房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)修改版

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)1.1房地產(chǎn)房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)也叫不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)中介服務(wù)房地產(chǎn)中介服務(wù)是指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員在房地產(chǎn)投資,開發(fā),銷售,交易等各個(gè)環(huán)節(jié)中，為當(dāng)事人供應(yīng)居間服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，是房地產(chǎn)詢問,評(píng)估,經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)總稱。房地產(chǎn)市場(chǎng)分級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)分為三級(jí)：一級(jí)市場(chǎng)：發(fā)展商從國(guó)家通過各種途徑取得土地運(yùn)用權(quán)，用來開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。二級(jí)市場(chǎng)：發(fā)展商完成開發(fā)項(xiàng)目，并推出市場(chǎng)進(jìn)行銷售。三級(jí)市場(chǎng)：進(jìn)行過一次交易后再次交易的全部房屋。四級(jí)市場(chǎng)：租賃市場(chǎng)。中介主要服務(wù)于房地產(chǎn)的二,三,四級(jí)市場(chǎng)注：一般狀況下，大眾理解的市場(chǎng)分級(jí)除土地以外的三級(jí)土地運(yùn)用權(quán)出讓土地運(yùn)用權(quán)出讓是指國(guó)家將國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)在一定限內(nèi)出讓給土地運(yùn)用者，由土地運(yùn)用者向國(guó)家支付土地運(yùn)用權(quán)出讓金的行為。采納協(xié)議,招標(biāo),拍賣三種合同形式進(jìn)行。土地運(yùn)用權(quán)出讓限分別為：居住用地70；工業(yè)用地,教化,科技,文化衛(wèi)生,體育及綜合或其他用地50；商業(yè),旅游,消遣用地40土地成熟度三通一平：道路,給水排水管網(wǎng)，供電線路引入開發(fā)區(qū)，將開發(fā)區(qū)的土地平整。五通一平：路通,上水通,下水通,電通,電訊通,場(chǎng)地平整。七通一平：道路,上水,下水,電力,通訊,煤氣,熱力，場(chǎng)地平整。五證五證即《國(guó)有土地運(yùn)用證》,《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,《建設(shè)工程開工證》,《商品房銷售許可證》《國(guó)有土地運(yùn)用證》是證明土地運(yùn)用者向國(guó)家支付運(yùn)用權(quán)出讓金，獲得了在一定限內(nèi)某塊國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地運(yùn)用者名稱,土地坐落,用途,土地運(yùn)用面積,運(yùn)用限和四至范圍?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用，劃拔土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。也就是蓋什么樣的房子?！督ㄔO(shè)工程開工證》是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑，不受法律愛護(hù)?！渡唐贩夸N售許可證》是市,縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)證件。兩書兩書是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅運(yùn)用說明書》?！蹲≌|(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付運(yùn)用時(shí)，向購(gòu)房人供應(yīng)的住房質(zhì)量保證文件《住宅運(yùn)用說明書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付運(yùn)用時(shí)，向購(gòu)房人供應(yīng)的有關(guān)住房運(yùn)用的說明。