五礦鋼鐵廣州有限責(zé)任公司擬轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

五礦鋼鐵有限責(zé)任公司擬資產(chǎn)處置所涉及的五礦鋼鐵廣州有限公司房產(chǎn)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中通評(píng)報(bào)字【2024】11212號(hào)共一冊(cè)第一冊(cè)中通合同字[2024]11129號(hào)報(bào)告類型：法定評(píng)估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告報(bào)告文號(hào)：中通評(píng)報(bào)字[2024]11212號(hào)報(bào)告名稱：鐵廣州有限公司房產(chǎn)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告評(píng)估結(jié)論：9,619,050.00元評(píng)估報(bào)告日：2024年07月10日中通誠(chéng)資產(chǎn)評(píng)估有限公司陳敏朱智龍(資產(chǎn)評(píng)估師)會(huì)員編號(hào)：11190057會(huì)員編號(hào)：11220292(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)說(shuō)明：報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報(bào)告已在業(yè)務(wù)報(bào)備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案，不作為協(xié)會(huì)對(duì)該報(bào)告認(rèn)證、認(rèn)可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員免除相關(guān)法律責(zé)任的依據(jù)。備案回執(zhí)生成日期：2024年08月09日五礦鋼鐵有限責(zé)任公司擬資產(chǎn)處置所涉及的五礦鋼鐵廣州有限公司房產(chǎn)價(jià)值項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告目錄 1 2 5 6 7 8 9 9 十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明 十三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日 擬資產(chǎn)處置所涉及的五礦鋼鐵廣州有限公司持有的房產(chǎn)價(jià)值聲明產(chǎn)處置的請(qǐng)示》(五礦鋼鐵簽報(bào)〔2024)192號(hào)〕。限公司對(duì)該經(jīng)濟(jì)行為涉及的房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，為其提供價(jià)值參考依據(jù)。評(píng)估對(duì)象為五礦鋼鐵廣州有限公司擬處置房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。評(píng)估范圍為五礦鋼鐵廣州有限公司擬處置的房產(chǎn)，具體情況如下表所示：五礦鋼鐵廣州有限公司擬處置房產(chǎn)信息表序號(hào)結(jié)構(gòu)建成年月積(m2)1第0075021號(hào)?？谑薪鹳Q(mào)區(qū)世貿(mào)東路2號(hào)D座1603號(hào)房2第0068856號(hào)1992年四套房子在同一房產(chǎn)證上，處置也是四套一起產(chǎn)權(quán)分割處理地塊第拾伍層15013第0068855號(hào)海口市龍昆北路24第0069652號(hào)號(hào)第九幢之四402、602號(hào)2擬資產(chǎn)處置所涉及的五礦鋼鐵廣州有限公司房產(chǎn)價(jià)值項(xiàng)目摘要5鎮(zhèn)龍昆南路金霖花2024年5月31日。34(六)擔(dān)保、租賃及其或有負(fù)債(或有資產(chǎn))等事項(xiàng)的性質(zhì)、金額及與評(píng)估疵情形1.由于條件所限評(píng)估專業(yè)人員未借助任何檢測(cè)儀器對(duì)住宅內(nèi)部結(jié)構(gòu)(非2.本次評(píng)估中評(píng)估值為包含增值稅的市場(chǎng)價(jià)值，但未考慮產(chǎn)權(quán)交易過(guò)程3.被評(píng)估房產(chǎn)海口市金貿(mào)區(qū)A8-8地塊第拾伍層，權(quán)證編號(hào)《?？谑胁粍?dòng)以上內(nèi)容摘自評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估業(yè)務(wù)的詳5中通誠(chéng)資產(chǎn)評(píng)估有限公司5(一)委托人概況統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：911101081000247636成立日期：1997-01-176目的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。)統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91440104757754293N注冊(cè)地址：廣州市越秀區(qū)環(huán)市東路403號(hào)28樓06房(不可作廠房使用)委托人已提供本次評(píng)估的相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為文件《關(guān)于五礦鋼鐵進(jìn)行低效資產(chǎn)處置的請(qǐng)示》(五礦鋼鐵簽報(bào)(2024)192號(hào))。結(jié)構(gòu)建成年月積(m2)1號(hào)海口市金貿(mào)區(qū)世貿(mào)東路2號(hào)D座1603號(hào)房2號(hào)1992年四套房子在同一房產(chǎn)證理地塊第拾伍層15013號(hào)?？谑旋埨ケ甭?4號(hào)號(hào)第九幢之四402、602號(hào)在同一房產(chǎn)證上，處置也是兩套一起處置，不做產(chǎn)權(quán)分割?？谑旋埨ケ甭??？谑旋埨ケ甭?號(hào)第九幢之四6025號(hào)園A幢804房委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍一致。列入本次評(píng)估范圍的房產(chǎn)為9套住宅，均位于?？诔菂^(qū)，目前狀態(tài)為自用。其中?？谑薪鹳Q(mào)區(qū)A8-8地塊第拾伍層1501、?？谑薪鹳Q(mào)區(qū)A8-8地塊第拾伍層1502、海口市金貿(mào)區(qū)A8-8地塊第拾伍層1503、?？谑薪鹳Q(mào)區(qū)A8-8地塊第拾伍中通誠(chéng)資產(chǎn)評(píng)估有限公司7擬資產(chǎn)處置所涉及的五礦鋼鐵廣州有限公司房產(chǎn)價(jià)值項(xiàng)目8層1504四套住宅在同一不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證《?？谑胁粍?dòng)產(chǎn)權(quán)第00市龍昆北路2號(hào)第九幢之四402與?？谑旋埨ケ甭?號(hào)第九幢之四602兩套住宅在同一不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證《?？谑胁粍?dòng)產(chǎn)權(quán)第0069652號(hào)》上海口市金貿(mào)區(qū)A8-8地塊第拾伍層位于?？谑兄泻夤?，室內(nèi)裝修情況為內(nèi)墻裝飾為抹灰面刷干粉型內(nèi)墻漆，衛(wèi)生間與廚房為瓷木質(zhì)地板，門(mén)窗為防火防盜門(mén)、鋁合金窗。