某住宅區(qū)改造工程項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評估管理研究

某住宅區(qū)改造工程項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評估管理研究某住宅區(qū)改造工程項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評估管理研究PAGE某住宅區(qū)改造工程項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評估管理研究謹(jǐn)以此文獻(xiàn)給我的導(dǎo)師教授2012級學(xué)生朱家莊住宅區(qū)改造工程項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理研究學(xué)位論文答辯日期：指導(dǎo)教師簽字：答辯委員會成員簽字：獨(dú)創(chuàng)聲明本人聲明所呈交的學(xué)位論文是本人在導(dǎo)師指導(dǎo)下進(jìn)行的研究工作及取得的研究成果。據(jù)我所知，除了文中特別加以標(biāo)注和致謝的地方外，論文中不包含其他人已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的研究成果，也不包含未獲得中國海洋大學(xué)或其他教育機(jī)構(gòu)的學(xué)位或證書使用過的材料。與我一同工作的同志對本研究所做的任何貢獻(xiàn)均已在論文中作了明確的說明并表示謝意。學(xué)位論文作者簽名：趙長輝簽字日期：2016年2月16日學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)書本學(xué)位論文作者完全了解學(xué)校有關(guān)保留、使用學(xué)位論文的規(guī)定，并同意以下事項(xiàng)：1、學(xué)校有權(quán)保留并向國家有關(guān)部門或機(jī)構(gòu)送交論文的復(fù)印件和磁盤，允許論文被查閱和借閱。2、學(xué)?？梢詫W(xué)位論文的全部或部分內(nèi)容編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫進(jìn)行檢索，可以采用影印、縮印或掃描等復(fù)制手段保存、匯編學(xué)位論文。同時授權(quán)清華大學(xué)“中國學(xué)術(shù)期刊（光盤版）電子雜志社”用于出版和編入CNKI《中國知識資源總庫》，授權(quán)中國科學(xué)技術(shù)信息研究所將本學(xué)位論文收錄到《中國學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫》。（保密的學(xué)位論文在解密后適用本授權(quán)書）學(xué)位論文作者簽名：趙長輝導(dǎo)師簽字：簽字日期：2016年2月16日簽字日期：年月日朱家莊住宅區(qū)改造工程項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理研究摘要2013年2月，國家出臺了要求穩(wěn)定房價的調(diào)控政策。在多方調(diào)控及金融危機(jī)等多方因素的影響下，房地產(chǎn)價格依然呈現(xiàn)不斷攀升和暴漲的趨勢，這為房地產(chǎn)的開發(fā)帶來巨大的利潤和機(jī)遇。但即使在這樣的“黃金發(fā)展期”同樣經(jīng)歷了2008年的“地產(chǎn)蕭條期”以及2013年下半年至2015年初的“停滯期”?！案呖罩寐省?、“高負(fù)債率”“鬼城”、“房地產(chǎn)泡沫”、“面粉貴過面包”“以價換量”等名詞也同樣為房地產(chǎn)行業(yè)的急速膨脹敲響了警鐘。在這樣的高機(jī)遇與高風(fēng)險(xiǎn)并存的形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級已經(jīng)成為必然趨勢，以往投機(jī)性和粗放型的發(fā)展模式必然會遭到淘汰。住宅工程具有投資大，周期長，施工技術(shù)復(fù)雜的特點(diǎn)，與一般工程相比，具有更多的不確定的風(fēng)險(xiǎn)因素，且?guī)淼奈：π砸苍酱?。因此，在住宅日益增多及風(fēng)險(xiǎn)管理愈加受關(guān)注的大背景下，住宅工程的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理必須得到有效的實(shí)行，可以說，住宅工程的風(fēng)險(xiǎn)管理，刻不容緩，勢在必行。本文在介紹工程項(xiàng)目管理相關(guān)理論的基礎(chǔ)上，以朱家莊住宅區(qū)改造工程項(xiàng)目為例進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的研究通過分析提出該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理過程中需要主要的問題及準(zhǔn)備工作，從不同角度總結(jié)出項(xiàng)目四類風(fēng)險(xiǎn)，包括項(xiàng)目進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、成本風(fēng)險(xiǎn)以及安全風(fēng)險(xiǎn)，并進(jìn)一步對風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)進(jìn)行確定，并通過層次分析法對設(shè)置的一級指標(biāo)與二級指標(biāo)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估，提出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施，希望為該項(xiàng)目更好的完成，以及國內(nèi)相關(guān)企業(yè)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理提供一定依據(jù)。關(guān)鍵詞：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理；住宅改造；風(fēng)險(xiǎn)評估ResearchontheriskmanagementofZHUJIAZHUANGresidentialrenovationprojectAbstractSincetheeconomiccrisis,agrowingawarenessofrisk,andriskmanagement,andmoreattention.Engineeringconstructionprocess,oftenwillbeaffectedbymanyfactors,affectingthenormalprogress,evenbringcertaineconomicandsecurityissues,mustbecorrectandeffectiveriskmanagement,toensuretheprojectsmoothly.Residentialprojectwithlargeinvestment,longcycle,thecharacteristicsofthecomplexconstructiontechnology,comparedwiththegeneralengineering,hasamoreuncertainriskfactors,andleadtoharm.Therefore,intheresidentialareincreasingandriskmanagementunderthebackgroundofmoreandmoreattention,residentialengineeringprojectriskmanagementmustbeeffectivelyimplemented,itcanbesaidthattheriskmanagementofresidentialproject,itisurgent,isimperative.Thispaperintroducestheprojectmanagementonthebasisofrelevanttheories,withZhuGuzhuangresidentialrenovationprojectasanexampleofprojectriskmanagementresearchbasedontheanalysisputforwardtobethemainproblemintheprocessoftheprojectriskmanagementandpreparation,andsumsupfourtypesofriskfromdifferentangles,includingtheprojectschedulerisk,qualityrisk,cost,riskandsecurityrisks,andfurthertodeterminetheriskindex,andthroughtheanalytichierarchyprocess(ahp)tosettheprimaryindicatorsandsecondaryindicatorsofriskassessment,riskresponsemeasuresareputforward,hopeforbettertocompletetheproject,aswellastherelevantdomesticenterprisesprovidecertainbasisforprojectriskmanagement.Keywords：projectriskmanagement,homeimprovement,riskassessment目錄摘要 4Abstract 5Keywords 50引言 10.1研究背景 10.1.1工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理背景 10.1.2住宅區(qū)工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 10.1.3朱家莊住宅區(qū)改造工程項(xiàng)目建設(shè)背景 60.2研究意義 70.3研究的主要內(nèi)容 71工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理理論 81.1工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述 81.1.1風(fēng)險(xiǎn)的定義 81.1.2住宅工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分類 81.1.3住宅工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的特征 101.2工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理概述 111.2.1工程項(xiàng)目管理與工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)系 111.2.2住宅工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的特點(diǎn) 121.2.3住宅工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的流程 131.2.4住宅工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的基本原則 152朱家莊住宅區(qū)改造工程項(xiàng)目 162.1朱家莊住宅區(qū)改造工程項(xiàng)目概況 163.2朱家莊住宅區(qū)改造工程項(xiàng)目設(shè)想 162.2.1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理過程控制 162.2.2項(xiàng)目建設(shè)生態(tài)環(huán)境問題 172.2.2項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的可持續(xù)性 182.3朱家莊住宅區(qū)改造工程前期準(zhǔn)備情況 183朱家莊住宅區(qū)改造工程整體風(fēng)險(xiǎn)因素識別 193.1住宅區(qū)改造工程項(xiàng)目進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)因素 193.2住宅區(qū)改造工程項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)因素 203.3住宅區(qū)改造工程項(xiàng)目成本風(fēng)險(xiǎn)因素 213.4住宅區(qū)改造工程項(xiàng)目安全風(fēng)險(xiǎn)因素 224朱家莊住宅區(qū)改造工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估 244.1風(fēng)險(xiǎn)評估的方法介紹 244.2.朱家莊項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評估 254.2.1構(gòu)建項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估指標(biāo)體系 254.2.2判斷矩陣的建立 274.2.3指標(biāo)權(quán)重的確定 284.2.4模糊隸屬度向量的確定 324.2.5模糊綜合風(fēng)險(xiǎn)評估結(jié)果 335朱家莊工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對策略分析 355.1風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防 355.2風(fēng)險(xiǎn)緩解 375.3風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 385.4風(fēng)險(xiǎn)自留 405.5風(fēng)險(xiǎn)利用 40結(jié)論 41參考文獻(xiàn) 41致謝 43PAGE330引言0.1研究背景0.1.1工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理背景19世紀(jì)30年代，風(fēng)險(xiǎn)管理在全球范圍內(nèi)得到了迅速發(fā)展，法國、德國、日本等國紛紛開始重視風(fēng)險(xiǎn)管理，并建立起全國性和地區(qū)性的風(fēng)險(xiǎn)管理協(xié)會。而在1983年，美國風(fēng)險(xiǎn)和保險(xiǎn)管理協(xié)會年會上討論和通過的“101條風(fēng)險(xiǎn)管理準(zhǔn)則”更是標(biāo)志著風(fēng)險(xiǎn)管理的發(fā)展步入新的臺階。隨后，風(fēng)險(xiǎn)管理擴(kuò)大到國際交流范圍，由環(huán)大西洋地區(qū)向亞洲太平洋地區(qū)發(fā)展。2006年，我國國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會發(fā)布了《中央企業(yè)全面風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，對風(fēng)險(xiǎn)管理初始信息、風(fēng)險(xiǎn)評估、風(fēng)險(xiǎn)管理策略、解決方案等方面內(nèi)容作了詳細(xì)說明和闡述，這標(biāo)志著我國企業(yè)的全面風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)入了新的階段。2008年的美國金融危機(jī)，使全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入低谷，嚴(yán)重地影響了我國對外貿(mào)易。給我國的經(jīng)濟(jì)帶來了較大損失。國家開始把目光轉(zhuǎn)向國內(nèi)，出臺了“四萬億”計(jì)劃來刺激經(jīng)濟(jì)的增長。此時，住宅產(chǎn)業(yè)變得更加重要。