沂河四組項目可行性研究報告(修訂稿)

四川建設發(fā)展股份有限公司沂河四組項目分析可行性研究報告二〇一三年十月四川建設發(fā)展股份有限公司沂河四組項目分析可行性研究報告總經(jīng)理：審定：審查：二〇一三年十月第一章總論1.1項目概況1.1.1項目名稱：沂河四組項目（以下簡稱“本項目”）。1.1.2建設單位：四川建設發(fā)展股份有限公司1.1.3項目負責人：江秉金1.1.4項目地址：德陽市天山路與凱江路交匯處東南角地塊1.1.5項目建設內(nèi)容及規(guī)模：本項目總占地面積約38,878.60平方米，總建筑面積為244,655.82平方米，建設總容積率為5.0，建設密度為33%,高層電梯住宅面積163,290.12平方米（其中還建住宅面積為55000平方米），1-2層商鋪面積24,038.89平方米，其他建筑面積1,200.00平方米，地下停車場面積56,126.81平方米。項目分兩期開發(fā)建設，一期開發(fā)建設總建筑面積為122,327.91平方米，高層電梯住宅面積81,645.06平方米（其中還建住宅面積為27,500平方米），1-2層商鋪面積12,019.45平方米，其他建筑面積600平方米，地下停車場面積28,063.40平方米。1.1.6建設工期：2年。1.1.7項目總投資及資金來源：本項目總投資40,000萬元，其中：企業(yè)自有資金投入20,000萬元，銀行融資20,000萬元。1.1.8項目地塊示意圖：本案本案1.2建設單位概況1.2.1公司基本情況簡介四川建設發(fā)展股份有限公司位于四川省德陽市華山北路6號，注冊資本10000萬元人民幣，是一家以建筑施工、房地產(chǎn)開發(fā)、商貿(mào)零售、飯店經(jīng)營為核心產(chǎn)業(yè)、集環(huán)保工程、汽車貿(mào)易、建筑塔機制造、進出口貿(mào)易、機械加工、物業(yè)管理等綜合多產(chǎn)業(yè)為一體的大型民營股份制企業(yè)。

公司前身是1985年8月成立的德陽市開發(fā)建筑工程公司，1992年8月經(jīng)四川省股份制試點聯(lián)審小組川股審（1992）016號文件批準設立“德陽市建設發(fā)展股份有限公司”，成為我國建筑業(yè)領域首批股份制試點企業(yè)之一。1998年3月更名為“四川建設發(fā)展股份有限公司”。截至2012年底，公司共有各類合同用工約3000人，其中各類專業(yè)技術和管理人員600余人、二級以上注冊建造師86人。公司集團為社會提供就業(yè)崗位1萬多個。

四川建設發(fā)展股份有限公司擁有四川洋洋百貨股份有限公司、德陽市旌湖賓館有限責任公司、成都摩爾物流發(fā)展有限公司、德陽市旌東環(huán)保燃料有限公司、德陽洋洋君安物業(yè)管理有限公司、德陽匯川科技有限公司、德陽興業(yè)混凝土有限公司等多家全資公司及控股（參股）子公司；擁有房地產(chǎn)分公司、建筑分公司、環(huán)境工程分公司、金特爾鋼構廠、金利家俱廠、裝飾工程分公司、城建物資分公司、建材供銷分公司、鋼結構安裝分公司、水處理工程分公司等分支經(jīng)營機構。建筑施工公司具有房屋建筑工程施工總承包壹級、市政公用工程施工總承包壹級、公路工程施工總承包貳級、機電安裝工程總承包二級，建筑裝修裝飾工程專業(yè)承包貳級、消防設施工程專業(yè)承包貳級、地基與基礎工程專業(yè)承包貳級、起重設備安裝工程專業(yè)承包貳級、鋼結構工程專業(yè)承包壹級等資質。承接大中型工程項目約300個，許多工程質量優(yōu)良，獲得表彰。如承建的德陽市體育館工程獲“天府杯”金獎，岷江路大橋工程獲“天府杯”銀獎。公司連續(xù)多年被評為“四川省建筑業(yè)先進企業(yè)”和“德陽市建筑業(yè)先進企業(yè)”，被市統(tǒng)計局評為“德陽市統(tǒng)計工作先進單位”。公司“房屋建筑施工、公路工程施工、鋼結構工程施工、塔式起重（普通）QTZ63、QTZ40、TZ25制造、環(huán)境污染防治工程工藝設計及施工等項目通過了ISO9001：2000質量管理體系認證。房地產(chǎn)開發(fā)四川建設發(fā)展股份有限公司具有房地產(chǎn)二級開發(fā)資質，先后成功開發(fā)了春錦花園、龍橋廣場、旌都苑、彩虹星座、東湖御苑、旌都東苑、陽光摩爾、藍郡小區(qū)、御庭苑、東方明城、御景東苑、凱江新城等多個房地產(chǎn)項目，2006年被四川省統(tǒng)計局評為“2006年四川房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力200強”，被四川省房地產(chǎn)協(xié)會授予“2004-2005年度四川省房地產(chǎn)開發(fā)先進企業(yè)”稱號。商貿(mào)零售