此外，樓?？谑旋埨ケ甭?號(hào)第肆幢602號(hào)與?？谑旋埨ケ甭?號(hào)第九幢之四402、602號(hào)3套房產(chǎn)均位于?？谑旋堉樾鲁?，室內(nèi)裝修情況為內(nèi)墻裝飾為抹灰面刷干粉型內(nèi)墻漆，木質(zhì)吊頂，衛(wèi)生間與廚房為瓷磚貼面。屋內(nèi)地面均為瓷磚，門(mén)窗為防火防盜門(mén)、鋁合金窗。因房產(chǎn)長(zhǎng)期無(wú)人居住，樓內(nèi)上下水、電氣照?？谑协偵絽^(qū)府城鎮(zhèn)龍昆南路金霖花園A幢804房位于?？谑薪鹆只▓@小區(qū)，室內(nèi)裝修情況為內(nèi)墻裝飾為抹灰面刷于粉型內(nèi)墻漆，衛(wèi)生間與廚房為瓷磚貼面。屋內(nèi)地面均為瓷磚，門(mén)窗為防火防盜門(mén)、鋁合金窗。樓內(nèi)上下水、評(píng)估價(jià)值類型包括市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類型。市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類型一般包括(但不限于)投資價(jià)值、在用價(jià)值、清算價(jià)值、殘余價(jià)值等。本次評(píng)估目的是為正常的交易提供價(jià)值參考，對(duì)市場(chǎng)條件和評(píng)估對(duì)象的使用等無(wú)特別限制和要求，因此根據(jù)行業(yè)慣例選擇市場(chǎng)價(jià)值作為本次評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方，在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的9本次評(píng)估基準(zhǔn)日是2024年5月31日。(一)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)192號(hào))。(二)法律法規(guī)依據(jù)4.《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》(國(guó)務(wù)院令第91號(hào)，國(guó)務(wù)院令第732號(hào)最新修改);5.《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則》(國(guó)資辦發(fā)(1992)36號(hào));6.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》(國(guó)務(wù)院令第378號(hào)，國(guó)務(wù)院令第709號(hào)最新修改);意見(jiàn)》(國(guó)辦發(fā)(2001)102號(hào));8.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》(國(guó)務(wù)院國(guó)資委令第12號(hào));9.《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理若干問(wèn)題的規(guī)定》(財(cái)政部令第14號(hào));10.《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)資委11.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》(國(guó)務(wù)院國(guó)資委財(cái)政部令第32中通誠(chéng)資產(chǎn)評(píng)估有限公司14.《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)資委產(chǎn)權(quán)(2006)274號(hào));15.《關(guān)于中央企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)協(xié)議轉(zhuǎn)讓有關(guān)事項(xiàng)的通知》(國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán)(2010)11號(hào));16.《關(guān)于企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告審核工作有關(guān)事項(xiàng)的通知》(國(guó)資產(chǎn)權(quán)(2009)941號(hào));院令第691號(hào)最新修訂);20.《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》(財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總3.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估程序》(中評(píng)協(xié)(2018)36號(hào));4.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》(中評(píng)協(xié)〔2018)35號(hào)〕;7.《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評(píng)協(xié)(2017)46號(hào));8.《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見(jiàn)》(中評(píng)協(xié)(2017)47號(hào));9.《資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)》(中評(píng)協(xié)〔2017〕48號(hào));10.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則———不動(dòng)產(chǎn)》(中評(píng)協(xié)(2017)38號(hào));11.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》(中評(píng)協(xié)(2017)42號(hào));(四)權(quán)屬依據(jù)(五)取價(jià)依據(jù)擬資產(chǎn)處置所涉及的五礦鋼鐵廣州有限公司房產(chǎn)價(jià)值項(xiàng)目正文中通誠(chéng)資產(chǎn)評(píng)估有眼公司資料，不滿足采用成本法進(jìn)行評(píng)估的條件。因此，本次評(píng)估不適用成本法。綜上，本次采用市場(chǎng)法和收益法對(duì)委估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估。2.市場(chǎng)法原理：選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與評(píng)估對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。3.收益法原理：預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法的基本公式如下：式中V一收益價(jià)格；Ai一未來(lái)第i年的凈收益(i為整年度);i一未來(lái)可獲收益的年限。八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況經(jīng)與委托人洽談溝通，了解委估資產(chǎn)基本情況，明確評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍、評(píng)估基準(zhǔn)日等評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)，經(jīng)綜合分析專業(yè)能力、獨(dú)立性和評(píng)價(jià)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確定接受委托，訂立資產(chǎn)評(píng)估委托合同。