皇城麗都商住小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目可行性方案研究報(bào)告

公司弘揚(yáng)“穩(wěn)健、創(chuàng)新、卓越”的企業(yè)精神，匯聚濟(jì)、管理、財(cái)務(wù)等方面的高層次專業(yè)人才，通過建立科學(xué)、高效的管理體系和良好的激勵(lì)約束機(jī)制，提升了公司的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。按照規(guī)化運(yùn)作、系統(tǒng)化管理、多樣化形式、一體化服務(wù)的模式。公司始終如一的遵循“以人為本”的經(jīng)營(yíng)管理理念，致力于形成員工職業(yè)穩(wěn)定、健康的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。公司擁有較好社會(huì)信譽(yù)，有專業(yè)化的獨(dú)到眼光，有依托對(duì)本土投資發(fā)展方向把握的能力。憑借公司自身雄厚的資本實(shí)力、專業(yè)的管理隊(duì)伍、與國(guó)外投資界的緊密聯(lián)系與同政府有關(guān)部門的良好合作關(guān)系等有利因素，今天，嘉華集團(tuán)已該項(xiàng)目交通地理位置十分優(yōu)越，地處閻良區(qū)城區(qū)版圖核小區(qū)路，西臨勝利路，北臨新世紀(jì)廣場(chǎng)、市場(chǎng)路，南接西飛十二區(qū)，五邊臨街。勝利街在改造前沿街均為傳統(tǒng)商業(yè)街，境優(yōu)越，非常適宜居住和商業(yè)經(jīng)營(yíng)。3）未來規(guī)劃：國(guó)家在未來三到五年將在閻良投資興建“世界一流、亞洲第一”的航空科技城。同時(shí)還要興建中國(guó)最大的航空主題項(xiàng)目毛利率為：52.85%公司自成立以來，秉承“穩(wěn)健、創(chuàng)新、卓越”的企托西部大開發(fā)的前沿優(yōu)勢(shì)，立足于西部龍頭，輻射西北區(qū)域。通過本項(xiàng)目的開發(fā)，占據(jù)閻良區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)展壯大公司實(shí)力，并此，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)相對(duì)小得多。又由于市房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)步上升，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進(jìn)一步增強(qiáng)。隨著國(guó)家西部大開發(fā)的進(jìn)市房地產(chǎn)市場(chǎng)多年健康規(guī)的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性十分高漲，我市根據(jù)市政府規(guī)劃，在未來的幾年，閻良地區(qū)將建設(shè)成為國(guó)家一從土地供應(yīng)的角度分析，由于土地?cái)?shù)量的相對(duì)穩(wěn)定性和自上世在市區(qū)，繁華地段土地供應(yīng)絕對(duì)數(shù)量必然呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。類似本項(xiàng)市土地資源，土地獲得方式已由過去的劃撥、協(xié)議出讓方式逐步轉(zhuǎn)而本項(xiàng)目歷史遺留問題土地，不存在招標(biāo)和拍賣問流動(dòng)周轉(zhuǎn)和項(xiàng)目建成收益創(chuàng)造了良好條件。一次性獲得大面積有開發(fā)潛力的地塊，有利于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)。項(xiàng)目周邊樓盤的開發(fā)已經(jīng)逐漸提升了本地區(qū)土地的潛在價(jià)值，本項(xiàng)目的開發(fā)可以使?jié)撛谑俏覈?guó)集飛機(jī)研究設(shè)計(jì)、生產(chǎn)制造和試飛鑒定于一體的重要航空工氣設(shè)備制造、建材等工業(yè)生產(chǎn)體系；形成了以瓜果、蔬菜、養(yǎng)殖主縱，村村通油路，西韓、西延、咸銅鐵路在區(qū)交匯。