房屋產(chǎn)權(quán)房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的全部者依據(jù)國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋全部者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有,運(yùn)用,收益和處分的權(quán)利。共有房產(chǎn)共有房產(chǎn)是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有全部權(quán)。私有（自有）房產(chǎn)是指私人全部的房產(chǎn)，包括中國(guó)公民,港澳臺(tái)同胞,海外僑胞,在華外國(guó)僑民,外國(guó)人所投資建立,購(gòu)買的房產(chǎn)，以及中國(guó)公民投資的私營(yíng)企業(yè)（私營(yíng)獨(dú)資企業(yè),私營(yíng)合伙企業(yè)和私營(yíng)有限責(zé)任公司）所投資建立,購(gòu)買的房屋。其中部分產(chǎn)權(quán)：指依據(jù)房改政策，職工個(gè)人以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)權(quán)登記通常稱為“產(chǎn)權(quán)登記”。（產(chǎn)權(quán)登記包括房屋全部權(quán)登記和房屋他項(xiàng)權(quán)利登記。）城鎮(zhèn)房屋全部權(quán)登記是人民政府為了健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房屋的管理，依法確認(rèn)房屋全部權(quán)的法定手續(xù)。在規(guī)定登記范圍內(nèi)的房屋不論屬誰全部，都必需依據(jù)全部權(quán)登記方法的規(guī)定，向房屋所在地房管機(jī)關(guān)申請(qǐng)全部權(quán)登記，經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房管機(jī)關(guān)發(fā)給房屋全部權(quán)證。房屋全部權(quán)登記是房屋產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過房屋全部權(quán)登記，才能對(duì)各類房屋產(chǎn)權(quán)實(shí)施有效的管理。轉(zhuǎn)移登記在產(chǎn)權(quán)登記后，全部權(quán)發(fā)生繼承,買賣,贈(zèng)與,交換,分割,轉(zhuǎn)讓等情節(jié)，涉及到房屋全部權(quán)人變更的，必需辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，即轉(zhuǎn)移登記。變更登記在總登記后，房屋發(fā)生翻建,改建,擴(kuò)建,添建，以及部分拆除等增減狀況，必需重新登記，屬于變動(dòng)狀況的登記，稱為“變更登記”。這類登記是常常性的，使房管機(jī)關(guān)能及時(shí)地駕馭房屋狀況的變化。房屋抵押產(chǎn)權(quán)全部人以房契作為抵押，取得借款，按期付息。房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)全部者自行管理，債權(quán)人只能按期取息，而無運(yùn)用管理房屋的權(quán)利，待借款還清，產(chǎn)權(quán)人收回房契，抵押即告終結(jié)。商品房從開發(fā)商手里購(gòu)買的房屋，增量房。私產(chǎn)，大產(chǎn)權(quán)。能直接上市銷售。公房國(guó)家和單位投資建設(shè)或購(gòu)買的，產(chǎn)權(quán)屬國(guó)家或單位全部的住房。分為已購(gòu)公房及運(yùn)用權(quán)公房已購(gòu)公房個(gè)人以成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（優(yōu)惠價(jià)）及其它國(guó)家認(rèn)可的優(yōu)惠方法向原產(chǎn)權(quán)單位購(gòu)買的公有住房”。私產(chǎn)，小產(chǎn)權(quán)。購(gòu)產(chǎn)價(jià)格：成本價(jià)：依據(jù)房屋建立成本制定的公有房出售價(jià)格，不含利潤(rùn)。