數(shù)據(jù)背后的地產(chǎn)行業(yè)圖景（一）：基本面調(diào)整尚未結(jié)束政策博弈預(yù)期持續(xù)加強(qiáng)

請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容證券研究報(bào)告|2024年09月24日數(shù)據(jù)背后的地產(chǎn)行業(yè)圖景（一）優(yōu)于大市基本面調(diào)整尚未結(jié)束，政策博弈預(yù)期持續(xù)加強(qiáng)8月單月同比-12.6%。降幅收窄有基數(shù)降低的原因，8月單月同比-28%，約為2019年同期的31%。從城市維度看，2024年1-8月，30城交套數(shù)分別約為2019年同期的50%和102%，二手成交表現(xiàn)始終好于新房。房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)未止，購(gòu)房者觀望情緒仍重：2024年8月，70個(gè)大中城市新二手房成交價(jià)的領(lǐng)先指標(biāo)邊際掛牌價(jià)仍在持續(xù)下行，截至2024年9月初，中國(guó)14個(gè)核心城市二手房冰山指數(shù)的年內(nèi)平均降幅為-8%，同比平均跌幅月，300城住宅用地成交建面累計(jì)同比-31%，8月單月同比-36%，仍處于歷-42%，僅相當(dāng)于2019年同期的46%，地方政府土地財(cái)政壓力仍然較大。月，國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)同比-5.1%，定金及預(yù)收款累計(jì)同比-30.2%，個(gè)人按揭貸房地產(chǎn)證券分析師：任enhe@S0980520040006證券分析師：王券分析師：王粵angyuelei@S0980520030001wangjing20@S0980522100002資料來源：Wind、國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理《房地產(chǎn)行業(yè)2024年10月投資策略暨中報(bào)總結(jié)-基本面難言好轉(zhuǎn)，博弈機(jī)會(huì)仍需觀察》——2024-09-23《統(tǒng)計(jì)局2024年1-8月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)-銷售規(guī)模降幅收窄，但房?jī)r(jià)仍呈下行趨勢(shì)》——2024-09-18《房地產(chǎn)行業(yè)周報(bào)（2024年第36周）-銷售未見好轉(zhuǎn)，重回政策博弈》——2024-09-10《房地產(chǎn)行業(yè)2024年9月投資策略-量?jī)r(jià)持續(xù)承壓，市場(chǎng)繼續(xù)磨底》——2024-08-29《房屋養(yǎng)老金制度解讀-以新補(bǔ)舊》——2024-08-26請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容證券研究報(bào)告重點(diǎn)公司盈利預(yù)測(cè)及投資評(píng)級(jí)公司公司投資收盤價(jià)總市值EPSPE代碼名稱評(píng)級(jí)（元億元）2024E2025E2024E2025E2423.HK貝殼-W優(yōu)于大市38.351,2632.462.5115.615.31109.HK華潤(rùn)置地優(yōu)于大市21.151,3653.653.695.85.70081.HK中國(guó)海外宏洋集團(tuán)優(yōu)于大市1.48480.450.423.33.5資料來源：Wind、國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所預(yù)測(cè)請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容3證券研究報(bào)告 銷售規(guī)模降幅收窄，但相對(duì)歷史同期仍在低位 7房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)未止，購(gòu)房者觀望情緒仍重 房企投資意愿不足，土地市場(chǎng)表現(xiàn)冷淡 房企融資邊際改善，但銷售回款仍是主要拖累 新開工降幅收窄，但規(guī)模仍在低位 21竣工降幅持續(xù)擴(kuò)大，下行趨勢(shì)明確 22 請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容4證券研究報(bào)告圖1：商品房銷售額累計(jì)同比 圖2：商品房銷售額單月同比 圖3：商品房銷售面積累計(jì)同比 圖4：商品房銷售面積單月同比 圖5：商品房單月銷售金額與2019年同期相比 8圖6：商品房單月銷售面積與2019年同期相比 8圖7：百?gòu)?qiáng)房企單月銷售額及同比 8圖8：百?gòu)?qiáng)房企當(dāng)年銷售額累計(jì)同比 8圖9：百?gòu)?qiáng)房企歷年單月銷售額（單位：億元） 9圖10：百?gòu)?qiáng)房企單月銷售額相比2019同期 9圖11：Top20房企2024年1-8月累計(jì)銷售額及累計(jì)同比 9圖12：30城新建商品房單月成交面積及同比 圖13：30城新建商品房當(dāng)年累計(jì)成交面積同比 圖14：18城二手住宅單月成交套數(shù)及同比 圖15：18城二手住宅當(dāng)年累計(jì)成交套數(shù)同比 圖16：30城新建商品房單月成交面積相比2019同期 圖17：18城二手住宅單月成交套數(shù)相比2019同期 圖18：商品房銷售均價(jià)累計(jì)同比 圖19：商品房銷售均價(jià)單月同比 圖20：70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比 圖21：70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比 圖22：各能級(jí)城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比 