物業(yè)管理知識(shí)試題

PROPERTY

MANAGEMENT

H元國(guó)際物皿道理

物業(yè)管理多以犬遜

開(kāi)元國(guó)際物業(yè)管理北京分公司

北京中漆外物業(yè)管理有限公司

二8五年十一月

■編印說(shuō)明

為了進(jìn)一步提高公司全員的綜合素質(zhì)，使公司員工成為既懂法律、法規(guī)，又懂物業(yè)管理理論，

還能夠有效實(shí)際操作經(jīng)營(yíng)的“行家里手”；讓公司技術(shù)維修人員成為既能發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，又能找到解決

問(wèn)題的方法，還能動(dòng)手處理問(wèn)題的“技術(shù)能手”，公司組織這次“物業(yè)管理知識(shí)競(jìng)賽”活動(dòng)，并編

印此競(jìng)賽題庫(kù)，供參加競(jìng)賽的各公司人員復(fù)習(xí)參考。

本題庫(kù)基本涵蓋了物業(yè)管理行業(yè)從法律、法規(guī)到分公司（管理處）基本工作的基礎(chǔ)內(nèi)容，分為

十四個(gè)部分，以較為簡(jiǎn)單明了的問(wèn)答形式將物業(yè)管理法律、法規(guī)條文、物業(yè)管理理論論述概括出來(lái),

讓參加競(jìng)賽的人員能較為容易的系統(tǒng)學(xué)習(xí)和掌握。

各參賽單位在復(fù)習(xí)參考過(guò)程中，如發(fā)現(xiàn)題庫(kù)有錯(cuò)誤之處，請(qǐng)及時(shí)反饋給我們，以便修正，使之

不斷完善。

聯(lián)系電話：010—58075511

■目錄

--物業(yè)管理?xiàng)l例......................................................1

保安服務(wù)管理...................................................20

三.停車(chē)場(chǎng)管理.....................................................23

四.消防管理.......................................................25

五.維修管理.......................................................33

六.給排水管理.....................................................35

七.供配電管理.....................................................37

八.中央空調(diào)管理..................................................45

九.電梯管理........................................................51

十.智能化管理.......................................................58

十一.清潔、綠化管理...................................................60

十二.創(chuàng)優(yōu)工作.........................................................66

十三.禮儀規(guī)范.........................................................67

十四.社區(qū)工作.........................................................67

十五.財(cái)務(wù)管理.........................................................68

十六.部分物業(yè)知識(shí)綜合試題.............................................72

一、物業(yè)管理?xiàng)l例試題

（一）、名詞解釋

1、物業(yè)一是指財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)等.

2、物業(yè)管理——是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，

對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的

活動(dòng)。第二條

3、房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地——是指與建筑物相配套或者為建筑物使用者服務(wù)的室內(nèi)外

各類(lèi)設(shè)備、市政公用設(shè)施（包括水塔、鍋爐房、配電室等）和與之相鄰的場(chǎng)地、庭院、甬路、干道

等。

4、物業(yè)管理的法律關(guān)系——是指物業(yè)管理關(guān)系中的當(dāng)事人在物業(yè)管理活動(dòng)中所形成的具體的權(quán)利

和義務(wù)關(guān)系。

5、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)——指物業(yè)管理企業(yè)面向廣大業(yè)主、物業(yè)使用人，為滿足其中部分住戶、群

體和單位的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。

6、委托性的特約服務(wù)——是指物業(yè)管理企業(yè)為了滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的個(gè)別需求受其委托而提

供的服務(wù)。

7、物業(yè)管理企業(yè)——指取得物業(yè)管理企業(yè)證書(shū)和工商工農(nóng)業(yè)執(zhí)照，接受業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)的委托,

根據(jù)物業(yè)服務(wù)委托合同進(jìn)行專業(yè)管理，實(shí)行有償服務(wù)的企業(yè)。

8、物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理——是指國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)依據(jù)法律、行政法規(guī)以及國(guó)務(wù)院規(guī)

定的職權(quán)，代表國(guó)家對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理的行為。

9、業(yè)主—指“房屋的所有權(quán)人”，即物業(yè)的所有權(quán)人。業(yè)主是所擁有物業(yè)的主人。

10、業(yè)主大會(huì)——是在物業(yè)管理活動(dòng)中代表全體業(yè)主，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，決定涉及業(yè)主共同

利益的事項(xiàng)的組織。

11、物業(yè)管理區(qū)域——是指根據(jù)省、自治區(qū)、直轄市制定的物業(yè)管理區(qū)域劃分辦法劃定的區(qū)域。

12、投票權(quán)——是指業(yè)主作為投票人的權(quán)利，是按照每一位業(yè)主所擁有的物業(yè)建筑面積或者住宅

套數(shù)的數(shù)量來(lái)確定的。

13、業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的法定人數(shù)——《條例》規(guī)定“應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)

主參加”方可召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，是指業(yè)主大會(huì)必須經(jīng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已入住的過(guò)半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主

出席會(huì)議才能舉行。

14、業(yè)主委員會(huì)——是依據(jù)業(yè)主公約或者法定的程序由業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生的，是業(yè)

主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。

15、選聘物業(yè)管理企業(yè)——是指物業(yè)投標(biāo)人通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)或者協(xié)議方式，選擇聘請(qǐng)具

有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

16、續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)——是指物業(yè)服務(wù)合同期滿后，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的再次聘用。

17、自然解聘——是指物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后不再被續(xù)期。

18、提前解聘——是指在合同履行期間，由于某種原因，合同雙方或者單方提出終止合同的履行。

19、物業(yè)管理糾紛——是指物業(yè)管理活動(dòng)中的主體，即業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理

企業(yè)以及政府主管部門(mén)等在物業(yè)的使用、維修和管理中所發(fā)生的爭(zhēng)執(zhí)。

20、業(yè)主公約——是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性質(zhì)，是由業(yè)主承諾的，是全體業(yè)主共同

約定、相互制約、共同遵守的有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理及公共利益等方面的行為準(zhǔn)則。

21、前期物業(yè)管理——是指在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與選聘的物業(yè)管

理企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，并由物業(yè)管理企業(yè)依照合同的約定實(shí)施的物業(yè)管理。

22、前期物業(yè)服務(wù)合同——是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者公房出售單位在銷(xiāo)售物業(yè)之前，與物業(yè)管理

企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。

23、管理費(fèi)用——是指維持物業(yè)的正常使用和有效的不間斷管理，維持物業(yè)共用設(shè)備的正常運(yùn)行

和維修保養(yǎng)的費(fèi)用。

24、業(yè)主臨時(shí)公約——是指建設(shè)單位依照國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)和政策規(guī)定，依照建設(shè)