北京現(xiàn)階段1560元/平米標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（優(yōu)惠價(jià)）：政府依據(jù)城鎮(zhèn)中中低收入階層的平均工資水平，所制定的公有房出售價(jià)格（成本價(jià)的94%）以成本價(jià)購(gòu)買且與原產(chǎn)權(quán)單位無特別約定的可以直接上市交易；以優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買的，應(yīng)補(bǔ)齊成本價(jià)，才能上市交易；（與原產(chǎn)權(quán)單位有特別約定的，應(yīng)解除特別約定）已購(gòu)央產(chǎn)房是指“職工按房改成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（優(yōu)惠價(jià)）及其它國(guó)家認(rèn)可的優(yōu)惠方法購(gòu)買的原產(chǎn)權(quán)屬于中央在京單位,國(guó)有大中型企業(yè),國(guó)務(wù)院各部委機(jī)關(guān)等處的公有住房”。私產(chǎn)，小產(chǎn)權(quán)央產(chǎn)房上市銷售需經(jīng)過央產(chǎn)辦公室上市審批。其中會(huì)有三大障礙，單位建檔；個(gè)人超標(biāo)；房產(chǎn)證發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用住房是指依據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)支配支配建設(shè)的住宅。由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)支配，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定?；剡w房又叫拆遷安置房，就是在拆遷原址上重新興建的住房，允許拆遷家庭以低價(jià)格購(gòu)買或者作為拆遷補(bǔ)償分發(fā)給拆遷戶。拆遷安置房一般是參照經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行管理，發(fā)放的是經(jīng)濟(jì)適用房房產(chǎn)證。二手房二手房即舊房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為"一手"，第二次交易則為"二手"。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新居；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。躍層式住宅通常狀況下，躍層住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層復(fù)式住宅復(fù)式住宅在概念上是一層，但層高較一般住宅（2.7M）高，可在局部掏出夾層，支配臥房,書房等內(nèi)容，用樓梯上下聯(lián)系，目的是有效利用有限的空間，增加運(yùn)用面積，提高住宅的空間利用率。錯(cuò)層住宅錯(cuò)層是指一戶內(nèi)樓面高度不一樣，錯(cuò)開之處有樓梯相聯(lián)系。優(yōu)點(diǎn)是動(dòng)靜分區(qū)，功能區(qū)分清楚，具有豐富的空間感覺，視覺感受劇烈豐富。缺點(diǎn)是不利于結(jié)構(gòu)抗震，空間零碎，居住不便，不適用小戶型。低層住宅指一層至三層的住宅。多層住宅指四層至六層的住宅。中高層住宅指七層至九層的住宅。高層住宅指十層及十層以上的住宅。層高層高是指住宅高度以"層"為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。玄關(guān)玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。居室是家庭的"領(lǐng)地"，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘,掛雨衣,換鞋,擱包的地方。平常，玄關(guān)也是接受郵件,簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。建筑密度反映建筑用地范圍內(nèi)的空地率和建筑物的密集程度?建筑物底層占地面積÷用地面積。容積率反映土地利用程度,運(yùn)用強(qiáng)度及其經(jīng)濟(jì)性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)?容積率=建筑總面積÷用地面積。綠化率綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對(duì)購(gòu)房者而言，綠化率高為好。