圖23：各能級(jí)城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比 圖24：70個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格同比 圖25：70個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比 圖26：各能級(jí)城市二手住宅銷售價(jià)格同比 圖27：各能級(jí)城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比 圖28：一線城市冰山指數(shù)（二手房邊際掛牌價(jià)） 圖29：主流二線城市冰山指數(shù)（二手房邊際掛牌價(jià)） 圖30：中國(guó)14個(gè)核心城市二手房邊際掛牌價(jià)變動(dòng)比例（截至2024年9月8日） 圖31：城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶對(duì)未來房?jī)r(jià)預(yù)期 圖32：城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶對(duì)未來收入信心及就業(yè)預(yù)期指數(shù) 圖33：城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶未來3個(gè)月準(zhǔn)備增加"購(gòu)房"支出的比例 圖34：居民部門杠桿率（%） 圖35：中國(guó)14個(gè)核心城市租金收益率（截至2024年8月） 圖36：中國(guó)14個(gè)核心城市城市房?jī)r(jià)收入比（截至2024年8月） 圖37：房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)同比 請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容5證券研究報(bào)告圖38：房地產(chǎn)開發(fā)投資單月同比 圖39：百?gòu)?qiáng)房企單月拿地金額及同比 圖40：百?gòu)?qiáng)房企當(dāng)年累計(jì)拿地金額同比 圖41：百?gòu)?qiáng)房企歷年單月拿地金額（單位：億元） 圖42：百?gòu)?qiáng)房企單月拿地金額相比2020同期 圖43：300城住宅用地單月成交面積及同比 圖44：300城住宅用地當(dāng)年累計(jì)成交面積同比 圖45：300城住宅用地歷年單月成交面積（單位：萬(wàn)㎡） 圖46：300城住宅用地單月成交溢價(jià)率 圖47：國(guó)有土地使用權(quán)出讓單月收入及單月同比 圖48：國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入當(dāng)年累計(jì)同比 圖49：歷年國(guó)有土地使用權(quán)出讓單月收入（單位：億元） 圖50：國(guó)有土地使用權(quán)出讓單月收入與2019年同期相比 圖51：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金累計(jì)同比 20圖52：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金單月同比 20圖53：房企到位資金中國(guó)內(nèi)貸款占比vs銷售回款占比 20圖54：國(guó)內(nèi)貸款拉動(dòng)vs銷售回款拉動(dòng) 20圖55：房企非銀融資單月發(fā)行總額及同環(huán)比 21圖56：房企非銀融資單月發(fā)行額的類別構(gòu)成 21圖57：房企非銀融資發(fā)行總額當(dāng)年累計(jì)同比 21圖58：分類別房企非銀融資發(fā)行額累計(jì)同比 21圖59：房屋新開工面積累計(jì)同比 22圖60：房屋新開工面積單月同比 22圖61：歷年房屋單月新開工面積（單位：萬(wàn)㎡） 22圖62：?jiǎn)卧滦麻_工面積與2019年同期相比 22圖63：房屋竣工面積累計(jì)同比 23圖64：房屋竣工面積單月同比 23圖65：歷年房屋單月竣工面積（單位：萬(wàn)㎡） 23圖66：?jiǎn)卧驴⒐っ娣e與2019年同期相比 23請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容6證券研究報(bào)告表1：中國(guó)14個(gè)核心城市二手房邊際掛牌價(jià)及降幅 表2：重點(diǎn)公司盈利預(yù)測(cè)與估值（截至2024年9月23日） 24請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容7證券研究報(bào)告銷售仍然低迷，房?jī)r(jià)持續(xù)承壓銷售規(guī)模降幅收窄，但相對(duì)歷史同期仍在低位根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年1-8月，商品房銷售額59723億元，同比-23.6%，降幅較1-7月收窄了0.7個(gè)百分點(diǎn)；8月單月，商品房銷售額同比-17.2%，降幅較7降幅較1-7月收窄了0.6個(gè)百分點(diǎn)；8月單月，商品房銷售面積同比-12.6%，降幅較7月收窄了2.8個(gè)百分點(diǎn)。銷售累計(jì)同比降幅收窄有基數(shù)降低的原因，觀察相對(duì)歷史同期的銷售規(guī)模，8月單月商品房銷售額和銷售面積僅分別相當(dāng)于2019年同期的52%和49%，仍處于較低的水平。