2025年經(jīng)濟師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟高級經(jīng)濟實務試卷與參考答案

2025年經(jīng)濟師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟高級經(jīng)濟實務自測試卷(答案在后面)一、案例分析題（本大題有3個案例題，第一題20分，其他每題25分，共70分）第一題【案例材料】某市計劃在市區(qū)邊緣建設一個新的住宅區(qū)，以緩解城市中心的人口壓力，并帶動該區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展。該住宅區(qū)規(guī)劃占地總面積為50公頃，預計建設住宅樓20棟，商業(yè)設施5棟，以及相應的教育、醫(yī)療等公共設施。項目總投資預計為10億元人民幣，其中政府出資40%，其余通過銀行貸款和社會資本籌集。根據(jù)市場調(diào)研，預計住宅單位售價平均為8000元/平方米，商業(yè)設施租金回報率為年均6%。此外，項目實施過程中可能會面臨拆遷補償、環(huán)境保護等問題。假設該項目已經(jīng)獲得了所有必要的審批，并且預計將在未來3年內(nèi)完成。市政府希望此項目的實施能夠改善周邊居民的生活質(zhì)量，并為投資者帶來合理的回報。然而，在項目推進的過程中，有市民對可能產(chǎn)生的環(huán)境影響表示擔憂，特別是施工期間的噪音污染和完工后的綠化覆蓋率減少等問題?！締栴}】1、基于上述情況，請計算若住宅區(qū)全部售罄后，住宅部分能為項目帶來的總收入是多少？并估算商業(yè)設施的年租金總額（假設每棟商業(yè)設施的建筑面積相同）。2、從經(jīng)濟和社會效益的角度出發(fā)，分析此住宅區(qū)建設項目可能給當?shù)貛淼恼嬗绊懞蜐撛谔魬?zhàn)，并提出建議措施來減輕負面影響。3、請簡述在該項目中政府應當如何平衡開發(fā)商利益與公眾利益之間的關系，并確保項目的可持續(xù)發(fā)展？第二題案例材料：某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱“公司”）計劃在市中心開發(fā)一片商業(yè)綜合體項目，該項目總投資預計為10億元人民幣。公司經(jīng)過市場調(diào)研，確定了以下項目背景信息：1.項目用地面積2萬平方米，預計可建面積為8萬平方米。2.項目定位為高端商業(yè)綜合體，包含購物中心、辦公樓、酒店和公寓等多種業(yè)態(tài)。3.項目預計建設周期為3年，預計在第四年實現(xiàn)全部銷售和運營。4.公司計劃通過銀行貸款、發(fā)行債券和自有資金等方式籌集項目資金。5.項目所在城市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，近年來商業(yè)地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。公司為了確保項目的順利實施，制定了以下經(jīng)營策略：1.與知名品牌商家合作，引入高端品牌入駐，提升項目知名度。2.采用綠色建筑標準，提高項目品質(zhì)，吸引環(huán)保意識強的消費者。3.利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，打造線上線下結(jié)合的營銷模式，擴大項目影響力。4.與周邊配套設施（如交通、教育、醫(yī)療等）開發(fā)商合作，共同提升區(qū)域價值。1、請分析公司項目在資金籌集方面的優(yōu)勢和可能存在的風險。2、請結(jié)合案例，討論公司在項目運營管理中應采取哪些措施以降低成本和提高效益。3、請分析公司如何通過綠色建筑標準提升項目品質(zhì)，并探討其對消費者和企業(yè)的潛在影響。第三題案例材料：某知名房地產(chǎn)開發(fā)公司計劃在城市核心區(qū)域開發(fā)一個大型綜合體項目，該項目占地總面積為8萬平方米，規(guī)劃總建筑面積達到40萬平方米，涵蓋高端住宅、甲級寫字樓、大型購物中心及文化娛樂設施等多種業(yè)態(tài)。項目總投資預計為30億元人民幣，其中土地購置費用占總投資的40%，即12億元人民幣；建筑工程費用占總投資的35%，約為10.5億元人民幣；其余費用包括設計費、前期咨詢費、營銷費用、管理費用及財務費用等，合計占總投資的25%，即7.5億元人民幣。