第九章-我國的房地產(chǎn)稅收制度

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營

第九章我國的房地產(chǎn)稅收制度房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第九章我國的房地產(chǎn)稅收制度【學習目的】第一節(jié)我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收第二節(jié)我國房地產(chǎn)稅收制度存在的問題第三節(jié)物業(yè)稅【復習思考題】學習目的通過本章的學習，要求同學們了解我國房地產(chǎn)稅收制度；了解我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收的種類及具體的稅收方法；了解我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度存在的問題第一節(jié)中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收一、房地產(chǎn)稅收概述1、房地產(chǎn)稅收的含義房地產(chǎn)稅收以房屋和土地為課稅客體，是國家在房地產(chǎn)開發(fā)，流轉(zhuǎn)、管理過程中，強制地向房地產(chǎn)納稅義務人征收的稅賦。2、房地產(chǎn)稅收的特征征收對象特定征收體系復合調(diào)節(jié)范圍廣泛稅源分布零散稅收收入地方二、房地產(chǎn)稅收的種類房地產(chǎn)投資環(huán)節(jié)的課稅房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的課稅房地產(chǎn)占用環(huán)節(jié)的課稅房地產(chǎn)收益的課稅建筑企業(yè)營業(yè)稅耕地占用稅印花稅契稅固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅城市建設(shè)維護稅土地增值稅教育費附加稅契稅印花稅房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅所得稅（一）營業(yè)稅1.營業(yè)稅的納稅義務人營業(yè)稅的納稅義務人是指在中國境內(nèi)提供應稅勞務，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的法人組織和公民，包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、行政單位、軍事單位、社會團體，及個體工商戶及其它有經(jīng)營能力的公民。2.稅率如果是建筑業(yè)，營業(yè)稅稅率為3%。如果是銷售不動產(chǎn)，營業(yè)稅稅率為5%。（二）耕地占用稅1.納稅義務人占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或者個人，為耕地占用稅的納稅人2.計稅依據(jù)耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收。3.稅率耕地占用稅的稅率根據(jù)當?shù)厝司加懈孛娣e的不同而異，全國有一個征收標準：人均占有耕地面積≦1畝1畝～≦2畝2畝～≦3畝＞3畝稅率(元)10～508～406～305～25（三）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅1991年4月16日國務院發(fā)布《中華人民共和國固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅暫行條例》，從1991年起施行。自2000年1月1日起新發(fā)生的投資額，暫停征收固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。（四）印花稅1、征稅范圍及納稅人。印花稅的課稅對象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證。應納印花稅的憑證在《中華人民共和國印花稅暫行條例》中列舉了13類。房屋因賣買、繼承、贈與、交換、分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)便是其中之一。2、稅率和計稅方法。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動涉及到的有關(guān)納稅憑證和印花稅稅率如下：（1）商品房購銷合同、建筑安裝工程承包合同，按合同所載金額的萬分之三由合同訂立人繳納。（2）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)或合同、加工承攬合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計合同，按合同所載金額的萬分之五由合同訂立人繳納。（3）借款合同或銀行貸款合同，按合同所載金額的萬分之零點五由合同訂立人繳納。（4）房地產(chǎn)租賃合同，按合同所載金額的千分之一由合同訂立人繳納。（5）土地使用證、房屋產(chǎn)權(quán)證等由領(lǐng)受人按每件5元繳納。（五）契稅1.納稅人凡土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓；房屋的買賣、贈與和交換中承受的單位和個人，包括城鄉(xiāng)居民個人、各類企事業(yè)單位、私營經(jīng)濟組織、華僑、港澳同胞、外商投資企業(yè)和外國人都是契稅的納稅義務人。2.計稅依據(jù)契稅的計稅依據(jù)為：(1)國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的，為成交價格；(2)土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定的價格；(3)土地使用權(quán)交換、房屋交換、為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額。3.稅率契稅的稅率為3－5％。