由于住宅產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈長、拉動國內(nèi)投資和刺激消費(fèi)、創(chuàng)造多個就業(yè)機(jī)會等特點(diǎn)。住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能很好地刺激國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，扭轉(zhuǎn)現(xiàn)狀。并很好地配合新形勢下我國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型（即由外貿(mào)出口向擴(kuò)大內(nèi)需、刺激消費(fèi)轉(zhuǎn)變）。對于住宅開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)期長，投資量大，過程復(fù)雜。加上住宅行業(yè)對外部政策環(huán)境變化非常敏感以及住宅市場競爭激烈的狀況。使得住宅項(xiàng)目投資開發(fā)者在投資開發(fā)過程中面臨很多風(fēng)險(xiǎn)。在開發(fā)過程中，無論是住宅房地產(chǎn)開發(fā)商、施工方、監(jiān)理，他們的風(fēng)險(xiǎn)管理思想落后，風(fēng)險(xiǎn)管理手段都比較落后。在政府層面，相關(guān)預(yù)防、監(jiān)管住宅項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)配套政策也不夠完善。所以我國的住宅開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理比較落后。稍有不慎就會使風(fēng)險(xiǎn)成為真正的損失。致使項(xiàng)目失敗、土地拋荒等嚴(yán)重后果，給國民經(jīng)濟(jì)和社會帶來不利的影響。0.1.2住宅區(qū)工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理國內(nèi)外研究現(xiàn)狀（1）國外研究現(xiàn)狀A(yù)linaOprea在Theimportanceofinvestmentfeasibilityanalysis中提出房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目要進(jìn)行前期論證，通過經(jīng)濟(jì)分析、技術(shù)測算、風(fēng)險(xiǎn)評估來提升項(xiàng)目管理的綜合效益。BrejaSK，BanwetDK，IyerKC在Qualitystrategyfortransformation：acasestudy中把管理風(fēng)險(xiǎn)分成投資風(fēng)險(xiǎn)、可保風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)三類，應(yīng)在可行性研究中加以重點(diǎn)考慮。同時，OECD（或L-M）、WB（或ST）、UNIDO、UNIDO-IDCAS等方法來測量投資、管理、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化計(jì)算。RichardReed，HaoWu在Understandingpropertycyclesinaresidentialmarket中認(rèn)為在房地產(chǎn)市場中要按照項(xiàng)目管理原理和方法進(jìn)行研究，依據(jù)市場規(guī)律和管理規(guī)律，這樣才能提升房地產(chǎn)企業(yè)在市場經(jīng)營中的競爭力。ProjectManagementInstitute中提出住宅項(xiàng)目管理要從項(xiàng)目建設(shè)的必要性、可行性、項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)性、綜合效益方面研究，通過市場需求預(yù)測、項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)、項(xiàng)目過程管理、項(xiàng)目效益評價幾方面具體闡述。國外對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究十分重視，研究方向和順序主要從房地產(chǎn)的區(qū)位選址、住宅項(xiàng)目建設(shè)條件、市場規(guī)律和技術(shù)測算方面著手研究。國外的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理重視建設(shè)體系、建設(shè)目標(biāo)項(xiàng)、全方位交流、過程和結(jié)果評價、風(fēng)險(xiǎn)管理和綜合價值。MichealBall（2011）系統(tǒng)的研究了歐洲住宅市場，從歐洲住宅市場特點(diǎn)、抵押貸款率、市場投資現(xiàn)狀、不同區(qū)域的住宅市場的發(fā)展情況入手，說明了歐洲各國的住宅市場正在衰退，但是各個國家的表現(xiàn)不一樣的，它的前景仍然是不確定的。Sukulpat，Andrew，Raymond（2010）論述了美國住宅產(chǎn)業(yè)的流動性以及住宅貿(mào)易的相關(guān)因素。并指出了美國住宅市場的過度繁榮是主要由社會和經(jīng)濟(jì)及有升級需求的家庭數(shù)量的增多，同時伴隨其他因素影響的結(jié)果。并指出現(xiàn)階段美國住宅市場的問題必須通過改革來解決，管理者必須加強(qiáng)對金融業(yè)的監(jiān)管，來避免房地產(chǎn)的動蕩。指出投資者應(yīng)該留意不同國家的地產(chǎn)制度背景，細(xì)節(jié)上的把握能使投資者降低投資風(fēng)險(xiǎn)同時提高投資收益。Graeme和James（1996）介紹了美國、澳大利亞、加拿大、英國、新西蘭等五國的房地產(chǎn)、股票以及債券等發(fā)展情況。選取年至年之間的相關(guān)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，分析了國際房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。提出這五個國家之間的房地產(chǎn)關(guān)系是相當(dāng)重要的，而且評價曲線的平滑程度能很好的表征現(xiàn)實(shí)中的風(fēng)險(xiǎn)。同時，根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況必須把房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)估提高。StephenA.Ross和Randall（1991）為了研究股票和債券對房地產(chǎn)的影響程度。選取了具有代表性的股票及債券指數(shù)。得出了在地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)中股票和債券的所占比例為之間。在風(fēng)險(xiǎn)管理方面，Rao（1994）認(rèn)為合理的風(fēng)險(xiǎn)管理，首先通過風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)評估構(gòu)成的基本工具。對潛在風(fēng)險(xiǎn)因素分析，并列舉和評估這些風(fēng)險(xiǎn)因素所造成的潛在后果，以及評估這些后果發(fā)生的可能性。然后根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)識別階段形成風(fēng)險(xiǎn)評估描述，使決策者能對風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)有決策應(yīng)急方案作出評價并能選擇最合適的方案最后階段是風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控和監(jiān)測是風(fēng)險(xiǎn)管理。Uherand和Toakfey（1993）對風(fēng)險(xiǎn)水平如何進(jìn)行監(jiān)控，風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的善后問題進(jìn)行了仔細(xì)的分析研究Raz（2001）等將過程論來描述項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)管理就是一個由項(xiàng)目的意向策劃開始，經(jīng)歷組織、協(xié)調(diào)、控制，由最后完成項(xiàng)目的一個動態(tài)過程。ChapmanC（1997）指出項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理過程應(yīng)該首先對風(fēng)險(xiǎn)的按其規(guī)律進(jìn)行分類匯總，然后進(jìn)行評估，得出各種風(fēng)險(xiǎn)的評估值。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控然后制定項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的動態(tài)控制計(jì)劃。Fairiey（1994）提出了七階段的風(fēng)險(xiǎn)管理過程應(yīng)該是從項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識別開始、再進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估、然后制定詳細(xì)的風(fēng)險(xiǎn)管理控制計(jì)劃，包括風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防、監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對策略等等。Roger（2005）研究認(rèn)為，為了將損失降到最低，必須知道怎么樣找出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對手段。所以，前期的風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施的建立很關(guān)鍵。（2）國內(nèi)研究現(xiàn)狀許學(xué)強(qiáng)，朱劍如（2008）在現(xiàn)代城市地理學(xué)中提出城市住宅建設(shè)應(yīng)該按照城市發(fā)展整體規(guī)劃建設(shè)，項(xiàng)目的前期論證符合城市發(fā)展方向，按照經(jīng)濟(jì)地理學(xué)的理論去布局，同時配套設(shè)施應(yīng)與城市資源環(huán)境相融合。秦鑒青和張蓓（2009）指出，項(xiàng)目管理開發(fā)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)進(jìn)步、市場預(yù)期和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避等方面實(shí)事求是的進(jìn)行科學(xué)分析與論證。徐進(jìn)（2010）指出組織設(shè)計(jì)沒有最好，只有最合適。因?yàn)榻M織設(shè)計(jì)的過程實(shí)質(zhì)上是一個組織改革的過程，它是把企業(yè)的任務(wù)、流程、權(quán)利、責(zé)任進(jìn)行有效組合和協(xié)調(diào)，并依據(jù)市場和客戶群體的變化，不斷的進(jìn)行優(yōu)化和改革，從而達(dá)到大幅提高企業(yè)運(yùn)行效率和經(jīng)濟(jì)效率的目的。房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)依據(jù)自身實(shí)際和發(fā)展實(shí)際，采納以上建議，建立良好的組織，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)簡化流程、降低成本。陳竹杰（2008）在隆福國際住宅工程項(xiàng)目開發(fā)全過程管理研究中提出在房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是從項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理、施工管理、銷售管理和物業(yè)管理等過程為一個開發(fā)全過程。何平（2011）在西昌XX住宅項(xiàng)目施工過程管理研究提出項(xiàng)目施工過程管理是個全局的、全方位的系統(tǒng)管理，具體運(yùn)用的管理辦法涵蓋到WBS分項(xiàng)管理辦法、掙值方法，成本和進(jìn)度集成控制管理等辦法。單興波（2009）在大型住宅項(xiàng)目全過程管理的幾點(diǎn)體會中認(rèn)為大型住宅項(xiàng)目要注重住宅項(xiàng)目的造價控制和耐久性設(shè)計(jì)。劉哲（2010）在高層住宅項(xiàng)目施工質(zhì)量控制的方法研究中指出高層住宅項(xiàng)目質(zhì)量的控制及影響建筑質(zhì)量的因素，要使用全面質(zhì)量管理等手段對高層住宅項(xiàng)目的施工全過程進(jìn)行研究。劉丙福（2011）在論工程項(xiàng)目全過程管理中提出在工程項(xiàng)目實(shí)施階段，為業(yè)主提供招標(biāo)代理、設(shè)計(jì)管理、采購管理、施工管理和試運(yùn)行（竣工驗(yàn)收）、工程項(xiàng)目后評價等服務(wù)，根據(jù)業(yè)主委托對工程項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量、安全、進(jìn)度、費(fèi)用、合同、信息等管理和控制。王軍民（2011）在住宅項(xiàng)目投資效益綜合評價指標(biāo)體系的建立中提出了經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益三大一級指標(biāo)，就業(yè)、平均分配、投資利潤率、速動比率、綠化率等二十四個二級指標(biāo)。田靈江（2002）對我國的住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及其現(xiàn)狀作了詳細(xì)介紹，從它的起源、特點(diǎn)、以后的發(fā)展趨勢以及所存在的問題都進(jìn)行了深入研究。并對住宅產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展提出看法。主張以科技來帶動住宅行業(yè)的持久發(fā)展。并制定有效地住宅產(chǎn)業(yè)配套制度，逐步建立完善的住宅市場。帶動有潛力的企業(yè)成為住宅產(chǎn)業(yè)的龍頭，加速住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。龍奮杰，向肅（2006）通過對吸納率的分析，合理得對住宅市場進(jìn)行了評價。得出：在城市住宅市場中經(jīng)濟(jì)適用住房市場和商品房市場的的供需均衡狀態(tài)是相互影響的。但是各個城市的住宅市場的供需狀況不同，每個城市的吸納率也不同。地方政府制合本地的經(jīng)濟(jì)適用住房政策時，不應(yīng)該采用統(tǒng)一的吸納率標(biāo)準(zhǔn)作為依據(jù)。而是充分考慮經(jīng)濟(jì)適用房的地域分布特點(diǎn)選取合理的指標(biāo)，建立綜合可靠的住宅市場評價模型。并進(jìn)行綜合分析基礎(chǔ)上設(shè)定和實(shí)施適合該地域的經(jīng)適房政策。向喬玉，劉鵬翱，李佳（2010）研究了住宅市場與城市經(jīng)濟(jì)的相互關(guān)系，指出住宅市場具有帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、增加社會投資的積極影響。同時也會帶來高房價、儲蓄效應(yīng)、擠出效應(yīng)等消極影響。提出政府應(yīng)該合理有效對住宅市場進(jìn)行監(jiān)管，運(yùn)用行政手段來制定住宅產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略分布，使住宅市場帶動城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。