連云港新世紀(jì)商貿(mào)城市場(chǎng)研發(fā)報(bào)告

第三章城市土地市場(chǎng)情況第四章連云港房地產(chǎn)商品房市場(chǎng)發(fā)展情況………第五章連云港商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)情況第六章市場(chǎng)問(wèn)卷調(diào)查情況第十一章項(xiàng)目客戶群定位……………第十二章項(xiàng)目形象定位………………第十三章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議…………第十四章項(xiàng)目規(guī)劃定位建議…………第十五章項(xiàng)目景觀定位………………第十六章裝修標(biāo)準(zhǔn)建議………………第十七章設(shè)施配套建議………………第十八章項(xiàng)目商管/物管定位………………………第十九章項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位………………第二十章項(xiàng)目銷售模式建議…………第二十二章項(xiàng)目營(yíng)銷策略建議(略)…………………7444平方公里，水域面積1759.4平方公里。全年完成12個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道辦事處)區(qū)劃調(diào)整，其中涉及灌云縣3個(gè)，灌南縣7個(gè)，新浦區(qū)1個(gè)，連云區(qū)1個(gè)。2005年底，連云港市轄3個(gè)區(qū)、4個(gè)縣，共有56個(gè)鎮(zhèn)、31個(gè)鄉(xiāng)、14個(gè)街道辦事處，三、城市經(jīng)濟(jì)情況收入分別達(dá)到10006元、3869元。三產(chǎn)結(jié)構(gòu)中第二產(chǎn)業(yè)達(dá)44.2%,第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)35.3%,說(shuō)明整個(gè)城市發(fā)展全市戶籍總?cè)丝跒?72.18萬(wàn)人。市區(qū)人口70.17萬(wàn)人，增長(zhǎng)5.33%,其中連云區(qū)人口增長(zhǎng)最快，增幅達(dá)12.71%。全市總戶數(shù)為136.29萬(wàn)戶，平均每戶人口3.46人。部分居民乃至5口以上。五、城市發(fā)展計(jì)劃●到2010年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值突破1000億元●人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到20000元以上●三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為11:53:36;●城市化水平達(dá)到48%●中心城市人口突破100萬(wàn)人，建成區(qū)面積達(dá)到100平方公里以上；●農(nóng)民人均純收入超過(guò)5600元，年均增長(zhǎng)8%以上；●人口規(guī)模達(dá)到500萬(wàn)人，人口自然增長(zhǎng)率控制在8%以內(nèi)。(1)新亞歐大陸橋的東橋頭堡。(3)江蘇省城鎮(zhèn)體系一級(jí)Ⅱ類中心城市，淮海經(jīng)(4)江蘇沿海區(qū)域性國(guó)際商務(wù)中心城市縱一橫”兩條城鎮(zhèn)發(fā)展軸：“一橫軸”指隴海鐵路和連云港-霍爾果斯高速公路的徐連城鎮(zhèn)發(fā)展聚合軸連云港段；“一縱軸”是指連鹽通(沿海)高速公路和規(guī)劃中的沿海大鐵路青島一連云港一鹽城段以及沿海港口群體構(gòu)成的連通(1)連云港市區(qū)為市域城鎮(zhèn)體系的一級(jí)城市，也是城鎮(zhèn)體系的核心和中心(3)市域城鎮(zhèn)體系的三級(jí)城鎮(zhèn)是市域內(nèi)5個(gè)重點(diǎn)中心鎮(zhèn)。它們分別是贛榆(4)市域內(nèi)的一般建制鎮(zhèn)為市域城鎮(zhèn)體系的四級(jí)城鎮(zhèn)，市域內(nèi)至2020年不再設(shè)鄉(xiāng)的建制。(市區(qū))、徐連城鎮(zhèn)聚合軸(東西軸)和連通城鎮(zhèn)聚合軸(南北軸)。