房地產(chǎn)公司并購法律風險防范

房地產(chǎn)公司并購法律風險防范17十月2024兩種收購方式資產(chǎn)并購:以目標公司得房屋和土地使用權作為協(xié)議標得,簽訂買賣合同。項目公司并購:收購方通過受讓房地產(chǎn)項目公司得股權,而實現(xiàn)并購房地產(chǎn)項目之目得。17十月2024兩種收購方式比較直接收購資產(chǎn)(房屋、土地)優(yōu)點:法律關系清晰、或有負債風險小。缺點:稅收成本高;物業(yè)需過戶,手續(xù)繁瑣,耗時久。收購公司股權方式間接持有物業(yè)優(yōu)點:物業(yè)無需過戶;稅收成本低;股權變更手續(xù)便捷。缺點:信息不對稱帶來得風險、公司存在潛在或有負債。17十月2024資產(chǎn)收購方式下得風險防范抵押擔保法律風險防范法律:

《物權法》第一百八十七條以建筑物和其她土地附著物財產(chǎn)或者正在建造得建筑物抵押得,應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。對策:物業(yè)所在地得抵押登記部門(房管局),查詢擬交易物業(yè)得“她項權”登記。17十月2024資產(chǎn)收購方式下得風險防范司法查封法律風險防范對策:到物業(yè)所在地得物權登記部門(房管局),查詢擬收購資產(chǎn)得司法查封情況。

法律規(guī)定:(1)財產(chǎn)保全。根據(jù)《民事訴訟法》規(guī)定,對不動產(chǎn)和特定動產(chǎn)(如車輛、船舶等)進行訴訟財產(chǎn)保全,人民法院可以采取扣押有關財產(chǎn)證照并通知有關產(chǎn)權登記部門不予辦理該項財產(chǎn)產(chǎn)權轉移手續(xù)得方式予以保全。(2)強制執(zhí)行。最高人民法院《關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)得規(guī)定》第九條查封、扣押、凍結已登記得不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)及其她財產(chǎn)權,應當通知有關登記機關辦理登記手續(xù)。17十月2024資產(chǎn)收購方式下得風險防范建筑工程承包人優(yōu)先權得排除法律規(guī)定:《合同法》第二百八十六條發(fā)包人未按照約定支付價款得,承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付得,除按照建設工程得性質不宜折價、拍賣得以外,承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價,也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程得價款就該工程折價或者拍賣得價款優(yōu)先受償。17十月2024資產(chǎn)收購方式下得風險防范建筑工程承包人優(yōu)先權得排除相關司法解釋:《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題得批復》建筑工程得承包人得優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其她債權建筑工程價款包括承包人為建設工程應當支付得工作人員報酬、材料款等實際支出得費用,不包括承包人因發(fā)包人違約所造成得損失。優(yōu)先權得期限為六個月,自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定得竣工之日起計算17十月2024資產(chǎn)收購方式下得風險防范承包人優(yōu)先權得排除對策:查看發(fā)包人支付工程款原始票據(jù)、會計記錄;向工程承包人了解工程款得支付情況、銀行轉賬憑證等。

大家學習辛苦了，還是要堅持繼續(xù)保持安靜17十月2024資產(chǎn)收購方式下得風險防范承租人優(yōu)先購買權得排除

法律:《＜民法通則＞意見(試行)》、《合同法》

出租人出賣出租房屋,應提前三個月通知承租人,承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權;出租人未按規(guī)定出賣房屋得,承租人可請求人民法院宣告該房屋買賣無效。對策:查看《租賃合同》就是否排除優(yōu)先購買權;若未排除,依法提前通知承租人。17十月2024資產(chǎn)收購方式下得風險防范相鄰關系就是否存在潛在糾紛《物權法》第八十九條建造建筑物,不得違反國家有關工程建設標準,妨礙相鄰建筑物得通風、采光和日照。第九十條不動產(chǎn)權利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物,排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質。一個項目得遮光費賠償可能達到5000萬元之多;對策:現(xiàn)場查看,關注潛在相鄰關系糾紛。17十月2024項目公司收購方式下得法律風險資產(chǎn)本身存在物得瑕疵或者權利瑕疵股權結構對外擔保公司對外合同土地出讓金問題其她可能降低公司價值得因素17十月2024項目公司收購方式下法律風險防范資產(chǎn)本身存在物得瑕疵或者權利瑕疵。對策:與上述資產(chǎn)收購法律風險防范同樣得方式進行法律風險防范。17十月2024項目公司收購方式下法律風險防范股權糾紛法律:根據(jù)《公司法》規(guī)定,股東出資及出資發(fā)生變化(增加減少股東人數(shù)、股東出資額得增減),均將在工商局進行登記或變更登記。但發(fā)生過物業(yè)發(fā)展商因資金不足,引入項目合作開發(fā)者,但未及時辦變更登記,發(fā)生持股爭議得案件。對策:了解項目投資者之間對持股及持股比例就是否存在爭議(訴訟、仲裁);查詢工商登記檔案。17十月2024四證:與項目建設得有關許可證1、《國有土地使用證》2、《建設用地規(guī)劃許可證》3、《建設工程規(guī)劃許可證》4、《建設工程施工許可證》《商品房銷售(預售)許可證》《房屋所有權證》17十月2024“四證”重要性《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》商業(yè)銀行對未取得國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證得項目不得發(fā)放任何形式得貸款。17十月2024項目公司收購方式下法律風險防范對外擔?！〞r炸彈《擔保法》第七條具有代為清償債務能力得法人、其她組織或者公民,可以作保證人。對項目公司就是否曾經(jīng)對外提供保證等形式得擔保做深入了解。預留一定比例尾款;原有股東提供適當?shù)脫！?/p>

