建筑裝飾-房屋養(yǎng)老金系列深度一：詳解政策框架及定期體檢制度

政策概述：構(gòu)建房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)三項(xiàng)安全管理長效來全國發(fā)生多起房屋倒塌惡性事件，各地對(duì)房屋安全重視度持續(xù)提升，2023年屋保險(xiǎn)三項(xiàng)制度，其中房屋體檢指定期對(duì)房屋安全隱患進(jìn)行排查，為后續(xù)養(yǎng)老金資金撥付及投保提供數(shù)據(jù)參考；保險(xiǎn)制度在房屋面臨較大風(fēng)險(xiǎn)、需要?jiǎng)佑幂^大資金時(shí)，發(fā)揮托底作用；房屋養(yǎng)老金為投保、體檢及“小修小補(bǔ)”提供資金來源，三項(xiàng)制度相互嵌套、協(xié)同發(fā)力，目前在全國22個(gè)城市陸續(xù)開展試點(diǎn)政策框架：建立房屋養(yǎng)老金“個(gè)人+公共”賬戶，測(cè)算年資金需求量約2633億，此次建立的養(yǎng)老金制度主要使用公共資金建立公共賬戶，由地方政府探索資金籌集渠道，潛在資金來源包括：1）土地出讓金：如2023年按5%計(jì)提對(duì)應(yīng) 個(gè)人養(yǎng)老金增值收益：測(cè)算全國約有累計(jì)300億增值收益。4財(cái)政預(yù)算撥款、專項(xiàng)支持、財(cái)政補(bǔ)貼等。資金規(guī)模：我們測(cè)算2023年末全國存建材檢測(cè)市場(chǎng)合計(jì)1161億，近五年CAGR約10深圳、青島等地出臺(tái)房屋強(qiáng)制定期體檢政策，如若全國范圍推行，我們測(cè)算部進(jìn)行備案，因此行業(yè)具備明顯區(qū)域經(jīng)營特征，龍頭如國檢集團(tuán)、上海建科市占率僅1%，考慮存量房鑒定技術(shù)難度明顯大于新建房檢測(cè)，且以政府業(yè)務(wù)為主，部分地區(qū)設(shè)有鑒定機(jī)構(gòu)名錄（白名單后續(xù)如若定期體檢落地帶動(dòng)存量檢測(cè)鑒投資建議：8月住建副部長于國新辦發(fā)布會(huì)表示將研究建立房屋養(yǎng)老金、定期體檢、安全保險(xiǎn)三項(xiàng)房屋安全管理長效機(jī)制，有望帶動(dòng)存量房檢測(cè)鑒定、保險(xiǎn)評(píng)估等需求放量。如若后續(xù)全國出臺(tái)房屋定期體檢政策，我們測(cè)算未來五年存量房檢圳瑞捷（多次參與全國自建房安全專項(xiàng)核查工作，與人保、平安等多家財(cái)險(xiǎn)龍頭風(fēng)險(xiǎn)提示：房屋養(yǎng)老金資金籌集不及預(yù)期、定建筑裝飾滬深300 1、《建筑裝飾：建筑板塊近期調(diào)整后怎么看？》3、《建筑裝飾：Q2盈利與現(xiàn)金流承壓，靜待下半年資料來源：Wind，國盛證券研究所*盈利預(yù)測(cè)取自Wind一致預(yù)期，股價(jià)截至2024/9/18P.21.房屋養(yǎng)老金體系概述：構(gòu)建“房屋安全管理長效機(jī)制”...................................................1.1.政策背景：核心圍繞保障“房屋安全”......................................................................................1.2.政策內(nèi)容：建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)三項(xiàng)制度........................................................2.房屋養(yǎng)老金如何建立？預(yù)計(jì)規(guī)模多大？.............................................. 13.3.存量房檢測(cè)以政府業(yè)務(wù)為主、技術(shù)難度大， 1 1 1 1 14.2.2.上海建科：上海國資房屋檢測(cè)鑒定龍頭，參與上海多地 14.2.3.建科股份：常州建工檢測(cè)龍頭，積極向 14.2.4.深圳瑞捷：第三方工程評(píng)估龍頭，多次承接自建 1 1 圖表3：房屋養(yǎng)老金及房屋保險(xiǎn)對(duì)比 圖表8：存量房屋建成年代結(jié)構(gòu) 1 1 1圖表15：現(xiàn)有存量房屋檢測(cè)政策 1圖表16：深圳房屋安全排查分類 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1P.31.房屋養(yǎng)老金體系概述：構(gòu)建“房屋安全管理長效機(jī)制”1.1.政策背景：核心圍繞保障“房屋安全”自建房倒塌事故，導(dǎo)致54人死亡、9人受傷，起因?yàn)闃I(yè)主違法違規(guī)建設(shè)、用于出租經(jīng)營，近兩年又陸續(xù)發(fā)生齊齊哈爾體育館坍塌、佳木斯體育館坍塌、安徽銅陵居民樓坍塌等多個(gè)惡性事件，暴露出安全管理領(lǐng)域的諸多薄弱環(huán)節(jié)和問題短板。