配套設(shè)施配套設(shè)施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施,道路和公共綠地的總稱。建筑面積住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，假如計(jì)算多,高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積,墻體柱體占地面積,樓梯走道面積,其他公攤面積等。運(yùn)用面積住宅的運(yùn)用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活運(yùn)用的凈面積之和。計(jì)算住宅運(yùn)用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的運(yùn)用狀況，但在住宅買賣中一般不采納運(yùn)用面積來計(jì)算價(jià)格。計(jì)算運(yùn)用面積時(shí)有一些特別規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入運(yùn)用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪,通風(fēng)道,管道井均計(jì)入運(yùn)用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入運(yùn)用面積。計(jì)算住宅租金，都是按運(yùn)用面積計(jì)算。公攤面積商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：電梯井,樓梯間,垃圾道,變電室,設(shè)備室,公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。房屋面積計(jì)算套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)運(yùn)用面積+套內(nèi)墻風(fēng)光 積+陽臺(tái)。運(yùn)用面積：分戶門內(nèi)的全部的運(yùn)用凈面積總和（臥房,衛(wèi)生間,廚房等）封閉陽臺(tái)算全部，不封閉陽臺(tái)算一半。公用面積：電梯,樓梯,設(shè)備室,門廳走道,值班室,大平臺(tái)不算（因?yàn)闆]有墻壁和屋頂）。房屋租賃房屋租賃是指房屋全部權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人運(yùn)用，由承租人向出租人支付租金的行為。租賃業(yè)務(wù)交易流為什么公寓收業(yè)主傭金，民宅收客戶傭金？同碩地產(chǎn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是由市場(chǎng)來確定的，公寓市場(chǎng)供大于求，客戶較少而房源較多，故公寓房收取業(yè)主傭金；民宅市場(chǎng)供小于求，客戶多而房源較少，故民宅房收取客戶傭金；介于公寓和民宅之間的甲宅的傭金收取，同樣依據(jù)市場(chǎng)來確定，如供大于求則收取業(yè)主傭金，如供小于求則收取客戶傭金。留意：在同客戶和業(yè)主說明傭金收取問題時(shí)，不必強(qiáng)調(diào)該房屋是公寓還是民宅是強(qiáng)買賣流程圖過戶資料買方：本人身份證（外地人還需暫住證）賣方：本人身份證配偶同意出售證明房產(chǎn)證,原始購(gòu)房協(xié)議（假如是已購(gòu)公房）央產(chǎn)房上市審批表和物業(yè)供暖結(jié)清證明（假如是央產(chǎn)房）北京市城八區(qū)房產(chǎn)過戶及抵押登記時(shí)間城區(qū)拿產(chǎn)權(quán)證時(shí)間其他項(xiàng)權(quán)利辦理時(shí)間豐臺(tái)區(qū)當(dāng)天完稅，20個(gè)工作日內(nèi)出產(chǎn)權(quán)證30個(gè)工作日內(nèi)崇文區(qū)宣武區(qū)東城區(qū)西城區(qū)朝陽區(qū)當(dāng)天完稅，30日內(nèi)出產(chǎn)權(quán)證30個(gè)工作日內(nèi)石景山區(qū)當(dāng)天完稅，10個(gè)工作日出證30個(gè)工作日內(nèi)海淀區(qū)當(dāng)天完稅，當(dāng)天出產(chǎn)權(quán)1個(gè)工作日契稅 契稅定義：是以全部權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅?，F(xiàn)行契稅是19977月7日重新頒布的《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》，于199710月1日起實(shí)施。