鄭思齊，師展（2011）簡單介紹了我國的財(cái)稅制度，并提出土地策略使居住用地和住宅的價格上漲。而且“土地財(cái)政”依賴性高的城市，土地購置費(fèi)用相應(yīng)的較高。針對此現(xiàn)象，運(yùn)用個城市的數(shù)據(jù)對“土地財(cái)政”價格效應(yīng)進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，建立個方程進(jìn)行廣義據(jù)估計(jì)檢驗(yàn)，但是檢驗(yàn)效果在統(tǒng)計(jì)意義上并不顯著，這與兩個市場不同的市場化程度有關(guān)。最后提出政府短期內(nèi)調(diào)控房價并不能有效解決房價問題，而必須首先通過改革和創(chuàng)新制度，端正政府在公共財(cái)政和土地制度中的動機(jī)和行為。蔡健民（2008）針對目前房地產(chǎn)特征及房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理研究滯后地現(xiàn)狀，深入系統(tǒng)地研究了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理方法，來加強(qiáng)對房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)研究，提高風(fēng)險(xiǎn)管理的能力。主要對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的種管理方法進(jìn)行詳細(xì)地介紹、分析。即三維模型，價值鏈，模糊群體評估方法，系統(tǒng)動力學(xué)。以及在特定情況下運(yùn)用哪種方法、這幾種方法的結(jié)合使用進(jìn)行了研究。這為后來的學(xué)者研究房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)全過程管理提供了依據(jù)。程傳山（2007）根據(jù)我國房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的現(xiàn)狀，認(rèn)為現(xiàn)階段很有必要在理論和實(shí)踐上加強(qiáng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理。仔細(xì)研究了此建造階段風(fēng)險(xiǎn)管理流程：風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)評估風(fēng)險(xiǎn)控制。對每個流程都進(jìn)行深入仔細(xì)的研究，以及對風(fēng)險(xiǎn)管理的方法進(jìn)行詳細(xì)的論述。為了對論文中的理論進(jìn)行驗(yàn)證，選取案例分析，從定性和定量的不同角度出發(fā)，得出了符合論文理論的結(jié)果。孟慶波（2009）在充分了解國內(nèi)外房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理研究現(xiàn)狀及最新理論基礎(chǔ)上，深入研究了風(fēng)險(xiǎn)管理中的風(fēng)險(xiǎn)識別階段，通過德爾菲諾法構(gòu)建了房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)二級指標(biāo)體系，并運(yùn)用因子分析法對二級指標(biāo)進(jìn)行分析，生成了一級指標(biāo)體系。再結(jié)合灰色系統(tǒng)理論構(gòu)建評價模型。進(jìn)行實(shí)證研究，通過定量和定性分析，得出了可靠的結(jié)論，充分證明了指標(biāo)體系可以運(yùn)用到評價工作中，評價模型的和可行性和實(shí)用性。為評價研究房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)提供了一整套理論和方法。在住宅項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理方法方面，模糊層次分析法相關(guān)理論比較成熟，主要將其用于指標(biāo)因素的分析評價、方案的選優(yōu)等等。近年來，許多學(xué)者對模糊層次分析法的優(yōu)化改進(jìn)進(jìn)行了不同程度的研究。在風(fēng)險(xiǎn)管理方面，模糊層次分析法運(yùn)用于指標(biāo)的評價。管學(xué)雷（2010）在其論文中了解了國內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r以及國內(nèi)房地產(chǎn)投資大背景。初步分析了房地產(chǎn)投資決策的風(fēng)險(xiǎn)。針對主要風(fēng)險(xiǎn)建立了評價決策模型，并運(yùn)用模糊層次分析法進(jìn)行驗(yàn)算。對投資方案進(jìn)行評估。結(jié)合實(shí)例，對模型的實(shí)用性進(jìn)行了檢驗(yàn)。說明了模糊層次分析法運(yùn)用于房地產(chǎn)投資決策中是科學(xué)的，它不僅可以在數(shù)學(xué)理論上解決了投資決策過程的模糊問題，而且也可以將決策者帶有主觀地模糊性質(zhì)地經(jīng)驗(yàn)量化以保證其在結(jié)論上是科學(xué)的。論文研究表明模糊層次分析法是適合復(fù)雜大型房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策選優(yōu)中的。張金瑩（2009）首先分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)以及歸納總結(jié)了幾種風(fēng)險(xiǎn)評價方法。將法引入到基于的模糊綜合評價法中建立房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)評價模型，有效的降低了風(fēng)險(xiǎn)評價的模糊性，優(yōu)化了模糊層次綜合評價法，并選取實(shí)例對模型的實(shí)用性和可行性進(jìn)行了驗(yàn)證。驗(yàn)證結(jié)果表明，該模型在預(yù)測評估開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)度方面可信度較高。李東曄，黃好杰，李延喜，高銳（2009）以我國座城市的數(shù)據(jù)，運(yùn)用模糊層次分析法評價研究了我國房地產(chǎn)的泡沫程度。并在研究中綜合了模糊層次分析法和冥法迭代的思想有效提高模型計(jì)算精度。通過研究得出：近幾年來城市房地產(chǎn)泡沫程度呈升高趨勢，具體城市的房地產(chǎn)泡沫程度跟該城市所處區(qū)域、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平關(guān)。赫巖，單峰，魏丹（2009）提出了自己的建筑火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)評價思想。首先借鑒物理學(xué)中的系統(tǒng)安全工程理論然后選取了建筑火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)在外在因素作為指標(biāo)構(gòu)建評價體系。并利用三角模糊函數(shù)建立判斷矩陣，最后進(jìn)行各個因素的單排序和總排序，以及最終目標(biāo)的權(quán)重排序。通過實(shí)例研究，該模型能夠提供能夠必要的量化數(shù)據(jù)支撐建筑火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)客觀評價對于建立建筑火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制有著積極的作用。通過中外研究文獻(xiàn)可以看出，關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)研究還是較多的，主要有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各個階段的風(fēng)險(xiǎn)研究，還有針對項(xiàng)目開發(fā)工作中遇到的某一類風(fēng)險(xiǎn)而進(jìn)行的研究，如項(xiàng)目的融資、成本控制的風(fēng)險(xiǎn)等。運(yùn)用的方法也較多，如專家調(diào)查法、層次分析法、模糊層次分析法、模糊評價法、系統(tǒng)動力學(xué)、模特卡洛分析法等。但是，房地產(chǎn)包括住宅產(chǎn)業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)廠房業(yè)等。而不同類別的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)不是完全相同的，處理的方法也可能不一樣，房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理研究在大層面上進(jìn)行的，更進(jìn)一步細(xì)化分類的項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)研究還是有所不同（不同類別的項(xiàng)目的相關(guān)政策、技術(shù)要求、市場情況不一樣），或者只是針對某一類項(xiàng)目的某一方面、某一階段的風(fēng)險(xiǎn)。因此，本論文著重寫房地產(chǎn)項(xiàng)目中住宅改造項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理，并不僅僅針對住宅項(xiàng)目的某一階段或某一類的風(fēng)險(xiǎn)，而是對住宅改造項(xiàng)目的整個開發(fā)過程中普遍遇到的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究。對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)化，對其中的住宅項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理的研究貢獻(xiàn)微薄的一份力量。0.2研究意義（1）本課題研究運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)、建筑學(xué)等方面的理論知識，擴(kuò)大了這些學(xué)科的研究范圍和視角，具有一定理論意義。（2）通過對朱家莊住宅小區(qū)改造項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理理論與實(shí)踐的研究，并與其它房地產(chǎn)項(xiàng)目管理發(fā)展趨勢聯(lián)系起來，為完善所有房地產(chǎn)項(xiàng)目管理提供了一定的思路。（3）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理有助于我國相關(guān)房地產(chǎn)公司、建設(shè)公司把握市場脈搏，鎖定目標(biāo)市場，了解市場狀況、消費(fèi)者傾向、市場供需狀祝、競爭對手情況，從而預(yù)測市場走勢，為企業(yè)確定經(jīng)營方向、制定發(fā)展戰(zhàn)略、獲取潛在市場份額提供數(shù)據(jù)支撐。（4）本項(xiàng)目還可為我國現(xiàn)時期居民住宅小區(qū)建設(shè)管理提供參考；論證該房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場可行性、技術(shù)方案可行性和綜合效益可行性是否真的切實(shí)可行，以及房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)防范、建設(shè)管理問題，為該住宅小區(qū)項(xiàng)目的改造及開發(fā)提供可靠的依據(jù)。0.3研究的主要內(nèi)容第一章主要介紹課題的研究背景與國內(nèi)外研究現(xiàn)狀，為更好的理解論文打下基礎(chǔ)。第二章主要介紹工程項(xiàng)目管理相關(guān)理論，提出工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的特點(diǎn)與流程等內(nèi)容，為后文的深入分析做好鋪墊。第三章進(jìn)入文章核心部分，在介紹朱家莊住宅區(qū)改造工程項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，通過分析提出該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理過程中需要主要的問題及準(zhǔn)備工作，并引入第四章和第五章文章最重要部分。第四章主要進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的識別，從項(xiàng)目進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、成本風(fēng)險(xiǎn)以及安全風(fēng)險(xiǎn)四個方面提出項(xiàng)目開展過程中的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，為第五章進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估提供依據(jù)。第五章通過層次分析法對設(shè)置的一級指標(biāo)與二級指標(biāo)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估，得出本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)處于中等水平。第六章在第五章風(fēng)險(xiǎn)評估結(jié)果的基礎(chǔ)上提出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施，通過風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防、風(fēng)險(xiǎn)緩解、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)自留以及風(fēng)險(xiǎn)利用幾個方面進(jìn)行。1工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理理論1.1工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述1.1.1投資風(fēng)險(xiǎn)的定義風(fēng)險(xiǎn)的基本含義是損失的不確定性。風(fēng)險(xiǎn)管理是對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行認(rèn)識、估計(jì)、評價及采取防范和處理措施等一系列過程。風(fēng)險(xiǎn)管理的目的就是要避免或減少風(fēng)險(xiǎn)損失。1.1.2工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分類住宅區(qū)改造工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分類與工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分類相同。為了深入、全面地認(rèn)識工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，并有針對性地進(jìn)行管理，就有必要將住宅工程風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類。分類可以從不同的角度，根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。通過分類人們可以進(jìn)一步認(rèn)識住宅區(qū)改造工程項(xiàng)目及其具有的特性。工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分類方法主要包括以下幾個方面。