房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 -2024年第三季度深圳寫字樓辦公樓出租租金市場(chǎng)分析報(bào)告與發(fā)展前景趨勢(shì)展望

1高力季報(bào)|深圳|2024年10月16日洞察及建議洞察及建議三季度全市寫字樓市場(chǎng)以價(jià)換量成效凸顯，凈吸納量環(huán)比上升61%至15.2萬(wàn)平方米，接近近五年來(lái)季均水平，年內(nèi)累計(jì)凈吸納量超去年全年?？罩寐试诙鄠€(gè)存量項(xiàng)目的有效去化支撐下連續(xù)兩個(gè)季度企穩(wěn)，環(huán)比收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)至27.0%。一至三季度全市供求比約1.6，較去年全年2.5的水平顯著下降。本季度硬科技企業(yè)在本季度表現(xiàn)相對(duì)活躍，大面積成交行業(yè)分布多樣。全市租金環(huán)比下降3.6%至157.5元每月每平方米。新增供應(yīng)持續(xù)高企，租金下跌趨勢(shì)料將持續(xù)，而近期推出的大規(guī)模宏觀刺激政策有望帶來(lái)需求端的提振。業(yè)主建議運(yùn)營(yíng)方深挖企業(yè)需求及自身特有資源，進(jìn)行差異化定位，提供具有針對(duì)性的專業(yè)服務(wù)，以在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中打造差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，避免陷入價(jià)格戰(zhàn)。租戶對(duì)自身未來(lái)3-5年發(fā)展具有樂觀預(yù)期的企業(yè)，可在當(dāng)前租戶市場(chǎng)環(huán)境下，篩選性價(jià)比突出且符合企業(yè)發(fā)展需求的物業(yè)進(jìn)行擴(kuò)租或提升物業(yè)品質(zhì)，改善員工體驗(yàn)。租金空置率●傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)整體市場(chǎng)2024Q22024Q3新興商務(wù)區(qū)羅湖24Q224Q3福田24Q224Q3南山24Q224Q324Q3寶安24Q224Q3數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際注：本頁(yè)地圖經(jīng)過變形處理，不作為實(shí)際測(cè)量依據(jù)22024年三季度回顧2024年三季度回顧?本季度共計(jì)三個(gè)新項(xiàng)目入市，體量約21.6萬(wàn)平方米，全市甲級(jí)寫字樓總存量攀升至941.1萬(wàn)平方米。一至三季度，全市甲級(jí)寫字樓新供應(yīng)約57萬(wàn)平方米，供求比約1.6，較去年全年高達(dá)2.5的水平顯著下降。?三季度凈吸納量則環(huán)比上升61%至15.2萬(wàn)平方米，已接近近五年來(lái)平均水平。以價(jià)換量、推出專業(yè)化服務(wù)、定制裝修、延長(zhǎng)免租期、聯(lián)動(dòng)政府產(chǎn)業(yè)培育戰(zhàn)略、深挖業(yè)主自身資源等措施均在一定程度上助力成交的落定。具有顯著的價(jià)格優(yōu)勢(shì)且品質(zhì)突出的項(xiàng)目更易于吸納周邊置換需求。前三季度全市凈吸納量35.2萬(wàn)平方米已超去年全年。季末全市空置率環(huán)比收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)至27.0%。?從行業(yè)分布來(lái)看，本季度互聯(lián)網(wǎng)科技表現(xiàn)亮眼，總量占比達(dá)35%，半導(dǎo)體、存儲(chǔ)等硬科技相關(guān)企業(yè)相對(duì)活躍。大面積成交行業(yè)分布多樣化，金融業(yè)占比下降至11%；以律所、人力資源服務(wù)為代表的專業(yè)服務(wù)業(yè)占比約11%。?在各片區(qū)，前海、科技園表現(xiàn)活躍。其中前海凈去化量最高，達(dá)5.7萬(wàn)平方米，科技、金融成交活躍，多為區(qū)域內(nèi)置換及來(lái)自科技園、寶安的搬遷；科技園的科技類企業(yè)多為擴(kuò)租及區(qū)域內(nèi)整合。?受到存量項(xiàng)目以價(jià)換量以及新供應(yīng)項(xiàng)目更多的分布于新興商務(wù)區(qū)及非核心區(qū)域等多方面因素的影響，全市甲級(jí)寫字樓平均租金環(huán)比下降3.6%至158元每月每平方米，同比下降14.0%。更低的租賃成本是促進(jìn)降本增效需求釋放的重要因素。?持續(xù)下行的成本促進(jìn)企業(yè)積極推進(jìn)辦公空間整合，帶動(dòng)需求復(fù)蘇。三季度多個(gè)項(xiàng)目取得較好的去化成果，全市年內(nèi)累計(jì)凈吸納量已超去年全年水平，單季凈吸納量接近過去五年平均水平，空置率在去化支撐下連續(xù)兩個(gè)季度持穩(wěn)。歸屬于新質(zhì)生產(chǎn)力的科技企業(yè)表現(xiàn)亮眼，為市場(chǎng)重要支撐力。?近期，大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激政策出臺(tái)，首次提出要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)預(yù)期信心大幅扭轉(zhuǎn)。后續(xù)伴隨政策的持續(xù)落實(shí)，消費(fèi)提振、企業(yè)經(jīng)營(yíng)改善有望逐步實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而促進(jìn)需求增長(zhǎng)，帶動(dòng)寫字樓市場(chǎng)活躍度的提升。?就市場(chǎng)指標(biāo)而言，四季度預(yù)期的待入市項(xiàng)目約40萬(wàn)平方米，主要分布于前海。受制于新增供應(yīng)，各區(qū)域空置壓力將持續(xù)分化。而租金在競(jìng)爭(zhēng)壓力、結(jié)構(gòu)性因素及年末指標(biāo)壓力影響下下行趨勢(shì)難以改變。?在供應(yīng)放量且需求疲軟的市場(chǎng)中，即便項(xiàng)目具有優(yōu)質(zhì)的地理位置及硬件條件，僅依賴以價(jià)換量仍難以實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康運(yùn)營(yíng)，且不利于市場(chǎng)良性發(fā)展。而差異化定位及針對(duì)性專業(yè)服務(wù)有望打造差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，要求運(yùn)營(yíng)方深挖企業(yè)需求及自身資源，高度重視專業(yè)服務(wù)能力的提升。供應(yīng)、凈吸納量及空置率201920202021202220232024Q1-Q3201920202021202220232024Q1-Q3供應(yīng)/吸納量2,0005000數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際空置率空置率及租金租金2502502000201920202021202220232024Q1-Q3201920202021202220232024Q1-Q3數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際alvin.zhong@june.kang@alvin.zhong@june.kang@如需更多資訊，請(qǐng)聯(lián)系：鐘偉毅董事總經(jīng)理|華南+8675588258659劉紫千董事|辦公樓服務(wù)部|深圳+8675588258646joyce.s.liu@亢亞娟負(fù)責(zé)人|研究|深圳+8675588258634關(guān)于高力國(guó)際高力國(guó)際（納斯達(dá)克及多倫多證券交易所股票代碼：CIGI）是一家領(lǐng)先的多元化專業(yè)服務(wù)和投資管理公司。憑借在66個(gè)國(guó)家建立的運(yùn)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)，超過19,000位銳意進(jìn)取的專業(yè)人員緊密合作，努力為房地產(chǎn)用戶、業(yè)主和投資者提