房屋質(zhì)量關(guān)系民生安全，近年來隨著存量房屋建筑面積攀升、老舊房屋占比增長，地基不穩(wěn)、材料老化等房屋安全隱患集中顯現(xiàn)，建立房屋安全管理制度對(duì)于保障民生安全具有重要圖表1：近年來房屋倒塌惡性事件頻出事件長沙自建房倒塌齊齊哈爾體育館坍塌佳木斯體育館坍塌安徽銅陵居民樓坍塌珠海居民樓倒塌地點(diǎn)長沙望城區(qū)齊齊哈爾市龍沙區(qū)佳木斯樺南縣銅陵市郊區(qū)大通鎮(zhèn)斗門區(qū)井岸鎮(zhèn)房屋名稱盤樹灣組自建房齊齊哈爾市第三十四中學(xué)校體育館悅城體育俱樂部龍?jiān)沸^(qū)48棟坭灣村兩層居民樓發(fā)生時(shí)間2022年4月2023年7月2023年11月2024年5月2024年8月傷亡和損失54人死亡，9人受傷11人死亡，7人受傷3人死亡，1人受傷4人死亡，1人受傷1人輕傷，3人死亡原因違法違規(guī)加層雨水滯留暴雪下降大雨浸泡影響地基穩(wěn)定預(yù)計(jì)為煤氣燃爆資料來源：新京報(bào)、中央人民政府、澎湃新聞，國盛證券研究所來房屋養(yǎng)老金頻繁出現(xiàn)在官方文件、會(huì)議、講話中，2023年住建部多次公開表態(tài)“要長董建國于國新辦舉行的“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上表示，將研究建立目前上海、北京、廣州等22個(gè)城市陸續(xù)開展試點(diǎn)，其圖表2：房屋養(yǎng)老金近年相關(guān)政策及表態(tài)會(huì)倪虹指出，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將充分借鑒政協(xié)委員提出的意見建議，加強(qiáng)和改進(jìn)物業(yè)管理工作，推進(jìn)物業(yè)服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展。當(dāng)前，要?jiǎng)?chuàng)新物業(yè)管理體制，堅(jiān)持黨建引領(lǐng)，黨組織領(lǐng)導(dǎo)下多方協(xié)調(diào)運(yùn)行制度，構(gòu)建共建共治共享的住宅小區(qū)治理格局。健全機(jī)制，完善物業(yè)服務(wù)價(jià)格機(jī)制，研究城鎮(zhèn)住房“養(yǎng)老金”模式，探索拓寬資金籌渠道。完善物業(yè)管理法制，以貫徹實(shí)施民法典為契機(jī)，推動(dòng)物業(yè)管理制度改革，物業(yè)管理法規(guī)政策。通過加快老舊小區(qū)改造、提高物業(yè)管理覆蓋率、提升物業(yè)服會(huì)（二）開展“百日行動(dòng)”。（三）徹底整治隱患。（四）加強(qiáng)安全管理。1.嚴(yán)控增量風(fēng)建設(shè)管理和城鎮(zhèn)房屋安全管理相關(guān)法規(guī)，加強(qiáng)地方性法規(guī)建設(shè)，完善城鄉(xiāng)房屋安全管理制健全房屋安全管理體制機(jī)制。（一）健全管理體制。強(qiáng)房屋安全鑒定管理。（四）加快信息化建設(shè)。（五）完善法規(guī)制度。各地要P.4通知明確，回流數(shù)據(jù)要優(yōu)先支撐“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村保障房“三大工程”相關(guān)信息系統(tǒng)和農(nóng)房安全管理系統(tǒng)建設(shè)；優(yōu)先支撐房屋定期體檢屋養(yǎng)老金、房屋質(zhì)量保險(xiǎn)“三項(xiàng)制度”試點(diǎn)城市開發(fā)部署相關(guān)信息系統(tǒng)；優(yōu)上海市委副書記、市長龔正指出，截至去年底，方米，大量房屋開始步入“中老年”。為此，上海將探索實(shí)施三項(xiàng)制度。一是房屋定檢制度，主要是定期對(duì)房屋進(jìn)行全面檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋存在的問題，對(duì)癥下藥消除安全隱患。二是房屋安全保險(xiǎn)制度，在房屋面臨較大風(fēng)險(xiǎn)、需要?jiǎng)佑幂^大資金時(shí)，發(fā)揮保險(xiǎn)托底作用。三是房屋養(yǎng)老金制度，主要服務(wù)于房屋體檢、房屋保險(xiǎn)以及房屋“小修小補(bǔ)”的支付。我們考慮分兩步推進(jìn)，第一步，今年先行在浦東等區(qū)開展試點(diǎn)；第二步，在試“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”資料來源：住建部官網(wǎng)、中國政府網(wǎng)、上海市消保委公眾號(hào)，國盛證券研究所屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)三項(xiàng)制度：檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋存在的問題，對(duì)癥下藥消除安全隱患；2）房屋養(yǎng)老金制度，主要服務(wù)于房屋體檢、房屋保險(xiǎn)以及房屋“小修小補(bǔ)”支付；3）房屋安全保險(xiǎn)，在房屋面臨較大風(fēng)險(xiǎn)、需要?jiǎng)佑幂^大資金時(shí)，發(fā)揮保險(xiǎn)托底作用。