2022年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》試題及答案77

2022年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》試題及答案（最新）

1、［試題］房地產(chǎn)市場上沒有完全相同的房地產(chǎn)供給，房地產(chǎn)之間

不能完全替代，房地產(chǎn)市場不是完全競爭的市場，房地產(chǎn)價格千差萬

別，這體現(xiàn)的房地產(chǎn)的特性是（）o

A,不可移動

B.獨一無二

C.相互影響

D.易受限制

【答案】B

【解析】本題考查的是獨一無二。房地產(chǎn)的獨一無二特性，使得房

地產(chǎn)市場上沒有完全相同的房地產(chǎn)供給，房地產(chǎn)之間難以完全替代，

房地產(chǎn)市場不是完全競爭的市場，房地產(chǎn)價格千差萬別。參見教材P6E

2、［試題］折現(xiàn)率是假設(shè)開發(fā)法在采用動態(tài)分析法時的一個重要參

數(shù)，其實質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)投資所要求的收益率，包含了資金的利率和

開發(fā)利潤率兩部分。（）

【答案】J

【解析1本題考查的是折現(xiàn)率。折現(xiàn)率是假設(shè)開發(fā)法在采用動態(tài)分

析法時的一個重要參數(shù)，其實質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)投資所要求的收益率,

包含了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分。參見教材P350。

3、［試題］下列貨幣政策工具中，屬于促進商業(yè)銀行擴大信貸規(guī)模

的貨幣政策是（）。

A.提高再貼現(xiàn)利率

B.提高法定存款準備金率

C.提高消費貸款首付款比例

D.提高央行在公開市場上有價證券的買入量

【答案】D

【解析】本題考查的是貨幣政策及貨幣政策工具。公開市場業(yè)務(wù)，

是指中央銀行在公開市場上買賣有價證券來調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量。提高央

行在公開市場上有價證券的買入量，可以促進商業(yè)銀行擴大信貸規(guī)模。

參見教材P247。

4、［試題］如果為房地產(chǎn)買賣、抵押目的評估有租約限制的房地產(chǎn)

價值，可以不考慮租賃合同約定的租金與市場租金差異的影響。（）

【答案】X

【解析】本題考查的是估價目的。如果是為房地產(chǎn)買賣、抵押目的

評估有租約限制的房地產(chǎn)價值，就應(yīng)考慮租賃合同約定的租金（簡稱合

同租金、租約租金，即實際租金）與市場租金（房地產(chǎn)在市場上的平均

租金，即客觀租金）差異的影響。參見教材P31。

5、［試題］估價對象為一面臨街的矩形宗地，臨街寬度為20英尺，

臨街深度為75英尺，假設(shè)標準宗地臨街寬度為25英尺，臨街深度為

100英尺，總價格為400萬。根據(jù)四三二一法則，該估價對象的單價為

（）元/平方英尺。

A.1920

B.2400

C.2560

D.3200

【答案】A

【解析】臨街寬度為25英尺，臨街深度75英尺的總價

=400義（40%+30%+20%）=360（萬元）,則臨街寬度為20英尺,臨街深度

為75英尺的宗地總價=360+25X20=288（萬元），單價為：288萬元

4-（20X75）=1920（元/平方英尺）。

6、［試題］預(yù)測開發(fā)經(jīng)營期時，宜先把開發(fā)經(jīng)營期分成各個組成部

分，分別預(yù)測，其中建設(shè)期預(yù)測相對較難，銷售期預(yù)測相對容易。（）

【答案】X

【解析】本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期。預(yù)測開發(fā)經(jīng)營期，宜先把

開發(fā)經(jīng)營期分成它的各個組成部分，然后分別預(yù)測出各個組成部分，

再把預(yù)測出的各個組成部分連接起來。其中，建設(shè)期的預(yù)測要相對容

易些，經(jīng)營期特別是銷售期通常難以準確預(yù)測。參見教材P347。

7、［試題］決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的，主要是（）o

A.全國房地產(chǎn)總的供求狀況

B.本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況

C.全國本類房地產(chǎn)的供求狀況

D.本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況

【答案】D

【解析】因為房地產(chǎn)本身具有的不可移動、變更用途困難等特點，

決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。

8、［試題］關(guān)于房地產(chǎn)估價誤差的說法，錯誤的是（）0

A.判斷評估價值的誤差大小或者準確性，理論上是將其與真實價值

進行比較

B.估價會有誤差，可用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤

差標準

C.所有的評估價值都有誤差，因此可以說所有的評估價值都是近似

值

D.估價誤差應(yīng)有一定的限度，因此需要確定合理的誤差范圍

【答案】B

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。選項B錯誤，估價會有

誤差，但是不能用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準,

估價是門藝術(shù)，關(guān)于誤差的標準確認，沒有這么客觀。參見教材P9?

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9、［試題］下列房地產(chǎn)價格中，相對能更好反映地價水平高低的是

（）o

A.土地總價

B.商品房總價

C.樓面地價

D.土地單價

【答案】C

【解析】本題考查的是總價格、單位價格和樓面地價。樓面地價比

土地單價更能反映土地價格水平高低。參見教材P105o

10、［試題］城鎮(zhèn)基準地價是在土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓中形成的地價,

不是通過評估確定的地價。（）

【答案】X

【解析】本題考查的是城鎮(zhèn)基準地價的含義?；鶞实貎r也是評估出

來的。基準地價評估及動態(tài)監(jiān)測。參見教材P382。

11、［試題］國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標

準》是效力最高的估價標準，是