生活垃圾焚燒發(fā)電項目投標方案（技術(shù)方案）

生活垃圾焚燒發(fā)電項目投標方案

目錄

第一章管理服務(wù)理念和目標.......................14

1.1.物業(yè)管理服務(wù)理念.........................14

1.1.1.對本項目的建設(shè)思路..................14

1.1.2.服務(wù)理念和管理措施..................18

1.2.服務(wù)定位.................................21

1.2.1.專業(yè).................................21

1.2.2.細致.................................21

1.2.3.現(xiàn)代.................................21

1.2.4.高效.................................21

1.2.5.安全、健康...........................21

1.2.6.環(huán)保.................................21

1.3.服務(wù)目標.................................23

1.3.1.時間目標...........................23

1.3.2.房屋完好率100%.....................23

1.3.3.房屋零修及時率100%,急修及時率100%.23

1.3.4.維修工程質(zhì)量合格率100%.............23

1.3.5.清潔、保潔率97%...................24

1.3.6.化糞池、雨水井、污水井完好率100%...24

1.3.7.消殺防四害每月兩次，覆蓋率98%.......24

1.3.8.路燈完好率100%.....................24

1.3.9.公用設(shè)備完好率100%.................25

1

1.3.10.責任火災(zāi)事故發(fā)生率0...............25

1.3.11.責任治安案件發(fā)生低于1%.............25

1.3.12.有效投訴率1%以下，投訴處理率99%.25

1.3.13.對物業(yè)管理滿意率100%..............26

第二章物業(yè)管理服務(wù)方案.........................27

2.1.重點、難點分析.........................27

2.1.1.基礎(chǔ)性.............................27

2.1.2.過渡性.............................27

2.1.3.復雜性.............................27

2.1.4.投入性.............................28

2.1.5.可能發(fā)生的應(yīng)急情況分析.............28

2.2.設(shè)施設(shè)備管理維護方案...................31

2.2.1.供電設(shè)備管理維護...................31

2.2.2.零星維修...........................32

2.2.3.電梯維護保養(yǎng)檢測工作...............32

2.2.4.其他要求...........................35

2.3.房屋日常管理與維護養(yǎng)護服務(wù)方案...........37

2.3.1.服務(wù)內(nèi)容...........................37

2.3.2.服務(wù)質(zhì)量...........................37

2.3.3.其他要求...........................38

2.3.4.日常養(yǎng)護維修方案...................38

2.3.5.房屋定期維修養(yǎng)護計劃...............39

2.3.6.房屋檢查標準.......................43

2

2.4.供配電系統(tǒng)檢查維護服務(wù)方案...............47

2.4.1.管理職責...........................47

2.4.2.運行檢修...........................47

2.4.3.組織搶修...........................49

2.5.電梯運行與維護.........................84

2.5.1.縣生活垃圾焚燒發(fā)電項目配合的日常管理工

作........................................84

2.5.2.縣生活垃圾焚燒發(fā)電項目配合的安全管理工

作........................................85

2.5.3.應(yīng)急措施...........................86

2.6.其他公共設(shè)施等維護方案.................88

第三章安保管理方案.............................89

3.1.服務(wù)管理...............................89

3.1.1.崗位安排...........................89

3.1.2.人防方面...........................89

3.1.3.消防方面...........................90

3.2.安保服務(wù)方案...........................93

3.2.1.保安崗位服務(wù)規(guī)范及職責.............93

3.2.2.巡邏檢查...........................93

3.2.3.公共秩序維護.......................94

3.2.4.崗位操作流程.......................96

3.2.5.保安員注意事項.....................96

3.3.巡邏勤務(wù)...............................99

3

3.3.1.巡邏勤務(wù)的形式和方法...............99

3.3.2.巡邏勤務(wù)必須遵守的勤務(wù)制度.........100

3.3.3.其他勤務(wù)操作流程...................101

3.4.火災(zāi)緊急處理流程.......................108

3.4.1.現(xiàn)場當值最高主管接到報告后.........108

3.4.2.迅速行動組接到指揮部指令后.........108

3.4.3.救護疏散組接到指揮部指令后.........109

3.4.4.安全警衛(wèi)組接到指揮部工作指令后.....109

3.5.巡視檢查作業(yè)規(guī)程.......................110

3.5.1.項目供應(yīng)商提供保安服務(wù)之人員素質(zhì)...110

3.5.2.服務(wù)工作要求標準...................110

第四章保潔管理方案.............................116

4.1.服務(wù)要求...............................116

4.1.1.服務(wù)內(nèi)容...........................116

4.1.2.服務(wù)質(zhì)量標準.......................116

4.2.保潔管理細則...........................119

4.2.1.自我行為規(guī)范.......................119

4.2.2.禮貌對待客戶.......................119

4.2.3.維護公司形象.......................120

4.2.4.技術(shù)及操作規(guī)范.....................120

4.3.保潔措施...............................122

4.3.1.辦公室的保潔程序...................122

4.3.2.門廳、大堂的保潔程序...............125

4

4.3.3.公共區(qū)域(員工通道/步行梯)清潔程序126

4.3.4.公共走廊清潔.......................128

4.3.5.衛(wèi)生間的清潔程序...................129

4.3.6.電梯保潔程序.......................135

4.3.7.玻璃清潔..........................136

4.3.8.風口的保潔.........................136

4.3.9.照明設(shè)施清潔.......................137

4.3.10.不銹鋼清潔.......................139

4.3.11.其他設(shè)備保潔.....................139

4.3.12.停車場保潔方案...................142

4.3.13.車庫的清潔.......................143

4.3.14.外圍環(huán)境設(shè)施清潔程序.............144

4.3.15.院內(nèi)環(huán)境清潔程序.................146

4.3.16.雕塑裝飾物、宣傳欄、標識牌的保潔.149

4.3.17.垃圾桶的保潔.....................150

4.3.18.垃圾房的保潔.....................150

4.3.19.定期清潔程序.....................152

4.3.20.消殺工作運行程序.................153

4.3.21.垃圾收集的程序...................159

4.3.22.垃圾運輸及清潔...................160

4.3.23.保潔設(shè)備、用具...................161

4.4.巡視檢查作業(yè)規(guī)程.......................165

4.4.1.樓梯、梯間、走廊地面巡視檢查作業(yè)規(guī)程165

5

4.4.2.地面、窗、扶手、電子門、消防栓管、電表箱、

信報箱、樓道開關(guān)等的巡視檢查作業(yè)規(guī)程.......165

4.4.3.電梯巡視檢查作業(yè)規(guī)程...............166

4.4.4.洗手間、坐廁器巡視檢查作業(yè)規(guī)程.....166

4.4.5.洗手間小便器巡視檢查作業(yè)規(guī)程.......167

4.4.6.洗手間洗臉盆、臺面巡視檢查作業(yè)規(guī)程.168

4.4.7.洗手間地面巡視檢查作業(yè)規(guī)程.........170

4.4.8.洗手間墻面、門、門套巡視檢查作業(yè)規(guī)程170

4.4.9.燈罩、煙感器、出風口、指示燈巡視檢查作業(yè)