部《示范文本》的基本內(nèi)容，結(jié)合所準(zhǔn)備銷(xiāo)售物業(yè)的實(shí)際情況，制定的最初的精度公約文本。

25、物業(yè)買(mǎi)受人——是指與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同、購(gòu)買(mǎi)房屋的單位和個(gè)人。

26、物業(yè)管理招標(biāo)——是指物業(yè)所有人通過(guò)制定符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，向社會(huì)

公開(kāi)招聘并確定物業(yè)管理企業(yè)的過(guò)程。

27、物業(yè)管理投標(biāo)——是指物業(yè)管理企業(yè)為開(kāi)拓業(yè)務(wù)，依據(jù)物業(yè)管理招標(biāo)文件的要求，組織編寫(xiě)

標(biāo)書(shū)，并向招標(biāo)單位遞交應(yīng)聘申請(qǐng)書(shū)和標(biāo)書(shū)，參加物業(yè)管理競(jìng)標(biāo)，以求通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)獲得物業(yè)管理

權(quán)的過(guò)程。

28、協(xié)議方式——又稱談判方式或者指定方式，是指由招標(biāo)單位直接選擇一家或者幾家物業(yè)管理

企業(yè)，與之協(xié)商談判，達(dá)成協(xié)議。

29、物業(yè)共用部位——指一幢房屋內(nèi)由該幢房屋的業(yè)主共同使用的門(mén)廳、樓梯間、走廊通道、天

井、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面等部位。

30、共用設(shè)施設(shè)備——指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)或者單幢房屋內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷(xiāo)售價(jià)格的

共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、煤氣線路、消防設(shè)

施、綠地、道路、路燈、溝、渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)、公益性文體設(shè)施和房屋等。

31、物業(yè)的承接——是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、公有房屋出售單位或者業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)向接受委托的

物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)的過(guò)程。

32、物業(yè)管理用房——指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中按照有關(guān)規(guī)定建設(shè)的，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位以建造成本價(jià)

一并轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房業(yè)主集體，用作物業(yè)管理辦公、工作人員值班以及存放工具材料的用房。

33、獨(dú)立的法人資格——是指物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)是依據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》設(shè)立，從事物

業(yè)管理活動(dòng)，獨(dú)立核算、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的具有獨(dú)立企業(yè)法人地位的經(jīng)濟(jì)組織。

34、物業(yè)服務(wù)成本——指物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理所必需的費(fèi)用支出，不包括物業(yè)管理企業(yè)從

事物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)取得的利潤(rùn)。

35、物業(yè)使用人——指物業(yè)承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的非所有權(quán)人.

36、裝飾裝修——指為使建筑物、構(gòu)筑物內(nèi)外空間達(dá)到一定的環(huán)境質(zhì)量要求，使用建筑材料，對(duì)

建筑物、構(gòu)筑物外表和內(nèi)部進(jìn)行修飾處理的工程建設(shè)活動(dòng)。

37、專項(xiàng)維修資金——過(guò)去稱“專項(xiàng)維修基金”，是指由法律規(guī)定的由業(yè)主交納的，專項(xiàng)用于住宅共

用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后維修和更新、改造的資金。

38、物業(yè)管理違法行為——指物業(yè)管理法律關(guān)系的主體故意或者過(guò)失地違反物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定,

或者違反具有法律效力物業(yè)服務(wù)合同約定所實(shí)施的侵害了物業(yè)管理法規(guī)所組控和保護(hù)的社會(huì)關(guān)系

的行為。

39、責(zé)令限期改正——是實(shí)現(xiàn)行政處罰補(bǔ)救性功能的具體手段，是行政機(jī)關(guān)要求違法當(dāng)事人對(duì)不

法狀態(tài)予以糾正的一種措施。其目的在于要求違法當(dāng)事人將不法狀態(tài)予以糾正的一種措施。

40、警告——是指行政主體對(duì)違法者實(shí)施的一種書(shū)面形式的譴責(zé)和告誡。目的是向違法者發(fā)出警

戒，聲明行為人的行為已經(jīng)違法，避免其再犯。

41、罰款——指行政機(jī)關(guān)對(duì)于違反行政法律規(guī)范，不履行法定義務(wù)的個(gè)人、組織所作的一種經(jīng)濟(jì)

上的處罰，使個(gè)人、組織承擔(dān)金錢(qián)給付義務(wù)。P174

42、建設(shè)單位——指建設(shè)項(xiàng)目的投資者或者開(kāi)發(fā)者，其通過(guò)投資開(kāi)發(fā)，取得建設(shè)項(xiàng)目的所有權(quán)。

43、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)——是物業(yè)管理企業(yè)具備物業(yè)管理能力和水平的資格。

44、挪用——指將專項(xiàng)維修資金挪歸自己使用，或者借給他人使用。

（二）、是非判斷題

1、國(guó)家鼓勵(lì)物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。（，）第四條

2、房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。（4）第六條

3、業(yè)主不可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。（x）答：可以。第十二條

4、業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。（4）第八條

5、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域可以成立兩個(gè)業(yè)主大會(huì)。（x）答：一個(gè)。第九條

6、業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。（x）答：1/2。第十二條第三

款

7、業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)居住在物業(yè)管理地域內(nèi)的業(yè)主具有約束力。（X）答：全體業(yè)主。第十二條

第四款

8、經(jīng)10%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。（x）答：20%。第十

三條第二款

9、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。（4）第十四條

10、業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。（4）第十七條

11、業(yè)主委員會(huì)設(shè)主任一名，副主任可由主任指定人員擔(dān)任。（x）答：應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)委員中選

舉產(chǎn)生。第十七條第二款

12、業(yè)主委員會(huì)可以從事投資和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。（x）答：不可以從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。第十九

條

13、某住宅小區(qū)占地9萬(wàn)平方米，業(yè)委會(huì)決定采用協(xié)議方法選聘物業(yè)管理企業(yè)。（x）第二十四條

14、建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。第二十

五條

15、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。（由第三十四條

16、物業(yè)管理企業(yè)不能提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目。（x）第四十四條

17、物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收供水、供電、供熱、通訊、有線電視等費(fèi)用的，可向業(yè)主收取一

定的手續(xù)費(fèi)。（x）答：不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。第四十五條

18、住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)

按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。川）第五十四條

19、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，在征得物業(yè)管理企業(yè)的同意，并按照規(guī)定辦

理有關(guān)手續(xù)便可。（x）答：應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意。第五十五條

20、建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以

下的罰款。（X）答：10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下。第六十四條

21、個(gè)人擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的，處1000元以上1萬(wàn)

元以下的罰款。（0第六十六條第二款

22、業(yè)主大會(huì)的民事行為應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)全體委員共同承擔(dān)。（4）

23、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對(duì)業(yè)主大會(huì)決定投棄權(quán)票、投反對(duì)票的業(yè)主不必服從業(yè)主大會(huì)作出的各項(xiàng)決