房屋成交價(jià)格*1.5%（一般住宅） 房屋成交價(jià)格*3%（非一般住宅）印花稅印花稅定義：印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立,領(lǐng)受的應(yīng)稅經(jīng)濟(jì)憑證所征收的一種稅。19888月，國(guó)務(wù)院公布了《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》，于同10月1日起復(fù)原征收。買方：房屋成交價(jià)格*0.05% 賣方：房屋成交價(jià)格*0.05%契稅和印花稅是全部產(chǎn)權(quán)房屋過戶都必需交納的費(fèi)用。個(gè)人所得稅假如能供應(yīng)房屋購(gòu)買原值完整票據(jù)的，按應(yīng)繳差額的20%繳納個(gè)人所得稅；不能供應(yīng)房屋購(gòu)買原值的，將按住房轉(zhuǎn)讓收入的1%繳納個(gè)人所得稅。注：什么狀況下可免個(gè)人所得稅？轉(zhuǎn)讓自住5以上，并且是家庭唯一住房，免征個(gè)人所得稅。營(yíng)業(yè)稅國(guó)家規(guī)定凡所購(gòu)房屋的房產(chǎn)證發(fā)證日期或契稅票完稅日期均不滿5的，都要交納房屋成交總價(jià)的5.5%作為營(yíng)業(yè)稅。假如兩個(gè)日期有任何一個(gè)滿5的一般住宅不須要交納營(yíng)業(yè)稅。但是滿5的非一般住宅須要交納房屋差額部分的5.5%作為營(yíng)業(yè)稅。只要符合交納營(yíng)業(yè)稅的條件，全部產(chǎn)權(quán)房屋都必需交納營(yíng)業(yè)稅。土地出讓金已購(gòu)公房：當(dāng)?shù)某杀緝r(jià)*建筑面積*1%（1560元*建筑面積*1%）回遷房：房屋成交總價(jià)*3%注：土地出讓金都是由買方來交納的補(bǔ)足成本價(jià)（以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買的已購(gòu)公房出售）當(dāng)?shù)某杀緝r(jià)*建筑面積*6%補(bǔ)足成本價(jià)由賣方來交納的綜合地價(jià)款（此費(fèi)用只有經(jīng)濟(jì)適用房才用交納）住滿5以上的經(jīng)濟(jì)適用房出售時(shí):房屋成交總價(jià)*10%（由賣方交納）五內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房交易細(xì)則近期出臺(tái)土地增值稅一般住宅：不須要交納住滿5以上的非一般住宅出售時(shí)：不須要交納住滿3但未滿5的非一般住宅出售時(shí)：房屋成交總價(jià)*0.5%未住滿3的非一般住宅出售時(shí)：房屋成交價(jià)*1%公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：買方居間服務(wù)費(fèi)：成交價(jià)*1%買方權(quán)證代辦費(fèi)：1500元資金監(jiān)管服務(wù)費(fèi)：1000元（正常流程下不收?。┵u方居間服務(wù)費(fèi)：成交價(jià)*2%賣方權(quán)證代辦費(fèi)：1500元資金監(jiān)管服務(wù)費(fèi)：1000元（正常流程下不收?。┵I賣雙方自配對(duì)，由我公司辦理過戶：買方服務(wù)費(fèi)：2000元商業(yè)貸款：2300元公積金貸款：3000元賣方服務(wù)費(fèi)：2000元商業(yè)貸款：按揭的概念按揭貸款：銀行向自然人發(fā)放的用于購(gòu)買二手交易住房的貸款階段性擔(dān)保：放款給賣方（見契票或見房本）之日起到他項(xiàng)權(quán)利證送達(dá)銀行收?qǐng)?zhí)之日止。在這期間，擔(dān)保方為借款人供應(yīng)擔(dān)保，并擔(dān)當(dāng)連帶擔(dān)保責(zé)任。申請(qǐng)人應(yīng)具備的條件：滿18周歲的自然人有按期償還本息的實(shí)力能供應(yīng)符合法律規(guī)定的房屋轉(zhuǎn)讓合同商業(yè)貸款相關(guān)費(fèi)用：按揭保險(xiǎn)費(fèi)：評(píng)估價(jià)*貸款限費(fèi)率評(píng)估費(fèi)：300---500元左右律師費(fèi)：300元（深發(fā)沒有）貸款金額＝合同價(jià)與評(píng)估價(jià)的就低原則*貸款成數(shù)最高貸款額度,利率和最長(zhǎng)貸款期限：各銀行的貸款額度不一樣，一般是七成二十（90平米以下可以貸到八成），貸款金額以萬元計(jì)6—20的利率是6.12%還款方式：等額本息還款——每月所還本金利息的和相等。等額本金還款——每月所還本金相等，利息逐月遞減。