規(guī)程.......................................171

4.4.10.玻璃門窗、鏡面巡視檢查作業(yè)規(guī)程....172

4.4.11.保潔檢查表.........................174

4.5.綠化養(yǎng)護管理方案.......................175

4.5.1.服務(wù)要求...........................175

4.5.2.綠化管理...........................177

4.5.3.綠化養(yǎng)護總體要求...................177

4.6.綠化日常養(yǎng)護方法和要求標準.............180

4.6.1.日常養(yǎng)護方法.......................180

4.6.2.日常養(yǎng)護要求.......................184

4.6.3.草坪養(yǎng)護作業(yè)標準...................185

4.6.4.喬、灌木養(yǎng)護作業(yè)標準...............187

4.6.5.花壇、花境養(yǎng)護作業(yè)標準.............190

4.6.6.花卉栽培作業(yè)規(guī)程、標準.............191

6

4.6.7.喬木、灌木整形修剪作業(yè)規(guī)程標準.....192

4.6.8.施肥作業(yè)規(guī)程、標準.................193

4.6.9.病蟲害識別與防治作業(yè)規(guī)程、標準.....194

4.7.綠化養(yǎng)護服務(wù)方案及質(zhì)量保證措施.........197

4.7.1.區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護服務(wù).................197

4.7.2.綠化養(yǎng)護質(zhì)量標準...................197

4.7.3.綠化員各崗位的任務(wù).................197

4.8.綠化養(yǎng)護工作標準.......................201

4.8.1.綠化養(yǎng)護作業(yè)檢查標準...............201

4.8.2.項目部綠化管理考評標準.............202

4.8.3.植物綠化保護措施...................203

4.8.4.綠化藥品領(lǐng)用和管理規(guī)定.............204

4.9.使用表格管理...........................205

第五章日常運行與服務(wù)方案.......................209

5.1.消防管理.................................209

5.1.1.消防控制室管理制度.................209

5.1.2.消防監(jiān)控室消防安全巡查制度.........211

5.1.3.消防監(jiān)控室交接班制度...............212

5.1.4.火災(zāi)接警處警程序...................213

5.1.5.消防控制室火災(zāi)事故緊急處理程序.....214

5.1.6.消防控制室火警誤報處理程序.........215

5.2.消防設(shè)備維護方案.......................218

5.2.1.火災(zāi)報警系統(tǒng).......................218

7

5.2.2.噴淋、消火栓系統(tǒng)...................220

5.3.崗位工作職責...........................223

5.3.1.消防工作、消防監(jiān)控崗工作崗位職責...223

5.3.2.巡邏崗工作崗位職責.................223

5.3.3.消控、監(jiān)控室管理...................224

5.4.考核標準...............................227

5.4.1.客戶服務(wù)部經(jīng)理日常考核標準.........230

5.4.2.水暖維修工日?？己藰藴?............232

5.4.3.配電房及維修電工日常考核標準.......237

5.4.4.公共秩序管理員日?？己藰藴?........242

5.4.5.監(jiān)控管理員日常考核標準.............247

5.4.6.消防管理員日?？己藰藴?............250

5.4.7.保潔員日?？己藰藴?................252

5.4.8.公共秩序管理員日?？己藰藴?........255

5.5.作息管理...............................260

第六章人員配置.................................262

6.1.人員配置原則...........................262

6.1.1.服務(wù)意識強.........................262

6.1.2.精干高效...........................262

6.1.3.高素質(zhì)高技能.......................262

6.2.崗位責任制.............................264

6.2.1.經(jīng)理崗位職責.......................264

6.2.2.辦公室職責.........................265

8

6.2.3.安檢管理員崗位職責.................265

6.2.4.質(zhì)檢管理員崗位職責.................267

6.2.5.班組長崗位職責.....................267

6.3.相關(guān)計劃...............................269

6.3.1.項目操作前期.......................269

6.3.2.項目操作中期.......................270

6.3.3.項目后期操作.......................271

第七章質(zhì)量保障措施.............................274

7.1.質(zhì)量管理組織機構(gòu).......................274

7.1.1.質(zhì)量監(jiān)管機構(gòu)的職能.................274

7.2.質(zhì)量監(jiān)管組織機構(gòu)結(jié)構(gòu)...................276

7.2.1.成立質(zhì)量檢查小組...................276

7.2.2.質(zhì)檢小組職責.......................276

7.2.3.考核評價周期.......................276

7.2.4.考核依據(jù)...........................277

7.2.5.執(zhí)勤“十不準”....................277

7.2.6.交接班操作規(guī)程.....................278

7.3.服務(wù)質(zhì)量保證措施.......................279

7.3.1.人員保障...........................279

7.3.2.財力保障...........................280

7.3.3.設(shè)備保障...........................280

7.3.4.機制保障...........................281

第八章售后服務(wù)方案.............................283

9

8.1.售后服務(wù)部門職能.......................285

8.2.售后服務(wù)部門的主要工作說明.............286

8.2.1.搜集縣生活垃圾焚燒發(fā)電項目意見、建議286

8.2.2.開展縣生活垃圾焚燒發(fā)電項目關(guān)懷、維系計劃

.........................................................................286

