房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 -2024年第三季度廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧

2024年第三季度，廣州辦公樓市場(chǎng)沒(méi)有新增供應(yīng)，全市空置率環(huán)比改善0.4個(gè)百分點(diǎn)，季末報(bào)17.9%?？罩妹娣e去化，全市凈吸納量為4.3萬(wàn)平方米，和第二季度的水平相當(dāng)。商務(wù)區(qū)的表現(xiàn)依然分化，金融城和琶洲是最主力的吸納區(qū)域，核心商務(wù)區(qū)則錄得負(fù)吸納，主要來(lái)自乙級(jí)樓宇，而珠江新城甲級(jí)辦公樓的凈吸納量則在本季回正。行業(yè)表現(xiàn)方面，TMT連續(xù)第五個(gè)季度占據(jù)需求的首位，其子行業(yè)多面開(kāi)花，商用軟件開(kāi)發(fā)、智能汽車(chē)系統(tǒng)、平臺(tái)互聯(lián)網(wǎng)供應(yīng)商以及線上游戲等都錄得成交，成交類(lèi)型接近七成是升級(jí)搬遷；金融業(yè)需求平穩(wěn)，位列第二，主要由財(cái)富管理類(lèi)和非銀金融的同級(jí)搬遷帶動(dòng)；消費(fèi)品制造業(yè)位列第三，錄得服飾和日化的搬遷成交；消費(fèi)服務(wù)季內(nèi)躍升至第四位，除教培有擴(kuò)張外，也見(jiàn)情感咨詢(xún)類(lèi)企業(yè)的較大面積搬遷案例。按類(lèi)型統(tǒng)計(jì)，第三季度的新租成交仍以搬遷活動(dòng)為主，占比74%，和上半年數(shù)據(jù)一致。這些搬遷成交中，辦公面積維持不變的比例達(dá)到25%，較23年全年水平增加了16個(gè)百分點(diǎn)，顯示出企業(yè)的擴(kuò)張意愿未提升。需求的修復(fù)仍在進(jìn)程中，租金繼續(xù)處于下行通道，全市租金面價(jià)環(huán)比下降1.5%至每月每平方米139.3元，跌幅較第二季度擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。甲級(jí)和超甲級(jí)樓宇對(duì)優(yōu)質(zhì)租戶(hù)的爭(zhēng)奪尤為激烈，租戶(hù)議價(jià)空間進(jìn)一步增大，致使核心商務(wù)區(qū)錄得更大的租金下跌幅度。2024年第三季度，省市各級(jí)政府發(fā)放新一輪消費(fèi)券，包括文旅消費(fèi)券，天河區(qū)發(fā)放的用于家具家電和珠寶類(lèi)消費(fèi)品的消費(fèi)券，以及廣州電動(dòng)自行車(chē)以舊換新等活動(dòng)，以撬動(dòng)市場(chǎng)需求。但是，受汽車(chē)和石油零售需求走弱等因素的影響，廣州1-8月消費(fèi)品市場(chǎng)增長(zhǎng)放緩，社零同比下降0.5%。盡管如此，基本生活類(lèi)商品、珠寶化妝品以及健康休閑類(lèi)用品的銷(xiāo)售是錄得增長(zhǎng)的。本季番禺廣場(chǎng)的一個(gè)改造項(xiàng)目入市，共計(jì)14萬(wàn)平方米，試運(yùn)營(yíng)開(kāi)業(yè)率約八成，帶動(dòng)季內(nèi)凈吸納量的顯著增長(zhǎng)，達(dá)到13萬(wàn)平方米，是近六個(gè)季度以來(lái)的新高?？罩寐逝c第二季度持平，至季末的8.3%。本季度超市調(diào)改案例增多，多個(gè)商場(chǎng)縮減超市面積。由于大部分調(diào)改項(xiàng)目都位于核心或次級(jí)商圈，周邊一鋪難求，因此調(diào)改反而是品牌進(jìn)駐商圈的絕佳機(jī)會(huì)，預(yù)料調(diào)改完成后將較快達(dá)至理想的入駐率，對(duì)全市整體空置率影響有限。成交方面，餐飲成交占比進(jìn)一步提升達(dá)到51%，較第二季度上升九個(gè)百分點(diǎn)，其中特色餐飲新店占全部餐飲成交43%，包括湘菜湘辣辣和費(fèi)大廚，粵菜小荔園和潮發(fā)牛肉火鍋，以及九毛九旗下的慫，都仍在拓店。餐飲類(lèi)別里的咖啡茶飲甜品類(lèi)占比小幅提升，其中霸王茶姬、混果汁和煲珠公積極拓展。而零售業(yè)態(tài)盡管占比下行，僅占全部錄得成交的31%，但國(guó)際品牌廣州首店基本是零售業(yè)態(tài)。包括開(kāi)設(shè)于太古匯的寶璣精品店Breguet，運(yùn)動(dòng)類(lèi)品牌GREYNewBalance，時(shí)尚服裝類(lèi)的AmericanVintage。除此以外，學(xué)習(xí)機(jī)和文創(chuàng)IP類(lèi)店鋪在零售類(lèi)別中擴(kuò)張最為積極，如學(xué)而思、科大訊飛和TheGreenParty，而UNDERBOBO也開(kāi)設(shè)了廣州首店。