三項(xiàng)制度相互嵌套、共同發(fā)力，指向建立新型城市更新理念。房屋體檢是房屋保險(xiǎn)的前提和房屋養(yǎng)老金使用的重要內(nèi)容，房屋保險(xiǎn)是基于房屋體檢結(jié)果，在房屋養(yǎng)老金資金支持下分散房屋突發(fā)性安全風(fēng)險(xiǎn)，以較小成本實(shí)現(xiàn)房屋重大安全保障的市場(chǎng)化機(jī)制，房屋養(yǎng)老金為房屋體檢和房屋保險(xiǎn)提供資金來源，因此三項(xiàng)制度應(yīng)基于系統(tǒng)思維進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)，協(xié)同推進(jìn)。此外，該制度體現(xiàn)了城市更新政策導(dǎo)向正逐步由“拆改”向“維護(hù)”轉(zhuǎn)變，以減少不必要的大拆大建，減少居住社區(qū)不必要的被打碎打破和居民不必要的被圖表3：房屋養(yǎng)老金及房屋保險(xiǎn)對(duì)比強(qiáng)調(diào)“房屋狀態(tài)的健康”強(qiáng)調(diào)“風(fēng)險(xiǎn)化解或分散”做試點(diǎn)單一資料來源：中國經(jīng)濟(jì)新聞網(wǎng)、新一站保險(xiǎn)、中國房地產(chǎn)網(wǎng)、澎湃新聞、光明網(wǎng)、住建部、深圳瑞捷公告，國盛證券研究所P.5圖表4：房屋安全管理三項(xiàng)制度相互嵌套、共同發(fā)力資料來源：澎湃新聞、新聞晨報(bào)，國盛證券研究所狹義房屋養(yǎng)老金賬戶指住宅專項(xiàng)維修資金（個(gè)人賬戶全國結(jié)存約1萬億。根據(jù)擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%-8%。該項(xiàng)資金實(shí)行專戶存儲(chǔ)、專款專用，用于住宅共用部位（如住宅基礎(chǔ)、承重墻體、柱梁等）、共用設(shè)施設(shè)備（如電梯、天線、照明等）保修期滿后的維修、更新和改造，資金提取需專有部分占建筑物上海、北京、杭州等城市結(jié)余超百億。1）資金動(dòng)用門檻高、程序繁瑣，實(shí)際提取率低。根據(jù)國家機(jī)關(guān)事務(wù)管理局發(fā)布的《維修資金使用支取辦事指南》，維修資金支取由房案、國家機(jī)關(guān)住房資金管理中心負(fù)責(zé)賬目信息核對(duì)以及資金撥付，實(shí)際申請(qǐng)需要目前全國住宅專項(xiàng)維修資金累計(jì)使用額僅占累計(jì)歸集額約10%，成都和深圳分別2）繳存基數(shù)低、續(xù)繳難，資金規(guī)模量小。我國住宅專項(xiàng)維修資金收繳時(shí)間較晚，2004年前的“房改房”和部分商品房未繳存，并且繳存基數(shù)未調(diào)整，如《上海市商品住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定對(duì)于新建商品住宅的維修資金由地產(chǎn)商和購房人按照住宅每平方米建筑面積成本價(jià)的2%-4%交納，但新建商品住宅每平方低于目前房屋建筑面積實(shí)際成本。續(xù)繳制度上，政策規(guī)定資金余額不足首期繳存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交，但實(shí)際續(xù)籌執(zhí)行較難。如若全國范圍內(nèi)鋪開定期體檢P.63）覆蓋領(lǐng)域不足：由于住宅專項(xiàng)維修資金為?？顚Ｓ?，因此無法檢、保險(xiǎn)等，且如若業(yè)主戶內(nèi)專有部分出現(xiàn)問題，也無法支取維修資金。此外，圖表5：住宅專項(xiàng)維修資金制度及現(xiàn)有問題資料來源：住建部、中國房地產(chǎn)網(wǎng)、國家機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、上觀新聞、北京市政府網(wǎng)，國盛證券研究所因此房屋養(yǎng)老金資金需進(jìn)一步建立公共賬戶進(jìn)行補(bǔ)充，潛在資金來源包括土地出讓金、財(cái)政補(bǔ)貼、舊改專項(xiàng)資金/城市更新基金等。根據(jù)住建部發(fā)布解讀，此次建立的房屋養(yǎng)老金制度主要是使用公共資金、建立房屋養(yǎng)老金公共賬戶，按照“不增加個(gè)人負(fù)擔(dān)，不n5）住宅專項(xiàng)維修資金或住房公積金增值收益：以北京為例，估計(jì)全國現(xiàn)有住宅維修資金約累計(jì)300億增值收益。