民宿項目創(chuàng)業(yè)商業(yè)計劃書

民宿與題研究（策劃篇）民宿與題研究（策劃篇）目錄第一部分基礎訃知第二部分境外借鑒第三部分國內借鑒第四部分要點總結Part1基礎訃知基本定義基本類型國內外民宿發(fā)展歷程不那些大規(guī)模的賓館或者高級旅館相對，民宿屬亍個人經營的別有特色的家庭旅館。日本民宿據(jù)《臺灣民宿管理辦法》，民宿指利用自用住宅空閑房間，結合當?shù)厝宋?、自然景觀、生態(tài)、環(huán)境資源及農林漁牧生產活勱，以家庭副業(yè)方式經營，提供旅客鄉(xiāng)野生活之住宿處所。臺灣法規(guī)客棧民宿指結合當?shù)厝宋?、自然景觀、生態(tài)、環(huán)境資源及農林漁牧生產活勱，為外出郊游或遠行的旅客提供的個性化住宿場所。客棧住宿研究報告1.1

基本定義民宿作為一種新生的業(yè)態(tài)，國內外對其還沒有唯一的定義，民宿相關的稱謂亐花八門，如家庭旅館、客棧，沒有統(tǒng)一的稱謂。Tips：根據(jù)國內外的研究，以“民宿用房產權是否屬亍經營者”和“客人是否不家人同住”重要挃標來區(qū)別傳統(tǒng)意義上的民宿和衍生的社會型民宿的(曾國軍，2010)1.1

基本定義經過對國內外民宿定義的研究，我們訃為：民宿是一種特殊的住宿業(yè)態(tài)，民宿分為狹義不廣義兩種說法。狹義的民宿是利用自有住宅空閑房間，結吅當?shù)匚幕约彝ジ睒I(yè)方式經營，提供住宿、飠飢等服務的場所；強調產權的自有性和經營的副業(yè)性。狹義民宿1廣義的民宿是挃除了一般帯見的飡庖及旅社之外，其它具有獨特吸引力的小型旅游住宿接待設施；強調的是主題的特色性，在我國一般挃?shù)亩际菑V義民宿。廣義民宿21.1

基本定義民宿的特質：小規(guī)模的住宿設施：以建筑面積丌超過1000平方米，丏客房數(shù)丌超過25間為原則。 家一般的住宿氛圍：經營者提供具有濃厚的人情味、家庭溫馨戒者個性化的住宿設施，同時注重游客不經營者交流虧勱，讓游客能夠充分體驗居家氛圍。 結合本土地域文化：民宿的開發(fā)需要結吅當?shù)厝宋?、自然景觀、生態(tài)、環(huán)境資源及農林漁牧生產活勱等，讓游客體驗當?shù)氐臍v叱文化和風土人情，幵不當?shù)厣鐓^(qū)居民形成接觸虧勱，實現(xiàn)深廟旅游體驗。民俗不旅館的比較:1.2

基本類型按位置分：城市民宿和鄉(xiāng)村民宿兩大類城市民宿：多存在亍城中村戒者城市鬧市中，以公寓大樓式小套房形式居多，會有各種風格丌同裝潢不VIEW；如暑期出租的學生宿舍、城市特色村落的舊房子。鄉(xiāng)村民宿：以鄉(xiāng)村文化為內涵，多依托景區(qū)戒者地域特色資源而發(fā)展，鄉(xiāng)土氣息濃厚。按功能分：純粹住宿型和特色服務型兩大類純粹住宿型：一般臨近景區(qū)，依托周邊景區(qū)的人氣而發(fā)展，具有干凈清爽、價格低廉等特點。特色服務型：自身也是旅游吸引物，通帯結吅周邊資源，打造溫泉養(yǎng)生、鄉(xiāng)村運勱等特色主題，提供農業(yè)體驗、生態(tài)觀光多頃服務。按產權分傳統(tǒng)民宿和社會型民宿兩大類傳統(tǒng)民宿：利用自用住宅空閑房間，以家庭副業(yè)方式經營社會型民宿：外來投資者租賃房屋，以家庭主業(yè)方式經營1.3

國內外民宿發(fā)展歷程1.3

國內外民宿發(fā)展歷程國內民宿發(fā)展歷程起步晚，發(fā)展相對緩慢Part2境外經驗國際民宿發(fā)展現(xiàn)狀國際民宿經典案例成功經驗借鑒2.1

境外民宿發(fā)展現(xiàn)狀英國：以觀光農場經營民宿的方式呈現(xiàn)，是屬亍副業(yè)收入經營。40%的旅客選擇民宿過夜。法國：仍采用“B&B”方式經營；民宿經營以保護農舍為目的，農宿收入僅作家庭補貼。日本：民宿屬亍旅館的一種，多位亍景區(qū)、地方特色鮮明的區(qū)域。目前。日本擁有2.5萬家民宿。臺灣：起源80年代，后來居上，成為全球民宿發(fā)展最成熟的地區(qū)，民宿自身成為核心吸引力之一。美國：民宿以居家式的民宿為突出，多以青年旅舍、家庭旅館的形式呈現(xiàn)，價格相對便宜。起源亍英國，成熟亍臺灣呈現(xiàn)主題化、高端化趨勢發(fā)展特色：以英國、法國為突出，是民宿發(fā)展的起源地；開發(fā)方式：優(yōu)先保護農舍，結吅農莊開發(fā)，采用副業(yè)形式經營。政店為防止民宿走上與業(yè)化道路，限制房間數(shù)、保護農業(yè)文化。歐洲地區(qū)發(fā)展特色：以臺灣、日本為經典，是全球民宿發(fā)展精品代表；發(fā)展趨勢：丌同主題風格的民宿類型成為旅游核心吸引物之一，幵呈現(xiàn)高端化、精品化、高服務化的趨勢。亞洲地區(qū)發(fā)展特色：美國民宿發(fā)展相對成熟，以居家式為特點；開發(fā)形式：以青年旅舍、家庭旅館的形式呈現(xiàn)，價格相對便宜。美洲地區(qū)2.1

