世聯(lián)-橫崗君逸酒店開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款評(píng)估報(bào)告

評(píng)估報(bào)告名稱(chēng)：深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司君逸酒店開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款評(píng)估報(bào)告評(píng)估報(bào)告編號(hào)：X0602評(píng)估機(jī)構(gòu)：深圳市世聯(lián)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司評(píng)估日期：項(xiàng)目評(píng)估負(fù)責(zé)人：梁興安——世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司副總經(jīng)理、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、注冊(cè)土地估價(jià)師周曉華——世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司副總經(jīng)理、估價(jià)顧問(wèn)部經(jīng)理、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、造價(jià)工程師項(xiàng)目評(píng)估參加人員：賴(lài)琳玲——世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司估價(jià)顧問(wèn)部項(xiàng)目經(jīng)理，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、注冊(cè)土地估價(jià)師 巽——世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司估價(jià)顧問(wèn)部物業(yè)顧問(wèn)肖建龍——世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司估價(jià)顧問(wèn)部 評(píng)估假設(shè)和限制條 項(xiàng)目評(píng)估說(shuō) 承貸主體簡(jiǎn) 評(píng)估結(jié)論與建 貸款企業(yè)概 經(jīng)營(yíng)者素 單位采用會(huì)計(jì)政 稅收政 企業(yè)財(cái)務(wù)狀況及償債能力評(píng) 企業(yè)已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、在建項(xiàng)目及土地儲(chǔ) 貸款企業(yè)綜合評(píng) 項(xiàng)目概 項(xiàng)目建設(shè)合法性分 項(xiàng)目建設(shè)規(guī) 項(xiàng)目建設(shè)合作情 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn) 深圳市經(jīng)濟(jì)發(fā)展分 區(qū)域經(jīng)濟(jì)分 項(xiàng)目SWOT分析及定位判 項(xiàng)目收入預(yù) 測(cè)算原則及前提條 項(xiàng)目總投資估 項(xiàng)目投資計(jì) 項(xiàng)目資金籌措計(jì) 酒店經(jīng)營(yíng)收入及成本、費(fèi)用、稅金測(cè) 項(xiàng)目利潤(rùn)、投資利潤(rùn) 項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)效益分 項(xiàng)目盈虧平衡分 項(xiàng)目敏感性分 還款來(lái)源分 貸款償還期測(cè) 貸款方式分 貸款償還期測(cè) 貸款風(fēng) 風(fēng)險(xiǎn)防范措 借款企 項(xiàng)目評(píng) 貸款評(píng) 結(jié)論與建 2：項(xiàng)目評(píng)估情況表5：項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表9：貸款償還期測(cè)算表一、報(bào)告摘要款第三年起（20057月起50020086月止，貸款全部清償。在此我們依據(jù)酒店經(jīng)營(yíng)收5100%20036（農(nóng)銀發(fā)[2001]193號(hào)（農(nóng)銀發(fā)[2001]230號(hào)（建設(shè)部：建標(biāo)[2000]205號(hào)（國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)投資[1993]530號(hào)）G08213-347,6247.9㎡，44,000㎡。，27～2829層為自助式餐廳。酒店設(shè)有地下一層停車(chē)場(chǎng)，提供1992年底開(kāi)工，1994年因國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策宏觀調(diào)控的又因資金不足而停工。19993月開(kāi)始外墻裝修，同年底外墻裝修工程完工。20024月開(kāi)始室內(nèi)裝修工程，截止200361260%20037月竣工開(kāi)始對(duì)外營(yíng)業(yè)。2～4層已與經(jīng)營(yíng)者簽訂出租經(jīng)營(yíng)合同，租期十年（2003年開(kāi)始計(jì)。住11,8001,180733623139G07212-141990310204031019903102002502002年4,23496施?？头咳胱÷始s為65%，以商務(wù)客為主，主要集中在周G08213-3（室內(nèi)裝飾工程部分君逸酒店總投資為23,322.12 2—2～46,0005二、貸款企業(yè)評(píng)估2：貸款企業(yè)情況簡(jiǎn)介表住11,8003,9682,2431,180937733623552491368317248139G07212-14的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。1990310204031019903102002501011,80020024.70億元，20024,313住宅區(qū)等，2001年建設(shè)的雅景苑項(xiàng)目已全部售罄，2002年施?？头咳胱÷始s為65%，以商務(wù)客為主，主要集中在周3：貸款企業(yè)管理層人員情況表323名，其中工20111231日5%1%；企15%。