化，定期儲蓄存款余額占全部儲蓄比重為72.5%?？傮w上居民儲蓄存款持續(xù)上升從居民支出增減來看。居民家庭消費支出中，居住、耐用消費品、教育文化娛樂和交通通信等消費支出均有較大幅度的增長，衣著類支出基本持平，食品和醫(yī)療保健類消費支出則有所下降?？傮w上居民的支出在居住上有一定增長。從商品房預(yù)售登記情況上看。2003年上半年，全市商品房預(yù)售登從區(qū)域成交量分析。對各區(qū)預(yù)售登記面積統(tǒng)計分析，批準預(yù)售量閔行和普陀其預(yù)售登記量分列前三位，這和批準預(yù)售量各區(qū)排名一致。今年上半年升幅居前的集中在外圍區(qū)域，其中嘉定、金山、松江升幅居前三位，這說明上海市預(yù)售交易重心外移的過程仍在繼續(xù)。在全市預(yù)售登記量上升的同時，有七個區(qū)域的登記量同比下降，其中五個為中心區(qū)域。批準預(yù)售和預(yù)售登記比，2003年上半年，全市批準預(yù)售和典”的影響，后市比率已有所上升，商品房總體市場的供求比率基本方米/套以上各面積段成交量增幅較大，增幅全部大于20%，而70—100套成交較為集中，其交易量占全市比重超過50%，150平方米/套以上的大戶型成交量接近30%。從購房客源上看?？驮礃?gòu)成初步顯示出外來客源的支撐因素。在中高檔物業(yè)的客源比例上，基本已是三分天下：外地、境外客戶的比例不斷增加。在中低檔物業(yè)的客源比例上，本市客戶所占比重較大，的比率。隨著上海市舊改的不斷深入，今后中低價房的客源比例將仍會以本市客源為主，而市中心中高價位房的外地或境外客戶比例會不斷上升。2.4.3市場供求平衡分析上海目前的市場總體供求關(guān)系是較為平衡的，在需求略大于供應(yīng)的情況下，市場保持著持續(xù)穩(wěn)定的銷售態(tài)勢。而對于中高價房而言，近階段市場的供應(yīng)量就明顯充裕，各項目的銷售都存在一定的壓力。2.5購房價格分析2.5.1購房價格狀況目前上海市的平均成交價格持續(xù)上升，預(yù)售價格依然堅挺上揚，平均購房價格達5998元/平方米，顯示出買方的購買熱情及對市場的持續(xù)看好。成交價格中以市中心及內(nèi)環(huán)區(qū)域上漲幅度最大，市中心區(qū)地區(qū)成交均價也由4750元/平方米上升至5119元/平方米，漲幅近8%，顯示出市中心區(qū)域由于地段的稀缺性而對買家的巨大吸引力，并隨著市場的走高，其價值越發(fā)受到重視，價格升勢愈加堅目前，主力購房單價范圍上移，中心城區(qū)及內(nèi)環(huán)區(qū)域更明顯全市成交的主力單價由3000—5000元/平方米提升至3500—5000元/平方4500元/平方米，主力成交比重依然在低位。上升比較明顯的區(qū)域仍是中心城區(qū)和內(nèi)環(huán)地區(qū)，中心城區(qū)的主力單價提升至6000—7500元/平方米，內(nèi)環(huán)地區(qū)提升至4000—5500元/平方米。主力單套購房總價及峰值保持平穩(wěn)。目前，主力單套總價仍維持顯示出較強的穩(wěn)定性。中低價位房升勢強勁。購房單價在6000元/平方米以下的中低價平方米左右的漲幅。后市中低價位房仍有一定的上漲空間。平方米以上。可見，寶山區(qū)的購房均價出現(xiàn)不斷上升的趨勢。同時，隨著寶山新規(guī)劃的出臺，以及軌道交通的發(fā)展，這一區(qū)域的價值將得到更多關(guān)注。2.5.2項目價格定位項目周邊樓盤價格狀況一覽表項目名稱單價(元/平方米)房型面積共富富都園3700-400086-140天馨花園3800-440091-154四季花城3900-534089-141眾望城-上大聚豐園2630-348089-147當代高邸2800-390068-127錦秋花園139-207龍馨嘉園3300-430086-123上大陽光-乾恩園3200-380092-160 0.68%100%100%100%80. 30.28%29.84%20.84%18.35%25以下25－3535－4545－5555以上合計從周邊市場的價格來看,單價在3800-4400元/平方米這樣的一 0.68%100%100%100%80. 30.28%29.84%20.84%18.35%25以下25－3535－4545－5555以上合計總價分布狀況表總價段(萬元)占總量體比例(%)銷售率(%)0.6825－3530.2835－4529.8494.6845－5520.8465.1853.26合計80.571100%80%60%40%20%0%總價94.68%65.18%53.26%57%從上述總價段分布來看，周邊樓盤主力總價在25~35萬元、35~55萬元之間，占總量體的比例達到89.96%。從銷售情況單價(元/平方米)2001年2002年2003年1月2003年2月2003年3月2003年4月2單價(元/平方米)2001年2002年2003年1月2003年2月2003年3月2003年4月2003年5月2003年6月2003年7月2003年8月其余總價段售況相差較大，其中55萬元以上的住宅銷售率僅為53.26%，明顯低于其他總價段的平均銷售率。由此可見，本區(qū)域表現(xiàn)為明顯的總價市場?？