定。（x）答：必須。

24、召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)30日以前通知全體業(yè)主。（x）答：15。

25、住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。（Y）

26、業(yè)主委員會(huì)不僅是參與民主管理的組織形式，也是業(yè)主實(shí)現(xiàn)民主管理最基本的組織形式。（0

27、建筑物由兩人或者兩人以上共同擁有的，則投票權(quán)應(yīng)當(dāng)按照份額比例分?jǐn)偅蛘哂蓸I(yè)主授權(quán)

其中一人。（4）

28、物業(yè)管理企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知書(shū)并約定驗(yàn)收時(shí)間。（x）答：15。

29、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏工程的保修期限為2年。（x）

答：5o

30、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程的保修期限為2年。（4）

31、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)一級(jí)企業(yè)的注冊(cè)資本為300萬(wàn)元以上。（x）答：500o

32、《臨時(shí)資質(zhì)證書(shū)》有效期為兩年。（x）答：一。

33、資質(zhì)二級(jí)企業(yè)可參加全國(guó)范圍內(nèi)30萬(wàn)立方米以下物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)。（4）

34、資質(zhì)三級(jí)企業(yè)只可參加本市區(qū)域內(nèi)15萬(wàn)平方米以下物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)。（x）答：

本省（自治區(qū)、直轄市）。

35、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，每一年核定一次。（x）答：兩。

36、崗位合格證書(shū)的管理實(shí)行動(dòng)態(tài)管理、復(fù)檢制度。復(fù)檢工作每3年進(jìn)行一次。

37、物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)屬于建設(shè)單位。（x）答：業(yè)主。

38、按照物業(yè)服務(wù)合同交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的主體是物業(yè)使用人。（X）答：業(yè)主。

39、尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，一般情況下其產(chǎn)權(quán)還屬于建設(shè)單位。（4）

40、改變住宅外立面，在非承重外墻上開(kāi)門(mén)、窗，應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)。Z）

41、業(yè)主裝修需要拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施，應(yīng)當(dāng)取得城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)。（x）答：煤氣管

理單位。

42、專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。川）

43、專項(xiàng)維修資金閑置時(shí)，可用于購(gòu)買(mǎi)國(guó)債。（T）

44、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)同

意即可。（x）答：還需按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。第五十五條

（三）、填空

（-）住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)（招投標(biāo)）的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用

協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府（房地產(chǎn)行政主管部門(mén)）責(zé)令限期改正，

給予警告，可以并處（10萬(wàn)元以下）的罰款。第五十七條

（二）建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的（所有權(quán)或者使用權(quán)）的，

由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)處（5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下）的罰款；給業(yè)主造成損

失的，依法承擔(dān)（賠償責(zé)任）。第五十八條

（三）違反條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)（責(zé)

令限期改正）；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)（建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)）予以通報(bào)，處（1萬(wàn)元

以上10萬(wàn)元以下）的罰款。第五十九條

（四）違反條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書(shū)從事（物業(yè)管理）的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)

行政主管部門(mén)（沒(méi)收違法所得），并處（5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下）的罰款；給業(yè)主造成損失的，依

法承擔(dān)賠償責(zé)任。第六十條

以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的，依照第六十條第一款規(guī)定處罰，并由（頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的）部門(mén)吊銷(xiāo)資

質(zhì)證書(shū)。

（五）物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級(jí)以上

地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)（責(zé)令停止違法行為），處（5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下）的罰款；

給（業(yè)主）造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第六十一條

（六）物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理（一并）委托給他人的，由縣級(jí)以上

地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，處委托（合同價(jià)款30%以上50%以下）的罰款;

情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)（吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)）。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)

共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的（維修、養(yǎng)護(hù)），剩余部分按照（業(yè)主大會(huì)）的決定使用；給業(yè)主造成

損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第六十二條

（七）違反條例的規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)追

回（挪用的專項(xiàng)維修資金），給予（警告），沒(méi)收違法所得，可以并處（挪用數(shù)額2倍以下）的罰

款；物業(yè)管理企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)；構(gòu)成

犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的（刑事責(zé)任）。第六十三條。

（八）建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的（物業(yè)管理用房）的，由縣級(jí)以上地方

人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令（限期改正），給予警告，沒(méi)收（違法所得），并處（10萬(wàn)元以

上50萬(wàn)元以下）的罰款。第六十四條

（九）未經(jīng)（業(yè)主大會(huì)）同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級(jí)以上地方

人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，并處（1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下）的罰款；

有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)（物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部

分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。第六十五條

（-I-）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)（道路、場(chǎng)地），損害業(yè)主共同利益的，由縣級(jí)以上地方

人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，個(gè)人違反的，處（1000元以上1萬(wàn)元以下）

的罰款；單位違反的，處（5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下）的罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)

共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。第六十六條

（十一）業(yè)主（逾期）不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，（業(yè)主委員會(huì)）應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不

交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向（人民法院）起訴。第六十七條

（十二）業(yè)主以（業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)）的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的,

依法（追究刑事責(zé)任）；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予（治安管理）處罰。第六十八條

（十三）國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)、縣級(jí)以上地方人民政府（房地產(chǎn)行政）主管部門(mén)或者（其他

有關(guān)行政管理）部門(mén)的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行（監(jiān)

督管理）職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，

依法給予（行政處分）。第六十九條

（十四）國(guó)家鼓勵(lì)物業(yè)管理采用（新技術(shù)、新方法），依靠（科技進(jìn)步）提高管理和（服務(wù)）水

平。第四條

（十五）（國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)）負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。第五條

（十六）業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)（代表和維護(hù)）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在（物業(yè)管理活動(dòng)）中的合法權(quán)

益。第八條

（十七）物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的（共用設(shè)施設(shè)備）、（建筑物規(guī)模）、（社區(qū)建設(shè)）

等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。第九條第二款

（十八）業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)（1/2以上）通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出制定

和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，（選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)），專項(xiàng)維修資金使用和（續(xù)籌

方案）的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。第十二條第三款

（十九）住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的（居民委員會(huì)）。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好（業(yè)

主大會(huì)會(huì)議記錄）。第十四條

（二十）業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起（30日）內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府（房地

產(chǎn)行政主管）部門(mén)備案。第十六條

（二十一）業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由（熱心公益事業(yè)）、（責(zé)任心強(qiáng)）、（具有一定組織能力）的

業(yè)主擔(dān)任。第十六條第二款

（二十二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的（議事方式）、（表決程序）、（業(yè)主投票權(quán)確

定辦法）、（業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期）等事項(xiàng)作出約定。第十八條

（二十三）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、（業(yè)主委員會(huì)）應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)（居民委員會(huì)）依

