房屋實(shí)地查驗(yàn)操作規(guī)程講義

FILENAME房屋實(shí)地查驗(yàn)操作規(guī)程講義PAGE第1頁(yè)共5頁(yè)中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育課程《房屋實(shí)地查驗(yàn)操作規(guī)程》講義北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心王宏新【課程簡(jiǎn)介】《房屋實(shí)地查驗(yàn)操作規(guī)程》以美國(guó)、加拿大等西方發(fā)達(dá)國(guó)家制度化、規(guī)范化的房屋查驗(yàn)業(yè)（驗(yàn)房業(yè)）經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)，結(jié)合我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)交易實(shí)踐需要與驗(yàn)房業(yè)發(fā)展?fàn)顩r,通過(guò)對(duì)現(xiàn)狀、問(wèn)題與趨勢(shì)分析，對(duì)中國(guó)驗(yàn)房業(yè)規(guī)范、發(fā)展與提升進(jìn)行深入討論.本課程對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)師的房屋估價(jià)工作也有一定的借鑒意義?！菊n程提綱】一、房屋查驗(yàn)概述二、房屋查驗(yàn)的市場(chǎng)需求三、西方國(guó)家房屋查驗(yàn)的基本經(jīng)驗(yàn)四、房屋查驗(yàn)在我國(guó)的發(fā)展現(xiàn)狀和未來(lái)走向五、對(duì)房屋查驗(yàn)的思考【簡(jiǎn)要內(nèi)容】一、房屋查驗(yàn)概述1.什么是房屋查驗(yàn)房屋查驗(yàn)（HomeInspection）又稱(chēng)驗(yàn)房，是房地產(chǎn)交易過(guò)程中對(duì)房屋狀況進(jìn)行鑒定的一種行為。它是通過(guò)對(duì)房屋各主要系統(tǒng)及構(gòu)件（包括結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備及附屬裝置）的當(dāng)前性狀進(jìn)行評(píng)估，以確認(rèn)房屋狀態(tài)，檢測(cè)設(shè)施性能，提供鑒定報(bào)告從而協(xié)助顧客進(jìn)行房屋交易的過(guò)程。20世紀(jì)50年代以來(lái)，隨著西方國(guó)家房地產(chǎn)交易數(shù)量的持續(xù)上升，特別是二手房市場(chǎng)的空前活躍，許多由于買(mǎi)賣(mài)雙方在交易時(shí)點(diǎn)對(duì)房屋現(xiàn)狀確認(rèn)不清而導(dǎo)致的后續(xù)糾紛逐漸增多.也正是在這一背景下,房屋查驗(yàn)成為人們?cè)诜康禺a(chǎn)交易過(guò)程中的必然需求。我國(guó)作為世界上住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展最快的國(guó)家之一，近些年來(lái)，新房市場(chǎng)與二手房市場(chǎng)日漸繁榮，人們對(duì)于各類(lèi)房屋交易的需求也越來(lái)越多.但由于房屋價(jià)值的巨大性和生產(chǎn)過(guò)程的復(fù)雜性，許多消費(fèi)者在房屋交易的過(guò)程中都思量再三。他們由于缺乏專(zhuān)業(yè)的知識(shí)背景和設(shè)備儀器，對(duì)房屋狀況的了解只限于眼見(jiàn)層面，不能真正了解房屋結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、性能和環(huán)境等方面的好壞,在交易過(guò)程中往往處于弱勢(shì)地位,不利于住房交易的公平進(jìn)行.因此,把房屋查驗(yàn)作為房屋交易中的必備環(huán)節(jié)事在必行.2。