8.2.3.及時快速的處理投訴.................286

8.2.4.開展縣生活垃圾焚燒發(fā)電項目滿意度、忠誠度

調(diào)查.......................................286

8.3.售后服務(wù)制度...........................288

8.3.1.售后服務(wù)的內(nèi)容.....................288

8.3.2.服務(wù)實施...........................288

8.3.3.縣生活垃圾焚燒發(fā)電項目投訴處理管理.289

8.3.4.售后服務(wù)工作原則...................290

第九章物業(yè)管理服務(wù)的應(yīng)急方案...................292

9.1.應(yīng)急預(yù)案的機構(gòu)設(shè)立和人員組成............292

9.1.1.適用范圍...........................292

9.1.2.職責及統(tǒng)一指揮原則.................292

9.1.3.應(yīng)急機構(gòu)人員的快速反應(yīng)機制.........293

9.2.防盜、防火的安全防范巡查...............294

9.2.1.防火措施...........................295

9.2.2.消控安全管理.......................301

9.3.應(yīng)急供電系統(tǒng)檢修措施...................302

9.3.1.外線故障...........................302

10

9.3.2.內(nèi)部故障...........................302

9.3.3.市電全停...........................303

9.4.給排水設(shè)備檢修措施.....................304

9.4.1.給水系統(tǒng)...........................304

9.4.2.排水系統(tǒng)...........................305

9.5.電氣照明裝置等設(shè)備應(yīng)急檢修..............307

9.5.1.機電設(shè)備維護.......................307

9.5.2.工作制度...........................307

9.5.3.基礎(chǔ)設(shè)施和工作環(huán)境管理流程圖.......309

9.5.4.機電設(shè)備管理流程圖.................310

9.6.其它...................................311

9.6.1.臺風應(yīng)急預(yù)案.......................311

9.6.2.暴風雨雪影響環(huán)境衛(wèi)生的應(yīng)急處理措施.312

9.6.3.抗震緊急預(yù)案.......................313

9.6.4.爆管漏水及水箱溢漏的應(yīng)急預(yù)案.......314

9.6.5.食物中毒緊急預(yù)案...................315

9.6.6.如遇偷竊情況安全保障...............317

9.6.7.管理區(qū)域重大交通事故處置預(yù)案.......319

9.6.8.緊急停水應(yīng)急措施...................319

9.6.9.空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)急預(yù)案...................319

9.6.10電梯關(guān)人應(yīng)急預(yù)案...................320

第十章擬投入本項目的主要設(shè)備、人員、材料(保安秩序

管理、清洗所需的設(shè)備與工具等材料)...............322

11

10.1.勞動力投入計劃.........................323

10.1.1.團隊人員安排情況表................323

10.2.從業(yè)人員配備情況(勞動力投入計劃).....325

10.2.1.人員配置原則......................325

10.2.2.專業(yè)管理工作素質(zhì)高................326

10.3.服務(wù)人員崗位調(diào)整方案...................334

10.3.1.原則..............................334

10.3.2.禁忌...............................335

10.3.3.模式..............................336

10.3.4.心理素質(zhì)...........................337

10.3.5.強健的體質(zhì)和充沛的精力.............341

10.4.穩(wěn)定員工隊伍的措施.....................349

10.4.1.重視員工在企業(yè)中的地位............349

10.4.2.調(diào)動員工積極性的方法及措施.......350

10.4.3.調(diào)動員工積極性應(yīng)注意問題及重要意義355

第十一章服務(wù)管理方案...........................359

11.1.內(nèi)部管理制度...........................359

11.1.1.內(nèi)部管理制度......................359

11.1.2.全員設(shè)備管理辦法.................359

11.1.3.安全管理制度......................366

11.1.4.管理工作實施細則...................383

11.2.項目管理機構(gòu)人員考勤制度...............387

11.2.1.考勤制度..........................387

12

11.2.2.人事管理.........................389

11.3.作業(yè)流程.............................397

11.3.1.管理流程圖.......................397

11.3.2.物業(yè)管理服務(wù)流程圖...............397

11.3.3.文件控制流程圖...................398

11.3.4.記錄控制流程圖...................398

11.3.5.人員培訓管理流程圖...............399

11.3.6.房屋日常養(yǎng)護維修及設(shè)施設(shè)備維護管理流程

圖.......................................399

11.3.7.安保管理流程圖...................400

11.3.8.保潔管理流程圖...................400

13

第一章管理服務(wù)理念和目標

1.1.物業(yè)管理服務(wù)理念

1.1.1.對本項目的建設(shè)思路

以專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)為基礎(chǔ)，以高度的政治統(tǒng)一

為主導，緊密配合xx縣生活垃圾焚燒發(fā)電項目工作，樹立

xx縣生活垃圾焚燒發(fā)電項目新形象，維護xx縣生活垃圾焚

燒發(fā)電項目的良好秩序，確保后勤服務(wù)，持續(xù)改進，實現(xiàn)以

品牌服務(wù)xx縣生活垃圾焚燒發(fā)電項目、服務(wù)社會的綜合效

益。以政治為高度，以xx縣生活垃圾焚燒發(fā)電項目個性化

需求為導向，以我司專業(yè)品質(zhì)為基礎(chǔ)，整合地方社會優(yōu)秀資

源，為xx縣生活垃圾焚燒發(fā)電項目管理處提供“持續(xù)改進、

快速反應(yīng)、人性化管理、全方位保障”的后勤優(yōu)質(zhì)服務(wù)，達

到用專業(yè)服務(wù)xx縣生活垃圾焚燒發(fā)電項目，在xx縣生活垃

圾焚燒發(fā)電項目樹立新的辦公形象。

本公司決定在xx縣生活垃圾焚燒發(fā)電項目管理處物業(yè)