資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、Wind，國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、Wind，國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容8證券研究報(bào)告圖5：商品房單月銷售金額與2019年同期相比資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、Wind，國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理圖6：商品房單月銷售面積與2019年同期相比從房企維度看，根據(jù)克而瑞銷售榜單，2024年1-8月，百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售額25869億元，累計(jì)同比-39%，降幅較1-7月收窄了1.1個(gè)百分點(diǎn)。8月單月，百?gòu)?qiáng)房企銷售額為2725億元，同比-28%，約為2019年同期的31%。Top20房企2024年1-8月累計(jì)銷售額同比仍均為負(fù)數(shù)。資料來源：克而瑞，國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容9證券研究報(bào)告資料來源：克而瑞，國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理從城市維度看，新房市場(chǎng)，2024年1-8月，30城新建商品房成交面積為5980萬(wàn)㎡，累計(jì)同比-32%，降幅較1-7月收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)；8月單月，30城新建商品房成交面積為705萬(wàn)㎡，環(huán)比-10%，同比-22%。二手房市場(chǎng)，2024年1-8月，18城二手住宅成交套數(shù)為49.0萬(wàn)套，累計(jì)同比-2%，降幅較1-7月收窄1.8個(gè)百分點(diǎn)；8月單月，18城二手住宅成交套數(shù)為6.2萬(wàn)套，環(huán)比-15%，同比+13%。與歷史同期相比，2024年8月，30城新建商品房的單月成交面積約為2019年同期的50%，而18城二手住宅單月成交套數(shù)約為2019年同期的102%，顯然二手房銷售情況始終好于新房。請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容10證券研究報(bào)告資料來源：Wind，國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理資料來源：Wind，國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理資料來源：Wind，國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容11證券研究報(bào)告房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)未止，購(gòu)房者觀望情緒仍重根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年1-8月，全國(guó)商品房銷售均價(jià)9855元/㎡，同比-6.8%，降幅較1-7月收窄了0.2個(gè)百分點(diǎn)；8月單月，商品房銷售均價(jià)9906元/㎡，同比-5.3%，環(huán)比-0.4%。資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、Wind，國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理從城市維度看，2024年8月，70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比均擴(kuò)大，同時(shí)二手房?jī)r(jià)的領(lǐng)先指標(biāo)邊際掛牌價(jià)仍在持續(xù)下行?？紤]到二手住宅降價(jià)幅度對(duì)潛在購(gòu)房者的決策影響，新房?jī)r(jià)格仍面臨較大壓力。u從新房市場(chǎng)看，2024年8月，70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比-5.7%，較上月擴(kuò)大了0.4個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比-0.7%；分城市能級(jí)看，一線、二線、三線城市新建商品住宅價(jià)格同比分別-4.2%、-5.3%、-6.2%，環(huán)比分別為-0.3%、-0.7%、-0.8%。從月度數(shù)據(jù)看，各能級(jí)城市新房?jī)r(jià)格同比降幅均未收窄。資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、Wind，國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容12證券研究報(bào)告資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、Wind，國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理u從二手房市場(chǎng)看，2024年8月，70個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格同比-8.6%，較上月擴(kuò)大了0.4個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比-0.9%；分城市能級(jí)看，一線、二線、三線城市二手住宅價(jià)格同比分別-9.4%、-8.6%、-8.5%，環(huán)比分別-0.9%、-1.0%、-0.9%。從月度數(shù)據(jù)看，各能級(jí)城市二手房?jī)r(jià)格的同比跌幅和環(huán)比降幅均明顯大于新房，房?jī)r(jià)難言企穩(wěn)。