【規(guī)避和控制房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策探析11000字（論文）】

MACROBUTTONAcceptAllChangesInDoc雙擊此處鍵入本章題目

錯(cuò)誤！未找到引用源。

規(guī)避和控制房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策分析

摘要

隨著國民經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，本世紀(jì)中葉之前，我國仍然會(huì)對(duì)國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)力、技術(shù)和政策方面的傾斜和大力支持，國內(nèi)購房群體大都處于剛性需求的狀態(tài)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的黃金期還在持續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)商在對(duì)企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)分析和把控上雖然十分謹(jǐn)慎，但是面對(duì)豐厚的利潤和收益，他們?nèi)匀恍判氖愕膶⒋罅康馁Y金和精力投入到房地產(chǎn)行業(yè)，以求不斷擴(kuò)大經(jīng)營的規(guī)模和運(yùn)營效益。然而，眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)同時(shí)又是一個(gè)收益與風(fēng)險(xiǎn)并存，收益越大，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越大。為了有效防范和控制由房地產(chǎn)行業(yè)帶來的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，我國政府已經(jīng)陸續(xù)頒布并實(shí)施了一攬子貨幣政策和財(cái)政措施，力爭(zhēng)讓房地產(chǎn)行業(yè)安全度過艱難期，此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著最大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大概率來自于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。所以，有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)問題分析已然成為國內(nèi)熱議的經(jīng)濟(jì)問題。本文就是通過分析房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一些主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型及其造成這些風(fēng)險(xiǎn)的成因開始，通過從專業(yè)、全面和客觀的視角出發(fā)，逐一問題進(jìn)行專門的剖析，找出問題的根源，最后匯總出一系列規(guī)避和控制相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策和建議。

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；成因；對(duì)策

目錄

16535

1引言

1

26162

2財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的理論基礎(chǔ)

1

4798

2.1財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念

1

26225

2.2財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

2

2820

2.2.1財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的外因

2

31548

2.2.2財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)因

2

6642

3房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型

2

5157

3.1籌資風(fēng)險(xiǎn)

2

30012

3.2投資風(fēng)險(xiǎn)

3

10963

3.3經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

3

26537

3.4存貨管理風(fēng)險(xiǎn)

3

8134

3.5流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

4

21827

4房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

4

24128

4.1政策性觸發(fā)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

4

15900

4.2工作失誤引發(fā)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

5

2174

4.3工程管理觸發(fā)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

6

7209

4.4成本管理誘發(fā)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

6

13985

5規(guī)避和控制房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

7

7425

5.1政策性風(fēng)險(xiǎn)控制與對(duì)策

7

26104

5.1.1建立健全銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系

7

32385

5.1.2拓寬融資渠道

7

19877

5.2策劃定位風(fēng)險(xiǎn)控制與對(duì)策

8

5151

5.3工程管理的風(fēng)險(xiǎn)控制與對(duì)策

9

277

5.4成本管理的風(fēng)險(xiǎn)控制與對(duì)策

9

19701

6總結(jié)

10

30011

參考文獻(xiàn)

11

1引言

房地產(chǎn)的行業(yè)特點(diǎn)就是大量的資金投入，較高的多因素風(fēng)險(xiǎn)和較高資金回報(bào)率。其中，較高的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)成為行業(yè)顯著之處。有不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有完全預(yù)估到此行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)而只是憑借粗淺的認(rèn)知而輕率的進(jìn)行土地開發(fā)權(quán)搶拍及規(guī)劃，從而承擔(dān)了較重的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，等重新審視自己的“可行性報(bào)告”時(shí)才恍然大悟。在下一步的開發(fā)過程中，同樣會(huì)受到多種因素引發(fā)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，主要的誘發(fā)因素有市場(chǎng)定位不準(zhǔn)、合同糾紛較多以及中介企業(yè)之間的各種糾紛等。一旦這些經(jīng)營性的風(fēng)險(xiǎn)處理不好，進(jìn)而還會(huì)導(dǎo)致一系列漫長的關(guān)系糾紛和嚴(yán)重的公共關(guān)系危機(jī)；另外一些房地產(chǎn)企業(yè)深陷的行業(yè)危機(jī)則是來自于購房業(yè)主的些許職責(zé)和消費(fèi)投訴。所以，對(duì)于剛剛涉入房地產(chǎn)行業(yè)的新興企業(yè)，經(jīng)過一段時(shí)間的經(jīng)營和管理后，都會(huì)不約而同的感到來自行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性和很多危機(jī)的不確定性。這些感觸都非空穴來風(fēng)的，都是經(jīng)過了企業(yè)艱難的經(jīng)營以后而得到的教訓(xùn)【1】。對(duì)于這些新興房地產(chǎn)企業(yè)，當(dāng)務(wù)之急就是要盡快學(xué)會(huì)風(fēng)控常識(shí)，來客觀的、科學(xué)的來面對(duì)該行業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)性問題，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和來自于企業(yè)財(cái)務(wù)管理方面的風(fēng)險(xiǎn)，都是所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不解決的核心和關(guān)鍵。

