辦公樓、庭院、鍋爐供暖包燒、院內下水清掏物業(yè)服務投標方案（技術方案）

辦公樓、庭院、鍋爐供暖包燒、院內下水清掏

物業(yè)服務投標方案

目錄

第一章實施方案及服務措施.......................12

1.1.服務承諾...............................12

1.1.1.服務承諾.........................12

1.1.2.服務范圍.........................12

1.1.3.服務要求.........................12

1.1.4.服務機構設置方案.................12

1.1.5.服務內容.........................19

1.1.6.服務期...........................22

1.1.7.服務地點.........................22

1.1.8.付款方式.........................22

第二章服務響應方案.............................23

2.1.服務方案及措施.........................23

2.1.1.項目概況.........................23

2.1.2.人員配置.........................23

2.1.3.項目組織結構圖...................28

2.2.電供應保障方案.........................30

2.2.1.管理職責.........................30

2.2.2.運行檢修.........................30

2.2.3.迅速安排處理.....................32

2.2.4.組織搶修.........................32

1

2.2.5.電梯系統(tǒng)管理維護方案.............32

2.5.2用戶配合的安全管理工作.............34

2.5.3應急措施...........................35

2.3.消防維護實施方案.......................37

2.3.1.機電設備維護.....................37

2.3.2.工作制度.........................37

2.4.會務保障服務方案.......................46

2.4.1.會議室的管理.....................46

2.4.2.會議服務管理規(guī)定.................47

2.5.保潔方案...............................49

2.5.1.地面保潔.........................49

2.5.2.樓層公共區(qū)域保潔.................51

2.5.3.室內墻玻璃等清潔.................52

2.5.4.衛(wèi)生間的保潔程序.................55

2.5.5.外圍道路的保潔程序...............56

2.5.6.垃圾桶清潔.......................57

2.6.垃圾分類督導方案.......................59

2.6.1.垃圾的清運.......................59

2.6.2.垃圾的分類.......................60

2.6.3.作業(yè)后處理流程...................60

2.6.4.垃圾中轉站的衛(wèi)生標準：...........61

2.6.5.項目各項保障措施制度.............62

2.7.保安及泊車服務方案.....................65

2.7.1.院區(qū)常規(guī)管理.....................65

2

2.7.2.秩序維護.........................65

2.7.3.車輛停放管理措施.................66

2.7.4.對違章停車的處理措施.............67

2.8.綠化管理...............................68

2.8.1.修剪.............................68

2.8.2.灌水、排澇.......................78

2.8.3.中耕除草.........................84

2.8.4.施肥及土壤改良...................87

2.9.房屋建筑養(yǎng)護管理方案...................93

2.9.1.日常保養(yǎng)可采用以下流程...........93

2.10.安全保密管理.........................100

2.10.1.總則...........................100

2.10.2.管理人員保密規(guī)定...............101

2.10.3.護管人員保密規(guī)定...............101

2.10.4.維修人員保密規(guī)定...............102

2.10.5.保潔人員保密規(guī)定...............102

2.11.供暖管道服務管理方案.................104

2.11.1.維修保養(yǎng)項目及內容.............104

2.11.2.給水泵維修保養(yǎng).................104

2.11.3.閘閥維修保養(yǎng)...................105

2.11.4.止回閥維修保養(yǎng).................105

2.11.5.浮球閥維修保養(yǎng).................105

2.11.6.液位控制器維修保養(yǎng).............106

2.12.院內下水清掏服務.....................107

3

2.12.1.污水管網(wǎng)疏通清掏的內容.........107

2.12.2.污水管網(wǎng)疏通清掏的必要性......107

2.12.3.實地踏勘.......................107

2.12.4.封堵...........................107

2.12.5.排水(污水泵臨排)...............108

2.12.6.高壓射水疏通，流沙、淤泥外運...108

2.12.7.其他服務.......................109

2.13.“三防”結合的防范措施方案...........110

2.13.1.秩序員設置.....................110

2.13.2.各崗位職責.....................111

2.13.3.工作規(guī)程.......................115

2.13.4.安全護衛(wèi)工作檢驗標準..........121

2.13.5.物防...........................123

2.13.6.監(jiān)督考核機制...................136

2.13.7.服務優(yōu)勢.......................139

第三章管理服務體系............................141

3.1.治安管理措施..........................141

3.1.1.門崗管理內緊外松，疏而不漏.....141

3.1.2.治安巡邏全面覆蓋，無一死角.....141