資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、Wind，國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容13證券研究報(bào)告資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、Wind，國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理u從二手房?jī)r(jià)的領(lǐng)先指標(biāo)邊際掛牌價(jià)看，根據(jù)冰山大數(shù)據(jù)發(fā)布的冰山指數(shù)，截至2024年9月初，中國(guó)14個(gè)核心城市二手房邊際掛牌價(jià)的年內(nèi)平均降幅為-8%，同比平均跌幅-11%，相對(duì)歷史最高點(diǎn)平均跌幅為-24%。從周度數(shù)據(jù)觀察，主流城市二手房邊際掛牌價(jià)仍在持續(xù)下行。考慮到房?jī)r(jià)下行期，二手房成交價(jià)相對(duì)掛牌價(jià)的議價(jià)空間更大，各城市二手房?jī)r(jià)實(shí)際跌幅更大。資料來源：冰山大數(shù)據(jù)，國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容14證券研究報(bào)告城市掛牌價(jià)（2024/9/8）年內(nèi)變動(dòng)2019年至今最高點(diǎn)日期相對(duì)最高點(diǎn)跌幅北京52892-9%2023/4/16-13%上海59826-7%2023/4/2-16%廣州26613-10%2021/8/15-21%深圳54739-2%2021/3/7-23%南京21999-11%2021/10/3-26%合肥13344-10%2021/8/29-27%杭州29891-8%2022/3/27-20%成都13290-7%2021/7/25-15%天津15235-8%2019/1/6-29%西安13368-6%2021/7/18-21%沈陽(yáng)7734-8%2021/4/11-27%長(zhǎng)春6991-8%2019/1/6-37%武漢11699-11%2019/2/10-31%鄭州9321-8%2019/1/6-35%平均數(shù)-8%-24%在房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的背景下，購(gòu)房者觀望情緒較重。u居民對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期悲觀。2024Q2，央行城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告顯示，居民預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的比例僅11.0%，而居民預(yù)期房?jī)r(jià)下降的比例則陡升至23.2%，繼續(xù)創(chuàng)近十年新高。u居民收入信心不足。2024Q2，央行城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告顯示，居民收入信心指數(shù)已經(jīng)連續(xù)12個(gè)季度不高于榮枯線50%。u居民杠桿率已居高位。根據(jù)國(guó)際清算銀行數(shù)據(jù)，截至2023年末，中國(guó)居民杠桿率為62%，已接近發(fā)達(dá)國(guó)家平均水平。因此，雖然需求端利好政策不斷出臺(tái)，主流城市首付比例和房貸利率一降再降，但與歷史周期相比，本輪著力提高居民加杠桿能力的利好舉措對(duì)地產(chǎn)銷售的提振效果一般。請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容15證券研究報(bào)告資料來源：央行城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告，國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理資料來源：央行城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告，國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理資料來源：央行城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告，國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理資料來源：國(guó)際清算銀行，國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理從租金收益率和房?jī)r(jià)收入比的角度看，大部分主流城市房?jī)r(jià)水平逐漸趨于合理位置，居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)有所減輕。待收入預(yù)期和房?jī)r(jià)預(yù)期企穩(wěn)，購(gòu)房者的觀望情緒將有望減弱。u租金收益率：14個(gè)核心城市按8月二手房成交價(jià)計(jì)算平均為1.9%，按冰山指數(shù)二手房邊際掛牌價(jià)計(jì)算平均為2.3%。其中，4個(gè)一線城市按8月二手房成交價(jià)計(jì)算平均為1.5%，按冰山指數(shù)二手房邊際掛牌價(jià)計(jì)算平均為1.7%。u房?jī)r(jià)收入比：以標(biāo)準(zhǔn)家庭戶（平均人口2.62）購(gòu)買一套90㎡住宅為例，14個(gè)核心城市按8月二手房成交價(jià)計(jì)算平均需要13年，按冰山指數(shù)二手房邊際掛牌價(jià)計(jì)算平均需要11年。其中，4個(gè)一線城市按8月二手房成交價(jià)計(jì)算平均需要22年，按冰山指數(shù)二手房邊際掛牌價(jià)計(jì)算平均需要20年。請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容16證券研究報(bào)告開發(fā)投資寒意未消，房企融資邊際改善房企投資意愿不足，土地市場(chǎng)表現(xiàn)冷淡根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)投資額69284億元，同比-10.2%，降幅與1-7月持平。