鄭州某大廈可行性研究報告

1XX大廈商業(yè)裙樓可行性研究分析31.1項目位置介紹31.2鄭州市城市規(guī)劃發(fā)展分析51.3商業(yè)環(huán)境層次結(jié)構(gòu)61.4本項目的特點分析71.5本項目裙樓的客戶定位81.6裙樓定位的論證91.6.1銀行、證券公司的選址必要條件91.6.2本項目的區(qū)域唯一性91.6.3周邊繁華的經(jīng)三路存在的先天缺陷101.7裙樓情況簡介122XX大廈寫字樓可行性研究分析172.1鄭州目前寫字樓市場狀況172.1.1目前市場供應(yīng)現(xiàn)狀172.1.2甲級寫字樓的狀況192.2寫字樓發(fā)展的世界性趨勢202.2.1從國際寫字樓的普遍形式反映202.2.2國內(nèi)大城市的寫字樓形式反映212.3辦公商務(wù)形式演變的必然性242.4XX大廈領(lǐng)先市場的持續(xù)性優(yōu)勢262.4.1本項目的整體優(yōu)勢262.4.2本項目的細(xì)部優(yōu)勢272.4.3高檔寫字樓具有較大的升值空間292.4.4XX大廈符合國際甲級寫字樓通用標(biāo)準(zhǔn)302.5XX大廈的價格分析312.5.1XX大廈價格的市場水平312.5.2XX大廈的推廣價格策略簡析332.5.3XX大廈的投資回報342.6從銷售情況預(yù)計升值空間351XX大廈商業(yè)裙樓可行性研究分析1.1項目位置介紹本項目位于金水區(qū)，花園路側(cè)。金水區(qū)屬于鄭州商政一體的功能版塊。周邊省機關(guān)部門聚集；省電視臺以及其廣告業(yè)務(wù)部門、迎賓館、高檔別1.2鄭州市城市規(guī)劃發(fā)展分析(1)鄭州西南城區(qū)作為老城區(qū)，曾經(jīng)有過相對繁華的時期。一些頗具規(guī)模(2)西南區(qū)域雖然是鄭州市市政府所在區(qū)域，但較之省政府機構(gòu)集中的東(3)所謂“東擴”,即是建設(shè)鄭東新區(qū)(CBD)。鄭東新區(qū)是鄭州市政府重較為漫長的過程；按經(jīng)驗，應(yīng)該大約需要6~8年的時間。1.3商業(yè)環(huán)境層次結(jié)構(gòu)類型名稱省、市機關(guān)單位省廣播電視中心、省工商局、省財政廳、省稅務(wù)局、省煙零售業(yè)汽車配件大世界、丹尼斯量販、國美電器城、河南科技市場、天榮院校省實驗中學(xué)、河南財經(jīng)學(xué)院、省水利學(xué)校其它大河錦江飯店、龍門大酒店、中國移動營業(yè)中心、中國聯(lián)通1.4本項目的特點分析超大容量停車場，有200多個車位，停車方便。輕松避免了鄭州眾多寫1.5本項目裙樓的客戶定位本項目裙樓的市場定位主要針對以下幾項依據(jù)：與整個金水區(qū)的區(qū)域定位相結(jié)合；與周邊商業(yè)環(huán)境相結(jié)合；與本項目的特點相結(jié)合；與本項目的形象相結(jié)合。本項目商業(yè)裙樓的客戶定位為：有實力的、注重企業(yè)形象建設(shè)的、準(zhǔn)備開展多功能業(yè)務(wù)的銀行、證券公司1.6裙樓定位的論證1.6.1銀行、證券公司及高檔酒樓的選址必要條件此兩類企業(yè)營業(yè)點的選址，估計有以下幾方面必要條件：周邊的消費層次結(jié)構(gòu)組成豐富；交通方便；車位充足；方便形象展示，地域標(biāo)識性強；所使用的物業(yè)在軟、硬件設(shè)施方面能符合企業(yè)現(xiàn)在及未來持續(xù)性發(fā)展的具備餐飲業(yè)建筑設(shè)計布局；1.6.2本項目的區(qū)域唯一性一般而言，銀行進駐寫字樓裙樓物業(yè)，是最佳的選擇。因為寫字樓的大堂、物業(yè)管理等方面能達(dá)到銀行等金融業(yè)企業(yè)的使用要求。