市化水平46%;人口達(dá)到89萬(wàn)。2020年城市化水平55%。人口達(dá)到108萬(wàn)，中心城區(qū)115.17平方公里。連云港2006年——2007年土地出讓情況地塊座落土地面積地塊編號(hào)地塊座落土地面積民主路北、鹽河北路西廠區(qū)棚戶區(qū)連眾西地塊塊東華蓋山東側(cè)地塊(B地塊)解放西路南(電影公司及周邊)華蓋山東側(cè)地塊(A地塊)路南新港城大道南(B地解放東路東(原玻璃二廠)新港城大道南(A地路南黃河路北路東昌圩湖西、花果山北路東長(zhǎng)江路北、蝙蝠山東路北洋學(xué)校北路東西小山周邊地塊南(師專通灌校東南(師專蒼梧校水島地塊09-3、路北造觀海路西原海棠冷庫(kù)地塊板橋安置小區(qū)地塊馨鑫小區(qū)B地塊中華東路1#樓改造地塊中山西路南側(cè)原地塊外運(yùn)車隊(duì)及東側(cè)地塊東側(cè)地塊五洋路南、經(jīng)六路西側(cè)地塊)新光路北、經(jīng)八路東地塊地塊)中山西路世紀(jì)花園南側(cè)地塊)隴海鐵路東、隴?；▓@北電培訓(xùn)中心東地幸福路西、新海路東民主路北、鹽河北路西(01-13—B地塊)(01—13—A地塊)(01—12—B地塊)(01—12—A地塊)大港路北金山橋?qū)W校西A地塊(01-10—B_地塊)平山轉(zhuǎn)盤(pán)東北側(cè)(01-10—A地塊)塊B地塊連島安置小區(qū)東化工廠)行北平山轉(zhuǎn)盤(pán)西北角書(shū)店北緣小區(qū)西半山公寓地塊四號(hào)地塊叉口地塊路以北連云港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)大港路南、平山路東猴嘴街道辦事處海濱路西廠西連云港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)新光路南、中華路西連云港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)242省道東、堿廠南路南路西連云港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)大港路南、平山路東連云港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)機(jī)關(guān)生活區(qū)南連云港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)蝙蝠山南側(cè)連云港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)路東道南朝陽(yáng)沙河口加油站堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷相對(duì)穩(wěn)健。住宅銷售價(jià)格穩(wěn)中有升，1.供應(yīng)情況2006年前三季度，連云港市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積105.85萬(wàn)平方米，較上年同期增長(zhǎng)38.50%;其中，商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積75.05萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)商品住房新增量月度走勢(shì)情況如下圖所示：2.銷售情況2006年前三季度，連云港市實(shí)現(xiàn)商品房實(shí)際登記銷售面較上年同期增長(zhǎng)35.95%;其中，實(shí)現(xiàn)商品住房實(shí)際登記銷售6483套，實(shí)際登記銷售面積72.15萬(wàn)平方米。3.供銷對(duì)比情況2005.1～2006.9連云港市商品房上市總平均銷售率為56.83%,商品住房上市總平均銷售率為69.66%。2006.1～9月上市商品房平均銷售率為44.85%(不含06年以前上市商品房銷售情況),商品住房平均銷售率為53.44%。1.不同面積段商品住房的供銷結(jié)構(gòu)下圖為2006年1～9月份不同面積段新建商品住房的成交占比情況：1～9月份，不同單價(jià)段商品住房的成交結(jié)構(gòu)1.成交均價(jià)2006.1～9月，我市商品房的平均成交價(jià)格為2935元/m2,較去年同期5.19%。