3.1.3.人、技防有機結合...............142

3.2.巡查方案.............................143

3.2.1.巡邏崗崗位職責..................143

3.2.2.巡邏內容.........................144

3.2.3.巡邏中需要注意的細節(jié)...........144

4

3.2.4.巡邏崗秩序工作標準及程序.......146

3.3.消防管理措施..........................152

3.3.1.建立落實三個系統(tǒng)的消防層級責任制152

3.3.2.建立日常巡檢制度...............152

3.3.3.消防警報監(jiān)視....................152

3.3.4.消防檢查.........................153

3.3.5.消防培訓.........................153

3.3.6.消防演習........................153

3.3.7.消防宣傳.........................154

3.3.8.消防設施的維護保養(yǎng).............154

3.3.9.施工車輛的管理..................154

3.4.監(jiān)控中心管理措施......................155

3.4.1.管理規(guī)定.........................155

3.4.2.維護規(guī)定.........................156

3.5.交接方案.............................157

3.5.1.前期管理工作計劃.................157

3.5.2.接管期管理工作計劃.............158

3.5.3.正常期管理工作計劃..............159

3.6.物業(yè)人員考核制度.....................160

3.6.1.職能類通道.......................160

3.6.2.管理類通道......................160

3.6.3.員工試用期考核...................161

3.7.其他..................................172

3.7.1.人員出入管理措施................172

5

3.7.2.消防安全.........................172

3.7.3.常態(tài)巡邏.........................175

3.7.4.守衛(wèi)方案.........................181

3.7.5.調解糾紛.........................185

3.7.6.處置程序.........................186

第四章人員培訓方案............................188

4.1.從業(yè)人員培訓計劃方案.................189

4.1.1.培訓目標.........................189

4.1.2.培訓方式.........................189

4.1.3.人員的培訓內容..................190

4.1.4.服務語言標準.....................191

4.1.5.培訓流程.........................193

4.2.崗前培訓和繼續(xù)培訓計劃...............195

4.2.1.具體培訓計劃.....................195

4.2.2.人員培訓計劃.....................196

4.2.3.接管后人員培訓..................198

4.2.4.培訓目標與方式..................199

4.2.5.新員工的培訓.....................200

4.3.定期訓練.............................203

4.3.1.培訓內容及方式..................203

4.3.2.培訓的時間安排.................203

4.3.3.培訓內容........................204

4.4.新進員工培訓方案.....................213

4.4.1.培訓目的.........................213

6

4.4.2.培訓內容.........................213

4.4.3.項目經(jīng)理、經(jīng)理助理培訓.........213

4.4.4.部門主管培訓....................214

4.4.5.一般管理人員培訓...............215

4.5.安全教育培訓..........................217

4.5.1.員工上下班期間的安全知識.......217

4.5.2.消防安全知識培訓.................219

第五章設備維護方案...........................224

5.1.設備日常維護方案.....................224

5.1.1.設備管理.........................224

5.1.2.消防系統(tǒng)維護方案...............225

5.1.3.供暖系統(tǒng)的維修維護方案.........230

第六章人員管理規(guī)劃方案.......................233

6.1.管理制度...............................233

6.1.1.管理體系.........................233

6.1.2.管理制度.........................238

第七章應急預案...............................270

7.1.停電應急預案.........................270

7.1.1.目的和依據(jù).......................270

7.1.2.適用范圍.........................270

7.1.3.停電后工作安排及措施...........271

7.2.停水應急預案..........................272

7.2.1.目的和依據(jù).......................272

7.2.2.適用范圍.........................272

7

7.2.3.停水后工作安排及措施...........272

7.3.停氣應急預案.........................274

7.3.1.預案目的.........................274

7.3.2.解決方案........................274

7.3.3.注意事項.........................274

7.4.食物中毒事故應急預案.................275

7.4.1.對可疑食物的處理...............276

7.4.2.對輕微衛(wèi)生事故的處理...........276

7.4.3.對重大事故的處理...............276

7.5.食材短缺應急預案.....................278

7.5.1.預案目的.........................278

7.5.2.解決方案.........................278