城市建城區(qū)面國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為平原綠化達(dá)標(biāo)區(qū)。閻良還是渭北地區(qū)最大的商貿(mào)中心著力打造中國(guó)航空科技研發(fā)、整機(jī)制造、零部件配套、設(shè)備檢測(cè)與功能齊全的專業(yè)化園區(qū)，成為“國(guó)際一流、亞洲第一”的航空產(chǎn)業(yè)作的基本要求，充分發(fā)揮豐富的航空工業(yè)資源優(yōu)勢(shì)，大力改善投資規(guī)嚴(yán)明的法制環(huán)境，誠(chéng)實(shí)守信的社會(huì)環(huán)境，增強(qiáng)閻良吸引投資和吸引人才的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，使閻良成為全方位多層次對(duì)外開放的中國(guó)航空本項(xiàng)目位于市閻良區(qū)，周邊區(qū)域樓盤對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)，本報(bào)和周邊其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤相比本項(xiàng)目有其自身特有的優(yōu)勢(shì)：品牌、規(guī)模、與文化氛圍、交通便利、現(xiàn)代景觀與商務(wù)配套，這六大優(yōu)勢(shì)設(shè)施投資，勢(shì)必在近期大大改善該地區(qū)的居住整體生活條件，創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)和商機(jī)，抓住發(fā)展機(jī)遇，抓住商機(jī)是現(xiàn)代人選擇居計(jì)還是小區(qū)樓盤看上去都小異。住宅開發(fā)項(xiàng)目有在概念上炒作的嫌疑?，F(xiàn)在的市房地產(chǎn)市場(chǎng)已步入成熟，消費(fèi)者在對(duì)住宅的選購(gòu)上也非常理智，所以本項(xiàng)目應(yīng)注重產(chǎn)品的制造（包括：戶型設(shè)計(jì)、外立景觀與新材料的運(yùn)用等）和硬件設(shè)施的配套。另外本區(qū)物業(yè)購(gòu)買者主要為當(dāng)?shù)匚黠w職工、試飛院職工、政府職員、當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)商戶以與周邊其它大型企業(yè)員工等，所以應(yīng)適當(dāng)考慮戶型配比，以取得更佳地塊周邊數(shù)公里半徑主要為單位家屬樓、自然村，成規(guī)模、上檔次的住宅小區(qū)較少。新近開盤的一些樓盤將逐漸提升該區(qū)域住宅高素質(zhì)的知識(shí)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)人群，高新技術(shù)企業(yè)白領(lǐng)人士、欲改善居住“皇城麗都”是為了適應(yīng)附近的白領(lǐng)階層和各類人士購(gòu)房和適應(yīng)當(dāng)?shù)刈》啃枨蠖_發(fā)的，具有商務(wù)和人文品位高的基本特征，進(jìn)而要求住房具有舒適性、健康性、智能化、文化性。舒適性是以人為本的體現(xiàn)，住宅從生存需求過渡到享受需求是必然的，因而要追求一種舒適方便的安靜的居住環(huán)境，讓人享受生活的社區(qū)。健康性就是綠色住宅的概念?，F(xiàn)在不但要講“以人為本”的觀念，也要講造健康家園”的口號(hào)。通訊系統(tǒng)齊備。文化講的是人文環(huán)境?，F(xiàn)在地大部分企業(yè)職工都可以申請(qǐng)公積金貸款，每月還款額還將有所下面臨街，極具商業(yè)價(jià)值。劃中的文化東路從小區(qū)中間通過，項(xiàng)目交通地理位置較為優(yōu)越。勝周邊區(qū)委、區(qū)政府、公安局等相關(guān)單位以與醫(yī)院、學(xué)校、郵局、銀行、電信、超市等都近在咫尺。配套設(shè)施非常齊全，生活條件非常業(yè)檔次和城市品位，我公司將此項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)定位為：集商業(yè)、娛休閑、居住為輔。