該項目計劃于未來五年內(nèi)分階段實施，預計從項目啟動至全面竣工并投入運營需要六年時間。市場調(diào)研顯示，項目建成后，住宅部分預計年銷售收入可達15億元人民幣，寫字樓和商業(yè)部分年租金收入合計約為8億元人民幣，物業(yè)管理及運營成本預計每年為3億元人民幣。公司對該項目持有長期運營計劃，預計使用壽命為50年，折舊年限為30年，采用年限平均法計提折舊。問題：1、請計算該項目的土地購置成本每平方米是多少？2、請估算該項目在正常運營后的第一年（假設全面投入運營）的凈收益是多少？3、基于上述信息，假設公司要求的投資回報率為10%，請利用凈現(xiàn)值（NPV）法評估該項目的可行性（假設所有收入和支出均發(fā)生在年末，且折現(xiàn)率等于投資回報率）。二、論述題（30分）題目1：請結(jié)合當前我國建筑業(yè)發(fā)展趨勢，論述綠色建筑在推動城市可持續(xù)發(fā)展中的作用，并分析其面臨的挑戰(zhàn)及對策。要求回答中包含但不限于以下幾點：綠色建筑的概念及其重要性。我國綠色建筑發(fā)展的現(xiàn)狀。綠色建筑對于促進節(jié)能減排、改善人居環(huán)境等方面的具體貢獻。當前推進過程中遇到的主要障礙。針對上述問題提出可行的解決方案或建議。2025年經(jīng)濟師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟高級經(jīng)濟實務自測試卷與參考答案一、案例分析題（本大題有3個案例題，第一題20分，其他每題25分，共70分）第一題【案例材料】某市計劃在市區(qū)邊緣建設一個新的住宅區(qū)，以緩解城市中心的人口壓力，并帶動該區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展。該住宅區(qū)規(guī)劃占地總面積為50公頃，預計建設住宅樓20棟，商業(yè)設施5棟，以及相應的教育、醫(yī)療等公共設施。項目總投資預計為10億元人民幣，其中政府出資40%，其余通過銀行貸款和社會資本籌集。根據(jù)市場調(diào)研，預計住宅單位售價平均為8000元/平方米，商業(yè)設施租金回報率為年均6%。此外，項目實施過程中可能會面臨拆遷補償、環(huán)境保護等問題。假設該項目已經(jīng)獲得了所有必要的審批，并且預計將在未來3年內(nèi)完成。市政府希望此項目的實施能夠改善周邊居民的生活質(zhì)量，并為投資者帶來合理的回報。然而，在項目推進的過程中，有市民對可能產(chǎn)生的環(huán)境影響表示擔憂，特別是施工期間的噪音污染和完工后的綠化覆蓋率減少等問題。【問題】1、基于上述情況，請計算若住宅區(qū)全部售罄后，住宅部分能為項目帶來的總收入是多少？并估算商業(yè)設施的年租金總額（假設每棟商業(yè)設施的建筑面積相同）。2、從經(jīng)濟和社會效益的角度出發(fā)，分析此住宅區(qū)建設項目可能給當?shù)貛淼恼嬗绊懞蜐撛谔魬?zhàn)，并提出建議措施來減輕負面影響。3、請簡述在該項目中政府應當如何平衡開發(fā)商利益與公眾利益之間的關系，并確保項目的可持續(xù)發(fā)展？【答案】1、若住宅區(qū)全部售罄后，住宅部分能為項目帶來的總收入為16億元人民幣。商業(yè)設施的年租金總額為300萬元人民幣（注意：此處商業(yè)設施的年租金總額計算是基于假設每棟商業(yè)設施的建筑面積與每棟住宅樓相同的情況下的理論值）。2、該項目可能帶來的正面影響包括但不限于：增加就業(yè)機會，提高地方稅收，改善基礎設施，促進相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升周邊地區(qū)的房地產(chǎn)價值。潛在挑戰(zhàn)主要有：拆遷補償問題可能導致的社會矛盾；施工過程中的噪音、粉塵等環(huán)境污染；綠化覆蓋率減少導致的生態(tài)環(huán)境壓力；以及市場風險，如房價波動可能影響項目的經(jīng)濟效益。為了減輕負面影響，建議采取如下措施：實施嚴格的環(huán)保標準，增加綠地面積；合理安置拆遷戶，并給予適當?shù)难a償；加強與社區(qū)居民的溝通，提高透明度，增強公眾參與感。3、政府在平衡開發(fā)商與公眾利益方面，應該制定公平合理的土地出讓政策，確保開發(fā)商獲得合理利潤的同時，也要保障拆遷戶及當?shù)鼐用竦睦娌皇軗p害。