佛山時(shí)代廣場商業(yè)定位及收益測算報(bào)告41p分析

合力借勢差異突圍佛山時(shí)代廣場商業(yè)定位及收益測算報(bào)告謹(jǐn)呈:金科地產(chǎn)天作人為專業(yè)之至本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得天為地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)區(qū)位資源特征項(xiàng)目現(xiàn)狀及歷程Part1項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目基本指標(biāo)數(shù)據(jù)佛山時(shí)代廣場項(xiàng)目區(qū)位特征（1）：禪城城北門戶、交通樞紐、商貿(mào)物流集散地區(qū)位特征（2）：濱水休閑、主題產(chǎn)業(yè)、城市門戶三大功能定位3大城市功能定位中心城區(qū)北部門戶規(guī)劃總面積約3.6平方公里，目的是大力改造片區(qū)現(xiàn)時(shí)相對落后的城市面貌，提升城市門戶形象；禪城重要的主題產(chǎn)業(yè)區(qū)在片區(qū)原有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上，持續(xù)推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級，打造城市發(fā)展的新增長極；具有地域特色的濱水休閑帶優(yōu)化汾江河沿岸的濱水景觀軸線，營造片區(qū)宜商宜住的功能格局。項(xiàng)目所在敦厚片區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃：一心、一帶、兩軸、四片區(qū)區(qū)位特征（3）：佛山3號、5號線雙地鐵交匯物業(yè)（火車站站點(diǎn)）佛山地鐵3號線預(yù)計(jì)2016年動工2020年試運(yùn)行線路全長約71.3公里共26個(gè)站點(diǎn)；與廣州地鐵7號線接駁換乘。佛山地鐵5號線動工時(shí)間尚未最終確定線路全長約34公里；與廣州地鐵5號線接駁換乘。區(qū)位特征（4）：緊鄰火車站的口岸地標(biāo)物業(yè)屬性佛山火車站是廣東省重要的鐵路樞紐之一，已經(jīng)有21年的歷史，目前外觀改造基本呈現(xiàn)。佛山火車站日均發(fā)送旅客3000-4000人次，春運(yùn)高峰可達(dá)15000人次，令項(xiàng)目具有較高的地標(biāo)性展示價(jià)值。本案火車站本案百匯大廈村民民居批發(fā)市場批發(fā)市場廠房佛山火車站批發(fā)市場公園公園北面西北面西面東面南面項(xiàng)目四至：除北面之外，其他方向均無高層建筑遮擋，視野開闊項(xiàng)目現(xiàn)狀：建筑層高基本滿足商業(yè)運(yùn)營需要F1F2F3F4F5F6F7F8層高6米層高6米層高6米層高5米F9層高6米,夾層2.6米層高4.5米負(fù)一層層高4.3米一期項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目現(xiàn)狀二期項(xiàng)目SWOT分析Part2項(xiàng)目整體打造商業(yè)定位業(yè)態(tài)組合聚焦項(xiàng)目價(jià)值商業(yè)定位佛山時(shí)代廣場跨境電商產(chǎn)業(yè)鏈綜合服務(wù)平臺線上集成．跨境貿(mào)易．綜合服務(wù)．倉儲物流．

線下體驗(yàn)平臺定位：搭建一套可以與海關(guān)、國檢等執(zhí)法部門對接的跨境貿(mào)易服務(wù)平臺，實(shí)現(xiàn)B2C跨境貿(mào)易通關(guān)便利化，同時(shí)尋找合適的貿(mào)易商、品牌商、電商企業(yè)（包括平臺式或自主銷售式）、通關(guān)服務(wù)企業(yè)、倉儲企業(yè)、物流企業(yè)，共同營造良好的跨境貿(mào)易生態(tài)圈。同時(shí)，將項(xiàng)目打造成為一個(gè)集展示、體驗(yàn)、提貨、售后服務(wù)、消費(fèi)、餐飲、娛樂于一體的“跨境商品保稅體驗(yàn)中心”。五大功能之——跨境貿(mào)易平臺實(shí)現(xiàn)了以海外倉為核心，以線上平臺、線下體驗(yàn)、綜合服務(wù)相結(jié)合為支撐，通過智能物流體系相鏈接，變國際貿(mào)易為目標(biāo)市場本土貿(mào)易。立志成為全球一流的跨境貿(mào)易產(chǎn)業(yè)鏈綜合服務(wù)商，業(yè)務(wù)流程貫穿了貿(mào)易流、資金流、信息流和物流。五大功能之——線上集成平臺幫助客戶在目標(biāo)市場完成電商平臺線上展示及銷售，包括上線注冊、技術(shù)支持、銷售等系列服務(wù)，實(shí)現(xiàn)貨物銷售與外貿(mào)通跨境物流體系無縫對接，幫助消費(fèi)者降低成本。隨著跨境電商及互聯(lián)網(wǎng)02O在全球的興起普及，外貿(mào)環(huán)境已經(jīng)發(fā)展到新的階段，傳統(tǒng)的B2B交易模式耗用大量流通成本，而跨境B2C電子商務(wù)使買賣雙方輕松便捷的完成整個(gè)貿(mào)易流程，縮短了周期。平臺利用跨境B2C線上平臺幫助消費(fèi)者建立一個(gè)直達(dá)目標(biāo)市場的展示窗口和合作契機(jī)。通過XMS智能業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)，幫助消費(fèi)者提高了貿(mào)易效率。線上集成整合優(yōu)勢：XMS業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)、產(chǎn)品智能識別、訂單智能管理五大功能之——綜合服務(wù)綜合服務(wù)：平臺整合商貿(mào)基礎(chǔ)信息資源，規(guī)范電子商務(wù)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，搭建數(shù)據(jù)中心，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，提供電子商務(wù)通關(guān)、物流、數(shù)據(jù)交換、外貿(mào)協(xié)同、商務(wù)信息、商務(wù)信用等綜合服務(wù)，并為國內(nèi)跨境消費(fèi)者提供實(shí)名身份備案、年消費(fèi)額度控制、稅單查詢、商品防偽溯源查詢等服務(wù)。報(bào)關(guān)報(bào)檢