們r是影響銷售率的總主要原因，總價低則售況好，反之則差，這與當?shù)氐目蛻舻某惺苣芰γ芮邢嚓P(guān)。寶山區(qū)域房價走勢表37453600356335603482350035003482338032000從圖表中可看出，寶山區(qū)的房價自今年以來有了較大幅度的上漲，這主要是受大市場利好因素的影響，加上多個區(qū)域整體開發(fā)的逐漸成熟，如大華、上大等地區(qū)，帶動了整體房價的上移。從可比區(qū)域房價走勢上分析。就目前項目所處的區(qū)域發(fā)展環(huán)境來三林鎮(zhèn)在新規(guī)劃中也是作為上海三大動遷房基地之一，有著與本項目十分相似的背景。在區(qū)域規(guī)劃未出臺之前，三林的房地產(chǎn)價格普遍較低，約3000元/平方米左右的均價，在規(guī)劃出臺后，三林的房價就開始上漲，到了申博成功后，三林地區(qū)的房價更是有近千元的上漲。隨著盧浦大橋等一系列重大市政工程的完工，目前三林地區(qū)普通商品房的均價都在4800元/平方米以上，區(qū)域的價值和認同度正在逐步提升。項目所處的顧村地區(qū)，雖為寶山區(qū)“三塊、三點、一線”規(guī)劃中規(guī)劃方向為“具有現(xiàn)代化氣息的地區(qū)”，因此目前顧村地區(qū)的住宅發(fā)展規(guī)模與相鄰的祁連鎮(zhèn)和楊行鎮(zhèn)相去甚遠。唯一別墅均價僅為3500元/m2左右。祁連鎮(zhèn)依托于上海大學(xué)現(xiàn)已日趨發(fā)展成熟，隨著弘基休閑廣場、好又多超市的入駐，將使該地區(qū)的生活氛圍更為完善；同時楊行鎮(zhèn)正依據(jù)西城區(qū)完整的規(guī)劃方案，逐步開展城區(qū)建設(shè)，目前萬科四季花城一期已開始發(fā)售，其他項目也將陸續(xù)跟進，預(yù)計兩年后該地區(qū)就將初具雛形?，F(xiàn)政府方面大力支持中低價位住宅的開發(fā)，以滿足大量的市場需求，通過發(fā)展軌道交通等一系列政策鼓勵外環(huán)線附近的住宅開發(fā)，顧村地區(qū)的住宅市場發(fā)展正可依托于此政策背景下。根據(jù)前面的分析。同時，在目前上海住宅市場價格整體持續(xù)增長的形勢下，隨著軌道交通的建成以及鄰近兩鎮(zhèn)的發(fā)展成熟，顧村地區(qū)住宅價格也將被帶動，根據(jù)目前臨近地區(qū)的住宅價格水平以及區(qū)域客戶的需求能力，到2005年顧村地區(qū)住宅的平均價格能夠達到均價m因此，可對本項目的市場價格進行定位，其定位平均價格為：5000元/m2。2.6項目投資主體分析一家以房地產(chǎn)業(yè)為主的多元化經(jīng)營的大型集團性民營企業(yè)。目前，公司房地產(chǎn)開發(fā)，為公司及社會帶來了巨大的效應(yīng)、效益。上海陽光投資(集團)及其所屬公司先后參建、承建、獨立開發(fā)杯”優(yōu)秀工程。“陽光綠園”榮獲98年度“住第一名，“陽光名邸”曾持續(xù)保持上海徐匯區(qū)銷量第一的好成績。上海陽光投資集團公司房地產(chǎn)項目開發(fā)一覽表從上海陽光投資(集團)有限公司1998年~2003年房地產(chǎn)項目開發(fā)上可以看出，上海陽光投資(集團)有限公司在房地產(chǎn)住宅項目上的開發(fā)已具備良好的開發(fā)經(jīng)驗及銷售業(yè)績。上海陽光投資(集團)有限公司從現(xiàn)代企業(yè)戰(zhàn)略經(jīng)營發(fā)展角度出發(fā)，在穩(wěn)定主營產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，選擇復(fù)合多元化增長型戰(zhàn)略態(tài)勢，進行產(chǎn)業(yè)發(fā)展。先后成立上海陽光物業(yè)管理公司、上海弘耘建筑公司、上海光景建筑材料公司、上海煜偉工程設(shè)計有限公司等與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的職能子公司。使得上海陽光投資(集團)有限公司不但在房地產(chǎn)開發(fā)上得到有效的支持，在房地產(chǎn)開發(fā)完畢的后續(xù)的服務(wù)上也形成完善的體系，為公司的降低成本、樹立品牌、立足市場提供了有效的支撐。2.7SWOT矩陣分析項目地塊所處地段交通便捷，有軌道交通一號線延伸段和軌道交通七號線，更有外環(huán)線、滬太路等城市主干道。地塊內(nèi)部有天然水系可供使用，利于項目的景觀營造。項目容積率適中，可出多種產(chǎn)品類型，易于降低項目運作風(fēng)險。項目地塊統(tǒng)一規(guī)劃，整體性強，易于樹立項目形象，促進銷售項目周邊配套尚未完善，居民生活出行存在不便。目前項目周邊環(huán)境狀況一般，改造需一定時間。項目地塊形狀不工整，給規(guī)劃帶來較大難度。周邊同質(zhì)項目較多，客源爭奪激烈。上海房地產(chǎn)市場持續(xù)走強，尤其是中低價房的稀缺，為本項目奠定了良好的市場基礎(chǔ)。項目位于動遷房基地旁，可充分利用其完善的大市政配套。寶山新一輪規(guī)劃的出臺，明確了項目所在區(qū)域的定位為“具有現(xiàn)代化氣息的地區(qū)”，區(qū)域價值正在得到挖掘。