政府可以通過設立專項基金用于支持環(huán)保和社會責任項目，以此作為開發(fā)商獲取開發(fā)權(quán)的前提條件之一。此外，加強項目的監(jiān)管力度，確保工程質(zhì)量與安全標準符合要求，促進項目的可持續(xù)發(fā)展。第二題案例材料：某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱“公司”）計劃在市中心開發(fā)一片商業(yè)綜合體項目，該項目總投資預計為10億元人民幣。公司經(jīng)過市場調(diào)研，確定了以下項目背景信息：1.項目用地面積2萬平方米，預計可建面積為8萬平方米。2.項目定位為高端商業(yè)綜合體，包含購物中心、辦公樓、酒店和公寓等多種業(yè)態(tài)。3.項目預計建設周期為3年，預計在第四年實現(xiàn)全部銷售和運營。4.公司計劃通過銀行貸款、發(fā)行債券和自有資金等方式籌集項目資金。5.項目所在城市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，近年來商業(yè)地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。公司為了確保項目的順利實施，制定了以下經(jīng)營策略：1.與知名品牌商家合作，引入高端品牌入駐，提升項目知名度。2.采用綠色建筑標準，提高項目品質(zhì)，吸引環(huán)保意識強的消費者。3.利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，打造線上線下結(jié)合的營銷模式，擴大項目影響力。4.與周邊配套設施（如交通、教育、醫(yī)療等）開發(fā)商合作，共同提升區(qū)域價值。1、請分析公司項目在資金籌集方面的優(yōu)勢和可能存在的風險。2、請結(jié)合案例，討論公司在項目運營管理中應采取哪些措施以降低成本和提高效益。3、請分析公司如何通過綠色建筑標準提升項目品質(zhì)，并探討其對消費者和企業(yè)的潛在影響。答案：1、優(yōu)勢：公司可以通過銀行貸款和發(fā)行債券籌集大量資金，有利于項目快速推進。公司自有資金投入，可以減少對貸款的依賴，降低財務風險。風險：銀行貸款和發(fā)行債券的利率可能較高，增加財務成本。市場環(huán)境變化可能導致項目收益不及預期，影響資金回籠。2、措施：加強成本控制，優(yōu)化施工方案，降低建設成本。優(yōu)化運營管理，提高物業(yè)服務質(zhì)量，增加客戶滿意度。利用大數(shù)據(jù)分析，精準營銷，提高銷售業(yè)績。加強與合作伙伴的溝通與協(xié)作，實現(xiàn)資源共享，降低運營成本。3、提升項目品質(zhì)的措施：采用綠色建筑標準，提高建筑能效，降低運營成本。使用環(huán)保材料和設備，減少對環(huán)境的影響。提高室內(nèi)空氣質(zhì)量，提升居住舒適度。潛在影響：對消費者：提高居住和工作環(huán)境質(zhì)量，滿足消費者對綠色生活的需求。對企業(yè)：提升企業(yè)形象，增強市場競爭力，提高品牌價值。第三題案例材料：某知名房地產(chǎn)開發(fā)公司計劃在城市核心區(qū)域開發(fā)一個大型綜合體項目，該項目占地總面積為8萬平方米，規(guī)劃總建筑面積達到40萬平方米，涵蓋高端住宅、甲級寫字樓、大型購物中心及文化娛樂設施等多種業(yè)態(tài)。項目總投資預計為30億元人民幣，其中土地購置費用占總投資的40%，即12億元人民幣；建筑工程費用占總投資的35%，約為10.5億元人民幣；其余費用包括設計費、前期咨詢費、營銷費用、管理費用及財務費用等，合計占總投資的25%，即7.5億元人民幣。該項目計劃于未來五年內(nèi)分階段實施，預計從項目啟動至全面竣工并投入運營需要六年時間。市場調(diào)研顯示，項目建成后，住宅部分預計年銷售收入可達15億元人民幣，寫字樓和商業(yè)部分年租金收入合計約為8億元人民幣，物業(yè)管理及運營成本預計每年為3億元人民幣。公司對該項目持有長期運營計劃，預計使用壽命為50年，折舊年限為30年，采用年限平均法計提折舊。問題：1、請計算該項目的土地購置成本每平方米是多少？答案：土地購置成本每平方米=土地購置費用/項目占地面積=12億元/8萬平方米=15000元/平方米。2、請估算該項目在正常運營后的第一年（假設全面投入運營）的凈收益是多少？