7.5.3.注意事項.........................278

7.6.蟲害防治方案..........................280

7.6.1.蟲害防治計劃.....................280

7.6.2.大規(guī)模蟲害現(xiàn)場處理程序.........281

7.7.其它..................................282

7.7.1.食品變質應急預案...............282

7.7.2.火災事故應急預案................282

7.7.3.重大自然災害應急預案...........284

7.7.4.煤氣天然氣泄漏應急預案.........285

第八章疫情防控和安全管控措施.................287

8.1.人員安排...............................287

8.1.1.疫情防控小組職責...............287

8

8.1.2.組長、副組長及其職責...........287

8.1.3.工作疫情防控小組職能...........287

8.1.4.各班組負責人疫情防控職責.......288

8.1.5.門衛(wèi)及值班人員職責.............289

8.1.6.員工疫情防控職責...............289

8.1.7.消毒及清潔人員職責.............290

8.2.應急預案..............................291

8.2.1.應急響應.........................291

8.2.2.本項目衛(wèi)生防疫應急指揮小組響應.291

8.2.3.項目部響應......................291

8.2.4.較大衛(wèi)生防疫突發(fā)事故的響應.....292

8.2.5.重大衛(wèi)生防疫突發(fā)事故的響應.....292

8.2.6.特別重大衛(wèi)生防疫突發(fā)事故的響應.293

8.2.7.車輛方面防控措施...............297

8.2.8.防疫應急預案....................297

第九章保潔服務管理重點難點...................299

9.1.基礎物業(yè)管理服務內容及范圍............299

9.1.1.安防管理.........................299

9.1.2.保潔消殺綠化管理...............299

9.2.管理制度..............................303

9.2.1.內部管理制度...................303

9.2.2.財務機構與會計人員.............304

9.3.樓內保潔...............................305

9.3.1.辦公室保潔.......................305

9

9.4.高位保潔..............................309

9.4.1.磚、噴涂、仿石和大理石墻面清潔.309

9.4.2.乳膠漆墻面的清潔...............310

9.5.室外保潔..............................311

9.5.1.備用工具、材料.................311

9.5.2.工作程序.........................311

9.5.3.標準.............................311

9.5.4.注意事項.........................311

9.5.5.玻璃門、窗的保潔程序...........312

9.6.垃圾分類收集與處理...................314

9.6.1.垃圾的清運.....................314

9.6.2.垃圾的分類.....................315

9.6.3.作業(yè)后處理流程.................315

9.6.4.垃圾中轉站衛(wèi)生標準.............316

9.6.5.項目各項保障措施制度...........316

9.7.工作管理制度、員素質管理.............320

9.7.1.《精神文明建設公約》.............320

9.7.2.《消防管理規(guī)定》.................322

9.7.3.《安全用電、用水管理規(guī)定》.....323

9.7.4.《交通管理規(guī)定》.................323

9.7.5.《清潔衛(wèi)生管理規(guī)定》.............324

9.7.6.《物品出入管理規(guī)定》.............325

9.7.7.《治安管理規(guī)定》.................326

10

11

第一章實施方案及服務措施

1.1.服務承諾

1.1.1.服務承諾

我方承諾在中標后，除不可抗力因素外，若放棄中標或

不能履行合同的，磋商保證金予以賠償采購人，給采購人造

成的損失超過磋商保證金數(shù)額的，供應商應當對超過部分予

以賠償。

1.1.2.服務范圍

2.1XXXXXX辦事處辦公樓、庭院、鍋爐供暖包燒、院內

下水清掏

2.2面積：辦公主樓：2025m2(建筑面積);食堂惻樓：

412.5m2(建筑面積);庭院：2076.6m2(建筑面積)+55m2

(車庫)。合計：4569.1m2。

1.1.3.服務要求

服務人員滿足招標文件規(guī)定10人及10人以上的要求。

1.1.4.服務機構設置方案

4.1物業(yè)人員服務管理模式

4.1.1組建一支專業(yè)化的物業(yè)人員隊伍

物業(yè)人員管理的有效與否將直接影響區(qū)域的安全，甚至

影響貴方的社會形象。因此我司介入后，將以高標準、嚴要

12

求組建一支“思想過硬、作風優(yōu)良、紀律嚴明、訓練有素、

服務一流”的專業(yè)化安檢物業(yè)人員隊伍。高素質的物業(yè)人員

隊伍需要有嚴明的管理制度，完善的用人、培訓制度和完善

的自我激勵機制同自我約束機制，員工只有通過嚴謹?shù)墓芾恚?/p>

以及有效的培訓、考核和監(jiān)督，才能使個人素質得到保持和

提高，才能形成整個隊伍的高素質。

4.1.2建立健全物業(yè)人員管理制度

物業(yè)人員管理是否有效，需要有一整套完善的規(guī)章制度

和工作程序，為此，我司介入服務后，結合日常管理運作的

實際情況，建立健全切實可行且符合貴方的一整套完善的管

理制度和操作規(guī)程，使管理工作有法可依，有章可循，做到

行為標準化、管理規(guī)范化。

4.1.3落實安全防范措施，加強配合與溝通

治物業(yè)人員衛(wèi)工作占有極為重要的地位，是為保證服務

區(qū)域內的工作秩序正常而進行的防盜、防火、防破壞、防自

然災害等一系列的治安管理活動。我司將視“安全”為“命

脈”,結合服務區(qū)域內的實際情況，建立崗位安全責任制，

實行全天二十四小時對服務區(qū)域內進行全方位值崗，在執(zhí)勤

工作時必須做到：統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一佩帶標志、器械設備和通

訊工具，遵紀守法、服從命令、團結協(xié)作、秉公辦事、文明

用語、熱情服務，自覺接受社會和院方的監(jiān)督。堅持“預防

為主，防治結合”的治安管理方針，同時加強與院方的聯(lián)絡

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溝通，在“群防群治”環(huán)境下做好區(qū)域的各項安全防范工作，