公司控股的四川洋洋百貨股份有限公司（以下簡稱“洋洋百貨”）位于德陽市長江西路二段，目前股本總額7600萬股，以百貨零售、管理咨詢、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為主要經(jīng)營業(yè)務。洋洋百貨前身是四川建設發(fā)展股份有限公司于1997年7月23日設立的德陽市建設廣場有限公司。2009年6月30日洋洋百貨由有限公司整體變更為股份公司。洋洋百貨致力于連鎖百貨經(jīng)營，在成都、德陽、達州、宜賓等地擁有9家直營店，營業(yè)面積約15萬平方米，為社會提供就業(yè)崗位約8000余個。洋洋百貨2007～2008年獲AAA+銀行信用等級；2007～2009年被納入“四川省現(xiàn)代流通重點聯(lián)系企業(yè)”；2009年、2010年、2011年連續(xù)三年被國家統(tǒng)計局德陽調(diào)查隊評為“居民消費價格調(diào)查工作一等獎”；2011年、2012年被省商務局納入“四川應急保供重點聯(lián)系企業(yè)”；2011年被德陽市國家稅務局和德陽市地方稅務局評為“A級納稅信用等級企業(yè)”；2011年德陽市是人民政府命名為“德陽市第二屆納稅突出貢獻企業(yè)”；2012年被德陽市保護消費者權益委員會、德陽廣播電視臺評為“德陽市消費者最信任商家”；2012年被四川省企業(yè)聯(lián)合會和四川省企業(yè)家協(xié)會評為“四川百強企業(yè)”；2012年入圍“德陽市納稅百強企業(yè)”。旅游飯店

公司投資并管理的旌湖賓館占地面積1.4萬平方米，總建筑面積2.7萬平方米，有近150名旅游管理專業(yè)技術人才，承擔了德陽市主要政務和商務接待活動，2006年經(jīng)改造后被評為國家四星級旅游涉外飯店、金葉級綠色飯店和金鑰匙飯店。2010年公司啟動興建五星級大樓項目，總建筑面積約4.2萬平方米。旌湖賓館連續(xù)多年保持著較強的服務競爭優(yōu)勢，2011年從全省500多家星級飯店中脫穎而出，成為我省25家旅游先進單位之一。汽配物流公司于2007年8月合作開發(fā)中汽西南汽配物流配送基地項目。該項目位于成都市武侯區(qū)，占地面積約350畝，是省、市、區(qū)三級重點現(xiàn)代物流項目之一，由公司投資、成都摩爾物流發(fā)展有限公司營運。其中一期項目（即摩爾國際汽車文化商貿(mào)城?摩爾汽車用品廣場）總投資規(guī)模約8億元，建筑面積約21萬平方米，其中汽配?汽車用品展示交易區(qū)約8萬余平方米，其他配套服務功能約4萬余平方米。項目規(guī)劃為商務及配套功能包括商務辦公區(qū)、電子商務交易服務大廳、會議中心、餐飲休閑配套和商務酒店五大商務功能，可滿足入駐企業(yè)和廠商的業(yè)務管理、市場營銷、售后服務、技術支持以及開展其他服務業(yè)務的需要。公司經(jīng)營理念：正直誠實全心投入團隊精神相互尊重1.2.2股東組成股東名稱實收資本（萬元）占比（%）德陽碩鴻投資有限責任公司8211.24482.11德陽市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司11.1360.11社會公眾股東（個人）1777.6217.78合計10000.001001.2.3公司資產(chǎn)狀況截止2012年12月31日，公司資產(chǎn)總額2,351,925,370.52元，負債總額1,627,029,925.94元；所有者權益總額724,895,444.58元，其中：資本公積157,499,886.19元，累計未分配利潤254,334,487.76元。