廣場可行性研究報告

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[]目錄

第一章

惠州市社會經(jīng)濟生長表面……………

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惠州市經(jīng)濟社會生長表面……………………

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惠州市經(jīng)濟生長歷程與特點…………………

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惠州市的區(qū)位條件……………

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南海石化項目和大亞灣經(jīng)濟區(qū)的建立……………………

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惠州市在珠三角的職位和作用……………

第二章

項目歸納綜合………………

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研究底子………………

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研究依據(jù)

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項目參數(shù)

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研究歷程……………

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研究目的

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研究人員

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研究內(nèi)容

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研究要領(lǐng)

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項目配景……………

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生長商簡介

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項目表面

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總體結(jié)構(gòu)

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交通組織

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修建成果

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修建造型

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消防及分區(qū)

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區(qū)域特點……………

．．根本描述

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．．總體結(jié)構(gòu)

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．．門路系統(tǒng)

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．．大眾設(shè)施配置

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．．綠化系統(tǒng)籌劃

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第三章

惠州市商品房需求狀況……………

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根本情況……………

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住宅建立和消費…………………

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需求主要指標…………………………

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需求祈求………………

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對情況及配套要求……………………

第四章

惠州市商品房供給狀況…………

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商品房供給總量及特點…………

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住宅市場生長趨勢………………

第五章

個案闡發(fā)……………

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總體供給狀況………………………

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個案闡發(fā)……………

第六章

項目評估……………

．項目歸納綜合………………

．項目優(yōu)勢………………

．項目劣勢………………

第七章

市場容量……………

．項目市場定位…………………………

．目標客戶闡發(fā)………………………

．銷售代價預(yù)測……………

．市場容量估算……………

第八章

開端整天職析………………………

．項目根本裝修標準…………………

．項目開發(fā)組織………………………

．土地本錢………………

．建安本錢……………

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土建及裝修工程本錢

…………………

．．設(shè)備安裝工程本錢

………………………

．前期用度

……………

．項目其它不可預(yù)見費

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．開發(fā)期稅、費

………………………

．紅線內(nèi)、外市政及公建配套設(shè)施工程費

…………………

．本項目靜態(tài)總投資

……………

．本項目開發(fā)期各項靜態(tài)總投資比例

…………

第九章

財務(wù)效益估算

……………………

．項目開發(fā)前景

……………………

．財務(wù)效益開端估算

………………

．項目總體開發(fā)盈虧平衡闡發(fā)………………………

．項目敏感性闡發(fā)……………………

．影響開發(fā)效益的主要因素闡發(fā)……………………

第十章

結(jié)論及發(fā)起………………………

．研究結(jié)論

…………………………

．可行性發(fā)起……………

惠州**廣場可行性研究陳訴

本項研究為范例的可行性研究，主要任務(wù)是論證**廣場投資的須要性、可能性、有效性和公道性。憑據(jù)國度有關(guān)范例，可行性研究包羅時機研究、開端可行性研究和最終可行性研究，憑據(jù)本項目特點，我們合三為一，從技能及經(jīng)濟角度，對本項目進行范例的可行性研究，本項研究的原則是：

◆

項目有關(guān)經(jīng)濟技能和綜合修建面積指標，是憑據(jù)本項目有關(guān)報建資料以及由陜西省修建設(shè)計研究院的開端設(shè)計方案等圖紙資料進行統(tǒng)計與體例而成；種種房地產(chǎn)開發(fā)市場的成交數(shù)據(jù)則主要來源于惠州市領(lǐng)土房管局；建安工程造價的組成依據(jù)，既一方面參照了該設(shè)計工程有限公司所做的工程概算，同時與惠州市建立委員會宣布的惠州市正在建立和已經(jīng)竣工的部分典范工程個案中關(guān)于建安工程造價的資料作為比擬。

◆

總投資測算一覽表，系按整個開發(fā)項目完全由惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全資興建的方案，擬分為三組采取轉(zhuǎn)動的開發(fā)形式；本項目種種物業(yè)的測訂代價與闡發(fā)比力是憑據(jù)對本項目周邊物業(yè)市場的視察統(tǒng)計數(shù)據(jù)所得，并經(jīng)過歸納和整理，其盤算模式憑據(jù)外洋尤其是香港地區(qū)所普遍習(xí)用的房地產(chǎn)開發(fā)項目投資可行性研究陳訴的表述形式，結(jié)合本項目的實際情總嚴謹測算得出。

◆

本開發(fā)項目的各項財務(wù)闡發(fā)部分，憑據(jù)目前惠州市種種房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)的投資經(jīng)驗以及本項目的實際數(shù)據(jù)，經(jīng)過科學(xué)測算得到，務(wù)求能夠切合此類陳訴的范例要求、盤算模式以及測算要求。第一章

惠州市社會經(jīng)濟生長表面

．惠州市經(jīng)濟社會生長表面

惠州市位于廣東省東南部、珠江三角洲東北端，南臨南海大亞灣，與深圳、香港、東莞毗鄰，北連河源市，東接汕尾市，西鄰廣州市?；葜菔械靥幍途暥?，北回歸線橫貫全市，雨量充沛，陽光富裕，氣候溫和，屬南亞熱帶季民風(fēng)候區(qū)。

惠州市是廣東省的一座歷史文化名城，素有“粵東重鎮(zhèn)”，“嶺南名郡”之譽。改造開放以前，惠州市經(jīng)濟底子相當單薄，直到年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值億元，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值億元，其中產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值僅為億元。改造開發(fā)以后，特別是年地改市之后，全市經(jīng)濟社會進入了迅速生長、布滿生機活力的時期。

多年來，惠州市百姓經(jīng)濟連續(xù)快速生長，經(jīng)濟實力大大增強，社會和經(jīng)濟面貌都產(chǎn)生了巨大的變革。惠州已由一寂寂無聞的邊陲之地變?yōu)橐环絺涫艽婢斓耐顿Y熱土，從一個典范的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟區(qū)域變?yōu)檫M入產(chǎn)業(yè)化生長階段的新興都市。

年，全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值億元，比年增長倍，年翻了三番多，年均增長。年行政區(qū)劃調(diào)解后，惠州市現(xiàn)轄惠城區(qū)、惠陽區(qū)、惠東縣、博羅縣、龍門縣，除龍門縣外，其他縣區(qū)都屬于珠三角地區(qū)。全市總面積平方公里，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積平方公里。按惠州市統(tǒng)計年鑒口徑，年底，惠州市總?cè)丝跒槿f，其中戶籍人口（常住人口）萬人，外來人口（暫住人口）萬人。全市現(xiàn)有個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，個街道辦事處，個行政村，并設(shè)有兩個國度級開發(fā)區(qū)：大亞灣經(jīng)濟技能開發(fā)區(qū)和仲愷高新技能財產(chǎn)區(qū)。

惠州市人民政府駐地惠城區(qū)，惠城區(qū)土地總面積平方公里，總?cè)丝谌f；惠陽區(qū)土地總面積平方公里，總?cè)丝谌f。．惠州市經(jīng)濟社會生長歷程與特點

縱觀惠州市近二十幾年的社會經(jīng)濟生長歷程，可以分別為三個階段：第一階段是改造開發(fā)后到年，第二個階段是—年，第三個階段是年到現(xiàn)在。第一階段，年到年是惠州市經(jīng)濟生長的積聚階段，這個時期的代表性事件是中國開始實行改造開放，香港的勞動密集型財產(chǎn)逐漸向珠三角轉(zhuǎn)移。

惠州市的經(jīng)濟生長比之改造開放前生長要快得多，年均增長，年到達億元；人口年均增長，年到達萬人；城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長，年到達平方公里；地方財務(wù)收入年均增長，年到達億元；產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值年均增長，年到達億元；人均年均增長，年到達元；三次財產(chǎn)比重從年的一產(chǎn)獨大生長到年退居第二的位置，但該階段第二財產(chǎn)的比重始終最小，惠州市還沒有完成從農(nóng)業(yè)市到產(chǎn)業(yè)市的蛻變；這一期間，惠州市實際利用外資和外貿(mào)出口也開始大幅增加，但由于基數(shù)太小，惠州市經(jīng)濟并沒有出現(xiàn)質(zhì)的奔騰。

—年是惠州市經(jīng)濟從起步進入快速生長的階段，經(jīng)濟社會各項指標都經(jīng)歷了前所未有的大生長，年均增長，地方財務(wù)收入年均增長，實際利用外資年均增長，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長，外貿(mào)出口總額年均增長，人均年均增長。從年到年，惠州市產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)年均遞增，第二財產(chǎn)的比重迅速上升到首位，年占的，第一財產(chǎn)迅速下降，年占的，樂成實現(xiàn)了從農(nóng)業(yè)市向產(chǎn)業(yè)市的轉(zhuǎn)變。該階段的代表性事件是其時我國處于房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮，其時的惠州是房地產(chǎn)投機狂潮最會合的地區(qū)之一，迅速簇擁而來的投機資金一度使惠州市經(jīng)濟生長到達光輝的頂峰，同時也托起惠州市人民對本市經(jīng)濟生長的高遠理想。這一階段的另一個代表性事件是熊貓汽車城項目在惠州進行談判的啟動和終止。這些事件對惠州的經(jīng)濟社會生長產(chǎn)生了極大的影響，隨著房地產(chǎn)泡沫的徹底破滅，熊貓汽車城項目的停頓，惠州市的經(jīng)濟生長陷入低沉和迷茫之中。