服務(wù)工作中全面推行標準化管理和人性化管理的模式，特別

措施有：

(1)建立和實施完善的管理服務(wù)體系：行業(yè)的發(fā)展過

程證明了要達到高質(zhì)量的服務(wù)水平必須建立一套高標準的

質(zhì)量保證體系，在物業(yè)服務(wù)中，從一開始就要堅持做到高標

準、高起點，科學管理、規(guī)范服務(wù)。

14

(2)培育高素質(zhì)的員工隊伍：人才是最重要的資源，

在人才的管理上，我們著重抓好兩個環(huán)節(jié)，一是“引進關(guān)”,

引進的人才要具有較高的專業(yè)技能、較好的綜合素質(zhì)和較強

的服務(wù)意識。二是“培訓關(guān)”,我們每年都要針對不同的人

員分別制訂出詳細的培訓計劃，要求大家都要做到一專多能，

每年的培訓考核成績都要作為職務(wù)晉升和年終獎勵的重要

依據(jù)。作為搞好服務(wù)工作的重要前提，我們的人才培養(yǎng)目標

是：培養(yǎng)一支高素質(zhì)的精干的員工隊伍。

(3)成立項目經(jīng)理垂直管理機制：負責監(jiān)督協(xié)調(diào)日常

物業(yè)管理服務(wù)運作，定期(每周或每月)向xx縣生活垃圾

焚燒發(fā)電項目管理處匯報上階段的運作情況，增強溝通、促

進了解，以利于日常工作的開展。

(4)設(shè)立服務(wù)中心：采取酒店式一站式服務(wù)的方法，

只需客戶打一個熱線服務(wù)電話，所有的物業(yè)管理服務(wù)中的問

題均可在承諾的時間內(nèi)得到處理。

(5)時效工作制：所有的對外服務(wù)工作均采用限時工

作制，在對客戶承諾的時間內(nèi)完成。

(6)不均衡管理：所有員工的工作均是按照客戶的工

作生活節(jié)奏設(shè)計的，均以滿足客戶的生理需要和心理需要為

主要目標。

15

(7)全天候服務(wù)：我方實行全天24小時服務(wù)，設(shè)熱線

服務(wù)電話。

(8)建立人性化的服務(wù)標識系統(tǒng)：我們將設(shè)立服務(wù)標

識，如公司標識、服裝標識、工作牌、辦公標識等。

(9)企業(yè)的員工素質(zhì)決定了企業(yè)的競爭優(yōu)勢，一個成

功的企業(yè)必然擁有一支高素質(zhì)的員工隊伍。搞好物業(yè)的管理

和服務(wù)，首要是靠人，員工培訓是進一步適應(yīng)后勤社會化改

革形勢的需要，是各項工作走向?qū)I(yè)化、企業(yè)化和現(xiàn)代化的

基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和可靠保證。通過有計劃有組織地對員工進行系統(tǒng)

培訓，可以促進員工綜合素質(zhì)的提高，進一步樹立員工愛崗

敬業(yè)精神，提高服務(wù)和管理水平。因此建立員工培訓制度并

制定培訓的具體安排，圍繞著“提高管理服務(wù)水平”的方針，

著重把思想作風、職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)培訓方面作為培訓的

主要內(nèi)容，始終把員工培訓工作作為一場長期性、規(guī)范性的

基礎(chǔ)工作扎扎實實地堅持至今。

(10)在思想教育方面，在員工培訓教育中除了向員工

灌輸“三優(yōu)一滿意”(即以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、優(yōu)良的作風和優(yōu)美

的環(huán)境讓客戶滿意)的工作理念外，還結(jié)合工作實踐，提出

了“服務(wù)育人，管理育人，環(huán)境育人”三育人的原則和“誠

信敬業(yè)，無微不至，盡善盡美”的服務(wù)理念；除了集中培

訓教育外，利用多種形式對員工進行思想教育，甚至是利用

16

發(fā)放工資的機會對員工進行思想教育，在每一位員工的工資

袋里，都要附上一張紙條：“沒有優(yōu)質(zhì)的服務(wù)就沒有我們的

工資。這是您一個月來辛勤勞動的回報，望繼續(xù)努力工作!”。

(11)在職業(yè)道德教育方面提出了“愛公司、愛物業(yè)、

愛崗位、愛信譽、愛客戶”的“五愛”職業(yè)道德準則，“愛

公司”要求員工愛護環(huán)境衛(wèi)生、公共設(shè)施，當作自己的家一

樣；“愛物業(yè)”,要求每一位員工熱愛工作，對企業(yè)忠誠；

“愛崗位”,要求熱愛自己的工作崗位，珍惜來之不易的工

作機會，努力提高服務(wù)質(zhì)量；“愛信譽”,作為公司的一員，

要愛護公司的聲譽，注意自己的言行舉止，在為客戶服務(wù)中

樹立和維護物業(yè)管理公司的良好形象；同時為了規(guī)范員工的

行為，還提出了“每一天上班精神飽滿，每一項工作盡善盡

美；每一次服務(wù)無微不至，每一次接待熱情周到；每一句批

評虛心接受，每一個承諾堅決兌現(xiàn)；每一個細節(jié)決不放過，

每一個隱患及時整改”八個“每一”的工作準則。

(12)在業(yè)務(wù)培訓方面，把重點放在制定的崗位責任制、

綜合管理制度等各項管理制度上，從基礎(chǔ)的東西開始，緊緊

圍繞應(yīng)知、應(yīng)會、應(yīng)做、應(yīng)辦、應(yīng)干的東西來培訓，使每位

員工對自己的本職工作崗位的基本工作內(nèi)容、工作要求和工

作程序深刻了解、準確把握，知道怎么做是對的，怎么做

17

是錯的，確保把基本的工作做好、做到位，對員工還提出了

“腦勤、眼勤、嘴勤、手勤、腿勤”的素質(zhì)要求。

1.1.2.服務(wù)理念和管理措施

(1)管理理念

我公司長期以來，無論在實踐中，還是在行業(yè)中，都一

如既往地倡導“管理和服務(wù)相結(jié)合，以服務(wù)為主”的理念。

在管理學中，管理和服務(wù)似乎是辯證的矛盾統(tǒng)一體，只有將

兩者有機的結(jié)合，方能實現(xiàn)管理和服務(wù)水平的同步提升，并

獲得持續(xù)改進。尤其是以提供無形服務(wù)為本的物業(yè)管理，其

必須依照有關(guān)法律、法規(guī)、政策及物業(yè)服務(wù)合同賦予的權(quán)力

和責任行使職權(quán)和承擔責任，實施對房屋、設(shè)施、設(shè)備的管

理以及對公共秩序的管理。

(2)管理策劃

在全面執(zhí)行國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》的前提下，

以管理和服務(wù)兩個中心為支撐點，為xx縣生活垃圾焚燒發(fā)

電項目提供優(yōu)質(zhì)的管理和服務(wù)，來營造安全、舒適、整潔、

方便的工作環(huán)境。管理模式

統(tǒng)一管理理念：嚴謹、快速、高效

統(tǒng)一服務(wù)理念：始于客戶的要求，終于客戶的滿意

18

統(tǒng)一管理目標：客戶是朋友，人才是根本，服務(wù)是核心，

質(zhì)量是生命，進一步倡導我們物業(yè)管理實踐中一直堅持的科

學發(fā)展觀，信守“講程序、講效率、講服務(wù)、講奉獻”的企

業(yè)精神，通過專業(yè)精細化物業(yè)管理，確保服務(wù)區(qū)域安全，優(yōu)

化環(huán)境，從而提升xx縣生活垃圾焚燒發(fā)電項目形象，達到

社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益良性循環(huán)發(fā)展。

兩個意識

管理意識：寓管理于服務(wù)之中，以改革、開拓精神創(chuàng)新

管理思路，樹立客戶就是上帝，管理就是服務(wù)的觀念。

服務(wù)意識：全方位的主動服務(wù)，樹立“想客戶之所想”