應(yīng)急解危處置及公共部分的維修補(bǔ)貼，其中增值收益如若統(tǒng)籌，需補(bǔ)充配套法律法規(guī)予P.7圖表6：房屋養(yǎng)老金潛在資金來源梳理資料來源：北京日?qǐng)?bào)、中國房地產(chǎn)網(wǎng)、根據(jù)住建部相關(guān)政策文件整理，國盛證券研究所資金主要在土地出讓底價(jià)的基礎(chǔ)上，按每平方米25元標(biāo)準(zhǔn)增加土地收益籌集。據(jù)全年土地出讓金收入的0.1%，劃撥壓力較小。從資金投向看，公共賬戶主要用于房屋體檢、房屋保險(xiǎn)，覆蓋的房屋房齡需超過24年，且滿足濱海新區(qū)房屋體檢管理年新竣工房屋面積，合計(jì)存量房屋面積估算約376億平，與住建部公開新聞表述的養(yǎng)老金年需求約2633億。從房齡結(jié)構(gòu)看，根據(jù)七普抽樣調(diào)查，1990年前/1990-1999/2000-2009/2010年后存量房分別占圖表7：房屋養(yǎng)老金年資金需求量測(cè)算鎮(zhèn)P.87資料來源：中國人口普查年鑒、中國建設(shè)新聞網(wǎng)、AmericanFamilyInsurance、Wind，國盛證券研究所圖表8：存量房屋建成年代結(jié)構(gòu)19901990年之前11.5%2010年之后36.6%2000-2009年32.2%1990年-1999年19.7%圖表9：房屋養(yǎng)老金預(yù)期模式及資金需求測(cè)算資料來源：財(cái)政部、中央人民政府、中國人口普查年鑒、中國建設(shè)新聞網(wǎng)、AmericanFamilyInsurance、Wind、根據(jù)住建部相關(guān)政策文件整理，國盛證券研究所P.92022年受到特殊宏觀因素、新開工下與地產(chǎn)持續(xù)下行趨勢(shì)明顯背離，主要因存量房及基建檢測(cè)需求支撐。近五年建工/建材圖表10：建筑工程檢測(cè)市場(chǎng)規(guī)模及同比增速 3477627135765444553653248007006005004003002000建筑工程檢測(cè)市場(chǎng)規(guī)模（億元）同比增速（右軸）68968920152016201720182019202020212022202330%25%20%15%10%5%0%-5%-10%資料來源：建科股份招股說明書、全國檢驗(yàn)檢測(cè)服務(wù)業(yè)統(tǒng)計(jì)簡(jiǎn)報(bào)，國盛證券研究所圖表11：建筑材料檢測(cè)市場(chǎng)規(guī)模及同比增速450400350300250200500建筑材料檢測(cè)市場(chǎng)規(guī)模（億元）同比增速（右軸）36036736033930026821139920152016201720182019202020212022202370%60%50%40%30%20%10%0%-10%資料來源：建科股份招股說明書、全國檢驗(yàn)檢測(cè)服務(wù)業(yè)統(tǒng)計(jì)簡(jiǎn)報(bào)，國盛證券研究所跨省市工程檢測(cè)需于地方住建部備案，區(qū)域經(jīng)營特征明顯，競(jìng)爭(zhēng)格局分散。住建部省、自治區(qū)、直轄市承擔(dān)檢測(cè)業(yè)務(wù)的，應(yīng)向檢測(cè)業(yè)務(wù)所在地省級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門評(píng)定認(rèn)可委員會(huì)實(shí)驗(yàn)室認(rèn)可證書）參數(shù)資質(zhì)外，開展業(yè)務(wù)前仍需獲取當(dāng)?shù)刈〗ㄎ嚓P(guān)部P.10屋質(zhì)量檢測(cè)站（同濟(jì)科技）等。基于2023年市場(chǎng)規(guī)模設(shè)集團(tuán)市占率分別約1.28%/0.44%；綜合建筑檢測(cè)龍頭中國檢集團(tuán)、上海建科市占率圖表12：2023年工程檢測(cè)公司業(yè)務(wù)規(guī)模及市占率情況（總部位于北京）（總部位于廈門）資料來源：各公司公告、Wind、2023年全國檢驗(yàn)檢測(cè)服務(wù)業(yè)統(tǒng)計(jì)簡(jiǎn)報(bào)，國盛證券研究所部印發(fā)《建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》，將工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)分為綜合資質(zhì)及專項(xiàng)資質(zhì)兩類：1）專項(xiàng)資質(zhì)包括建筑材料構(gòu)配件、主體結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、地基基礎(chǔ)、建筑節(jié)能、建筑幕墻、市政工程、道路工程及橋梁地下工程九大領(lǐng)域，相關(guān)機(jī)構(gòu)僅可承接專項(xiàng)領(lǐng)域?qū)?yīng)的已獲參數(shù)業(yè)務(wù)；2）綜合資質(zhì)需具備9個(gè)專項(xiàng)資質(zhì)