按照項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率分類按照項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率分類的方法，可以使人們充分認(rèn)識住宅區(qū)改造工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能性的大小。一般人們可以將住宅項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)按照發(fā)生概率大小分成三級高中低、五級高、較高、中、較低、低或多級，以區(qū)分不同的住宅項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。某個風(fēng)險(xiǎn)因素在不同的住宅工程項(xiàng)目中發(fā)生的概率是不相同的。（2）按照項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)后果的嚴(yán)重程度分類按照項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)后果的嚴(yán)重程度分類的方法，可以使人們充分認(rèn)識項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后的嚴(yán)重程度。一般人們可以將住宅工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)按照后果嚴(yán)重程度分成三級高中低、五級高、較高、中、較低、低或多級，以區(qū)分不同的風(fēng)險(xiǎn)。（3）按項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的原因分類按項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的原因分類的方法，可以使人們充分認(rèn)識造成住宅區(qū)改造工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的原因，以便人們可以有針對性地采取風(fēng)險(xiǎn)管理措施。人們可以將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的原因按主觀或客觀原因分類，也可以按照組織內(nèi)外以及行為的原因分類，還可以按照政治、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、運(yùn)行或環(huán)境等原因進(jìn)行分類。行為風(fēng)險(xiǎn)是指由于個人或組織的過失、疏忽、僥幸、惡意等不當(dāng)行為而造成的財(cái)產(chǎn)損毀、人員傷亡的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指在工程項(xiàng)目管理活動中，由于項(xiàng)目管理不善、市場預(yù)測失誤、價格波動、供求關(guān)系發(fā)生變化、通貨膨脹、匯率變動等所導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn)。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指伴隨科學(xué)技術(shù)的發(fā)展而來的風(fēng)險(xiǎn)。在工程施工過程中，安排的施工組織，采用的施工方法不合理，或者新材料、新技術(shù)、新工藝的不斷創(chuàng)新給工程項(xiàng)目帶來的工期、質(zhì)量和成本損失。政治風(fēng)險(xiǎn)是指由于政局變化、政權(quán)更迭、罷工、戰(zhàn)爭等引起社會動蕩以及相關(guān)政策法規(guī)不穩(wěn)定而給工程項(xiàng)目帶來的財(cái)產(chǎn)損失或損害以及人員傷亡的風(fēng)險(xiǎn)。組織風(fēng)險(xiǎn)是指由于項(xiàng)目有關(guān)各方關(guān)系不協(xié)調(diào)以及其他不確定因素而引起的風(fēng)險(xiǎn)。工程項(xiàng)目的規(guī)模巨大，技術(shù)復(fù)雜，施工周期長，項(xiàng)目參與各方的項(xiàng)目管理目標(biāo)和要求不同決定了有效的項(xiàng)目組織對工程項(xiàng)目的重要性，也決定了工程項(xiàng)目的組織風(fēng)險(xiǎn)。（4）按照項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是否可管理分類按照風(fēng)險(xiǎn)可管理的程度，可將住宅區(qū)改造工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)劃分為可管理風(fēng)險(xiǎn)和不可管理風(fēng)險(xiǎn)?？晒芾盹L(fēng)險(xiǎn)是指可以預(yù)測，并可采取相應(yīng)措施加以控制的風(fēng)險(xiǎn)反之，則為不可管理風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)能否管理，取決于風(fēng)險(xiǎn)不確定性是否可以消除以及活動主體的管理水平。要消除風(fēng)險(xiǎn)的不確定性，就必須掌握有關(guān)的數(shù)據(jù)、資料和其他信息。隨著數(shù)據(jù)、資料和其他信息的增加以及管理水平的提高，有些不可管理風(fēng)險(xiǎn)可以變?yōu)榭晒芾盹L(fēng)險(xiǎn)。（5）按照項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)關(guān)聯(lián)程度分類按照項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)關(guān)聯(lián)程度分類，可以使人們充分認(rèn)識住宅區(qū)改造工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是獨(dú)立發(fā)生的還是關(guān)聯(lián)發(fā)生的。一般情況下，關(guān)聯(lián)程度小的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)多數(shù)是獨(dú)立發(fā)生的，它很少對項(xiàng)目的其他方面造成關(guān)聯(lián)影響。關(guān)聯(lián)程度大的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)則會對項(xiàng)目的其他方面造成關(guān)聯(lián)影響，甚至引發(fā)一系列的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。這種分類同樣有助于人們對住宅區(qū)改造工程項(xiàng)目采取針對性的風(fēng)險(xiǎn)評估和管理措施。（6）按工程項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)程度劃分根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)對工程項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)程度的影響來分，住宅區(qū)改造工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可以分為質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、成本風(fēng)險(xiǎn)、進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)、壞境風(fēng)險(xiǎn)和安全風(fēng)險(xiǎn)等。對于一些大型的、復(fù)雜的住宅區(qū)工程項(xiàng)目，具有特定的工期、成本和質(zhì)量等方面的各種限制和嚴(yán)格要求，其目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目參與各方有重大影響，在住宅區(qū)工程項(xiàng)目發(fā)展的各個階段和項(xiàng)目參與各方將面臨目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。（7）按工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的主體劃分根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的主體來分，可分為業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)、承包商的風(fēng)險(xiǎn)和咨詢監(jiān)理的風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)單位的風(fēng)險(xiǎn)以及其他相關(guān)方的風(fēng)險(xiǎn)。很顯然，住宅區(qū)改造工程項(xiàng)目中不同項(xiàng)目主體所面臨的風(fēng)險(xiǎn)是不一樣的，在不同階段所面臨的風(fēng)險(xiǎn)種類和嚴(yán)重程度是不一樣的。業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)包括人為風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和自然風(fēng)險(xiǎn)。承包商的風(fēng)險(xiǎn)包括決策錯誤風(fēng)險(xiǎn)、締約和履約風(fēng)險(xiǎn)以及責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。咨詢監(jiān)理的風(fēng)險(xiǎn)包括來自業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)、來自承包商的風(fēng)險(xiǎn)和職業(yè)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。1.1.3住宅工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的特征風(fēng)險(xiǎn)的特征是由風(fēng)險(xiǎn)的屬性決定的，是風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)及其規(guī)律的外在表現(xiàn)。正確認(rèn)識住宅項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的特征，對企業(yè)建立風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，減少風(fēng)險(xiǎn)損失，提高投資活動效率都具有重要意義。風(fēng)險(xiǎn)的全面特征可歸為如下五點(diǎn)。（1）不確定性房地產(chǎn)投資時一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，同時投資的涉及面廣。對特定的個體來說，龐大的系統(tǒng)工程會表現(xiàn)出種種的不確定性，即風(fēng)險(xiǎn)是否發(fā)生、何時何地發(fā)生、怎樣發(fā)生，發(fā)生后導(dǎo)致的損失程度等都是不確定的。（2）客觀性房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的客觀存在，這主要是因?yàn)閷?dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的不確定性因素是客觀存在的，并且這種不確定性是事物發(fā)展的特性，因此只能在一定程度改變風(fēng)險(xiǎn)的形成和發(fā)展的條件，盡可能降低這些不確定性因素發(fā)生的概率，而不能完全消除風(fēng)險(xiǎn)。（3）潛在性潛在性是風(fēng)險(xiǎn)存在的基本形式。風(fēng)險(xiǎn)是一種損失的可能性，并且這種可能是潛在的，并不是所有導(dǎo)致這種可能的因素都會發(fā)生，風(fēng)險(xiǎn)事故的發(fā)生是偶然的。·因此，隨著風(fēng)險(xiǎn)的因素的變化，風(fēng)險(xiǎn)可能有量的增減，也可能面對質(zhì)的改變，新風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生時也常帶有舊風(fēng)險(xiǎn)的消亡。（4）可測性風(fēng)險(xiǎn)具有不確定性，但這種不確定性可以根據(jù)以往發(fā)生的類似事件的統(tǒng)計(jì)資料，經(jīng)過分析判斷，對某種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率及其造成的損失做出判斷，進(jìn)而對這種不確定性進(jìn)行預(yù)測和衡量。（5）補(bǔ)償性房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)比較高，因此投資者大都要求在收益中對所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行補(bǔ)償，也就是要求風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)。風(fēng)險(xiǎn)與收益是并存的，風(fēng)險(xiǎn)越高，收益一般越大。如果能正確認(rèn)識和利用風(fēng)險(xiǎn)，不要消極地預(yù)防，`更不要懼怕，有時可以將風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)做一種機(jī)會，從而獲得額外的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。1.2工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理概述1.2.1工程項(xiàng)目管理與工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)系《美國項(xiàng)目管理知識體系指南》（PMBOK第5版）對項(xiàng)目管理的定義是，項(xiàng)目管理是運(yùn)用知識、技能、工具和技術(shù)來滿足相應(yīng)的項(xiàng)目需求。項(xiàng)目管理是通過相應(yīng)的應(yīng)用和整合47個邏輯分組項(xiàng)目管理過程來完成的，這些過程可以被分為5個步驟：啟動、規(guī)劃、實(shí)施、監(jiān)視和控制以及結(jié)束（陳偉珂等，2008）。《中國項(xiàng)目管理知識體系》（CPMBOK2006）指出：“項(xiàng)目管理就是以項(xiàng)目為對象的系統(tǒng)管理方法，通過一個臨時性的專門的柔性組織，對項(xiàng)目進(jìn)行高效率的計(jì)劃、組織、指導(dǎo)和控制，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全過程的動態(tài)管理和項(xiàng)目目標(biāo)的綜合調(diào)與優(yōu)化（王高航，2010）?！备鞣N各樣的風(fēng)險(xiǎn)伴隨著工程項(xiàng)目的整個開發(fā)過程，威脅項(xiàng)目的成功和企業(yè)的長久發(fā)展，作為企業(yè)或項(xiàng)目的管理者必須扎扎實(shí)實(shí)地做好風(fēng)險(xiǎn)管理工作，明確目標(biāo)和責(zé)任是首要工作。在工程項(xiàng)目中成本、質(zhì)量、進(jìn)度的控制就是風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)，責(zé)任范圍的清晰界定、落實(shí)到人是風(fēng)險(xiǎn)管理成敗的關(guān)鍵。本文主要闡述的住宅區(qū)改造項(xiàng)目，屬于建設(shè)工程（ConstructionProject）范疇，主要指為形成特定的生產(chǎn)能力和使用效能，通過投資決策，建設(shè)形成滿足預(yù)期需求的活動。