2財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的理論基礎(chǔ)

2.1財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的含義是來自企業(yè)錯(cuò)誤的財(cái)務(wù)構(gòu)成、急具較大風(fēng)險(xiǎn)的籌措資金的方式等因素導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)常性的不能及時(shí)償還所欠債務(wù)而最終影響到該企業(yè)的盈虧收益甚至是企業(yè)是否還能持續(xù)經(jīng)營下去。面對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不能虛報(bào)瞞報(bào)、弄虛作假，最好的辦法就是企業(yè)積極應(yīng)對(duì)，認(rèn)真梳理自身的財(cái)務(wù)管理不足和漏洞，進(jìn)行科學(xué)的原因分析和指導(dǎo)，不斷改善和修復(fù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理過程中的錯(cuò)誤和失誤，最終達(dá)到防范和控制企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。在一般企業(yè)經(jīng)營的思維認(rèn)知里，總會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)與收益始終是呈正比例關(guān)系，風(fēng)險(xiǎn)越大，企業(yè)收益就會(huì)越高。在現(xiàn)代化企業(yè)財(cái)務(wù)管理思維下，這種觀點(diǎn)卻是一種較為極端的誤區(qū)和錯(cuò)誤解讀。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念解釋同樣存在廣義學(xué)說和狹義學(xué)說兩種。典型的狹義學(xué)說代表就是決策理論派，它將企業(yè)的一切財(cái)務(wù)損失和成本的消極變動(dòng)才是企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；還有一類狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)論指出，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相比于來自于盡可能多的企業(yè)財(cái)務(wù)損失和成本的消極變動(dòng)，企業(yè)盈利的未知性才是最重要的企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。然而，在此歸納企業(yè)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，更加傾向于廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)范圍即無論是企業(yè)成本的消極變動(dòng)和財(cái)務(wù)損失，還是企業(yè)經(jīng)營盈利能力的未知性，均屬于廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

從廣義的層面來看，造成房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題的因素主要來自于企業(yè)的籌資方式、項(xiàng)目的施工管理、企業(yè)宣傳和公關(guān)策劃以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)管理能力和水平等。

2.2財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

一般企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)誘發(fā)因素多種多樣，也較為復(fù)雜。在諸多的企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因中，我們可以將它們劃分為內(nèi)因和外因兩大類。內(nèi)因是企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因，外因起到了進(jìn)一步加速和惡化企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的作用。

2.2.1財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的外因

良好的企業(yè)財(cái)務(wù)管理秩序需要有一個(gè)與之相適應(yīng)的外部環(huán)境。企業(yè)生存和發(fā)展的外部環(huán)境往往是瞬息萬變的，譬如國家的政策法規(guī)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的惡性或良性競(jìng)爭(zhēng)、地域文化差異、社會(huì)道德準(zhǔn)則以及環(huán)境保護(hù)可持續(xù)發(fā)展等，都會(huì)在一定程度上影響到房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn)。

2.2.2財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)因

風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足是產(chǎn)生企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的共同點(diǎn)。企業(yè)的財(cái)務(wù)管理對(duì)這一風(fēng)險(xiǎn)的客觀性理解偏差和存在誤區(qū)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是無可回避的客觀存在，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)伴隨著企業(yè)的所有財(cái)務(wù)活動(dòng)相依相生的。然而在現(xiàn)實(shí)的企業(yè)活動(dòng)中，大多企業(yè)的財(cái)會(huì)人員明顯缺乏財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分析和防范意識(shí)。

混亂的企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)關(guān)系是產(chǎn)生企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的另一個(gè)重要內(nèi)因，企業(yè)與企業(yè)之間、企業(yè)內(nèi)部的所有部門相互之間在處理資金和使用企業(yè)資金時(shí)，包括所得收益如何分配的問題上，不斷會(huì)滋生出產(chǎn)權(quán)不夠清晰、分配不夠合理、管理不夠科學(xué)的問題，相互消極影響而致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率和企業(yè)效益嚴(yán)重受損，企業(yè)難以獲得資金回流，很容易導(dǎo)致企業(yè)資金鏈的斷裂，出現(xiàn)嚴(yán)重經(jīng)營危機(jī)。在一般財(cái)務(wù)管理思維里，如果企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理的每一個(gè)環(huán)節(jié)和模塊缺乏行之有效的監(jiān)管和科學(xué)約束的話，該企業(yè)存在經(jīng)營性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概率無疑是很高的。

3房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型

3.1籌資風(fēng)險(xiǎn)