法履行（自治管理）職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其（指導(dǎo)和監(jiān)督）。第二十條第二款

（二十四）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,

（業(yè)主的共同利益），（業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)），（違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任）等事項(xiàng)依法作出約

定。第二十二條

（二十五）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在（物業(yè)銷(xiāo)售）前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。物

業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂（物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同）時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以（書(shū)面承諾）。第

二十三條

（二十六）國(guó)家提倡建設(shè)單位按照（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理）相分離的原則，通過(guò)（招投標(biāo)）的

方式選聘（具有相應(yīng)資質(zhì)）的物業(yè)管理企業(yè)。第二十四條

（二十七）前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、（業(yè)主委員會(huì)）與（物業(yè)管理企

業(yè)）簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，（前期物業(yè)服務(wù)合同）終止。第二十六條

（二十八）物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)（物業(yè)共用部位）、（共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行（查驗(yàn)）。

第二十八條

（二十九）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的（保修期限）和（保修范圍），承擔(dān)（物業(yè)）的保修責(zé)

任。第三H條

（三十）國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行（資質(zhì)管理）制度。具體辦法由（國(guó)務(wù)院建設(shè)行政

主管）部門(mén)制定。第三十二條第二款

（三十一）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循（合理、公開(kāi)）以及（費(fèi)用與服務(wù)水平）相適應(yīng)的原則，區(qū)別

不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照（國(guó)務(wù)院價(jià)格）主管部門(mén)會(huì)同（國(guó)務(wù)院建設(shè)行

政主管）部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第四十一條

（三十二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向（最終用

戶）收取有關(guān)費(fèi)用。第四十五條

（三十三）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好（物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)）的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，

物業(yè)管理企業(yè)在采?。☉?yīng)急措施）的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好（救助）

工作。第四十七條第一款

（三十四）縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理（業(yè)主）、（業(yè)主委員會(huì)）、

（物業(yè)使用人）和（物業(yè)管理企業(yè)）在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。第四十九條

（三十五）供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)（相

關(guān)管線）和（設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)）的責(zé)任。第五十二條

（三十六）專項(xiàng)維修資金收取、使用、（管理的辦法）由（國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管）部門(mén)會(huì)同（國(guó)

務(wù)院財(cái)政）部門(mén)制定。第五十四條第三款

（四）、問(wèn)答題

1、《物業(yè)管理?xiàng)l例》于何時(shí)頒布，何時(shí)施行，標(biāo)志著什么？

答：《物業(yè)管理?xiàng)l例》于2003年6月8日由國(guó)務(wù)院第379號(hào)令頒布，于2003年9月1日施行。《條

例》的頒布與實(shí)施，標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入了依法管理的軌道，必將有力地促進(jìn)我國(guó)物業(yè)管

理行業(yè)的健康、有序發(fā)展。

2、物業(yè)管理的基本內(nèi)容按其服務(wù)性質(zhì)和提供的方式可分為哪幾類(lèi)？

答：一、常規(guī)性的公共服務(wù)。二、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)。三、委托性的特約服務(wù)。

3、《物業(yè)管理?xiàng)l例》的地域范圍以及時(shí)間效力。

答：《條例》調(diào)整的地域范圍是中華人民共和國(guó)境內(nèi)，即中華人民共和國(guó)主權(quán)所及的人武部領(lǐng)域內(nèi)。

《條例》的時(shí)間效力：自2003年9月1日起施行（《條例》第七十條）。

4、物業(yè)管理的現(xiàn)代化即實(shí)現(xiàn)哪幾個(gè)方面？

答：（一）管理思想的現(xiàn)代化。（二）管理機(jī)構(gòu)的現(xiàn)代化。（三）管理方法的現(xiàn)代化。（四）管理

手段的現(xiàn)代化。（五）管理人員的知識(shí)化、專業(yè)化。

5、物業(yè)管理活動(dòng)中監(jiān)督管理工作的特征有哪些？

答：一是對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理具有權(quán)威性。二是物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理是具有國(guó)家強(qiáng)有力

保證。三是物業(yè)管理活動(dòng)具有綜合性。

6、物業(yè)管理活動(dòng)的“公開(kāi)”原則表現(xiàn)在哪里？

答：一、進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)活動(dòng)的信息要公開(kāi)。二、開(kāi)標(biāo)的程序要公平。三、評(píng)標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)和程序要

公開(kāi)。四、中標(biāo)的結(jié)果要公開(kāi)。

7、業(yè)主公約的主要內(nèi)容有哪些？

答：（一）有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)和管理。（二）業(yè)主的共同利益。（三）業(yè)主享有的權(quán)利與應(yīng)當(dāng)

履行的義務(wù)。（四）違反業(yè)主公約的法律責(zé)任。（五）其他應(yīng)當(dāng)約定的有關(guān)事項(xiàng)。

8、訂立業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)把握的原則是什么？

答：（一）合法性原則。（二）整體性原則。（三）民主性原則。

9、物業(yè)管理企業(yè)對(duì)違反業(yè)主公約行為的處理方法有哪些？P71

答：（一）規(guī)勸。（二）制止。（三）批評(píng)。（四）警告。（五）按照物業(yè)管理制度處理。（六）

提起民事訴訟。

10、前期物業(yè)管理的重要意義是什么？

答：一是物業(yè)產(chǎn)品再生產(chǎn)內(nèi)在規(guī)律的客觀需要。二是保護(hù)先期入住業(yè)主的合法權(quán)益。三是為物業(yè)的

銷(xiāo)售與租賃創(chuàng)造良好的環(huán)境。

11、物業(yè)服務(wù)合同按照其作用以及合同當(dāng)事人主體的不同，分幾種類(lèi)型？

答：一、房屋出售單位或者其委托的物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。

二、業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》。

12、物業(yè)服務(wù)合同具有哪些特征？

答：一、物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)是有償?shù)?。二、物業(yè)服務(wù)合同的訂立是以當(dāng)事人相互信任為前提的。三、

物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容必須是合法的。四、物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)是對(duì)等的。

13、選聘物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)從哪幾個(gè)方面進(jìn)行考察？

答：（一）社會(huì)信譽(yù)。（二）人員素質(zhì)。（三）各項(xiàng)收費(fèi)合理合法。（四）管理水平。

14、采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的條件是什么？

答：一是物業(yè)投標(biāo)人少于3個(gè)，或者住宅規(guī)模較小的。二是必須經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地

產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)后。

15、物業(yè)承接驗(yàn)收的作用主要體現(xiàn)在哪幾個(gè)方面？

答：一、進(jìn)一步明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。二、確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)