的觀念。

物業(yè)管理服務(wù)政治要求

1)政治上與xx縣生活垃圾焚燒發(fā)電項目保持高度一致

對于xx縣生活垃圾焚燒發(fā)電項目來說，物業(yè)管理公司

所體現(xiàn)和代表的是機關(guān)的管理與服務(wù)機構(gòu)，但對于機關(guān)的外

來辦事人員來說，機關(guān)的所有工作人員包括物業(yè)公司的人員

都代表著xx縣生活垃圾焚燒發(fā)電項目機關(guān)的形象。因此，

物業(yè)管理公司必須服從于xx縣生活垃圾焚燒發(fā)電項目的統(tǒng)

一領(lǐng)導和指揮，在政治上必須與xx縣生活垃圾焚燒發(fā)電項

目保持高度一致。

19

2)物業(yè)管理人員要求思想覺悟高

為保證政治上的高度一致，嚴防與杜絕政治錯誤，要求

物業(yè)公司員工要有較高的政治思想覺悟，組織大家定期或不

定期的學習黨的路線、方針和政策，進行經(jīng)常性的思想政治

教育，提高廣大員工的政治覺悟。

3)要具有高度的政治敏銳性及警惕性

物業(yè)管理公司員工除了執(zhí)行本崗位的職能外，同時也是

xx縣生活垃圾焚燒發(fā)電項目機關(guān)安全的守衛(wèi)者。對于進入的

每一個陌生人都要提高警惕，嚴防不法分子作案。同時，每

個員工對外來陌生人員及社會媒體詢問內(nèi)部情況及政務(wù)事

項時，都應(yīng)有高度的政治敏銳性，未經(jīng)允許決不能擅自接受

訪問。在機關(guān)內(nèi)工作必須嚴格遵守《保密守則》,做到不該

看的不看，不該問的不問，不該說的不說，不該動的不動。

20

1.2.服務(wù)定位

如有幸成為中標單位，我公將本項目作為公司的重點項

目，從人力、物力、財力等方面優(yōu)先滿足本項目需求，以高

標準、嚴要求組建一支“思想過硬、作風優(yōu)良、紀律嚴明、

訓練有素、服務(wù)一流”的專業(yè)化隊伍，我公司對本項目的定

位體現(xiàn)在：

1.2.1.專業(yè)

通過專業(yè)的從業(yè)人員及專業(yè)的操作規(guī)范為xx縣生活垃

圾焚燒發(fā)電項目提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)；

1.2.2.細致

在xx縣生活垃圾焚燒發(fā)電項目物業(yè)服務(wù)項目中我們將

力求將每個細節(jié)做得至善至美；

1.2.3.現(xiàn)代

展示現(xiàn)代化的企業(yè)形象。

1.2.4.高效

塑造進取、創(chuàng)新和富有效率的工作氣氛。

1.2.5.安全、健康

堅持提高員工及物業(yè)使用人安全、健康方面的管理，確

保所有的操作都不會影響人員的安全和健康。

1.2.6.環(huán)保

21

保護環(huán)境，在安保服務(wù)過程中樹立注重環(huán)保的文化內(nèi)涵

及社會形象。

22

1.3.服務(wù)目標

1.3.1.時間目標

服務(wù)中心將通過對員工的有效培訓和教育，并嚴格執(zhí)行

各項制度，發(fā)揚“時間就是金錢，效率就是生命”的精神，

并鄭重承諾：

在接到采購方治安方面的求助或報警信號后，無論在本

項目內(nèi)的任何一點，我們的安防人員都保證于5分鐘內(nèi)出現(xiàn)

在現(xiàn)場；

在接到采購方有關(guān)維修求助或要求后，維修人員30分鐘

內(nèi)到現(xiàn)場。

1.3.2.房屋完好率100%

項目部設(shè)立專門的房屋維修責任人，并按公司制定的

《房屋及公共場地管理工作手冊》文件嚴格執(zhí)行。服務(wù)期內(nèi)，

加強與地產(chǎn)的聯(lián)系溝通；服務(wù)期外，由我司負責與相關(guān)單位

溝通維修事宜，以保證房屋完好率達98%以上。

1.3.3.房屋零修及時率100%,急修及時率100%

物業(yè)服務(wù)中心設(shè)有的相關(guān)技術(shù)人員，接到急修指示后30

分鐘內(nèi)出現(xiàn)在現(xiàn)場，以保證一般維修不過夜，2分鐘內(nèi)做出

正確判斷。以采購方利益第一為原則，保證維修及時率達標。

1.3.4.維修工程質(zhì)量合格率100%

23

需要委托給其他承包商作業(yè)的部分，從選擇承包商，簽

訂合同到開始和驗收，服務(wù)中心自己承擔的維修部分，也必

須通過內(nèi)部質(zhì)檢人員和用戶的聯(lián)合檢查驗收，全力保證維修

工程質(zhì)量合格率100%。

1.3.5.清潔、保潔率97%

服務(wù)中心將組建服務(wù)意識強、業(yè)務(wù)素質(zhì)高的清潔班，嚴

格執(zhí)行公司《清潔工工作手冊》,并注意作業(yè)時間的安排，

盡可能不影響正常生活秩序。我們建議在公共位置安放分類

的垃圾桶，以實際行動支持環(huán)保，引導環(huán)保意識，進一步使

垃圾分類變成可能。再就是發(fā)揮“互動式物業(yè)管理”的優(yōu)勢，

通過嚴格管理、文化和宣傳教育使全體xx縣生活垃圾焚燒發(fā)

電項目能自覺維護本項目的清潔環(huán)境。

1.3.6.化糞池、雨水井、污水井完好率100%

在日常巡查的基礎(chǔ)上，每年做兩次管道疏通，特別是雨

季檢查計劃，平時由負責區(qū)域的清潔工每周對地漏染物清潔

一次，保證上述設(shè)施完好。

1.3.7.消殺防四害每月兩次，覆蓋率98%

由市政專業(yè)消殺公司對本項目公共區(qū)域每月兩次消殺，

防止蚊蟲滋生，對地下井進行噴霧消毒，殺滅蟑螂，定期投

放老鼠藥，保障xx縣生活垃圾焚燒發(fā)電項目健康。

1.3.8.路燈完好率100%

24

工程部和安防員將于每晚巡視，檢查路燈一次，當班安

防員發(fā)現(xiàn)問題立即通知值班人員處理。

1.3.9.公用設(shè)備完好率100%

要保證公用設(shè)備完好率，必須建立健全各項設(shè)備的維修、

養(yǎng)護制度，除充分發(fā)揮我司的技術(shù)實力之外，還必須以協(xié)議、

合同的形式加強與其他專業(yè)隊伍的協(xié)作，并以每臺設(shè)備責任

到人的內(nèi)部管理方式，保證設(shè)備完好率100%。

1.3.10.責任火災(zāi)事故發(fā)生率0

建設(shè)消防機房日檢制度，消防箱月檢制度，發(fā)現(xiàn)問題及

時處理，消防控制系統(tǒng)委托專業(yè)維保公司進行維保，安防員、

管理員、工程人員三級巡查，及時排除本項目公共環(huán)境火災(zāi)