（六）城市維護建設(shè)稅1、納稅人繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人。2、計稅依據(jù)以納稅人實際繳納的產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅為計稅依據(jù)，分別與產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅同時繳納。3、稅率：所在地在市區(qū)的，稅率為7%；所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。（七）土地增值稅1.納稅人土地增值稅的納稅義務人為轉(zhuǎn)讓我國境內(nèi)房地產(chǎn)的一切中外單位和個人，包括機關(guān)、團體、部隊、企事業(yè)單位、個體工商戶及國內(nèi)的其他單位和個人、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國駐華機構(gòu)、華僑、港澳同胞、外國個人等。2.征稅范圍土地增值稅的征稅范圍為國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物。3.計稅依據(jù)土地增值稅的計稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額的余額。4.稅率土地增值稅稅率采用的是超率累進稅率。其稅率有四級：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的部分，稅率為40％；增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除項目200％的部分，稅率為60％。（八）教育費附加稅1、納稅人凡繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人，均為教育費附加的納費義務人（簡稱納費人），但暫不包括外商投資企業(yè)和外國企業(yè)。2、稅率及計算方法教育費附加的征收率為3％。計算公式：應納教育費附加＝（實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅三稅稅額）×3％（九）房產(chǎn)稅1.納稅人房產(chǎn)稅的納稅義務人為房屋的所有人，經(jīng)營管理單位、承包人、房產(chǎn)代理人或使用人。2.計稅依據(jù)房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)有兩種：（1）以房產(chǎn)原值為計稅依據(jù)的，稅率為1.2％，依照房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計算繳納。其計算公式為：年應納稅額＝房產(chǎn)原值X（1-30%）X1.2%（2）以租金收入為計稅依據(jù)的，稅率為12％其計算公式為：年應納稅額二年租金收入X12％（十）城鎮(zhèn)土地使用稅1、納稅人城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務人為在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用的土地的單位和個人，具體包括國家機關(guān)、團體、企事業(yè)單位和公民個人等。在華的外商投資企業(yè)，使用上述范圍的土地，也應該作為納稅義務人。2、計稅依據(jù)實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。3、稅率城鎮(zhèn)土地使用稅采用的是分類分級的幅度額稅率。城鎮(zhèn)土地使用稅的每平方米年稅率為：大城市1.5元至30元中等城市1.2元至24元小城市0.9元至18元縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元（十一）個人所得稅企業(yè)所得稅1、納稅人獲得收入的法人、自然人和其他經(jīng)濟組織2、征稅對象企業(yè)所得稅的納稅所得額為企業(yè)每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前年度虧損后的余額。中國個人所得稅采取分類所得稅制，其征稅項目有：工資、薪金所得，個體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營所得、對企事業(yè)單位的承包經(jīng)營、承租經(jīng)營所得；勞務報酬所得，稿酬所得、特許權(quán)使用費所得、利息、股息、紅利所得、財產(chǎn)租賃所得，、財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得、偶然所得、經(jīng)國務院財政部門確定征稅的其他所得。3、稅率與計算方法企業(yè)所得稅的稅率為25%的比例稅率。企業(yè)應納所得稅額=當期應納稅所得額*適用稅率應納稅所得額=收入總額-準予扣除項目金額個人所得稅的稅率：個人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”（20%）繳納個人所得稅。第二節(jié)我國房地產(chǎn)稅收制度存在的問題一、稅收結(jié)構(gòu)設(shè)置不合理，重復征稅現(xiàn)象嚴重二、計稅依據(jù)不合理，征稅范圍相對狹窄，內(nèi)外房地產(chǎn)稅收不統(tǒng)一三、稅賦環(huán)節(jié)分布不合理，保有環(huán)節(jié)稅賦過低四、存在“費擠稅”和地方政府收費不合理現(xiàn)象第三節(jié)物業(yè)稅一、物業(yè)稅概念所謂物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。二、其它國家物業(yè)稅的征收（一）各國/地區(qū)征收物業(yè)稅的情況1、美國2、加拿大3、荷蘭4、法國5、新西蘭、澳大利亞6、香港7、日本8、韓國（二）各國/地區(qū)物業(yè)稅征收的特征1、“統(tǒng)一征收、合并征收”2、大多都是是地方稅種3、在房地產(chǎn)保有