公司近三年的財務狀況如下：公司近三年主要經(jīng)濟指標（母公司數(shù)據(jù)）單位：萬元年度資產(chǎn)總額負債總額收入凈利潤201076,404.9351,817.8670,999.043,557.02201185,355.2956,841.7968,684.013,926.432012110,219.2575,654.1962,443.431,892.98公司近三年主要經(jīng)濟指標（合并數(shù)據(jù)）單位：萬元年度資產(chǎn)總額負債總額收入凈利潤2010136,171.6387,078.09211,046.258,997.822011189,543.95125,971.53229,612.066,473.892012235,192.54162,702.99236,331.085,643.661.2.4公司組織結構圖及人員1.2.5公司管理層

公司法定代表人：江秉金，中國國籍，現(xiàn)年61歲。1977年8月參加工作，在德陽市中區(qū)建筑一公司先后擔任施工員、隊長、副經(jīng)理、經(jīng)理等職務。1985年5月組建了德陽市開發(fā)建筑公司并擔任經(jīng)理職務。1992年9月起，任德陽市建設發(fā)展股份有限公司（1998年更名為“四川建設發(fā)展股份有限公司”）董事長、總經(jīng)理、黨支書記職務。財務負責人：唐明宗，中國國籍，現(xiàn)年55歲。1986年6月到德陽開發(fā)建筑工程公司出任財務科長，1992年起一直擔任四川建設發(fā)展股份有限公司董事、總會計師、財務部部長。1.3編制依據(jù)及范圍1.3.1編制依據(jù)1）《投資項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）；2）《國務院關于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國發(fā)[2013]25號）；3）《關于做好危舊房棚戶區(qū)改造調(diào)查統(tǒng)計和規(guī)劃編制工作的通知》（川建發(fā)[2013]23號）；4）《關于印發(fā)德陽市棚戶區(qū)改造工程實施方案的通知》（德辦函[2009]149號）；5）《關于規(guī)范市區(qū)城中村及棚戶區(qū)改造的會議紀要》（德府閱[2010]32號）；6）《德陽市城市和國有工礦棚戶區(qū)改造實施方案》（德建發(fā)[2010]295號）；7）《關于市區(qū)“城中村”改造進入災后重建體系的請示》（德建發(fā)[2008]629號）；8）國家建設部及德陽市頒布的與房地產(chǎn)相關法律與政策；9）《德陽市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》；10）《德陽市2008-2020城市總體規(guī)劃》；11）《關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》12）四川建設發(fā)展股份有限公司《公司章程》；13）同類項目開發(fā)的經(jīng)驗和資料；14）德陽市工程造價信息及有關配套文件；15）有關工程造價分析資料；16）德陽市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定（2011年修訂版）；17）該棚戶區(qū)改造工程中標通知書及其公示；18）凱江路以南、沂河路以北（沂河四組北地塊）規(guī)劃設計條件通知書（2010）規(guī)條字100號1.3.2可行性研究范圍項目研究的范圍包括本項目實施的必要性；項目所在區(qū)域的市場研究；項目定位與產(chǎn)品方案；項目開發(fā)方案；投資估算；財務評價；不確定分析；社會效益分析及環(huán)境影響評價等。1.4結論與建議本項目符合德陽市《“十二五”城市總體規(guī)劃》，項目的建設可擴大公司經(jīng)營規(guī)模，提升公司品牌形象，并促進地方經(jīng)濟發(fā)展。通過市場分析可以看出，項目市場前景看好，能夠取得較高的市場占有率。通過財務分析可以看出，本項目有較強的盈利能力和償債能力。項目建成后可有效提升企業(yè)自身品牌價值，推動德陽市大城市建設步伐。