隱患；加強對xx縣生活垃圾焚燒發(fā)電項目消防安全意識的宣

傳，強化消防安全意識，加強重點部位的監(jiān)督管理，杜絕火

災(zāi)責任事故的發(fā)生。

1.3.11.責任治安案件發(fā)生低于1%。

加強安防員的管理、穩(wěn)定隊伍、完善技能培訓、落實崗

位考核，以加強員工素質(zhì)和責任心，對監(jiān)控系統(tǒng)、報警系統(tǒng)

做好維保；向xx縣生活垃圾焚燒發(fā)電項目宣傳防范意識，配

合我們工作。

1.3.12.有效投訴率1%以下，投訴處理率99%

25

按行業(yè)標準做好本職工作，并以“互動式物業(yè)管理”模

式，加強溝通合作，爭取xx縣生活垃圾焚燒發(fā)電項目對工作

理解與支持，加上細致周到的物業(yè)管理服務(wù)，制度化、規(guī)范

化的管理措施，可以確保有效投訴率1%之下，投訴處理率

達到99%。

1.3.13.對物業(yè)管理滿意率100%

通過精心服務(wù)、打造精品，落實上述各項承諾后，xx縣

生活垃圾焚燒發(fā)電項目對物業(yè)服務(wù)的滿意率達到或超過100%

是很順理成章的。

26

第二章物業(yè)管理服務(wù)方案

2.1.重點、難點分析

2.1.1.基礎(chǔ)性

由前期物業(yè)管理的具體內(nèi)容分析可見，前期物業(yè)

管理的許多工作，尤其是前期物業(yè)管理的許多特定內(nèi)

容是以后常規(guī)期物業(yè)管理的基礎(chǔ)，對常規(guī)期物業(yè)管理

有著直接和重要的影響。這是前期物業(yè)管理最明顯的

特點。

2.1.2.過渡性

前期物業(yè)管理的職責是在新建物業(yè)投入使用初

期，建立物業(yè)管理服務(wù)體系并提供服務(wù)，其介于早期

介入與常規(guī)物業(yè)管理之間。

因此，前期物業(yè)管理在時間上和管理上均是一個

過渡階段。

2.1.3.復雜性

新建物業(yè)及其設(shè)備設(shè)施往往會因其施工質(zhì)量隱

患、安裝調(diào)試缺陷、設(shè)計配套不完善等問題，在投入

使用的初期集中反映出來，造成物業(yè)使用功能的不正

常，甚至可能會出現(xiàn)臨時停水停電、電梯運行不平穩(wěn)、

空調(diào)時冷時熱等現(xiàn)象。

由于物業(yè)及設(shè)備設(shè)施需要經(jīng)過一個自然磨合期

才能逐步進入平穩(wěn)的運行狀態(tài)，因此，此階段的物業(yè)

27

管理也明顯呈現(xiàn)波動和不穩(wěn)定性。

2.1.4.投入性

在前期物業(yè)管理階段，需要投入人、財、物等資

源，投入較大，管理成本相對較高。但物業(yè)空置率卻

較高，管理費收繳率較低。

因此，前期管理階段的經(jīng)營收支一般是收入少、

支出多、收支不平衡。

2.1.5.可能發(fā)生的應(yīng)急情況分析

1)緊急事件類別

火災(zāi)。

施工人員可能發(fā)生的工傷事件(觸電、高空墜物

等)。

自然災(zāi)害。

盜竊。

交通事故。

停水。

2)重點管理對象

易燃材料堆放場所。

電氣設(shè)備。

服務(wù)現(xiàn)場。

3)應(yīng)急預(yù)案的制訂

綜合辦公室制定“事件應(yīng)急預(yù)案”。

28

4)應(yīng)急預(yù)案內(nèi)容

潛在的事件類別及相應(yīng)的應(yīng)急技術(shù)措施。

應(yīng)急的組織措施(報告、報警、現(xiàn)場指揮等)。

負責部門。

聯(lián)絡(luò)方式。

相關(guān)人員的應(yīng)急培訓。

5)預(yù)防措施

內(nèi)審中要對潛在事件及經(jīng)濟情況進行分析，以便

發(fā)現(xiàn)潛在風險，及時對管理程序進行評審及修訂。

各崗位員工要嚴格按照作業(yè)指導書和相關(guān)規(guī)定

操作，預(yù)防事件的發(fā)生，并在工作前后進行日常安全

檢查。對重點部位要定人定崗，持證上崗。

在重點場所應(yīng)布置應(yīng)急設(shè)施，如消火栓、滅火器

等，綜合辦公室進行日常維護管理。

歸口管理部門每年對應(yīng)急預(yù)案組織一次評審，并

填寫“應(yīng)急預(yù)案評審記錄”。

在必要的場所張貼相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案、逃生圖等。

可行時，歸口部門每年定期組織一次應(yīng)急演練，

并填寫“應(yīng)急預(yù)案演練記錄”。

6)應(yīng)急響應(yīng)

發(fā)生環(huán)境與職業(yè)健康安全事件或緊急情況時，相

關(guān)部門應(yīng)立即采取應(yīng)急措施，迅速報警，保護人身安

29

全，同時盡量減少對環(huán)境的影響，安全事件發(fā)生后要

及時進行人員救護。

7)事件處理

安全事件發(fā)生后，按《事件、事故不符合控制程

序》執(zhí)行。

應(yīng)急預(yù)案演練或事件結(jié)案后，歸口部門要評審應(yīng)

急預(yù)案，必要時修訂。

8)監(jiān)督檢查記錄保管

綜合辦公室保管各種應(yīng)急預(yù)案演練和評審記錄

應(yīng)急預(yù)案評審、檢查規(guī)定：

序號項目責任部門頻次

1應(yīng)急預(yù)案評審各歸口部門1次/年

2應(yīng)急預(yù)案監(jiān)督檢綜合辦公室1次/年

查

30

2.2.設(shè)施設(shè)備管理維護方案

2.2.1.供電設(shè)備管理維護

(1)服務(wù)內(nèi)容：對辦公樓(區(qū))供電系統(tǒng)高壓、低壓

電器設(shè)備、電線電纜、電氣照明裝置等設(shè)備進行日常管理和

及時維護修理，保持正常運行。通過有效的管理措施和技術(shù)