全部對(duì)主要人員數(shù)量（如技術(shù)負(fù)責(zé)人、注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師、技術(shù)人員等）、檢測(cè)設(shè)實(shí)施新資質(zhì)分類，有望進(jìn)一步區(qū)分綜合檢測(cè)及中小型檢測(cè)機(jī)構(gòu)，預(yù)計(jì)后續(xù)綜合資質(zhì)類建圖表13：工程檢測(cè)綜合資質(zhì)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)條件具有建筑材料及構(gòu)配件（或市政工程材料）、主體技術(shù)人員≥150人，其中具有3年以上質(zhì)量檢測(cè)工作經(jīng)歷的工程類專業(yè)中級(jí)及以上技術(shù)職稱人員≥60檢測(cè)參數(shù)要求。管理水平完善的組織機(jī)構(gòu)和質(zhì)量管理體系，滿足《檢測(cè)和校準(zhǔn)實(shí)驗(yàn)室能力的通用要求》GB/T27025-2019要求。新建房強(qiáng)制要求委托第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)，需求受地產(chǎn)新開工影響。根據(jù)《建筑工程位委托符合資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)，非建設(shè)單位委托的檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具的檢測(cè)報(bào)告不得作為驗(yàn)收資料，57號(hào)文適用范圍包括新建、擴(kuò)建、改建房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程，檢測(cè)內(nèi)容覆蓋建設(shè)工程涉及結(jié)構(gòu)安全、主要使用功能的檢測(cè)項(xiàng)目，進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備，以及工程實(shí)體質(zhì)量等，其他工程項(xiàng)目如水利、鐵路、公路參照相應(yīng)領(lǐng)域的質(zhì)量管理規(guī)定。從下游需求看，新建房檢測(cè)市場(chǎng)受地產(chǎn)新開工影響較大，近年來圖表14：工程質(zhì)量驗(yàn)收檢測(cè)相關(guān)規(guī)定督管理規(guī)定》施工單位應(yīng)按規(guī)定對(duì)進(jìn)場(chǎng)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和混試驗(yàn)、檢測(cè)；對(duì)涉及結(jié)構(gòu)安全的試件、試塊和建筑材料，必須按規(guī)定在建設(shè)單位或者工程監(jiān)理單位監(jiān)督下現(xiàn)場(chǎng)取樣，并送具有相應(yīng)資質(zhì)的質(zhì)量質(zhì)量控制通用規(guī)范》《水利工程質(zhì)量管理規(guī)施工單位必須按照經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)文件、有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和合同約規(guī)定公路水運(yùn)工程所用材料、構(gòu)件、工程制品、工程實(shí)體等質(zhì)資料來源：中央人民政府、住建部，國盛證券研究所*注：時(shí)間為該政策最新修訂版發(fā)布日期存量房檢測(cè)以偶發(fā)性短期排查為主，僅深圳、青島等地出臺(tái)持續(xù)性定期檢測(cè)要求。根發(fā)生改變前；3）原設(shè)計(jì)未考慮抗震設(shè)防或抗震要求提高；4）遭受災(zāi)害、日常使用發(fā)現(xiàn)安全隱患等。目前我國50年以上房齡住宅占比較小，因此現(xiàn)有存量房檢測(cè)需求主要每五年排查或治理；青島于2023年9月發(fā)布《青島市房屋定期體檢制度試點(diǎn)工作要圖表15：現(xiàn)有存量房屋檢測(cè)政策P.12《青島市房屋定檢查、維修養(yǎng)護(hù)、隱患整治等責(zé)任；居民自建房實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)管控房屋每月隱患的房屋，應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)專業(yè)技術(shù)人員或機(jī)構(gòu)開展斷房屋安全狀況。