退稅結(jié)匯

全球倉儲

國際物流

本土快遞

人才培訓(xùn)

融資貸款

商家服務(wù)

品在管理訂單管理

客戶服務(wù)收益分配

評價(jià)分享五大功能之——倉儲物流海外倉可以實(shí)現(xiàn)B2B、B2C在海外低成本、高實(shí)效批發(fā)零售貨物的倉儲配送、中轉(zhuǎn)、退運(yùn)退貨等需求，不但有效解決當(dāng)?shù)厥袌龅氖酆髥栴}，更可以滿足在當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品展示和市場拓展的需求，讓買家感受良好的購物體驗(yàn)。平臺采用指定倉庫收貨，統(tǒng)一打包進(jìn)口的運(yùn)輸方式為各國賣家服務(wù)，因運(yùn)輸形式、收貨和目的地國家、貨值等不同，具體倉儲和物流費(fèi)用咨詢客服人員。五大功能之——線下體驗(yàn)跨境商品保稅體驗(yàn)中心（實(shí)體店）平臺擁有完整的、專業(yè)的運(yùn)營推廣團(tuán)隊(duì)，重金打造進(jìn)口商品直購體驗(yàn)中心，為廣大消費(fèi)者提供一站式的進(jìn)口商品購物，竭力打造佛山乃至珠江三角洲最具代表性的進(jìn)口商品免稅商城。特色體驗(yàn)項(xiàng)目：世界風(fēng)情街區(qū)線上下單情景購物自助廚房產(chǎn)品體驗(yàn)。。。業(yè)態(tài)布局F1跨境購物體驗(yàn)中心：國際名品、國際餐飲、銀行等（知名品牌珠寶店，國際特色餐飲，進(jìn)口商品，海外限量奢侈品體驗(yàn)和展示；）業(yè)態(tài)布局F2/F3跨境購物體驗(yàn)中心：進(jìn)口商品+生活超市（模擬海外超級賣場形式，商品以家居消耗品、食品為主，其中有一般貿(mào)易的商品直購區(qū)，也有保稅商品展示區(qū)，消費(fèi)者可通過電腦配備的設(shè)備在線下單，保稅倉或海外進(jìn)行發(fā)貨。）業(yè)態(tài)布局F4世界風(fēng)情體驗(yàn)街區(qū)：國際美食、世界各國特色商品（包括臺北牛扒、泰國皇家特色食品、韓國美食、自助進(jìn)口海鮮廣場、日本知名母嬰商品展示、韓國特色商品展示等。業(yè)態(tài)布局F5/F6休閑娛樂體驗(yàn)館：兒童游樂項(xiàng)目、早教中心、影視培訓(xùn)機(jī)構(gòu)+健身+電影院等。業(yè)態(tài)布局F7創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化器：青年創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化活動中心（青年創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化辦公+休閑茶吧+咖啡廳）業(yè)態(tài)布局在這里，會發(fā)出一些聲音，關(guān)于城市、關(guān)于行業(yè)、關(guān)于夢想、關(guān)于創(chuàng)業(yè)、關(guān)于你……孵化器位置：佛山時(shí)代廣場商業(yè)七樓孵化器面積：約10000平方米孵化器概述：依托政府資源和地理優(yōu)勢，聯(lián)合創(chuàng)業(yè)投資協(xié)會與股權(quán)投資基金協(xié)會等資源，致力于打造青年創(chuàng)業(yè)交流與投融為主題，以電子商務(wù)為創(chuàng)客綜合服務(wù)平臺，并借以佛山時(shí)代廣場項(xiàng)目為載體，旨在為創(chuàng)業(yè)者們提供一個(gè)政策、資金、經(jīng)驗(yàn)、人才、推廣、場地等全方位孵化服務(wù)的場所，專注服務(wù)于創(chuàng)業(yè)及投資領(lǐng)域最前沿人群。關(guān)于孵化器平臺服務(wù)功能投融資服務(wù)體系創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)體系創(chuàng)新營銷體系社交服務(wù)體系四大服務(wù)體系/八大孵化平臺八大孵化平臺助推創(chuàng)業(yè)者快速成長政務(wù)服務(wù)創(chuàng)客孵化創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)社交平臺路演活動培訓(xùn)平臺網(wǎng)絡(luò)信息投融平臺創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)路徑創(chuàng)業(yè)入會種子期孵化期成長期變現(xiàn)期服務(wù)型辦公茶文化館休閑書吧物業(yè