年至今，是惠州市經(jīng)濟生長重歸理性的階段，在這一階段，惠州市一邊化解房地產(chǎn)泡沫破滅給都市生長帶來的副作用，一邊進行經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)解，使百姓經(jīng)濟逐步實現(xiàn)連續(xù)康健快速穩(wěn)定的生長。在此期間，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長，地方財務(wù)收入年均增長，實際利用外資年均增長，外貿(mào)出口總額年均增長，產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值年均增長，人均年均增長。這一階段的代表性事件是中海殼牌南海石化項目的最終簽訂。預(yù)計未來五到十年間，大亞灣區(qū)的石化財產(chǎn)將投入到億元的建立資金，巨大的財產(chǎn)集聚效應(yīng)將為大亞灣的產(chǎn)業(yè)化、都市化提供強有力的物質(zhì)支撐，也將為整個惠州市的跨越式生長提供契機。．惠州市的區(qū)位條件

惠州市是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的區(qū)域交通樞紐，緊鄰深圳、東莞、廣州等珠三角發(fā)達都市和國際多數(shù)市香港?；葜菔袇^(qū)西距廣州市公里，東距汕頭市公里，南與深圳市相隔公里，惠州市南部的澳頭港到香港中環(huán)碼頭僅海里。

良好的區(qū)位條件是區(qū)域經(jīng)濟快速生長的重要因素，其毗鄰香港的優(yōu)越區(qū)位條件便是其中最重要的因素。改造開放以前，珠三角西岸的生長快于東岸，改造開放后，由于東岸靠近香港，近水樓臺的優(yōu)勢突現(xiàn)，到年，深圳和東莞的人口和國內(nèi)生產(chǎn)總值是中山和珠海的三倍多。形勢出現(xiàn)巨大逆轉(zhuǎn)的主要原因就是區(qū)位條件，東部地區(qū)與香港的連通性較高，這一差別使香港公司和在香港的外國公司的投資、技能和治理傾向流入珠三角東部，為深圳和東莞外向型經(jīng)濟的生長提供動力，使東岸經(jīng)濟生長迅速遇上并凌駕西岸。

憑據(jù)有關(guān)方面的測算，在廣東、香港企業(yè)北上的數(shù)量與陸路交通的距離根本上成反比，珠三角都市與香港的距離每淘汰，制造業(yè)外資企業(yè)單位數(shù)量便增加至，制造業(yè)外資投入金額增加至，辦事業(yè)外資企業(yè)單位數(shù)量增加至，辦事業(yè)外資投入的金額就增加到。

進入新的世紀，惠州的區(qū)位條件將的重大的改變。的簽署與實施，在未來若干年香港對珠三角的輻射作用將大大增強，香港的國際融資能力和高端辦事業(yè)將大大促進珠三角的全面生長?；葜葑鳛橹槿嵌际兄匾囊粏T，通過底子設(shè)施建立改進與香港交通的便捷性，進一步充實利用和強化毗鄰香港的區(qū)位優(yōu)勢，使其擔(dān)當香港和周邊多數(shù)會的經(jīng)濟輻射和承接財產(chǎn)轉(zhuǎn)移，與香港進行更深條理的相助方面，有更大的作為。．南海石化項目和大亞灣經(jīng)濟區(qū)的建立

落戶大亞灣的中海殼牌南海石化項目，首期投資億美元，是國內(nèi)目前最大的中外合資項目，由英荷殼牌公司與中國海洋石油總公司及廣東投資公司合資經(jīng)營。項目采取世界先進的石油化工技能，年產(chǎn)萬噸乙烯，進而衍生出多萬噸高質(zhì)量的化工產(chǎn)物，年銷售值達億美元，對下游產(chǎn)物的拉動效應(yīng)為。該項目已于年月奠定，目前正在進行萬噸乙烯裂解裝置建立，預(yù)計到年正式建成投產(chǎn)。

未來幾年中國對石油化工產(chǎn)物的需求前景仍然十分遼闊，石化產(chǎn)物在中國另有很大的生長空間，惠州正積極抓住這次時機，爭取吸引更多配套的下游石化財產(chǎn)落戶惠州，使惠州成為珠三角乃至廣東省重要的石化基地。

大亞灣經(jīng)濟技能開發(fā)區(qū)是國度級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，陸域面積平方公里，海疆面積平方公里，海岸線公里，自然條件得天獨厚，擁有全面開發(fā)吞吐能力凌駕億噸天然深水良港，土地資源、淡水資源和旅游資源也十分富厚。開端形成了比力完善的門路、供水、供電、通訊和口岸等底子設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，具有生長臨海大型產(chǎn)業(yè)項目的優(yōu)越條件。

大亞灣在努力構(gòu)建完整的石化財產(chǎn)鏈方面有很大優(yōu)勢：殼牌公司是全球強跨國公司之一，擁有先進的治理和技能設(shè)備，在世界石化市場占據(jù)重要職位。殼牌公司的龍頭職位有利于大亞灣吸引其他跨國企業(yè)的集聚，進而組成完整的石化財產(chǎn)鏈。開發(fā)區(qū)內(nèi)已有東風(fēng)本田等一批汽車零部件企業(yè)，形成了一定的財產(chǎn)范圍，隨著日本三大汽車生產(chǎn)商進入珠三角地區(qū)，大亞灣汽車裝備業(yè)的生長前景十分可觀，特別其優(yōu)越的口岸條件將使本區(qū)域有可能形成大型汽車裝備業(yè)的出口基地。如果從更大范疇來看大亞灣，其生長前景更不可估計。

大亞灣東部的稔平半島，土地面積平方公里，凌駕新加坡的土地面積，正處于尚待開發(fā)狀態(tài)，具有生長多個大型產(chǎn)業(yè)項目的條件，正受到外來投資商的高度存眷。．惠州市在珠三角的職位和作用

目前，惠州是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的交通樞紐，是珠三角電子信息財產(chǎn)生產(chǎn)基地之一，是珠三角主要的生態(tài)農(nóng)業(yè)供給基地和生態(tài)情況保障區(qū)。惠陽市改市劃區(qū)，拓展了惠州中心城區(qū)的生長空間，從地理位置上實現(xiàn)了惠州從沿江都市向沿海都市的轉(zhuǎn)變。正在建立中的中海殼牌南海石化項目將給惠州市經(jīng)濟生長增添一臺強有力的發(fā)動機，推動惠州產(chǎn)業(yè)化進程，拉長財產(chǎn)鏈，使惠州成為珠三角乃至華南地區(qū)的重要化工基地，改變惠州在珠三角的分工職位，進而發(fā)動珠三角東翼邊沿的產(chǎn)業(yè)化起飛，為東翼乃至整個珠三角提供強大的底子性產(chǎn)業(yè)支撐。

同時，石化財產(chǎn)區(qū)的開發(fā)使惠州財產(chǎn)空間向沿海推移，發(fā)動都市空間向沿海生長，推動惠州市走向真正意義上的沿海都市。隨著繼承增強與深圳、香港、東莞的聯(lián)系，對旅游資源的開發(fā)利用，對生態(tài)情況的增強掩護和建立，惠州市未來將成為珠三角重要休閑旅游基地，成為珠三角東部財產(chǎn)轉(zhuǎn)移的最直接承接地。

第二章

項目歸納綜合

．研究底子

用地單位：惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

發(fā)

展

商：惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

用地性質(zhì)：商住樓（崇高住宅）

項目名稱：**廣場

用職位置：惠州市江北號小區(qū)

用地現(xiàn)狀：已開發(fā)．．可行性研究闡發(fā)的根本依據(jù)

．領(lǐng)土證：惠府國用（）字第號

惠府國用（）字第號

惠府國用（）字第號

惠府國用（）字第號

．建立用地籌劃許可證：惠州市規(guī)字第號（一期）

．商品房預(yù)售許可證：惠州房預(yù)許（）號（一期）．．項目經(jīng)濟技能指標和有關(guān)參數(shù)

籌劃區(qū)總用地面積平方米，已開發(fā)。

本項目經(jīng)濟技能指標和有關(guān)參數(shù)：

]