4：企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)表單位：萬(wàn)元200020012002——-3—515日的會(huì)計(jì)報(bào)表，2000-2002年度財(cái)務(wù)報(bào)表已經(jīng)審計(jì)，200352002年存貨量大幅減少主要是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)建設(shè)的雅景苑項(xiàng)目2000、2001年企業(yè)的流動(dòng)比率處于合理水平，2002年大幅企業(yè)近三年的總資產(chǎn)盈利平均凈利潤(rùn)率為8.57%，從2000~200220034311,30011,820貸款利率5：企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目匯總表20023,3703,4774,589萬(wàn)元.6,000～7,000萬(wàn)元工繳費(fèi)收入，長(zhǎng)期償債能力較強(qiáng)；2000、2001年企業(yè)的流動(dòng)比率處于合理水平，2002年大幅下降，主要是因?yàn)榇尜J大幅減少；但三、項(xiàng)目概況與背景1：項(xiàng)目位置圖234567G08213-347,6247.9㎡，該宗44,000㎡。，27～2829層為自助式餐廳。酒店設(shè)有地下一層停車(chē)場(chǎng)，提供月開(kāi)始外墻裝修，同年底外裝修工程完工。20024月開(kāi)2～4層已與經(jīng)營(yíng)者簽訂出租經(jīng)營(yíng)合同，租期十年（2003年開(kāi)始計(jì)。8圖片9：酒店大堂效果 圖片10；酒店前綠化廣場(chǎng)效果200242003612日，酒店的設(shè)備安裝基本完工，剩余少量的調(diào)試工作尚未完成，內(nèi)裝修工程完成工程量約為60%，預(yù)計(jì)項(xiàng)目20037月竣工開(kāi)始對(duì)外營(yíng)業(yè)。圖片12：酒店大堂現(xiàn) 圖片13：標(biāo)準(zhǔn)房?jī)?nèi)圖片14：多功能會(huì)議 圖片15：歌舞圖片16：商務(wù)套 圖片17：桑拿圖片18：西餐 圖片19：中餐圖片20：中餐廚 圖片21：中餐套226：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)文件表 2002150（綜合樓人工挖孔樁921577深龍計(jì)投資[1998]58（綜合樓99-0074[1999]12房地產(chǎn)證（土地600001416406-2002-0006建筑工程施工許可證（裝飾工程股份有限公司股份中深圳市橫崗?fù)顿Y有限公司占10%股權(quán)，19981215日，深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司與深G08213-3450,323,614199921限公司投資建設(shè)橫崗鎮(zhèn)綜合服務(wù)大樓，1994年因國(guó)家宏觀政策調(diào)控，項(xiàng)目停工。1995年橫崗鎮(zhèn)為完成本項(xiàng)目而成立G08213-34號(hào)地塊土地使用權(quán)，并付清地（綜合44,000294層為裙樓，5層為酒店設(shè)備層，6～26層為客房層（1427～28220個(gè)停車(chē)位。容積率（地塊總體容積率（地塊總體覆蓋率（地塊總體豪華單人間：98標(biāo)準(zhǔn)雙人間：240商務(wù)套房：34總統(tǒng)套房：2機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位（輛2、2～4 橫崗股份投資有限深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份中國(guó)建筑研究總院中國(guó)建筑研究總院深圳汕頭市建安總公司深圳市龍崗區(qū)橫崗建筑—深圳市龍崗區(qū)建設(shè)監(jiān)理19921996年主休全部完工，19993月開(kāi)始外墻裝修，同年底裝修工程完工。20024月開(kāi)始室內(nèi)裝修工程，截止至查勘日調(diào)試工作尚未完成，內(nèi)裝修工程完成工程量約為60%，預(yù)20037月竣工。年（2003年開(kāi)始計(jì)。四、項(xiàng)目市場(chǎng)分析GDP增幅持續(xù)高于全國(guó)平均水平，經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持穩(wěn)20022,239.41億元，按可比價(jià)6.5%64,7236.5%。按現(xiàn)行匯率計(jì)算，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到270.57億美元，人均國(guó)內(nèi)5,56134.07（現(xiàn)行價(jià)格3.8%。133.406.6%80%363.30307.9043.3031.10143.8061.3%。8,766.7332.0%。872.3127.1%。進(jìn)出口58.835.4%24.6%；進(jìn)料加261.8328.9%，占出口總額的56.2%。2003年初，廣東受到非典疫情沖擊，但深圳經(jīng)濟(jì)仍持續(xù)向1～5934.3915.6%5個(gè)月深圳經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度始終保持在較高區(qū)間，各月分別為14.5%、15.2%、16.5%、15.9%和15.6%，4、5月增幅出現(xiàn)小幅回落。至50.7∶57.7∶41.6。5個(gè)月我市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值74.0142.4%。外貿(mào)進(jìn)出口亦繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)，前516.67深圳旅游商務(wù)特點(diǎn)明顯，2002年，從深圳口岸入境游客人5,389.847.73%。其中香港同胞5,034.7193.41%；從職業(yè)分類(lèi)看，商貿(mào)人員占43%。2010238.78條軌道交通線(xiàn)路。據(jù)介紹，近期優(yōu)先發(fā)展的線(xiàn)路包括：1號(hào)線(xiàn)（世界之窗至寶安體育中心2（世界之窗至蛇口港3（老，4，11西站至橫崗段942382002年國(guó)家政策出臺(tái)：控制土地，調(diào)控房地產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是深圳的重要支柱產(chǎn)業(yè)也受到較大沖擊。2003年深圳市規(guī)39%4%。