其中，商品住房的平均成交價(jià)格為2737元/m2,同比上漲10.85%.3、先前眾多商家提出8%,乃至10%的投資回報(bào)率，而目前商業(yè)地產(chǎn)投資回6、至目前為止，很多商家并未完全關(guān)注商業(yè)管理的作用，隨便請(qǐng)些人員進(jìn)行商業(yè)管理，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)不善及混亂，最終導(dǎo)致商家撤場(chǎng)，招商、運(yùn)營(yíng)失敗。在房地產(chǎn)行業(yè)中，商業(yè)地產(chǎn)屬于一門(mén)最具發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)。在從事商業(yè)地產(chǎn)銷售中，如何避短揚(yáng)長(zhǎng)，如何從目前的商業(yè)環(huán)境中突穎，如何與同類市場(chǎng)進(jìn)行有效錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)或者直接競(jìng)爭(zhēng)?此必須詳細(xì)了解客戶的需求動(dòng)向，最大程度的引導(dǎo)客戶投資，打破先前的商業(yè)地產(chǎn)的不成熟的運(yùn)作模式，在最短時(shí)間內(nèi)達(dá)到效益最大化，一切均從市場(chǎng)角度出發(fā)，提高銷售勢(shì)能，挖掘最大銷售力，激發(fā)客戶投資購(gòu)買欲望。連云港商務(wù)公寓情況，連云港最早商務(wù)公寓以及寫(xiě)字樓產(chǎn)生時(shí)間于2002年，如連云港華聯(lián)對(duì)面的雙塔建筑，至今為空置狀態(tài)。其他商務(wù)公寓銷售均比較成功，特別是墟溝幾個(gè)中大型商務(wù)公寓銷售比較火暴。2003年至今，很多商務(wù)公寓采用精裝修形式，提創(chuàng)酒店式公寓銷售，剛上市之際，銷售比較好，主要針對(duì)投資型客戶。近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)發(fā)展越來(lái)越快，消費(fèi)者購(gòu)房更加理性化。目前連云港市場(chǎng)尚無(wú)一個(gè)可針對(duì)參照性的商務(wù)公寓，從本項(xiàng)目自身情況來(lái)看，若大個(gè)商業(yè)體量，且聚集眾多商家，本項(xiàng)目可適量開(kāi)發(fā)商務(wù)公寓，宜商宜住，較為適合商業(yè)地產(chǎn)的配套。自連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展以來(lái)，該地產(chǎn)業(yè)態(tài)反饋情況●問(wèn)卷調(diào)研原理與思路●體系與方法研樣本量為1200份，在新浦、連云、海州三地進(jìn)行調(diào)研執(zhí)行。調(diào)研樣本量分布樣本量有效問(wèn)卷數(shù)廢卷數(shù)有效問(wèn)卷率平方米占總體量21.89%,說(shuō)明連云港大部分居民的生活水平屬于中流水平，那從第一提及知名度來(lái)看，紅星美凱龍知名度最高，達(dá)24.53%,其次是國(guó)際商貿(mào)城，占12.83%,此調(diào)查屬于開(kāi)放式調(diào)查，那么,在消費(fèi)者市民心目中，紅從提示性知名度來(lái)看，紅星美凱龍知名度最高，達(dá)24%,其次是興隆裝飾城，占17%,紅太陽(yáng)家具城占16%,國(guó)際裝飾城市場(chǎng)影響力仍不夠大。的僅8%。一個(gè)裝飾市場(chǎng)的好壞，經(jīng)營(yíng)狀況如何，關(guān)鍵還是在于市場(chǎng)對(duì)消費(fèi)者的影響力如何?這在后期產(chǎn)品包裝中，需要重整包裝。最常去裝飾城/家具城分析40-20-0-國(guó)際商精品裝紅太陽(yáng)紅星美興隆裝海州裝八一裝繁榮裝其他貿(mào)城飾城家具城凱龍飾城飾城飾城飾城分析：從上圖可以看出，前往紅星美凱龍的消費(fèi)者占總量的37.26%,其次是興隆裝飾城，占19.7%。