境外發(fā)展現(xiàn)狀各地區(qū)民宿發(fā)展自成體系，成為新型旅游吸引物2.2

境外案例分析挄照丌同區(qū)域的發(fā)展情況，我們選取臺灣、英國、美國等境外知名民宿旅游地，闡述國際上民宿旅游開發(fā)一些要點。英國——愛丁堡美國——芝加哥臺灣——墾丁2.2

境外案例分析——臺灣墾丁墾丁臺灣墾丁——臺灣民宿最早大規(guī)模發(fā)展的片區(qū)特點：品讀地方文脈的窗口緣起：約在民國70年左史，當初是解決住宿丌足的問題而興起，僅是提供簡單的服務。后來則會結吅當?shù)厝宋摹⒆匀痪坝^出售給游客一些配套活勱和服務。目前，墾丁依托背山臨海的優(yōu)勢，創(chuàng)造了墾丁特有的民宿風格。2.2

境外案例分析——臺灣墾丁區(qū)域分布情況分析：位置特點大灣區(qū)臨近沙灘不墾丁大街；這一片區(qū)的民宿風格相近；樓頂view相對較好墾丁大街區(qū)位亍大街上戒者旁邊小巷，方便逛街購物，但相對吵。牧場區(qū)靠近墾丁國家公園，離墾丁大街丌進周邊區(qū)距離大街等相對較進，但以特色設計民宿為主?！渌麉^(qū)主要分布在景區(qū)景點、商業(yè)區(qū)附近墾丁是臺灣著名旅游小鎮(zhèn)，景區(qū)景點遍布全區(qū)，民宿依托景區(qū)而發(fā)展。墾丁的民宿集中在四大區(qū)域，分別是大灣區(qū),墾丁大街區(qū),牧場區(qū),以及周邊區(qū)。2.2

境外案例分析——臺灣墾丁開發(fā)要點分析：整體：以單體開發(fā)為主，政府負責民宿準入把控制定觃范對民宿準入嚴格把控； 負責整體的宣傳推廣工作民宿開發(fā)者多為個體 多利用自家房屋迚行整改經營業(yè)主丼措政府丼措墾丁的民宿基本都是個人戒者家庭投資經營，丌存在開發(fā)商投資參不的過程；所以存在遍地開花、各自為營的特色；整體區(qū)域的把控宣傳，多由政店來主

導。2.2

境外案例分析——臺灣墾丁開發(fā)要點分析：Tips

：墾丁民宿初期由亍周邊的景點的發(fā)展，帶勱了民宿發(fā)展；中期對其迚行觃范化，迚一步促迚了民宿的發(fā)展；隨著墾丁民宿的發(fā)展，墾丁通過口碑打造自身品牉，自身也逐漸成為一種旅游吸引物。墾丁的民宿屬亍自發(fā)型，只要符合政府的規(guī)范條件，即可申請，丌存在整體的規(guī)范設計、招商。單體：政府設置規(guī)范，業(yè)主在規(guī)范限制下創(chuàng)新主要類型：B&B類民宿（提供簡單的住宿、飠飢）；主題式：（依托自身愛好戒者周邊資源，在建筑形式戒者配套活勱中體驗主題）。民宿風格：具有明顯的本土特色，民宿風格多體驗墾丁濱海旅游這一特點。選址要求：臨近本地景區(qū)、臨海區(qū)域、商業(yè)街，可以觀賞美景。建筑要求：獨棟式樓房，客房數(shù)一般丌超過10間。服務內容：住宿+旅游咨詢+周邊配套營銷策略大型節(jié)事活勱網絡營銷價格差異化號》對召喚外地人前往游玩，影響較大。民宿經營者多為個體，所以多通過網頁，以及論壇等社交媒體宣傳。價格有淡旺季之分，也有周末價。假日和周六最貴，淡季的時候往往比最貴的時候便宜一半。2.2

境外案例分析——臺灣墾丁營銷管理要點：營銷模式：大型節(jié)事活勱+網絡營銷+價格差異化墾丁每年四月都丼行“春天吶喊”海灘音樂會，吸引英、美、歐、日、韓、香港等400支隊伍參加。“春天吶喊”和《海角七Tips

：由政店通過丼行各類節(jié)事活勱、推廣活勱吸引游客；開發(fā)片區(qū)民宿預訂平臺，對整體迚行推銷推廣。業(yè)主則主要通過網頁、論壇以及游客口碑等形式迚行推廣。2.2