主的利益。三、為日后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件。

16、物業(yè)承接驗(yàn)收與工程竣工驗(yàn)收的區(qū)別是什么？

答：一是兩種驗(yàn)收的性質(zhì)不同。二是兩種驗(yàn)收所處的階段和使用不同.三是兩種驗(yàn)收中物業(yè)管理企

業(yè)的職責(zé)不同。

17、物業(yè)承接驗(yàn)收中，應(yīng)當(dāng)注意防止什么？

答：一是防止物業(yè)承接驗(yàn)收工作“走過(guò)場(chǎng)二是防止物業(yè)承接驗(yàn)收工作“不到位三是防止物業(yè)承

接驗(yàn)收的資料“不齊全

18、物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的條件是什么？

答：一、有符合國(guó)家規(guī)定的注冊(cè)資本。二、有與其從事的物業(yè)管理活動(dòng)相適應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員。三、

有一定的從事物業(yè)管理的業(yè)績(jī)。

19、物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn)表現(xiàn)為什么？

答：一、合同主體特定。二、合同標(biāo)的復(fù)雜。三、合同關(guān)系以特定物業(yè)為依托。四、合同內(nèi)容與物

業(yè)財(cái)產(chǎn)權(quán)和業(yè)主、物業(yè)使用人的安居權(quán)益緊密關(guān)聯(lián)。

20、物業(yè)管理的目的是什么？

答：物業(yè)管理的目的是加強(qiáng)物業(yè)管理的水平，保證物業(yè)管理的質(zhì)量，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

21、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的確定原則是什么？

答：一、合理原則。二、公開(kāi)原則。三、服務(wù)費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

22、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違反行為主要包括哪些？

答：一、治安違法行為。二、環(huán)境保護(hù)方面的違法行為。三、物業(yè)裝飾裝修和使用方面的違法行為。

23、物業(yè)管理法律責(zé)任的主要特點(diǎn)是什么？

答：一、法定責(zé)任與協(xié)議責(zé)任相結(jié)合。二、法律責(zé)任的種類(lèi)和復(fù)合關(guān)系復(fù)雜性。三、技術(shù)規(guī)范確定

的責(zé)任分量比較大。

24、業(yè)主在物業(yè)管理中，應(yīng)履行哪些義務(wù)？第七條

答：（一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)

施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主

大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；（五）按時(shí)交納物

業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù).

25、業(yè)主大會(huì)應(yīng)履行的職責(zé)是什么？第十一條

答：（一）制定、修訂業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。（二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)

主委員會(huì)的工作。（三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。（四）決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并

監(jiān)督實(shí)施。（五）制定、修訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)

境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。（六）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管

理的職責(zé)。

26、在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交哪些資料？第二十九條

答：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工

驗(yàn)收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)

使用說(shuō)明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。

27、物業(yè)管理的作用主要表現(xiàn)在哪些方面？

答：一是改善了人民群眾的居住條件，提高了人民群眾的居住質(zhì)量。二是維護(hù)了社區(qū)的安定團(tuán)結(jié)。

三是有利于擴(kuò)大就業(yè)和實(shí)施再就業(yè)工程。四是刺激了城鎮(zhèn)居民服務(wù)消費(fèi)支出的增長(zhǎng)。五是推動(dòng)了社

區(qū)精神文明建設(shè)。

28、《物業(yè)管理?xiàng)l例》中建立的十項(xiàng)基本制度是什么？

答：一、告知制度。二、業(yè)主委員會(huì)備案制度。三、招標(biāo)投標(biāo)制度。四、承接驗(yàn)收制度。五、保修

責(zé)任制度。六、資質(zhì)管理制度。七、人員資格制度。八、交接制度。九、報(bào)告制度。十、專項(xiàng)維修

資金制度。

29、物業(yè)管理的基本原則？

答：一、物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離的原則。二、公平競(jìng)爭(zhēng)的原則。三、業(yè)主至上的原則。四、統(tǒng)

一管理的原則。五、權(quán)責(zé)分離的原則。六、專業(yè)和高效的原則。七、經(jīng)濟(jì)合理的原則。八、依法管

理的原則。

30、引入計(jì)算機(jī)進(jìn)行物業(yè)管理的效果表現(xiàn)在哪幾個(gè)方面？

答：（一）有效地改善物業(yè)管理有關(guān)資料的存儲(chǔ)方式。（二）分類(lèi)記錄、統(tǒng)計(jì)日常發(fā)生的各項(xiàng)事務(wù)。

（三）計(jì)算物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)電氣化。（四）實(shí)現(xiàn)信息的共享與高速交換,

并與住戶建立更廣泛的聯(lián)系。（五）實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的管理。（六）實(shí)現(xiàn)決策科學(xué)化。

31、第一次業(yè)主大會(huì)成立的籌備工作是什么？

答：一、組織大會(huì)籌備組。二、每幢樓房協(xié)商產(chǎn)生業(yè)主小組成員或者業(yè)主代表，業(yè)主小組成員應(yīng)當(dāng)

為業(yè)主代表。三、通過(guò)協(xié)商，推薦業(yè)主委員會(huì)候選人。四、參照有關(guān)《示范文本》，聽(tīng)取業(yè)主和相

關(guān)人員的建議，結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，草擬業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主

公約等有關(guān)文件。五、確定會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)，做好會(huì)務(wù)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。

32、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)履行的職責(zé)是什么？

答：一、召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。二、代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理

企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。三、及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)

履行物業(yè)服務(wù)合同。四、監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施。五、業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

33、前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容有哪些？

答：一、建立與業(yè)主、物業(yè)使用人的聯(lián)系關(guān)系。二、設(shè)計(jì)管理模式，草擬物業(yè)管理制度。三、建立

服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。四、辦理移交承接事宜。

34、物業(yè)管理合同中當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)約定的物業(yè)管理事項(xiàng)有哪些？

答：（一）房屋共用部位、共用設(shè)備的使用管理、維修和更新。（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施的

使用、管理、維修和更新。（三）電梯、水泵等設(shè)備的運(yùn)行服務(wù)。（四）保安服務(wù)。（五）保潔服

務(wù)。（六）物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管理。（七）物業(yè)檔案資料的保管等。

35、簡(jiǎn)述物業(yè)管理招標(biāo)的程序。

答：（一）選擇招標(biāo)方式。（二）編制招標(biāo)文件。（三）投標(biāo)單位資格審查。（四）組織勘察現(xiàn)場(chǎng)。

（五）報(bào)送標(biāo)書(shū)。（六）開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)。（七）簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

36、在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交哪些資料？

答：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工

驗(yàn)收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)

使用說(shuō)明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。

37、在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限是多少？

答：一、基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合

理使用年限。二、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。三、供

熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期。四、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2

年。

38、申請(qǐng)?jiān)u定資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)提交哪些材料？

答：（一）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表。（二）營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。（三）建設(shè)部頒布的物業(yè)管理

企業(yè)經(jīng)理崗位證書(shū)、從業(yè)人員崗位證書(shū)復(fù)印件和管理人員、工程技術(shù)人員、專業(yè)技術(shù)職務(wù)資格證書(shū)

復(fù)印件。（四）物業(yè)管理委托合同復(fù)印件。（五）物業(yè)管理業(yè)績(jī)材料。（六）企業(yè)上一年財(cái)務(wù)審計(jì)

表。

39、物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)主要有哪些？

答：（一）履行物業(yè)服務(wù)合同，依法經(jīng)營(yíng)。（二）接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督。（三）

定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和代管資金收支帳目，接受質(zhì)詢和審計(jì)。（四）接受有關(guān)行政主管部門(mén)的監(jiān)

督管理。（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)，如發(fā)現(xiàn)違法行為要及時(shí)向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告。

40、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由哪幾部分構(gòu)成?

