2017房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考試仿真題

2017房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考試仿真題點(diǎn)擊查看試題答案及解析一、單項(xiàng)選擇題(共35題,每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào))?1.下列房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)活動(dòng)中屬于傳統(tǒng)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)范疇的是()?A.高層建筑地價(jià)分?jǐn)?B.房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估?C.因環(huán)境污染導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估?D.城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評(píng)估?2.從科學(xué)且可操作性上看，能夠用于判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性的是()?A.估價(jià)對(duì)象的真實(shí)價(jià)值?B.估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格?C.估價(jià)對(duì)象的實(shí)際成交價(jià)格?D.合格估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果?3.一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)時(shí)點(diǎn)本質(zhì)上是由()決定的?A.估價(jià)委托合同簽訂時(shí)間?B.估價(jià)目的?C.實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的時(shí)間?D.委托人意愿?4.房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是()?A.土地的總量有限?B.房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性?C.房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二性?D.房地產(chǎn)的價(jià)值量大?5.下列土地狀況中，不屬于士地權(quán)益狀況的是()?A.土地使用期限?B.土地使用管制?C.土地面積大小?D.土地權(quán)利性質(zhì)?6.某在建工程在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為6000萬(wàn)元，房地產(chǎn)估價(jià)師知悉該項(xiàng)工程尚拖欠到期應(yīng)付的工程款為1000萬(wàn)元同時(shí)還有一筆貸款成數(shù)由50%，余額為1000萬(wàn)元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價(jià)值為()萬(wàn)元?A.2500?B.3000?C.3500?D.4000?11.某工廠經(jīng)所在街道負(fù)責(zé)人同意，將一幢權(quán)屬登記為工業(yè)用逾的沿街廠房改造為若干個(gè)小商鋪出租，某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托以實(shí)際用途為估價(jià)前提對(duì)該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。這種做法忽略了最高最佳利用應(yīng)滿(mǎn)足條件中的()。?A.技術(shù)上的可能?B.經(jīng)濟(jì)上的可行?C.價(jià)值最大化?D.法律上許可?12.有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相似的土地，甲土地為空地，乙土地上有建筑物，但相同限制務(wù)件下的估價(jià)結(jié)果顯示，乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是由于()。?A.乙土地上建筑物價(jià)值低于拆遷費(fèi)用?B.甲土地的容積率大于乙土地的容積率?C.甲土地的價(jià)值高于乙土地的價(jià)值?D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長(zhǎng)?13.某可比實(shí)例的房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的套內(nèi)建筑面積為120m2，經(jīng)調(diào)查，其成交價(jià)格為150?萬(wàn)元，另有20m2的房屋天臺(tái)贈(zèng)送,該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1：0：8，則按建筑面積計(jì)算的比準(zhǔn)價(jià)格是()元/m2。?A.8571?B.10000?C.13393?D.15625?14.某宗房地產(chǎn)交易的買(mǎi)賣(mài)雙方約定，買(mǎi)方付給賣(mài)方2659元/m2，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由賣(mài)方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中賣(mài)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6.8%，買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3.9%。若買(mǎi)賣(mài)雙方又重新約定買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)全由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)基礎(chǔ)上相應(yīng)凋整買(mǎi)方付給賣(mài)方的價(jià)格，則調(diào)整后買(mǎi)方應(yīng)付給賣(mài)方的價(jià)格為()元/m2。?A.2585?B.2393?C.2955?D.2964?15.評(píng)估甲別墅的市場(chǎng)價(jià)值，選取了己別墅為可比實(shí)例。乙別墅的成交價(jià)格為8000元/m2，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/m2(甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為800元/m2)，因乙別墅位置比甲別墅好，在同等條件下，單價(jià)比甲別墅高10%，若不考慮其他因素，則通過(guò)乙別墅求取的比準(zhǔn)價(jià)格為()元/m2。?A.7020?B.7091?C.7380?D.8580?16.評(píng)估某底層商鋪的價(jià)格時(shí)，估價(jià)師選取的可比實(shí)例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪(其成交價(jià)格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價(jià)格)，在求取最終價(jià)格時(shí)，對(duì)甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格依次選取的權(quán)重，最合適的是()?A.0.4、0.4、0.2?B.0.3、0.4、0.3?C.0.4、0.2、0.4?D.0.4、0.3、0.3?17.