籌資風(fēng)險(xiǎn)實(shí)質(zhì)上是因?yàn)橘Y金供給與需求關(guān)系的變化以及市場(chǎng)宏觀條件的變化，企業(yè)在獲取資金過程中遭遇的不確定性。籌資風(fēng)險(xiǎn)的類型主要有再融資風(fēng)險(xiǎn)、匯率和利率風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)以及消費(fèi)能力引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)等。當(dāng)前，有大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在其資金的運(yùn)作和財(cái)務(wù)管理方面呈現(xiàn)粗放型的管理模式，根本意識(shí)不到籌資方案合理與否對(duì)企業(yè)資本構(gòu)成的影響。另外，企業(yè)對(duì)規(guī)范和優(yōu)化籌資渠道和結(jié)構(gòu)，缺乏理性思維與科學(xué)剖析，也缺少了對(duì)各種籌資方式和渠道的細(xì)致比較，沒有挖掘出它們之間的本質(zhì)區(qū)別。房地產(chǎn)企業(yè)的最可怕風(fēng)險(xiǎn)在于缺乏對(duì)資金使用率最大化問題的估計(jì)，對(duì)企業(yè)的項(xiàng)目利潤也沒有大致的估算，單憑經(jīng)驗(yàn)、無視市場(chǎng)規(guī)律的籌資方案最終只會(huì)遭到市場(chǎng)的懲罰。譬如：在統(tǒng)計(jì)銀行的房地產(chǎn)企業(yè)貸款中，資產(chǎn)負(fù)債率是房地產(chǎn)企業(yè)最易忽略的一項(xiàng)重要指標(biāo)，比較權(quán)益籌資和債務(wù)籌資，居于首要地位的籌資形式更多的傾向于債務(wù)籌資，主要是由于沒有哪個(gè)企業(yè)甘心把利潤流給其他人或企業(yè)，這也就成為房地產(chǎn)企業(yè)自有資金匱乏的根本因素。為了解決房地產(chǎn)企業(yè)的資金困境，除了優(yōu)化企業(yè)的融資渠道之余，最根本的還是重視融資決策的科學(xué)性、企業(yè)管理的精準(zhǔn)化以及增強(qiáng)企業(yè)自身的抗風(fēng)險(xiǎn)化能力【2】。

3.2投資風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)主要包括來自于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制失靈導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)通脹、企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大再生產(chǎn)、合作伙伴的道德責(zé)任和違約損失以及銀行匯利率不穩(wěn)定等因素產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)存在投資風(fēng)險(xiǎn)就意味著企業(yè)投入大量的資金以后，因內(nèi)部管理或者市場(chǎng)情況有變而對(duì)企業(yè)的預(yù)期收益和最終的企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生消極影響。企業(yè)對(duì)外投資又可以分為直接投資和間接投資。根據(jù)《中華人民共和國公司法》的規(guī)定，直接投資的其中一種條件就是股東必須擁有25%的企業(yè)股權(quán)才算直接投資。間接投資又主要分為對(duì)企業(yè)的股票和債券的投資兩種形式。股票投資風(fēng)險(xiǎn)很大但收益也比較高，債券投資比較穩(wěn)妥但收益不高且固定，只是定期收取固定的利息。

3.3經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也叫營業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，它是由企業(yè)在整個(gè)產(chǎn)、供、銷的過程中由于每一個(gè)環(huán)節(jié)都發(fā)生的不確定性產(chǎn)生的，主要表現(xiàn)形式是企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)遲緩滯后，停滯不前等。經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的種類也是多種多樣，主要涉及到原材料的采購過程、產(chǎn)品的生產(chǎn)過程、庫存管理和財(cái)務(wù)管理過程等。采購過程中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)自然被稱為采購風(fēng)險(xiǎn)，采購風(fēng)險(xiǎn)主要由于原材料供應(yīng)商的不確定性和由于信用關(guān)系缺乏而產(chǎn)生的付款方式、付款期限以及平均付款結(jié)算的周期等問題的不一致性；生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和庫存風(fēng)險(xiǎn)主要是由于生產(chǎn)過程中和庫存過程中所需的人、財(cái)、物這些方面的不確定性所導(dǎo)致的生產(chǎn)和庫存環(huán)節(jié)不能有效的積極影響企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益；再者，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，每一個(gè)企業(yè)的市場(chǎng)情況和消費(fèi)者群體一方面是固定，另一方面又是隨著外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境的共同影響而可能瞬息萬變的，市場(chǎng)中上下游合作商以及消費(fèi)者群體的不確定性也會(huì)造成來自于市場(chǎng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.4存貨管理風(fēng)險(xiǎn)

凡是為工程項(xiàng)目施工而展開的各種流動(dòng)性較慢的大體量，嚴(yán)重消耗企業(yè)資金的所有存貨項(xiàng)目，都可以視為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨的管理，包括對(duì)各種企業(yè)庫存、辦公消耗品、購進(jìn)的大型設(shè)備和生產(chǎn)原料、在建和在售的開發(fā)品目等的管理水平，將能夠直接決定該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營活力和資金利用率，也是企業(yè)實(shí)現(xiàn)高盈利能力必不可少的環(huán)節(jié)【3】?？偠灾?，任何一個(gè)發(fā)展較好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，重視和做好企業(yè)存貨管理工作都具有舉足輕重的作用。最近這幾年，由于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)輕度的通脹狀態(tài)，造成房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)和項(xiàng)目施工的工程造價(jià)居高不下，這是導(dǎo)致眼下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)存貨管理風(fēng)險(xiǎn)的重要原因。這一不利因素又會(huì)造成企業(yè)經(jīng)營的循環(huán)惡化，即這種存貨管理風(fēng)險(xiǎn)勢(shì)必要引起購房市場(chǎng)的供需變化和價(jià)格變動(dòng)，供求和價(jià)格的波動(dòng)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來說，無疑會(huì)產(chǎn)生地震級(jí)的影響。