上海一系列大市政的建設(shè)為項目發(fā)展提供了硬件支持項目周邊區(qū)域尤其是上大地區(qū)及寶山新城區(qū)未來會有多個大型項目面市，區(qū)域間競爭加劇。本項目區(qū)域內(nèi)部也有多個項目推出，且產(chǎn)品的同質(zhì)化傾向明顯，后市銷售壓力較大。房地產(chǎn)市場后市走向不明朗，不確定因素較多。境境較差，形狀不規(guī)則，源豐富，項目容積率指標，規(guī)劃統(tǒng)一。2.7項目市場分析評價本項目所處市場雖存在諸多不確定的因素，但鑒于項目主攻中低價位市場，因此在解決好產(chǎn)品問題和客源問題后，項目的市場前景應(yīng)該看好，加上項目周邊市政建設(shè)配套的不斷完善，及諸項目在運作上的相互配合，本項目的操作風(fēng)險相對較少。同時根據(jù)分析，對本項目的平均商品住宅房價格定位為：5000元/m2。第三章項目規(guī)劃分析項目規(guī)劃是將項目各類資源和條件，按照規(guī)定要求，合理配置起來，使其形成一個有效的整體。它對項目的投資開發(fā)、建設(shè)、銷售具有一定的促進和引導(dǎo)作用。對于房地產(chǎn)項目來說，項目規(guī)劃涉及的范圍較為廣泛，其大致可以分為項目選址布局、規(guī)模功能、建筑風(fēng)格、建筑結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施、景觀綠化、等六個方面。接下來，就對本項目規(guī)劃所涉及的各方面內(nèi)容進行分析和研究。3.1項目概述項目位于上海市寶山區(qū)內(nèi)，由上海陽光投資(集團)有限公司擬興建一現(xiàn)代化景觀住宅小區(qū)，項目主要開發(fā)指標參數(shù)如下：項目開發(fā)指標參數(shù)筑面積筑面積筑面積個個個戶人3.2項目建設(shè)規(guī)模和功能分析項目的規(guī)模跟土地面積及規(guī)劃建筑容積率有較大的關(guān)系。從開發(fā)用地規(guī)?？础Ｄ壳?，本項目總占地面積253.02畝(折合標準面積單位約16.87萬平米)。由于該地區(qū)市政政府規(guī)劃住宅容積率為小于等于1.35。這樣，本項目的最大建筑規(guī)模為：住宅建筑面積22.78萬平米。同時，由于房地產(chǎn)項目銷售是以建筑面積計算的。因此，為保證項目獲取最大的銷售收入，項目的建設(shè)規(guī)模將盡可能的接近政府控制規(guī)劃指標的上限。各項基本生活功能(水、電、煤、供電、電話、有線電視等)設(shè)施務(wù)為此須設(shè)置室外、室內(nèi)停車位。第三，雖然基地周邊已形成成熟的生活、商業(yè)條件，但是規(guī)模均較小，檔次明顯不高。因此，社區(qū)還是應(yīng)同時配備一定的商業(yè)生活設(shè)施(超市、酒樓及其它生活、娛樂等商業(yè)設(shè)施)，其作用在于保障社區(qū)生活、娛樂供應(yīng)及開發(fā)項目商業(yè)潛力。另外，通過對上海市近期興建并具一定規(guī)模的住宅小區(qū)時發(fā)現(xiàn)，其均配備功能齊全的會所。這樣，不但使小區(qū)的整體品位、形象得到提升，同時也利于建成后的物業(yè)經(jīng)營。因此，在項目上須具備此項功能。3.3項目建筑風(fēng)格和建筑結(jié)構(gòu)分析首先，從項目建筑類型上分析。根據(jù)對上海市部分地區(qū)及基地周邊樓盤的調(diào)研、咨詢可得。目前，上海市住宅建筑類型多趨向于南北通透的板式建筑。同時，上海市居民對建筑的朝向、自然采光、空氣流通等條件都有絕對的要求，板式建筑比塔式或碟式建筑在這方面絕對的優(yōu)勢。因此在項目的建筑類型上應(yīng)定位于板式建筑。本項目從容積率及地塊位置(兩面被6號、8號地塊包圍)、景觀等的角度考慮，可采取小高層和排屋的住宅建筑風(fēng)格。這樣，既可以保證在容積率規(guī)定范圍內(nèi)充分體現(xiàn)建筑風(fēng)格和房型的多樣化，又可以使得建筑錯落有秩，高低相應(yīng)，保證各方位視野景觀，創(chuàng)造舒適的居住環(huán)境。同時，排屋的建筑風(fēng)格和房型在上海目前還比較少見，這樣的推出更是一種新穎概念，有助于銷售的推廣。3.4項目部分配套設(shè)施分析交通配套設(shè)施分析：目項目鄰近寶山西區(qū)的重要交通干道——滬太路，此干道是寶山未來五年內(nèi)重點建設(shè)的“五縱”之一，地位相當關(guān)鍵，通過該路可以輕松進入外環(huán)線高架，直達上海的各個角落，同時也可連通上海與周邊省市的交流。軌道交通對本項目未來的發(fā)展應(yīng)該說影響較大，目前主要有規(guī)劃中的軌道七號線及今年年底即將通車的一號線延伸段，但客觀的情況是兩條軌道交通距本項目都有一定的距離，無法靠步行直達，只能依靠其產(chǎn)生的對區(qū)域地段價值的逐步提升來促進市場對本項目的認同。區(qū)域內(nèi)的道路主干道如滬太路、寶安路、外環(huán)線等路面狀況均良好，且快慢車道分離，另有人行道。但區(qū)域內(nèi)除了這些主干道外，很多道路都快慢車道不分，路幅較窄，如：電臺路、顧太路等道路。由于滬太路為上海通向外地的主行干道，及外環(huán)線越江隧道的貫通，使得這些道路大型貨車行駛較多，給周邊造成一定的污染。