答案：第一年凈收益=（住宅年銷售收入+寫字樓及商業(yè)年租金收入）-（物業(yè)管理及運營成本+折舊費用）=（15億元+8億元）-（3億元+30億元*(1/30)）=23億元-3億元-1億元=19億元人民幣。注意：這里折舊費用按照總投資額在折舊年限內(nèi)平均分攤計算，即每年折舊費用為總投資額的1/30。3、基于上述信息，假設公司要求的投資回報率為10%，請利用凈現(xiàn)值（NPV）法評估該項目的可行性（假設所有收入和支出均發(fā)生在年末，且折現(xiàn)率等于投資回報率）。答案：由于凈現(xiàn)值計算涉及未來多年現(xiàn)金流的折現(xiàn)，這里僅提供計算思路及公式，不進行具體數(shù)值計算。NPV=Σ[(第t年的凈現(xiàn)金流量)/(1+折現(xiàn)率)^t]-初始投資額其中，t表示年份（從1開始），折現(xiàn)率為10%，初始投資額為30億元人民幣。每年凈現(xiàn)金流量為當年收入減去支出（包括運營成本、折舊費用等）。具體計算時，需逐年計算各年的凈現(xiàn)金流量，并按照10%的折現(xiàn)率進行折現(xiàn)，最后將所有年份的折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量相加，再減去初始投資額，得到項目的凈現(xiàn)值。若NPV大于0，則項目在經(jīng)濟上是可行的；若NPV小于0，則項目在經(jīng)濟上不可行。二、論述題（30分）題目1：請結(jié)合當前我國建筑業(yè)發(fā)展趨勢，論述綠色建筑在推動城市可持續(xù)發(fā)展中的作用，并分析其面臨的挑戰(zhàn)及對策。要求回答中包含但不限于以下幾點：綠色建筑的概念及其重要性。我國綠色建筑發(fā)展的現(xiàn)狀。綠色建筑對于促進節(jié)能減排、改善人居環(huán)境等方面的具體貢獻。當前推進過程中遇到的主要障礙。針對上述問題提出可行的解決方案或建議。答案：一、綠色建筑的概念及其重要性綠色建筑是指在全生命周期內(nèi)，最大限度地節(jié)約資源（節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材）、保護環(huán)境和減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。隨著全球氣候變化加劇以及人們對生活質(zhì)量要求不斷提高，綠色建筑作為實現(xiàn)經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展目標的有效途徑之一，在世界范圍內(nèi)受到廣泛關注和支持。它不僅能夠有效降低建筑物運營期間對能源的消耗，減輕環(huán)境污染，還能顯著提升居住舒適度和社會福祉水平。二、我國綠色建筑發(fā)展的現(xiàn)狀近年來，中國政府高度重視綠色建筑的發(fā)展，出臺了一系列政策措施支持相關產(chǎn)業(yè)成長壯大。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，全國累計獲得綠色建筑設計標識項目超過兩萬個，建筑面積達到數(shù)十億平方米。同時，《綠色建筑評價標準》等技術(shù)規(guī)范不斷完善更新，促進了行業(yè)技術(shù)水平的整體提升。然而，相較于發(fā)達國家而言，我國綠色建筑普及率仍相對較低，特別是在既有建筑改造領域存在較大差距。三、綠色建筑的具體貢獻1.節(jié)能減排：通過采用高效保溫隔熱材料、優(yōu)化設計布局等方式，可以大幅度減少空調(diào)制冷制熱所需的能耗；利用太陽能光伏板等可再生能源設施發(fā)電，則能進一步降低碳排放量。2.改善人居環(huán)境：良好的室內(nèi)空氣質(zhì)量、充足的自然采光等因素有助于提高居民的身體健康狀況；而合理的綠地配置則有利于緩解城市熱島效應，增強生態(tài)多樣性。3.促進經(jīng)濟發(fā)展：綠色建筑產(chǎn)業(yè)鏈涵蓋規(guī)劃設計、施工安裝等多個環(huán)節(jié)，能夠創(chuàng)造大量就業(yè)機會；此外，隨著消費者環(huán)保意識日益增強，綠色住宅越來越受到市場青睞，為企業(yè)帶來新的增長點。四、面臨的主要障礙盡管取得了一定成績，但在推廣實施過程中也遇到了不少難題：技術(shù)標準不統(tǒng)一，缺乏有效的