3.5流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)指向的是企業(yè)不能順暢和確定性的流動(dòng)資金的可能性，即企業(yè)的資金流動(dòng)性差，不能很好的發(fā)揮其付現(xiàn)功能。站在這樣的視角來看，房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)實(shí)質(zhì)上是出現(xiàn)在企業(yè)的變現(xiàn)能力和償付能力兩個(gè)指標(biāo)上。變現(xiàn)力風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在企業(yè)的資金轉(zhuǎn)移和周轉(zhuǎn)的失靈。房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)資金占有時(shí)間較長，產(chǎn)品開發(fā)的周期也比較長，企業(yè)資金密集且呈階段性的積累和變化。目前，房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得稍長一點(diǎn)期限的資金仍然逃脫不了短期資金的本質(zhì)。由房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)可以看出，受到企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿的影響，短期資金是最能吸引房地產(chǎn)企業(yè)的，甚至產(chǎn)生較強(qiáng)的依存。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)就是由房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的長期性需求和短期性供給偏好之間的矛盾造成的?！?】。這種風(fēng)險(xiǎn)的解決之道在于平衡好房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流之間的流入和流出。從我國國內(nèi)房地產(chǎn)債務(wù)結(jié)構(gòu)特征出發(fā)，引起企業(yè)流動(dòng)性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素還有土地資源的盲目儲(chǔ)備和無計(jì)劃式的擴(kuò)張。解決這一點(diǎn)困境的辦法就是提升企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)速度和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。

4房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

我國國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)在投資經(jīng)營中面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其誘發(fā)因素，主要有以下幾個(gè)方面：

4.1政策性觸發(fā)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的政策性風(fēng)險(xiǎn)主要跟企業(yè)對(duì)于國家相關(guān)的法律法規(guī)和政策是否能夠做到正確解讀和領(lǐng)會(huì)實(shí)施有很大關(guān)系。善于學(xué)習(xí)黨和國家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施的法規(guī)和制度的企業(yè)，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)很小，反則反之。我國社會(huì)主義的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的優(yōu)越性就在于將市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制與國家的宏觀調(diào)控進(jìn)行有效的銜接。當(dāng)價(jià)值規(guī)律這只看不見的手發(fā)揮失靈的時(shí)候，國家的宏觀調(diào)控就將在防范和控制房地產(chǎn)行業(yè)各企業(yè)的政策性風(fēng)險(xiǎn)方面發(fā)揮重要的作用。再次以房地產(chǎn)企業(yè)的依法融資來看，國家統(tǒng)計(jì)局公布的2019年4月份全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)景氣指數(shù)報(bào)告顯示，1月至4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金11443億元，同比增長47.3％。其中，國內(nèi)貸款累計(jì)達(dá)到1250億元，同比增長60.3％，是增幅最大的資金類型。到2020年4月，房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到18357億元，占商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款余額的17.6％，其中個(gè)人住房貸款余額為9246億元，占商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款余額的8.9％。這些年來，各大銀行向房地產(chǎn)行業(yè)注入了大量的資金和投入，無論是對(duì)居民的購房需求還是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大再生產(chǎn)來說，都起到了極大的鼓舞和推動(dòng)作用。但是，這種資金投入具有很大的不均衡性和突發(fā)性較強(qiáng)，據(jù)顯示，在國內(nèi)全部的9000多億房貸里，有八成以上集中在最近的兩個(gè)年間。然而，依據(jù)全球性的共同問題來看，很多的問題型個(gè)人房屋貸款在近幾年出現(xiàn)了井噴式的惡化趨勢(shì)，而且在未來的五到十年間具有愈演愈烈之勢(shì)，各種房貸違約率居高不下，可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對(duì)著購房市場(chǎng)的信用危機(jī)，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)也越來越高【5】。

央行一系列政策提高了房地產(chǎn)開發(fā)門檻，有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰。央行的一系列調(diào)控政策，特別是121號(hào)文，對(duì)高檔商品房、別墅開發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的流動(dòng)資金貸款、建筑企業(yè)的貸款和土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的貸款等都有相應(yīng)的規(guī)定，這些規(guī)定直接或者間接地增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，有利于抑制房地產(chǎn)開發(fā)中的過度投機(jī)行為，將資金規(guī)模小、資質(zhì)不健全、管理不規(guī)范的開發(fā)企業(yè)擋在市場(chǎng)之外。這些規(guī)定也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的資源整合，會(huì)培育一批資產(chǎn)規(guī)模雄厚、管理規(guī)范、競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力強(qiáng)的公司，在中國加入WTO協(xié)議全面實(shí)施后，迎接國內(nèi)外大公司的挑戰(zhàn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。