而本大廈是目前鄭州最頂級的寫字樓物業(yè)，軟、硬件設(shè)施一流。本大廈更是本區(qū)域內(nèi)唯一的頂級全新商業(yè)物業(yè)。它的唯一性，決定了它的商業(yè)價值。這對于類似銀行這種具有需要快速搶占市場份額的經(jīng)營戰(zhàn)略的企業(yè)而言，是1.6.3周邊繁華的經(jīng)三路存在的先天缺陷缺陷一：車道狹窄，交通阻塞，人流、車流不通暢離本項目約3分鐘車程的經(jīng)三路，是金水區(qū)內(nèi)發(fā)展成熟的商業(yè)路。雖然此處缺陷二：物業(yè)軟、硬件方面均難以適合企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展的辦公需求這里的寫字樓物業(yè)絕大部分屬于過渡性產(chǎn)品(這在下一節(jié)寫字樓的可行性研究分析中有詳細(xì)的敘述),無論物業(yè)質(zhì)素、檔次、機電設(shè)備、配套設(shè)施、物業(yè)管失已搶占的市場份額，這絕對是企業(yè)不可接受的。所以，本項目的商業(yè)裙樓的功能上，是適合銀行、證券等金融企業(yè)使用的。大多數(shù)。這從另一角度也證實了這個結(jié)論的正確性。1.7裙樓情況簡介樓層建筑面積(平方米)1南(101)1,000.87北(102)1,100.042南(201)1,629.01北(202)1,236.943南(301)1,700.92北(302)1,580.254南(401)1,129.23北(402)1,500.992.1鄭州目前寫字樓市場狀況2.2寫字樓發(fā)展的世界性趨勢2.3辦公商務(wù)形式演變的必然性在完全公有制經(jīng)濟年代，企業(yè)的辦公物業(yè)，僅僅是工作場所，沒有太多的講究。這種狀況維持了相當(dāng)長的一段時期。在經(jīng)濟開放年代的初期，一批民營企業(yè)茁壯成長，也是他們最先拓寬視野，與國內(nèi)外企業(yè)不斷加流，不斷學(xué)習(xí)。企業(yè)的辦公物業(yè)，開始由完全的工作場所逐漸轉(zhuǎn)向帶有社交性質(zhì)的辦公空間。但受限于企業(yè)的發(fā)展規(guī)模，經(jīng)濟實力，以及國內(nèi)的市場情況，更多的企業(yè)處于創(chuàng)業(yè)階段，亦商亦住的辦公物業(yè)成為了符合市場發(fā)展的階段性產(chǎn)物。而在經(jīng)濟開放的年代，尤其是中國加入WTO后，經(jīng)濟不斷騰飛，企業(yè)不斷發(fā)展與壯大，面對激烈的國內(nèi)外市場競爭時，企業(yè)已識意到企業(yè)形象對他們贏得市場先機的重要性。企業(yè)對辦公物業(yè)的選擇，除具備完全辦公功能，實現(xiàn)日常商務(wù)社交外，更關(guān)注辦公物業(yè)對企業(yè)形象的影響，也即轉(zhuǎn)向精神層面的追求了。因為這是市場發(fā)展的必然結(jié)果。以上寫字樓物業(yè)類型的發(fā)展痕跡，與市場的開放程度、經(jīng)濟的發(fā)展水平密切相關(guān)，因此，商住型的辦公物業(yè)，注定是一種過渡性的產(chǎn)物。既然是一種過渡產(chǎn)物，必然存在許多先天缺陷：功能：商住型寫字樓雙面兼顧的思路制約了建筑的純粹性，建筑功能力求面面俱到，但僅僅停留于蜻蜓點水。商住型寫字樓在空間組合、信息傳遞、公共設(shè)施上已不能適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)的使用要求，更無法應(yīng)對業(yè)務(wù)擴張所帶來的增長性變化。氣質(zhì)：商住主義的搖擺不定，使得建筑空間散發(fā)的氣質(zhì)風(fēng)格游離于現(xiàn)代商務(wù)要求之外。