總用地面積：平方米

總修建面積：平方米

大眾占地：平方米

園林占地：平方米

銷售收入：萬元

開發(fā)總投資：萬元；其中：

．土地開發(fā)費：萬元；

．土建、建安設(shè)計工程費：萬元；

．應(yīng)繳種種稅費：萬元；

．營業(yè)稅：萬元；

．種種配套工程費：萬元；

．供水增容費：萬元；

．報建手續(xù)費：萬元；

．不可預(yù)見費：萬元；

．投資利息：萬元；

．其他用度：萬元。

．研究歷程

．．研究目的

項目可行性研究是項目立項的依據(jù)，亦是項目開發(fā)樂成的底子，通過系統(tǒng)的研究，可依據(jù)惠州房地產(chǎn)市場的特征決定市場定位，可依據(jù)技能經(jīng)濟評估，了解項目運行的投資收益及采取期，尤其是測算項目實際的開發(fā)本錢，以作為后期市場營銷籌劃決策的主要依據(jù)。事實上，可行性研究已形成清晰的目的，本項研究亦不例外，目的在于對**廣場投資開發(fā)提供可行性決策依據(jù)。．．研究人員

可行性研究涉及到技能與經(jīng)濟兩個層面，尤其是對市場需求預(yù)測和本錢測算十分專業(yè)，因此，要求研究人員具有扎實的專業(yè)知識和事情經(jīng)驗。為了到達本開端投資可行性研究的既定目標，惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司專門創(chuàng)建由市場研究人員、營銷策劃人員、房地產(chǎn)估價人員、工程技能人員、都市及小區(qū)籌劃研究人員、資深修建師、投資預(yù)算人員、財務(wù)闡發(fā)人員等組成的照料小組，通過搜集大量相關(guān)的市場資料及都市籌劃資料，結(jié)合項目自身特點，對項目開發(fā)的可行性進行了系統(tǒng)和深入的探討，并對項目的營銷策劃進行開端探討。．．研究內(nèi)容

房地產(chǎn)項目所涉及內(nèi)容十分遍及，因此，本項研究的內(nèi)容亦較為龐大，總體上來看，我們依據(jù)預(yù)期收益和本錢兩條主線，將內(nèi)容分為五大部分，即研究原則，市場研究，項目評估，投資闡發(fā)和根本結(jié)論，其中涉及的主要分支內(nèi)容包羅：

、全面收集項目周邊的大量市場資料，籍此闡發(fā)種種對項目前景有決定性影響的市場因素；

、從都市籌劃的角度對本項目進行評價；

、運用房地產(chǎn)代價評估的要領(lǐng)，測定項目種種開發(fā)物業(yè)市場售價；

、綜合市場需求及資深修建師意見，對項目住宅小區(qū)籌劃作出評價；

、從實際操縱的角度盤算闡發(fā)項目投資本錢及預(yù)計投資進度；

、結(jié)合實際情況對項目的投資進行財務(wù)闡發(fā)，盤算項目的可能收益，闡發(fā)影響收益的重要因素；

、按投資開發(fā)的進度擺設(shè)資金籌措與運用籌劃；

、綜合種種闡發(fā)，對項目的開發(fā)可行性作出判斷。．．

研究要領(lǐng)

為告竣研究目的，我們在研究要領(lǐng)選擇上依據(jù)“針對問題，簡單明晰，切實可行”的原則選擇了三種主要要領(lǐng)：一是抽樣視察和典范視察。主要針對需求，在惠州市內(nèi)以中高收入家庭為抽樣框，采取分級多層原則訪問個家庭，并在此底子上召開座談會，同時進行對主要類似樓盤進行個案視察。二是專家研討會。邀請營銷、估價、工程、修建、預(yù)算等各方面專家就一些典范問題展開討論。三是盤算機模擬運算。對影響本項目開發(fā)的主要因素進行變量互換比擬。．項目配景

“****廣場”位于惠州市江北號小區(qū)，為新城區(qū)的心臟地帶，西臨廣汕公路和全市的金融、商業(yè)中心，新行政區(qū)及全市體育文化中心，北通惠州火車站，交通十分便利，項目所處地區(qū)是惠州市走向二十一世紀，形成大惠州都市的要害城區(qū)，也是惠州近年都市開發(fā)建立的重點地區(qū)，是江北新城的核心地帶。擁有富厚的經(jīng)濟資源及人文資源，政治、經(jīng)濟、文化、金融、商貿(mào)、科技氣氛較好。．．生長商簡介

惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司創(chuàng)建于年月，前身為惠州市**經(jīng)濟貿(mào)易生長公司。該公司以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為其主營業(yè)務(wù)，是集土地、衡宇開發(fā)和衡宇經(jīng)營辦事為一體的綜合性開發(fā)企業(yè)。經(jīng)過多年搏斗，該公司以全新的運行機制，靈活的經(jīng)營方法，大膽改造、務(wù)實創(chuàng)新、積極拓展，現(xiàn)已生長成為實力雄厚、信譽良好、業(yè)績卓越的大型房地產(chǎn)開發(fā)公司。．．

項目歸納綜合

“**廣場”是由惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資興建的住宅項目，它所處的惠州市江北號小區(qū)是惠州市新城區(qū)的核心地帶?？傮w籌劃充實體現(xiàn)“人文社區(qū)”看法，著眼久遠利益，以人為本，以客為尊，充實利用現(xiàn)有資源，提供高品質(zhì)的社區(qū)生活辦事配套設(shè)施，面向客戶群主要是惠州中高收入人士及港澳同胞。．．

項目總體結(jié)構(gòu)

****廣場總占地面積約平方米，東面中心區(qū)位以寬小區(qū)門路為界是擬建公園，南面設(shè)一形象入口；西面是寬的廣汕一級公路，門路另一側(cè)為惠州新城繁華區(qū)。小區(qū)設(shè)主入口（形象入口）一個，在現(xiàn)首期工程旁；次要收支口三個。為體現(xiàn)“人文社區(qū)”看法，創(chuàng)造山水相間的園林式住宅區(qū)，小區(qū)東部小山脈將整體保存，在山前平地處制作成果性同景觀性相結(jié)合的立體水體體系，水體沿岸為步行及人造景點。．．交通組織

從西側(cè)通過小區(qū)邊沿的廣汕公路，現(xiàn)為一級公路，區(qū)內(nèi)東側(cè)、北側(cè)分別有都市主干門路通過，使得本小區(qū)與周邊地區(qū)和市中心都有方便、快捷的交通聯(lián)系。小區(qū)四周環(huán)通，滿足消防車道設(shè)置要求。．．修建成果

項目首期籌劃有八層和十層綜合商住樓共四棟，標準幼兒園一座，中心花圃一座；二期建立二十九層寫字樓一棟，二十八層商業(yè)樓一棟，國際標準網(wǎng)球場一座；三期建立二十八層商業(yè)樓一棟，高層綜合樓一棟?？傋魬?，可居住人口人。．．修建造型

平頂層，坡頂蓋，智能化系統(tǒng)，小區(qū)采取整體形象入口及紅線外綠化，配置煤氣、通訊、有線電視管道。．．消防及分區(qū)

區(qū)內(nèi)門路分四級進行組織：區(qū)內(nèi)主干門路，區(qū)內(nèi)次干門路，支路，以及宅前路。支路及宅前路基上有序的組織區(qū)內(nèi)部交通。．

區(qū)域特點

本可行性研究針對**廣場首期，但由于項目的整體性，在研究歷程中又不可完全獨立離開，因為諸如綠化、大眾設(shè)施是由整個小區(qū)統(tǒng)一籌劃，具有共享性，在投資闡發(fā)上，亦必須按修建面積進行分攤。從整體項目來看，**廣場首期尚待續(xù)建，憑據(jù)生長商設(shè)想，全部工程憑據(jù)三期組團式的原則以轉(zhuǎn)動式的開發(fā)。．．

根本描述

本項目地塊位于惠州江北新城核心地帶，西臨廣汕公路上通廣州，下連汕頭。

廣汕公路是項目區(qū)域?qū)ν饴?lián)系的一條重要快速門路，連通廣州和汕頭的主干車道，是惠州都市連接外界的主要交通要道。廣汕公路現(xiàn)狀路寬米，為雙向六車道，并已于二三年拓寬為惠州市的形象大道，經(jīng)過新城區(qū)位置被命名為惠州大道。．．

總體結(jié)構(gòu)

區(qū)域四周幾條都市籌劃確定的門路形成的門路網(wǎng)將本區(qū)分成兩個獨立的分區(qū)，每個分區(qū)以差別的修建密度、使用性質(zhì)及修建高度、體量來強化各自的特色?？紤]到讓每戶居民能取得遼闊的景觀視野，對各分區(qū)的修建物的體量與高度的控制，通過籌劃的手法擺設(shè)成門路狀，由西向東、由里邊向路邊修建物的體量與高度逐步遞增。為提升各個分區(qū)的可識別性，在每個分區(qū)的街坊內(nèi)，通過籌劃差別的單體修建類型，修建組合方法以及修建與戶外開敞空間的干系，塑造奇特的社區(qū)風(fēng)采。．．

