2017年房產(chǎn)估價師考試模擬真題及答案

書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟2017年房產(chǎn)估價師考試模擬真題及答案一、單項選擇(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。)?1.不同的注冊房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點下的評估值可能有所不同，主要原因是()。?A.掌握的估價信息不同B.遵循的估價原則不同?C.履行的估價程序不同D.估價對象的狀況不同?2.機構的業(yè)務范圍按照()劃分。?A.行政區(qū)域B.估價目的?C.估價對象規(guī)模D.價值類型?3.在估價中選取估價依據(jù)應有針對性，主要是根據(jù)()來選取。?A.估價假設和估價原則B.價值類型和估價結果?C.估價程序和估價方法D.估價目的和估價對象?4.房地產(chǎn)利用中存在外部性，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)()的特性。?A.不可移性B.獨一無二?C.相互影響D.用途多樣?5.關于房地產(chǎn)互補品的說法，正確的是()。?A.商業(yè)用房與工業(yè)用房是互補品?B.新建商品房與存量房是互補品?C.經(jīng)濟適用住房與普通商品住房是互補品?D.郊區(qū)住宅與連接它和市區(qū)的高速公路收費是互補品?6.某GS5年前與一辦公樓所有權人簽訂了租賃合同，租用其中建筑面積1000㎡的寫字樓，約定租賃期限為20年，第一年租金為24萬元，以后每年租金在上年租金基礎上增加1萬元，第8年以后每年租金與第8年租金相同。目前市場上類似辦公樓的年租金為360元/㎡(建筑面積)。該類房地產(chǎn)的報酬率為10qo，目前該承租人權益價值為()萬元。?A.39.48B.40.67?C.41.81D.46.84?7.某套100㎡的期房一年后竣工投入使用，目前類似現(xiàn)房的市場價格為10000元/㎡，預計一年后漲至10500元/㎡，每年末租賃凈收益為40000元/套。年折現(xiàn)率為12%，年貸款利率為7%，期房風險補償為現(xiàn)房價格的3%，該期房目前的市場價格為()萬元。?A.93.26B.93.43?C.98.11D.98.28?8.關于住宅估價中樓層因素的說法，錯誤的是()。?A.估價對象為整幢住宅樓時，樓層屬于區(qū)位因素?B.位于同一住宅樓不同樓層的住房，景觀有所不同?C.對于一套住房而言，樓層會影響其通達性?D.同一住宅小區(qū)總層數(shù)相同的住宅樓的樓層差價可能不同?9.下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于制度政策因素的是()。?A.開征房產(chǎn)稅B.物價水平變化?C.調整房地產(chǎn)信貸規(guī)模D.城市規(guī)劃變更?10.有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權益、規(guī)劃條件等相當?shù)耐恋?，甲土地為空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正確的估價結果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是因為()。?A.乙土地價值低于甲土地價值?B.該建筑物價值小于其重置成本?C.該建筑物價值小于其拆除費用?D.該建筑物更新改造后的價值低于其現(xiàn)狀價值?11.某辦公樓的建筑面積為1500㎡，土地面積為1000㎡，目前的房地產(chǎn)市場價值為5000元/㎡，同類土地的市場單價為2200元/㎡。在法律、政策允許下，如果對該辦公樓進行裝修改造，預計裝修改造費用及應得利潤為1300元/㎡;裝修改造后的房地產(chǎn)市場價值可達6500元/㎡;如果將建筑物拆除后新建較高標準的辦公樓，預計拆除費用為300元/㎡，舊建筑物殘值為50元/㎡，新建筑物重置價格為3800元/㎡，新建后的房地產(chǎn)市場價值可達8000元/㎡。該房地產(chǎn)的最高最佳利用方式為()。?A.維持現(xiàn)狀B.裝修改造?C.拆除建筑物作為空地轉讓D.新建較高標準的辦公樓?12.謹慎原則主要是評估房地產(chǎn)()時應遵循的原則。?A.抵押價值B.征收價值?C.現(xiàn)狀價值D.投資價值?13.