為什么要進(jìn)行房屋查驗(yàn)（1）交易雙方對(duì)房屋持有的信息不對(duì)稱(chēng)；（2）房屋交易時(shí)點(diǎn)性狀確認(rèn)不清容易引起交易后糾紛;(3）交易雙方對(duì)彼此的不信任；（4）房屋維修與保養(yǎng)的需要；（5)購(gòu)房者、租賃者等往往缺乏專(zhuān)業(yè)背景。3.房屋查驗(yàn)的主要工作（1)確認(rèn)房屋狀態(tài)用定量的數(shù)據(jù)和定性的語(yǔ)言描述房屋即時(shí)狀態(tài)；（2）檢測(cè)設(shè)施性能檢查房屋內(nèi)各種設(shè)施是否具有完整功能；（3）提供鑒定報(bào)告為交易雙方提供以獨(dú)立第三方身份填寫(xiě)的鑒定報(bào)告。4.房屋查驗(yàn)的目的(1）全面衡量房屋狀況，包括質(zhì)量、性狀、功能、設(shè)備使用等；（2）為交易雙方提供客觀(guān)、公正的房屋信息，以避免日后糾紛；（3)為房屋維護(hù)與保養(yǎng)提供參考建議(4)配合房地產(chǎn)估價(jià)評(píng)定房屋折舊、價(jià)值損失等。二、房屋查驗(yàn)的市場(chǎng)需求1.新房交房需要房屋查驗(yàn)在業(yè)主購(gòu)買(mǎi)住房過(guò)程中，由于缺乏專(zhuān)業(yè)背景知識(shí)，往往對(duì)于一些房屋的具體信息和房地產(chǎn)交易的環(huán)節(jié)很不了解,比如房屋面積的測(cè)算、開(kāi)發(fā)企業(yè)延期交房的責(zé)任、房屋驗(yàn)收的細(xì)節(jié)、房產(chǎn)證的辦理等。因此，房屋查驗(yàn)人員在新房交房過(guò)程中，相當(dāng)于業(yè)主聘請(qǐng)的置業(yè)顧問(wèn),協(xié)助業(yè)主完成房屋交易的一系列工作。包括：（1）交易環(huán)節(jié)：稅費(fèi)計(jì)算與繳納、確認(rèn)八房五證二書(shū)、協(xié)調(diào)物業(yè)、查驗(yàn)房屋、開(kāi)通水電氣暖、裝修建議等；（2）驗(yàn)收環(huán)節(jié)：質(zhì)量、外觀(guān)、電水氣暖等設(shè)備性能、房屋主要構(gòu)件功能及存在問(wèn)題。2.二手房交易需要房屋查驗(yàn)在二手房交易的過(guò)程中，由于房屋存在不同程度的功能折舊和結(jié)構(gòu)、質(zhì)量損失。因此，交易雙方應(yīng)對(duì)交易時(shí)點(diǎn)的房屋狀態(tài)進(jìn)行共同確認(rèn)，以避免日后糾紛。由于雙方對(duì)彼此的信任程度不高，都迫切需要房屋查驗(yàn)人員以獨(dú)立第三方的身份對(duì)房屋性狀進(jìn)行檢測(cè)并出具日后可作為調(diào)節(jié)糾紛憑證的檢測(cè)報(bào)告。包括：（1)房屋狀態(tài)檢測(cè):房屋主要結(jié)構(gòu)、構(gòu)件、內(nèi)外情況鑒定；房屋裝修、程度鑒定；主要設(shè)備損耗鑒定；（2)房屋性能檢測(cè)：質(zhì)量、外觀(guān)、電水氣暖等設(shè)備性能、房屋主要構(gòu)件功能及存在問(wèn)題。3。房屋評(píng)估需要房屋查驗(yàn)房屋折舊是由于物理因素、功能因素或經(jīng)濟(jì)因素所造成的物業(yè)價(jià)值損耗。計(jì)算折舊是房屋評(píng)估中的重要內(nèi)容,它需要確認(rèn)住宅實(shí)物形態(tài)經(jīng)外界的物理、化學(xué)因素作用和人為使用,從而發(fā)生的有形磨損和功能下降，這些內(nèi)容也正是房屋查驗(yàn)需要關(guān)注的問(wèn)題。因此,對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估來(lái)說(shuō)，房屋查驗(yàn)在評(píng)估住房折損方面，更具專(zhuān)業(yè)特性。（1）房屋折舊確定：房屋使用年限、房屋設(shè)備損耗、房屋結(jié)構(gòu)安全和房屋與交房時(shí)的差異；（2）房屋增減設(shè)施:房屋在使用過(guò)程中,新增或減少的各種設(shè)施、使用、交通空間及構(gòu)筑物等.4。