開發(fā)建設(shè)的目的是建造一個(gè)上檔次的高級(jí)購(gòu)物商l從配合城市規(guī)劃角度來定位建筑形象和總平面布置，創(chuàng)造標(biāo)2優(yōu)秀的產(chǎn)品規(guī)劃必然會(huì)帶動(dòng)產(chǎn)品售價(jià)的提高，這樣經(jīng)過價(jià)格淘因此，依之社會(huì)屬性，對(duì)住宅的功能存在較高要求，則在房型設(shè)計(jì)并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔、濕潤(rùn)，以減A、室衛(wèi)生間采用污、廢水分流系統(tǒng)，排水系C、設(shè)備專人管理，加強(qiáng)保養(yǎng)與維修，保證其基地水、電、通信等市政配套設(shè)施齊全，能夠滿足項(xiàng)目建設(shè)要第五章機(jī)構(gòu)組織與人力資源配置房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)巨大工程，部門多，工種全，經(jīng)有志之士到本公司。對(duì)招聘人員采用口試和筆試相結(jié)合的方式，一旦被公司錄用，公司將為其提供發(fā)展的空間和機(jī)會(huì)。公司具體錄用（4）服從指揮5）腳踏實(shí)地6）適合顧客7）有沖勁、有創(chuàng)意8）具有與他人共同合作的能力。優(yōu)良的服務(wù)是公司樹立形象的重要方式，也是顧客對(duì)公司開發(fā)的產(chǎn)品的一種信任。因此對(duì)銷售人員的培訓(xùn)成為結(jié)合該項(xiàng)目特點(diǎn)，該項(xiàng)目擬采用建筑規(guī)劃方案整體發(fā)，按照市政府有關(guān)規(guī)定的要求，根據(jù)市規(guī)劃，國(guó)土部門批準(zhǔn)的建*+根據(jù)項(xiàng)目所在片區(qū)項(xiàng)目開發(fā)的狀況，建議本項(xiàng)目的開發(fā)分二公共區(qū)域規(guī)劃，完善小區(qū)綠化與會(huì)所建設(shè)，為整個(gè)項(xiàng)目的銷44489.2525283.3874089.4422985.834399.12004.122006.102005.112007.62007.22008.6“皇城麗都”項(xiàng)目銷售計(jì)劃表前期銷售準(zhǔn)備工作預(yù)售許可證持續(xù)銷售余盤銷售大堂裝修、辦理預(yù)售許可證持續(xù)銷售余盤銷售42%房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高度資金密集性行業(yè)，開發(fā)一個(gè)房占用的資金量是非常龐大的，我們應(yīng)借助各種融資手段，爭(zhēng)取充足直接影響著融資成本的大小，緊密關(guān)系到開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的大小，開發(fā)效通過我公司對(duì)市場(chǎng)的全面調(diào)查與對(duì)比分析，確定該會(huì)提升整個(gè)閻良區(qū)的商業(yè)品質(zhì)。隨著“西部大開發(fā)，大發(fā)展”號(hào)召綜上所述，由于“嘉華商住項(xiàng)目”自身的良好特性和本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)以人為核心，注重人與環(huán)境的相互協(xié)調(diào)，建筑形態(tài)時(shí)尚且經(jīng)典，曲線流暢、造型優(yōu)美，線條和細(xì)部處理處理簡(jiǎn)約項(xiàng)目建成后可以徹底改變當(dāng)?shù)氐桶椒裁芗?，設(shè)施簡(jiǎn)陋，環(huán)境不良的現(xiàn)狀，形成一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全，注重生態(tài)效益的智能化大型住宅社區(qū)。它對(duì)改善“世界一流、亞洲第一”的航空城對(duì)居民收入的影響：項(xiàng)目建成后主要銷售對(duì)象當(dāng)?shù)仄髽I(yè)職工、政府機(jī)關(guān)工作人員，他們平均收入較高，基本不構(gòu)成較大困難，分期付款對(duì)居民生活水平與生活質(zhì)量的影響良好的居住環(huán)境首先為住戶提供了高水準(zhǔn)的質(zhì)量保證，家庭消費(fèi)同時(shí)也有所增加物業(yè)管理職對(duì)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)容量和城市化進(jìn)程的影響：完善地“皇城麗都”住宅建成后，將成為閻良地區(qū)第一個(gè)繁華地段商住小區(qū)。