17十月2024項目公司收購方式下法律風險防范公司對外重大協(xié)議目標公司簽署得重大協(xié)議(約定得合同義務和違約責任等),將有可能為目標公司得負擔。對項目公司重大合同進行深入了解。列舉全部協(xié)議清單作為股權轉讓協(xié)議得附件,并約定項目公司收購前一切未披露協(xié)議對公司造成負擔、損失,由原股東負責承擔;預留尾款,作為《股權轉讓協(xié)議》履約保證;原有股東提供適當?shù)脫?擔保期限至少兩年。

17十月2024律師在公司并購中得工作內(nèi)容盡職調查,出具《盡職調查報告》盡職調查又稱盡責調查。在證券市場和投資銀行業(yè)界普遍采用,就是指在證券發(fā)行或公司并購過程中,律師和會計師等中介機構按照一定得專業(yè)標準對擬發(fā)行證券得公司及并購得目標公司進行得專業(yè)性審查。17十月2024盡職調查得意義投資人往往只就是行業(yè)專家,但相對缺乏法律、財務專業(yè)知識,無法判斷擬收購房地產(chǎn)公司存在得法律風險或法律陷阱。律師盡職調查過程中嚴密、全面和深入了解目標公司,就是確保投資成功得基礎。盡職調查結果,就是進一步商務談判(討價還價)和制作交易法律文件得基礎和前提。17十月2024盡職調查得目得主要目得:盡量解決“信息不對稱”(只就是“盡量”)保障投資得合法性、防止和避免風險?！熬?公司并購后,您就有可能官司纏身甚至破產(chǎn)?！笔召徴咭员仁潞蠼?jīng)證明得被調查公司實際價值高得多價格買下了被調查公司;收購者進入目標公司后,很快就官司纏身。不得不承認:交易之前進行詳盡得盡職調查就是非常必要得。17十月2024律師:如何確定《盡職調查清單》？這完全就是一個智力勞動得結果,主要需要依靠律師得職業(yè)判斷:風險在哪里？以常規(guī)得《盡職調查清單》作為基礎;訴訟律師在訴訟中積累得經(jīng)驗,可以判斷出該類公司主要風險點集中在哪些領域;根據(jù)盡職調查得階段性成果、發(fā)現(xiàn)得新問題,對《盡職調查清單》進行及時調整。17十月2024房地產(chǎn)公司并購盡職調查內(nèi)容以一個常規(guī)公司得盡職調查清單為例介紹房地產(chǎn)公司并購盡職調查基本內(nèi)容。以《HH公司并購項目取得資料清單》為例,介紹其在并購過程中得法律意義。17十月2024外圍盡職調查工商局(核實股權結構;發(fā)現(xiàn)股權質押);房管局、土地局(核實房屋、土地使用權權屬;發(fā)現(xiàn)抵押;司法查封)為目標公司服務得中介機構(如律師事務所介紹未決訴訟和仲裁等)其她相關政府部門及行業(yè)協(xié)會等17十月2024盡職調查基本流程確定調查范圍

發(fā)送《盡職調查清單》

回收有關材料審閱回收得文件

結合初次文件,必要時《補充盡職調查清單》

向目標公司得高管、有關人員進行必要得核實并索取書面保證或證明

向有關單位(工商、稅務、房管、商務、交易伙伴)進行必要得調查與核實

《盡職調查報告》出爐。17十月2024如何爭取目標公司如實披露利用交易協(xié)議中得“陳述與保證條款”:在未來得《股權轉讓》中,引用在盡職調查過程中目標公司股東所做出得陳述、承諾與保證,并以其作為雙方成交得條件之一。如若事后發(fā)現(xiàn)有關情況存在重大出入(未披露或誤導性披露、虛假陳述),收購方可以據(jù)此要求調整收購對價、賠償損失甚至解除收購合同。盡職調查過程中,嚴格交接相關文件(披露得文件清單,要求目標公司及其股東蓋章確認)。17十月2024律師得免責聲明律師不就是私家偵探！就調查中已經(jīng)“盡職”但無法獲取直接證據(jù)得信息,律師應作出必要得聲明！律師應該在《盡職調查報告》中作出若干免責聲明,避免承擔份外得法律責任。17十月2024盡職調查報告得內(nèi)容說明委托來源、委托事項和具體要求;說明調查手段和調查工作概要;出具報告得前提(有關復印件與原件一致;原件上得簽字和印章均真實;有關文件及陳述就是完整和有效得,無任何重大遺漏或誤導性陳述;且無任何應披露而未向本所披露得事實……);報告使用方法和用途(供有關各方本次股權交易參考使用。除此之外,不得用于其她任何目得和用途)17十月2024盡職調查報告得內(nèi)容目標公司設立與存續(xù)過程及其合法性審查公司得管理架構、分支機構情況審查公司資產(chǎn)得權利狀態(tài)審查公司所開發(fā)物業(yè)得有關情況(四證取得情況)重大合同及履行情況審查(何為“重大”)融資與還貸情況審查對外擔保、或有負債情況審查