房屋租賃需要房屋查驗(yàn)房屋租賃是對(duì)房屋查驗(yàn)需求比較多的業(yè)務(wù)層次。主要是因?yàn)樽赓U交易相對(duì)其它房地產(chǎn)交易來(lái)說(shuō)較為頻繁，而且臨時(shí)性多，因此業(yè)主與承租人都格外看重交易時(shí)點(diǎn)房屋的狀況，比如說(shuō)房屋設(shè)備的性能、裝修現(xiàn)狀、水電氣表的即時(shí)數(shù)字等，并以此作為結(jié)算租金的重要依據(jù)。所以，房屋查驗(yàn)人員作為獨(dú)立的第三方，為交易雙方提供客觀(guān)、準(zhǔn)確的房屋狀態(tài)信息.（1）房屋設(shè)施信息:各種電器水暖設(shè)施的有無(wú)、好壞、功能等；（2)房屋裝修信息：租賃交易時(shí)點(diǎn)房屋裝修程度、門(mén)窗等物件的狀態(tài)等;(3）物業(yè)供給信息：租賃交易時(shí)點(diǎn)水、電、暖、氣、網(wǎng)等物業(yè)供給的即時(shí)量。5。房屋典當(dāng)、抵押需要房屋查驗(yàn)房屋典當(dāng)與抵押均是以房屋權(quán)屬換取暫時(shí)資金支持的一種方式,在這一目的下,典當(dāng)行或房屋抵押權(quán)人需要對(duì)房屋進(jìn)行詳細(xì)檢查,以確保準(zhǔn)確估價(jià)和未來(lái)收益。所以，在評(píng)估其合理價(jià)值與可能性收益的時(shí)候,應(yīng)特別注意其現(xiàn)有狀態(tài)對(duì)未來(lái)的影響。而房屋查驗(yàn)即是通過(guò)對(duì)房屋現(xiàn)有性狀的判斷來(lái)推斷其未來(lái)趨勢(shì)的。（1）房屋現(xiàn)狀評(píng)價(jià)：交易時(shí)點(diǎn)房屋的綜合性狀判斷；（2）房屋未來(lái)價(jià)值評(píng)估：以現(xiàn)有房屋性狀為依據(jù)對(duì)未來(lái)價(jià)值走向的評(píng)估。三、西方國(guó)家房屋查驗(yàn)的基本經(jīng)驗(yàn)1.制度化（1）房屋查驗(yàn)是一項(xiàng)職業(yè)技能，也是一個(gè)專(zhuān)門(mén)的行業(yè)，有統(tǒng)一的行業(yè)協(xié)會(huì)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。（2）行業(yè)對(duì)于從業(yè)者有固定的考核機(jī)制和聘用機(jī)制。（3)房屋查驗(yàn)輔助于各種房屋交易，便于交易雙方對(duì)客觀(guān)事實(shí)的明確與認(rèn)可.2。專(zhuān)業(yè)化（1）房屋查驗(yàn)具有專(zhuān)業(yè)的從業(yè)人員，而且需要通過(guò)一定的職業(yè)資格考試。（2)房屋查驗(yàn)需要專(zhuān)業(yè)的儀器設(shè)備，用以檢測(cè)房屋的特別部位。（3）房屋查驗(yàn)報(bào)告有專(zhuān)業(yè)固定的術(shù)語(yǔ)和格式，便于行業(yè)的規(guī)范管理。3.精細(xì)化（1）房屋查驗(yàn)的內(nèi)容詳細(xì)而又具體，并且因?yàn)榉?wù)對(duì)象不同而深度不同。(2)許多非客觀(guān)及不能被查驗(yàn)的部位將不包括在查驗(yàn)范圍內(nèi)。（3)房屋查驗(yàn)結(jié)果是定量與定性的結(jié)合,報(bào)告具有相當(dāng)?shù)目陀^(guān)及準(zhǔn)確性。四、房屋查驗(yàn)在我國(guó)的發(fā)展現(xiàn)狀和未來(lái)走向1.房屋查驗(yàn)在我國(guó)的發(fā)展現(xiàn)狀（1）民間熱、官方冷隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展和各類(lèi)房地產(chǎn)交易的日漸增多，房屋查驗(yàn)已經(jīng)成為我國(guó)民間房屋交易中的巨大需求。一些民間的驗(yàn)房公司和機(jī)構(gòu)開(kāi)始浮出水面.