門路系統(tǒng)

籌劃區(qū)位于新城區(qū)的核心位置，隔東江，連惠州大橋而與老城區(qū)相連，廣汕公路從西側(cè)通過，三環(huán)路從籌劃區(qū)南部通過，使本區(qū)與都市其他地區(qū)之間的聯(lián)系非常便利。本區(qū)的門路交通組織是以人的運動為重點，以建立高品質(zhì)的社區(qū)空間為前提來進行籌劃的。

◆

區(qū)內(nèi)按原籌劃幾條都市門路穿過其中，將用地分成若干街道，但未見明顯的主從干系，門路系統(tǒng)條理不清，本次籌劃按前述原則進行了局部調(diào)解，原籌劃路網(wǎng)走向，將部分門路紅線寬度及斷面形式進行適當調(diào)解，即原籌劃紅線寬米路改為米寬；區(qū)內(nèi)部三條門路調(diào)解為中間米綠化帶的景觀路斷面，既淘汰了穿越區(qū)內(nèi)的過境交通，又富厚了區(qū)內(nèi)的門路景觀，給人們以更深刻的空間體驗。

◆

區(qū)內(nèi)門路分四級進行組織：區(qū)內(nèi)主干門路，區(qū)內(nèi)次干門路，支路，以及宅前路。支路及宅前路有序的組織區(qū)內(nèi)部交通。

◆

區(qū)內(nèi)還設(shè)置了組織有序的步行路系統(tǒng)，一方面包管了人車之間適當分流，淘汰了相互滋擾，形成辦事居民生活的步行空間；其次又為創(chuàng)造步行景觀提供了條件；第三是通過步行路系統(tǒng)將各片區(qū)有機的串聯(lián)成一個整體。

◆

憑據(jù)有關(guān)范例配置停車車位，各組團憑據(jù)實際情況，采取差別的方法來解決停車問題。．．

大眾設(shè)施配置

◆

社區(qū)學(xué)校：基地西側(cè)入口處，陣勢平坦，標準幼兒園一個，可容納學(xué)生人，修建面積平方米。

◆

文化設(shè)施：中心區(qū)籌劃青少年運動中心、社區(qū)圖書館、惠州市書畫喜好者運動中心，茶藝館等。

◆

體育設(shè)施：中心區(qū)籌劃社區(qū)的康健中心，內(nèi)含大型室內(nèi)康樂中心。

◆

商業(yè)辦事設(shè)施：中心區(qū)步行街兩側(cè)籌劃超市、便利店、餐飲辦事設(shè)施。高層公寓區(qū)結(jié)合底層裙房設(shè)超市、便利店、餐飲等商業(yè)辦事設(shè)施。

◆

該地塊南面為惠州市江北占地萬平方米的公園。．．

綠化系統(tǒng)籌劃

綠化系統(tǒng)由社區(qū)主次干道綠化，步行系統(tǒng)綠化，景觀軸線主題綠化帶，小區(qū)公園、組團綠地組成。采取紅花紫荊形成配合的綠化情況主題標記，在突出主題植物的底子上尋求一種情況的共性。運用植物樹種的特色，直接或幫助塑造各街道和步行系統(tǒng)的性格和特征。第三章

惠州市商品房需求狀況

．惠州市根本情況

惠州市位于廣東省東南部，珠江三角洲東北端，與深圳、香港毗鄰，是港、穗、深連結(jié)粵東的陸上交通要沖。轄區(qū)除龍門縣外，均屬珠江三角洲經(jīng)濟開放區(qū)。全市面積萬平方公里，是省級歷史文化名城，千余年來一直是東江流域政治、經(jīng)濟、文化、交通中心和商品集散地，全市人口萬人，年第五次人口普查時人口密度人／，低于全省平均水平。市區(qū)現(xiàn)有總?cè)丝谌f人，其中常住人口萬，暫住人口萬人。年全市工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值為億元，其中產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值億元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值億元，全市產(chǎn)業(yè)企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)物銷售收入億元，比上年增長％，實現(xiàn)利稅總額億元。年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值約億元，一、二、三財產(chǎn)所占比重分別為％、％、％，憑據(jù)“配第克拉克定律”，惠州市的社會生長已經(jīng)處于較為發(fā)達的產(chǎn)業(yè)化階段，全市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值在廣東的個市中排名第七位，分別相當于廣東全?。ㄊ?nèi)平均水平）、深圳市與廣州市（省內(nèi)先進水平）、河源市（省內(nèi)落后水平）的、、、倍，在全省屬中上等水平。外貿(mào)進出口總額億美元，約相當于國內(nèi)生產(chǎn)總值的％。．住宅建立和消費

截止年底，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為億元，生意業(yè)務(wù)面積萬，生意業(yè)務(wù)金額億元，生意業(yè)務(wù)宗數(shù)宗。全年房地產(chǎn)施工面積萬，竣工面積萬，銷售面積萬，銷售金額億元，小我私家購買商品房面積比重為，小我私家購買住宅比重為。這表明，惠州市房地產(chǎn)大市仍處于較為低迷的的蘇醒階段，房地產(chǎn)市場仍在處于消化期，但值得看好的是，市民對衡宇的消費連續(xù)增長，小我私家購買商品房已成為拉動房地產(chǎn)市場的一支重要力量?，F(xiàn)全市住宅使用面積共有萬，居住人口萬，人均居住面積為

／人。憑據(jù)都市籌劃和生長要求，未來年內(nèi)惠州市人均住房面積要到達－

，住宅的需求量將有較大的生長，這為惠州房地產(chǎn)商提供了一個很大的生長空間。．商品房需求主要指標

**廣場主要面對惠州市區(qū)居民，惠州市區(qū)主要經(jīng)濟指標如下：

◆市區(qū)人口約萬，萬個家庭。

◆人均萬元，全省排位（年）

◆人均儲備存款萬元，戶均月收入元

◆人均居住面積平方米

◆空置住房總面積萬平方米

◆商品房生意業(yè)務(wù)率％（年）

◆市局面的狀態(tài)是：住宅商品化已成為大眾趨勢，居民購房欲望較為強烈，支付能力較強。．商品房需求祈求

．．商品房需求祈求

憑據(jù)年月在惠州進行的一次抽樣視察（惠州市區(qū)，分層多級抽樣，有效樣本戶）結(jié)果表明，惠州市民購買商品房的根本特點是：

◆一次性投資額度為萬元。

◆低端需求戶（擔(dān)當商品房代價為－元／平方米者）收入元，需求衡宇面積均值為。％的人希望一次性付款，月均供樓支出元。

◆高端需求戶（－元／平方米）收入元，需求衡宇面積均值為平方米。％的人希望一次付款，月均供樓支出元。

◆有購房意向的家庭中，地段偏好的選擇順序為：下埔、江北、南壇、麥地、西湖、東湖、上排、河南岸、龍豐、橋東、下角。．．

商品房為惠州居民主要的消費支出

隨著全省實物分房的終結(jié)和錢幣分房的全面推行，房地產(chǎn)作為一項重要的商品，成為大多數(shù)小我私家和家庭的一個重要的消費和投資的目標，因而房地產(chǎn)需求必會有一定的增長。近兩年來惠州經(jīng)濟有了穩(wěn)步增長，居民的收入每年都有所提高，居民手中的可支配性支出一定會投向一些投資領(lǐng)域，如股票、債券、教誨、旅游和房地產(chǎn)上，而房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，其投資數(shù)額較大，增值的時機也頗為可能。這部分潛在的消費者，其對地理位置優(yōu)越、籌劃設(shè)盤算好、情況一流、物業(yè)治理水平高的小區(qū)特別中意，這從東湖花圃、金迪新苑、碧水灣、新世界長湖苑受眾多市民支持便可略窺一斑。．．

擔(dān)當商品房的平均代價為元／平方米

從對消費者購買力的闡發(fā)來看，惠州居民已具有相當?shù)馁徺I力，他們對衡宇的要求已從安頓型過渡到適用和舒適型。據(jù)視察，惠州市民能夠擔(dān)當?shù)纳唐贩科骄鷥r為元／平方米，其中中高收入家庭則為元／平方米。在付款方法上，大多數(shù)市民更傾向于銀行按揭分期付款方法。消費者在購房時，對小區(qū)周圍情況、配套設(shè)施、物業(yè)治理等因素比力注重，希望生長商能提供位置好、代價適中、情況優(yōu)美、配套完善、辦事優(yōu)質(zhì)的小區(qū)。．．

主流消費面積在平方米以上

消費者在衡宇面積、隔斷、裝修、戶型設(shè)計方面，大多希望衡宇面積較大，尤其是廳的面積要足夠大，隔斷公道，有根本的室內(nèi)裝修或全部裝修，裝修檔次處于中等，戶型上選擇三房二廳和四房兩廳的消費者居多。