區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施較多，主要集中分布于顧村鎮(zhèn)附近。其中上海大學(xué)附近也有一定的設(shè)施，但多以小商鋪為主，其規(guī)模不大。區(qū)域內(nèi)的購物設(shè)施中以中小型的超市居多，如遍布各處的聯(lián)華便利、快客以及華聯(lián)、聯(lián)華、農(nóng)工商超市等，但沒有大型賣場或綜合性的百貨商場，不能較好程度上滿足區(qū)域居民的日常生活購物需要。區(qū)域內(nèi)整體休閑娛樂設(shè)施較欠缺，無大型休閑娛樂設(shè)施，只有零星的網(wǎng)吧、茶坊分布于各主干道上。其中屬網(wǎng)吧較多，但總體環(huán)境設(shè)施不佳，不能較好的滿足本地區(qū)住戶工作之余的娛樂生活。另悉，聚豐園路弘基休閑廣場將于今年年底開業(yè)，屆時，可對此區(qū)域有一定幫助。金融、郵電配套分析：區(qū)域內(nèi)金融、郵電機構(gòu)均有設(shè)置，主要集中于顧村鎮(zhèn)，類似以銀行、信用社和郵政局為主，另外在上海大學(xué)附近也有金融、郵電機構(gòu)設(shè)置，但總體區(qū)域內(nèi)其數(shù)量和層次尚不能較好的滿足所需的金融儲蓄需求，離本項目位置也較遠，其規(guī)模也不大。本區(qū)域內(nèi)教育文化機構(gòu)林立，從基礎(chǔ)教育至高等教育均有設(shè)置。從幼兒園(如顧村鎮(zhèn)幼兒園)；至小學(xué)(如：顧村小學(xué))；再到中學(xué)(如：技術(shù)培訓(xùn)學(xué)校，如上海邦德職業(yè)技術(shù)學(xué)校、物資學(xué)校等。方便了本地區(qū)居民及住戶的就學(xué)、深造。值得一提的是，在上大路上的上海大學(xué)為上海重點高等學(xué)府，為周邊提高了文化氛圍。區(qū)域內(nèi)多為醫(yī)藥商店，林立于各條干道上，但缺少大型的知名度高的市級醫(yī)療機構(gòu)，現(xiàn)有醫(yī)療機構(gòu)也較為分散，數(shù)量偏少，尚未能滿足該地區(qū)住戶的醫(yī)療保健需求。3.5項目景觀綠化分析景觀是現(xiàn)代住宅小區(qū)體現(xiàn)品位和形成銷售熱點的條件之一。目前，項目基地的自然條件一般。這樣只能以植物造景為主進行布局，并利用植物組織和分隔空間；由于小區(qū)內(nèi)有大量的區(qū)內(nèi)道路，可以對道路進行綠化為形成綠化網(wǎng)絡(luò)，使小區(qū)綠地自成系統(tǒng)，并將區(qū)內(nèi)綠地與沿街城市道路綠地相銜接，有機地融于城市綠地中。受小區(qū)功能要求的影響，小區(qū)內(nèi)應(yīng)注重布置適于活動的廣場，并增加充滿情趣的雕塑、園林小景、疏林草地、兒童嬉戲區(qū)、晨練區(qū)、停坐休息設(shè)施等，以滿足居民的使用要求。由于建設(shè)場地及附近有水面和合適的水源，從節(jié)約工程造價和美化環(huán)境考慮，可以布設(shè)兒童嬉水的淺水池的河床對小區(qū)綠地加以點綴。同時，增加建筑的亮麗度和體現(xiàn)的天際輪廓也能夠構(gòu)成重要的景觀。第四部分項目進度分析項目的進度是對項目所要實施過程中事務(wù)、時間的一種安排和計劃，它對項目的實施起到編排和控制作用，所以在項目投資開發(fā)中是十分重要的。影響項目進度涉及的范圍很多，結(jié)合本項目的特點，大致可分為籌建進度、開發(fā)進度、銷售進度三個主要方面。下面就對上述的三個方面進行分析和研究4.1項目籌建進度分析項目的籌建主要包含設(shè)立項目公司；項目基地原有建筑物動拆遷；項目規(guī)劃設(shè)計；辦理各項證照、手續(xù)；招聘工作人員等。其中項目的基地動拆遷、規(guī)劃設(shè)計和項目證照、手續(xù)辦理對項目籌劃籌建進度影項目的前期籌備時間僅有8個月。如果考慮排除籌建期間元旦、春節(jié)、公休假日等，實際籌建工作時間不足6個月。因此，需要對影響項目籌建進度的各項因素進行分析，并編排合理的籌建進度。項目公司的設(shè)立。經(jīng)過對上海市工商機構(gòu)的咨詢，正常辦理工商登記并核發(fā)營業(yè)執(zhí)照的時間為：自申請日起30~45天。項目公司的設(shè)立從時間上不會對項目整體的籌建進度產(chǎn)生影響。但需值得注意的是，項目證照手續(xù)的辦理是基于項目公司的設(shè)立的，所以，項目公司注冊應(yīng)盡早完成，以及時給后續(xù)工作提供操作平臺。規(guī)劃設(shè)計方面，影響進度的主要因素是項目規(guī)劃設(shè)計報批。一般正常項目規(guī)劃設(shè)計報批從申請到核批的時間約5~7個月，期間包括項目規(guī)劃設(shè)計的勘探、修訂、擴初、審核等等。這樣看來，進度時間非常緊迫，造成籌建進度延誤的可能性很大。項目除了規(guī)劃設(shè)計的許可證外，還有需要有其他一些證照辦理，如：稅務(wù)登記證、工程施工許可證、土地產(chǎn)權(quán)證等，但總體上均能夠月前可以按時完成。4.2項目開發(fā)進度分析項目開發(fā)進度主要是項目的施工，從正常操作角度是沒有較大變動的。