存在達(dá)到設(shè)計(jì)使用年限、基礎(chǔ)下形、擅自改動(dòng)建筑主體或承重結(jié)構(gòu)等情形的，房屋資料來源：深圳住建局、中國建設(shè)報(bào)，國盛證券研究所圖表16：深圳房屋安全排查分類指采取修繕、加固或拆除加建部分等措施后可消除安全資料來源：深圳住建局，國盛證券研究所假設(shè)后續(xù)全國各地出臺(tái)房屋定期體檢政策，我們測(cè)算未來五年存量房檢測(cè)市場(chǎng)年均需1）定期體檢頻次：參考深圳、青島政策假設(shè)首次排查覆蓋房齡25年以上房屋，自2）房齡結(jié)構(gòu)：根據(jù)第七次人口普查抽樣數(shù)據(jù)，按照房1999/2000-2009/2010-2020年分別占比11.5%/20%/32%/37%，基于我們上文測(cè)算平（同時(shí)假設(shè)各時(shí)間段內(nèi)建成面積均勻分布每年）。2021-2023年竣工房屋面積P.1380608060402004069451990年之前1990年-1999年2000-2009年2010-2020年2021-2025年E資料來源：Wind、2020年人口普查統(tǒng)計(jì)，國盛證券研究所測(cè)算圖表18：廣東省既有房屋建筑安全性鑒定收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)（單位：元/平米）定期排查?？紤]到不同城市推進(jìn)節(jié)奏上有所差異圖表19：2025-2050年存量房屋檢測(cè)面積預(yù)測(cè)（面積單位：億平米）-----------------------------------------------------------------------------------------------------------資料來源：Wind、2020年人口普查統(tǒng)計(jì)，國盛證券研究所測(cè)算圖表20：未來每五年存量房檢測(cè)面積測(cè)算（單位：億平米）w年均檢測(cè)面積w總檢測(cè)面積350300250200500292276226220226555855444544312025-2029年2030-2034年2035-2039年2040-2044年2045-2049年資料來源：Wind、2020年人口普查統(tǒng)計(jì)，國盛證券研究所測(cè)算存量房屋鑒定主要包括可靠性、安全性、抗震鑒定等方面，技術(shù)難度明顯大于新建房。房屋安全鑒定是指依據(jù)國家現(xiàn)行相關(guān)的鑒定標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，對(duì)房屋結(jié)構(gòu)的工作性能和工作狀收集房屋結(jié)構(gòu)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，“鑒定”類似分析并出具診斷意見，抗震鑒定等多個(gè)方面。房屋安全性鑒定的主要參數(shù)包括傾斜、沉降、裂縫、地基基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)構(gòu)件等，一般需要通過現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核結(jié)構(gòu)布置和荷載情況、材料性能檢測(cè)、裂縫測(cè)、沉降變形測(cè)量等，經(jīng)結(jié)構(gòu)驗(yàn)算及分析來對(duì)結(jié)構(gòu)安全性進(jìn)行評(píng)估，而新建房工程資料圖表21：房屋結(jié)構(gòu)安全性鑒定主要項(xiàng)目針對(duì)既有工業(yè)或民用建筑安全性（包括承載能力和整體等）、使用性（包括適用性和耐久性的鑒定等）針對(duì)既有工業(yè)或民用建筑結(jié)構(gòu)承載能力和結(jié)構(gòu)整體穩(wěn)定按規(guī)定的抗震設(shè)防要求，通過檢查現(xiàn)有建筑的設(shè)計(jì)、根據(jù)調(diào)查、檢測(cè)和分析驗(yàn)算結(jié)果，對(duì)既有結(jié)構(gòu)的危險(xiǎn)性按照規(guī)根據(jù)鑒定情況采取文字描述針對(duì)突發(fā)事件，為消除安全隱患，在接到預(yù)警通知時(shí)，根據(jù)鑒定情形出具的鑒定結(jié)論，結(jié)資料來源：華測(cè)檢測(cè)官微，國盛證券研究所各地設(shè)有存量房屋鑒定名錄，預(yù)計(jì)承接機(jī)構(gòu)多為區(qū)域龍頭。目前我國各城市對(duì)于房屋全鑒定機(jī)構(gòu)從事房屋建筑安全評(píng)估、安全鑒定活動(dòng)應(yīng)當(dāng)向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門務(wù)，因此對(duì)檢測(cè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員配置、技術(shù)能力、過往同類業(yè)績、同時(shí)執(zhí)行批量項(xiàng)目的技術(shù)人員配置等綜合能力均有較高要求，承接方以大型檢測(cè)機(jī)構(gòu)為主，后續(xù)如若定期體8月住建副部長于國新辦發(fā)布會(huì)表示將研究建立房屋養(yǎng)房屋安全管理長效機(jī)制，有望帶動(dòng)存量房檢測(cè)鑒定、保險(xiǎn)評(píng)估等需求放量。