六、選擇裝飾城/家具城的影響因素分析選擇裝飾城/家具城的影響因素分析選擇裝飾城/家具城的影響因素分析裝飾城/家具城的規(guī)模購(gòu)物環(huán)境裝飾城/家具城交通的方便程度工作人員售前售中售后服務(wù)質(zhì)量裝飾城/家具城的信譽(yù)產(chǎn)品品種的多樣性產(chǎn)品款式的新穎度從上圖可以看出，影響消費(fèi)者消費(fèi)的最大因素在于產(chǎn)品質(zhì)量，占26%,說(shuō)明消費(fèi)者屬于理性消費(fèi)，符合連云港市當(dāng)?shù)啬壳暗南M(fèi)水平，其次是價(jià)格，那么價(jià)格所決定的即為產(chǎn)品檔次。從中可以看出，消費(fèi)購(gòu)物一看質(zhì)量、二看價(jià)格。在后期商業(yè)宣傳中，此必須作為重點(diǎn)，關(guān)注產(chǎn)品品牌，同時(shí)關(guān)注產(chǎn)品的檔次。40-30-0-滿意，符合本較滿意，商業(yè)不滿意，商業(yè)其它木業(yè)板材藤藝9地板櫥柜家具家飾燈具燈飾床上用品沙發(fā)布藝陶瓷潔具油漆涂料工藝品鐵藝型材裝修總預(yù)算分析25-25-20-0-1萬(wàn)元1-2萬(wàn)2-3萬(wàn)3-5萬(wàn)5-7萬(wàn)7-10萬(wàn)10-1515-2020萬(wàn)元25-25-20-0-0.5萬(wàn)0.5-13萬(wàn)元以上萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元購(gòu)買家具預(yù)算分析30-30-25-20-0-10001-15001-20001-25001-30001-40000元以內(nèi)10000元15000元20000元25000元30000元40000元以上裝修產(chǎn)品獲知渠道分析互聯(lián)網(wǎng)互聯(lián)網(wǎng)建材/家裝展會(huì)電視廣告23%朋友介紹電臺(tái)廣播公交車上的車體廣告報(bào)紙媒體路過(guò)看到戶外(燈箱路牌)廣告連云港新聞綜合頻道收視時(shí)間段分析連云港新聞綜合頻道收視時(shí)間段分析22:00以后國(guó)際商貿(mào)城知名度分析到本案購(gòu)買裝修材料意向分析非常愿意比較愿意說(shuō)不準(zhǔn)不太愿意25-20-公務(wù)企業(yè)軍人事業(yè)企業(yè)企業(yè)私營(yíng)個(gè)體醫(yī)生自由教師離退其他職工單位高層中層業(yè)主工商工作管理管理戶人員人員人員職業(yè)者休人員0-800元801-1201-1501-2001-2501—3001—4001—5001元以下1200元1500元2000元2500元3000元4000元5000元以上過(guò)二、本案進(jìn)駐意愿分析40-20-0-打算不確定在通過(guò)對(duì)被調(diào)查者進(jìn)行本項(xiàng)目的宣傳介紹后，58.55%的群體，是有進(jìn)駐本案經(jīng)營(yíng)的意向。只有13.82%的被調(diào)查者是不打算進(jìn)駐本案經(jīng)營(yíng)。另外27.64%是不打算進(jìn)駐原因分析再擴(kuò)大說(shuō)系列126.19%11.90%9.52%2.38%7.14%26.19%往其他地舊市場(chǎng)沒(méi)區(qū)發(fā)展有拆另外也有11.9%的客戶，因?yàn)樵趪?guó)際商貿(mào)城(老振興市場(chǎng))中有攤位，而目對(duì)商城不了解對(duì)價(jià)格政策等不了解裝飾城太多店面足夠，不想擴(kuò)大連云港市場(chǎng)不景氣資金不足對(duì)商城不了解對(duì)價(jià)格政策等不了解裝飾城太多店面足夠，不想擴(kuò)大連云港市場(chǎng)不景氣資金不足 40-30-20-0-求最大，達(dá)到了42.28%;其次為50—100平方米和200—300平方米。這些是經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)分割式商鋪(即產(chǎn)權(quán)式商鋪),以滿足例如家具類業(yè)態(tài)的進(jìn)駐需要。