房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險控制及管理研究

摘要：

房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對我國經(jīng)濟社會發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。但是由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及土地、建筑、金融等多個行業(yè)，市場競爭激烈，同時受到國家政策、經(jīng)濟形勢以及市場供需關(guān)系等諸多因素的影響，具有的風險因素相對較多。因此，為了確保房地產(chǎn)行業(yè)能夠健康穩(wěn)定地發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須要充分重視房地產(chǎn)開發(fā)項目中存在的風險因素，并采取有效措施進行風險控制和管理，這樣才能夠確保企業(yè)在激烈的市場競爭中占據(jù)有力地位。關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)；風險控制；管理；競爭引言

房地產(chǎn)開發(fā)項目是一個復雜的過程，在整個開發(fā)過程中會涉及多個部門的管理，從而會產(chǎn)生大量的風險。若房地產(chǎn)企業(yè)對風險管理工作不重視，則會導致房地產(chǎn)開發(fā)項目出現(xiàn)問題，無法取得理想的開發(fā)效果，嚴重時還會影響企業(yè)的經(jīng)濟效益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要重視對風險管理工作的開展。一、注重投資決策階段風險控制

投資決策階段是房地產(chǎn)項目開發(fā)項目實施的重要基礎(chǔ)，對項目未來發(fā)展具有直接影響。在投資決策階段，如果沒有充分考慮到各種可能存在的風險因素，就會導致房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)出現(xiàn)盲目性，從而造成項目開發(fā)失敗。因此，為了有效降低房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險，必須要加強對投資決策階段的風險控制。（一）社會因素

在對城市交通建設(shè)進行分析時，需要充分考慮到城市交通狀況的好壞，并對房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)成本以及施工難度進行深入分析。在對城市土地資源進行分析時，需要充分考慮到當?shù)氐耐恋貎r格、城市規(guī)劃情況以及市政配套設(shè)施情況等內(nèi)容［1］。在對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行規(guī)劃時，需要充分考慮到當?shù)氐臍夂颉⑺沫h(huán)境以及地質(zhì)結(jié)構(gòu)等內(nèi)容，并結(jié)合實際情況制定合理的規(guī)劃方案。在對房地產(chǎn)項目進行設(shè)計時，一方面需要充分考慮到建筑結(jié)構(gòu)的安全性以及使用壽命等內(nèi)容；另一方面需要充分考慮到建筑施工過程中可能會遇到的各種自然災害因素和意外事故等內(nèi)容，從而制定出科學合理的應(yīng)對措施。（二）經(jīng)濟因素

第一，在對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行投資決策時，需要充分考慮到房地產(chǎn)開發(fā)項目的社會、經(jīng)濟以及環(huán)境等內(nèi)容，為提高可行性研究工作的科學性和有效性提供重要依據(jù)。第二，需要將房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資規(guī)模、資金籌措能力以及建設(shè)周期等內(nèi)容考慮到可行性研究工作中來，從而為提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際效益提供重要保證。第三，需要充分考慮到房地產(chǎn)開發(fā)項目所處環(huán)境因素的影響作用。在對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行可行性研究時，必須要充分考慮到當?shù)氐淖匀粭l件、人文條件以及社會條件等內(nèi)容，為提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際效益提供重要保障。第四，需要對當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展情況、市場需求情況以及人才供應(yīng)情況等內(nèi)容進行深入分析和研究。在對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行投資決策時，還需要充分考慮到當?shù)卣畬τ谠摰貐^(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的扶持政策以及優(yōu)惠政策等內(nèi)容。第五，需要充分考慮到當?shù)氐穆糜钨Y源以及自然環(huán)境等內(nèi)容。通過對當?shù)氐穆糜钨Y源以及自然環(huán)境等內(nèi)容進行深入分析和研究，可以為提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟效益提供重要保障。在對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行投資決策時，必須要將這些因素考慮在內(nèi)。只有充分考慮到這些因素對于房地產(chǎn)開發(fā)項目可能造成的影響作用，才能夠提高房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究工作質(zhì)量［2］。（三）技術(shù)因素

在房地產(chǎn)開發(fā)項目實施過程中，由于受到各種因素的影響，必然會存在一些不確定性因素。這些不確定性因素可能會導致項目出現(xiàn)工期拖延、成本增加、質(zhì)量下降等問題。在可行性研究階段中，不僅需要對房地產(chǎn)開發(fā)項目的技術(shù)可行性進行深入分析和研究，還需要充分考慮到項目的地理位置、自然環(huán)境、地理條件等內(nèi)容。只有充分考慮到技術(shù)可行性問題，才能夠有效提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性。二、合理安排規(guī)劃設(shè)計階段的風險