第二章項目建設背景及必要性2.1項目建設背景2.1.1經(jīng)濟發(fā)展概況1）國民經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展2012年四川地區(qū)生產(chǎn)總值23849.80億元，增長12.6%，其中第一產(chǎn)業(yè)3297.21,億元，增長4.5%；第二產(chǎn)業(yè)12587.78億元，增長15.4%；第三產(chǎn)業(yè)7964.81億元，增長14.0%。德陽市國民經(jīng)濟快速增長，2012年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1280.2億元，總量居全省第三位，比上年增長13%，增幅分別高于全國、全省5.2和0.4個百分點。數(shù)據(jù)來源：四川省統(tǒng)計年鑒。（以下同）2）固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長四川省2012年固定資產(chǎn)投資18038.92億元，增長19.3%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資3266.40億元，增長15.9%。德陽市2012年固定資產(chǎn)投資730.9億元，比上年增長12.4%，增速比上年提高4.2個百分點。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資79.9億元，比上年增長9.6%。3）城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)步增長2012年四川省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20307元，增長13.5%；城鎮(zhèn)居民人均消費支出15050元，增長9.9%。2012年德陽市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22374元，全市城鎮(zhèn)新增就業(yè)3.48萬元。從上述數(shù)據(jù)可以看出，目前德陽市的整體經(jīng)濟運行平穩(wěn)，經(jīng)濟環(huán)境良好，人民生活水平逐年提高，社會消費品零售總額增長迅速，人均可支配收入高于全省水平，商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，在四川省處于較高水平。德陽市各方面的快速發(fā)展，為本項目建設提供了有利條件。2.1.2形勢分析2012年德陽納入成都大都市區(qū)范圍，受成都城市空間發(fā)展方向的牽引、物流中心布局、第二機場的建設及天星、旌江快速路的良性影響，與綿陽成為競爭與合作并存的“鄰友”。成德綿成為打造空間結構一群、一帶、多線；交通系統(tǒng)一廊、兩軸、多線；功能地位西部最有競爭力的城鎮(zhèn)群。德陽市按照“融入成都，貫通東西，覆蓋全域，支撐發(fā)展”的基本思路，加速打通成德組合型交通樞紐，成德南高速公路、成都第二繞城高速過境段、成綿樂城際鐵路和連接成都的旌江、天星快速通道建設。四通八達的交通樞紐，將支撐形成以德陽城區(qū)為核心，輻射周邊各個縣（市、區(qū)）主要交通干線為聯(lián)絡線的半小時快速交通系統(tǒng)，通過多條放射狀快速道路系統(tǒng)連接縣城及小城鎮(zhèn)，在半小時城鎮(zhèn)圈范圍內(nèi)形成“傘”狀空間結構。德陽城鎮(zhèn)將在區(qū)位優(yōu)勢的帶動下跨上經(jīng)濟發(fā)展的“高速通道”。根據(jù)《德陽市城市總體規(guī)劃（2008-2020）》，其中心城區(qū)發(fā)展目標為：“把德陽中心城區(qū)建設成為……以現(xiàn)代物流、商務會展、職業(yè)教育、科技研發(fā)和休閑娛樂為支撐的區(qū)域性中心城市……?！痹诋a(chǎn)業(yè)發(fā)展中提出“空間布局”：優(yōu)化市域產(chǎn)業(yè)空間布局，形成“三區(qū)多軸多點”的空間格局。目前德陽市正強化規(guī)劃引領，完善基礎設施，加快推進新型城鎮(zhèn)化進程，著力構建城鄉(xiāng)一體化發(fā)展格局，不斷增強中心城市的輻射帶動能力與吸引能力，朝著構建“區(qū)域中心城市和山水宜居城市”的目標加速邁進。