．

惠州居民對商品房情況及配套要求

隨著收入水平提高，惠州居民對商品房的要求日趨苛求，視察表明，綠化情況為購買商品房最重要的參考因素之一，尤其是對付中高收入的白領(lǐng)人士，這方面的祈求更強烈。．．

對住房硬件的要求

數(shù)據(jù)表明，對住房的硬件要素，衡宇質(zhì)量是被認為最重要，認同比例達％，其次是小區(qū)綠化情況，認同率達％，再次是地理位置，認同比例達％。如圖所示。

．．對小區(qū)配套設(shè)施要求

數(shù)據(jù)顯示，對小區(qū)的休閑娛樂配套設(shè)施，要求有健身室的比例最大，其次為兒童樂園。具體數(shù)據(jù)如圖所示。

第四章

惠州市商品房供給狀況

．商品房供給總量及特點

惠州房地產(chǎn)在九二、九三年曾與海南海口、廣西北海成為全國的三大開發(fā)熱點，房地產(chǎn)為虛火過旺，從而在之后的國度宏觀調(diào)控中，房地財產(chǎn)進入谷底，商品房市場明顯出現(xiàn)總量過剩、供過于求的局面。

二二年，市區(qū)商品房銷售面積萬平方米,其中售給小我私家萬平方米，二三年，商品房銷售面積萬平方米。近幾年來，房地產(chǎn)市場在經(jīng)過國度政府的正確引導(dǎo)和市場的良性競爭和淘汰，房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)目從九十年代初的多家，演變到目前的多家，買方市場正在逐漸形成。在受到市場競爭的影響和消費者日益成熟的情形下，房地產(chǎn)生長商之間的競爭從初期的無序化圈地競爭向更高條理和更為范例的品牌競爭、辦事競爭演進。

各個房地產(chǎn)商為了在市場上爭得更大的市場份額，豈論在籌劃設(shè)計、房型、情況擺設(shè)上，并且在質(zhì)量治理、綠化、物業(yè)治理水平上都十分注重提高等次和水平，惠州市也出現(xiàn)了諸如東湖花圃、碧水灣等一批高質(zhì)素的住宅小區(qū)，在市場銷售上創(chuàng)出了不俗的結(jié)果，形成房地產(chǎn)消費的一個個小熱潮。從房地產(chǎn)市場供給的總體情況來說，衡宇總量供過應(yīng)求，空置房面積居高不下，據(jù)二三年統(tǒng)計，全市商品房空置面積為萬平方米。但總量過剩并不代表適銷對路的房地產(chǎn)項目過剩，而主要是結(jié)構(gòu)性的過剩，諸多空置的商品房賣不出去主要是由于籌劃設(shè)計失當、戶型及結(jié)構(gòu)不公道、衡宇周圍情況差、配套不完善等等原因。．惠州市商品房市場生長趨勢

房地財產(chǎn)的生長，將會發(fā)動一大批相關(guān)財產(chǎn)的生長，因而房地財產(chǎn)成為一些相關(guān)財產(chǎn)的助動器。惠州市的房地財產(chǎn)的生長，也倍受政府和企業(yè)的存眷。房地財產(chǎn)的良性生長，受國度相關(guān)政策、規(guī)矩影響極大，當前，國度相繼出臺了一系列規(guī)矩和政策，支持和刺激房地財產(chǎn)的生長，國度建立部也先后出臺了相應(yīng)的步伐勉勵和扶持房地財產(chǎn)的生長，在這種情形下，房地財產(chǎn)已成為百姓經(jīng)濟的一項干系國計民生的重要財產(chǎn)，具有較為遼闊的生長前景?；葜菔蟹康禺a(chǎn)的生長，與國內(nèi)其它都市的房地財產(chǎn)相比，既具有配合之處，也顯現(xiàn)出其特殊的一面?；葜菔猩唐贩可L有以下幾個趨勢：

（）

在政府勉勵消費政策和加快房改造程影響下，市民的商品房消費日益提高，住宅市場需求容量增大。國度為勉勵消費，近幾年來數(shù)次調(diào)低銀行利率，引導(dǎo)人們加大消費量，擴大內(nèi)需。商品房作為老黎民消費生活中的一個大件耐用消費品，其主導(dǎo)作用極為明顯。加之國度加快房改造程，取消了實物分房，開始實行錢幣分房，商品房的消費日益成為千家萬戶的的大宗消費。惠州市民人均收入近來來一直呈增長態(tài)勢，其對商品房的消費也必將有所增長，住房需求增大增多。

（）

房地產(chǎn)市場競爭日益猛烈，競爭將更多地體現(xiàn)在生長商的實力、信譽、品牌上的競爭，通過競爭，市場日益范例和成熟。房地產(chǎn)市場競爭加劇，各生長商在房地產(chǎn)項目上更趨于理性和務(wù)實，競爭不但在戶型設(shè)計、結(jié)構(gòu)、小區(qū)情況等方面，更多地將在實力、范圍、品牌上展開。

（）

陪同南海石化項目的啟動及惠州一系列團體公司的生長壯大，勢必帶來更多的外來資金和外地人口，并由此進一步刺激惠州房地財產(chǎn)的生長?；葜葑鳛橹槿菛|部地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)達都市，經(jīng)濟建立生長很快，并由于其優(yōu)越的地理位置和良好的投資情況，吸引了眾多外地投資者，在引來資金流的同時，還涌入了大批經(jīng)商務(wù)工的外來人員，他們的住房需求也會賜與本的房地財產(chǎn)的一定的生長時機。

（）

隨著消費者和房地產(chǎn)市場的逐步成熟，消費者對房地產(chǎn)的要求將趨向于越發(fā)舒適、更便利，住宅小區(qū)的將會趨向人性化、智能化、生態(tài)化、園林化偏向生長，這為寬大房地產(chǎn)商又提供了一個新的市場時機。

在滿足了住的根本需要后，消費者對住宅的需求趨向更高的要求，如對小區(qū)智能化的要求，便是今后住宅的一個生長偏向。

第五章

個案闡發(fā)

．總體供給狀況

惠州市房地財產(chǎn)經(jīng)過幾年的生長，市場競爭已進入良性化競爭壯況，各開發(fā)商為爭奪更大的市場份額，在小區(qū)的籌劃、建立、治理辦事等方面都投入了一定的力量，目前市場上進行銷售的和準備的銷售的住宅凌駕三十萬平方米，衡宇總體供給情況呈供大于求的局面。目前銷售情況較好的小區(qū)一般都位于市區(qū)內(nèi)，開發(fā)范圍較大，物業(yè)形象和樓宇素質(zhì)良好，交通便利，但由于這類小區(qū)一般銷售代價偏高，個別樓盤物業(yè)治理水平較低，影響了市場消費者對他們的購買欲望。．

本類項目的個案闡發(fā)

憑據(jù)項目的可比性原則，我們選取惠州市內(nèi)的碧水灣、君華府等較有代表性的樓盤，作為**廣場的主要競爭者進行比擬和研究。．．

地理位置

從地理位置來看，碧水灣和君華府均座落于江北新城，交通較為便利。．．

樓盤建立

以上兩個樓盤，小區(qū)占地面積各有差別，碧水灣占地面積凌駕萬平方米，而君華府占地面積為萬平方米。均為一次性開發(fā)完成。在裝修方面，君華府提供業(yè)主根本裝修，而碧水灣提供給業(yè)主的為毛坯房。在樓體外觀上，采取粉赤色的較多，君華府外墻以米黃色為主調(diào)，在修建氣勢派頭上，則以歐陸式氣勢派頭為主，碧水灣是港式氣勢派頭。

綠地方面，碧水灣的綠化率均在％以上，君華府因為單體樓的原因未做過多的綠化。．．

銷售情況

君華府于年月開盤，已售出％；碧水灣自年月份開盤以來，已完成銷售；從售價來看，君華府售價在元／以上，均價為元／。碧水灣均價為元／在付款方法上，大部分是采取一次性付款和銀行按揭兩種方法。在銀行按揭上為成年。

在這兩個樓盤當中，會所中以健身／健美室、兒童樂園（游戲室）、游泳池和乒乓球室最為普遍，其他如室外球場也較為普遍。

具體如下表：

會所項目配置

樓盤

會所

君華府

健身健美室、兒童樂園、游泳池、乒乓球室、西餐廳

碧水灣

健身健美室、兒童樂園、游泳池、乒乓球室、網(wǎng)球場、羽毛球場、籃球場．．各樓盤銷售戰(zhàn)略

在銷售戰(zhàn)略上，差別的生長商采取了差別的銷售方法，但最根本的便是立足于本樓盤。銷售東西為惠州地區(qū)中高收入者，同時由于其位于江北新城，升值潛力大，其提供的特低首期，超長期高成數(shù)的按揭對購房者的吸引力較大。

．．

小結(jié)

