老年公寓招商策劃方案

PAGEPAGE4老年公寓招商策劃方案目錄第一部分項目定位一、項目分析二、項目定位三、項目經(jīng)營分區(qū)策略第二部分項目招商總策略一、招商的整體原則和目標(biāo)二、租金策略三、招商政策策略四、招商執(zhí)行策略第三部分招商執(zhí)行計劃一、開業(yè)時間二、正式招商時間三、招商工作安排四、招商風(fēng)險分析五、招商中存在的問題及規(guī)避方法第四部分招商準(zhǔn)備工作一、招商資料二、媒體運(yùn)用三、相關(guān)文件第五部分租金標(biāo)準(zhǔn)一、公寓部分二、臨街門面部分第一部分項目定位一、項目分析1、項目優(yōu)勢分析■區(qū)位地段優(yōu)勢。本項目位于長治市大辛莊鎮(zhèn)西旺村北，緊臨309國道，與長治市新區(qū)相鄰，交通十分便利。隨著政府的引導(dǎo)，新區(qū)正快速發(fā)展，隨著各項工程和配套設(shè)施的陸續(xù)完工，將給本區(qū)域帶有有力的發(fā)展?jié)摿Α＿h(yuǎn)離鬧市區(qū)的地理位置，將給健康養(yǎng)生園帶來一個舒適、通透的外部環(huán)境?！鼋ㄖ?guī)劃優(yōu)勢。本項目總建筑面積為8683.49平方米，一期的土地面積達(dá)到了2000平方米，園內(nèi)將配有醫(yī)院、便利店、生態(tài)農(nóng)業(yè)園、棋牌室、健身中心、餐飲，這為社會福利事業(yè)提升到一個更高的層次，部分商業(yè)的經(jīng)營可以帶來相當(dāng)數(shù)量的顧客?！鋈漆t(yī)院優(yōu)勢。園內(nèi)隨著時間推移，將建立具有全科資格的醫(yī)院，可提供對園內(nèi)老人及調(diào)邊消費(fèi)者進(jìn)行健康檢測、病情診斷、醫(yī)療等服務(wù)，醫(yī)院的落戶將對整個園內(nèi)帶來一定程度上的增值。從而可以有效的吸引更多的人的入住。■周邊社區(qū)和臨街門面的帶動優(yōu)勢。緊鄰的西旺小區(qū)可以帶來一定的人流量，讓在園內(nèi)的人們不會感到環(huán)境上的孤單，臨街的門面房將會吸引便利店、餐飲的入住，提高園內(nèi)對消費(fèi)的便利程度。2、項目劣勢分析■區(qū)域內(nèi)生活型格局處于初步成型階段，同時本項目尚未完全形成，投資者對于項目前景不明確的物業(yè)很謹(jǐn)慎，更不愿意拿大筆資金投資不能夠即刻見到效益的物業(yè)?！霎a(chǎn)品本身與產(chǎn)品的前期定位中存在不合理之處?？兔娣e，我們需要尋找新的業(yè)態(tài)支撐，其解決之道在于建立具有核心競爭力的行業(yè)項目，又要不與整個項目的設(shè)計、規(guī)劃、運(yùn)作理念有沖突。☆通過項目組對長治所有養(yǎng)老院、福利院的調(diào)查、走訪，并結(jié)合項目整體形象定位，我們最終確定項目內(nèi)西樓一、二層主要以經(jīng)營生活服務(wù)配套行業(yè)，如便利店、餐飲店、醫(yī)院之類，三層主要經(jīng)營健身、娛樂、休閑等行業(yè)；南、北樓主要以住宿、病房為主。2、案名建議案名必須具備三方面要素：區(qū)別商業(yè)類別，即體現(xiàn)業(yè)態(tài)定位；震撼力，提升核心競爭力；易記，朗朗上口。以下為項目部提議的案名，僅供參考。西部庭院康緣居康盛園得意居四季康寧西旺田莊星耀莊園為了規(guī)避政策上的風(fēng)險，我們在對外宣傳時要配以“健康生態(tài)園”的字樣，如四季康寧健康生態(tài)園。3、招商對象定位根據(jù)長治市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和我們以往項目招商經(jīng)驗，本項目的招商對象將以長治市區(qū)的商家為主，長治市周邊市縣為輔。4、項目經(jīng)營檔次定位為實現(xiàn)項目價值，一般是高、中檔的消費(fèi)人群易于承受較高的租金、近而提升了項目的價值，理想狀態(tài)下我們都愿意將項目定位為中、高檔產(chǎn)品。對于本項目檔次定位我們認(rèn)為：以中、高檔的服務(wù)為主，為長治高端人群提供娛樂休閑服務(wù)。三、項目經(jīng)營分區(qū)按照招商目的，原則上我們將項目內(nèi)西樓劃分為招商鋪面，接受符合規(guī)定的商家進(jìn)駐；而南、北樓則作為項目的生活配套服務(wù)的不參與招商，但在醫(yī)院入住后住宅部需擴(kuò)大時可以將北樓的部分房間做為醫(yī)院的病房。第二部分項目招商總策略一、招商的整體原則及目標(biāo)1、考慮到實際工程進(jìn)度及招商、裝修、進(jìn)場等工作，暫定項目于2008年5月20日正式開始接受預(yù)定和對商鋪招商，保證在8月底的招商面積完成70%，但前提條件是要求委托方在6月份開始內(nèi)部裝修，9月初完工交付入住。2、招商過程中確保按既定的功能分區(qū)進(jìn)行招商，以保障整個項目內(nèi)商業(yè)經(jīng)營井然有序。