某可比實例成交價格為100萬美元，成交時人民幣兌美元的匯率為6.5:1，至價值時點按人民幣計的類似房地產(chǎn)價格上漲5%，人民幣兌美元的匯率為6.3:1，對該可比實例進行市場狀況調整后的價格為人民幣()萬元。?A.630.0B.650.0?C.661.5D.682.5?14.采用百分率法進行交易情況修正時，應以可比實例()為基準確定交易情況修正系數(shù)。?A.成交價格B.賬面價格?C.正常價格D.期望價格?15.某類房地產(chǎn)2013年4月的市場價格為6500元/㎡，該類房地產(chǎn)2013年3月至10月的環(huán)比價格指數(shù)分別為105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08，該類房地產(chǎn)2013年10月的市場價格為()元/Il12。?A.5110.51B.5307.26?C.5548.37D.5638.13?16.某套建筑面積為100㎡的住宅，含家電家具的成交價格為50萬元，首付40%，余款半年后一次付清，假設年利率為8%，家電家具價值為5萬元，現(xiàn)將該交易實例作為可比實例，評估類似住宅不含家電家具的市場價格，可比單價為()元/㎡。?A.4387B.4398?C.4500D.4887?17.評估某宗房地產(chǎn)的市場價值，選取了甲、乙、丙三個可比實例：甲可比實例的成交價格為8000元/㎡，比正常價格低2%;乙可比實例的賣方實收價格為7800元/㎡，交易稅費全由買方負擔，當?shù)胤康禺a(chǎn)交易中買方和賣方應繳納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%;丙可比實例的成交價格為8300元/㎡，其裝修標準比估價對象的裝修標準高200元/㎡。假設不考慮其他因素影響，三個可比實例比較價值的權重依次為0.4、0.2、0.4，該房地產(chǎn)的市場價格為()元/2。?A.8157.60B.8158.91?C.8163.57D.8164.88?18.某宗房地產(chǎn)的收益期限為8年，未來第一年的有效毛收入為80萬元，運營費用為45萬元，此后每年的有效毛收入和運營費用在上年基礎上分別遞增4%和3%，該房地產(chǎn)的報酬率為6%。該房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。?A.183.78B.257.55?C.873.19D.1427.16?19.某寫字樓年凈收益為420萬元，未來三年內仍然維持該水平，預計三年后該寫字樓為現(xiàn)在價格的1.3倍，該房地產(chǎn)的報酬率為13%。該寫字樓現(xiàn)在的價格為()萬元。?A.992B.3306?C.10014D.12723?20.關于有租約限制房地產(chǎn)估價的說法，錯誤的是()。?A.因估價目的不同，評估有租約限制房地產(chǎn)價值時可不考慮租約限制?B.承租人權益價值可能為負值?C.出租人權益價值與合同租金及市場租金有關?D.承租人權益價值等于房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟壽命期間合同租金與市場租金差額的現(xiàn)值之和?21.某房地產(chǎn)每年凈收益為20萬元，加裝空調系統(tǒng)后不考慮空調系統(tǒng)重置提撥款下的每年凈收益為25萬元，空調系統(tǒng)需在10年后以15萬元更換，更換空調系統(tǒng)后立即轉售的價格為260萬元。償債基金儲蓄的年利率為4%，貸款年利率為7%，報酬率為10%，在考慮重置提撥款下，該房地產(chǎn)價值為()萬元。?A.223.13B.246.18?C.247.18D.253.86?22.某綜合樓的土地取得成本為1000萬元，建設成本為800萬元，管理費用為60萬元，投資利息為140萬元，營業(yè)稅及附加和其他銷售稅費分別為售價的5.6%和20%，契稅稅率為4%，直接成本利潤率為25%。該綜合樓的價值為()萬元。?A.2651.52B.2667.75?C.2705.63D.2771.49?23.某商品住宅項目開發(fā)利潤為300萬元，土地取得成本為600萬元，建設成本為900萬元，管理費用為50萬元，銷售費用為60萬元，投資利息為150萬元，銷售稅金為120萬元。該商品住宅項目的成本利潤率為()。?A.15.96%B.17.05%?C.23.44%D.25.86%?24.某房屋的建筑面積為100㎡，單位建筑面積的重置價格為1000元/12，建筑物自然壽命為45年，殘值率為2.5%。經(jīng)測算，至價值時點該建筑物有效年齡為10年，建筑物市場價格為7.5萬元。