結(jié)合本項目，開發(fā)進度可以量化為開發(fā)量，這對項目的銷售及經(jīng)濟效益體現(xiàn)有較大的作用。項目的開發(fā)量是受開發(fā)地塊條件、資金保障能力、市場承受力等因素影響有所變動。本項目開發(fā)地塊周邊均為居民住宅。同時，項目處于城區(qū)鬧市地段，因此，施工時需要注意對周邊環(huán)境的影響。這樣，夜間施工力度相對減弱，從而不能將開發(fā)量過渡集中。根據(jù)房地產(chǎn)項目運行規(guī)律，前期資金均較為緊張。而商品房從建設(shè)到上市是有一定時間，這樣前期的開發(fā)量不易過大，而造成前期資金緊張，和后期銷售壓力。本項目進入市場，在前期需要對市場有適應(yīng)和調(diào)整過程，如：房型、面積等等均需要市場的接受。如果過量的投入，發(fā)生適合市場的狀況，屆時難以調(diào)整。4.2.1項目開發(fā)量進度計劃根據(jù)上述的分析，項目在開發(fā)量上采取同時啟動，循序漸進的計狀接受程度，需求狀況已把握的較為準確，可以針對性集中投放。總體量的約15％，這樣可以充分展開項目開發(fā)對市場適應(yīng)和調(diào)整過程，同時較平均的開發(fā)量也有利于資金的平穩(wěn)運行，詳細分布測算見附表。4.3項目銷售進度分析銷售進度主要是銷售實施完成的計劃，結(jié)合本項目可以將銷售進度量化為各年度銷售量并進行分析和編排計劃。首先，據(jù)上海以往樓盤銷售經(jīng)驗，房地產(chǎn)項目一個單位體量(10萬平米)的銷售的周期一般為1~1.5年。本項目商品房總體量約為22.72.5年。因此，項目可望在2.5~3年完成銷售。其次，項目作為首次進入市場，銷售量同樣應(yīng)考慮市場的適應(yīng)和調(diào)整過程，從實際銷售規(guī)律角度出發(fā)，同時考慮增加對市場的適應(yīng)度和調(diào)整空間，避免銷售量過渡集中造成銷量堵塞，計劃采用的環(huán)動銷市可行性較強。另外，銷售量也應(yīng)根據(jù)市場需求的增強或減弱進行調(diào)整，不排除因市場的火熱或冷淡而將銷售量的比率提前或滯后。第五部分投資經(jīng)濟效益分析評價項目投資經(jīng)濟效益分析評價也稱為項目投資財務(wù)分析評價，是企業(yè)或投資者依據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和現(xiàn)行核算體系，分析測算項目的投資的收入、成本、支出及預(yù)期收益，考察項目投資運行后的盈利能力、清償能力以及外匯平衡能力，并通過對財務(wù)指標的評價，判斷投資行為的可行性。項目投資經(jīng)濟效益分析評價是項目投資開發(fā)分析研本項目投資經(jīng)濟效益分析評價研究的內(nèi)容涉及4個方面：項目的盈利能力分析評價、項目的清償能力分析評價、項目外匯平衡能力分析評價和項目不確定性分析評價。以下就是對本項目進行的投資經(jīng)濟效益測算、分析和評價。5.1項目評價測算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及信息5.1.1項目建設(shè)規(guī)模米5.1.2項目實施進度本項目籌建期約為0.8年，其中包括土地投標購置、項目研究分5.1.3投資及資金來源項目公司注冊資本5000萬元(自有資本)。項目投資根據(jù)項目開資主要由項目產(chǎn)生的銷售收入滾動投入，2005年前項目投入資金不足部分由自有資本和銀行貸款補充。5.1.4項目投資成本測算項目投資成本測算主要是建設(shè)投資成本，建設(shè)投資成本分為7個部分及若干所屬項目，分別為：土地購置費用、前期開發(fā)費用、項目配套費用、建筑安裝費用、基礎(chǔ)建設(shè)費用、建設(shè)管理費用、不可預(yù)見筑費用總額的3％計得，不可預(yù)見費用為建設(shè)5.1.5貸款及還貸方式每年先付清利息，貸款本金根據(jù)銷售收入與后續(xù)建設(shè)投資額的差額，在保證建設(shè)投資資金供應(yīng)的條件下進行償還。貸款利息計入當期成本。5.1.6稅收政策稅收項目暫計營業(yè)稅及附加和所得稅兩大項，營業(yè)稅及附加為銷，所得稅稅率為銷售利潤的33％。在本項目測算中對營業(yè)稅金、所得稅金未按優(yōu)惠減免后的數(shù)據(jù)測算。5.1.7基準貼現(xiàn)利率設(shè)定項目基準貼現(xiàn)率參數(shù)時主要考慮資本成本、目標利潤、通貨1)借貸資本成本5.5％(年利率)。2)本集團公司平均內(nèi)部收益率8.77％。3)1996年~2001年國內(nèi)平均通貨膨脹率約1.25％。4)風(fēng)險收益未作考慮。綜合以上因素，為簡化測算，主要采用借貸資本成本參數(shù)及本集5.1.8銷售收入、銷售費用、管理費用等計算方式項目銷售期共2年。具體銷售計劃見項目進度部分，詳細數(shù)據(jù)見附表：項目銷售測算匯總表；項目商品房住宅銷售測算表；項目商業(yè)建筑銷售測算表。的經(jīng)營管理費用以銷售收入總額的0.8％計算取得。