二、租金策略A、租金確定考慮因素1、類似物業(yè)租金狀況：市內(nèi)同類商業(yè)物業(yè)租金水平。2、地理位置：即地段，指的是項目所在地的商業(yè)氣氛和發(fā)展前景。3、交通便利性：與交通主干道的距離，人員、車輛進(jìn)出的便利性和可選擇之交通工具的多元性，人員出入的快捷度。4、昭示性：即項目的臨街面，是否易于尋找、識別。5、功能配套：能否滿足消費(fèi)功能需求（如醫(yī)療、渡假等）。6、經(jīng)營環(huán)境：項目內(nèi)部的經(jīng)營環(huán)境和項目外部的環(huán)境。7、停車位：車位是否充足、車輛出入方便性。8、經(jīng)營管理：經(jīng)營管理公司是否專業(yè)，能否使項目在激烈的項目競爭環(huán)境中立于不敗之地。9、開發(fā)商品牌：開發(fā)商是否有足夠?qū)嵙?，是否有開發(fā)或經(jīng)營同類物業(yè)的經(jīng)驗。B、類似項目租金項目調(diào)查3、南山田園養(yǎng)老院位于長治市南山頭三、招商政策策略任何新興項目從開業(yè)—>興旺—>達(dá)到合理的租金水平，均需要一定的時間來進(jìn)行培育，培育時間的長短根據(jù)項目所處的位置、商業(yè)環(huán)境、項目規(guī)模、商業(yè)業(yè)態(tài)、競爭環(huán)境的不同而有所不同。若不給予項目一定的培育期，一步到位的直接以理想租金進(jìn)行招商，對項目而言無異于“殺雞取卵”，一方面投資者不愿意進(jìn)場，容易造成項目空置；另一方面，即使能招到部分投資者進(jìn)場，但由于項目人氣、客源短期內(nèi)難以形成，項目不溫不火，老投資者不愿支撐、新投資者不敢進(jìn)場，造成惡性循環(huán)。為此，我們提出“放水養(yǎng)魚”的招商政策，從以下方面對項目進(jìn)行培育：第一是：合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃。有選擇性的引進(jìn)有一定形象及經(jīng)營能力的商戶進(jìn)駐。第二是：免租期。簽定3年租期，免租6個月。簽約時一次性收取全額租金定金(僅對西樓臨街商鋪的招商)。第三是：承諾投資回報。簽定3年租期，年回報10%；簽定5年租期，年回報12%；簽定10年租期，年回報15%。簽約時一次性收取全額租金，在合同約定期間投資者可享有15天的免費(fèi)入住等條件(僅對南、北樓房間的招商)。第四是：后期項目的經(jīng)營管理。俗話說“甩手掌柜不成事”，我們不僅要把商戶招進(jìn)來，還要讓商戶“進(jìn)得來、有發(fā)展、賺到錢”，項目的后期經(jīng)營管理也是商戶十分關(guān)心的問題，項目的經(jīng)營管理不僅需要專業(yè)的人才，還需要一定的宣傳推廣費(fèi)用的投入。因此我們建議開發(fā)商承諾在項目開業(yè)前后期投入一定量的經(jīng)營推廣費(fèi)用，用于推廣項目、宣傳商戶，以增強(qiáng)投資者進(jìn)場經(jīng)營信心。四、招商執(zhí)行策略1、回避含投資性質(zhì)的信息為了規(guī)避政策風(fēng)險，對于投資方面的信息決口不提，對投資者的講解就是預(yù)定或包租自用，在客戶簽定預(yù)定或包租協(xié)議后，可以委托園內(nèi)的工作人員進(jìn)行對外經(jīng)營，經(jīng)營利潤歸投資人所有。2、投資產(chǎn)品多樣化在投資者咨詢投資項目時要給投資人說明各項投資產(chǎn)品計劃、條件、回報期及利潤。在簽定合約時，要統(tǒng)一合同文本并且以“健康生態(tài)園”的名義與投資者簽定，以增加投資者的信心。3、“大戶”優(yōu)先招商設(shè)定一定的優(yōu)惠條件，有針對性選擇主要進(jìn)駐業(yè)態(tài)中的重點“大戶”進(jìn)行洽談，優(yōu)先對“大戶”進(jìn)行招商，增強(qiáng)對其它中戶、散戶招商的號召力。4、西樓商鋪裝修在投資者簽定商鋪租約并且一次性交付了使用租金，承租人便可以開始內(nèi)部裝修，裝修方案必須經(jīng)出租方審批后方可進(jìn)行施工。在裝修期需要收取部分裝修保證金，承租人裝修時不得違反園內(nèi)規(guī)定，在違背園內(nèi)規(guī)定和不符合項目整體規(guī)劃的，承租出租方有權(quán)停止裝修沒收保證金。5、止裝修沒收保證金。5、全科醫(yī)院的落戶在醫(yī)院需要入住時，應(yīng)在西樓的北側(cè)劃定醫(yī)院區(qū)域，如需要擴(kuò)大病房也是在北樓設(shè)立病房，這樣會給整個項目帶來一定人流量，并且與整個園內(nèi)的規(guī)劃互不干擾，第三部分招商執(zhí)行計劃一、正式招商時間和開業(yè)時間第二部分已經(jīng)提到，考慮到工期進(jìn)度、招商等工作，暫定項目正式開始招商時間為2009年5月20日。通過討論，建議開發(fā)商同意拿出3個月作為的裝修期。因此，在對外宣傳時我們可打出口號：9月1日正式交付使用！二、招商工作流程及安排四、招商風(fēng)險分析1、投資者風(fēng)險分析