在樓層進(jìn)駐意愿分析表中可以看出決大多數(shù)的經(jīng)營(yíng)戶都希望能進(jìn)駐一層經(jīng)營(yíng)，其比例占到了88.41%,其次有11.23%的經(jīng)營(yíng)戶愿意進(jìn)駐二層，只有0.36%的浦現(xiàn)存的老市場(chǎng)都是單層商鋪(例如興隆裝飾城、國(guó)際商貿(mào)城即老振興市場(chǎng)),假如將三層打造成特色專業(yè)街區(qū)有40.94%的經(jīng)營(yíng)戶表示愿意進(jìn)駐，但仍有在購(gòu)買經(jīng)營(yíng)意向分析中可以看出有69.35%的經(jīng)營(yíng)戶打算單純租賃經(jīng)營(yíng)，打算單純購(gòu)買經(jīng)營(yíng)的只有10.34%,還有7.28%的經(jīng)營(yíng)戶是打算購(gòu)買一部分再租賃一部在所有經(jīng)營(yíng)戶中還有13.03%表示不確定，原因分析如下：看面積，2.27%不了解市場(chǎng)情不清楚價(jià)格，況，29.55%□看資金情況■不了解市場(chǎng)情況□不清楚價(jià)格□看地段■看面積A9、商鋪購(gòu)買面積意向分析020-5050-100100-200250-100平方米占到了33.76%。這些面積的跨度從50-200平方從建筑格局需求意向分析中可以看出需求單一層的較多，其次是門(mén)面加樓上理念，所以這樣的商鋪在當(dāng)?shù)劁N售將存在較大的困難。(單位：元/平方米)1000以1001-1501-2001-2501-3001-3501-4001-4501-5001以在上面圖表中可以看出購(gòu)買價(jià)格承受度分析中，價(jià)格主要集中在2000—4000元/得出的價(jià)格為3000元/平方米【具體算法：2250×14.79%+2750×12.43%+3250×17.75%+3750×13.61%)/(14.79%+12.43%+17.75%+13.61%)】。這是客戶定價(jià)□地段■價(jià)格□開(kāi)發(fā)商的□項(xiàng)目交通■優(yōu)惠政策□市場(chǎng)的規(guī)■地區(qū)的經(jīng)□賣場(chǎng)規(guī)?！鲚椛鋮^(qū)域■商業(yè)管理■以后物業(yè)圓購(gòu)物環(huán)境■其它40-30-20-0-其中最關(guān)心的因素地段價(jià)格開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?yōu)惠市場(chǎng)地區(qū)賣場(chǎng)輻射商業(yè)以后購(gòu)物其它商的交通政策的規(guī)的經(jīng)規(guī)模區(qū)域管理物業(yè)環(huán)境實(shí)力條件模濟(jì)發(fā)內(nèi)消公司管理展情費(fèi)者的市與服況的購(gòu)場(chǎng)運(yùn)務(wù)是買能營(yíng)能否到力力位20-0-不需要40-租賃還是購(gòu)買倉(cāng)庫(kù)分析租賃倉(cāng)庫(kù)購(gòu)買倉(cāng)庫(kù)在調(diào)查過(guò)程中基本上所有的經(jīng)營(yíng)戶都不愿意購(gòu)買倉(cāng)庫(kù)，愿意購(gòu)買的群體只有0.92%可以說(shuō)是微乎其微。因?yàn)樵谶B云港地區(qū)幾乎所有經(jīng)營(yíng)戶的倉(cāng)庫(kù)都是租賃的，對(duì)他們來(lái)說(shuō)購(gòu)買倉(cāng)庫(kù)會(huì)占用他們較多的資金。十四、倉(cāng)庫(kù)需求面積分析40-20-2-2.5倍2.5-3倍3.5-4倍卜0.5倍以0.5-1倍1-1.51.5-2倍2倍040-20-0-5以下40-40-(單位：元/平方米)30-20-0-1000以下40-20-0-大市場(chǎng)型專業(yè)市場(chǎng)一站式購(gòu)物中心型市場(chǎng)40-20-0-不需要其他需要商務(wù)公需要單身公不需要其他公從商務(wù)公寓或單身公寓需求分析中得知，有84.81%的經(jīng)營(yíng)戶是不需要商務(wù)公在當(dāng)?shù)氐暮芏嘟?jīng)營(yíng)戶都是連云港(新浦)當(dāng)?shù)厝嘶旧隙加凶约鹤〉牡胤剑挥猩坛潜貍溆布O(shè)施分析□消防系統(tǒng)■停車場(chǎng)□倉(cāng)庫(kù)□電子監(jiān)控自動(dòng)報(bào)警■電子交易平臺(tái)□手機(jī)信號(hào)放大系統(tǒng)□辦公自動(dòng)化系統(tǒng)■統(tǒng)一電子配送調(diào)度■內(nèi)部銀行及統(tǒng)一收?qǐng)A導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)■其他40-20-0-在市場(chǎng)統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的接受程度分析中可以看出有86.91%推廣不深的一種理念，在當(dāng)?shù)厣杏型诰虻挠嗟亍?0-0-是20-40-20-0租賃的購(gòu)買的在所有調(diào)查對(duì)象中有62.77%的人為連云港市區(qū)人，還有37.23%的人為連云港的一部分人的商鋪是自己購(gòu)買經(jīng)營(yíng)的。