德陽市2013年《政府工作報告》中指出：“實施全域城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。按照’一體兩翼，成德同城’的戰(zhàn)略構想，強化全域德陽發(fā)展理念，大力推進”1＋5＋X“的城鎮(zhèn)群建設，以中心城市攜領組團城市群發(fā)展，加快構建’三環(huán)五廊’的市域空間結構。……加快區(qū)域中心城市建設，增強聚集力、輻射力、帶動力?！眹蚁嚓P政策的正確引導和德陽市中長期規(guī)劃，為本項目建設提供了政策依據(jù)。2.2項目建設的必要性2.2.1德陽大城市化進程的需要德陽市是工業(yè)化城市，是中國重大技術裝備制造業(yè)基地，十二五期間，德陽市以轉變經(jīng)濟發(fā)展方式為主線，深入實施“一三五八”發(fā)展戰(zhàn)略，采取各種有效措施，在擴大增量中調(diào)結構、在加快發(fā)展中轉方式，全力推動全市經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展。2012年全市地區(qū)生產(chǎn)總值達到1,280.4億元，居全省第三位，同比增長13%；實現(xiàn)地方公共財政預算收入75.5億元，綜合實力顯著提升，經(jīng)濟運行質量不斷提高。近年來德陽市的經(jīng)濟、城市規(guī)模發(fā)展迅速，商業(yè)基礎建設有了明顯進步，項目位于德陽德陽老城區(qū)，現(xiàn)有的建筑外觀和體量已經(jīng)制約了企業(yè)的發(fā)展。項目建設將提高零售市場的環(huán)境和檔次，進一步向國際化靠攏，對于德陽的大城市建設具有重要的意義。2.2.2是提高人民生活水平、適應消費者新的購物需求隨著經(jīng)濟的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民收入水平的大幅度提高，對大型、特大型購物中心的消費需求和支付能力正在形成。德陽市消費市場持續(xù)增長，2012年全市社會消費品零售總額達408.2億元；城鄉(xiāng)居民收入大幅提高，2012年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達22374元，同比增長15.5%。全市城鎮(zhèn)居民的消費需求已出現(xiàn)了新的變化和調(diào)整，消費者在購房時不僅追求方便性、多樣性、注重個人品味的需求，同時更注重整體購房經(jīng)歷的愉悅。第三章市場分析3.1.1市場分析該項目位于建設完善中的商業(yè)新區(qū)，設計中堅持“以人為本”的人性化設計理念，力求營造富有現(xiàn)代人文氣息的現(xiàn)代社區(qū)環(huán)境。項目的實施將進一步改善城市居民的居家購物環(huán)境，為改善城市面貌、發(fā)展德陽經(jīng)濟起到積極作用，建成后的旌城陽光將成為新區(qū)內(nèi)一大亮點。該項目的運作，可帶動其它相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加地方財政和稅務收入，并進一步增強企業(yè)實力，提高企業(yè)形象，全面提高企業(yè)管理水平。3.1.2前期策劃該項目位于建設完善中的商業(yè)新區(qū)，基礎配套設施完備，醫(yī)院、學校、休閑廣場等生活設施配套齊全，以沃爾瑪嘉信茂廣場為主的城市附中心，集聚商機和人氣。因此，結合項目地理環(huán)境優(yōu)勢和建筑戶型風格，銷售定位策略為：該項目戶型定位于中高收入家庭。外觀造型定位于現(xiàn)代建筑風格，突顯于中高檔社區(qū)，力求從建筑風格、環(huán)境景觀，物業(yè)管理方面營造高檔居住社區(qū)。3.1.3定價策略樓盤區(qū)位營業(yè)房車庫住房均價（元/㎡）均價（元/個）均價（元/㎡）左右凱江路15000800004360凱江新城凱江路4200鑫恒香庭天山北路170004300廬山星座廬山路8000-150004800根據(jù)前期我們有針對性地對市區(qū)內(nèi)相似地理位置、配套環(huán)境的主要競爭對手進行的市場調(diào)查分析，結合該項目特點、優(yōu)勢，擬定住房銷售均價4300元/㎡，商業(yè)均價13000元/㎡，車位均價10萬元/個。