答：一、管理、服務(wù)人員的工資和按照規(guī)定提取的福利費(fèi)。二、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及

保養(yǎng)費(fèi)。三、綠化管理費(fèi)。四、清潔衛(wèi)生費(fèi)。五、保安費(fèi)。六、辦公費(fèi)。七、物業(yè)管理單位固定資

產(chǎn)折舊費(fèi)。八、法定稅費(fèi)。

41、業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有哪些權(quán)利？第六條

答：（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；（二）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)

議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；（三）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建

議；（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；（五）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；（六）

監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共

用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專

項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

42、物業(yè)管理存在的問(wèn)題主要表現(xiàn)在哪些方面？

答：一是法制建設(shè)滯后，物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清。二是建設(shè)與管理職責(zé)不

清，缺乏有效銜接。三是尚未形成規(guī)范的市場(chǎng)機(jī)制，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不規(guī)范。四是業(yè)主委員

會(huì)的運(yùn)作缺少監(jiān)督和制約。五是房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金管理不落實(shí)。六是國(guó)有

大中型企業(yè)、事業(yè)單位物業(yè)管理推進(jìn)緩慢。七是物業(yè)管理行業(yè)素質(zhì)偏低，人才缺少。

43、《物業(yè)管理?xiàng)l例》的“六項(xiàng)禁止行為''是什么？

答：（一）“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從

事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)”（《條例》第十九條第一款）。“物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義

務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定”（《條例》第四十八

條第一款）。（二）“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單

位不得擅自處分”（《條例》第二十七條）。（三）“物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)

主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途”《條例》第三十八條）。（四）“物業(yè)管

理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物

業(yè)管理一并委托給他人”（《條例》第四十條）。（五）“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑

和共用設(shè)施，不得改變用途（《條例》第五十條第一款）（六）“業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自

占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益（《條例》第五十一條第一款）

44、《物業(yè)管理?xiàng)l例》的“授權(quán)四項(xiàng)規(guī)定”是什么？

答：一、“物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具

體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定“（《條例》第九條第二款）。二、“業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上

的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市

制定”《條例》。三、“國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)

行政主管部門(mén)制定“（《條例》第三十二條第二款）。四、”專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法

由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門(mén)制定“（《條例》第五十四條第三款）。

45、哪些人不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員？

答：（一）已經(jīng)不是業(yè)主的。（二）個(gè)人已經(jīng)宣告破產(chǎn)，或者擔(dān)任企業(yè)法定代表人期間該企業(yè)被宣

告破產(chǎn)7年內(nèi)的。（三）司法部門(mén)已經(jīng)認(rèn)定有違法犯罪行為，或者有違法犯罪嫌疑正在接受調(diào)查的。

（四）被業(yè)主大會(huì)罷免后7年內(nèi)的。（五）有組織煽動(dòng)群眾鬧事、干涉物業(yè)管理企業(yè)正常物業(yè)管理

活動(dòng)、違章裝修、侵占公共場(chǎng)地、私搭亂建等違反物業(yè)管理法律、法規(guī)，或者違反業(yè)主公約等嚴(yán)重

行為的。（六）其他不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

46、物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明哪些內(nèi)容？

答：（一）業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的名稱、住所。（二）物業(yè)管理區(qū)域范圍和管理項(xiàng)目。（三）

物業(yè)管理的合同期限。（四）物業(yè)的管理費(fèi)用。（五）物業(yè)管理的要求和標(biāo)準(zhǔn)。（六）合同終止和

解除的約定。（七）違約責(zé)任。（八）當(dāng)事人雙方約定的其他事項(xiàng)。

47、物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)包括哪些內(nèi)容？

答：一、物業(yè)管理事項(xiàng)。二、服務(wù)質(zhì)量。三、服務(wù)費(fèi)用。四、雙方的權(quán)利義務(wù)。五、專項(xiàng)維修資金

的管理與使用.六、物業(yè)管理用房。七、合同期限。八、違約責(zé)任。除此之外，合同雙方還可以在

合同中約定其他未盡事宜，如風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的承擔(dān)，合同附件的效力，合同的變更、補(bǔ)充，索賠及爭(zhēng)議

解決方式等。

48、為了實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理權(quán)與所有權(quán)的分離，根據(jù)法律規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利主要有哪些？

答：（一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制定物業(yè)管理辦法。（二）依照物業(yè)服務(wù)合同和

管理辦法對(duì)物業(yè)實(shí)行管理。（三）有權(quán)制止違反業(yè)主公約和法律法規(guī)的行為。（四）有權(quán)要求業(yè)主

委員會(huì)協(xié)助管理。（五）有權(quán)選聘專業(yè)機(jī)構(gòu)承擔(dān)專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將其物業(yè)管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第

三方。（六）可以實(shí)行“一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)“，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。

49、物業(yè)使用人必須遵守執(zhí)行的規(guī)定包括哪些？

答：一、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。二、業(yè)主不得擅自

占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。三、業(yè)主需要裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)

事先告知物業(yè)管理企業(yè)。四、業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和專項(xiàng)維修資金。五、

物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給

予配合。

50、A將房子出租給B,合同約定由B交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。B欠交6個(gè)月管理費(fèi)后偷偷搬走。A

根據(jù)《民法通則》的“誰(shuí)受益，誰(shuí)付款”原則，要求管理處將B欠交的管理費(fèi)從其帳戶中扣減。A是

否應(yīng)負(fù)擔(dān)該筆費(fèi)用？第四十二條

答：A應(yīng)負(fù)連帶責(zé)任。根據(jù)是《條例》條四十二條：業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)

服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。業(yè)主將物業(yè)轉(zhuǎn)租給物業(yè)承租人后，讓物業(yè)承租人交

納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，這僅是租賃合同的約定，不能因?yàn)樽赓U合同規(guī)定了物業(yè)承租人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，

就可以免除業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。因此，A應(yīng)當(dāng)承擔(dān)B所拖欠交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，當(dāng)然,