4.2工作失誤引發(fā)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

產(chǎn)品策劃與定位的不足，不單單體現(xiàn)在產(chǎn)品的行銷方案和宣傳方案的失敗上，還會(huì)直接反映到企業(yè)產(chǎn)品的各項(xiàng)銷售指標(biāo)中。傳統(tǒng)的品牌策劃主要包括外包裝的創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)意的突破和推廣方式方法的革新。在一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，就僅僅為了一個(gè)項(xiàng)目的名稱而集思廣益甚至大傷腦筋，與周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的項(xiàng)目名稱暗自較勁，似有一較高下的感覺。還有一些開發(fā)商在項(xiàng)目名稱上走起了風(fēng)水之說，迷信于測(cè)字、測(cè)生辰八字、測(cè)與老板的命理是否相合等等，有無效果且不多說，實(shí)實(shí)的為策劃案名的代理公司帶來一筆很可觀的收入。然而，真正可取的方法應(yīng)該是要多考慮項(xiàng)目名稱與企業(yè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略相適應(yīng)，能夠有利于關(guān)聯(lián)和助推集團(tuán)的整體、長遠(yuǎn)和健康的持續(xù)發(fā)展，即以項(xiàng)目名稱來提升企業(yè)的品牌形象和社會(huì)形象。

產(chǎn)品從立項(xiàng)到對(duì)購房者的交付的整個(gè)過程之間的宣傳和推廣活動(dòng)總稱為產(chǎn)品策劃。通過近幾年舉行的房交會(huì)流露的信息來看，較多開發(fā)商的宣傳理念有了大幅度的創(chuàng)新：綠色環(huán)保為主題的、養(yǎng)老養(yǎng)生為主題的、商圈繁華為主題以及學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)教育資源為主題的。這些創(chuàng)新的背后體現(xiàn)出來的是如今開發(fā)商意識(shí)的覺醒，明白了產(chǎn)品市場(chǎng)定位和目標(biāo)市場(chǎng)分割的重要性。但是，也有很多的開發(fā)商因?yàn)樾麄靼b走樣，虛假宣傳、名不副實(shí)來欺騙購房者，導(dǎo)致最終被購買者按到被告席上，接受法律制裁的風(fēng)險(xiǎn)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商要認(rèn)真的制定科學(xué)的、準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位與包裝宣傳，依靠高品質(zhì)的產(chǎn)品質(zhì)量和優(yōu)秀的宣傳包裝文案獲取購房者的青睞，才能獲得強(qiáng)有競(jìng)爭(zhēng)力的賣點(diǎn)，從而來規(guī)避因?yàn)楣ぷ魇д`、因?yàn)槭袌?chǎng)定位和產(chǎn)品包裝宣傳失誤而引發(fā)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)【7】。

4.3工程管理觸發(fā)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

工程管理不善造成的風(fēng)險(xiǎn)大多指開發(fā)商的內(nèi)在風(fēng)險(xiǎn)因素。此種風(fēng)險(xiǎn)主要來自于管理方面的失誤和技術(shù)層面的不確定性。技術(shù)層面的不確定性已經(jīng)得到房地產(chǎn)開發(fā)商的高度重視，譬如開發(fā)商在合作伙伴的甄選、對(duì)設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)方案的評(píng)審和進(jìn)一步完善等。工程管理引發(fā)的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也被成為負(fù)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，主要受制于各項(xiàng)國家強(qiáng)制性執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)和地方性執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。與此同時(shí)，在此類風(fēng)險(xiǎn)中的正技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商們盡管也都意識(shí)到其不可忽視的重要性，但在實(shí)際的經(jīng)營中，因此而導(dǎo)致的管理風(fēng)險(xiǎn)也是很致命的【8】。

再有產(chǎn)品容積率的問題，房地產(chǎn)開發(fā)商也不可以盲目的對(duì)待容積率的運(yùn)用，應(yīng)該摒棄對(duì)容積率的足額使用觀念，容積率的指標(biāo)運(yùn)用講究的是最佳的融合比率。在容積率方面，最敏感、最現(xiàn)實(shí)的焦點(diǎn)就是公共面積分?jǐn)偙壤拇笮。獙?shí)現(xiàn)公共面積功能最大化的作用，務(wù)必要圍繞可行性報(bào)告研究目標(biāo)客戶的定位，讓購買者在公共面積的分?jǐn)偵峡吹拿靼?、算的清楚、買的放心。在公攤面積的使用上，開發(fā)商切忌為了一味的奢侈和豪華而加重對(duì)購買者公攤面積的無謂使用。

“建的成、賣的出、留的用”的原則才是商業(yè)用房整體設(shè)計(jì)和管理的原則【9】。有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)商沒有對(duì)周邊的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和附近商圈進(jìn)行綜合分析和調(diào)研，盲目的大規(guī)模投建大量商業(yè)用房，一味迷戀于商業(yè)用房“多投資、多收益”的認(rèn)知誤區(qū)。在現(xiàn)實(shí)的商業(yè)用房租賃市場(chǎng)中，商用房租金一直處于低迷狀態(tài)，購房者也是屈指可數(shù)，而且租用者中更多的是作為倉庫來使用，大材小用、價(jià)格低廉。所以，規(guī)避工程管理風(fēng)險(xiǎn)還要對(duì)購買后市場(chǎng)做出正確、客觀的價(jià)值評(píng)估。