)服務(wù)組賽青年企業(yè)家選拔賽青年創(chuàng)業(yè)設(shè)計(jì)大賽人才服務(wù)人力資源服務(wù)人才孵化基地人才網(wǎng)絡(luò)融資服務(wù)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)資本創(chuàng)投基金創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)服務(wù)創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師網(wǎng)絡(luò)創(chuàng)業(yè)特訓(xùn)營專項(xiàng)服務(wù)體系政務(wù)代辦專業(yè)技術(shù)管理咨詢政策咨詢市場營銷服務(wù)市場對接IPO咨詢24小時(shí)開放式創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化生態(tài)鏈從橫向看：融合了政策、培訓(xùn)、路演、金融風(fēng)投等各種創(chuàng)業(yè)資源，多層面的服務(wù)系統(tǒng)；從縱向看：圍繞創(chuàng)業(yè)者的成長演進(jìn)路徑展開，呈現(xiàn)一條完整的24小時(shí)開放式服務(wù)鏈。創(chuàng)客孵化基于云及移動互聯(lián)網(wǎng)的線上孵化系統(tǒng)制定功能標(biāo)準(zhǔn)化的創(chuàng)意線下孵化硬件同步國際青年創(chuàng)業(yè)基地、蟻巢孵化器、生產(chǎn)力集采等更多孵化/加速器，搭建線上線下孵化/加速服務(wù)平臺，形成標(biāo)準(zhǔn)備化產(chǎn)品、品牌化服務(wù)，打造具有佛山特色的眾創(chuàng)孵化基地。創(chuàng)業(yè)圈子培訓(xùn)服務(wù)大學(xué)生創(chuàng)業(yè)數(shù)據(jù)分析網(wǎng)絡(luò)孵化財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目路演創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目評估招商租賃智控物業(yè)金融平臺服務(wù)優(yōu)勢——?jiǎng)?chuàng)客孵化政務(wù)服務(wù)創(chuàng)業(yè)“政”能量政府創(chuàng)業(yè)者孵化平臺服務(wù)優(yōu)勢——政務(wù)服務(wù)工商服務(wù)扁平化，政務(wù)服務(wù)零距離，基礎(chǔ)服務(wù)全免費(fèi)工商服務(wù)中心將駐點(diǎn)云創(chuàng)界，簡化辦理工商登記的相關(guān)程序，全程電子化集群注冊，實(shí)現(xiàn)工商大數(shù)據(jù)共享、企業(yè)信息采集、加強(qiáng)信息平臺建設(shè)，全力服務(wù)創(chuàng)業(yè)者。投融資服務(wù)?自有孵化基金?銀企對接渠道?產(chǎn)權(quán)交易渠道?股權(quán)融資對接幫助企業(yè)快速、低成本地獲得銀行貸款及政府支持，為企業(yè)對接種子基金到天使投資、PE，直至上市融資，全鏈條的金融服務(wù)。通過全鏈條的投融資平臺，降低企業(yè)的創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和創(chuàng)業(yè)成本，提高企業(yè)的成活度和成功率，使得孵化器真正成為“生產(chǎn)”企業(yè)的基地。服務(wù)優(yōu)勢——投融資服務(wù)社交平臺青年創(chuàng)業(yè)者的大家庭以互聯(lián)網(wǎng)思維，聚焦中國所有最具創(chuàng)意的青年人群，鏈接最活躍、最具創(chuàng)業(yè)精神的年輕群體。以改變傳統(tǒng)辦公價(jià)值，對接創(chuàng)業(yè)青年所需的核心資源，通過標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品、品牌化的朋務(wù)，打造年輕人的社交生活平臺和創(chuàng)業(yè)基地。服務(wù)優(yōu)勢——社交平臺工程及營銷計(jì)劃收益測算分析

Part3項(xiàng)目投資分析預(yù)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)周期為兩年，2016-2017年，商場預(yù)計(jì)2017年開業(yè)。項(xiàng)目一期（商業(yè)）可在2016年上市銷售及對外招商。項(xiàng)目二期