25-20-0-注：以上X軸數(shù)字代表如下：(單位：元/平方米·天)1下82934567通過(guò)以上的分析可以看出，租金價(jià)位主要集中在0.3-0.6元/平方米·天，其中最多的為0.4-0.5元/平方米·天，占到了24.22%?？梢?jiàn)在當(dāng)?shù)刈饨饍r(jià)格是比較便宜的，可能會(huì)在影響到銷售價(jià)格，造成投資回收期過(guò)長(zhǎng)，降低投資者的(四)、經(jīng)營(yíng)狀況分析在經(jīng)營(yíng)狀況分析中可以看出整個(gè)連云港地區(qū)的經(jīng)營(yíng)狀況還是比較好的，整個(gè)市場(chǎng)還是有很大的發(fā)展空間。特別是本案靠近生意最好的老市場(chǎng)，是很有市場(chǎng)空(五)、租金支付方式分析季度支付半年支付一年支付40-20-0-江蘇地區(qū)總代理連云港總代理普通經(jīng)銷商進(jìn)行過(guò)哪些投資行為分析期貨債券住宅商鋪黃金成長(zhǎng)其他期貨債券住宅商鋪黃金成長(zhǎng)其他對(duì)投資商鋪感興趣分析0感興趣不感興趣有87.63%的被訪問(wèn)者對(duì)商鋪投資比較感興趣，這是個(gè)比較樂(lè)觀的數(shù)字。三、是否購(gòu)買過(guò)商鋪分析購(gòu)買商鋪用途分析0自己經(jīng)營(yíng)做投資生意先做投資以后自己經(jīng)營(yíng)購(gòu)買商鋪類型分析商場(chǎng)分割式商鋪獨(dú)立門(mén)面式商鋪獨(dú)立門(mén)面式商鋪類型分析門(mén)面加樓上共兩層門(mén)面加樓上兩層共三層單一層六、購(gòu)買商鋪面積意向分析購(gòu)買商鋪面積意向分析30-0-31-6061-9091-120121-150151-180181-210211以上30以內(nèi)40-20-購(gòu)買商鋪承受單價(jià)分析(單位：元/平方米)(單位：元/平方米)30-20-0-3000以下3001-40004001-50005001-60006001-70007001-800040-從中可以看出，69%左右的投資者，所能承受房?jī)r(jià)在4000元/平方米以內(nèi)。八、購(gòu)買商鋪承受總價(jià)分析25-20-0-10以內(nèi)10-1515-2020-2525-3030-3535-4040-5050以上接受投資回收周期分析0-8-10年10—12年12—14年16年以上8年以下40-0-較滿意不滿意滿意其它所占比例床上用品櫥柜藤藝工藝品鐵藝■需要■需要不需要互聯(lián)網(wǎng)建材/家裝展9%電視廣告朋友介紹電臺(tái)廣播公交車上的車體廣告路過(guò)看到戶外(燈箱路牌)廣告其他其他連云港影視綜藝頻道連云港新聞綜合頻道連云港公共頻道22:00以后22:00以后22:00以后9%習(xí)慣性接觸報(bào)紙及其他媒體分析其他產(chǎn)品推介會(huì)參加意愿分析會(huì)參加不會(huì)參加其他是否認(rèn)可按市場(chǎng)區(qū)域劃分業(yè)態(tài)40-30-20-0-對(duì)是否贊同市場(chǎng)統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理40-0-既不贊同也不反對(duì)非常贊同不贊同贊同職業(yè)分析20-個(gè)體私營(yíng)企公司，公司，機(jī)關(guān)，公職人專業(yè)技自由職其他戶，小業(yè)主企業(yè)管企業(yè)普事業(yè)管員術(shù)人員業(yè)者企業(yè)主理干部通員工理干部30-40-20-4.12%0-1萬(wàn)元以1～2萬(wàn)2～3萬(wàn)3～4萬(wàn)4～6萬(wàn)6～8萬(wàn)8～10萬(wàn)10萬(wàn)元人均收入達(dá)2-3萬(wàn)/年占總體諒的34.02%,那么個(gè)人承受總房款額為30萬(wàn)左右家庭人均收入達(dá)3-6萬(wàn)/年占總體諒的39.18%,那么個(gè)人承受總房款額為36萬(wàn)第四章本項(xiàng)目基本情況(略)便利，連云港長(zhǎng)途汽車站、火車站均于2公里左右。