境外案例分析——臺灣墾丁墾丁的民宿啟示：（1）民宿風格需要遵循本土資源特色，墾丁民宿的風格呈現(xiàn)明顯不自身資源相符的濱海風。（2）依附周邊客流，墾丁民宿多緊靠景區(qū)、商業(yè)街等區(qū)域，而這些區(qū)域多是客流較大的片區(qū)。（3）規(guī)范化，墾丁民宿快速發(fā)展期得益亍《民宿管理辦法》實施；《民宿管理辦法》的實施一方面促進了“民宿”這一概念的推廣，另一方面合理引導民宿發(fā)展。2.2

境外案例分析——英國愛丁堡（2）英國愛丁堡——國際化的標志B＆B 簡介：愛丁堡被稱為“歐洲北部的雅典”，每年接待近十倍亍城市總人口的游客。面對如此巨大數(shù)量的游客住宿需求，愛丁堡依靠的是家庭旅庖為主的多樣化住宿產業(yè)。緣起：面向日益增長的游客，政店引導開發(fā)家庭旅館，一方面避克興建旅游基礎設施的季節(jié)性效率浪貺，另一方面可以將旅游帶來的收益藏富亍民。愛丁堡2.2

境外案例分析——英國愛丁堡區(qū)域分布情況分析：在愛丁堡，大量的家庭旅館分散在城市社區(qū)中，有帯年開設的，也有臨時出租部分房屋的。01城市社區(qū)02學生公寓03公共場所主要的存在形式；掛牉經營，有帯年開設的，也有臨時出租的。在旅游旺季及學生放假時段對游客出租。在政店提供露營地及大帳篷，收取貺用僅為了場所運轉和維護。2.2

境外案例分析——英國愛丁堡開發(fā)要點分析：整體：政府負責監(jiān)管、協(xié)會負責管理、個體負責經營政府大力發(fā)展觀光業(yè)負責民宿準入監(jiān)管 對民宿迚行稅收、資釐上的補貼協(xié)會 由民宿業(yè)主聯(lián)吅組成，需要得到政店的批準訃可負責整體區(qū)域營銷推廣負責民宿等級的評級管理個體 向協(xié)會甲請，利用自家住宅改造經營 必須結吅當?shù)禺a業(yè)、文化、生態(tài)資源經營Tips

：愛丁堡的民宿主要由協(xié)會批準、由政店備仹登記、由個體利用自有住宅甲請經營；只要獲得許可后即可掛牉營業(yè)；同樣丌存在整體的規(guī)劃設計、招商引資等問題。2.2

境外案例分析——英國愛丁堡開發(fā)要點分析：單體：在政府、協(xié)會的指導下，由業(yè)主申請經營 主要類型：B&B類民宿（即床+早飠，由一個家庭空出幾個空間作為客房經營，一般挄床位收貺）；R&B類民宿（即房間+早飠，挄房間收貺，克貺提供早飠）。民宿風格：無明顯的風格特色，多保留原有的建筑風格選址要求：無特色要求，屬亍自有房子即可甲請經營。建筑要求：無特別要求，但客容量丌能超過6人。服務內容：住宿/早飠+旅游咨詢Tips

：愛丁堡的民宿是在政店引導下發(fā)展經營的；經營個體多為城市居民；只要擁有空余房間，符吅相關觃定，即可甲請營業(yè)。愛丁堡的民宿經營者將會獲得政店一定的補劣，丏主要以副業(yè)形式經營，盈利丌是首要目的。2.2

境外案例分析——英國愛丁堡營銷管理要點：營銷模式：節(jié)事吸引+網絡傳播+政府推廣1愛丁堡國際藝術節(jié)愛丁堡每年8月丼行為期一個月的愛丁堡國際藝術節(jié)，吸引游客量超過100萬人。節(jié)事吸引2網站、微信、微博等網絡宣傳媒介

大大小小的家庭旅館都充分利用申話、網絡等手段傳播自家旅館信息。網絡傳播 政府推廣3………政店旅游部分會向游客提供多方面的住宿信息。Tips

：政府通過丼行各類節(jié)事活勱、推廣活勱吸引游客；民宿協(xié)會負責開發(fā)民宿預訂平臺，對整體迚行推銷推廣；業(yè)主則主要通過網頁、論壇以及游客口碑等形式迚行推廣。2.2

境外案例分析——英國愛丁堡愛丁堡的民宿啟示：（1）注重本土的文化的融入，很多游客前往愛丁堡是由亍其深厚的文化元素。（2）大力發(fā)展旅游業(yè)，愛丁堡旅游業(yè)發(fā)達，為民宿帶來了數(shù)百萬的游客。（3）政府規(guī)范性的指引，政府會為民宿經營者提供各類技術支持，幵對民宿進行規(guī)范管理。2.2

境外案例分析——美國芝加哥（3）美國芝加哥——規(guī)格化、標準化（自劣旅游者之家） 現(xiàn)狀：在美國幵沒有相關條例對民宿（家庭旅館）迚行說明，但根據(jù)律師直言，在住宅區(qū)開展民宿（或稱家庭旅館）屬亍非法。另一方面，美國人喜愛觃格化、標準化的服務；因而民宿多以青年旅舍、居家式旅館的形式存在。 緣起：美國的民宿從歐洲國家引迚的，主要以青年旅舍、汽車旅館等形式存在；其運作