為貴方創(chuàng)造一個安全、舒適、文明、溫馨的辦公及就醫(yī)環(huán)境。

4.1.4注重消防管理，確保消防安全

根據(jù)《機關、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)

定》(公安部61號令)以及貴方的消防實際情況和消防安

全的要求，我司將把消防工作做為服務區(qū)域內的重點和難點

來抓，并制定一系列的消防管理方法和措施，堅持“預防為

主，防消結合”的消防工作方針，認真落實和貫徹“誰主管、

誰負責”的消防原則，做好防火安全檢查，確保服務區(qū)域內

內的消防安全。

4.1.5維護公共秩序，規(guī)范車輛管理

以“安全”為重心，“服務”為目的，努力維護院內的

公共秩序，營造整潔、文明、舒適、安全的辦公及就醫(yī)環(huán)境。

服務區(qū)域內屬于開放式場所，人員流動量大，進出的人員、

車輛相對較多，必須通過有效的措施，維護管理責任范圍的

公共秩序，使其秩序井然、管理有序；做好各類交通設施和

標識的管理，嚴格按照指示，做好車輛的導泊和管理工作，

確保車輛停放、出入有序。

4.2崗位配置及定崗計劃

注：1)除管理崗位崗位為每周做六休一外，其余崗位

均為每周7天工作制。

2)每班次按12小時計。白班：07:00-19:00;晚班：

14

19:00-次07:00。

3)每位物業(yè)人員隊員每天上班時間不得超過12小時，

且符合國家法律規(guī)定。

4)按上述崗位要求，自行排班，確定物業(yè)人員人數(shù)。

5)不得缺崗，嚴禁一人多崗。

4.3質量控制措施

物業(yè)人員服務質量是物業(yè)人員日常管理工作的重中之

重。安全質量控制保障措施是單位的財產(chǎn)安全及員工的人生

安全的重要保證，由于本項目是服務區(qū)域內物業(yè)人員服務，

我們更要做好各方面的安全管理工作，提升物業(yè)人員服務質

量，并制定詳細的質量控制保障措施，以保證區(qū)域人員的人

身及財產(chǎn)的安全。

質量控制保障措施主要包括三個方面，一是消防安全，

二是治安防范，三是及時處理和應對各類突發(fā)事件等活動大

環(huán)境下產(chǎn)生的各種情況。

4.3.1消防安全方面

強調方針為預防為主，防消結合，不斷消除和整治各種

消防隱患。這個方針是消防安全經(jīng)驗的概括和總結，也是現(xiàn)

階段和今后消防工作的根本指導思想。“預防為主”是指在

消防工作的指導思想上要把預防火災放在首位，防患于未然。

要動員和依靠職工群眾，認真貫徹落實各項防火的安全措施、

組織措施，發(fā)現(xiàn)和堵塞火險漏洞，消除發(fā)生火災的因素和蔓

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延條件，從根本上防火和減少火災的危害。所謂“防消結合”,

是指要把同火災作斗爭的兩個基本手段即預防和撲救有機

地結合起來，在做好防火工作的同時，必須積極做好滅火準

備，一旦發(fā)生火災，便能夠迅速有效地予以撲滅，最大限度

地減少火災所造成的人身傷亡和財產(chǎn)損失。

4.3.2治安防范方面

根據(jù)特點，從全面布防、全員防范的觀點出發(fā)，利用項

目先進的技防硬件，走“人防、技防”相結合的路線，將可

能出現(xiàn)的治安問題杜絕在萌芽狀態(tài)。制定詳細緊急突發(fā)事件

應急預，在應急事件處理方面，做到有預見性、有方案、有

組織、有演練，做到處事不驚、處驚不亂、應對有方，通過

突發(fā)事件和異常情況處理方案的編制，防患于未然。

4.3.3工作管理措施

(1)提高福利待遇，減少人員流失

我們將提高工資福利待遇，增強員工職業(yè)素質培養(yǎng)，加

大各項獎勵措施，減少人員流失率。另外我們還將通過專業(yè)