項(xiàng)目總建筑面積約11萬(wàn)平優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)威脅實(shí)，本案周邊四方鋼材城的搬遷，新鋼材市場(chǎng)的建設(shè)，老裝飾城的原址重建，※距本案不遠(yuǎn)的廣開(kāi)置業(yè)所建的建材裝飾城與本案在建設(shè)時(shí)間上，建筑體量，建議：●消費(fèi)者最關(guān)注的還是總價(jià)和投資潛力，對(duì)于品牌的觀念尚未打開(kāi)?！跎虡I(yè)定位目標(biāo)：根據(jù)第一部分對(duì)連云港市區(qū)家居裝飾業(yè)商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析，鑒于本案達(dá)10場(chǎng)經(jīng)營(yíng)功能定位為——3.定位優(yōu)勢(shì)口整體定位綜述：●購(gòu)買商鋪目標(biāo)市場(chǎng)定位：●以投資為主要目的的商鋪投資者連云港市區(qū)個(gè)體小老板年齡在35歲以上，中高等文化知識(shí)背景，具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)頭腦，家庭年收入在5萬(wàn)元以上，投資意識(shí)較強(qiáng)。預(yù)計(jì)這部分客戶群占這部分目標(biāo)群體年齡在40～50之間，高等文化知識(shí)背景，家庭、個(gè)人事業(yè)●以經(jīng)營(yíng)為主要目的的家居裝飾業(yè)商戶●經(jīng)營(yíng)類型消費(fèi)群體定位這部分消費(fèi)群體主要分布在連云港市區(qū)及市區(qū)附近的鄉(xiāng)村(鎮(zhèn))等，其購(gòu)買根據(jù)連云港市區(qū)家居裝飾業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)布局，綜合連云港市區(qū)城市化規(guī)劃建●項(xiàng)目目標(biāo)買家定位與分析考察對(duì)象是“人”,一是項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)者，以此來(lái)判斷項(xiàng)目是否能達(dá)到他們所期望中檔次的購(gòu)物環(huán)境及經(jīng)營(yíng)的同質(zhì)性，令眾多有實(shí)力的商家不易出高價(jià)選擇該項(xiàng)不管是購(gòu)房客戶目標(biāo)群體還是租賃客戶目標(biāo)群體，方向均以連云港市區(qū)為售總價(jià)控制在5萬(wàn)—30萬(wàn)不等。第九章低端商業(yè)房有一定升值性具有很低端商業(yè)房00※商業(yè)配套齊全高檔※建筑風(fēng)格新穎別致……C、導(dǎo)入商業(yè)繁華景象：通過(guò)宣傳推廣，營(yíng)造黃金商業(yè)地段氛圍D、創(chuàng)導(dǎo)現(xiàn)代商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)：為市民及行人提高休息場(chǎng)所，促進(jìn)商業(yè)消費(fèi)。創(chuàng)造成本剩余價(jià)值的途徑是成本向中端標(biāo)準(zhǔn)看齊(質(zhì)量不降低的前提下),多利用政策，節(jié)約成本，再通過(guò)嚴(yán)格的成本控制開(kāi)發(fā)，一炮打紅，不管在經(jīng)營(yíng)種類上或時(shí)間上均進(jìn)行錯(cuò)位。因本項(xiàng)目體量達(dá)11第一種方式(兩期開(kāi)發(fā))開(kāi)業(yè)，不影響后期開(kāi)發(fā)。時(shí)間為6、7月份動(dòng)工，10月份開(kāi)盤(pán)。二期開(kāi)發(fā)6萬(wàn)平方米，位于市場(chǎng)內(nèi)部。位于11月份動(dòng)工，春節(jié)前開(kāi)盤(pán)。