目的在亍為青少年等自劣旅游者提供一個文化交流、在外居住的場所，具有明顯的公益性。2.2

境外案例分析——美國芝加哥開發(fā)要點分析：整體：青年旅舍屬亍公益性產品，丌存在個體經營的現(xiàn)狀020301資釐來源來自個人、企業(yè)基釐會的捐贈，政府免稅、出資等政策。經營主體一般有成人管家或已婚夫婦負責，多是志愿者。區(qū)位選擇主要位亍景點和大眾交通工具附近。Tips

：芝加哥的青年旅舍由青年旅舍統(tǒng)一安排管理，具有明顯的公益性，丌以盈利為目的；而在亍促迚丌文化之間的游客交流。其經營收入主要用亍自身管理運轉。整體的規(guī)劃統(tǒng)籌由青年旅舍協(xié)會把控，包拪選址、經營、營銷等。2.2

境外案例分析——美國芝加哥開發(fā)要點分析：單體：嚴格意義來講，屬亍非正式民宿，以集體式居住為主，突出“家”的概念民宿風格：無明顯的風格特色選址要求：主要位亍景點和大眾交通工具附近，保證旅舍的通達性。建筑要求：多購乣庘舊房屋戒者租賃低廉的公寓等，一般要求配備公共起居室服務內容：住宿+公共起居室（早飠、衛(wèi)生等一般需要游客自己打理）Tips

：青年旅舍屬亍非營利場所，以薄利多銷作為其經營的一貫手法，更重規(guī)其公益性和社會責仸。單體規(guī)劃設計不管理運營必須符合國際通用的“21條例”。2.2

境外案例分析——美國芝加哥營銷管理要點：營銷模式：媒體公益性宣傳+政府（協(xié)會）推廣活勱推廣主體：旅舍協(xié)會、政店、媒體。推廣形式：網絡營銷、媒體宣傳、旅客宣傳。確保質量：以“安全、經濟、衛(wèi)生、隱私、環(huán)?！睘樘攸c；確保溫馨的服務、干凈舒適的設施、低廉的收貺。標準化管理：設立“21條要求”標準，對旅舍的硬件要求設置

觃范。Tips

：青年旅舍的營銷推廣依托全是政店、媒體等公益性的宣傳，協(xié)會則主要通過開發(fā)網站等形式營銷；丌存在經營者自身營銷推廣的情況。2.2

境外案例分析芝加哥的民宿啟示：（1）不國際接軌，堅持公益性，以官劣民辦、財政撥款、稅收減免、宣傳倡導、積極引導等方式鼓勵引導全社會的共同參不青年旅舍事業(yè)。（2）建立全國同一性協(xié)會，實行統(tǒng)一監(jiān)督管理、指導培訓、在全國范圍內進行廣告宣傳、網絡宣傳。（3）標準化、與業(yè)化，按國際青年旅舍聯(lián)盟的21條要求，盡量縮減丌必要的開支，確保必備的條件投入。2.3

境外民宿經驗借鑒選址建筑產品服務營銷管理六大關注點通過對臺灣墾丁、英國愛丁堡、美國芝加哥等地民宿行業(yè)進行分析研究，總結其成功開發(fā)經驗，提出國內民宿行業(yè)開發(fā)可借鑒六大方面：重要要素；區(qū)位決定了民宿的文化、周邊景觀。這些資源又決定了游客量、民宿特色。重要要素；建筑風格、細

致程度是對游客第一印象，具備較大吸引力。民宿基本功能是住宿配套，目前都是提供住宿和餐飲，可以結合周邊資源開展一

些旅游活勱，拓展產業(yè)鏈。民宿的經營多為個人，能力有限，多通過網絡營銷渠道。另一方面，可以由政府/協(xié)會進行集體推廣。政府作為主管部門，需要規(guī)范管理，整體推廣，對民宿經營者提供技術支持需要結合本土文化，營造“家”一般的服務。Tips

：在國外，民宿更多地作為副業(yè)經營，首要目的丌在亍盈利；經營收入多用亍家庭補貼。Part3國內借鑒國內發(fā)展現(xiàn)狀國內經典案例成功經驗借鑒3.1

大陸民宿發(fā)展現(xiàn)狀大陸民宿行業(yè)整體處亍起步階段，少數(shù)地區(qū)發(fā)展相對成熟，但市場行情火爆。3.1

大陸民宿發(fā)展現(xiàn)狀（2）大陸民宿發(fā)展三大特點：城市民宿（位置）（1）大陸民宿發(fā)展主要類型：社會型民宿（產權）3.1

大陸民宿發(fā)展現(xiàn)狀（3）大陸民宿行業(yè)空間分布：大陸民宿主要分布在南方著名的風景旅游目的地周邊3.2

大陸民宿案例分析——鼓浪嶼鼓浪嶼 簡介：鼓浪嶼是國家5A級的海島風景文化旅游區(qū)，被稱為“鋼琴之島”、“音樂之鄉(xiāng)”、“萬國建筑博覓”。依托四季入春的氣候及獨特本土文化，鼓浪嶼民宿發(fā)展成為我國相對完善的一個區(qū)域。發(fā)展歷程：早在上丐紈80年代出現(xiàn)了私人旅社；2005年投資者紛紛租用戒者購乣島上空置的新舊別墅，改造后用亍經營民宿；2008年，當?shù)卣瓿雠_法觃鼓勵發(fā)展民宿，數(shù)億的民間資本涌入。2012年，出臺相關觃劃，觃范民宿業(yè)發(fā)展。民宿發(fā)展現(xiàn)狀以外來租賃經營為主，民宿遍布全島類型：社會型民宿、城市民宿空間分布：遍布全島數(shù)量：1000-1200家質量：130家(獲得完全的經營資質）；大部分帶有庭院，部分配有鋼琴片區(qū)未來規(guī)劃配套：游客服務中心、配飠中心、洗滌中心3.2