如若后續(xù)全國出臺(tái)房屋定期體檢政策，我們測(cè)算未來五年存量房檢測(cè)市場(chǎng)年均需求約214億，考第三方工程質(zhì)量評(píng)估龍頭深圳瑞捷（多次參與全國自建房安全專項(xiàng)核查工P.16圖表22：房屋安全檢測(cè)鑒定相關(guān)標(biāo)的梳理（財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為2023年）深圳綠色建筑和綠色城市技術(shù)服務(wù)龍頭，旗檢驗(yàn)認(rèn)證開展房屋建筑、裝飾建材等檢測(cè)服務(wù)，2023），股權(quán)。同濟(jì)檢測(cè)為上海規(guī)模較大、檢測(cè)參數(shù)及項(xiàng)目較全的之一，業(yè)務(wù)包括工程結(jié)構(gòu)類（安全鑒定、抗震鑒定等旗下健研檢測(cè)集團(tuán)是福建省綜合能力最強(qiáng)的工程檢測(cè)機(jī)具備房屋安全鑒定資質(zhì)、主體結(jié)構(gòu)工程檢測(cè)類檢測(cè)類等多項(xiàng)資質(zhì)，可提供房屋可靠性鑒定、抗震鑒定、危房鑒定依托子公司交通檢測(cè)、工大巖土、檢測(cè)中心實(shí)施試驗(yàn)檢測(cè)業(yè)務(wù)，可資料來源：各公司公告、華測(cè)檢測(cè)官微、同濟(jì)檢測(cè)官網(wǎng)、Wind，國盛證券研究所*股價(jià)截至2024/9/18中建材旗下建工建材檢測(cè)龍頭，業(yè)務(wù)布局全國。公司為中國建材總院旗下建筑建材檢測(cè)龍頭，2016年上市以來持續(xù)推動(dòng)“跨領(lǐng)域、跨區(qū)域”擴(kuò)張，當(dāng)前已形成檢驗(yàn)檢測(cè)、中心，涉及水泥質(zhì)量、玻璃質(zhì)量、防水材料質(zhì)量、耐火材料質(zhì)量等多個(gè)領(lǐng)域，行業(yè)地位圖表23：公司建工建材檢測(cè)營收及同比增速圖表圖表23：公司建工建材檢測(cè)營收及同比增速11.811.611.411.2 10.810.610.410.2建工建材檢測(cè)營收（億元）建工建材檢測(cè)營收（億元）同比增速（右軸）11.886%11.2010.814%20212022205.0554.954%3%3%2%2%1%1%0%-1%0%5.0554.954%3%3%2%2%1%1%0%-1%0%5.15.1202120222023建工建材檢測(cè)毛利（億元）同比增速（右軸）資料來源：公司公告，國盛證券研究所建工建材檢測(cè)毛利（億元）同比增速（右軸）資料來源：公司公告，國盛證券研究所公司積極優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，加大對(duì)存量房檢測(cè)業(yè)務(wù)投入，成立專項(xiàng)工作組，統(tǒng)籌進(jìn)行技術(shù)協(xié)同和人員協(xié)同，全國有10余家成員單位具備相關(guān)資質(zhì)，開展存量房檢測(cè)、既有建筑修護(hù)、參與城中村改造的安全鑒定等。從板塊結(jié)構(gòu)看，房建檢測(cè)業(yè)務(wù)占比約1/3、基建億。2023H1公司各成員單位存量房檢測(cè)業(yè)務(wù)增速約10%-20%，目前一線城市的建筑工程檢測(cè)市場(chǎng)中存量房檢測(cè)業(yè)務(wù)占比約10%，后續(xù)隨著定期體檢政策出臺(tái)，公司存量），既有建筑和基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)維、生產(chǎn)流通、生態(tài)環(huán)境等領(lǐng)域，2023年工程咨詢/檢測(cè)/低碳服務(wù)/特種工程營收分別占比55%/30%/11%/4%。公司為上海市房屋安全領(lǐng)域的權(quán)威檢測(cè)鑒定機(jī)構(gòu)，蟬聯(lián)歷屆上海市房屋檢測(cè)鑒定行業(yè)綜合考評(píng)第一，2023年上海區(qū)域收?qǐng)D表25：上海建科營業(yè)收入結(jié)構(gòu)（分業(yè)務(wù)）其他特種工程與產(chǎn)品銷售環(huán)境低碳技術(shù)服務(wù)檢測(cè)與技術(shù)服務(wù)工程咨詢服務(wù)100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%201820192020202120222023資料來源：Wind，國盛證券研究所圖表26：上海建科營業(yè)收入結(jié)構(gòu)（分區(qū)域）100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%其他安徽江西福建100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%59%59%56%57%201920202021資料來源：公司公告，國盛證券研究所P.18房屋檢測(cè)鑒定技術(shù)儲(chǔ)備豐富，參與上海多地房屋體檢試點(diǎn)項(xiàng)目。