項(xiàng)目生活設(shè)施齊全，緊鄰區(qū)中心，交通極為方便。加之近幾年來周邊地區(qū)將陸續(xù)開發(fā)建成住宅小區(qū)，因此環(huán)境配套設(shè)施已逐漸完善，市場(chǎng)頗佳。該項(xiàng)目建成后，可滿足市場(chǎng)需求，提高附近居民的居住生活質(zhì)量，同時(shí)，為入住居民提供一個(gè)安靜、高雅、舒適的生活環(huán)境；通過項(xiàng)目開發(fā)可以提高該地區(qū)居住物業(yè)檔次，提升地價(jià)，帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)，餐飲，商品零售、休閑、城市交通等產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目的建設(shè)還有利于改善閻良地區(qū)的城市形象和投資環(huán)境，促投資房地產(chǎn)業(yè)，具有高的投資回報(bào)，同時(shí)也存在一定的投資風(fēng)強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》等，不排除國(guó)家的可能。這些都將對(duì)項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)生很大的影響，管理層結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，摸索出符合公司和本區(qū)域特點(diǎn)的管理地理位置和環(huán)境。對(duì)規(guī)劃要多方多次論證，力求開發(fā)出符合市場(chǎng)需與如何取得資本最好效能。該項(xiàng)目要認(rèn)真編制詳細(xì)可行的資金投入簡(jiǎn)潔和高效性的組織機(jī)構(gòu)，同時(shí)建立一套監(jiān)督、促進(jìn)、相互制約的機(jī)制。加強(qiáng)管理者自身素質(zhì)的提高，掌握先進(jìn)的管理知識(shí)和專業(yè)技同參與規(guī)劃設(shè)計(jì)，在初步規(guī)劃設(shè)計(jì)出臺(tái)后，項(xiàng)目將會(huì)邀請(qǐng)當(dāng)?shù)馗鹘缛耸?，廣泛聽取他們的意見，從方案的規(guī)劃、戶型的布置、小區(qū)環(huán)時(shí)代潮流的產(chǎn)品以與周到的服務(wù)，創(chuàng)立公司的品牌形本項(xiàng)目的規(guī)劃已基本定型，該片區(qū)規(guī)劃方面未來將不會(huì)出現(xiàn)重大的調(diào)整，規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)極小，目前已進(jìn)入準(zhǔn)備建設(shè)階段。隨著市城市化建設(shè)步伐的加快，本項(xiàng)目更多享受的是其建設(shè)帶來的目標(biāo)顧客群?jiǎn)挝婚_發(fā)成本(元/m2)開發(fā)總成本稅前利潤(rùn)銷售毛利率%銷售凈利率%假設(shè)，建安成本、地價(jià)保持不變，下表說明各期住宅平均銷售人口將持續(xù)增長(zhǎng)，并有較強(qiáng)的支付能力。該區(qū)域價(jià)位合理、品質(zhì)優(yōu)過發(fā)揮專業(yè)化優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)管理，努力提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力來抵御市場(chǎng)變通過設(shè)計(jì)創(chuàng)新，將本項(xiàng)目的獨(dú)特的配套資源優(yōu)勢(shì)、商業(yè)潛力分發(fā)揮出來，進(jìn)一步提升項(xiàng)目的綜合質(zhì)素，使本項(xiàng)目在與市場(chǎng)同檔本項(xiàng)目建筑工程量大，施工周期適中。工程建設(shè)中應(yīng)該多聽取有關(guān)專家的意見和建議，有關(guān)論證、設(shè)計(jì)、施工要緊密配合，對(duì)于可行、有效的技術(shù)手段，確保工程萬無一失。因?yàn)楸卷?xiàng)目施工質(zhì)量