8月單月，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比-10.2%，降幅較7月收窄了0.6個(gè)百分點(diǎn)。從房企維度看，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2024年1-8月，百?gòu)?qiáng)房企權(quán)益拿地額4731億元，累計(jì)同比-40%，降幅較1-7月擴(kuò)大了2個(gè)百分比。8月單月，百?gòu)?qiáng)房企權(quán)益拿地額424億元，同比-55%，僅相當(dāng)于2020年同期的17%，與歷年同期相比均處于極低水平，房企拿地意愿明顯不足。請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容17證券研究報(bào)告資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、Wind，國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理資料來源：中指研究院，國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理資料來源：中指研究院，國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理資料來源：中指研究院，國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所資料來源：中指研究院，國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容18證券研究報(bào)告從城市住宅用地成交規(guī)?？矗鶕?jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2024年1-8月，300城住宅用地成交建面9244萬(wàn)㎡，累計(jì)同比-31%，降幅較1-7月收窄了1個(gè)百分點(diǎn)。8月單月，300城住宅用地成交建面1587萬(wàn)㎡，同比-36%，仍處于歷史同期最低水平；300城住宅用地當(dāng)月成交溢價(jià)率4.6%，仍處于低位。資料來源：中指研究院，國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理資料來源：中指研究院，國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理資料來源：中指研究院，國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所資料來源：中指研究院，國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所從全國(guó)土地出讓收入規(guī)模看，根據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，2024年1-8月，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入20218億元，同比-25%，降幅較1-7月擴(kuò)大了3個(gè)百分比。8月單月，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入2455億元，同比-42%，僅相當(dāng)于2019年同期的46%，與歷年同期相比均處于極低水平，地方政府土地財(cái)政壓力仍然較大。請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容19證券研究報(bào)告資料來源：財(cái)政部、Wind，國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理資料來源：財(cái)政部、Wind，國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理房企融資邊際改善，但銷售回款仍是主要拖累根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年1-8月，房企到位資金69932億元，同比-20.2%，降幅較1-7月收窄了1.1個(gè)百分點(diǎn)；8月單月，房企到位資金同比-10.6%，降幅較7月收窄了1.3個(gè)百分點(diǎn)。拆解房企資金來源，2024年1-8月，國(guó)內(nèi)貸款10229億元，同比-5.1%；定金及預(yù)收款21078億元，同比-30.2%；個(gè)人按揭貸款9920億元，同比-35.8%。銷售回款邊際改善，但仍是房企資金壓力的主要拖累項(xiàng)。請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容20證券研究報(bào)告資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、Wind，國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、Wind，國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理此外，根據(jù)中指院跟蹤數(shù)據(jù)，房企非銀融資8月同環(huán)比均改善。u從單月值看，同環(huán)比均改善。2024年8月，房企非銀融資單月發(fā)行550億元，環(huán)比+51%，單月同比-22%，降幅較上月收窄了31pct；其中，信用債、海外債、信托、ABS發(fā)行額占比分別為65%、0%、0%、35%，分別較上月變動(dòng)了+7pct、-5pct、-1pct、-2pct。u從累計(jì)值看，同比降幅略有收窄。2024年1-8月，房企非銀融資累計(jì)發(fā)行3667億元，同比-34%，降幅較1-7月收窄了1.7pct；其中，信用債、海外債、信托、ABS累計(jì)發(fā)行同比分別為-28%、-54%、-85%、-35%，分別較1-7月變動(dòng)了+1pct、-10pct、-1pct、+4pct。