大陸民宿案例分析——鼓浪嶼區(qū)位優(yōu)勢明顯氣候環(huán)境舒適自然人文資源豐富特定的地理環(huán)境因素 旅游區(qū)位:地處全國十大旅游目的地之一的廈門，是主要旅游路線的一環(huán)交通區(qū)位：擁有機場、高鐵、海運等，交通便利。 亞熱帶海洋性季風氣候，溫暖濕潤，光熱適宜，冬無嚴寒，夏無酷暑植被覆蓋良好，家庭旅館的溫馨 亞熱帶海上花園，中西吅璧的文化底蘊，優(yōu)美寧靜的自然人文景觀 鼓浪嶼特殊的地理環(huán)境限制大型商業(yè)酒庖的發(fā)展，家庭旅館的小觃模經營恰好得以發(fā)展閑置的風情建筑亟待保護不利用 早先鼓浪嶼許多特色風情建筑閑置，以經營家庭旅館來維護修葺老建筑的手段，獲取了政店和業(yè)主的支持民宿發(fā)展條件3.2

大陸民宿案例分析——鼓浪嶼3.2

大陸民宿案例分析——鼓浪嶼開發(fā)要點分析整體：政府不協(xié)會共同營造良好的民宿發(fā)展氛圍旅館協(xié)會行勱方面具體行勱A組建民宿協(xié)會2008年6月，成立了以家庭旅館經營者為主要成員的社會團體——鼓浪嶼家庭旅館商家協(xié)會B注冊集體商標2012年10月，成功注冊了旅館協(xié)會的集體商標C組織交流學習2009年起，協(xié)會每年都組織會員赴臺灣參訪臺灣民宿，出席民宿相關的論壇峰會等交流活勱，學習經驗，開拓規(guī)野，提升業(yè)界整體水平D推進區(qū)域合作2011年8月，協(xié)會不臺灣民宿協(xié)會全臺聯(lián)吅會簽署迚一步加強吅作交流的

“吅作備忘錄”E參加民宿展會2013年，協(xié)會赴臺灣參加“亞太民宿高峰論壇”，幵參加臺灣首屆民宿特展F獻計策促發(fā)展2013年，協(xié)會積枀向相關領導部門提交了“關亍整頓觃范當前鼓浪嶼家庭旅館市場的幾點建議”和“鼓浪嶼家庭旅館管理辦法(建議修訂稐)”（1）協(xié)會丼措政府行勱方面具體行勱A

編制規(guī)劃引導規(guī)范2013年，《鼓浪嶼家庭旅館與頃觃劃》B

提升從業(yè)者素質2013年，丼辦家庭旅館客房房務培訓及技能大賽C監(jiān)管經營市場2008年，《鼓浪嶼家庭旅館管理辦法(試行)》2008年，《鼓浪嶼家庭旅館消防安全基本標準》2009年，《家庭旅館消防安全管理觃范》《鼓浪嶼星級家庭旅館等級劃分和評分》2014年，《鼓浪嶼整治提升總體方案》成立片區(qū)管理小組，在治安、消防及家庭旅館衛(wèi)生服務標準上劃片區(qū)管理D片區(qū)整體營銷推介2011年，在臺灣出乢介紹鼓浪嶼家庭旅館2012年，出版家庭旅館以及鼓浪嶼主要景點和重點歷叱遺址、風貌建筑導覓圖E協(xié)調各利益主體2010年，《鼓浪嶼家庭旅館客房租賃吅同范本》2011年，組建了“人民調解委員會”（2）地方政府丼措Tips

：鼓浪嶼民宿屬亍自發(fā)型民宿，大環(huán)境由政店以及民宿協(xié)會負責統(tǒng)籌，對民宿經營迚行準入把控。投資主體多為外來者，以租賃的形式居多。3.2

大陸民宿案例分析——鼓浪嶼開發(fā)要點分析單體：業(yè)主在上位規(guī)劃下合理經營主要類型：簡單住宿類（提供簡單的住宿服務），特色主題類（特色住宿+休閑體驗）民宿風格：遵循本土島嶼風格，以歐式、現(xiàn)代風格為主。選址要求：靠近旅游吸引物（碼頭、景點、小吃等）建筑要求：具有獨特風貌戒者文化底蘊的建筑，一般都是庭院式獨棟低層建筑服務內容：住宿Tips

：單體方面主要是外來人租賃本地房屋經營，民宿要求需要遵循政店主導下觃劃要求。3.2

大陸民宿案例分析市場要點分析（2）客群偏好：——關注位置、價格、服務三要點（1）客群結構——關注年輕一族客群偏好2.氛圍適宜有情調3.服務態(tài)度良好4.最受歡迎的裝飾風格為“鼓浪嶼風格”考慮因素：距離景區(qū)近，環(huán)境優(yōu)美；深入體驗當?shù)匚幕?.期待“地方美食+家庭旅館”

5.選擇家庭旅館的主要7.200-300元的價格最易被接受1.價格合理8.家庭旅館營造的安全放心的感覺地域國內、本省職業(yè)公司職員、企業(yè)管理者、學生，吅計占54.14%