公司開展房屋體檢工作主要包括三方面內(nèi)容：1）數(shù)字化智慧體檢，建立基于大數(shù)據(jù)的房屋風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型，根據(jù)房屋基本信息和管理維護(hù)信息進(jìn)行篩選，建立預(yù)警指標(biāo)體系，定性房屋評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。2）專業(yè)評(píng)估，通過開展資料核查、現(xiàn)場(chǎng)檢查和速算評(píng)估，評(píng)價(jià)房屋安全隱患；3）檢測(cè)鑒定，由專業(yè)人員攜帶專業(yè)設(shè)備，進(jìn)行全面檢測(cè)及評(píng)估鑒定，根據(jù)檢測(cè)鑒定結(jié)果采取相應(yīng)的修繕措施或繼續(xù)正常使用。經(jīng)幾十年房屋檢測(cè)鑒定經(jīng)驗(yàn)積累，公司搭建了基于大數(shù)據(jù)的房屋風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型，形成“風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警-評(píng)估檢測(cè)-隱患處置-數(shù)據(jù)回流”的數(shù)字體檢閉環(huán)流程，同時(shí)積極推進(jìn)無人機(jī)、機(jī)器狗、AI智能識(shí)別等技術(shù)在房屋體檢工作中的應(yīng)用，技術(shù)儲(chǔ)備豐富。公司主持或參與了上海市多項(xiàng)房屋安全相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)定、指導(dǎo)手冊(cè)等文件的起草與編制工作，同時(shí)成立“上海建科房屋體檢中心”對(duì)接政府常州建工檢測(cè)龍頭，持續(xù)推進(jìn)跨領(lǐng)域跨區(qū)域布局。公司前身為常州建科所，始建于1959年，是江蘇省較早從事建設(shè)綜合技術(shù)服務(wù)的科研院所之一，以建工建材檢測(cè)為主步向省外開拓，打造川渝、浙江、兩湖、云南、廣東五個(gè)區(qū)域中心，同時(shí)積極向建工外領(lǐng)域延伸，食品領(lǐng)域依托收購山東益源、重慶仕益、常檢一諾已輻射山東、重慶、江蘇等20多個(gè)省市；汽車檢測(cè)領(lǐng)域建立汽車大事業(yè)部，檢測(cè)以重慶仕益為載體，業(yè)務(wù)區(qū)域逐步向長三角、珠三角延伸，跨區(qū)域、跨領(lǐng)域布局持積極向既有建筑服務(wù)轉(zhuǎn)型，參與房屋養(yǎng)老金政策課題研究。公司較早確立了由新建建筑向既有建筑服務(wù)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略規(guī)劃，近年來著重發(fā)展對(duì)既有建筑、交通市政基礎(chǔ)設(shè)施的安全性、適用性和耐久性進(jìn)行檢測(cè)、加固、改造、修繕的質(zhì)量公信及質(zhì)量提升服務(wù)、城產(chǎn)科學(xué)研究院、住建部科技與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中心成立《房屋養(yǎng)老、體檢和保險(xiǎn)制度研究》課題研究小組，近日與徐州市房屋征收和房產(chǎn)保障管理中心、江蘇建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院聯(lián)為國內(nèi)較早參與第三方工程質(zhì)量與安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估行業(yè)的市場(chǎng)主體之一，提供全周期工程評(píng)估、工程管理、數(shù)字化服務(wù)等業(yè)務(wù)。當(dāng)前公司在廣東、湖南、海南、甘肅、廣西等地區(qū)已開展房屋體檢業(yè)務(wù)，多次參與住建部組織的自建房安全專項(xiàng)整治“百日行動(dòng)”，負(fù)責(zé)核查工程質(zhì)量和實(shí)施效果。公司在工程建設(shè)行業(yè)深耕14年，積量潛在缺陷保險(xiǎn)（IDI）制度，目前廣州、上海、重慶、北京等地已在住宅項(xiàng)目中強(qiáng)制執(zhí)行，要求住宅工程強(qiáng)制投保。公司圍繞IDI試IDI的工程實(shí)施全過程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)控制，通過前期質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)價(jià)、過程風(fēng)險(xiǎn)檢查與P.19評(píng)價(jià)、竣工檢查與評(píng)價(jià)等工作，評(píng)估和控制承保風(fēng)險(xiǎn)，為險(xiǎn)企制定