某寫(xiě)字樓的剩余收益年限為38年，預(yù)計(jì)5年后售出時(shí)價(jià)格將上漲20%,銷(xiāo)售稅費(fèi)率為6%，已知持有期內(nèi)年有效毛收入為400萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%,報(bào)酬率中無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的25%,則該寫(xiě)字樓目前的收益價(jià)格為()萬(wàn)元。?A.5286.72?B.7552.45?C.9939.23?D.14198.90?18.某GS2年前租賃某寫(xiě)字樓中的500m2用于辦公，約定租賃期限為20年，凈租金為每天3元/m2。已知該寫(xiě)字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場(chǎng)上類(lèi)似寫(xiě)字樓的凈租金為每天3.5元/m2，報(bào)酬率為6%，則現(xiàn)在的承租****益價(jià)值為()萬(wàn)元。?A.96.80?B.592.81?C.691.61?D.667.22?19.下列關(guān)于收益法求取凈收益的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()?A.凈收益包括有形收益和無(wú)形收益?B.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi)?C.通常只有客觀收益才能作為估價(jià)依據(jù)?D.應(yīng)同時(shí)給出較樂(lè)觀、較保守和最可能的三種估計(jì)值?20.下列收益乘數(shù)法中，考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率，但未考慮運(yùn)營(yíng)費(fèi)用差異的是()。?A.毛租金乘數(shù)法?B.潛在毛收入乘數(shù)法?C.有效毛收入乘數(shù)法?D.凈收益乘數(shù)法?21.某商品住宅項(xiàng)目的土地取得費(fèi)用、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅金分別為600萬(wàn)元、900萬(wàn)元、50萬(wàn)元、60萬(wàn)元、150萬(wàn)元、120萬(wàn)元,投資利潤(rùn)率為20%，則成本利潤(rùn)率為()。?A.17.13%?B.18.30%?C.18.61%?D.21.47%?22.城市房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估中，對(duì)被征收房屋的室內(nèi)自行裝修補(bǔ)償款的評(píng)估應(yīng)采用的價(jià)值類(lèi)型是()。?A.投資價(jià)值?B.謹(jǐn)慎價(jià)值?C.快速變現(xiàn)值?D.市場(chǎng)價(jià)值?23.某辦公樓是15年前在劃撥土地上建設(shè)的，現(xiàn)按要求補(bǔ)辦了土地出讓手續(xù)，出讓年限為50年，已知該辦公樓建筑物在建設(shè)時(shí)投入的費(fèi)用為255萬(wàn)元，現(xiàn)時(shí)重新購(gòu)建價(jià)格為350萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，殘值率為3%，則采用直線(xiàn)法計(jì)算其建筑物的折舊總額為()萬(wàn)元。?A.61.84?B.78.35?C.84.88?D.173.17?24.下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中，屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的是()?A.圍墻工程費(fèi)?B.電力設(shè)施工程費(fèi)?C.居委會(huì)用房建設(shè)費(fèi)?D.人防工程費(fèi)?25.參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地掛牌交易的各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)價(jià)相差懸殊，其根本原因是()?A.各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用不同的估價(jià)方法衡量開(kāi)發(fā)用地價(jià)值?B.各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)掌握開(kāi)發(fā)用地的信息不夠?qū)ΨQ(chēng)?C.各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選取開(kāi)發(fā)用地利用方式的規(guī)劃條件不一致?D.各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)均是以自身?xiàng)l件為依據(jù)衡量開(kāi)發(fā)用地的投資價(jià)值?26.假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)在選取估價(jià)對(duì)象最佳開(kāi)發(fā)利用方式時(shí)，其中最重要的是選取()?A.最佳用途?B.最佳規(guī)模?C.最佳集約度?D.最佳開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)?27.現(xiàn)擬開(kāi)發(fā)建設(shè)某寫(xiě)字樓，預(yù)計(jì)3年后建成并全部售出，總建筑面積為10000m2，可售建筑?面積為8000m2，銷(xiāo)售單價(jià)為1.6萬(wàn)元/m2，若報(bào)酬率為8%，折現(xiàn)率為10%。則測(cè)算該寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)完成后的現(xiàn)值是()萬(wàn)元。?A.9616.83?B.10161.05?C.12021.04?D.12800?28.某在建工程現(xiàn)擬拍賣(mài)，已知該在建工程是半年前通過(guò)一次性付款取得土地的，目前已經(jīng)完成地上一層結(jié)構(gòu)部分。半年后開(kāi)始預(yù)售，1年后可竣工,銷(xiāo)售期為1年，銷(xiāo)售收入在銷(xiāo)售期內(nèi)均勻?qū)崿F(xiàn)，則采用成本法評(píng)估該在建工程價(jià)值中計(jì)算土地取得費(fèi)用的投資利息的計(jì)息期和采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估該在建工程價(jià)值中對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值進(jìn)行折現(xiàn)時(shí)的折現(xiàn)期分別為()。?A.0.5和1年?B.0.5年和1.5年?C.0.5年和2年?D.1年和1.5年?29.某類(lèi)房地產(chǎn)的歷史價(jià)格變動(dòng)時(shí)高時(shí)低，但整體上呈上升趨勢(shì)，現(xiàn)在要預(yù)測(cè)該類(lèi)房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格，應(yīng)選用的預(yù)測(cè)方法()。?A.平均發(fā)展速度法?B.平均增減量法?C.數(shù)學(xué)曲線(xiàn)擬合法?D.中位數(shù)法?30.某類(lèi)房地產(chǎn)2005年～2009年的價(jià)格見(jiàn)下表，各年增長(zhǎng)量的權(quán)重分別為0.1、0.2、0.2、0.5，則利用平均增減量法預(yù)測(cè)該類(lèi)房地產(chǎn)2010年的價(jià)格為(