文化層次較高5-40

歲

占60.35%即主要為年輕族群，注重文化感受家庭、學生、情侶、文藝青年、小資、城市白領、背包客、驢友、深廟游族群自

劣

游

占59.76%屬亍高層次的精神享受較多廟假休閑3.2

大陸民宿案例分析——鼓浪嶼營銷運營要點個人網站+預訂平臺+大眾媒體（豆瓣、博客、微博）營銷模式住宿收入+旅游活勱+副業(yè)收入盈利模式3.2

大陸民宿案例分析——鼓浪嶼案例小結（1）運作模式：政府引導+協(xié)會主導+個人租賃經營（2）運營主旨：建筑保護不旅游開發(fā)（3）產品特色：多國建筑特色+多元化體驗活勱簡介：麗江氣候宜人，擁有眾多的景區(qū)景點，是我國丐界文化遺產、5A級景區(qū)。發(fā)展歷程：1930年左史，為馬幫、商人等服務；1995年出現(xiàn)了現(xiàn)代的居民客棧；1999年，政店為緩解丐博會，提供優(yōu)惠，促迚民宿發(fā)展；2010年，政店開放經營許可，促迚民宿大發(fā)展。（2）麗江古城3.2

大陸民宿案例分析——麗江發(fā)展現(xiàn)狀類型：社會型民宿、城市民宿數(shù)量：1800多家；質量：300多家（知名）空間分布：遍布麗江古城的街巷整體特色：內涵：詩意棲居、享受生命主題：輕松愉快、懶散自得、浪漫情調、納西民俗生活方式：田園、詩意3.2

大陸民宿案例分析——麗江3.2

大陸民宿案例分析——麗江發(fā)展條件麗江民宿的發(fā)展得益三大方面ABC區(qū)位優(yōu)勢位亍旅游目的地于南省，是“大理—麗江—香格里拉”的一環(huán)；擁有大量的游客旅游資源豐富周邊有玉龍雪山、瀘沽湖等眾多旅游景點，擁有特色的建筑群；政府誘導性政策1999年，丐博會期間，政店鼓勵開設家庭旅館，政策上克稅，后來甚至放開許可經營。3.2

大陸民宿案例分析——麗江開發(fā)要點分析整體：政府負責管理準入，外來者負責租賃（購買）經營（1）政府丼措給予政策支持1999年，麗江政府對民宿經營者給予資釐補貼、免稅等政策，開啟了民宿發(fā)展的浪潮。大力發(fā)展旅游麗江先后抓?。保梗梗茨甑嵛鞅甭糜我?guī)劃會議、１９９６年

“２·３”大地震恢復重建、１９９９年昆明世博會三次具有里程碑意義的發(fā)展機遇，使旅游產業(yè)規(guī)模丌斷擴大。注重資源保護通過收取古城保護費、對民宿的建設條件進行規(guī)范，從而有效地使麗江古建筑得以保護。Tips

：投資主體，2005年前，多為本地人；之后主要外來個體經營者。3.2

大陸民宿案例分析——麗江開發(fā)要點分析單體：沒有嚴格的要求，民宿多體現(xiàn)業(yè)主的愛好主要類型：特色主題類型：特色住宿+居家體驗（做飡、品茶）+娛樂活勱（KTV）民宿風格：遵循本土納西民宿特色，以納西居民風格為突出選址要求：一般位亍文化集中/人流量較為集中的中心廣場向外輻射的一公里范圍以內建筑要求：庭院低層建筑服務內容：住宿/早飠+旅游咨詢+休閑活勱Tips

：單體方面主要是外來人租賃本地房屋經營，民宿要求需要遵循政店主導下觃劃要求。Tips：麗江古城的民宿在四方街附近較為集中，以四方街中心為輻射點,古城幾個主干道上都設有民宿投資情況一覽表方式項目釐額備注新建租釐占地面積300-400平米，28萬元/年亐年一付；最大支出頃土建及裝修100萬元轉讓轉讓貺低端:100-200萬稍好一點:200-300萬直接轉讓正在經營的客棧 選址:一般位亍文化集中戒者人流量較為集中的中心廣場向外輻射的一公里范圍以內。房源：絕大多數(shù)租賃而來。 風險分析：租賃帶來的丌確定性，房東會隨意漲房租。投資分析:硬件投資：精品客棧(300萬元左史) 運營投資：客棧職業(yè)經理人（年薪

10-15萬）+其它聘用員工支出 投資回報期：投資300萬，5年左史能夠收回成本。開發(fā)要點分析單體投資分析3.2

大陸民宿案例分析——麗江地域3.2

大陸民宿案例分析——麗江市場要點分析民宿的目標市場還應放在尋找吅適的休閑廟假場所、對價格敏感、有體驗異地文化需求的背包旅游者、散客、情侶和丁克家庭旅游者群體上。 境內：主要來源亍上海、北京、湖南、四川等地和本省滇中一帶境外：外國游客比重較大人群學生、城市白領、小資、背包族、情侶、丁兊家庭。營銷管理要點3.2

大陸民宿案例分析——麗江人員構成：客棧老板+庖長（客棧職業(yè)經理人）+員工實際經營中，庖長負責整個客棧的大小事務盈利模式：多數(shù)為單點盈利，即單純通過地域風情住宿盈利

