商品房出入庫管理辦法

1、商品房出入庫管理方法第一章 總 那么第一條 為標準商品房出入庫管理，確保資產(chǎn)完整，制定本方法。第二條 大連億達投資以下簡稱“投資公司所屬房地產(chǎn)公司開發(fā)的 住宅、公建等產(chǎn)品以下簡稱商品房出入庫的管理均執(zhí)行本方法。第二章 面積及售價確定第三條 面積1、開發(fā)部門提供工程施工圖，并召集預算、工程、經(jīng)營等相關部門共同會審圖紙， 確定樓號、房號、物業(yè)用途及功能定位，經(jīng)公司總經(jīng)理辦公會通過后，報投資公司總裁辦 公會審定。2、預算部門依據(jù)已確定的圖紙，按照國家有關規(guī)定計算開發(fā)工程的總面積、銷售面 積含分攤面積及不可銷售面積，并確定單位面積。3、營銷部依據(jù)圖紙及國家有關法律、法規(guī)、規(guī)定在預算部門計算面積的根底上

2、進行 復核和計算，并負責協(xié)調(diào)房地產(chǎn)測繪中心提前進行面積預測。4、營銷部將預算部門和營銷部測算的面積與房地產(chǎn)測繪中心預測的面積核定后提交 總經(jīng)理辦公會，經(jīng)總經(jīng)理辦公會討論通過 , 報投資公司市場部、業(yè)務部審核，經(jīng)投資公司 總裁批準后填制期房預訂表。5、期房建設過程中，面積發(fā)生變化要及時按照以上程序進行面積的重新測算和審批。第四條 價格1、預算部門在商品房預訂或預售前，負責做出直接本錢的投資預算和直接本錢的單 位造價。2、財務部在預算部門提供的直接本錢預算的根底上，對間接費用包括管理費用、 財務費用、銷售費用、銷售稅金等進行預算并匯總后預測開發(fā)工程的總投資及收益情 況，對可售商品房的單位造價及利潤

3、做出分析報告，為確定預訂或預售價格提供依據(jù)。3、營銷部依據(jù)市場調(diào)查，向總經(jīng)理辦公會提交訂價初步方案。4、總經(jīng)理辦公會依據(jù)預算部門、財務部的本錢分析及營銷部的售價方案進行討論 過后報投資公司市場部審核，市場部審核同意后報投資公司總裁批準，各公司董事會通過 后，營銷部負責將投資公司總裁批準的價格填制商品房售價表一式兩份，經(jīng)營財務各一 份。5、營銷部在實際銷售過程中要根據(jù)市場情況，及時向總經(jīng)理、總裁報告市場對價格 的反映。6涉及商品房特殊訂價，必須由營銷部按照商品房特價審批程序，報請投資公司總 裁批準前方可辦理。第三章期房預訂及銷售第五條預訂期房1、客戶簽訂商品房認購單并到財務部交齊定金后，營銷部才

4、可預留房號，納入期房預訂管理2、每月末或調(diào)價前，財務部依據(jù)定金交納情況，將期房預訂情況進行統(tǒng)計，并將統(tǒng) 計結果及時報送營銷部、總經(jīng)理及投資公司市場部、計財部、投資公司總裁。3、每月末或調(diào)價前，營銷部依據(jù)財務部提供的定金交納情況，填制期房的預訂及待 訂情況統(tǒng)計表，并及時報送財務部、總經(jīng)理及投資公司市場部、計財部、投資公司總裁。第六條銷售期房1、營銷部按照投資公司?商品房銷售合同管理規(guī)定?的規(guī)定與客戶簽訂商品房銷售 合同，合同會簽后，由財務部審核蓋合同章納入期房銷售管理；2、營銷部依據(jù)合同條款規(guī)定負責及時回款，財務部對回款情況進行檢查督辦；3、每月末或調(diào)價前，財務部依據(jù)銷售合同，將期房收款情況進行

5、統(tǒng)計，并將統(tǒng)計結 果及時報送營銷部、總經(jīng)理及投資公司市場部、計財部、投資公司總裁。4、每月末或調(diào)價前，營銷部依據(jù)財務部提供的期房收款情況，填制期房已銷售及待 售情況統(tǒng)計表，并及時報送財務部、總經(jīng)理及投資公司市場部、計財部、投資公司總裁。5、已簽訂商品房銷售合同并繳納局部房款后，財務部應將已收的“局部房款納入 “預收賬款核算。第四章商品房入庫第七條 經(jīng)驗收合格辦完竣工手續(xù)的商品房，必須辦理入庫手續(xù)，納入庫存商品房管 理。1、預算部門依據(jù)實際竣工圖紙，按照國家有關規(guī)定計算開發(fā)工程的最終總面積、銷 售面積含可分攤面積及不可銷售面積，并確定單位面積。2、營銷部在預算部門計算面積的根底上進行復核和計算，