5.1.9人員配置、工資總額及附加費用項目建設(shè)采用工程承包制，建筑施工工人的工資等包含在建筑費用內(nèi)，涉及由上海陽光集團投資公司進行的項目管理的人員公司計入建設(shè)管理費用中，銷售人員的工資計入銷售費用中，故在項目測算中不直接反應(yīng)現(xiàn)工資項目。5.1.10采用的財務(wù)及相關(guān)測算報表1)項目建設(shè)投資成本測算表3)項目投資分布表5)項目損益測算表7)自有資金現(xiàn)金流量表5.1.11采用的評價指標1)全部資金投資回收期3)全部資金投資凈現(xiàn)值2)項目投資計劃分析表4)項目銷售測算表6)全部資金現(xiàn)金流量表8)敏感性分析表2)自有資金投資回收期4)自有資金投資凈現(xiàn)值5)全部資金投資內(nèi)部收益率6)自有資金投資內(nèi)部收益率5.1.12采用的風(fēng)險分析方法項目投資風(fēng)險分析方法：敏感性分析法，敏感性變動因素為：1)投資總額+-10％2)銷售總額+-10％3)基準貼現(xiàn)率為10％；15％5.2項目投資成本分析房地產(chǎn)項目投資的成本分為建設(shè)成本和經(jīng)營成本。建設(shè)投資成本是指項目在建設(shè)中所發(fā)生的各項支出的總和，主要包括：土地購置費用、前期開發(fā)費用、配套設(shè)施費用、建筑安裝費用、基礎(chǔ)建設(shè)費用、建設(shè)管理費用、不可預(yù)見費用7大類。另外，建設(shè)期內(nèi)的貸款利息計入建設(shè)投資成本內(nèi)。經(jīng)營成本主要是房地產(chǎn)項目投入銷售后產(chǎn)生的各項費用支出，主要包括：經(jīng)營管理費用、銷售管理費用、銷售稅金、所得稅金等。根據(jù)“表項目建設(shè)投資成本測算表”分析，本項目的主要成本為建設(shè)投資成本，而建設(shè)投資成本中土地購置費用、建筑安裝費用、配套設(shè)施費用為占總成本比重較大的項目。建筑安裝成本項目受房型定位、建筑開發(fā)量、建筑施工質(zhì)量、原料采購等因素影響變動較大，而配套設(shè)施費用及其它成本項目主要是隨固定指標產(chǎn)生的，變動因素較少，所以在此，主要對土地購置費用、建筑安裝成本進行分析研究。從土地購置費用角度看，本項目的土地購置費占總成本44.04％，為第一大成本支出。經(jīng)調(diào)研推算及咨詢。目前本項目土地隨著上海市區(qū)的擴大，本項目的區(qū)域位置相對會次成為城市的中心地帶。隨房地產(chǎn)開發(fā)的不斷升溫，地價也不斷上升，現(xiàn)在開發(fā)商其取得土地均建立在新的土地價格上，同時土地的取得采取的是投標競價方式，故土地本項目的土地，是上海陽光投資(集團)有限公司是以投標競價的形式取得的土地。其投資額以未來銷售價格、利潤等反推算得到土地價格為118.35萬元/畝(含土地出讓金及相關(guān)稅費)，項目測算亦采用該數(shù)據(jù)。這個價格水平相對本區(qū)域范圍內(nèi)屬中等偏上，該土地價格對本項目的開發(fā)有一定影響。從建筑安裝成本角度看，商品房建筑成本比重最大，本項目商品同時參照公司以往商房品建筑安裝成本標準對比分析可以看出，本項原料采購、工程管理等均能均夠由上海陽光投資(集團)有限公司一條龍完成，因此不排除有降低的可能性。5.3項目投資分布及計劃分析5.3.1項目投資分布分析項目投資分布主要是對項目建設(shè)投資成本在各階段支出做出的展示，由于其的變動相對固定，因此通過投資分布可以預(yù)測和推算未來資金投放計劃和資金需求變動。根據(jù)項目投資分布表(詳見附表：項資在土地購置、配套費用、前期工程上，這是不可避免的。而土地費用受購?fù)稑烁們r規(guī)則的約定，短期內(nèi)(3~6個月)將會支付，因此所工程、配套費用的投資同樣緊迫，結(jié)合土地投入，形成了第一次投資年7月起至2005年地是第二次投資高峰期，主要是由于大量的工程建設(shè)開始，同時為后期準備的配套、管理及環(huán)境、景觀、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施也同時進行，所以造成投資集中于此期間。2006年由于建設(shè)期接近尾聲，項目的工程進入收尾階段，所以基本沒有大量的投5.3.2項目投資計劃分析項目投資計劃是依照項目投資的分布所產(chǎn)生的資金支出，接合項目的資金來源，進行投資支出和資金需求調(diào)配，以反映項目投資趨勢和資金動向。項目總投資約9.35億元，其中自有資金投入約5.76億元(含注項目建設(shè)投資成本：約7.60億元(含貸款利息)。004年1月~12月由于無銷售收入的資金進行投入。因此，項目采用自有資金5000萬元投入，其余資金缺口有銀行貸款補充，如此2005年1~6月也是同樣。2005年7~12月受銷售收入進入的影響，剩余資金已達到下期資金缺口額度，因此停止銀行貸款。項目進入銷售收入滾動投效的支持下期的開發(fā)資金用量，同時可以進行部分貸款本金的償還，以節(jié)約利息支出，因此在此期間可以進行部分貸款本金的償還。這樣既增加投資成本，有可能因壓力造成項目運轉(zhuǎn)緩慢，同時也會給后續(xù)階段增加資金還款壓力。項目2004年1~6月、7月~12月的自有資金投入，基本額度均不是太大，對公司整體資金運行不構(gòu)成加大壓力，可以得到支持。