工程項(xiàng)目的類別可以按照投資來源、建設(shè)性質(zhì)、產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域、功能效益等多種標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，不同類別的工程項(xiàng)目，有管理上的共性，但也有針對項(xiàng)目特點(diǎn)的特殊性。工程項(xiàng)目管理是項(xiàng)目管理在工程領(lǐng)域的應(yīng)用。是工程項(xiàng)目管理者，為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的功能、質(zhì)量、費(fèi)用等目標(biāo)，系統(tǒng)運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)管理理念、管理技術(shù)和管理手段，對工程項(xiàng)目的投資建設(shè)進(jìn)行全生命周期的計(jì)劃、組織、控制、協(xié)調(diào)和監(jiān)督活動（李金海等，2008）。進(jìn)行工程項(xiàng)目管理，需要根據(jù)科學(xué)的管理體系，選擇適宜的管理方法，規(guī)范管理以保證項(xiàng)目的各個階段順暢、高效的實(shí)現(xiàn)。工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理就是人們對工程實(shí)施過程中潛在的意外損失進(jìn)行辨識、評估、預(yù)防和控制的過程。其理論和實(shí)踐涉及到自然科學(xué)、社會科學(xué)、工程技術(shù)、系統(tǒng)科學(xué)、管理科學(xué)、數(shù)學(xué)、概率論等多種學(xué)科，可以說工程項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理是一種綜合性的管理活動（Ben，2002）。工程項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)就是在項(xiàng)目管理活動或事件中消極的后果發(fā)生的潛在可能性，每一個工程項(xiàng)目都必然伴隨著一定的風(fēng)險(xiǎn)，工程風(fēng)險(xiǎn)不僅包括在整個建設(shè)工程項(xiàng)目施工的全過程中自然災(zāi)害和各種意外事故的發(fā)生而造成的人身傷亡和財(cái)產(chǎn)損失的不確定性，而且也包括技術(shù)性、管理性問題引起的經(jīng)濟(jì)損失的不確定性，只有通過對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的識別，將其定量化，進(jìn)行分析和評價，選擇風(fēng)險(xiǎn)管理措施，以避免大風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，或在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后，使得損失量降到最小程度，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的總體目標(biāo)，所以風(fēng)險(xiǎn)管理是工程項(xiàng)目管理不可缺少的一個部分。1.2.2住宅工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的特點(diǎn)（1）具體的工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)具有特殊性。工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理盡管有一些通用的方法，如概率分析方法、模擬方法、專家咨詢法等。但一經(jīng)要研究具體項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，則必須與該項(xiàng)目的特點(diǎn)相聯(lián)系。①該住宅區(qū)改造工程項(xiàng)目復(fù)雜性、系統(tǒng)性、規(guī)模、新穎性、工藝的成熟程度。②住宅區(qū)改造工程項(xiàng)目的類型，項(xiàng)目所在的領(lǐng)域。不同領(lǐng)域的項(xiàng)目有不同的風(fēng)險(xiǎn)，有不同風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)律性、行業(yè)性特點(diǎn)。例如計(jì)算機(jī)開發(fā)項(xiàng)目與建筑工程項(xiàng)目就有截然不同的風(fēng)險(xiǎn)。③住宅區(qū)改造工程項(xiàng)目所處的地域，如國度、環(huán)境條件。（2）要全面有效地進(jìn)行工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理必須需要大量地占有信息，了解情況。要對住宅區(qū)改造工程項(xiàng)目系統(tǒng)以及系統(tǒng)的環(huán)境有十分深入的了解，并要進(jìn)行預(yù)測，所以不熟悉情況是不可能進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)管理的。（3）住宅區(qū)改造工程風(fēng)險(xiǎn)管理很大程度依賴于管理者的經(jīng)驗(yàn)。雖然人們通過全面風(fēng)險(xiǎn)管理，在很大程度上已經(jīng)將過去憑直覺、憑經(jīng)驗(yàn)的管理上升到理性的全過程的管理，但風(fēng)險(xiǎn)管理在很大程度上仍依賴于管理者的經(jīng)驗(yàn)及管理者過去工程的經(jīng)歷，對環(huán)境的了解程度和對項(xiàng)目本身的熟悉程度。在整個風(fēng)險(xiǎn)管理過程中，人的因素影響很大，如人的認(rèn)識程度、人的精神、創(chuàng)造力。所以風(fēng)險(xiǎn)管理中要注意專家經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的調(diào)查分析，這不僅包括他們對風(fēng)險(xiǎn)范圍、規(guī)律的認(rèn)識，而且包括對風(fēng)險(xiǎn)的處理方法、工作程序和思維方式，并在此基礎(chǔ)上系統(tǒng)化、信息化、知識化，用于對新項(xiàng)目的決策支持。（4）風(fēng)險(xiǎn)管理在項(xiàng)目管理中是一種高層次的綜合性管理工作。它涉及企業(yè)管理和項(xiàng)目管理的各個階段和各個方面，涉及項(xiàng)目管理的各個子系統(tǒng)，所以它必須與住宅區(qū)改造工程合同管理、成本管理、工期管理、質(zhì)量管理聯(lián)成一體。（5）風(fēng)險(xiǎn)因素不可能被全面消滅。風(fēng)險(xiǎn)管理的目的，并不是消滅風(fēng)險(xiǎn)，在住宅區(qū)改造工程項(xiàng)目中大多數(shù)風(fēng)險(xiǎn)是不可能由項(xiàng)目管理者消滅或排除的，而是在于有準(zhǔn)備地、理性地進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)施，減少風(fēng)險(xiǎn)的損失。1.2.3工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的流程房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的基本流程是由風(fēng)險(xiǎn)的識別、風(fēng)險(xiǎn)評估、確定相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)管理策略、制定和實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理方案和監(jiān)督改進(jìn)五步組成，并且在風(fēng)險(xiǎn)管理的過程中風(fēng)險(xiǎn)信息的溝通十分重要（林潔等，2012）。下面具體對房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的步驟進(jìn)行介紹。（1）風(fēng)險(xiǎn)信息的識別在全面風(fēng)險(xiǎn)管理的過程中，風(fēng)險(xiǎn)信息的識別是最為基礎(chǔ)的工作，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，開發(fā)過程中面臨著諸多的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)和企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)，就必須對所有的潛在風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行全面的收集和分類整理，建立專門的風(fēng)險(xiǎn)事件庫，為風(fēng)險(xiǎn)管理提供真實(shí)可靠數(shù)據(jù)依據(jù)，從而能更好的進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。否則，由于風(fēng)險(xiǎn)信息的缺失和失真，將影響整個風(fēng)險(xiǎn)管理工作作用的發(fā)揮甚至帶來負(fù)面作用。（2）風(fēng)險(xiǎn)評估企業(yè)在完成風(fēng)險(xiǎn)的識別后，就需要對風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，風(fēng)險(xiǎn)造成的影響進(jìn)行科學(xué)而準(zhǔn)確的評估，才能將風(fēng)險(xiǎn)控制在合理范圍之內(nèi)，即控制了風(fēng)險(xiǎn)又保證了項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。風(fēng)險(xiǎn)的評估分為兩個步驟；首先是風(fēng)險(xiǎn)分析，分析風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和發(fā)生的條件。然后是風(fēng)險(xiǎn)評價，評估如果風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生會對企業(yè)造成的危害及損失。（3）制定風(fēng)險(xiǎn)管理策略在對房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識別評估之后，還要明確企業(yè)對不同風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對態(tài)度，制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理策略。制定正確的風(fēng)險(xiǎn)管理策略，首先確定風(fēng)險(xiǎn)偏好。企業(yè)對風(fēng)險(xiǎn)的基本態(tài)度，愿意承擔(dān)哪些風(fēng)險(xiǎn)，承擔(dān)多大的風(fēng)險(xiǎn)；其次確定風(fēng)險(xiǎn)承受度，衡量出企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)承受能力。然后確定風(fēng)險(xiǎn)管理有效性的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。（4）制定和實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理方案風(fēng)險(xiǎn)管理方案的制定，要針對具體問題制定具體的目標(biāo)與解決措施，在制定解決方案的過程中，也應(yīng)該將任務(wù)分解，由各職能部門結(jié)合自己的風(fēng)險(xiǎn)管理職能要求提出相應(yīng)的解決方案。風(fēng)險(xiǎn)管理方案要有具體的風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)管理的組織、措施、手段、管理工具等。（5）監(jiān)督與改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的全面風(fēng)險(xiǎn)管理是一個持續(xù)的過程，需要對風(fēng)險(xiǎn)管理的過程進(jìn)行監(jiān)督，并總結(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理的經(jīng)驗(yàn)成果和教訓(xùn)，以此來改進(jìn)和完善房地產(chǎn)全面風(fēng)險(xiǎn)管理。通過在房地產(chǎn)公司的業(yè)績考核中增加有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)管理的考核內(nèi)容，能夠增加風(fēng)險(xiǎn)管理的力度，提高企業(yè)各部門進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的主動性。房地產(chǎn)企業(yè)推行全面的風(fēng)險(xiǎn)管理，初步建立了正確的流程，只有按照正確的風(fēng)險(xiǎn)管理流程開展風(fēng)險(xiǎn)管理工作，才能保障風(fēng)險(xiǎn)管理工作的順利進(jìn)行和風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。然而在房地產(chǎn)的全面風(fēng)險(xiǎn)管理還沒有形成體系，缺乏系統(tǒng)全面的風(fēng)險(xiǎn)管理思想和措施，目前房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理有待進(jìn)一步完善。1.2.4住宅工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的基本原則（1）穩(wěn)健性原則全面風(fēng)險(xiǎn)管理體系框架的穩(wěn)健性來自于框架的精簡和系統(tǒng)高效風(fēng)險(xiǎn)管理方法（林潔等，2012）。要確保全面風(fēng)險(xiǎn)管理體系架構(gòu)清晰、責(zé)權(quán)對等、信息通暢及可操作性才，能實(shí)現(xiàn)體系的穩(wěn)健可靠，風(fēng)險(xiǎn)管理體系中應(yīng)力求簡單，體系越復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)信息溝通的及時性及準(zhǔn)確性越難以保證。（2）系統(tǒng)性原則全面風(fēng)險(xiǎn)管理框架并非建立一個或幾個模型就能建成的，它需綜合考慮住宅區(qū)改造地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營安全、投資安全等多個目標(biāo)；而且需要融合全部風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)工作，包括風(fēng)險(xiǎn)的識別、評估、控制到效果評價等；同時保證在體系內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)信息的暢通。全面風(fēng)險(xiǎn)管理框架不僅把住宅區(qū)改造地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理視作一個系統(tǒng)，而且結(jié)合企業(yè)的整體運(yùn)作和企業(yè)外部環(huán)境形成一個全面的系統(tǒng)。（3）分散性和集中性統(tǒng)一原則為保證風(fēng)險(xiǎn)管理的效率和水平，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)分類細(xì)化，對風(fēng)險(xiǎn)實(shí)行分散管理，不同部門來處理不同類型風(fēng)險(xiǎn)。