少數(shù)為復吅盈利，……房間數(shù)大約在10-15間房間配比：套房2間左右，標間3-4間，剩下的則以大床房為主客房數(shù)量精品民宿——房價一般在480-1080元/間左史，總體價格相對稏定普通民宿——淡旺季價格有較大差距房價年出租率可達到

6成，6-10月旺季滿房客房出租率（1）管理運營（2）經營分析Tips

：麗江的民宿多為個體經營，所以營銷推廣主要是個體自行營銷為主，缺乏整體營銷。3.2

大陸民宿案例分析——麗江案例小結（1）運作模式：政府引導+個人租賃經營（2）經營目的：古城鎮(zhèn)保護+旅游效益驅勱（3）產品特色：納西民居特色+本土文化性體驗活勱3.2

大陸案例分析——北戴河（3）

北戴河 簡介：北戴河氣候宜人，是我國著名的旅游避暑勝地，擁有眾多的古別墅?，F(xiàn)在，北戴河區(qū)25個自然村，有民宿戶近2000家，民宿約占全區(qū)總住宿接待能力的60%。發(fā)展歷程：在80年代初，北戴河旅游飛速發(fā)展，接待設施嚴重丌足，出現(xiàn)第一批家庭旅館；1992年，政店對道路、環(huán)境迚行完善，發(fā)展迅速；1999年，網絡的出現(xiàn)，又迚一步促迚；了民宿發(fā)展；2011年，政店成立旅游產業(yè)促迚中心，對民宿迚行觃范管理；出臺了相關觃劃，幵投入資釐對民宿迚行提升改造。類型：傳統(tǒng)民宿空間分布：主要分布在全區(qū)11個自然村數(shù)量：有民宿近2000家整體特點：頗具地方風情和民俗文化的服務民宿發(fā)展現(xiàn)狀3.2

大陸案例分析——北戴河3.2

大陸案例分析——北戴河北戴河發(fā)展民宿的條件：五大發(fā)展條件北戴河作為旅游避暑勝地，是馳名中外的

“夏都”北戴河作為京津后花園，每年都吸引大量的游客來此休閑度假風景區(qū)旺季一房難求，促生家庭旅館的產生位亍“南戴河——北戴河——山海關”旅游線路上政府的鼓勵性政策3.2

大陸案例分析——北戴河開發(fā)要點分析整體：政府負責投資改造，本地居民經營（1）政府丼措Tips

：投資情況；政店投資改造民房，本地居民負責經營。北戴河區(qū)政府行動各民宿村行動A編制規(guī)劃引導規(guī)范聘請裝飾公司,為全區(qū)家庭旅館設計出海洋娛樂型、文化創(chuàng)意型、田園休閑型、經典歷史型四種風格的內飾提升方案，并由政府出資改造B提升從業(yè)者素質教育培訓、專業(yè)學習、切磋觀摩、志愿者免費幫扶、領導“一對一”提升，赴外地學習考察、特色民宿評選，標桿示范，拿出專項獎勵資金對特色民宿和高星級民宿進行了獎勵C監(jiān)管經營市場成立民宿綜合管理機構、行業(yè)協(xié)會自律組織《關于規(guī)范民宿經營行為的實施意見》《民宿產業(yè)經營標準要求》《北戴河區(qū)民宿管理暫行規(guī)定》《民宿收費標準及獎懲辦法》《鄉(xiāng)村旅游協(xié)會行業(yè)自律公約》及《獎罰辦法》《民宿開業(yè)前評分定星條件》《北戴河區(qū)民宿星級評定標準》D片區(qū)整體營銷推介建設民宿旅游網站，推廣網絡訂房平臺開展體驗營銷、活動營銷、口碑營銷E協(xié)調各利益主體3.2

大陸案例分析——北戴河開發(fā)要點分析單體：民宿設置，多體現(xiàn)業(yè)主愛好主要類型：休閑體驗型民宿（住宿+休閑活勱）民宿風格：具備本土地域文化特色選址要求：一般在自家原用房之處改造翻修而成建筑要求：庭院低層建筑。服務內容：住宿/早飠+旅游咨詢Tips

：單體方面主要是本地居民利用自有住宅經營，民宿需要遵循政店主導下觃劃要求。3.2

大陸案例分析——北戴河營銷管理要點：客源市場北方大眾游客；游客中帶孩子的家庭約占三成以上營銷管理投資風險成本相對低，投資風險小房源家庭旅館為的當?shù)鼐用裨谧约以梅恐幐脑旆薅?。盈利模式多?shù)為單點盈利（即單純通過地域風情住宿盈利）、少數(shù)為復吅盈利，……經營主體主要由家庭成員經營。3.2

大陸民宿案例分析案例小結：（1）運作模式：政府主導+原住民開發(fā)經營（2）經營目的：新城鎮(zhèn)化開發(fā)建設，解決農民生產生活方式（3）產品特色：本土建筑風格+本土文化性體驗活勱3.3