在項目建設(shè)規(guī)劃設(shè)計階段，通常需要綜合考慮城市規(guī)劃、城市環(huán)境、城市景觀、建筑風格等多個方面的因素，并且需要對各種因素進行綜合分析，從而在此基礎(chǔ)上對房地產(chǎn)開發(fā)項目的各項指標進行科學合理的規(guī)劃。房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的各類費用，在項目建設(shè)期間也會相應(yīng)發(fā)生變化，因此需要在項目規(guī)劃設(shè)計階段，結(jié)合不同階段的特點，科學合理地安排各項費用支出，并進行及時有效的控制。第一，在房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期設(shè)計階段，由于受到用地規(guī)模、建筑密度等諸多因素的影響，因此需要將投資費用和銷售收入進行綜合平衡。同時，在設(shè)計階段還需要對各種費用支出進行科學合理的規(guī)劃和安排。第二，在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中，需要對各種資源進行充分合理的利用和配置，從而確保能夠提高經(jīng)濟效益。因此在項目規(guī)劃設(shè)計階段，必須要遵循資源節(jié)約原則，合理地對各項資源進行分配和利用。第三，在項目規(guī)劃設(shè)計階段，需要充分考慮到市場需求情況以及未來發(fā)展趨勢等因素對開發(fā)成本的影響。例如，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中往往會存在一定的市場需求不足問題，如果不能夠及時解決這一問題，將會導致開發(fā)成本不斷增加。因此在項目規(guī)劃設(shè)計階段，需要對市場需求情況進行科學合理的分析和預測，從而對所需資金進行合理控制和安排。第四，需要充分考慮到項目建設(shè)的周期和進度等因素對建筑成本產(chǎn)生的影響。第五，嚴格執(zhí)行可行性研究報告。房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的可行性研究報告通常包括投資估算、資金籌措、投資方案等內(nèi)容，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)具有重要的指導意義，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中各項風險因素的控制和管理也具有重要作用。在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合項目特點，嚴格按照國家規(guī)定的可行性研究報告編制標準進行編制。例如，在編制投資估算時，需要根據(jù)可行性研究報告中對房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資總額、總建筑容積率等進行計算；在編制資金籌措方案時，需要根據(jù)項目建設(shè)要求和投資估算來對資金籌措方案進行規(guī)劃和安排；在編制投資方案時，還需要對其資金來源和項目建設(shè)進度、建設(shè)周期等進行分析和預測。根據(jù)國家規(guī)定的可行性研究報告編制標準來開展相關(guān)工作，有利于提高房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的科學性和合理性。第六，重視項目風險預測及應(yīng)急措施。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)過程中，存在著許多不確定因素，例如自然災害、政策法規(guī)、經(jīng)濟環(huán)境變化等，這些不確定因素還會導致風險的出現(xiàn)。因此在項目建設(shè)期間，必須要對各種風險因素進行科學合理的預測，并及時制定出相應(yīng)的應(yīng)急措施。三、強化施工過程中的風險管理

房地產(chǎn)企業(yè)在施工過程中，應(yīng)充分重視項目建設(shè)中的各項風險因素，并采取有效措施進行控制和管理，從而降低項目施工過程中的風險。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)時，應(yīng)科學制定施工方案并嚴格執(zhí)行。在施工過程中，企業(yè)必須要加強對各個環(huán)節(jié)的管理和監(jiān)督，從而確保各項工程都能夠按照規(guī)定程序進行施工。同時，企業(yè)必須要加強對施工質(zhì)量的監(jiān)督和管理，確保每一項工程都能夠符合相關(guān)標準規(guī)范要求。另一方面，在進行房地產(chǎn)開發(fā)時，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加強對環(huán)境風險因素的控制。環(huán)境風險因素主要包括地質(zhì)、氣候以及環(huán)境污染等方面的問題。地質(zhì)問題主要指的是由于工程建設(shè)中可能會遇到巖石、土石以及地下水等方面的問題。氣候問題主要指的是天氣因素對于工程建設(shè)造成的影響。因此，企業(yè)必須要加強對這些方面風險因素的控制和管理。（一）地質(zhì)問題

巖石主要指的是地質(zhì)作用形成的物質(zhì)；土石主要是指由地面下陷或者地面上的土石堆積而成的；地下水則是指工程建設(shè)中由于地下水位變化等因素而導致的地下水問題。地質(zhì)問題不僅會影響到工程建設(shè)質(zhì)量，還會對工程建設(shè)造成一定程度的破壞，嚴重時甚至會導致工程出現(xiàn)坍塌現(xiàn)象。因此，對于地質(zhì)問題而言，房地產(chǎn)企業(yè)必須采取有效措施進行控制和管理。首先，在進行工程建設(shè)前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進行充分的地質(zhì)勘測和勘探工作。在勘察過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認真對地質(zhì)資料進行分析和研究，從而確定最佳施工方案。其次，在施工過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強對地質(zhì)問題的重視程度。為了避免施工過程中出現(xiàn)地質(zhì)問題而導致工程停工或者延期現(xiàn)象的發(fā)生，房地產(chǎn)企業(yè)必須要制定完善的施工方案和質(zhì)量保證體系［3］。再次，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加強對施工人員的培訓工作，從而提高施工人員的綜合素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。最后，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立健全地質(zhì)災害監(jiān)測和預報體系。（二）氣候問題