其他體驗(yàn)業(yè)態(tài)方面，得益于核心及次級(jí)商圈物業(yè)調(diào)改釋放的面積，大面積零售商，尤其是娛樂(lè)型體驗(yàn)業(yè)態(tài)，包括新型健身房及KTV，都在本季錄得多個(gè)擴(kuò)張。租金仍在下探，但跌幅小幅收窄。季末廣州優(yōu)質(zhì)商業(yè)首層平均租金報(bào)每天每平方米23.5元，環(huán)比下跌1.1%，較第二季度減少0.1個(gè)百分點(diǎn)。2024年前三季度累計(jì)下跌2.5個(gè)百分點(diǎn)。廣州東部供應(yīng)持續(xù)增長(zhǎng)。第三季度廣州錄得維龍廣州增城物流園二期落成，帶來(lái)約10萬(wàn)平方米的倉(cāng)儲(chǔ)建筑面積。至此，增城區(qū)優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)面積達(dá)到了34.8萬(wàn)平方米，是廣州2024年主要的高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)供應(yīng)片區(qū)。需求方面，高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)租賃問(wèn)詢(xún)有所增長(zhǎng)，以搬遷升級(jí)為主，而跨境電商在廣州的擴(kuò)張則有所放緩。季內(nèi)錄得某運(yùn)動(dòng)品牌搬遷至從化，吸納約三萬(wàn)平方米，帶動(dòng)片區(qū)空置率連續(xù)第二個(gè)季度下調(diào)至季度末3.6%的低位。片區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)需求受各自產(chǎn)業(yè)發(fā)展及轉(zhuǎn)型的影響，吸納及租金表現(xiàn)各異。今年1-8月，廣州工業(yè)產(chǎn)值承壓，其中全市規(guī)模以上汽車(chē)制造業(yè)增加值同比下降16.5%。合資車(chē)廠產(chǎn)值收縮，對(duì)花都和廣州東部（黃埔及增城）這兩個(gè)主要制造基地的倉(cāng)儲(chǔ)需求帶來(lái)影響，這兩個(gè)片區(qū)空置率有所上升。而廣州租金最高的片區(qū)增城和黃埔，錄得租金下跌，帶動(dòng)全市租金在第三季度下跌幅度輕微擴(kuò)大，環(huán)比下降0.6%至每月每平方米38.8元。而全市空置率也受新增供應(yīng)及退租的影響，環(huán)比上升3.4個(gè)百分點(diǎn)至季度末的7.3%。佛山高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)持續(xù)受跨境電商的青睞。位于高明的樂(lè)歌佛山潮流電商產(chǎn)業(yè)基地，本季交付約11萬(wàn)平方米的倉(cāng)儲(chǔ)面積，被跨境電商整租?？缇畴娚踢€承租了某制造商退出的兩個(gè)高明項(xiàng)目的面積，共九萬(wàn)平方米。除此以外，季內(nèi)還錄得制造業(yè)和第三方物流在三水的擴(kuò)張。在此帶動(dòng)下，本季佛山凈吸納量達(dá)到18.2萬(wàn)平方米。空置率環(huán)比下降2.2個(gè)百分點(diǎn)，至季末的7.2%。租金方面，季內(nèi)佛山大部分項(xiàng)目租金保持平穩(wěn)，僅環(huán)比小幅下跌0.1%，至每月每平方米38.1元。倉(cāng)儲(chǔ)物流用地成交方面，廣州本季度共錄得五宗含物流用途的工業(yè)用地成交，分別位于白云區(qū)、花都區(qū)、黃埔區(qū)和增城區(qū)。而佛山本季度則錄得七宗帶物流用途的工業(yè)用地成交，其中三水和高明的出讓面積排名前列。本季度廣州投資市場(chǎng)錄得七宗成交，成交總額合計(jì)53億元人民幣，超過(guò)了上半年成交總額的兩倍，市場(chǎng)活躍度有所改善。本季度成交物業(yè)的類(lèi)型較為多樣。按交易金額計(jì)算，零售物業(yè)占比40%，位居首位，包括太古集團(tuán)以21億元人民幣收購(gòu)廣州文化中心；第二位是綜合物業(yè)，琶洲某酒店及會(huì)展中心綜合體被城投平臺(tái)收購(gòu)，推升了綜合物業(yè)的占比到30%；第三位是近年來(lái)在廣州投資市場(chǎng)較為罕見(jiàn)的長(zhǎng)租公寓類(lèi)別，季內(nèi)錄得白云區(qū)一宗公寓的出售。事實(shí)上，長(zhǎng)租公寓是機(jī)構(gòu)投資者近年來(lái)最關(guān)注的物業(yè)類(lèi)型之一，廣州周邊城市也錄得過(guò)成交。如建萬(wàn)基金于2024年初，購(gòu)買(mǎi)位于佛山禪城的招商地產(chǎn)住宅項(xiàng)目，改造成泊寓。另外，辦公樓占比較過(guò)往有所回落，南沙區(qū)和金融城片區(qū)分別錄得一層到兩層辦公面積的散售成交。最后，本季還錄得一個(gè)物流園和廠房的成交。從買(mǎi)家類(lèi)型來(lái)看，本地城投平臺(tái)公司保持活躍，