假設該建筑物在經(jīng)濟壽命內每年折舊率相等。該建筑物的經(jīng)濟壽命為()年。?A.29B.39?C.40D.45?25.某辦公樓的建筑面積為20000㎡，土地面積為10000㎡，土地已取得9年，取得土地2年后建成。目前該辦公樓的市場價格為5200元/㎡，土地重新購置價格為4800元/㎡，建筑物重置價格為3200元/㎡，建筑物自然壽命為50年，殘值率為2%，建筑物折舊總額為()萬元。?A.800B.878?C.896D.1129?26.某在建商城的建設用地使用權于2年前以出讓方式取得，土地使用期限40年，不可續(xù)期。?預計尚需1.5年建成，總建筑面積為50000㎡，可供出租的面積為總建筑面積的80%;經(jīng)市場調查，目前當?shù)卦擃惿坛堑氖袌鲎饨馂槊吭?0元/㎡，空置率為10%;預測該商城建成后當?shù)卦擃惿坛堑氖袌鲎饨馂槊吭?00元/㎡，空置率為15%，運營費用率為30%。報酬率為10%，折現(xiàn)率為12%，該商城開發(fā)完成后的現(xiàn)值為()萬元。?A.22253B.23352?C.26488D.27796?27,關于假設開發(fā)法中靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法的說法，錯誤的是()。?A.靜態(tài)分析法中應根據(jù)價值時點的房地產(chǎn)市場狀況測算后續(xù)建設成本?B.動態(tài)分析法中要進行現(xiàn)金流量預測?C.靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不顯觀出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中?D.動態(tài)分析法中要考慮各項收入、支出發(fā)生的時間點?28.某在建工程按正常建設進度建設1年后停工，停工半年后基坑進水，現(xiàn)人民法院強制拍賣該在建工程，預計拍賣處置正常期限為0.5年，之后處理基坑進水、清淤、協(xié)調施工約需0.25年。經(jīng)市場調查，類似開發(fā)項目正常建設期為2.5年，開發(fā)完成后的市場價格為5000元/㎡。折現(xiàn)率為10%，用動態(tài)分析法估價時，開發(fā)完成后的市場價格的現(xiàn)值為()元/㎡。?A.3939.93B.4034.93?C.4132.23D.4231.87?29.假設開發(fā)法中，同一估價對象在業(yè)主自行開發(fā)、自愿轉讓開發(fā)、被迫轉讓開發(fā)三種估價前提下的評估值由大到小的順序通常是()。?A.業(yè)主自行開發(fā)、自愿轉讓開發(fā)、被迫轉讓開發(fā)?B.自愿轉讓開發(fā)、業(yè)主自行開發(fā)、被迫轉讓開發(fā)?C.被迫轉讓開發(fā)、自愿轉讓開發(fā)、業(yè)主自行開發(fā)?D.自愿轉讓開發(fā)、被迫轉讓開發(fā)、業(yè)主自行開發(fā)?30.在運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格時，當房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用()測算。?A.指數(shù)修勻法B.平均增減量法?C.平均發(fā)展速度法D.二次拋物線趨勢法?31.在應用路線價法估價中，設定的標準臨街深度宜為路線價區(qū)段內各宗臨街土地的臨街深度的()。?A.簡單算術平均數(shù)B.加權算術平均數(shù)?C.眾數(shù)D.中位數(shù)?32.根據(jù)標準臨街宗地單價求得一宗臨街深度為50m、臨街寬度為20m的土地總價為280萬元。?標準臨街深度為100m，假設相同臨街深度的矩形宗地以臨街寬度20m為基準，每增加臨街寬度1m單價增加1%。根據(jù)四三二一法則，求取臨街深度為75m，臨街寬度為25m的矩形宗地單價為()元/㎡。?A.2000B.2100?C.2400D.2520?33.關于明確估價目的的說法，正確的是()。?A.估價目的由價值類型決定?B.估價目的根據(jù)估價師的經(jīng)驗確定?C.估價目的由委托人的估價需要決定?D.估價目的根據(jù)估價對象和價值時點綜合確定?34.房屋征收估價中，因房地產(chǎn)占有人拒絕注冊房地產(chǎn)估價師進入被征收房屋內進行實地查勘，為完成估價，對估價對象內部狀況進行的合理假定屬于()。?A.未定事項假設B.背離事實假設?C.不相一致假設D.依據(jù)不足假設?35.價值時點為現(xiàn)在的估價，下列日期中不應選為價值時點的是()。?