A可以依法向B追償其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

51、專項(xiàng)維修資金的主要來(lái)源是什么？

答：一、商品住房的專項(xiàng)維修資金由購(gòu)房者按照購(gòu)房款2%~3%的比例向售房單位繳交。售房單位

代為收取的專項(xiàng)維修資金屬全體業(yè)主共同所有。二、公有住房售后的專項(xiàng)維修資金來(lái)源于兩部分：

（一）售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不

低于售房款的30%?該部分資金屬售房單位所有。（二）購(gòu)房者按照購(gòu)房款2%的比例向售房單位

繳交專項(xiàng)維修資金。售房單位代為收取的專項(xiàng)維修資金屬全體業(yè)主共同所有。

二、保安服務(wù)管理

1、治安管理主要是:必須通過(guò)現(xiàn)行的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進(jìn)設(shè)備與工具，防止和

終止任何危及或影響物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人的生命財(cái)產(chǎn)與身心健康的行為與因素，

比如電線短路、煤氣泄露、電梯關(guān)人、水管破裂、火警、偷盜、滋擾以及噪聲等，還有如自然災(zāi)害、

人為事故、流氓活動(dòng)以及各種破壞活動(dòng)的預(yù)防與阻止，確保業(yè)主或非業(yè)主使用人人身不受傷害，財(cái)

物不受損失，工作、生活秩序正常。

2、治安管理的主要內(nèi)容是：防擾亂秩序、防盜、防破壞、防流氓活動(dòng)、防災(zāi)害事故。

3、治安管理的目的：是人身不受傷害，財(cái)物不受損失，工作、生活秩序正常。

4、物業(yè)公司的治安管理隊(duì)伍可采用委托保安公司實(shí)施安保服務(wù)和自建保安隊(duì)伍實(shí)施安保服務(wù)。

5、保安人員入職的基本條件是身高1.70米以上；20歲至28歲；高中以上文化程度；身體健康；

思想品德好（當(dāng)?shù)乜h以上公安機(jī)關(guān)出具的無(wú)犯罪前科的證明材料）；符合計(jì)劃生育規(guī)定；具備一定

的軍訓(xùn)基本功；退伍軍人、黨員優(yōu)先考慮。

6、保安人員崗前培訓(xùn)的主要內(nèi)容包括：公司簡(jiǎn)介；物業(yè)管理法規(guī)學(xué)習(xí)；企業(yè)內(nèi)部的有關(guān)管理制度:

員工守則，工作紀(jì)律等；安全防火教育；IS09001、IS014001質(zhì)量/環(huán)境體系有關(guān)安保方面文件的學(xué)

習(xí)；普法學(xué)習(xí)；職業(yè)道德教育：軍訓(xùn)。

7、保安人員在崗培訓(xùn)的主要內(nèi)容包括：安保操作規(guī)程；隊(duì)列訓(xùn)練、擒拿格斗、體能訓(xùn)練、消防滅

火訓(xùn)練、交通指揮訓(xùn)練等。

8、保安人員單兵隊(duì)列考核標(biāo)準(zhǔn)是：軍人軍姿；停止間轉(zhuǎn)法；齊步走與立定；正步走與立定；跑步

走與立定；敬禮。

9、保安人員擒拿技術(shù)動(dòng)作的基本內(nèi)容是：基本功：直打、側(cè)打、勾打；彈踢、側(cè)踹、勾踢；綜合

練習(xí)。擒敵拳等.

10、保安人員軍事體能測(cè)試標(biāo)準(zhǔn)是：百米跑14秒以內(nèi)；俯臥撐50個(gè)以上；爬樓20層60秒以內(nèi)。

11、保安守護(hù)工作的涵義是指保安人員根據(jù)有關(guān)特別服務(wù)的協(xié)議（委托管理合同、業(yè)主公約以外的

協(xié)議），采取各種有效措施，對(duì)指定的人、財(cái)物、場(chǎng)所地以及其他對(duì)象所進(jìn)行的看護(hù)和守衛(wèi)活動(dòng)。

從宏觀的涵義來(lái)看，對(duì)一個(gè)住宅小區(qū)、對(duì)一棟或一組大廈以及對(duì)一個(gè)工業(yè)區(qū)等物業(yè)的保安工作實(shí)際

上就是保安守護(hù)工作，只不過(guò)物業(yè)管理單位不承擔(dān)生命及財(cái)產(chǎn)的保險(xiǎn)責(zé)任。

12、保安守護(hù)工作主要有：；維護(hù)客戶單位內(nèi)部正常的秩序。

13、在守護(hù)過(guò)程中可能遇到的主要問(wèn)題是：火災(zāi)；盜竊；破壞；擾亂秩序；業(yè)主或非業(yè)主使用人求

助。

14、巡邏保安服務(wù)的主要任務(wù)是：維護(hù)巡邏區(qū)域內(nèi)和保護(hù)目標(biāo)周?chē)恼Ｖ伟仓刃?；預(yù)防、發(fā)現(xiàn)、

制止各種違法犯罪行為；及時(shí)發(fā)現(xiàn)各種可疑情況，抓獲現(xiàn)行違法犯罪分子：警戒、保護(hù)刑事案件、

治安事件和治安災(zāi)害事故現(xiàn)場(chǎng)；檢查發(fā)現(xiàn)防范方面的漏洞；平息巡邏中突發(fā)事件和意外事故。

15、遇有違法犯罪分子實(shí)施犯罪行為的主要處理方法是：及時(shí)予以制止，并盡量將其抓獲；迅速報(bào)

告公安機(jī)關(guān)；疏散無(wú)辜群眾。

16、遇有聚眾鬧事的問(wèn)題的主要處理方法是：控制、穩(wěn)住領(lǐng)頭者；疏散圍觀者；迅速報(bào)告有關(guān)部門(mén)

及公安機(jī)關(guān)，平息事件；協(xié)助客戶單位處理問(wèn)題；防止事態(tài)擴(kuò)大。

17、遇有瘋、傻、醉漢闖入守護(hù)目標(biāo)的主要處理方法是：將其勸出守護(hù)目標(biāo)范圍，無(wú)效時(shí)，通知其

家屬、單位及公安機(jī)關(guān)實(shí)施控制、監(jiān)護(hù)。

18、守護(hù)目標(biāo)范圍內(nèi)發(fā)生盜竊案件的主要處理方法是：迅速向公安機(jī)關(guān)報(bào)案；保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)；安撫受