雙周供還款法——每雙周還款一次，每次還款一樣多，可節(jié)約利息(深發(fā)可做)商業(yè)貸款買賣雙方所供應(yīng)的資料：買方(借款人)：借款人夫妻雙方身份證（外地人還需暫住證）；戶口本；結(jié)婚證；私章；收入證明；企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照（帶檢章）復(fù)印件加蓋紅章；首付款發(fā)票；未婚另需單身證明。賣方：夫妻雙方身份證；戶口本；結(jié)婚證；配偶同意出售證明；產(chǎn)權(quán)證；未出租證明；成本價(jià)和回遷房等房產(chǎn)還需相關(guān)原始購(gòu)房合同,安置合同等。我公司合作的銀行都可以提前還款嗎？可以，但要提前申請(qǐng)，不同的銀行提前申請(qǐng)的時(shí)間不同，四家銀行均是以萬元的整數(shù)倍還款。港澳及外籍人士是否能做二手房貸款？可以?？蛻舻氖杖胱C明怎么開？客戶的收入證明不能低于月供的2倍（月供1000元，收入證明不能低于2000元），假如收入證明開得過高銀行會(huì)讓客戶出具相關(guān)資料（完稅說明，銀行對(duì)帳單等等）。假如客戶不能出具，建議客戶與他人共同申請(qǐng)或供應(yīng)兼職收入證明（兼職收入證明只有建行和深發(fā)認(rèn)可）收入證明是要經(jīng)律師或銀行確認(rèn)的，如確認(rèn)有問題銀行會(huì)認(rèn)為客戶資質(zhì)有問題。貸款人在北京沒有工作（客戶只能出具外地收入證明）還可以貸款嗎？可以。（收入證明要在當(dāng)?shù)毓C處公證）買方夫妻雙方只以一個(gè)人的名義貸款其配偶還須要到場(chǎng)嗎？是的。仍須要您愛人的協(xié)作。因?yàn)橐罁?jù)法律規(guī)定凡在婚姻期間所購(gòu)買的房產(chǎn)均屬于夫妻雙方的共同財(cái)產(chǎn)，所以其配偶要在銀行出具的同意抵押聲明上親筆簽字。（律師或銀行面簽）如其配偶不便利到場(chǎng)可做公證。商鋪寫字樓可以貸款嗎？可以。深發(fā),建行深發(fā)：商鋪?zhàn)罡呶宄?0寫字樓最高五成10建行：商鋪?zhàn)罡吡?0（銀行要先看房）寫字樓最高六成10（銀行要先看房）公積金貸款申請(qǐng)公積金貸款的條件：連續(xù)足額繳存12個(gè)月，貸款只能到萬元為止，萬位以下不能貸。公積金貸款分為市屬和國(guó)管兩種，貸款最長(zhǎng)可貸30，最多可貸40萬（資質(zhì)特別好客貸到52萬），利率1—5為4.41%，6-30為4.86%，首付市屬（90平米以下）是20%，（90平米以上）是30%；國(guó)管是（90平米以下）20%，（90平米以上）30%。市屬管理部的客戶齡不超過70歲，國(guó)管部不超過65歲。公積金貸款買賣雙方供應(yīng)的資料：買方：借款人夫妻雙方身份證（外地人還需暫住證）戶口本結(jié)婚證學(xué)歷證明買方公積金繳存單位是國(guó)管的須要供應(yīng)個(gè)人收入證明未婚另需單身證明。賣方：夫妻雙方身份證（外地人還需暫住證）戶口本結(jié)婚證。店面接待店面接待流程起立,問好,自我介紹：看見客戶應(yīng)以最快的速度起立，并面帶微笑向客戶問好，并向客戶做自我介紹如：“您好！我是我愛我家的置業(yè)顧問，我叫***，請(qǐng)問有什么能夠讓我為您供應(yīng)扶植的，很興奮為您服務(wù)?！被颉澳儐栮P(guān)于房地產(chǎn)哪方面的問題我很興奮為您解答”。請(qǐng)客入坐：用手勢(shì)禮貌的請(qǐng)客戶先坐下經(jīng)紀(jì)人再坐下。（五指并攏斜向下）奉上茶水：為客戶倒上水，杯中的水高度為7-8分滿，水一般溫度為偏低，切忌倒上熱水，雙手為客戶端上。遞上名片：在經(jīng)紀(jì)人服務(wù)禮儀中已講過，雙手握著名片將名片名字的方向朝向客戶，并說出“請(qǐng)您多多關(guān)照”。傾聽需求：為什么人長(zhǎng)一張嘴巴，兩只耳朵，就是要多聽。一流的經(jīng)紀(jì)人都是會(huì)傾聽的別人的講話的人，要學(xué)會(huì)傾聽的藝術(shù)。對(duì)對(duì)方投以情人般的眼神，面帶微笑并頻頻點(diǎn)頭。登記信息：留意不要審問式的登記。滿意需求：盡快在幫客戶登記信息完給客戶找到合適的房子?；?qū)I(yè)主表示說我們會(huì)盡快為您找到適合您房子的客戶。要求經(jīng)紀(jì)人我背房源。店面接待提問要點(diǎn)接待租賃客戶提問要點(diǎn)客戶須要的時(shí)間，緊迫程度對(duì)室內(nèi)設(shè)施的要求對(duì)租金的要求可否接受傭金付款期限付款方式（現(xiàn)金,支票,轉(zhuǎn)賬）是否開發(fā)票何時(shí)看房便利接待買賣客戶提問要點(diǎn)基本需求動(dòng)機(jī)：孩子上學(xué),上班便利,照看老人,投資等基本需求了解：需求區(qū)域,面積,戶型,裝修,配套,