針對(duì)具體情況，確定評(píng)估價(jià)值類型，擬定評(píng)估工作計(jì)劃，組織評(píng)估工作團(tuán)隊(duì)。指導(dǎo)產(chǎn)權(quán)持有人清查資產(chǎn)、準(zhǔn)備評(píng)估資料，以此為基礎(chǔ)，對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，收集資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)需要的資料，了解影響資產(chǎn)價(jià)值的相關(guān)因素，關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬。并依法對(duì)資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)中使用的資料進(jìn)行核查和驗(yàn)證。根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況對(duì)收集的評(píng)估資料進(jìn)行分析、歸納和整理，形成評(píng)定估算和編制評(píng)估報(bào)告的依據(jù)；根據(jù)評(píng)估評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，依據(jù)資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則選擇評(píng)估方法。根據(jù)所采用的評(píng)估方法，選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進(jìn)行分析、計(jì)算和判斷，分析評(píng)判可能會(huì)影響評(píng)估業(yè)務(wù)和評(píng)估結(jié)論的評(píng)估假設(shè)和限制條件，形成測(cè)算結(jié)果；對(duì)采用不同方法評(píng)估形成的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行分析比較，形成評(píng)估結(jié)論。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在評(píng)定、估算形成評(píng)估結(jié)論后，編制初步資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。本公司按照法律、行政法規(guī)、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定和內(nèi)部質(zhì)量控制制度，對(duì)初步資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行內(nèi)部審核，在與委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人就評(píng)估報(bào)告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行必要溝通后，出具正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。本評(píng)估報(bào)告所使用的主要資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)包括：1.交易假設(shè)。交易假設(shè)是假定所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過(guò)程中，根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。2.公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)。公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)是指資產(chǎn)可以在充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上自由買(mǎi)賣(mài)，其價(jià)格高低取決于一定市場(chǎng)供給狀況下獨(dú)立的買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的判斷。公開(kāi)市場(chǎng)是指一個(gè)有眾多買(mǎi)者和賣(mài)者的充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。在這個(gè)市場(chǎng)上，買(mǎi)者和賣(mài)者的地位是平等的，彼此都有獲得足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買(mǎi)賣(mài)雙方的交易行為都是在自愿的、理智的，而非強(qiáng)制或不受限制的條件下進(jìn)行的。3.在用續(xù)用假設(shè)。在用續(xù)用假設(shè)是假定處于使用中的待評(píng)估資產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)(二)一般假設(shè)(三)特殊假設(shè)(一)市場(chǎng)法測(cè)算結(jié)果(二)收益法測(cè)算結(jié)果賬面價(jià)值37.85萬(wàn)元相比，增值321.36萬(wàn)元，增值率為848.92%。(三)兩種評(píng)估測(cè)算結(jié)果的差異及其原因被評(píng)估房產(chǎn)的兩種評(píng)估測(cè)算結(jié)果的差異如下表所示：擬資產(chǎn)處置所涉及的五礦鋼鐵廣州有限公司房產(chǎn)價(jià)值項(xiàng)目正文市場(chǎng)法收益法差異原因主要是由于收益法是立足于判斷資產(chǎn)獲利能力的角度，關(guān)鍵指標(biāo)是未來(lái)收益及折現(xiàn)率，對(duì)未來(lái)指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè)，將委估房屋預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)來(lái)評(píng)估房屋價(jià)值，鑒于現(xiàn)階段中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)整體租售比較低，采用收結(jié)合差異原因以及本次評(píng)估目的為資產(chǎn)處置，故本次評(píng)估選取市場(chǎng)法結(jié)在評(píng)估基準(zhǔn)日2024年5月31日，五礦鋼鐵廣州有限價(jià)值為961.91萬(wàn)元(大寫(xiě)為玖佰陸拾壹萬(wàn)玖仟壹佰值稅),較賬面價(jià)值37.85萬(wàn)元，評(píng)估增值924.06萬(wàn)元，增值率為2441.10本評(píng)估結(jié)論的使用有效期為一年，自評(píng)估基準(zhǔn)日2024年5月31日起，至(一)重要的利用專家工作及相關(guān)報(bào)告情況(六)擔(dān)保、租賃及其或有負(fù)債(或有資產(chǎn))等事項(xiàng)的性質(zhì)、金額及與評(píng)估對(duì)象的關(guān)系疵情形(九)其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)1.由于條件所限評(píng)估專業(yè)人員未借助任何檢測(cè)儀器對(duì)住宅內(nèi)部結(jié)構(gòu)(非肉2.本次評(píng)估中