房地產(chǎn)開發(fā)項目主要包括建筑工程、水電工程、交通工程以及市政工程等方面的內(nèi)容。在這些方面中，建筑工程是房地產(chǎn)開發(fā)項目中最為重要的一項內(nèi)容。因此，建筑工程的建設(shè)質(zhì)量對于整個房地產(chǎn)開發(fā)項目而言具有重要意義。氣候問題主要包括溫度、濕度以及風等方面的因素；溫度問題主要是指在不同地區(qū)，氣候的差異對于建筑工程建設(shè)可能造成的影響。（三）環(huán)境污染問題

在工程建設(shè)過程中，如果出現(xiàn)了地質(zhì)災害問題，那么必然會導致各種環(huán)境因素發(fā)生變化，從而使得地質(zhì)災害對環(huán)境造成嚴重的影響。工程建設(shè)過程中的污水問題主要是指由于工程建設(shè)過程中排放的廢水、廢氣等因素造成的污染問題。例如，如果企業(yè)在進行廢水處理時，未能按照相關(guān)標準規(guī)范要求進行處理，那么必然會導致廢水排放不符合標準要求。廢氣問題主要是指在工程建設(shè)過程中，施工單位在施工時排放的廢氣以及建筑材料在運輸過程中所產(chǎn)生的廢氣等因素。這兩種問題主要都是由于企業(yè)在進行施工時沒有采取有效措施進行防范而造成的。為確保房地產(chǎn)開發(fā)項目能夠順利開展下去，房地產(chǎn)企業(yè)必須要做好各項風險管理工作，應(yīng)該針對不同階段中可能出現(xiàn)的風險因素進行深入分析和研究，并制定出有效的防范措施，從而降低項目施工過程中存在的各類風險問題。（四）加強財務(wù)管理工作

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，財務(wù)管理是核心，財務(wù)管理人員的專業(yè)能力以及對項目的把握程度直接決定了項目的成敗，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須要加強對財務(wù)管理人員的培訓，提升其專業(yè)水平，以便其更好地實現(xiàn)財務(wù)管理工作。首先，要建立完善的財務(wù)管理制度，進一步完善與房地產(chǎn)開發(fā)項目相關(guān)的預算制度、內(nèi)部控制制度等，這樣才能夠確保房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)精細化財務(wù)管理。其次，在財務(wù)管理工作中，房地產(chǎn)企業(yè)必須要加強對項目資金流、物流以及信息流等方面的控制力度。例如，在項目建設(shè)過程中要嚴格控制建筑材料的采購數(shù)量與質(zhì)量，嚴格控制項目建設(shè)資金，規(guī)范工程預結(jié)算工作［4］。最后，要進一步規(guī)范財務(wù)會計核算工作。由于房地產(chǎn)企業(yè)存在著大量資金流動，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須要做好全面的、系統(tǒng)的會計核算工作，在實際操作中，要實現(xiàn)全面、及時、準確地對資金進行記錄與核算，并做好相應(yīng)的分析與總結(jié)工作。（五）加強合同管理

房地產(chǎn)企業(yè)在實際項目開發(fā)中，應(yīng)加強合同管理，做好合同的簽訂、履行以及歸檔工作，從而確保合同能夠得到全面、規(guī)范的管理。同時，為了保證房地產(chǎn)開發(fā)項目能夠順利進行，房地產(chǎn)企業(yè)必須要建立健全的合同管理制度，以便能夠及時了解市場變化情況以及項目開發(fā)情況，從而在合同簽訂前進行風險評估，制定詳細的合同管理方案，對合同涉及的各項工作進行規(guī)范。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)嚴格審核合同內(nèi)容以及相關(guān)條款，確保合同內(nèi)容完整、規(guī)范。同時還應(yīng)加強對合同管理人員的培訓工作，提升其法律意識和風險意識。在房地產(chǎn)開發(fā)項目實施過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全項目決策機制、風險評估機制以及風險預警機制等。在決策過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分重視對項目建設(shè)方案進行全面分析、論證、評估和論證；在項目實施過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分重視對項目實施風險進行分析與評估；在項目竣工后，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)對項目的經(jīng)濟效益進行全面分析與評估。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立健全的合