首先由各部門負(fù)責(zé)管理本部門風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)楦鞑块T在進(jìn)行日常工作時能接觸到最新的風(fēng)險(xiǎn)信息，并能高效快速地對風(fēng)險(xiǎn)做出處理。在風(fēng)險(xiǎn)分散管理發(fā)揮作用的同時，仍需要實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)集中管理，需要有專門的風(fēng)險(xiǎn)管理部門負(fù)責(zé)統(tǒng)籌實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)管理的戰(zhàn)略目標(biāo)，監(jiān)督風(fēng)險(xiǎn)管理的執(zhí)行情況，反饋風(fēng)險(xiǎn)管理的實(shí)施效果（湯海輝，2012）。協(xié)調(diào)在各個職能部門之間以及上下級各管理層級間的風(fēng)險(xiǎn)管理活動。（4）適度靈活性原則在風(fēng)險(xiǎn)管理框架的指導(dǎo)約束下，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的同時，框架同樣的需要具備一定靈活性，否則會限制全面風(fēng)險(xiǎn)管理體系的應(yīng)變能力，使制定的風(fēng)險(xiǎn)管理措施無法緊跟客觀環(huán)境的變化。因而要根據(jù)外界環(huán)境、企業(yè)發(fā)展需求的變化進(jìn)行調(diào)整，建立動態(tài)的全面風(fēng)險(xiǎn)管理體系框架。2朱家莊住宅區(qū)改造工程項(xiàng)目2.1朱家莊住宅區(qū)改造工程項(xiàng)目概況朱家莊住宅區(qū)位于煙臺市芝罘區(qū)，居住人口在20000左右，是煙臺市主城區(qū)中較為典型的住宅區(qū)。與現(xiàn)狀相比，改造項(xiàng)目利用了大部分的公共設(shè)施，如醫(yī)院，小學(xué)，中學(xué)，技校，賓館等，同時對一些設(shè)施進(jìn)行了改造，如幼兒園，在兩個主要的節(jié)點(diǎn)增加了部分的沿街商業(yè)。住宅區(qū)內(nèi)部有少量停車場，但停車規(guī)模較小，多為摩托車停放場地，社會停車場有三個，有兩個為近期修建的小區(qū)配備，。總的停車規(guī)模在200個左右。按住戶計(jì)算，現(xiàn)狀停車位對住區(qū)的發(fā)展來說嚴(yán)重不足，同時由于規(guī)范不足，多車輛都是散亂的停放在道路邊緣，占道停車的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。在新建住宅中，利用現(xiàn)狀的高差建造地下車庫，根據(jù)漸進(jìn)式開發(fā)時序和停車場的分布半徑綜合考慮后布點(diǎn)設(shè)置，分散分布在住區(qū)的各個區(qū)域。本項(xiàng)目合同工期為18個月住區(qū)現(xiàn)在還保存著16棟60年代的2層小樓。規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀建設(shè)用地面積共62822平方米，總建筑面積為78319平方米，建筑密度為28.4%，容積率為1.25。改造項(xiàng)目以多層建筑為主，1到3層低層共37棟，占住區(qū)總數(shù)的63.8%，4到6層共5棟，占住區(qū)總數(shù)的8.6%，7到8層共10棟，占住區(qū)總數(shù)的17.2%，9到10層小高層共5棟，占住區(qū)總數(shù)的8.6%，11層1棟，占住區(qū)總數(shù)的1.7%。住區(qū)平均層數(shù)為5.48層?，F(xiàn)狀住區(qū)在主要的兩個沿街面上大量底商。在改造中增強(qiáng)原有的商業(yè)，保障居民使用，且可以提高收益。2.2朱家莊住宅區(qū)改造工程前期準(zhǔn)備情況房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期長、建設(shè)過程復(fù)雜、涉及方面多，這就要求項(xiàng)目開發(fā)單位對整個建設(shè)過程進(jìn)行嚴(yán)格控制，保證項(xiàng)目按照整體規(guī)劃實(shí)施，按時完成整個項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)。項(xiàng)目管理過程控制可以從這幾方面入手。首先要確立過程控制標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方面多，包括財(cái)務(wù)、技術(shù)、人員、質(zhì)量、環(huán)境等等，針對每個方面要設(shè)立控制標(biāo)準(zhǔn)，財(cái)務(wù)要根據(jù)財(cái)務(wù)指標(biāo)確定衡量標(biāo)準(zhǔn)，技術(shù)要根據(jù)國家規(guī)定和行業(yè)規(guī)定來把控，人員要運(yùn)用人力資源管理標(biāo)準(zhǔn)，質(zhì)量可以通過質(zhì)量管理控制方法按照國家和行業(yè)對房地產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量的要求，環(huán)境要依據(jù)國家和區(qū)域的衡量指標(biāo)，通過對這幾方面的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立可以對過程中的指標(biāo)進(jìn)行準(zhǔn)確判斷；其次是要運(yùn)用科學(xué)的方法衡量績效，項(xiàng)目開發(fā)的不同階段應(yīng)該完成不同的任務(wù)，實(shí)現(xiàn)不同的預(yù)期目標(biāo)，項(xiàng)目管理部門要根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃目標(biāo)，結(jié)合項(xiàng)目各方面的控制標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用過程控制方法、目標(biāo)管理法、比率分析、滾動計(jì)劃分析等方法對項(xiàng)目各階段績效進(jìn)行衡量判斷，通過比較、衡量可以發(fā)現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo)的完成情況，達(dá)到的效果和效率，當(dāng)然規(guī)劃目標(biāo)和實(shí)際效益肯定是有偏差的，這時就得去判斷偏差的程度，如果在合理、可以允許的范圍內(nèi)時候可以接受的，但如果差距較大，無法達(dá)到預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)，那就要進(jìn)行偏差糾正；也就是最后要根據(jù)衡量結(jié)果糾正偏差，要分析偏差產(chǎn)生的原因，是規(guī)劃制定的不合理還是執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題，要是計(jì)劃制定不切實(shí)際，那就得重新修改和調(diào)整項(xiàng)目規(guī)劃，要是項(xiàng)目實(shí)施過程中出現(xiàn)的問題那就要重新進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的工作，嚴(yán)格按照規(guī)劃要求完成工作任務(wù)，保證項(xiàng)目各個階段的績效。3朱家莊住宅區(qū)改造工程整體風(fēng)險(xiǎn)因素識別3.1項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的種類與來源3.1.1區(qū)位選擇風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)商在確定投資開發(fā)意向后，需要對投資開發(fā)項(xiàng)目的位置進(jìn)行選擇。這需要開發(fā)商充分調(diào)查和了解各個項(xiàng)目候選位置周邊環(huán)境、當(dāng)?shù)氐氖袌鼋Y(jié)構(gòu)、競爭情況，當(dāng)?shù)氐暮晡⒂^政策，如城市規(guī)劃、土地政策、稅收、產(chǎn)業(yè)政策等。以及了解人文風(fēng)俗習(xí)慣和自然環(huán)境。同時了解當(dāng)?shù)氐娜司杖?，生產(chǎn)總值等經(jīng)濟(jì)情況。這些因素直接影響開發(fā)商的后續(xù)開發(fā)和經(jīng)營工作，甚至影響整個住宅行業(yè)的發(fā)展。因此，在前期選擇項(xiàng)目的建設(shè)地的時候要充分考慮這些因素。將區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)分為區(qū)位市場、區(qū)位政策、區(qū)位環(huán)境、區(qū)位經(jīng)濟(jì)個方面的風(fēng)險(xiǎn)。3.1.2項(xiàng)目選擇風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目選擇決策時，會遇到自身和客觀條件的不確定性。比如，選擇普通類住宅型項(xiàng)目會和經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，會遇到來自市場、政策上不同的約束條件，對自身的要求也不經(jīng)盡相同。選擇不同規(guī)模的相同類型住宅項(xiàng)目，開發(fā)商自身開發(fā)經(jīng)營策略也不一樣。同時開發(fā)商自身的條件也決定了并不一定所有住宅項(xiàng)目都能給自己帶來盈利，有些則會使開發(fā)商虧損甚至倒閉。因此，開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目選擇決策時，應(yīng)該重視項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，充分考慮主客觀條件。它分為：項(xiàng)目類型、項(xiàng)目規(guī)模、管理能力、技術(shù)水平這方面風(fēng)險(xiǎn)。3.1.3融資風(fēng)險(xiǎn)住宅項(xiàng)目開發(fā)需要大量的資金。雖然前期投資決策階段，只是涉及住宅項(xiàng)目開發(fā)工作的一部分。開發(fā)商會在此階段進(jìn)行融資運(yùn)作，提前儲備資金。為后續(xù)的開發(fā)工作準(zhǔn)備。但是開發(fā)商融資資金大、融資過程環(huán)節(jié)多、面對不同的利益方多。因此會面臨相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。稍有不慎，使自己的資金鏈斷裂，使項(xiàng)目失敗。融資風(fēng)險(xiǎn)分為：融資方式，企業(yè)信用、融資規(guī)模。3.1.4購地風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)商購得土地使用權(quán)，是住宅項(xiàng)目開發(fā)工作的核心一步。房屋建立在土地上的，沒有土地就沒有住宅項(xiàng)目。但是土地使用權(quán)的購得需要大量的資金，批復(fù)周期長。土地使用權(quán)的獲得也有多種方式，如協(xié)議出讓、掛牌。每種方式受相關(guān)土地政策、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃要求的約束條件不一樣。因此，開發(fā)商在購?fù)恋厥褂脵?quán)階段要謹(jǐn)慎、小心。認(rèn)真做好每個環(huán)節(jié)的工作。購地風(fēng)險(xiǎn)分為：購地方式、購地規(guī)模個方面的風(fēng)險(xiǎn)。3.1.5批文風(fēng)險(xiǎn)投資決策階段開發(fā)商需要跟多個政府相關(guān)部門打交道。如：城市規(guī)劃局、人防辦、城市管理局、銀行等。住宅項(xiàng)目開發(fā)工作需要制作多個項(xiàng)目資料手續(xù)，這些資料手續(xù)需要得到以上相關(guān)部門的批復(fù)，才能進(jìn)行下個階段的工作。這些資料普遍制作難度大、時間長、種類多，充分考驗(yàn)開發(fā)商的工作和溝通協(xié)調(diào)能力。此階段相關(guān)政府部門的批復(fù)資料的周期也較長，由于相關(guān)資料認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和人理解上的差別，容易對資料產(chǎn)生分歧。也有可能相關(guān)事項(xiàng)得到同意但落實(shí)不到位的情況。增加批復(fù)工作的難度。拖慢開發(fā)商的開發(fā)工作，進(jìn)而影響整個項(xiàng)目其他工作。批文風(fēng)險(xiǎn)分為：開發(fā)商能力、政策落實(shí)性。3.2住宅區(qū)改造工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識別3.2.1風(fēng)險(xiǎn)識別流程與方法簡單闡述風(fēng)險(xiǎn)識別的過程，第一步是要明確風(fēng)險(xiǎn)識別對象，對房地產(chǎn)開發(fā)全過程主要作業(yè)進(jìn)行分解。第二步是收集處理生成與風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)的信息，風(fēng)險(xiǎn)識別建立在大量的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，很多風(fēng)險(xiǎn)就是因?yàn)閿?shù)據(jù)和信息的不對稱引起。第三步，明確各個階段的不確定性因素，運(yùn)用生成的信息結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)管理人員的經(jīng)驗(yàn)，對房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性進(jìn)行分析。第四步，選擇風(fēng)險(xiǎn)識別的方法，結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)選擇適合的識別方式。第五步，將風(fēng)險(xiǎn)識別后確定風(fēng)險(xiǎn)分類，并確定風(fēng)險(xiǎn)屬性。風(fēng)險(xiǎn)識別的方法和工具主要包括：檢查表法，流程圖法，頭腦風(fēng)暴法。情景分析法，德爾菲法，SWOT分析法等。在本項(xiàng)目上重點(diǎn)使用德爾菲法和SWOT法。德爾菲法，在對所要預(yù)測的問題征得專家意見之后，進(jìn)行整理、歸納、統(tǒng)計(jì)，再匿名反饋給各位專家，再次征求意見，再集中，再反饋，直至得到穩(wěn)定的意見。SWOT分析法是一種環(huán)境分析法，所謂的SWOT既是英文Strength(優(yōu)勢)、Weakness(劣勢)、Opportunity(機(jī)會)、Threat(威脅)的縮寫。SWOT分析的是對項(xiàng)目內(nèi)部環(huán)境之優(yōu)劣勢的分析，在了解自身優(yōu)劣勢基礎(chǔ)上，判明外部的機(jī)會和威脅，對環(huán)境做出準(zhǔn)確的判斷，繼而制定項(xiàng)目的系統(tǒng)分析和戰(zhàn)略決策。3.3風(fēng)險(xiǎn)識別結(jié)果分析本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)包括進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、成本風(fēng)險(xiǎn)和安全風(fēng)險(xiǎn)四大類別。3.3.1進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)因素（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)為符合城市整體設(shè)計(jì)風(fēng)格，項(xiàng)目按照“高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理”的要求。