君華府、碧水灣優(yōu)劣勢比擬：

君華府：

優(yōu)勢：

）

小區(qū)地理位置好

）

籌劃設(shè)計公道

）

配套設(shè)施完善

劣勢：單體樓、無綠化、售價偏高。

碧水灣：

優(yōu)勢：

）

生長商信譽好

）

小區(qū)地理位置好

）

配套設(shè)施完善

）

智能化小區(qū)

）籌劃設(shè)計水平高第六章

項目評估

．

項目歸納綜合

**廣場惠州新城江北號小區(qū)，占地面積平方米，為會合高等房產(chǎn)為一體的大型人文住宅小區(qū)，目前首期已開發(fā)完成。．項目優(yōu)勢

（）

本項目的生長商實力雄厚，信譽良好，公司集聚了一大批富有經(jīng)驗的工程技能人員和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營治理人員，創(chuàng)建、健全了一整套科學(xué)、高效的治理制度，形成了完善的項目開發(fā)、工程治理、經(jīng)營銷售、財務(wù)治理及房地產(chǎn)物業(yè)治理等運作體系，具備樂成開發(fā)建立**廣場大型住宅小區(qū)的硬件底子。

（）

**廣場住宅區(qū)的建立目標是建立一個大型的人文住宅小區(qū)，其舒適而富有變革的戶型設(shè)計、具有現(xiàn)代氣息的修建造型均由名師精心設(shè)計，整個小區(qū)籌劃既考慮住戶的現(xiàn)實需要，配套設(shè)施完善，又適度超前，將智能化引入小區(qū)的開發(fā)建立之中，可使住戶在充實享受幸福生活的同時，感覺到高科技為他們帶來的生活之便利和高品味生活享受。這類項目在惠州的具有相當?shù)氖袌稣泻袅?，推出市場后必將受到眾多買家的支持與歡迎，市場前景遼闊。

（）

住宅以座北為尊，以朝南為貴，本項目所開發(fā)住宅戶戶座北朝南，負陰抱陽，客廳、臥室、書房三房向陽，南北通透，是名副其實的陽光房。

（）

本項目所開發(fā)的商業(yè)走廊環(huán)其小余米，四面臨路，極易集聚人氣、集聚財運。

（）

本項目正南位置為政府擬建的平方米的生態(tài)主題公園，讓生活與購物在**廣場的們在享受生活便利的同時又可安享生活的悠閑。

（）

本項目與同類住宅小區(qū)相比，將走

高等樓盤中檔代價

的路線，在籌劃建立和物業(yè)治理上突出其精品形象，使住戶以適中的代價得到高等享受和稱心的辦事，以此來吸引更多的住戶購買和入住本小區(qū)。

（）

本項目座落在惠州新城區(qū)，集政治、經(jīng)濟、文化、教誨為一體，獨具濃厚的文化氣息和人文情況。文化和人文情況對一個小區(qū)的開發(fā)至關(guān)重要，其巨大的潛在招呼力有時會勝過樓盤的告白炒作。

（）

南海石化項目啟動后，其巨大的投資潮也必將波及相鄰地方，**廣場的衡宇銷售屬近水樓臺，必將惠及，且這里與香港的交通聯(lián)系又極為便利，隨著惠、港工商業(yè)聯(lián)系的進一步加深，本項目以其優(yōu)越的位置、優(yōu)美的情況、適中的代價及優(yōu)秀的辦事還將會吸引更多的香港同胞來此置業(yè)安居。．

項目劣勢

（）

因為受其占地面積的影響，無法形成大盤效應(yīng)；

（）

隨著惠州由濱江都市向濱海都市的過渡，江北新城的生長空間受到一定的制約；

（）

社區(qū)辦事相對單薄。

因**廣場分為各個小區(qū)組團開發(fā)，小區(qū)的全面配套完善需要一定的時間，因而客觀上造成社區(qū)辦事的單薄。第七章

市場容量估算

．總體定位

依據(jù)項目籌劃市場狀況和生長商的設(shè)想，本項目的總體定位是人文住宅小區(qū)。這一定位內(nèi)涵是：

◆

**廣場為崇高住宅小區(qū)，提供高品質(zhì)的硬件設(shè)施和軟件辦事為生長商的根本理念。

◆**廣場為惠州居民提供超前的生活空間和居住理想。

◆**廣場的賣點在于人文眷注和優(yōu)良辦事．目標客戶

憑據(jù)本項目的市場定位，結(jié)合**廣場小區(qū)的情況因素、籌劃條件、修建質(zhì)量、修建特色，我們把目標客戶確定為：惠州市有一定底子的中高收入家庭，同時包羅中高收入的外地在惠事情的樂成人士及對擬在惠州置業(yè)的香港同胞。

這些目標客戶具備如下特征：

◆收入穩(wěn)定。且中高收入水平（家庭月收入在元以上），尤其是個別私營企業(yè)主

◆對居住情況有較高要求，追求舒適和享受的生活

◆年齡在－歲之間，已有一定的事業(yè)底子

◆文化水平較高，對居住有自己的品味要求

◆兩代或三代家庭，同時不排斥外資及內(nèi)資企業(yè)高級雇員

◆二次置業(yè)人士

．銷售代價測算

本項目均價定為元平方米，此代價在同類物業(yè)中屬中等偏下水平。在同類小區(qū)的銷售中，市場銷售價一般為均價元／平方米。同時視察表明，在設(shè)定類似于**廣場產(chǎn)物后，消費者能夠靠近的平均代價為元，如下圖。

．市場容量

估算對付市場容量的測算是市場研究的根本任務(wù)，亦是可行性研究的重要內(nèi)容，在抽樣視察的問卷中，我們設(shè)定以下指標作為推斷市場容量的底子，同時統(tǒng)計結(jié)果附后。

◆

近一兩年有購買商品房意向的家庭。視察結(jié)果為％；

◆

對住宅情況持“十分重要”的態(tài)度的人士。視察結(jié)果為占購買人士的％；

◆

擔(dān)當江北地段。視察結(jié)果占有購房意向家庭的％；

◆

能夠擔(dān)當商品房代價區(qū)間在元／平方米以上的。

視察結(jié)果占有購房意向家庭的％。如果以惠州萬家庭盤算，哪么，**廣場的市場容量為：切合和者為

萬×％×％＝個家庭

切合和者為

萬×％×％＝個家庭

切合和者為

萬×％×％＝個家庭

切合上述四個條件者則為

萬×％×％×％×％＝個家庭

憑據(jù)經(jīng)驗，并考慮眾多不定因素，上述結(jié)果應(yīng)進一步修正，取修正系數(shù)為則市場容量為×＝個家庭

另一方面，憑據(jù)建立籌劃，**廣場首期項目的開發(fā)，市場是完全可以擔(dān)當?shù)摹５诎苏?/p>

開端整天職析

本章節(jié)所引用的修建經(jīng)濟指標、根本技能參數(shù)以及主要本錢數(shù)據(jù)，如土地本錢、前期用度、開發(fā)期應(yīng)繳納之稅費、小區(qū)紅線內(nèi)、外市政與公建配套費和建安工程造價等，均以生長商提供的資料為主要依據(jù)，由受托方專門組成的本項目研究小組經(jīng)過與生長商進行了有關(guān)的商榷，最后得以確認。

本二期工程擬分三組、轉(zhuǎn)動式進行開發(fā)，第一階段開發(fā)區(qū)，作為本項目啟動，第二階段、第三階段須視察項目周邊物業(yè)市場的變革從而制定出相應(yīng)的開發(fā)戰(zhàn)略。

本居住小區(qū)地上修建面積除了公建配套設(shè)施外均為住宅，地下修建部分一般作為停車場及機電設(shè)備房或治理用房使用，各期公建配套設(shè)施成果配置比例與面積仍然有待籌劃局與設(shè)計單位、生長商的配合商定后進一步落實。

憑據(jù)本項目物業(yè)開發(fā)的實際情況，結(jié)合本項目地塊相鄰的其它開發(fā)項目的裝修標準，指定以下的裝修檔次進行總投資估算。．項目根本裝修標準