商住型寫字樓在辦公層高、入口大堂、走廊凈寬、電梯的數(shù)量及速度等多方面存在無法克服的缺陷，使得企業(yè)氣質(zhì)受到嚴(yán)重干擾，對于企業(yè)品牌形象的塑造不利。管理：現(xiàn)代管理理論認(rèn)為，辦公環(huán)境是公司制度的外在化表現(xiàn)，對于員工有潛移默化的影響。而商住樓辦公隨意性較強，穩(wěn)定性較差，不能給予公司的日常管理以硬件上的支持，不能有效的約束、規(guī)范員工，也無法有效的激發(fā)員工的工作動力，提高工作效率。2.4XX大廈領(lǐng)先市場的持續(xù)性優(yōu)勢2.4.1本項目的整體優(yōu)勢2.4.2本項目的細(xì)部優(yōu)勢層高層凈高(達(dá)到2.86米),又可降低使用能耗。走廊寬使用率樓層使用率也是寫字樓客戶比較關(guān)注的方面(70%的使用率是客戶的心理項目的生態(tài)表現(xiàn)宇內(nèi)部空氣質(zhì)量、有效調(diào)節(jié)人們的精神狀態(tài)，有積極的作用；大廈前庭為5000平方米的大型生態(tài)廣場，為用戶提供了舒適的共享空間，增添了項目的人文與綠色氣息。停車位電梯數(shù)5部德國原裝德森高速電梯，符合高效的商務(wù)辦公要求。2.4.3高檔寫字樓具有較大的升值空間從長遠(yuǎn)發(fā)展趨勢看，隨著鄭州市未來經(jīng)濟水平的發(fā)展，新建寫字樓建設(shè)高檔甲級寫字樓順應(yīng)時代發(fā)展趨勢，能夠滿足新經(jīng)濟時代人們對于物業(yè)在政府大力扶持下，北移東擴所形成的區(qū)域?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)市場的投資熱光以免很快被淘汰。的物業(yè)質(zhì)素，并在格調(diào)上擁有與眾不同的時尚感和文化特力和影響力。2.4.4XX大廈符合國際甲級寫字樓通用標(biāo)準(zhǔn)☆純寫字樓☆層高10米以上的寬敞寫字樓大堂☆天花板吊頂后凈層高2.6米以上☆走廊凈寬1.8米以上，電梯間凈寬度3米以上☆平均每200平方米建筑面積配一個車位☆電梯數(shù)量平均每臺最多服務(wù)5層☆電梯速度每秒4米以上☆采用中央空調(diào)☆所在位置能5分鐘車程內(nèi)可到達(dá)繁華商業(yè)區(qū)☆自由空間組合，可靈活分隔☆專業(yè)品牌物業(yè)管理2.5.1XX大廈價格的市場水平項目成交均價(元/平方米)A新聞大廈3700AXX數(shù)碼大廈4850A財富廣場3500B融元廣場3500B廣匯國貿(mào)大廈4450BXX國際大廈3800C豫港大廈3200DXX大廈5040D河南報業(yè)大廈3960融元廣場、新聞大廈等寫字樓，最終銷售均價不超過4,000元/平方米；但屬于而本項目現(xiàn)時的均價約為4,488元/平方米。XX大廈于5月26日正式開盤，目前處于前期的最優(yōu)惠價格階段。面對火爆2.5.3XX大廈的投資回報樓盤售價元/平方米租金元/天·平方米投資回報率XX國貿(mào)廣場38001.110.42%XX數(shù)碼大廈48501.39.65%XX數(shù)碼C座380019.47%數(shù)據(jù)采樣：2004年2月其投資回報也可達(dá)11.52%。非常可觀。這也應(yīng)驗了物業(yè)市場上越是頂級物2.6從銷售情況預(yù)計升值空間本項目從4月2日正式進行內(nèi)部認(rèn)購至今只有短短兩個月的推廣，就達(dá)到了占可銷售面積的15%的銷售率(以簽合同為準(zhǔn));平均每天保持有8批到訪客戶，約20個咨詢電話。市場反應(yīng)甚為熱烈。間保守估計有8%~10%的幅度。最終推廣均價將超越5000元/平方米。