請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容21證券研究報(bào)告資料來源：中指研究院，國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理資料來源：中指研究院，國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理資料來源：中指研究院，國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所資料來源：中指研究院，國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所新開工未有起色，竣工降幅持續(xù)擴(kuò)大新開工降幅收窄，但規(guī)模仍在低位根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年1-8月，房屋新開工面積49465萬(wàn)㎡，同比-22.5%，降幅較1-7月收窄了0.7個(gè)百分點(diǎn)；8月單月，房屋新開工面積5732萬(wàn)㎡，同比-16.7%，降幅較7月收窄了3.0個(gè)百分點(diǎn)。房企新開工安排與經(jīng)營(yíng)計(jì)劃掛鉤，也會(huì)綜合考慮銷售景氣度合理調(diào)整節(jié)奏，通常6月份是新開工高峰，助力下半年推貨銷售。新開工是統(tǒng)計(jì)局諸多房地產(chǎn)指標(biāo)中相比歷史同期下滑最嚴(yán)重的，2024年8月，房屋單月新開工面積僅約為2019年同期的30%。請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容22證券研究報(bào)告資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、Wind，國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、Wind，國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理竣工降幅持續(xù)擴(kuò)大，下行趨勢(shì)明確根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年1-8月，房屋竣工面積33394萬(wàn)㎡，同比-23.6%，降幅較1-7月擴(kuò)大了1.8個(gè)百分點(diǎn)；8月單月，房屋竣工面積3377萬(wàn)㎡，同比-36.6%，降幅較7月擴(kuò)大了14.8個(gè)百分點(diǎn)。房屋竣工面積是滯后指標(biāo)，房企竣工計(jì)劃根據(jù)已售期房合同中約定的交付日期剛性排布，不受當(dāng)前銷售景氣度的影響，通常12月份是竣工高峰?？⒐な歉黜?xiàng)地產(chǎn)指標(biāo)中相比歷史同期表現(xiàn)最平穩(wěn)的，2024年8月，房屋單月竣工面積約為2019年同期的70%，但未來下行趨勢(shì)已注定。請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容23證券研究報(bào)告資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、Wind，國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、Wind，國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理投資建議8月地產(chǎn)基本面調(diào)整尚未結(jié)束，個(gè)別指標(biāo)的邊際改善僅為正常波動(dòng)，銷售景氣度仍然較低，房?jī)r(jià)跌幅持續(xù)擴(kuò)大?！敖鹁陪y十”作為本年度最后的賣房窗口期，有可能重復(fù)一季度的以價(jià)換量，二手房掛牌量可能再次上升而價(jià)格下跌加速，新房則會(huì)加大折扣力度。我們認(rèn)為，從房企價(jià)值角度，房?jī)r(jià)止跌前，基本面無(wú)法支撐房地產(chǎn)板塊的趨勢(shì)行情。從政策博弈角度，當(dāng)下基本面越弱，博弈重磅政策出臺(tái)的預(yù)期越強(qiáng)。9月24日央行降低存量房貸利率、統(tǒng)一房貸最低首付比例，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右，統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國(guó)層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)至15%，如果政策效果一般，博弈行情將持續(xù)存在。個(gè)股端，推薦貝殼-W、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外宏洋集團(tuán)。請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容24證券研究報(bào)告證券代碼2423.HK證券簡(jiǎn)稱貝殼-W投資評(píng)級(jí)優(yōu)于大市收盤價(jià)38.35總市值1263EPSPE20232.672024E2.462025E2.51202314.42024E15.62025E15.31109.HK華潤(rùn)置地優(yōu)于大市21.1513653.893.653.60081.HK中國(guó)海外宏洋集團(tuán)優(yōu)于大市1.48480.650.450.4風(fēng)險(xiǎn)提示政策落地效果及后續(xù)推出強(qiáng)度不及預(yù)期；外部環(huán)境變化等導(dǎo)致行業(yè)基本面超預(yù)期下行；房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件超預(yù)期沖擊。證券研究報(bào)告免責(zé)