修建用料說明：

．屋面

平屋面、坡頂蓋。

．墻體

外墻磚或高級涂料。

．外門窗

低臺凸窗，綠玻璃，塑鋼窗。

．內(nèi)門窗

預(yù)留。

．地面做法

厚：水泥沙漿抹平（待二次裝修）。．土地本錢

本項目土地本錢的總額為萬元。

按總修建面積平方米進行分攤，單方本錢為元／平方米。．建安本錢

本項目建安工程造價（土建裝修工程費及機電設(shè)備安裝工程費）總額為萬元。

按總修建面積平方米進行分攤，單方本錢為元／平方米。．應(yīng)繳種種稅費

本項目應(yīng)繳種種稅費總額為萬元，單方本錢為元／平方米。

本項目開發(fā)期應(yīng)繳納稅費包羅：

◎土地使用稅

◎投資偏向調(diào)治稅

◎配套設(shè)施建立費

◎設(shè)備及消防供電用電負荷費

◎供水管、網(wǎng)賠償費

◎預(yù)算定額治理費

◎修建工程監(jiān)理費

◎建立工程質(zhì)量監(jiān)督費

◎建立工程質(zhì)量監(jiān)督費查驗費

◎建立工程寧靜監(jiān)督費

◎報建費、修建許可證費

◎新型墻體質(zhì)料包管金

◎其它稅、費．營業(yè)稅

本項目營業(yè)稅為萬元，單方本錢為元／平方米。．種種配套工程費

本項目種種配套工程費為萬元，單方本錢為元／平方米。．供水增容費

本項目供水增容費為萬元，單方本錢為元／平方米。．報建手續(xù)費

本項目的報建手續(xù)費為萬元，單方本錢為元／平方米。．不可預(yù)見費

本項目的不可預(yù)見用度為萬元，單方本錢為元／平方米。．投資利息

本項目的投資利息為萬元，單方本錢為元／平方米。．其他用度

本項目的其他用度為萬元，單方本錢可分攤元／平方米。第九章

財務(wù)效益估算

．項目開發(fā)前景

憑據(jù)惠州市都市總體籌劃，未來十年惠州市城區(qū)將向外有較大的擴展，并且，市區(qū)主要是向河北岸延伸，向南過渡至濱海都市只是產(chǎn)業(yè)的拓寬而不會波及社會大的經(jīng)貿(mào)體系。具體來看，本地塊開發(fā)面臨的外部情況制約及前景如下：

．用地條件籌劃區(qū)除東面有一小塊山坡外，其他陣勢相對平坦。四周相同類型的項目蓄勢待發(fā)，但已形成了較大范圍。

．周圍情況**廣場用地周邊擁有富厚的人文資源。四周有市公安局、國度寧靜局，惠州市行政中心，惠州市文化體育中心等，是惠州新城區(qū)的核心地帶，集政治、經(jīng)濟、文化、貿(mào)易于一體，種種氣氛都較好。

．生長前景區(qū)位優(yōu)勢：本區(qū)位于都市籌劃區(qū)核心地帶，兼具城鄉(xiāng)優(yōu)勢；是廣州——汕頭生長軸線上的一處重要空間節(jié)點。良好的交通網(wǎng)絡(luò)：從西側(cè)通過籌劃區(qū)邊沿的廣汕公路，為一級國道，區(qū)內(nèi)東側(cè)、北側(cè)分別又有都市主干門路通過，使得本籌劃區(qū)與周邊地區(qū)都有方便、快捷的交通聯(lián)系。

．市場的需求：近年來低迷的房地產(chǎn)市場，使得大量資金處于沉淀或期待狀態(tài)，大亞灣石化項目上馬，大大刺激了惠州房地產(chǎn)市場的興旺。

本區(qū)由于分身多重優(yōu)勢，有時機成為房地產(chǎn)投資資金聚集的熱點地區(qū)。．財務(wù)效益開端估算

本項目可供銷售的物業(yè)類型主要有崇高住宅及機動車室內(nèi)泊車位。由于本項目目前處于籌建開發(fā)的前期階段，因此，在盤算可售面積時，只對電梯間、樓道等公用面積進行了分攤盤算，而在對如幼兒園、運動場、垃圾房等公建面積時則不進行分攤。

考慮到本項目是一個大范圍和高等次的綜合性住宅小區(qū)，建立跨期較長，配套設(shè)施種類較多，針對本項目今后各階段的開發(fā)，將會存在許多不確定因素，因此，在進行本項目開發(fā)的前期可行性研究的財務(wù)效益闡發(fā)時，需要設(shè)定一定的條件?，F(xiàn)將有關(guān)的盤算歷程表述如下：．．盤算設(shè)定

．．．代價水平的假定

依照本項目財務(wù)評價的老例，本陳訴以進行項目租、售的代價測定時的發(fā)起代價作為盤算依據(jù)，在進行項目投資估算，租售收入盤算，經(jīng)營本錢假設(shè)等均采取現(xiàn)時的代價水平，并且在整個盤算期內(nèi)保持穩(wěn)定，即不考慮通貨膨脹因素對項目評價指標的影響。

本項目種種成果物業(yè)的市場測價結(jié)果詳見如下所示：

商業(yè)寫字樓：萬元（元／×

）

商業(yè)住宅：萬元（元／×

）

商業(yè)商場：萬元（元／×

）

地下室車庫：萬元（元／×

）．．．分階段進行財務(wù)效益闡發(fā)的原則

由于本項目小區(qū)具有較大的占地范圍，基于對本項目周邊區(qū)域市場開發(fā)前景的慎重考慮，決定采取分三階段、轉(zhuǎn)動開發(fā)的形式進行本次開發(fā)。各個階段的開發(fā)獨立包袱各自的支出與收入，并且，進行獨立的財務(wù)效益測算。依據(jù)目前的實際情況，我們設(shè)定首期建十層綜合商住樓四棟，標準幼兒園一座，中心花圃一座；二期建二十九層寫字樓一座，二十八層商業(yè)樓一座，國際標準網(wǎng)球場一座；三期建二十八層商業(yè)樓一座，高層綜合樓一座。．．．第一階段開發(fā)運作期限的設(shè)定

對本項目進行開發(fā)的運作期限，首先設(shè)定為第一階段開發(fā)本項目首期，籌建期為半年和修建期半年，如果以一個季度為一個核算期，則該階段的整個開發(fā)期一共分為四期。在籌建階段內(nèi)將進行第一階段開發(fā)的前期準備事情，生長商需支付第一階段開發(fā)的土地本錢、前期用度和開發(fā)期稅費等，根本是反應(yīng)到該期期末進行盤算；同樣地在建立期內(nèi)將開始進行第一階段開發(fā)的各項工程建立，各項工程用度將按擬定的工程進度反應(yīng)在各個核算期期末。第二及第三階段的開發(fā)憑據(jù)不受物業(yè)市場情況變革的影響，以連貫和正常開發(fā)的建立進度擺設(shè)施工籌劃。暫定本項目首期工程完工的開發(fā)期為一年，則該階段的整個開發(fā)期一共分為四期，各項工程用度將按生長商擬定的正常工程開始進度，反應(yīng)在各個核算期的期末。．．．進行物業(yè)銷售時預(yù)計產(chǎn)生的稅項及用度

（）憑據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行物業(yè)項目開發(fā)的習(xí)慣，在進行物業(yè)銷售時預(yù)計須支付的稅項主要有：

營業(yè)稅金及附加：按營業(yè)額％盤算；

防洪費：按營業(yè)額％盤算；

房地產(chǎn)生意業(yè)務(wù)治理費：按生意業(yè)務(wù)額％盤算；

印花稅：按生意業(yè)務(wù)額的％盤算；

其它：按生意業(yè)務(wù)額的％盤算。

上述合計為萬元；以項目總銷售收入萬元乘以％。

本項目銷售稅費一覽表

銷售稅

％

萬元

營業(yè)稅金：按營業(yè)額％盤算

％

萬元

防洪費：按營業(yè)額％盤算

萬元

房地產(chǎn)生意業(yè)務(wù)治理費：按生意業(yè)務(wù)額％盤算

萬元

印花稅：按生意業(yè)務(wù)額的％盤算

萬元

其它：按生意業(yè)務(wù)額的％盤算

萬元

（）銷售用度：萬元；按生長商自行銷售本項目物業(yè)的原則，包羅項目推廣宣傳用度等按銷售收入的％盤算。

（）所得稅：項目的總收入在扣除了總投資及銷售稅費、財務(wù)用度等本錢用度后，得出銷售利潤，由此計得本項目的所得稅為萬元（所得稅率為利潤的％）。．．．開發(fā)資金運作的設(shè)定以及資金籌措原則

第一階段的開發(fā)作為本項目整個開發(fā)的開端，起到啟動整個小區(qū)開發(fā)的重要作用，因此，第一階段的財務(wù)效益核算將采取動態(tài)分期的方法進行。在開發(fā)資金籌措的原則上，確定通過以下三個途徑來完成，一是充實使用第二階段的物業(yè)預(yù)售樓款，二是在本核算期間內(nèi)可供使用的預(yù)售樓款和自有資金不敷以全部滿足開發(fā)投資的情況下，其缺口部分將主要通過銀行貸款的形式進行籌措，貸款利息為年息開端定為％。．．．首期第一階段開發(fā)中以第二階段預(yù)售樓款補償開發(fā)投資的原則

首期第一階段開發(fā)的主要作用在于啟動整個小區(qū)開發(fā)，因此，在第一階段物業(yè)銷售的要領(lǐng)上，采取了低價銷售的戰(zhàn)略。作為低價銷售的一個賠償，設(shè)定預(yù)售樓款可以在籌建期和建立期內(nèi)采取全部或大部分，也就是說，大部分第一階段的預(yù)售樓款可以被利用作為第一階段的開發(fā)投資。并對預(yù)售樓款的使用原則進行設(shè)定。