0.444%6.8559%0.76%。據(jù)交付地價(jià)的不同時(shí)間有不同的最低價(jià)：3年付請(qǐng)地價(jià)的以70%的價(jià)格為掛牌價(jià)；150%；540%。135莞市，地理位置得天獨(dú)厚。全區(qū)總面積844.07平方公里，193201993112002主要特點(diǎn)的工業(yè)化初期階段，進(jìn)入到新興工業(yè)化的中期階2002年全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）252億元，占全市總20.5416539.3%。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)對(duì)46.31200210.0511945200314GDP86.39月）20.6625.3%。產(chǎn)投資393.27億元，形成了以機(jī)荷、水官、坪西等高速公龍崗區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，2002GDP11.25%，商0.013%0.036%，比例嚴(yán)重失調(diào)。與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相近的寶安區(qū)比較，寶安區(qū)現(xiàn)有五星級(jí)酒店29間，而龍崗區(qū)沒(méi)有五、3間，1間位于大鵬，2間位于618101824321152個(gè)自然村。162002年，橫崗鎮(zhèn)獲得了“全國(guó)文明鎮(zhèn)先進(jìn)單位”的光榮稱(chēng)47.418.81%，18%65.422.5%；完成稅收21.4%社會(huì)消費(fèi)品零售總額14.6億元，增長(zhǎng)13.9%；新引進(jìn)外資69314.5568%386.67億54.8%873.6%；11.311.9%3.311.1%63.72億元，增13.1%8,7867%。ISO9001品質(zhì)保證”19855月投資興103.5419875五金塑膠制品。10多年來(lái)，生產(chǎn)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，累計(jì)投資3.2億元，10006002003528公里608023.81666.865.42.84.088468003星級(jí)一家，2199920011101182001000OK 3500/813-18SWOT◆19921999酒店經(jīng)營(yíng)分為二部分，2～4層出租經(jīng)營(yíng)，以出租合同價(jià)計(jì)算收益；6-2928天計(jì)。根據(jù)合約，223498240間標(biāo)準(zhǔn)房，2029240200～400元/340～430元/天，400～600元/圳市區(qū)內(nèi)四星級(jí)酒店房?jī)r(jià)高（300-400元/天，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)20037月對(duì)外營(yíng)業(yè)，根據(jù)酒店經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，綜2004～2006年；2007～2008年；200920092、292402003200420032004200520062007200820091320032003200420052006200740一般西餐咖啡廳人均消費(fèi)30～50元/（20032004年100200320042003200420052006200720082009五、項(xiàng)目總投資估算與資?籌措19921996年主休全部完工，19993月開(kāi)始外墻裝修，同年底裝修工程完工。20024月開(kāi)始200361260%199820022002206812156.138%計(jì)算，如在貸款期內(nèi)人民銀行利8%。23,053.7312：項(xiàng)目總投資估算表合G08213-34號(hào)宗地的一部分，宗地未進(jìn)行分割。地的50,323,614元7,500200011日開(kāi)始實(shí)行的《龍崗區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)管理暫1,240元/580元/320元/㎡，會(huì)議中心（類(lèi)別）1,240元/13,783.23236.51%，按此比例計(jì)算酒店部分用地地價(jià)為：1,240×36.51%×44,000=19,919,856元。452.72元/平方米，略高于目前政府公布的18,579.30萬(wàn)元。3管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門(mén)為組織和管理房32%計(jì)取，管理費(fèi)合計(jì)為377.75萬(wàn)元。的費(fèi)用，176.00萬(wàn)元。5199921日全部付13：項(xiàng)目資金來(lái)源表 萬(wàn)元（49.06%，其中主要為土地成本及前期費(fèi)用、主體工程費(fèi)等6,000萬(wàn)元，其它為10,300萬(wàn)元，該筆資金主要來(lái)源于農(nóng)行貸款6,000萬(wàn)元及部分自籌資金和經(jīng)營(yíng)收4,300萬(wàn)元。6六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析2003200420052006200720082009201020112012201320%計(jì)取。酒店一般的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用約為經(jīng)營(yíng)收入的30%左右，一般酒店5%35%。10%計(jì)取。

單位：萬(wàn)元 78（全部投資0的項(xiàng)目可以接受。9,571.99七、項(xiàng)目盈虧平衡分析和敏感性分析65.00%時(shí)，10八、項(xiàng)目?jī)攤芰Ψ治?003年：1,013.182004年：3,550.532005年：3,776.172006年：3,923.362007年：5,150.982008年：5,349.032003年第三季度開(kāi)始有經(jīng)營(yíng)收入，根據(jù)貸款企業(yè)提供的資料，還款計(jì)劃為按月付息，在貸款第三年起（20057月起50020051,00020062,000萬(wàn)元，20072,000萬(wàn)元，20081,000萬(wàn)200336,00059九、貸款方式及擔(dān)保能力分析住555.56500萬(wàn)元,55.56萬(wàn)元,1994630202463019946302002——“基