4.4成本管理誘發(fā)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在工程項(xiàng)目上投資的多少往往會(huì)直接關(guān)系到該項(xiàng)目能夠給企業(yè)帶來收益的多少，也會(huì)間接地作用在商品房銷售價(jià)格的高低和銷售狀況好壞。其實(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商在工程項(xiàng)目上的資金投入大多時(shí)候處于模糊不清的狀態(tài)，更談不上投入資金的賬目詳細(xì)細(xì)分，缺乏采用科學(xué)的企業(yè)成本控制法來進(jìn)行企業(yè)成本管理分析，尤其是很少采用成本定量分析對(duì)企業(yè)項(xiàng)目做好可行性工作報(bào)告。由剛開始的企業(yè)項(xiàng)目單項(xiàng)成本的失控，到單個(gè)項(xiàng)目的部分總成本的管理數(shù)據(jù)混亂和失真，最終導(dǎo)致該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總成本的負(fù)擔(dān)過重，嚴(yán)重影響到企業(yè)的生存和發(fā)展。

在房地產(chǎn)行業(yè)日益成熟以及行業(yè)法律法規(guī)逐步完善的今日，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用價(jià)格戰(zhàn)或者采取無端提升商品房市場(chǎng)售賣價(jià)格的措施來緩解企業(yè)資金壓力，不惜犧牲市場(chǎng)占有率份額和市場(chǎng)美譽(yù)度、忠誠度來換得一時(shí)成本風(fēng)險(xiǎn)的做法無異于涸澤而漁，會(huì)帶來新一輪的更大風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。

造成房地產(chǎn)企業(yè)投資成本管理風(fēng)險(xiǎn)的因素有很多種，譬如對(duì)項(xiàng)目可行性的綜合測(cè)評(píng)不夠客觀、準(zhǔn)確，盲目投資所帶來的后果?？尚行詧?bào)告必須具有較深遠(yuǎn)的強(qiáng)度和寬度，實(shí)質(zhì)上反映的是房地產(chǎn)企業(yè)的總投資成本分析，也是企業(yè)財(cái)務(wù)管理較為核心的數(shù)據(jù)文件。房地產(chǎn)企業(yè)切不可在企業(yè)成本管理已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重漏洞和失控后，再想到去做各種調(diào)研和診斷，對(duì)企業(yè)可行性報(bào)告的調(diào)研和梳理工作重視與否就成為房地產(chǎn)企業(yè)之間發(fā)展?jié)摿Φ闹匾獏⒖贾笜?biāo)【10】。

5規(guī)避和控制房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

風(fēng)險(xiǎn)控制的目的就是在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估的基礎(chǔ)上采取各種防范措施規(guī)避、轉(zhuǎn)移、降低風(fēng)險(xiǎn)，最終減輕由于風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生給開發(fā)商造成的損失。具體對(duì)策體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

5.1政策性風(fēng)險(xiǎn)控制與對(duì)策

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的政策性風(fēng)險(xiǎn)，由于產(chǎn)生此風(fēng)險(xiǎn)的主要因素是對(duì)國家法律法規(guī)和政策的及時(shí)學(xué)習(xí)與解讀有關(guān)，所以，提前預(yù)防的話，不容易實(shí)現(xiàn)，企業(yè)往往采取的只能是事后調(diào)整和控制損失減小到最低程度。這些措施，在企業(yè)的可承受范圍之內(nèi)，是可以較快化解房地產(chǎn)企業(yè)的政策性風(fēng)險(xiǎn)所帶來的損失和實(shí)現(xiàn)扭虧為盈狀態(tài)的，最終達(dá)到整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)、良性健康的發(fā)展。

5.1.1建立健全銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系

就目前地產(chǎn)的買賣市場(chǎng)分析來看，無論是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是項(xiàng)目的施工企業(yè)以及購房個(gè)人等所用資金最終都離不開銀行發(fā)放的各項(xiàng)貸款。但凡銀行方面的金融政策發(fā)生變化，譬如實(shí)施財(cái)政政策的收緊方案，于是，項(xiàng)目施工企業(yè)方也好、購買房屋的個(gè)人也好，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會(huì)遭受到嚴(yán)重的貸款性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要盡快建立和完善自身的銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)檢測(cè)系統(tǒng)。銀行一方，大力強(qiáng)調(diào)銀行對(duì)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)和監(jiān)管，離不開對(duì)房產(chǎn)的經(jīng)營運(yùn)作方式和日常管理能力的掌控，這些都距離企業(yè)的政策性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響很近。