（）預(yù)售樓款采取方案：“平緩采取”方案“平緩采取”方案指在首期開發(fā)的建立初期開始進行預(yù)售樓款的采取，此時，首期開發(fā)已經(jīng)取得了施工許可證，開始進行主體工程的建立，是一種較為守舊的采取方法。采取這種采取方法，將有部分的預(yù)售樓款被用于開發(fā)建立。

（）預(yù)售樓款的使用原則設(shè)定籌建期內(nèi)得到的預(yù)售樓款可全部用于籌建期的開發(fā)建立，包羅繳納種種土地本錢和支付有關(guān)的開發(fā)用度。本項目在建立開發(fā)期內(nèi)得到預(yù)售樓款的使用原則設(shè)定是：本核算期內(nèi)的預(yù)售樓款只有％的數(shù)量能夠在本核算期作為開發(fā)資金使用，所余下的％款項可留待以后各期使用。本核算期開發(fā)所需資金不能由預(yù)售樓款補償?shù)牟糠?，將首先通過自有資金解決，不敷部分再由銀行貸款的途徑解決，但銀行貸款則須支付年利率為％的貸款利息。貸款利率的支付方法為本核算期內(nèi)支付以往各期累計的貸款總額半年的利息以及本核算期內(nèi)均勻投入的原則盤算的本核算期內(nèi)投資資金的半年利息。上述的“平緩采取”方案，是一個相對較為守舊的預(yù)售樓款的采取方案，由于要考慮到第一階段只能以低開高走、采取低廉的推廣銷售住宅物業(yè)，因此，前期所采取的％預(yù)售樓款只使用其中的％部分（％＋％＝％），作為下階段的建立開發(fā)資金使用。．．．營業(yè)性公建項目收益的設(shè)定

小區(qū)建立涉及到的具有營業(yè)性質(zhì)的公建項目，如會所、商店、俱樂部等，是可以產(chǎn)生盈利的項目，也就是說，制作這些項目所泯滅的本錢未來是可以通過物業(yè)的銷售或項目的經(jīng)營收益來賠償?shù)摹Ｔ诒敬慰尚行匝芯恐?，暫不對這部分項目投資進行采取，不作為項目收益一部分計入總收益里面。．．．財務(wù)指標的選取

本項目經(jīng)濟效益闡發(fā)報表格式的依據(jù)是國度計委和建立部宣布的《建立項目經(jīng)濟評價要領(lǐng)與參數(shù)》（第二版），參照我國的財會制度，結(jié)合現(xiàn)時房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，對項目投資盤算經(jīng)濟效益。參照我國的財會制度，結(jié)合現(xiàn)時房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，進行本項目的經(jīng)濟效益評判。開端效益測算憑據(jù)本項目的底子數(shù)據(jù)，可算出本項目的靜態(tài)財務(wù)效益，詳見下表：

本項目靜態(tài)投資效益闡發(fā)表

序號

項目名稱

金額（萬元）

．

現(xiàn)金流入

．

現(xiàn)金流出

．

土地開發(fā)費

．

土建、建安設(shè)計工程費

．

應(yīng)繳種種稅費

．

營業(yè)稅

．

種種配套工程費

．

供水增容費

．

報建手續(xù)費

．

不可預(yù)見費

．

投資利息

．

其他用度

從靜態(tài)的角度看，整個項目盈利十明白顯。從上述闡發(fā)可得出如下關(guān)于本項目的開發(fā)效益的結(jié)論：從各財務(wù)評價指標看，整個項目盈利十明白顯；從盤算模型的設(shè)定，知道影響本項目效益的主要因素，一是開發(fā)本錢，二是物業(yè)的銷售進行得順利與否，對上述兩方面因素的控制是本項目樂成的要害。三、本項目的盤算模型中，設(shè)定本項目物業(yè)的銷售率為％，是為了體現(xiàn)本項目的內(nèi)在盈利能力。而本項目物業(yè)日后推出的實際銷售率將與其時該地區(qū)的物業(yè)市場情況、對本項目物業(yè)的營銷是否得力等諸多因素的綜相助用有很大的干系，對這些因素的研討將不是本次可行性研究的內(nèi)容。．．首期第一階段投資效益闡發(fā)

憑據(jù)前面對第一、二階段開發(fā)模式的設(shè)定，第一階段及第二階段預(yù)售樓款將主要用于補償本項目部離開發(fā)投資，預(yù)售樓款不敷以補償開發(fā)投資的部分才通過銀行抵押貸款進行籌資，差別的預(yù)售樓流入籌劃與擺設(shè)將會直接影響貸款的籌措數(shù)量，也就是說影響了財務(wù)本錢。從財務(wù)指標看，本項目整體開發(fā)的開發(fā)效益在收支平衡的底子上有一定的盈余，根本到達了用較少的資金（貸款額）來啟動整個小區(qū)建立的目的，在財務(wù)闡發(fā)的角度上看是可行的。首期開發(fā)效益綜述：由于首期開發(fā)資金籌措及運作模式的設(shè)定，開發(fā)資金可由部分預(yù)售樓款來沖抵。這樣的做法對付盤活資金，減輕貸款壓力，啟動整個小區(qū)開發(fā)建立均是有利和可行的?！捌椒€(wěn)采取”預(yù)售樓款的采取方案，在實際操縱中將有一定的借鑒意義。從上面的闡發(fā)可知，差別的預(yù)售樓款采取方案導(dǎo)致的項目貸款數(shù)額是有較大收支的，從而造成的貸款利息也相關(guān)頗大。也就是說，預(yù)售樓款的采取方法是影響第一階段開發(fā)成敗的一個較敏感的因素。從首期開發(fā)的效益闡發(fā)結(jié)果來看，難以立即做到盈虧平衡，但是通過第二、第三期的開發(fā)則可到達先行啟動整個小區(qū)的目的。從這個角度上看，首期的開發(fā)投資方案是可行的。．．二期投資效益闡發(fā)

二期的開發(fā)（以下簡稱“后期開發(fā)”）涉及的不可預(yù)見因素較多，并且受到首期開發(fā)的影響較大。在本次的可行性研究中，對后期開發(fā)的運作模式只作一般假設(shè)?，F(xiàn)將有關(guān)的根本假設(shè)如下：

（）后期開發(fā)的資金投入按全部貸款的原則，貸款利率（財務(wù)本錢）按年利％計息一年；

（）銷售稅項按銷售收入的％盤算，銷售用度按銷售收入的％盤算，所得稅率為％。

（）后期開發(fā)的資本收益率盤算公式如下：

凈現(xiàn)金流量（利潤）資本收益率＝———————————

開發(fā)總投入從《項目各成果物業(yè)的測價》的闡發(fā)中知道，由于后期開發(fā)的跨期較長，小區(qū)外部情況對小區(qū)物業(yè)未來代價影響的不定因素較多，且難于精確預(yù)計，因此，對后期開發(fā)各期住宅物業(yè)的測價只進行了小區(qū)內(nèi)情況因素改進的系數(shù)修正，該系數(shù)反應(yīng)的是小區(qū)情況改進后對小區(qū)內(nèi)住宅代價的影響。因此，當小區(qū)開發(fā)的第一階段啟動樂成后，后期的效益闡發(fā)反應(yīng)的是后期開發(fā)內(nèi)在的盈利能力。當后期開發(fā)期間的房地產(chǎn)市場維持目前穩(wěn)中有升的局面，則后期開發(fā)在財務(wù)效益闡發(fā)的角度上看是可行的。．項目總體開發(fā)盈虧平衡闡發(fā)

經(jīng)過測算，本項目各成果物業(yè)的銷售率必須到達才華夠使項目盈虧平衡。首期開發(fā)是采取了低價促銷的方法，種種住宅單位的測價和訂價方法根本是采取本錢加成價和推廣價兩種形式。其中，推廣價是由本錢加成價乘以％而得，所以，首期開發(fā)的住宅物業(yè)通過推廣價來銷售的難度較以本錢加成價銷售的難度大。因此，在二、三期有須要對以推廣價銷售的住宅物業(yè)的銷售狀況進行盈虧平衡闡發(fā)。綜合本項目周邊的市場競爭情況、小區(qū)籌劃設(shè)計和物業(yè)測價訂價等因素進行闡發(fā)，第一階段開發(fā)以推廣價銷售之住宅物業(yè)銷售率到達％以上。．項目敏感性闡發(fā)

．．首期開發(fā)敏感性闡發(fā)

選取首期開發(fā)的住宅代價、以推廣價方法銷售的住宅代價和土地本錢作為敏感性因素，針對資本受益率指標分別作單因素敏感闡發(fā)，有如下的結(jié)論：在“平緩采取”方案中，當住宅代價下降靠近至％，建安本錢上升靠近正負％，或以推廣價銷售之部分住宅物業(yè)的代價下降靠近正負％時，凈現(xiàn)值均不理想，可見上述因素對凈