在降低資源和能源消耗，營造生態(tài)環(huán)保的居住環(huán)境的同時，建筑具有區(qū)域引領(lǐng)示范作用的、標(biāo)桿性的樣板工程，為朱家莊開發(fā)和城市環(huán)境保護(hù)奠定了堅(jiān)實(shí)基調(diào)。（2）施工風(fēng)險(xiǎn)施工風(fēng)險(xiǎn)主要是由項(xiàng)目施工階段不確定因素導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，由于項(xiàng)目針對居住地人群的特殊設(shè)計(jì)，因此建筑標(biāo)準(zhǔn)較高，與一般建筑施工相比，施工難度較大，施工成本較高，面臨的風(fēng)險(xiǎn)更大。（3）配套風(fēng)險(xiǎn)完善的配套設(shè)施是住宅區(qū)改造地產(chǎn)能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的重要基礎(chǔ)，由于生活水平的提高，居住地人群對居住生活、文化娛樂等各方面的需求都需要完善的配套設(shè)施來得以實(shí)現(xiàn)。配套缺失不完善將會嚴(yán)重影響項(xiàng)目的成功經(jīng)營。（4）氣候風(fēng)險(xiǎn)氣候氣象等條件，對門窗欄桿等金屬建材的選擇上提出了更高要求，惡劣氣候會導(dǎo)致項(xiàng)目中斷。（5）技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)主要存在于工程的施工階段，眾所周知，施工階段是工程的主要階段，而由工程質(zhì)量和工期故障樹分析，技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)與工程質(zhì)量和工期等因素密切相關(guān)，是工程中存在的主要風(fēng)險(xiǎn)。（6）安裝、裝修工程的風(fēng)險(xiǎn)包括安裝、裝修原材料的質(zhì)量不佳引起的工程質(zhì)量問題裝機(jī)械設(shè)備等使用不當(dāng)引起的安全事故問題安裝、裝修工人技術(shù)不過關(guān)或責(zé)任心不夠引起的工程質(zhì)量和安全問題裝修材料的環(huán)境污染及相應(yīng)的防火問題裝修、安裝的各方之間的相互配合協(xié)調(diào)不善引起的工期延誤問題等。（7）項(xiàng)目計(jì)劃調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目計(jì)劃調(diào)整會打亂原有的施工組織計(jì)劃，擾亂正常的施工方案的進(jìn)行，不僅影響施工進(jìn)度的正常進(jìn)行，還會造成一定的經(jīng)濟(jì)損失。3.3.2質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)因素住宅區(qū)改造工程項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)來源于經(jīng)營過程中各方面的不確定因素，包括住宅區(qū)改造地產(chǎn)經(jīng)營管理者水平、服務(wù)質(zhì)量等方面。（1）經(jīng)營管理者水平地產(chǎn)改造經(jīng)營管理者水平的高低，直接影響朱家莊住宅區(qū)改造工程項(xiàng)目的運(yùn)營效率和經(jīng)營目標(biāo)，只有具有較高的管理水平，才能使項(xiàng)目的經(jīng)營合理有序，更有利于項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。（2）服務(wù)水平住宅區(qū)改造工程項(xiàng)目運(yùn)營是否成功的關(guān)鍵因素之一就是項(xiàng)目所提供的服務(wù)是否能滿足入住居住地人群的需求。服務(wù)水平較好能吸引客戶入住提高入住率，而服務(wù)較差則可能造成客戶流失。（3）勘察設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)據(jù)相關(guān)資料調(diào)查顯示，勘察、設(shè)計(jì)階段對工程項(xiàng)目成本的影響程度達(dá)40%以上，由于設(shè)計(jì)變更或設(shè)計(jì)不當(dāng)導(dǎo)致的工程質(zhì)量事故占，因此，勘察、設(shè)計(jì)對項(xiàng)目投資有著重大影響，甚至有可能導(dǎo)致建筑物倒塌，使房地產(chǎn)開發(fā)商的蒙受巨大損失。（4）工程招標(biāo)與發(fā)包風(fēng)險(xiǎn)工程招標(biāo)與發(fā)包風(fēng)險(xiǎn)主要包括招標(biāo)方式、發(fā)包方式風(fēng)險(xiǎn)以及合同風(fēng)險(xiǎn)。目前招標(biāo)方式有公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)兩種，公開招標(biāo)時面向全社會公開招標(biāo)，邀請招標(biāo)時邀請3-10家單位進(jìn)行招標(biāo)，不同的招標(biāo)方式給企業(yè)帶來的成本是不同的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與設(shè)計(jì)勘察、施工、監(jiān)理單位都是通過合同的形式來約束雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。因此，不同的合同形式給開發(fā)商帶來的風(fēng)險(xiǎn)程度是不一樣的。（5）新技術(shù)的應(yīng)用風(fēng)險(xiǎn)工人對新技術(shù)不熟悉，操作不熟練，引起工程質(zhì)量問題，甚至導(dǎo)致工程安全問題。工程質(zhì)量是根據(jù)國家現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件及工程合同，對工程的安全、使用、經(jīng)濟(jì)、美觀和環(huán)境特性提出的綜合性要求。在工程建設(shè)中，對工程質(zhì)量影響的重要因素是人、材料、機(jī)械設(shè)備、方法和環(huán)境，要保證工程質(zhì)量，就要對這些質(zhì)量影響因素加以控制。項(xiàng)目安全風(fēng)險(xiǎn)包括施工人員不安全行為風(fēng)險(xiǎn)、控制物不安全狀態(tài)風(fēng)險(xiǎn)、作業(yè)環(huán)境不安全風(fēng)險(xiǎn)三類。發(fā)生安全風(fēng)險(xiǎn)必能導(dǎo)致人身和財(cái)產(chǎn)損失，工期延誤，效率下降。所以對安全生產(chǎn)進(jìn)行控制，主要是督促項(xiàng)目施工單位落實(shí)安全生產(chǎn)法規(guī)的教育和實(shí)施，消除施工中的隨意性和冒險(xiǎn)性，做好各項(xiàng)安全技術(shù)措施，盡可能減少各類傷亡事故的發(fā)生。3.3.2成本風(fēng)險(xiǎn)因素（1）政策風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)過程中，指由于政府政策可能的變化導(dǎo)致企業(yè)潛在的一種經(jīng)濟(jì)損失就是政策風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)主要來源于房地產(chǎn)制度的變化、政治環(huán)境德的變化、經(jīng)濟(jì)體制改革的變化以及金融政策的變化、產(chǎn)業(yè)政策的變化等。政策風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響是全面，直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的成敗，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該積極做好風(fēng)險(xiǎn)的防范措施，密切關(guān)注并順應(yīng)相關(guān)政策的變化，主動地預(yù)測政策變化的趨勢和影響，以盡可能減少由于潛在政策變化導(dǎo)致的收益下降，成本上升的損失。（2）可行性研究風(fēng)險(xiǎn)在可行性研究階段，一般項(xiàng)目進(jìn)行投資估算其準(zhǔn)確率可以控制在項(xiàng)目總投資的±10%左右。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性研究是在充分進(jìn)行市場分析后，從市場、技術(shù)、法律、經(jīng)濟(jì)、財(cái)力、環(huán)境等方面對項(xiàng)目進(jìn)行全面策劃論證，以確定開發(fā)項(xiàng)目是否值得投資。可行性研究需要進(jìn)行大量的調(diào)查研究，因此其科學(xué)性受到調(diào)查深度和廣度的影響。另外，在可行性研究中，許多分析和研究是基于對未來情況的預(yù)測基礎(chǔ)上的，而預(yù)測結(jié)果包含著很大的不確定性。這些不確定性，就為可行性研究帶來了風(fēng)險(xiǎn)，并最終給開發(fā)商投資決策帶來風(fēng)險(xiǎn)。因此，開發(fā)商在可行性研究時應(yīng)特別注意數(shù)據(jù)采集的科學(xué)性，并盡可能選擇與實(shí)際數(shù)據(jù)擬合程度高的預(yù)測模型。（3）融資風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)前資本市場上資金的融通方式有許多，每種融資方式的資金成本都不同。商品住宅開發(fā)所需資金量巨大、資金占用時間長，因此合理選擇融資方式和渠道將有助于開發(fā)商減少融資成本從而降低融資風(fēng)險(xiǎn)。（4）采購風(fēng)險(xiǎn)在當(dāng)前國際外部壓力下，人民幣大有重啟升值通道態(tài)勢。這就造成了一方面引發(fā)升值預(yù)期，人民幣升值的外部壓力將會重新引發(fā)升值預(yù)期，這將吸引更多熱錢流入套利。另一方面在全球金融危機(jī)背景下，國家數(shù)字龐大的貨幣投放量給金融體系注入了充裕的流動性，使得國內(nèi)通貨膨脹壓力巨大，物價持續(xù)上揚(yáng)，相關(guān)建筑原材料價格上升，建材成本增加。（5）成本控制風(fēng)險(xiǎn)成本有效控制存在風(fēng)險(xiǎn)。由于該項(xiàng)目擔(dān)負(fù)著區(qū)域內(nèi)引領(lǐng)示范的社會責(zé)任，為建設(shè)出一流的產(chǎn)品，促進(jìn)區(qū)域的建設(shè)開發(fā)，為區(qū)域聚集更多的人氣，項(xiàng)目在建設(shè)中極有可能在選用更為優(yōu)質(zhì)的建材、資質(zhì)更高、水平更高的設(shè)計(jì)院、總包商、分包商，使得項(xiàng)目突破原有的成本預(yù)算。3.3.2安全風(fēng)險(xiǎn)因素（1）建筑設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指由于各專業(yè)設(shè)計(jì)建筑、結(jié)構(gòu)、裝飾、給排水、電氣和通風(fēng)空調(diào)等方案的設(shè)計(jì)依據(jù)、設(shè)計(jì)參數(shù)、方案選擇不當(dāng)，結(jié)構(gòu)和設(shè)備器材選型不合理等，導(dǎo)致建筑工程不能滿足適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全和可靠性要求，以及設(shè)計(jì)進(jìn)度不能滿足工程要求。如建筑設(shè)計(jì)中平面布局、戶型的不合理性，引起房地產(chǎn)建成后不能得到消費(fèi)者認(rèn)同和滿意，房地產(chǎn)租售不出去，房地產(chǎn)積壓，導(dǎo)致投資商發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)，期望的收益變成實(shí)際的損失。對于此類風(fēng)險(xiǎn)，投資商應(yīng)通過招投標(biāo)擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位，嚴(yán)格審查設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)等級和業(yè)績，通過詳細(xì)的市場研究后再提出設(shè)計(jì)要求，避免頻繁的設(shè)計(jì)變更，加強(qiáng)設(shè)計(jì)監(jiān)理和設(shè)計(jì)審查，進(jìn)行圖紙會審等來防范。（2）事故風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致質(zhì)量問題的發(fā)生因素有很多，主要原因有設(shè)計(jì)失誤、施工不善等等。雖然質(zhì)量問題開發(fā)商可以將其轉(zhuǎn)嫁到設(shè)計(jì)部門、承包商或保險(xiǎn)公司身上，但是在房地產(chǎn)市場中形成的企業(yè)商譽(yù)的降低卻是一個既定的事實(shí)，這對開發(fā)商來講是一個極大的隱性損失。施工事故風(fēng)險(xiǎn)往往是與工程質(zhì)量問題同步的，它是指因施工過程中出現(xiàn)各種事故而造成房地產(chǎn)商品破壞、人員傷亡飛機(jī)械設(shè)備損壞等。這類事故一旦發(fā)生，便會發(fā)生事故處理費(fèi)和各種補(bǔ)償費(fèi)。雖然這類事故的解決往往是在施工工人與承包商之間，但這會影響整體工作氣氛且延遲工期，這些損失變成開發(fā)成本的增加。（3）設(shè)備故障或損壞風(fēng)險(xiǎn)設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)是指由于設(shè)備老化而不能滿足工期要求或容易造成人身傷亡以及由于新設(shè)備的質(zhì)量問題或首次使用操作不當(dāng)而造成的損失。在施工階段或經(jīng)營階段，應(yīng)注意設(shè)備的有機(jī)更新，同時對設(shè)備的采購應(yīng)強(qiáng)化檢測力度，對新設(shè)備的操作也應(yīng)當(dāng)規(guī)范化。（4）法律風(fēng)險(xiǎn)法律手續(xù)不齊全，業(yè)主后承包商在項(xiàng)目實(shí)施過程中違法法律法規(guī)，對工程安全造成影響。（5）環(huán)境損失風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境損失主要由污染破壞與生態(tài)破壞行為造成，前者指廢棄物排放引起的環(huán)境污染損失，后者指自然資源的非持續(xù)開發(fā)利用導(dǎo)致的生態(tài)退化損失。城市綜合體開發(fā)項(xiàng)目對環(huán)境的影響具有雙重性一方面項(xiàng)目在幵發(fā)建設(shè)過程中以及建成使用中自身產(chǎn)生的廢棄物（廢水、廢氣、噪聲、固體廢物等）排放造成對周邊環(huán)境的破壞，是一個環(huán)境污染源；另一方面，城市綜合體項(xiàng)目是人們居住、工作、休閑和娛樂的場所，需要舒適、安靜、和諧的環(huán)境，又屬于被保護(hù)的對象。因此城市綜合體開發(fā)商必須具有前瞻性和思維嚴(yán)謹(jǐn)性，只有對環(huán)境損失具有很好的認(rèn)知才能真正了解城市綜合體項(xiàng)目開發(fā)所處的風(fēng)險(xiǎn)狀況。4朱家莊住宅區(qū)改造工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估4.1風(fēng)險(xiǎn)評估的方法介紹（1）模糊層次分析法概述1970年中期，托馬斯賽蒂提出了一種定性與定量相結(jié)合的分析方法，層次分析法（Theanalytichierarchyprocess）簡稱AHP。它將系統(tǒng)的目標(biāo)分解為多個因素層，并得出各個因素層之間的非系列關(guān)系，能有效解決決策問題。后來人們將模糊數(shù)學(xué)理論與其結(jié)合，形成模糊層次分析法（FAHP）。這種方法能很好的解決法中存在的一致性差異、一致性檢驗(yàn)困難、過于主觀性等問題。（2）模糊層次分析法特點(diǎn)①將決策過程中的模糊問題量化，來進(jìn)行分析。解決其難以進(jìn)行定性描述的問題。使分析結(jié)果具備科學(xué)性。