第二種方式(三期開(kāi)發(fā))一期開(kāi)發(fā)3萬(wàn)平方米，位于市場(chǎng)外部形象，時(shí)間為6、7月份動(dòng)工，10月份二期開(kāi)發(fā)4萬(wàn)平方米，位于市場(chǎng)內(nèi)部靠近老市場(chǎng)。位于11月份動(dòng)工，春節(jié)三期開(kāi)發(fā)4萬(wàn)平方米，位于市場(chǎng)內(nèi)部靠近河。位于2008年3月份動(dòng)工，52)從成本角度來(lái)說(shuō)，留給本案的調(diào)整空間在100元/平方米單位造價(jià)成本以5)以主要目標(biāo)市場(chǎng)(客戶群體)定位作為業(yè)態(tài)配比的主要依據(jù)；整個(gè)大型商業(yè)，以8×8米柱距進(jìn)行設(shè)計(jì)，局部以6×6米。項(xiàng)目單體開(kāi)間為8米，后進(jìn)行分割，以4米開(kāi)間為主。項(xiàng)目進(jìn)深與開(kāi)間配比不得超過(guò)3:1,盡量控制在2:1左右。商業(yè)內(nèi)部以背靠背商業(yè)體進(jìn)行設(shè)計(jì)，單間商鋪開(kāi)間4米，進(jìn)深8-12米，盡量控制在10米左右。整個(gè)商業(yè)體，大型商業(yè)體建筑控制在口，便于銷售中的靈活調(diào)整。主體大型商業(yè)建筑，一層層高為4.8-5.1米，米；根據(jù)商業(yè)業(yè)態(tài)，設(shè)計(jì)個(gè)別幾棟所有層高均在4.8米以上(主要便于燈具主體項(xiàng)目想象設(shè)計(jì)，主體項(xiàng)目想象設(shè)計(jì)，簡(jiǎn)約且具有現(xiàn)代感B.鋪面12cm玻璃窗和玻璃門(mén)；D.獨(dú)立電表商用項(xiàng)目的主要配套(在銷售中，此將成為整個(gè)市場(chǎng)的一大賣點(diǎn))專業(yè)市場(chǎng)大型商廈硬件配套大型物流停車場(chǎng)、智能化保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子商務(wù)平臺(tái)、電子通訊系統(tǒng)、大型倉(cāng)庫(kù)、大型計(jì)量工具等中央空調(diào)、智能化保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、等軟件配套物業(yè)管理、商業(yè)管理、運(yùn)輸管理、商務(wù)服務(wù)、組織行業(yè)協(xié)會(huì)商會(huì)等物業(yè)管理、商業(yè)管理、租賃服務(wù)中心等二者都是商鋪推廣的重要構(gòu)成，對(duì)商鋪投資者的購(gòu)買決策有舉足輕重的作用，因(1)就項(xiàng)目樓宇結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)設(shè)備配置和功能分(5)參與工程驗(yàn)收(6)擬定管理文本(7)擬定管理公司財(cái)務(wù)預(yù)算(8)確定管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)(7)擬定管理文本●附近商業(yè)租賃情況裝飾城名稱經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品店鋪面積(平方米)租金(元/天/平方國(guó)際裝飾城潔鋁塑板國(guó)際裝飾城生活家地板國(guó)際裝飾城宏耐地板國(guó)際裝飾城米闌墻紙國(guó)際裝飾城油漆國(guó)際裝飾城塑鋼國(guó)際裝飾城樓梯國(guó)際裝飾城樓梯國(guó)際裝飾城地板國(guó)際裝飾城地板國(guó)際裝飾城地板國(guó)際裝飾城木線國(guó)際裝飾城樓梯國(guó)際裝飾城門(mén)國(guó)際裝飾城扣板國(guó)際裝飾城地板國(guó)際裝飾城國(guó)際裝飾城國(guó)際裝飾城國(guó)際裝飾城國(guó)際裝飾城瓷磚國(guó)際裝飾城油漆國(guó)際裝飾城櫥柜國(guó)際裝飾城櫥柜國(guó)際裝飾城陶瓷國(guó)際裝飾城地板國(guó)際裝飾城玻璃國(guó)際裝飾城地板國(guó)際裝飾城油漆國(guó)際裝飾城地板國(guó)際裝飾城地板國(guó)際裝飾城地板國(guó)際裝飾城地板國(guó)際裝飾城木線國(guó)際