目前銀行貸款總量僅占建設(shè)總投資約47％，符合銀貸政策范圍。對項目的資金支持是可行的。5.4項目經(jīng)營損益分析305年12月均是虧損，主要是土地投資和建設(shè)投資較大并售部分利潤，但用于彌補前期虧損也基本全部消耗。結(jié)合投資計劃表及現(xiàn)金流量表看，2005年開始進行貸款本金還貸。項目的稅后利潤3.24億元，投資利潤率為：24.07％。這僅僅是靜態(tài)下的，并沒有反應(yīng)動態(tài)效果，因此實際上的收益貼現(xiàn)后的動態(tài)反.51％。5.5項目現(xiàn)金流量分析從本項目全部資金現(xiàn)金流量表(詳見附表：全部資金現(xiàn)金流量表)36407.5萬元，凈現(xiàn)值23719.4萬元，其2003年~2004年的凈現(xiàn)值均為負值，這表明前2年現(xiàn)金以收入小于支出，年當期現(xiàn)金凈流量出現(xiàn)正值，但是由于要補償前兩年的流量赤字所以年現(xiàn)金凈流量及凈現(xiàn)值均已出現(xiàn)回轉(zhuǎn)，主要是前期赤字已彌補，同時隨銷售收入的累計量的增加及投資量的逐漸減少，則為項目帶來現(xiàn)金的流入增量，使項目出現(xiàn)現(xiàn)金流入大于現(xiàn)金流出。從本項目自有資金現(xiàn)金流量表(詳見附表：自有資金現(xiàn)金流量表)量22309.4萬元，凈現(xiàn)值12774.8萬元，其2003年~2005年與全部現(xiàn)金流量同樣是流出大于流入，2006年當期的現(xiàn)金凈流量和凈現(xiàn)值已轉(zhuǎn)正，但為補償前兩年的支出赤字及還貸，使得累計凈現(xiàn)值不正反負。2007年1~6月現(xiàn)金流量出現(xiàn)流入大于流出。從總體上看，項目現(xiàn)金流量呈現(xiàn)由負到正的平穩(wěn)過渡態(tài)勢，流量赤字期約2年，赤字彌補過渡期約2.5年，沒有較大的現(xiàn)金流量正負03年~2005現(xiàn)金流出較大，在實際運行中體現(xiàn)為資字進行彌補，在實際運行中基本不存在資金壓力。2006年下半年現(xiàn)金流量轉(zhuǎn)正，在實際運行中表現(xiàn)為資金回籠，同時也是利潤的產(chǎn)生。5.6項目敏感變動分析建設(shè)投資成本、開發(fā)期、房屋銷售量、開發(fā)量、銷售均價……等。這些數(shù)據(jù)都不是實際發(fā)生的數(shù)據(jù)，在開發(fā)、銷售期間都會出現(xiàn)變動，這就給項目投資經(jīng)濟效益分析評價帶來了不確定因素。同時，由于本項目開發(fā)和銷售周期較長，資金投入密度大，經(jīng)濟涉及面較廣，其可能產(chǎn)生對經(jīng)濟效益影響的不確定因素很多，但其影響面大致可以分為以下幾個方面：首先，對項目銷售的影響：如由于市場需求的降低，可能導(dǎo)致項目產(chǎn)出物銷售量的減少，造成項目的產(chǎn)出物過剩，影響經(jīng)濟效益，減少項目盈利甚至虧損。其次，對建設(shè)成本的影響：如項目建設(shè)工期延長、投資資金的結(jié)構(gòu)變化、債務(wù)資本的比重增加等情況均能造成投資成本的增加。第三，對基準貼現(xiàn)率的影響：銀行貸款利率的調(diào)整，企業(yè)內(nèi)部收益率變動、通貨膨脹或緊縮等會給項目基準貼現(xiàn)率雖然上述的不確定因素客觀存在，使我們很難完全預(yù)見本投資項目的實際投資效果，但是我們可以測定和分析這些不確定因素對項目的影響程度，以上受影響的三方面在本項目中對項目的經(jīng)濟效益有十分敏感的反應(yīng)，因此如下就對項目的銷售收入、建設(shè)投資成本、基準貼現(xiàn)率進行敏感變動分析，以觀測投資項目經(jīng)濟效益變動情況(詳細見附表：全部資金敏感變動分析表；自有資金敏感變動分析表；敏感變動對比表)。通過敏感變動分析表測算，可以看出，本項目的銷售收入總額和建設(shè)投資總額的敏感變動對項目的經(jīng)濟效益影響較大，尤其是建設(shè)投全部資金投資的銷售收入總額的變動幅度為-3.98％~3.70％，建設(shè)投資總額的變動幅度-3.68％~4.15％。自有資金投資的銷售收入總-2.27％~4.23％。兩者的變動幅度較小，因而對極限的浮動也較小，極為敏感。所以，項目在運行期間需著重于控制建設(shè)投資成本(減少須注意銷售收入總額降低幅度，或者說商品房售價均價不能隨意降低。5.7項目投資經(jīng)濟效益評價5.7.1項目盈利能力分析評價項目投資回收期投資回收期是項目補償原始投資支出所需要的時間長度。通常，投資回收期越短越好或者低于設(shè)定的基準回收期。本項目運行周期約4年回收投資。項目全部資金或自有資金的投資回收期均在運行的時期內(nèi)回收完畢。項目在投資回收角度是符合既定要求的。2.投資凈現(xiàn)值項目投資凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值是評價投資項目的判據(jù)之一，如果項目在規(guī)定的基準貼現(xiàn)率下，項目各年的凈現(xiàn)金流量額統(tǒng)一折算到項目發(fā)生期起始年現(xiàn)在值之和大于零，則項目可以得益。