5.1.2拓寬融資渠道

房地產(chǎn)開發(fā)是資金周轉(zhuǎn)期長、投資大、風(fēng)險(xiǎn)高的投資行為。全球地產(chǎn)業(yè)來看，房地產(chǎn)資金的融資模式有企業(yè)上市的融資、企業(yè)發(fā)行的債券、銀行的信用貸款以及信托投資基金等。但是，在我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金運(yùn)營中，與國外還有一定的差距，房地產(chǎn)開發(fā)融資模式較為單一，大多都是采用銀行信用貸款或抵押貸款。所以，我們需要大力進(jìn)行金融市場(chǎng)體制的改革，大膽創(chuàng)新，不斷拓寬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道和模式，一定程度上化解和分散企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)可以大膽嘗試對(duì)企業(yè)的法人治理構(gòu)成以及股權(quán)組成進(jìn)行改組或者重組，改變以前的銀行貸款資金占絕大比例的困境，去吸納更多的優(yōu)質(zhì)民間資金運(yùn)用到企業(yè)的經(jīng)營和管理中來，有利于企業(yè)資金投入的快速回報(bào)和回流【11】。譬如在美國，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都很青睞于個(gè)人債券投資和基金方式的募股資金，因?yàn)檫@些資金投入給企業(yè)帶來的收益和利潤空間要遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于企業(yè)從銀行或者其他專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)得到資金的獲利能力，這就是最根本的原因所在，也注定了國外的很多房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金構(gòu)成是債券投資和基金募集資金來源。

相較于國外的企業(yè)籌資方式和渠道，我國國內(nèi)的地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道和方式明顯存在單一、僵化和缺乏創(chuàng)新機(jī)制，尤其是太過于依賴銀行等金融機(jī)構(gòu)的資金投入，這些資金的占有比例過高，會(huì)直接導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)營和盈利水平受制于后期對(duì)金融機(jī)構(gòu)的償還事務(wù)紛繁復(fù)雜的干擾和償債能力的反復(fù)評(píng)估，而大大忽視了其他更為便捷、更為奏效的資金融通渠道和方式。所以，欲讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營活力和盈利能力提升起來，減少政策性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，就必須進(jìn)行融資渠道的內(nèi)部改革和創(chuàng)新，實(shí)施籌資渠道的多樣化、多元化，解決企業(yè)的融資困境，就等于一定程度上防范和有效遏制了房地產(chǎn)企業(yè)的政策性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

5.2策劃定位風(fēng)險(xiǎn)控制與對(duì)策

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行公關(guān)策劃亦或是對(duì)外宣傳，均應(yīng)該參考企業(yè)本身的實(shí)際和市場(chǎng)上呈現(xiàn)的實(shí)際特點(diǎn)出發(fā)，先要分析清楚企業(yè)的市場(chǎng)定位和目標(biāo)消費(fèi)者群體，然后才是詳細(xì)的制定企業(yè)的短期、中期和長期的策劃計(jì)劃書或者系統(tǒng)的計(jì)劃文案。所有的策劃計(jì)劃書中均應(yīng)該含有市場(chǎng)活動(dòng)分析、產(chǎn)品供需結(jié)構(gòu)圖、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的SWOT剖析和地域文化以及消費(fèi)習(xí)慣差異的剖析。

再次提到企業(yè)針對(duì)項(xiàng)目的可行性報(bào)告和研究中長期的對(duì)策和方案，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)防控策劃定位失誤帶來的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)具有重要的作用。如果企業(yè)的公關(guān)策劃條件和實(shí)力足夠具備，可以考慮單獨(dú)成立市場(chǎng)開發(fā)中心進(jìn)而增調(diào)專一的市場(chǎng)專員，專門進(jìn)行企業(yè)項(xiàng)目和產(chǎn)品的市場(chǎng)活動(dòng)分析和競(jìng)品信息的收集，全方位做好本企業(yè)的產(chǎn)品調(diào)研和宣傳策劃。在此的企業(yè)市場(chǎng)開發(fā)中心或者市場(chǎng)開發(fā)部與傳統(tǒng)的企業(yè)市場(chǎng)開發(fā)部或者市場(chǎng)經(jīng)營部是有本質(zhì)區(qū)別的，它不單單是停留在譬如項(xiàng)目和產(chǎn)品的審核、出具或者修訂市場(chǎng)報(bào)告等單純的文職類工作內(nèi)容。新型市場(chǎng)開發(fā)中心的核心工作應(yīng)該是不斷持續(xù)的關(guān)注和收集有關(guān)自我項(xiàng)目和產(chǎn)品相關(guān)的市場(chǎng)活動(dòng)信息，競(jìng)品的營銷方案和特色活動(dòng)以及其他動(dòng)態(tài)化有效信息的收集整理，最終為企業(yè)開拓市場(chǎng)的活動(dòng)策劃和產(chǎn)品宣傳方案策劃提供準(zhǔn)確的第一手資料信息，有效阻止盲目而空想式的市場(chǎng)定位和市場(chǎng)策劃給企業(yè)帶來的巨大經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

5.3工程管理的風(fēng)險(xiǎn)控制與對(duì)策

越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始關(guān)注由于工程管理問題而給企業(yè)帶來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的技術(shù)投入無外乎對(duì)各方面技術(shù)予以支持和保證的投入以及對(duì)各類展業(yè)技術(shù)人員技能培訓(xùn)的投資。當(dāng)下，地產(chǎn)開發(fā)商因自身工程項(xiàng)目管理而產(chǎn)生的經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn)已有較為清醒的認(rèn)知，其最大軟肋在于企業(yè)技術(shù)部門的管理人員管理能力不足和技術(shù)工作人員的技術(shù)水平有限。