6、并將復核計算后的面積等 相關資料送交房地產(chǎn)測繪中心進行面積最終測算，確定最終可銷售單位面積。3、營銷部在收到竣工驗收報告后，依據(jù)房屋測繪報告書填制商品房入庫單一式三 份，分別由財務部、營銷部、物業(yè)管理部門留存，并負責辦理商品房的入庫手續(xù)。4、財務部在工程開發(fā)過程中，按照“土地征用及動遷補償費、“前期工程費、“根底設施費、“建筑安裝工程費、“公共配套設施費、“開發(fā)間接費等工程進 行本錢歸集，確認已發(fā)生的實際本錢。在工程竣工驗收后，匯總預算部門提供的預提本錢 確認整個開發(fā)工程的完全本錢，并按照可銷售面積分攤完全本錢，確定單位造價。待整個工程工程決算后，調(diào)整 本錢差異。財務部辦理開發(fā)本錢結轉即將開發(fā)

7、本錢完整地結轉到開發(fā)產(chǎn)品，建立開發(fā) 產(chǎn)品明細賬。第五章商品房出庫管理第八條銷售出庫1、客戶與營銷部簽訂購房合同后，按合同規(guī)定到財務部辦理交款；財務部在客戶交 清房款后含氣源費，開具商品房銷售發(fā)票，同時保存商品房購房合同一份。2、營銷部在接到財務部收齊房款的通知后會同物業(yè)單位審核確認客戶交清其余款項 取暖費、物業(yè)費等后，開具商品房出庫單一式三份，經(jīng)營、財務、物業(yè)各一份；商品房出庫單由財務部蓋章后生效。第九條調(diào)、換、退房出庫調(diào)、換、退房指客戶已經(jīng)購置并辦理商品房出庫手續(xù)后，因各種原因預調(diào)換或退房的行為。調(diào)、換、退房辦理出庫的具體流程：1、營銷部為客戶辦理調(diào)整或補充協(xié)議；2、客戶到財務部辦理交退款手

8、續(xù)；3、營銷部審核客戶交、退款手續(xù)無誤后，負責填制商品房退庫單并重新辦理新的商 品房出庫單。第十條以房抵款出庫以房抵款銷售必須附有以房抵款合同、協(xié)議等，相應的以房抵款手續(xù)完備后參照 各單位商品房銷售管理方法，方可按照商品房正常銷售程序辦理出庫。第十一條 商品房出庫核算財務部根據(jù)商品房出庫單和商品房銷售發(fā)票，填制商品房出庫財務憑據(jù)，登記開發(fā) 產(chǎn)品明細賬，結轉開發(fā)產(chǎn)品銷售本錢，確認營業(yè)收入。第六章責任第十二條 為了保證庫存商品房的完整，做到賬實相符，營銷部與財務部要定期進 行商品房統(tǒng)計臺賬對賬和商品房實物清查盤點商品房出入庫管理過程中，各部門的責任如下：一、預算部門對以下事項負責：1 、在期房預訂

9、或預售前依據(jù)圖紙及國家有關規(guī)定，在內(nèi)部先測算預訂或預售面積；2 、負責開發(fā)工程直接本錢總額及直接本錢單位造價的測算；3、房屋竣工后，計算最終商品房的銷售面積。二、工程部門對以下事項負責：1、對入庫商品房的工程質量負責。2、對出庫商品房的質量及售后保修負責。三、營銷部對以下事項負責：1 、在期房預訂或預售前依據(jù)圖紙及國家有關規(guī)定，在預算部門測算的根底上，復核 和測算預訂或預售面積，并負責協(xié)調(diào)房地產(chǎn)測繪中心提前進行面積預測；2 、房屋竣工后，計算最終商品房銷售面積；3 、辦理由房地產(chǎn)測繪中心出具的房屋測繪報告；4 、準確填制商品房入庫單，統(tǒng)計匯總商品房入庫情況；簽訂房屋銷售合同，按程序 填制商品房出庫單；根據(jù)入庫單、出庫單建立商品房入庫、出庫統(tǒng)計臺賬，保證商品房庫 存情況真實、準確、完整；5 、每月末根據(jù)統(tǒng)計臺賬填制商品房庫存及銷售情況統(tǒng)計表，并與財務部進行對賬， 確保營銷部的統(tǒng)計臺賬與財務部的庫存商品賬賬相符；6、定期與財務部進行商品房實物盤點，確認商品房庫存實際情況，確保商品房賬實 相符。四、財務部對以下事項負責：1、在期房預訂或預售前，制訂開發(fā)工程的總體投資收益及單位本錢、利潤情況的測2、按會計準那么和財務制度的要求準確進行期房預訂、預售帳務處理，及時統(tǒng)計期房預訂、預售收款及庫存情況，并將統(tǒng)計結果報送營銷部及總經(jīng)理；3、準確核算開發(fā)產(chǎn)品的本錢，依據(jù)營銷部填制的商品房入庫單