人才網(wǎng)站招聘、社會地方招聘、部隊轉業(yè)人員及校園招聘、

內部推薦等方式尋找高素質人員。

(2)落實管理制度，嚴格要求嚴格管理

物業(yè)人員部要求軍事化管理，管理制度當然就是管好隊

伍的依據(jù)。對要《物業(yè)人員人員守則》、《物業(yè)人員人員紀

律》、《物業(yè)人員人員執(zhí)勤須知》、《崗位責任制》、《考

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核獎懲辦法》要嚴格執(zhí)行，強化物業(yè)人員隊伍的管理。只有

嚴格的教育管理，加強思想政治工作和精神文明建設，才能

使物業(yè)人員人員樹立起正確的人生觀、價值觀，職業(yè)責任感，

才能更好的完成物業(yè)人員服務工作。

(3)規(guī)范行為標準，注重自身形象

外在形象方面必須按規(guī)定穿著物業(yè)人員服裝、戴帽、系

領帶、戴白色手套、穿黑色皮鞋、佩戴胸卡等。物業(yè)人員人

員著裝要保持整潔，制服袋扣、領扣、襯衫袖扣必須扣好。

穿大衣不準披在肩上，穿春秋套裝內穿白襯衫，系好領帶。

注意儀容風紀，嚴禁制服、便服混穿或將制服穿離物業(yè)人員

區(qū)域。另外，要加強內在思想素質，規(guī)范物業(yè)人員人員行為

標準，從內而外整治形象風范。

(4)注重安全管理，提高服務意識

建立安全管理責任制，主抓消防管理和治安防范管理，

制定緊急突發(fā)事件預案，定期聘請消防專業(yè)人員對全體物業(yè)

人員人員進行消防知識培訓，每周對服務區(qū)域內消防設備設

施系統(tǒng)的檢查兩次，每月對服務區(qū)域內的所有安全防范設備

設施例行檢查一次。加強隊員的思想素質教育，讓隊員了解

自己的工作責任、義務，自覺主動的進行引導，耐心回答等

服務行為，從而形成耐心，熱情，文明的服務意識。

(5)采取多渠道措施，增強員工積極性

組織隊伍舉行活動，發(fā)放流動紅旗，衛(wèi)生紀律，各班之

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間的比賽等等!對好人好事、優(yōu)秀員工進行嘉獎。

(6)完善系統(tǒng)管理，加強車輛管理

對安全防范設施建立安全檢查、運行維護、應急處理等

制度，對公共安全圖像信息系統(tǒng)的用途和攝像設備系統(tǒng)進行

有效的維護管理及使用制度。加強進出車輛、進出物資的管

理，確保主干道和地下室通道的暢通，禁止消防通道停車。

(7)加強職業(yè)技能，提高隊伍素質

對職業(yè)技能組織不定期學習，討論，鼓勵隊員之間互相

協(xié)調和學習，提高業(yè)務知識，在加上定期的全方位培訓計劃，

整體提高隊伍的全面素質。

(8)規(guī)范管理程序，講究管理方法

沒有規(guī)矩不成方圓，管理有適當?shù)某绦虿拍芨佑行А?/p>

建立逐級上報制度，逐級管理制度，是管好整個隊伍的唯一

途徑，做到管理上不產(chǎn)生脫節(jié)。執(zhí)行制度的同時，需要更加

的人性化，用親情管理方式，使每一位隊員感受到來自集體

和公司的溫暖，從而更加自覺主動的完成工作，增加工作效

率。

(9)加大監(jiān)管力度，確保質量完成。

公司將安排品質督查人員，不定期對服務區(qū)域內物業(yè)人

員工作進行抽查。物業(yè)人員隊長每天對物業(yè)人員工作至少不

低于2次巡查，確保按質按量完成每天的物業(yè)人員工作。

(10)樹立責任心態(tài)，提高集體榮譽

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加強責任制度，實行責任劃分，執(zhí)行獎懲制度，用制度

劃分責任，用責任制約行為。并通過績效考核、例會討論等

方式提高集體榮譽，增加隊伍的凝聚力。

4.4服務過程相關記錄資料的信息管理辦法

為確保各崗位工作正常有序的展開，公司給每個項目點

配備了工作臺賬，學習、培訓、會議、談話記錄簿，巡查登

記簿，值班巡邏記錄簿，違紀記錄單，要求隊長及各崗位執(zhí)