害者；注意守護(hù)目標(biāo)范圍內(nèi)可疑人員。如抓獲犯罪嫌疑人，應(yīng)迅速移交公安機(jī)關(guān)，防止其逃跑。遇

闖卡車(chē)輛，應(yīng)記下車(chē)牌號(hào)及車(chē)輛特征，必要時(shí)報(bào)告公安機(jī)關(guān)。

19、發(fā)現(xiàn)守護(hù)范圍內(nèi)有形跡可疑人時(shí)的主要處理方法是：留心觀察，注意其行為發(fā)展，并及時(shí)向有

關(guān)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，做好控制工作。

20、遇有守護(hù)范圍突然停電情況下的主要處理方法是：遇夜間突然停電或守護(hù)燈光突然熄滅，特別

加強(qiáng)門(mén)衛(wèi)和要害部位的守護(hù)，在照明恢復(fù)前，嚴(yán)格控制人員進(jìn)出。

21、遇有業(yè)主或住戶當(dāng)面或電話向保安人員反映情況時(shí)的主要處理方法是：?jiǎn)柷宸从痴咝彰?、房?hào)、

單位，詳細(xì)記錄報(bào)告的內(nèi)容；對(duì)當(dāng)面報(bào)告者要記清其相貌、衣著特征；對(duì)報(bào)告內(nèi)容及時(shí)向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)

匯報(bào)。

22、保安巡邏工作的主要方法是：采取定線、不定線相結(jié)合的巡邏線路；采取點(diǎn)與線結(jié)合的方法。

23、保安巡邏工作應(yīng)注意的事項(xiàng)是：在時(shí)空控制上應(yīng)注重系統(tǒng)管理；經(jīng)常結(jié)合治安方面的情況，及

時(shí)調(diào)整力量和巡邏方法；經(jīng)常教育巡邏人員增強(qiáng)危險(xiǎn)觀念，要求每個(gè)巡邏人員在巡邏中，要全神貫

注，細(xì)心觀察，不忽視一點(diǎn)可疑跡象，不放過(guò)任何應(yīng)該解決處理的問(wèn)題，夜間巡邏要更加注意行人、

車(chē)輛表現(xiàn)出來(lái)的可疑點(diǎn)，以及不正常的煙、光等。

24、違反治安管理行為的主要內(nèi)容是：擾亂公共秩序的行為；妨害公共安全行為；侵犯他人人身權(quán)

利行為；侵犯公共財(cái)產(chǎn)的行為；妨害社會(huì)管理秩序行為；違反消防管理行為；違反交通管理行為；

違反戶口或居民身份證管理行為。

25、違反治安管理行為與犯罪的主要區(qū)別是：情節(jié)輕重和對(duì)社會(huì)危害大小不同；觸犯的法律不同；

應(yīng)當(dāng)受到的處罰不同。

26、正當(dāng)防衛(wèi)的條件是：（1）.正當(dāng)防衛(wèi)的不法侵害條件：必須有真實(shí)存在的不法侵害行為，才能

進(jìn)行正當(dāng)防衛(wèi)；必須針對(duì)正在進(jìn)行的不法侵害行為，才能實(shí)行正當(dāng)防衛(wèi)。（2）.正當(dāng)防衛(wèi)的防衛(wèi)條

件：正當(dāng)防衛(wèi)必須針對(duì)不法侵害者本人實(shí)行：正當(dāng)防衛(wèi)不能超過(guò)必要限度，造成不應(yīng)有的損害。

27、真實(shí)存在的不法侵害行為：指客觀上發(fā)生了危害社會(huì)的行為。

28、正當(dāng)防衛(wèi)的必要限度：要看防衛(wèi)行為是否能有效制止住不法侵害；要把防衛(wèi)行為與侵害行為進(jìn)

行比較，凡是經(jīng)綜合分析認(rèn)為防衛(wèi)行為與侵害行為在性質(zhì)、強(qiáng)度、手段等方面大體相當(dāng)，即可認(rèn)定

是制止不法侵害所必須的限度。

29、非正當(dāng)防衛(wèi)的性質(zhì)：屬于不法行為。

30、常見(jiàn)的非正當(dāng)防衛(wèi)有：假想防衛(wèi)；防衛(wèi)挑撥；不適時(shí)防衛(wèi)；局外防衛(wèi)；抗拒防衛(wèi)；互毆行為；

防衛(wèi)過(guò)當(dāng)。

31、防衛(wèi)過(guò)當(dāng)：指行為人的防衛(wèi)行為超過(guò)了必要限度，給對(duì)方造成了不應(yīng)有的損害的行為。

32、緊急避險(xiǎn)的定義是：為了公共利益、本人或他人的人身及其他權(quán)利免受正在發(fā)生的危險(xiǎn)，不得

已采取的損害另一合法利益的行為。

33、緊急避險(xiǎn)的構(gòu)成要件主要是：必須是合法利益受到緊急危險(xiǎn)的威脅；危險(xiǎn)必須是正在發(fā)生的；

避險(xiǎn)行為必須是為了使合法利益免遭損害而實(shí)施；避險(xiǎn)行為必須是在沒(méi)有其他方法可以排除危險(xiǎn)，

在迫不得已的情況下實(shí)施的；緊急避險(xiǎn)必須是實(shí)際存在的，不能是假想的或推斷的；避險(xiǎn)行為不能

超過(guò)必要的限度。

34、保安員處理問(wèn)題應(yīng)遵循的原則：保安員在履行自己的職責(zé)時(shí)，會(huì)遇到許多問(wèn)題需要處理，在維

護(hù)業(yè)主（租戶）的安全和利益的同時(shí)，依法辦事，依法執(zhí)行政策，不徇私情，以理服人。

35、保安員處理問(wèn)題應(yīng)遵循的方法：對(duì)不同性質(zhì)的問(wèn)題采取不同的處理方法。對(duì)一般違反法規(guī)和管

理規(guī)定的問(wèn)題，如民事糾紛，可通過(guò)說(shuō)服教育的方法解決，主要是分清是非，耐心勸導(dǎo)，對(duì)一時(shí)解

決不了又有擴(kuò)大趨勢(shì)的問(wèn)題，應(yīng)采取“可散不可聚，可解不可結(jié)，可緩不可急，可順不可逆”的處

理原則，盡力勸解，把問(wèn)題引向緩和，千萬(wàn)不要將矛盾激化，因?yàn)檫@樣不利于解決問(wèn)題。對(duì)處理問(wèn)

題上，堅(jiān)持教育與處罰相結(jié)合的原則，如違反情節(jié)輕微，不需處罰的，可當(dāng)場(chǎng)教育，或協(xié)助所在單

位、家屬進(jìn)行教育，如需要治安處罰的，交公安機(jī)關(guān)處理。違反其他行政規(guī)定的，交行政機(jī)關(guān)處理。

對(duì)于犯罪行為，應(yīng)及時(shí)制止，并把犯罪分子扭送公安機(jī)關(guān)。

三、停車(chē)場(chǎng)管理

1、物業(yè)管理轄區(qū)車(chē)輛管理主要是：停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）的建設(shè)；建立健全停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)章制度。

2、停