項目招商在不能如期完成內(nèi)部裝修；

園內(nèi)公用設(shè)施不能達(dá)到理想的預(yù)期。

由于招商工作的疏漏，導(dǎo)致項目內(nèi)經(jīng)營無序；

沒有統(tǒng)一的物管；

生意不是很理想或經(jīng)營慘淡；2、開發(fā)商風(fēng)險分析

投入大量招商推廣費(fèi)用后，招商效果不明顯或收效甚微；

項目日后經(jīng)營不是很理想或經(jīng)營慘淡，則不利于項目的品牌樹立，對整個項目將產(chǎn)生負(fù)面影響；

項目不能獲得穩(wěn)定的投資回報，投資者鬧事。五、招商中存在的問題及規(guī)避方法問題一：在園內(nèi)后期建設(shè)的工程進(jìn)度將直接影響投資者的期望，從而會影響后期招商工作難度加大。規(guī)避方法：在大量吸入投資者資金后，開發(fā)商應(yīng)按科學(xué)的方法將管理費(fèi)、經(jīng)營費(fèi)、投資回報的比例劃分出來，以便兌現(xiàn)向投資的承諾。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按合同的約定向投資者兌現(xiàn)投資回報。問題二：2009年9月1日前招商任務(wù)完不成70%，將影響開業(yè)。規(guī)避方法：在目前的形式下，必須對招商工作進(jìn)行科學(xué)、合理的評估，認(rèn)真分析招商工作中的問題和困難，正確預(yù)見并確定項目的開業(yè)時間。第四部分招商準(zhǔn)備工作一、招商資料二、媒體運(yùn)用由于項目主體工程已經(jīng)完工，因資金問題，室內(nèi)裝修還未開始，故有必要在媒體宣傳時明確投入使用時間，加大廣告媒體的投放量。1、電視當(dāng)前本項目電視廣告定于地方電視臺，《新聞直通車》欄目10秒廣告片，選擇電視臺媒體主要是宣傳項目形象，側(cè)重于環(huán)境和公寓品質(zhì)方面。2、宣傳片在招商前應(yīng)制作時長為10分鐘的廣告宣傳片，并在招商處循環(huán)播放，這樣會進(jìn)一會讓投資者更清楚的了解項目的特性。3、報紙在開始正式招商的前期進(jìn)行宣傳，內(nèi)容主要以告知的形式進(jìn)行宣傳。4、短信在招商開始后中期進(jìn)行，主要作用是為提醒潛在投資者。5、戶外廣告★招商現(xiàn)場包裝。招商部外的包裝，要求表現(xiàn)出濃烈的商業(yè)氣息，以配合項目當(dāng)前階段的推廣工作?！镯椖客獍b。項目大門兩側(cè)制作斜視大型廣告牌，內(nèi)容以案名為標(biāo)語宣傳，要求突出、醒目。項目大門按設(shè)計方案包裝，并標(biāo)明項目名稱?！镯椖績?nèi)包裝。項目西樓主要由經(jīng)營戶自行包裝，包裝圍繞以下思路：突出商業(yè)定位、強(qiáng)烈的視覺沖擊、營造商業(yè)氛圍。6、廣告推廣計劃三、相關(guān)文件1、招商細(xì)則招商對象：老年公寓、便利店、餐飲、健身館、醫(yī)院等。商家條件：商戶按經(jīng)營品種分區(qū)進(jìn)行商鋪選擇。商戶須提供身份證。品牌商戶需能提供營業(yè)執(zhí)照和品牌證明（商標(biāo)注冊證、代理證明或原產(chǎn)地證明書）