本項目投資凈現(xiàn)值均為正數(shù)，表明各年現(xiàn)金凈流量在折算到項目投資起始年時，項目仍然可以獲得收益。同時，全部資金和自有資金的凈現(xiàn)值均達一定的收益范圍。因此判定項目投資是可行的。3.內(nèi)部收益率項目投資內(nèi)部收益率項目“內(nèi)部收益率是投資方案壽命期內(nèi)，可以使投資項目凈現(xiàn)值等于零的利率”。其是反映投資方案對投資支出的恢復(fù)能力。本項目設(shè)定的基準收益率為12％，在項目方案的測算內(nèi)部收益中，全部資金投資和自有資金投資的內(nèi)部收益率均超過既定基準收益率，由此可以判定項目可行。同時，從項目內(nèi)部收益率上看，其對自有資金投資的投資支出的恢復(fù)能力較全部資金投資的更強。但是超過既定標準的幅度較低，說明存在一定風(fēng)險，須注意防范。5.7.2項目清償能力分析評價投資項目的清償能力包括二個層次，一是財務(wù)清償能力，即項目收回全部投資的能力；二是債務(wù)清償能力，主要是指償還投資借款的能力。主要涉及指標為資產(chǎn)負債率、借款償還期、流動比率、速動比率等。由于本項目的資產(chǎn)隨銷售則逐漸轉(zhuǎn)移，最終可能形成公司沒有或留有極少的資產(chǎn)。因此，在項目分析中采用速動比率來反映項目清1.速動比率項目速動比率測算表00速動比率就是流動資產(chǎn)減去存貨(項目中的反映就是存量商品房)除以流動負債的比例。根據(jù)實際情況可以簡化為：項目流動資產(chǎn)減去存貨就是當期銷售收入；應(yīng)付賬款就是當期建設(shè)投資成本及經(jīng)營成本；長期負債就是銀行貸款。速動比率的判別標準是以1為基準，低于1年速動比率低于0.5，償債能力較低，2005年、2006年的速動比率較高，償債能力較強，是理想的債務(wù)支付期。總體上看，項目償債能力5.7.3項目整體經(jīng)濟效益分析評價通過以上分析評價，總體上看項目的各項評價指標均達到既定標準，并顯示項目經(jīng)濟可行。項目能夠給投資者帶來了一定的收益，同時，項目投資經(jīng)濟效益分析評價也反映出項目有一定的盈利和清償能力。同時項目也須注意嚴格控制成本增量和保證銷售額度。第六部分項目風(fēng)險及對策本項目經(jīng)過前面各章節(jié)的分析研究，并得到可行論證。但是，項目并非沒有風(fēng)險，因為風(fēng)險是客觀存在的。風(fēng)險分析的內(nèi)容從影響范圍可以分為：普遍性風(fēng)險和行業(yè)性風(fēng)險。普遍性風(fēng)險：指整個經(jīng)濟面均將受到影響的風(fēng)險，這其中包括：自然風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險、政治風(fēng)險。行業(yè)性風(fēng)險：局部經(jīng)濟面所將受到影響風(fēng)險，其中包括：財務(wù)風(fēng)險、工程風(fēng)險、企業(yè)管理風(fēng)險、市場風(fēng)險、政策法律風(fēng)險等。接下來是從項目的實際角度出發(fā)，據(jù)項目風(fēng)險分析內(nèi)容，結(jié)合前6.1項目自然風(fēng)險分析項目所在的上海地處半濕潤地區(qū)，介于大陸性氣候和海洋性氣候之間。根據(jù)對上海市歷史氣候的了解，當?shù)爻霈F(xiàn)災(zāi)害性天氣的記錄較少。但是，海洋性臺風(fēng)對其有一定影響。項目處于沖積平原地帶，有可能受到地質(zhì)載重沉降的影響。因此，項目在建設(shè)前，需對項目基地進行勘探，并進行“建設(shè)場地地震安全評價”和“建設(shè)用地地質(zhì)災(zāi)害危險性評估”，并根據(jù)評估情況進行規(guī)劃設(shè)計。6.2項目經(jīng)濟風(fēng)險分析目前，上海市經(jīng)濟發(fā)展水平處于穩(wěn)定增長、快速發(fā)展狀態(tài)?？赡艹霈F(xiàn)經(jīng)濟衰退的概率幾乎為零。因此，項目的經(jīng)濟風(fēng)險較小。近幾年中國很多地區(qū)或城市中的房地產(chǎn)經(jīng)濟，其泡沫含量太大，這種現(xiàn)象在上海也有出現(xiàn)，但相對較少。這樣，本項目進入上海，總體面對的經(jīng)濟環(huán)境是良好的，但需要防范房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫對項目的影響。主要應(yīng)對措施是，正確樹立項目品牌形象，建立品牌的個性化、專業(yè)化，而不是玩概念炒項目。6.3項目政治風(fēng)險分析目前，上海乃至全國政治局勢十分穩(wěn)定，并且隨著北京申奧、上海申博的成功和中國的入世，都使中國及上海的國際地位不斷提升。同時，大量國有企業(yè)的改制也在不斷進行，民營企業(yè)地位逐漸提高。因此，項目基本沒有政治風(fēng)險。6.4項目財務(wù)風(fēng)險分析財務(wù)風(fēng)險是指因為借債而帶來的風(fēng)險。其主要反映在對項目資金運動造成的壓力，甚至引起項目虧損。經(jīng)過對本項目的投資分布、投萬元。項目是通過銷售收入的回籠，形成還款資金。而項目前2年