措施，積極開展節(jié)能管理工作。

(2)服務(wù)質(zhì)量標準

①按照規(guī)定周期對變配電設(shè)備設(shè)施進行檢查、維護、清

潔，并做好記錄，確保高(低)壓變(配)電柜操作運行正

常，各計量檢測表計顯示正常。

②變(配)電柜、低壓配電柜運行正常，符合工作要求，

各類表計顯示正常。

③功率因素自動補償電容器(組)運行正常，自動切換

準確可靠。

④變(配)電系統(tǒng)聯(lián)絡(luò)切換正常。

⑤各類照明燈具、供用電設(shè)備設(shè)施(包括配電箱柜、橋

架、井道、分電箱、開關(guān)、插座等)運行正常。建立配電箱

柜維護臺賬，就地懸掛設(shè)備卡記錄巡查保養(yǎng)情況。

⑥應(yīng)急供電系統(tǒng)運行正常。

31

⑦強化管理職能，提高節(jié)能管理水平。做好能耗登記、

上報等工作。

2.2.2.零星維修

零星維修服務(wù)內(nèi)容：在大樓運行時，發(fā)生一些故障或損

壞等情況(包括但不限于室內(nèi)地磚破損修復、日光燈更換、

門鎖更換、水龍頭閥門等),及時申報維修并協(xié)助采購方做

好維修服務(wù)工作。零星維修材料費由中標供應(yīng)商支付。達到

的服務(wù)標準：服務(wù)人員做到快捷、準確、節(jié)約、有效，保障

大樓正常運行，以最短時間內(nèi)處理突發(fā)運行故障。

2.2.3.電梯維護保養(yǎng)檢測工作

接受采購單位的授權(quán)或委托，行使電梯管理權(quán)利和管理

義務(wù)。(特別說明：供應(yīng)商一旦簽署本合同并生效，即表明

供應(yīng)商已接受采購單位的授權(quán)或委托，行使電梯管理權(quán)利和

管理義務(wù)，對電梯的使用安全負責。)

(1)服務(wù)內(nèi)容：委托和監(jiān)督有相關(guān)資質(zhì)的經(jīng)采購單位

認可的單位進行維保；配備電梯安全管理人員，建立電梯使

用、檢查、維護、培訓等運營安全管理制度和應(yīng)急救援預(yù)案，

建立電梯日常管理技術(shù)檔案；按電梯管理相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)

范的要求進行日常安全使用管理和異常情況處置。

(2)服務(wù)質(zhì)量標準

32

①按照國務(wù)院《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》、《浙江省特

種設(shè)備安全管理條例》、《杭州市電梯安全監(jiān)察辦法》、《TSG

T5001-2009電梯使用管理與維護保養(yǎng)規(guī)則》等法律、法規(guī)、

規(guī)范中有關(guān)電梯安全使用的規(guī)定和要求，確保電梯安全運行，

提高電梯安全使用管理水平。

②加強對電梯的安全管理，嚴格執(zhí)行特種設(shè)備安全技術(shù)

規(guī)范的規(guī)定，對電梯的使用安全負責。

③督促專業(yè)維保單位定期對電梯進行維護保養(yǎng)。

④根據(jù)實際情況，建立以崗位責任制為核心的電梯使用

和運營安全管理制度，并且嚴格執(zhí)行。安全管理制度至少包

括以下內(nèi)容：相關(guān)人員的職責；安全操作規(guī)程；日常檢查制

度；維保制度；定期報檢制度；電梯鑰匙使用管理制度；作

業(yè)人員與相關(guān)運營服務(wù)人員的培訓考核制度；意外事件或者

事故的應(yīng)急救援預(yù)案與應(yīng)急救援演習制度；安全技術(shù)檔案管

理制度。

⑤做好電梯日常管理，具體包括：保持電梯緊急報警裝

置能夠隨時與供應(yīng)商安全管理機構(gòu)或者值班人員實現(xiàn)有效

聯(lián)系；在電梯轎廂內(nèi)或者出入口的明顯位置張貼有效的《安

全檢驗合格》標志；將電梯使用的安全注意事項和警示標志

置于乘客易于注意的顯著位置；在電梯顯著位置標明使用管

理單位名稱、應(yīng)急救援電話和維保單位名稱及其急修、投訴

33

電話；制定出現(xiàn)突發(fā)事件或者事故的應(yīng)急措施與救援預(yù)案，

每年至少進行一次救援演練；電梯發(fā)生困人時，及時采取措

施，安撫乘客，組織電梯維修作業(yè)人員實施救援；在電梯出

現(xiàn)故障或者發(fā)生異常情況時，組織對其進行全面檢查，消除

電梯事故隱患后，方可重新投入使用；電梯發(fā)生事故時，按

照應(yīng)急救援預(yù)案組織應(yīng)急救援，排險和搶救，保護事故現(xiàn)場，

并且立即報告采購單位；監(jiān)督并且配合電梯安裝、改造、維

修和維保工作；對電梯安全管理人員和操作人員進行電梯安

全教育和培訓；按照安全技術(shù)規(guī)范的要求，及時協(xié)助采購單

位對在用電梯進行必要的改造或者更新，提高在用電梯的安

全與節(jié)能水平。

⑥電梯安全管理人員應(yīng)當履行下列職責：進行電梯運行

的日常巡視，記錄電梯日常使用狀況；制定和落實電梯的定

期檢驗計劃；檢查電梯安全注意事項和警示標志，確保齊全

清晰；妥善保管電梯鑰匙及其安全提示牌；發(fā)現(xiàn)電梯運行事

故隱患需要停止使用的，有權(quán)作出停止使用的決定，并且立

即報告采購單位；接到故障報警后，立即趕赴現(xiàn)場，組織電

梯維修作業(yè)人員實施救援；實施對電梯安裝、改造、維修和

維保工作的監(jiān)督，對維保單位的維保記錄簽字確認。

⑦妥善保存電梯日常檢查與使用狀況記錄、維保記錄、

年度自行檢查記錄或者報告、應(yīng)急救援演習記錄，設(shè)備運行

34

故障記錄等電梯安全技術(shù)檔案。每3個月一次，定期向采購

單位移交。

⑧在用電梯每年進行一次定期檢驗。按照安全技術(shù)規(guī)范

的要求，在《安全檢驗合格》標志規(guī)定的檢驗有效期屆滿前

1個月，通知維保單位配合做好定期檢驗的準備，協(xié)助采購

單位向特種設(shè)備檢驗檢測機構(gòu)提出定期檢驗申請。未經(jīng)定期

檢驗或者檢驗不合格的電梯，不得繼續(xù)使用。

⑨按照采購單位的工作實際對電梯的使用時間、節(jié)能要

求、轎廂保潔等進行全面管理。

2.2.4.其他要求

(1)設(shè)施設(shè)備運行及維護

①各大樓設(shè)施設(shè)備做到安全運行和節(jié)能操作，發(fā)現(xiàn)故障

或隱患立即通知及時排除；

②日常維修接到報修信息后，應(yīng)在30分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場

進行處理。若當日無法修復的，應(yīng)立即告知使用部門和相關(guān)