由于企業(yè)管理部門的管理者出現(xiàn)工作不當(dāng)而引起的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，可以充分依靠引進(jìn)和采納企業(yè)職業(yè)經(jīng)理人管理模式來進(jìn)行防范和控制。這一模式的廣泛應(yīng)用可以最大化的解決企業(yè)傳統(tǒng)的一言堂的獨(dú)裁陋習(xí)。這一問題的根本解決，其他很多問題諸如領(lǐng)導(dǎo)的暗示和不當(dāng)施壓、誤導(dǎo)和挑撥等不良工作和管理惡習(xí)都可以迎刃而解，免去過去企業(yè)管理部門管理者內(nèi)心壓力巨大、管理力度難斷、忍氣吞聲而最終又事倍功半的尷尬窘境。

有關(guān)企業(yè)內(nèi)部技術(shù)管理人員技術(shù)水平有限而導(dǎo)致的企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，可以通過重點(diǎn)和優(yōu)先提升企業(yè)內(nèi)部技術(shù)管理人員的技能培訓(xùn)和綜合素養(yǎng)的提升來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，尤其是企業(yè)技術(shù)員的個(gè)人品行、行業(yè)道德操守以及業(yè)內(nèi)的專業(yè)技術(shù)能力的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)。另外，在對(duì)企業(yè)技術(shù)人員的工作分配上，不要指望技術(shù)人員很綜合化，能夠面面俱到，畢竟企業(yè)的所有技術(shù)人員隊(duì)伍的定位就比較專業(yè)化、單一化，各司其職、各盡所能，事事有專人干、人人有特定的事做，最終實(shí)現(xiàn)職權(quán)劃分明確，不失位、不串位、不越位的良性關(guān)系。在工程項(xiàng)目的實(shí)施過程中，技術(shù)工作人員按照各自所負(fù)責(zé)范圍，分別做好合同文案、招投標(biāo)、采購以及財(cái)務(wù)管理等各方面的工作，避免出現(xiàn)有問題相互推諉責(zé)任，不斷累計(jì)糾紛的惡果。針對(duì)企業(yè)規(guī)模和實(shí)力比較強(qiáng)的開發(fā)商完全可以實(shí)施“三全管理法”的全員管理制度來實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。

5.4成本管理的風(fēng)險(xiǎn)控制與對(duì)策

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的核心問題就是成本管理。建立成本管理細(xì)則和綜合體系，對(duì)企業(yè)成本進(jìn)行定期檢查和復(fù)核，強(qiáng)化對(duì)企業(yè)成本的跟蹤與有效控制，是目前房地產(chǎn)開發(fā)商的當(dāng)務(wù)之急。在成本管理上，美國的全面質(zhì)量管理學(xué)家戴明博士提出來要進(jìn)行全員管理、全過程管理和全方位的管理，為此，成本管理不能只停留在表面做文章，要引起企業(yè)上下的高度重視，切實(shí)深入下去從每一個(gè)細(xì)分項(xiàng)目和指標(biāo)上分析和控制企業(yè)的成本。

一切堅(jiān)持“開源節(jié)流，科學(xué)合理利用資金”的指導(dǎo)思想，房地產(chǎn)開發(fā)商在與各個(gè)上下游合作企業(yè)的談判過程中要講究自身的談判技巧，對(duì)建筑承包商的算計(jì)和商業(yè)技巧做好充分的思想準(zhǔn)備和專業(yè)技術(shù)方面的論證，切勿被建筑承包商牽著鼻子走。譬如其中的一個(gè)細(xì)節(jié)“施工合同”條款的研究和預(yù)防，都有很多方面需要我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)引起重視的。

合同管理已經(jīng)成為很多房地產(chǎn)開發(fā)商比較棘手的地高難問題。在常規(guī)的合同鑒定和管理過程中，往往會(huì)出現(xiàn)一人或少數(shù)人談判、一堆人簽訂合同的亂象，這個(gè)是首先要解決的合同管理問題，讓全員參與、全員管理以及全員監(jiān)督。具體來講，作為地產(chǎn)開發(fā)商，應(yīng)該把重點(diǎn)放到日常的辦公費(fèi)用和市場(chǎng)營銷的預(yù)算費(fèi)用的控制上，尤其是新建售樓部的布置和裝飾裝潢費(fèi)用以及營銷中的各種形式的廣告成本控制。由于現(xiàn)在的廣告業(yè)經(jīng)營也比較混亂、缺乏行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化，存在很多值得深思的東西?？刂品康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)無謂的廣告宣傳形式和費(fèi)用，正確、合理的使用企業(yè)資金，制定預(yù)算計(jì)劃和投資計(jì)劃，正確的細(xì)分各支出項(xiàng)目和運(yùn)用途徑，提升