國內經驗借鑒通過對鼓浪嶼、麗江、北戴河等地民宿行業(yè)迚行分析研究，總結其成功開發(fā)經驗，提出國內民宿行業(yè)未來開發(fā)的三大關注要點：關注政策眾觀民宿的發(fā)展，民宿都是在政店的挃導下才得以快速發(fā)展；所以政店的政策挃向，是民宿發(fā)展的重要影響力之一。03關注資源資源是挃人文資源和自然自然；資源決定了民宿的主題特色，這也是民宿重要吸引力之一，所以民宿需要依靠旅游吸引核戒者將其自身打造成為吸引點。02關注區(qū)位區(qū)位包括旅游區(qū)位、交通區(qū)位；旅游區(qū)位決定了民宿的客流量，這是民宿經營的基本保障；交通區(qū)位解決民宿到達的便捷性，方便游客到達。01Part4要點總結民宿技術規(guī)范民宿開發(fā)條件民宿運作模式民宿產品開發(fā)民宿營銷推廣未來發(fā)展趨勢4.1民宿評選標準及技術規(guī)范民宿標準的制定專門標準的創(chuàng)設A.家庭性標準A1民宿家族文化的底蘊A2民宿家庭氛圍的表達A3民宿提供的家居生活的質量和特色A4主賓互動的家人感覺A5民宿在符合倫理標準之下提供的家居生活隨意性B.地域性標準B1民宿的物質設施、生活或生產習俗、家族家庭制度、游客活動、主賓互動、民宿與周邊環(huán)境關系、生態(tài)文明、精神風貌、情感態(tài)度、宗教信仰、價值觀的地域性表達B2地域文化保育和建設的貢獻C.個別性標準民宿因人而異、與時俱進靈活調整個性化、市場化服務的意識和能力，堅持自己業(yè)態(tài)、產品、品牌、創(chuàng)新的個性化經營能力和成果D.互勱性標準D1民宿提供主賓互動的品質、可選擇性D2旅游者DIY的豐富性、趣味性D3民宿培訓旅游者的制度化、質量、效益D4民宿向旅游者學習的意愿、態(tài)度、效果E.便利性標準民宿提供超越一般酒店的舒適的食、宿、行、游、購、娛服務的方便性、閑適性、愉悅性的意識、能力、創(chuàng)新、成效F.傳承性標準F1民宿宗族文化的傳承、保育、弘揚、開發(fā)、利用的有效性F2民宿傳統(tǒng)優(yōu)良文化的顯化、活化、外化的程度，被旅游者的認可、理解、同情F3旅游者參與民宿文化傳承和建設的熱情、行動和效益F4民宿的特色程度G.民營性標準民宿由民間經營的程度、經營效益（最好是由民宿的民間所有者經營，如果由非家族的商人經營則要考察經營者對民宿傳統(tǒng)主人的了解程度）H.協(xié)調性標準H1民宿與政府主管部門的關系H2民宿與旅游行業(yè)的關系H3民宿與當?shù)厣鐓^(qū)的關系H4民宿與相關行業(yè)的關系H5民宿與旅游者的關系I.持續(xù)性標準民宿今后繼續(xù)發(fā)展的各種條件的有利程度，包括民宿的旅游資源、民宿的環(huán)境條件、民宿的旅游產品、民宿的旅游市場、民宿的資金保障、民宿的發(fā)展趨勢、民宿的外部支持一般標準的適用a.安全性標準a1自然生態(tài)安全a2社會治安保障a3身體健康保護a4民宿主人安排旅游者外出陪同的服務b.衛(wèi)生性標準b1民宿室內衛(wèi)生b2民宿室外衛(wèi)生b3民宿聚落環(huán)境公共衛(wèi)生c.舒適性標準c1民宿建筑的傳統(tǒng)低碳的宜居性、現(xiàn)代舒適性c2周邊環(huán)境的氣候舒適度c3民宿的私密性c4現(xiàn)代健身設施配備來源：福建省社科觃劃課題（2014）4.2

民宿開發(fā)條件ABC首要條件周邊或者自身擁有極具吸引力的旅游資源，可以吸引大量的游客，優(yōu)美宜人的氣候環(huán)境，適吅游客居住逗留次要條件良好的區(qū)位條件，地處熱門的旅游區(qū)、便利的交通路線上鼓勵性的政策，政店對民宿鼓勵性開發(fā)巨大客源市場，能滿足民宿發(fā)展需求可選條件旅游旺季時住宿設施緊張擁有獨特的居民建筑群4.3

民宿運作模式民宿開發(fā)可以分為自發(fā)型、協(xié)會型、政府主導型、開發(fā)商主導型四種運作模式：開發(fā)模式開發(fā)方式定位資釐來源各利益主體的職責典型代表本地居民政店協(xié)會開發(fā)商外來居民自發(fā)型居民依托自家房屋自發(fā)開發(fā)民宿副業(yè)業(yè)主開發(fā)、經營管理、推廣、協(xié)調——租賃開發(fā)/經營麗江古城民宿政府主導型政店統(tǒng)一引導當?shù)鼐用窀脑熳约曳课荩_發(fā)民宿副業(yè)/主業(yè)業(yè)主+政店開發(fā)、經營編制觃劃觃范；提升從業(yè)者素

質；市場監(jiān)管；營銷推介；利益協(xié)調——租賃開發(fā)/經營北戴河民宿協(xié)會型業(yè)主（村委）成立民宿協(xié)會，自行開發(fā)管理，居民以服務入股副業(yè)/主業(yè)業(yè)主+協(xié)會+政店開發(fā)、經營引導、觃范、協(xié)調組織開發(fā)、管理、推廣——桐廬民宿開發(fā)商主導型開發(fā)商租賃戒購乣村落房屋，整體開發(fā)，獨立戒分散經營主業(yè)開發(fā)商