管理人；

③配合專業(yè)單位進行保養(yǎng)及維修工作；

④對室內(nèi)、地下室及室外每季度修繕一次(零星及應(yīng)急

修理除外),包括檢修、除銹、刷漆、加固、更換等。特殊

情況按需處理。

35

⑤服務(wù)過程中對采購單位的維修、綠化設(shè)備和工具進行

維護、監(jiān)管，保證完好。

(2)水電維修及巡查

①維修人員日常工作除特定工作外，實行定期巡查維修

制。

②巡查內(nèi)容包括配電設(shè)施、照明及供用電設(shè)施、空調(diào)設(shè)

施、恒溫機組、通風設(shè)施、給排水設(shè)施、專業(yè)檢測設(shè)備和設(shè)

施連接的水電管路及開關(guān)等連接件、其他公用區(qū)域及設(shè)施。

③巡查時間為每個月對所有設(shè)備設(shè)施和區(qū)域、房間巡查

到一次，并隨時記錄和處理。巡查發(fā)現(xiàn)的缺陷應(yīng)及時有效的

解決，無法及時解決的應(yīng)將缺陷編入月度工作計劃專項解決。

④標識、巡檢記錄及發(fā)現(xiàn)問題報告及時與否納入月度考

核。

⑤建立保潔、保安與工程維修人員的聯(lián)動機制，巡回保

潔和安全巡查中發(fā)現(xiàn)工程類的故障或隱患應(yīng)及時通報工程

維修人員進行維修。

⑥物業(yè)公司大樓配備的水電工要求每天8小如時工作制，

并免費對公共區(qū)域的(如電出現(xiàn)開關(guān)、燈具損壞。水出現(xiàn)龍

頭跑漏現(xiàn)象。門鎖出現(xiàn)故障等問題)進行日常維修，由采購

單位提供相關(guān)配件，且做好空調(diào)、機電設(shè)備的日常維護工作。

36

2.3.房屋日常管理與維護養(yǎng)護服務(wù)方案

2.3.1.服務(wù)內(nèi)容

房屋結(jié)構(gòu)安全巡查，建筑外墻、屋頂、地面、頂棚、門

窗、樓梯等設(shè)施的日常養(yǎng)護維修、巡查。

2.3.2.服務(wù)質(zhì)量

(1)確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及設(shè)施的完好等級和正

常使用。

(2)玻璃無破裂，五金配件完好，門窗開閉靈活、密

封性好、無異常聲響。否則應(yīng)及時修復或更換，不能立即修

復的涉及安全性的應(yīng)采取措施消除安全隱患。

(3)粉刷無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚、地

板平整不起殼、無遺缺，吊頂無污(水)漬、開縫和破損。

否則應(yīng)及時修復或更換，不能影響車輛和行人通行。

(4)屋面排水溝、室內(nèi)室外排水管保障暢通；雨前及

時巡查，排除隱患。發(fā)現(xiàn)過濾網(wǎng)及管道破損及時修復或更換。

(5)發(fā)現(xiàn)屋面或其他防水層有氣鼓、破裂，隔熱板有

斷裂、缺損的，屋面、墻面有滲漏的，應(yīng)在3個工作日內(nèi)安

排專項修理。

37

(6)及時完成家具、設(shè)備等各項零星維修任務(wù)，一般

維修任務(wù)確保不超過24小時，確保家具、設(shè)備維修合格率

達到100%。

(7)樓內(nèi)相關(guān)設(shè)施發(fā)現(xiàn)損壞應(yīng)立即修復，安全標志等

應(yīng)清晰完整。保證各項設(shè)施、器材的正常使用；

2.3.3.其他要求

(1)各類設(shè)備、房屋維修出現(xiàn)故障時，維修人員應(yīng)在

接到一般性報修后30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，設(shè)備零修及時率100%,

合格率達到95%以上，零修工作不影響正常辦公生活，一般

性維修不過夜。

(2)完成各類臨時任務(wù)。

2.3.4.日常養(yǎng)護維修方案

每年對房屋地面、墻、臺面及吊頂、門窗、樓梯、通風

道、外墻幕墻進行全面檢查1-2次，掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損

狀況，對完好程度作出評價。

在冬、雨季和天氣異常時安排組織房屋設(shè)施巡視，對質(zhì)

量較差、易出問題的部位重點檢查；每半年檢查清除1-2次

屋面，疏通雨水口、落水管等。

每日巡視1次門窗、玻璃、照明燈；每年對門窗做專項

檢修1次。

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巡檢有記錄。

制定房屋地面、墻、臺面及吊頂、門窗、樓梯、通風道

年度維修計劃并實施，需要進行大、中修或更新改造的項目

報告xx縣生活垃圾焚燒發(fā)電項目。

2.3.5.房屋定期維修養(yǎng)護計劃

維修類實施效

序號項目計劃方案

別果

局部受結(jié)構(gòu)安

房屋損：施工全，正

由維修中

承重質(zhì)量原每年檢查房屋常使

1心負責實

結(jié)構(gòu)因造成的結(jié)構(gòu)性能用。結(jié)

施

部位的結(jié)構(gòu)構(gòu)性能

問題完好

每二年對較大

外墻平

外墻局部、大面積滲漏，外墻

整，無

面積滲久修無效的，應(yīng)由維修中

面

2滲漏

漏及翻局部翻新防止心負責

結(jié)構(gòu)水；整

新擴大及污染墻

潔統(tǒng)一

面

39

無積

避雷網(wǎng)每二年

水，防

刷一次油漆，防

隔熱層水層正

止銹蝕；每半年

破損；防常，有

疏通一次屋面

水層破由維修中效發(fā)揮

3屋面雨水口；每年對

損造成心負責功用，

屋面防水層檢

滲漏；屋無滲

查一次；每年翻

面積水漏；隔

新更換老化部

熱層完

分