特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的地區(qū),驗(yàn)房人員已逐步成為業(yè)主購(gòu)房置業(yè)的私人顧問(wèn)，對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)交易和保障業(yè)主權(quán)益起到了一定作用.但是，目前的驗(yàn)房市場(chǎng)魚(yú)目混雜，迫切需要規(guī)范和整頓。（2）需求多、供給少目前我國(guó)城市居民在購(gòu)房、租賃及其它房地產(chǎn)交易過(guò)程中對(duì)房屋查驗(yàn)的需求逐漸增多，但由于我國(guó)尚沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的驗(yàn)房行業(yè)及從業(yè)人員，導(dǎo)致了目前市場(chǎng)上對(duì)驗(yàn)房的需求多，供給少，市場(chǎng)缺口很大。特別是由供求不平衡導(dǎo)致的市場(chǎng)混亂的狀態(tài)將會(huì)影響到消費(fèi)者的切身利益（3)不專(zhuān)業(yè)、不認(rèn)可雖然我國(guó)民間驗(yàn)房機(jī)構(gòu)和公司發(fā)展迅速,但由于缺乏整個(gè)行業(yè)的從業(yè)體系，使得這些機(jī)構(gòu)與公司的房屋查驗(yàn)行為與結(jié)論缺乏認(rèn)可度，而只能作為業(yè)主了解情況的依據(jù)和渠道。當(dāng)然，在西方國(guó)家，驗(yàn)房報(bào)告也不具法律效力.但由于其行業(yè)發(fā)展規(guī)范，深得民眾信賴(lài)。因此，在我國(guó),規(guī)范、專(zhuān)業(yè)、正規(guī)的驗(yàn)房行業(yè)一直被市場(chǎng)所期待。（4）無(wú)規(guī)程、無(wú)規(guī)范正因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有統(tǒng)一的行業(yè)背景，使得這一行業(yè)的從業(yè)人員在就進(jìn)行房屋查驗(yàn)時(shí)，行為差別很大。既有使用專(zhuān)業(yè)儀器對(duì)房屋進(jìn)行檢測(cè)的,也有使用簡(jiǎn)單工具敲敲打打的;既有依據(jù)建筑規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行衡量的，也有憑照經(jīng)驗(yàn)對(duì)房屋性狀進(jìn)行判斷的……這些，都阻礙了驗(yàn)房業(yè)的正規(guī)化、專(zhuān)業(yè)化發(fā)展。2。房屋查驗(yàn)在我國(guó)的未來(lái)走向（1)市場(chǎng)催生行業(yè)發(fā)展與西方國(guó)家一樣，我國(guó)的驗(yàn)房行業(yè)也是隨著房屋交易的逐漸增多而慢慢發(fā)展起來(lái)的.可以預(yù)測(cè)到,市場(chǎng)對(duì)驗(yàn)房的巨大需求必將促進(jìn)該行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。而且,隨著從業(yè)人員和機(jī)構(gòu)的增多,將其納入到統(tǒng)一的管理和規(guī)劃之中，應(yīng)當(dāng)是不遠(yuǎn)的事情了。（2）亟待成立統(tǒng)一行業(yè)協(xié)會(huì)隨著民間驗(yàn)房業(yè)務(wù)的逐漸增多，成立全國(guó)統(tǒng)一的具有官方背景的行業(yè)協(xié)會(huì)是大勢(shì)所趨。而且，民眾也希望政府介入到對(duì)該行業(yè)的管理和規(guī)范中去，通過(guò)統(tǒng)一規(guī)程、統(tǒng)一業(yè)務(wù)、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一從業(yè)資質(zhì)、統(tǒng)一服務(wù)價(jià)格、統(tǒng)一鑒定報(bào)告這“六統(tǒng)一”的