勤隊員嚴格按照公司要求做好工作記錄臺賬，對項目管理檔

案進行全面的收集和管理，并且所有臺賬都要妥善保管，以

備隨時檢查。并根據(jù)標準考核工作臺賬的完成情況。

1.1.5.服務內容

5.1保安及泊車服務

5.1.1負責辦公樓入口人員進出登記及外出物品的檢

查；

5.1.2負責上訪人員登記和群體上訪人員的攔截工作，

并負責聯(lián)系相關領導接待。

5.1.3負責辦公樓夜間值班巡邏工作；

5.1.4負責協(xié)助甲方做好值班干部值班值宿提示工作；

5.1.5負責室外停車場機動及非機動車停放秩序的管

理。

5.2保潔服務

5.2.1做好辦公大樓內部公共部位包括走廊、樓梯間、

19

門廳、洗手間、會議室等公用部位及設施環(huán)境衛(wèi)生工作，

做到及時清理；每日下班后或上班前將領導辦公室的環(huán)境

衛(wèi)生打掃干凈，并隨時隨地對領導辦公室進行清潔整理。

5.2.2負責干部值班室被、褥洗滌及環(huán)境衛(wèi)生工作；

5.2.3垃圾的收集及外運。垃圾實行袋裝密封處理，

并每日下班前將垃圾運送到環(huán)衛(wèi)部門指定的場地；

5.2.4負責庭院的清潔工作，每周徹底清掃一次，雨

雪天及時清掃，保證庭院干凈整潔。

5.3消防管理

5.4.1建立健全消防制度，定期對區(qū)域內消防安全情

況進行檢查，包括消防設施、設備、動火作業(yè)及用電情況

等。

5.4.2做好消防設備的保養(yǎng)工作，定期對消防設備、

設施進行檢查，發(fā)現(xiàn)達不到使用功能的及時告知甲方并盡

快更換。

5.4綠化管理。區(qū)域內的綠植和花卉由專業(yè)人員進行

常規(guī)性(保潔、澆水、修剪、施肥)養(yǎng)護和管理。

5.5會務服務

5.5.1根據(jù)甲方要求做好會議室的衛(wèi)生、會場布置、

會務用品領用及擺放、音響調試等會務工作；

5.5.2對召開的會議嚴格履行會議登記制度；

5.5.3做好參會人員會前、會后的疏導工作。

20

5.3房屋建筑養(yǎng)護管理。包括屋面、墻面、地面、樓

梯間、走廊通道、門廳、設備間等公共區(qū)域的日常養(yǎng)護和

管理。

5.7設備、設施維護養(yǎng)護管理

做好區(qū)域內供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)的日常

維修、養(yǎng)護；

5.8安全保密管理。

做好物業(yè)管理工作中各項安全保密工作，強化要害部

位、政府部門通訊的保密教育。

5.9辦公主樓和食堂側樓所有建筑面積供暖服務

5.9.1供暖前供熱系統(tǒng)的安全檢查、調試。

5.9.2鍋爐設備的維護、保養(yǎng)、安全檢查。

5.9.3供暖管網(wǎng)的維護、保養(yǎng)、安全檢查。

5.9.4鍋爐及其附屬特種設備的定期檢驗。

5.9.5鍋爐房及供熱系統(tǒng)的普查，供熱設備、設施的

維修，零部件的更新。

5.9.6按照《黑龍江省城市供熱條例》的有關規(guī)定按

時供暖，保證達到供暖標準。根據(jù)市政府規(guī)定執(zhí)行。

5.10院內下水清掏服務

5.10.1負責鎮(zhèn)政府院內所有下水清理、疏通。

5.10.2及時清理下水道，保證不堵不溢。

5.10.3下水每次清理疏通后，應立即將周圍垃圾清除

21

現(xiàn)場并用清潔水沖洗干凈。

5.10.4經(jīng)常噴撒消毒藥劑，不能破壞周圍環(huán)境衛(wèi)生，

井蓋打開時應注意安全，做到操作安全第一。

5.10.5清理時要有專人監(jiān)護，并應擺放警示牌，清理

完后要立即蓋好井蓋。

5.10.6負責管理，發(fā)現(xiàn)井蓋松動、損壞、丟失、等情

況必須及時做好安全保護措施，并進行維修同時。

5.10.7負責下水清理作業(yè)范圍內的安全。

5.11其他服務

5.11.1做好報刊、信件的收、分、發(fā)工作；

5.11.2負責區(qū)域內飲用水的收、發(fā)工作及更換領導辦

公室用水；

5.11.3做好區(qū)域內鑰匙的管理工作，保證各部門鑰匙

不能私自交給他人使

1.1.6.服務期

我方滿足招標文件規(guī)定的服務期為3年的要求。