②通過得出指標(biāo)數(shù)值，將不同性質(zhì)的事物進(jìn)行比較。能夠更好給決策提供依據(jù)。③強(qiáng)調(diào)由多個子因素層來構(gòu)成總目標(biāo)，以系統(tǒng)的觀點(diǎn)來分析問題。④通過方案的科學(xué)評價和選優(yōu)來進(jìn)行決策。是科學(xué)、民主的價值觀的體現(xiàn)。（3）模糊層次分析法應(yīng)用步驟①建立梯階層次指標(biāo)體系。確定問題的解決目標(biāo)，將影響因素分為多個層次的模型。②構(gòu)建判斷矩陣。根據(jù)建立的層次梯階體系，將因素以合適的指標(biāo)進(jìn)行數(shù)字量化，構(gòu)建判斷矩陣。③模糊判斷矩陣的一致性判定。④層次單排序，利用歸一化求得排序權(quán)重向量，進(jìn)而求出指標(biāo)的權(quán)重。⑤層次總排序，求得每個子層因素對上一層目標(biāo)層，直到總目標(biāo)層的排序權(quán)重。⑥分析結(jié)果，做出決策。4.2.朱家莊項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評估4.2.1構(gòu)建項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估指標(biāo)體系根據(jù)以上章節(jié)對該項(xiàng)目各層級風(fēng)險(xiǎn)因素的識別，對項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析得到的遞階層次結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系可以歸結(jié)如下。總風(fēng)險(xiǎn)集R={進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)R1，質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)R2，成本風(fēng)險(xiǎn)R3，安全風(fēng)險(xiǎn)R4}。進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)R1={規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)R11，施工風(fēng)險(xiǎn)R12，配套風(fēng)險(xiǎn)R13，氣候風(fēng)險(xiǎn)R14，技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)R15，安裝、裝修工程的風(fēng)險(xiǎn)R16，項(xiàng)目計(jì)劃調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)R17}。質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)R2={經(jīng)營管理者水平R21，服務(wù)水平R22，勘察設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)R23，工程招標(biāo)與發(fā)包風(fēng)險(xiǎn)R24，新技術(shù)的應(yīng)用風(fēng)險(xiǎn)R25}。成本風(fēng)險(xiǎn)R3={政策風(fēng)險(xiǎn)R31，可行性研究風(fēng)險(xiǎn)R32，融資風(fēng)險(xiǎn)R33，采購風(fēng)險(xiǎn)R34，成本控制風(fēng)險(xiǎn)R35}。安全風(fēng)險(xiǎn)R4={建筑設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)R41，事故風(fēng)險(xiǎn)R42，設(shè)備故障或損壞風(fēng)險(xiǎn)R43，法律風(fēng)險(xiǎn)R44，環(huán)境損失風(fēng)險(xiǎn)R45}。根據(jù)以上分析建立項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評估指標(biāo)體系，如下圖所示。施工風(fēng)險(xiǎn)R12施工風(fēng)險(xiǎn)R12配套風(fēng)險(xiǎn)R13氣候風(fēng)險(xiǎn)R14技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)R15安裝、裝修工程風(fēng)險(xiǎn)R16項(xiàng)目計(jì)劃調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)R17服務(wù)水平R22勘察設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)R23工程招標(biāo)與發(fā)包風(fēng)險(xiǎn)R24新技術(shù)的應(yīng)用風(fēng)險(xiǎn)R25可行性研究風(fēng)險(xiǎn)R32融資風(fēng)險(xiǎn)R33采購風(fēng)險(xiǎn)R34成本控制風(fēng)險(xiǎn)R35政策風(fēng)險(xiǎn)R31事故風(fēng)險(xiǎn)R42設(shè)備故障或損壞風(fēng)險(xiǎn)R43法律風(fēng)險(xiǎn)R44建筑設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)R41環(huán)境損失風(fēng)險(xiǎn)R45進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)R1質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)R2成本風(fēng)險(xiǎn)R3安全風(fēng)險(xiǎn)R4規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)R11圖5-1風(fēng)險(xiǎn)總集的結(jié)構(gòu)層次模型4.2.2判斷矩陣的建立采用0-9標(biāo)度法。即將風(fēng)險(xiǎn)的度量標(biāo)準(zhǔn)分為1-9九個標(biāo)度，即同樣重要、略重要、較重要、非常重要、絕對重要，將這五種重要程度分別賦予數(shù)值1、3、5、7、9，風(fēng)險(xiǎn)程度位于兩個標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)度之間的則分別賦予數(shù)值2、4、6、8。根據(jù)邀請到的專家的打分情況進(jìn)行因素之間的兩兩比較，從而確定各個風(fēng)險(xiǎn)的重要程度。表5-1一級指標(biāo)兩兩比較判斷矩陣項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)R進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)成本風(fēng)險(xiǎn)安全風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)1523質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)1/511/41/3成本風(fēng)險(xiǎn)1/2412安全風(fēng)險(xiǎn)1/331/21表5-2進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)二級指標(biāo)兩兩比較判斷矩陣項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)R1R11R12R13R14R15R16R17R111457386R121/41351/364R131/51/3141/453R141/71/51/411/61/21/2R151/334611/75R161/81/61/52711/3R171/61/41/321/531表5-3質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)二級指標(biāo)兩兩比較判斷矩陣項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)R2R21R22R23R24R25R2115243R221/511/41/21/3R231/24132R241/421/311/3R251/331/221表5-4成本風(fēng)險(xiǎn)二級指標(biāo)兩兩比較判斷矩陣項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)R3R31R32R33R34R35R3111/41/554R32411/476R3354186R341/51/71/811/3R351/41/6331表5-5安全風(fēng)險(xiǎn)二級指標(biāo)兩兩比較判斷矩陣項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)R3R31R32R33R34R35R4112651/3R421/21721/4R431/61/711/21/7R441/51/2211/6R4531/67614.2.3數(shù)據(jù)來源和指標(biāo)權(quán)重的確定本文權(quán)重計(jì)算參照高等教育出版社2010年版《管理運(yùn)籌學(xué)》（作者韓伯棠）中介紹的規(guī)范列平均法的方法來求各因素的權(quán)重。以階段層指標(biāo)向量的計(jì)算為例來進(jìn)行說明。首先先求出階段層兩兩比較矩陣每一列的總和，將上表兩兩比較矩陣中每一列的數(shù)相加，得到每列的和，得到一個新的矩陣。表5-6一級指標(biāo)矩陣列總和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)R進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)成本風(fēng)險(xiǎn)安全風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)1.0005.0002.0003.000質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)0.2001.0000.2500.333成本風(fēng)險(xiǎn)0.5004.0001.0002.000安全風(fēng)險(xiǎn)0.3333.0000.5001.000總和2.33313.0003.7506.333將表5-2兩兩比較矩陣中的每一元素除以其相應(yīng)列的總和，所得的商作為新矩陣對應(yīng)的數(shù)，所組成的新的矩陣成為兩兩標(biāo)準(zhǔn)矩陣。例如，新矩陣中進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)對應(yīng)的數(shù)為兩兩比較矩陣中的1除以列綜合2.033，即為0.492。這樣的矩陣成為標(biāo)準(zhǔn)兩兩矩陣。表5-7一級指標(biāo)模糊判斷矩陣標(biāo)準(zhǔn)矩陣項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)R進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)成本風(fēng)險(xiǎn)安全風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)0.4920.3850.5330.474質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)0.0980.0770.0670.053成本風(fēng)險(xiǎn)0.2460.3080.2670.316安全風(fēng)險(xiǎn)0.1640.2310.1330.158求出階段層兩兩標(biāo)準(zhǔn)矩陣中每一行的平均值，所得的平均值就是階段層中各指標(biāo)的權(quán)重。例如第一行，進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)對應(yīng)的指標(biāo)權(quán)重為0.492，0.385，0.533，0.474四個數(shù)的和，即為0.471，按照同樣的方法求出階段層其他幾個階段的指標(biāo)權(quán)重值。表5-8一級指標(biāo)各因素權(quán)重項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)R進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)成本風(fēng)險(xiǎn)安全風(fēng)險(xiǎn)行平均值進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)0.4920.3850.5330.4740.471質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)0.0980.0770.0670.0530.074成本風(fēng)險(xiǎn)0.2460.3080.2670.3160.284安全風(fēng)險(xiǎn)0.1640.2310.1330.1580.171根據(jù)以上計(jì)算步驟，求得階段層的特征向量為（0.471，0.074，0.284.0.171）按照同樣的方法，依據(jù)得出的指標(biāo)層的兩兩判斷矩陣，可以得出各指標(biāo)層的特征向量。進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的特征向量為（0.345，0.159，0.105，0.029，0.191，0.115，0.056），質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的特征向量為（0.416，0.062，0.262，0.099，0.161），成本風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的特征向量為（0.125，0.25，0.491，0.027，0.178），安全風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的特征向量為（0.250，0.162，0.041，0.070，0.477）。本文中由于各層級的兩兩比較矩陣的元素是根據(jù)專家的主觀判斷，通過兩個因素兩兩比較得到的。在比較的過程中，不可避免地會出現(xiàn)一些誤差和錯誤，由于評分的指標(biāo)較多，因此可能會得到一些比較結(jié)果之間不一致性的情況。以階段層的評分過程為例，如果進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和成本風(fēng)險(xiǎn)這三個階段在項(xiàng)目開發(fā)中的重要性比較接近，在兩兩比較時，可能會得出進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)比質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)重要，質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)比成本風(fēng)險(xiǎn)重要，而成本風(fēng)險(xiǎn)又比進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)重要等矛盾的結(jié)論。當(dāng)比較因素的數(shù)目較多時，這種不一致性發(fā)生的概率更大。在本論文的寫作中可以允許在一致性上有一定的偏離，但不能偏離太大，否則會影響研究結(jié)果的準(zhǔn)確性。為了保證計(jì)算結(jié)果的準(zhǔn)確性，本文對兩兩判斷矩陣進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。引入RI自由度指標(biāo)，CR一致性率，CI一致性指標(biāo)三個概念來檢驗(yàn)專家打分得到的階段層及指標(biāo)層兩