1.1.7.服務地點

招標人指定的服務地點。

1.1.8.付款方式

驗收合格后按月支付。

22

第二章服務響應方案

2.1.服務方案及措施

2.1.1.項目概況

項目編號：2021-20138

項目名稱：XX辦事處_辦公樓、庭院、鍋爐供暖包燒、

院內下水清掏物業(yè)服務項目

服務期限：3年

人員到位時間：自簽訂合同之日起2日內人員到位

2.1.2.人員配置

(一)保安及泊車服務

1、負責辦公樓入口人員進出

登記及外出物品的檢查；

2、負責上訪人員登記和群體

XXXXXX上訪人員的攔截工作，并負責

聯(lián)系相關領導接待。

3人

2、負責辦公樓夜間值班巡邏

XXXXXX

工作；

3、負責協(xié)助甲方做好值班干

XXXXXX

部值班值宿提示工作；

4、負責室外停車場機動及非

機動車停放秩序的管理。

23

(二)保潔服務

1、做好辦公大樓內部公共部

位包括走廊、樓梯間、門廳、

洗手間、會議室等公用部位及

設施環(huán)境衛(wèi)生工作，做到及時

XXXXXX

清理；每日下班后或上班前將

領導辦公室的環(huán)境衛(wèi)生打掃

干凈，并隨時隨地對領導辦公

室進行清潔整理。

2、負責干部值班室被、褥洗

XXXXXX

滌及環(huán)境衛(wèi)生工作；

2人

3、垃圾的收集及外運。垃圾

實行袋裝密封處理，并每日下

班前將垃圾運送到環(huán)衛(wèi)部門

指定的場地；

4、負責庭院的清潔工作，每

周徹底清掃一次，雨雪天及時

清掃，保證庭院干凈整潔。

(四)綠化管理。區(qū)域內的綠

植和花卉由專業(yè)人員進行常

規(guī)性(保潔、澆水、修剪、施

肥)養(yǎng)護和管理。

24

(三)消防管理

1、建立健全消防制度，定期

對區(qū)域內消防安全情況進行

XXXXXX

檢查，包括消防設施、設備、

1人動火作業(yè)及用電情況等。

2、做好消防設備的保養(yǎng)工作，

定期對消防設備、設施進行檢

查，發(fā)現(xiàn)達不到使用功能的及

時告知甲方并盡快更換。

(五)會務服務

1、根據(jù)甲方要求做好會議室

的衛(wèi)生、會場布置、會務用品

領用及擺放、音響調試等會務

工作；

2、對召開的會議嚴格履行會

XXXXXX

1人議登記制度；

3、做好參會人員會前、會后

的疏導工作。

(八)安全保密管理。

做好物業(yè)管理工作中各項安

全保密工作，強化要害部位、

政府部門通訊的保密教育。

25

(十一)其他服務

1、做好報刊、信件的收、分、

發(fā)工作；

2、負責區(qū)域內飲用水的收、

發(fā)工作及更換領導辦公室用

水；

3、做好區(qū)域內鑰匙的管理工

作，保證各部門鑰匙不能私自

交給他人使用。

(六)房屋建筑養(yǎng)護管理。包

括屋面、墻面、地面、樓梯間、

XXXXXX

走廊通道、門廳、設備間等公

共區(qū)域的日常養(yǎng)護和管理。

1人(七)設備、設施維護養(yǎng)護管

理

做好區(qū)域內供電系統(tǒng)、給排水

系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)的日常維修、

養(yǎng)護；

(九)辦公主樓和食堂側樓所

有建筑面積供暖服務

1人

1、供暖前供熱系統(tǒng)的安全檢

查、調試。

26

2、鍋爐設備的維護、保養(yǎng)、

安全檢查。

3、供暖管網(wǎng)的維護、保養(yǎng)、

XXXXXX

安全檢查。

4、鍋爐及其附屬特種設備的

定期檢驗。

5、鍋爐房及供熱系統(tǒng)的普查，

供熱設備、設施的維修，零部

件的更新。

6、按照《黑龍江省城市供熱

條例》的有關規(guī)定按時供暖，

保證達到供暖標準。根據(jù)市政

府規(guī)定執(zhí)行。

(十)院內下水清掏服務

1、負責鎮(zhèn)政府院內所有下水

清理、疏通。

2、及時清理下水道，保證不

XXXXXX

2人堵不溢。

3、下水每次清理疏通后，應

XXXXXX立即將周圍垃圾清除現(xiàn)場并

用清潔水沖洗干凈。

4、經(jīng)常噴撒消毒藥劑，不能

27

破壞周圍環(huán)境衛(wèi)生，井蓋打開

時應注意安全，做到操作安全

第一。

5、清理時要有專人監(jiān)護，并

應擺放警示牌，清理完后要立

即蓋好井蓋。

6、負責管理，發(fā)現(xiàn)井蓋松動、

損壞、丟失、等情況必須及時

做好安全保護措施，并進行維

修同時。

7、負責下水清理作業(yè)范圍內

的安全。

11人

2.1.3.項目組織結構圖

項目組織結構完善，項目經(jīng)理、各類人員配備齊全到

位，項目管理事項明確，嚴格執(zhí)行企業(yè)規(guī)范的管理。

28

星

零維

修工

項目經(jīng)理

節(jié)日環(huán)境布置

保潔管理員維修管理員

用

化

綠領

藥

品

綠化養(yǎng)護

化

擺

綠放

圾

運

垃

清

清運

垃

圾

綠化工

清洗

業(yè)

作

水

電

潔

巡回

保

工

保

潔

綠

化

潔

保

清

掃

中

管

印

理文員

員

維修

工

29

2.2.電供應保障方案

為確保用電安全，規(guī)范用電行為，促進安全生產(chǎn)，提高

安全用電水平，根據(jù)《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》、《中

華人民共和國電力法》、國務院《電力供應與使用條例》、

《省電力設施和電能保護條例》等相關法律法規(guī)制定。

2.2.1.管理職責

2.2.1按照行業(yè)要求，架空線路T接的用戶側配電設備

產(chǎn)權分界點以T接線夾向負荷側延長20厘米處為分界點；

由電纜分接箱T接的用戶側配電設備，以電纜T接頭向負荷

側延長20厘米處為分界點，負荷側至用電設備由我處管理

和維護。

2.2.2水電處將及時掌握配電設備的運行狀況，及時發(fā)

現(xiàn)缺陷和可能存在的安全隱患，按期進行巡視與檢查。

2.2.3按安全用電等級和變壓器容量，315KVA及以下配

備2-3名運行管理人員，變壓器容量在315KVA以上配備3

名以上運行管理人員。運行管理人員應具備電器設備巡視、

維護、操作技能資質。

2.2.2.運行檢修

2.2.1運行中的變配電設備每周至少巡視檢查一次，巡

視人員應建立巡視記錄本，記錄巡視時間、范圍及缺陷。巡

視中發(fā)現(xiàn)的缺陷或異常情況詳細記錄到“巡視記錄本”中，

30

并及時匯總上報中心領導和單位領導。巡視檢查時進、出配

電室必須隨手關門，巡視完畢及時加鎖，巡視檢查內容有：

(1)檢查低壓配電裝置上指示儀表及信號燈，均應齊

全完好，滿足運行監(jiān)視的需求

(2)檢查三相負荷是否平衡

(3)檢查低壓配電裝置內低壓電器內部有無異味、異

聲，配線及各部接線端子有無過熱松動現(xiàn)象。

(4)雷雨過后檢查有無漏水，電線、電纜溝是否進水，

瓷絕緣有無閃絡、放電現(xiàn)象。

(5)設備發(fā)生故障后，應重點檢查熔斷器和各種保護

設備的動作情況，以及事故范圍內的設備有無燒傷或毀壞情

況。

(6)變壓器套管是否清潔，有無裂紋、損傷、放電痕

跡。變壓器油溫、油色、油位是否正常，有無異聲、異味。

變壓器呼吸器是否暢通，有無堵塞現(xiàn)象。變壓器各部件螺栓

是否完整，有無松動。

(7)變壓器各個電器連接點有無銹蝕、過熱和燒毀現(xiàn)

象，一、二次熔斷器是否齊備，一、二次引線是否松弛，絕

緣罩、絕緣線是否良好，相間或構件的距離是否符合規(guī)定。

(8)變壓器外殼有無脫漆、銹蝕，焊口有無裂縫、縫

隙有無漏油現(xiàn)象，變壓器銘牌及其他標志是否完好，變壓器

上的其他設備是否完好。

31

(9)變壓器應按規(guī)定要求進行預防性試驗，日常巡視

中發(fā)現(xiàn)的缺陷和異常情況應及時消除。

2.2.3.迅速安排處理

2.3.1配電盤斷路器跳閘、熔斷器跌落。

2.3.2所供電低壓線路倒桿、斷線、發(fā)生火災、觸電傷

亡等。

2.3.3負荷側報告停電或電壓異常。

2.3.4變壓器故障停電等。

2.2.4.組織搶修

2.4.1當配電設備發(fā)生故障或異常時，應迅速組織人員

對配電設備進行全面檢查，直到查找到故障原因，檢修人員

及時處理。

2.4.2