本著真誠、薄利、重信、保質的原則，力求從建筑風格、環(huán)境景觀、物業(yè)管理方面營造出德陽一流的高尚社區(qū)。該項目地處新區(qū)腹地，地處市區(qū)繁華地段，便利的交通，完善的配套及物業(yè)管理。因此，定位在中高檔的住宅，有利于利用地塊優(yōu)勢的發(fā)揮，更進一步利用公司多年開發(fā)之精髓，用建筑、用景觀、用文化來演繹“自然尊貴，旌城典范”這一開發(fā)主題。3.1.4營銷措施1）現(xiàn)場設立售房中心，售房中心應外觀氣派典雅，易予識別，營造出舒適雅致的購房環(huán)境，進一步提高公司知名度和形象。2）置業(yè)顧問競爭上崗，進行崗前培訓，以較高的營銷素質促進銷售，對營銷人員實行考核獎勵制度，獎金與業(yè)績掛鉤，以提高銷售業(yè)績。3）注重媒體（如電視、報紙）及戶外廣告的宣傳作用。4）向購房者提供三至二十年按揭購房服務，及產(chǎn)權辦理免費服務，以減輕購房者的付款壓力和企業(yè)的資金緊張壓力，使購房者以安心、省心地購房。3.1.5售后服務我公司嚴格實施商品房質量保證書及使用說明書制度，保障主體結構向正常使用年限，嚴格執(zhí)行保修范圍內(nèi)的國家有關規(guī)定。通過使用說明書、告訴用戶正確使用裝修房屋，嚴禁裝修中對主體結構有影響的行為，保障所有業(yè)主的公共利益。實施完整封閉式的物業(yè)管理，支持收支平衡的非贏利性物業(yè)收費原則。項目竣工后，由我物管公司按規(guī)定辦理入住手續(xù)，實施從保安維修、衛(wèi)生綠化、代收費用等系列物業(yè)管理服務。并及時辦理產(chǎn)權手續(xù)，定期組織對用戶進行回訪，及時解決工程質量、物業(yè)服務、產(chǎn)權辦理等系列問題。第四章建設方案4.1場地概況“沂河四組”位于天山北路以東，北至凱江路南至沂河街。4.2建設規(guī)模本項目總占地面積約19,439.30平方米，總建筑面積為122,327.91平方米，建設總容積率為5.0，建設密度為33%,高層電梯住宅面積81,645.06平方米（其中還建住宅面積27500平方米），1-2層商鋪面積12,019.45平方米，其他建筑面積600.00平方米，地下停車場面積28,063.40平方米。4.3場址選擇4.3.1自然條件1）地理位置德陽市位于四川盆地成都平原東北部，南距省會成都市41公里，北接綿陽市，東南與遂寧、資陽兩市交界，西南連成都市，西與阿壩州接壤。1983年建市，今轄旌陽區(qū)、廣漢市、什邡市、綿竹市、中江縣、羅江縣，市境狹長，東西寬約65公里，南北長約162公里，幅員面積5911平方公里，人口389.2萬。距省會成都58公里，距雙流國際機場40分鐘車程，寶成、達成鐵路，成綿、成南高速公路、108國道貫穿境內(nèi)，六個縣均有高等級公路聯(lián)接，鄉(xiāng)鄉(xiāng)通公路，市區(qū)到各縣形成了半小時經(jīng)濟圈。項目地塊位于德陽市旌陽區(qū)，東鄰中江縣，西連綿竹市和什邡市，北接羅江縣，南靠廣漢市。是德陽市人民政府所在地，其下轄11個鎮(zhèn)、一個鄉(xiāng)、5個街道辦事處，是德陽市經(jīng)濟、文化、商業(yè)中心，全區(qū)幅員面積648平方公里，常駐人口73萬余人。市區(qū)建成區(qū)面積68平方公里，是四川單區(qū)建成區(qū)面積第一位，其總人口65萬余人，國家特大型工業(yè)企業(yè)中國第二重型機械集團、東方電機有限公司、東方汽輪機有限公司、東方鍋爐有限公司等眾多企業(yè)坐落其間，是中國第三大重型裝備制造業(yè)基地。項目位于近鄰嘉信茂沃爾瑪商業(yè)中心，周邊居民區(qū)完善成熟，基礎設施齊備，生活服務設施配套齊全，交通購物便捷，繁而不暄，既是居家置業(yè)的極佳地段，又是高檔住宅區(qū)發(fā)展的理想用地。2）德陽市行政劃分德陽市管轄1個區(qū)（旌陽區(qū)）、1個開發(fā)區(qū)（高新區(qū)）、2個縣（中江縣、羅江縣）、代管3個縣級市（廣漢市、綿竹市、什邡市）。德陽市行政區(qū)劃一覽表縣級行政單位幅員面積（K㎡）常住人口行政中心旌陽區(qū)648735070旌陽街道什邡市863412758方亭街道廣漢市551591115雒城鎮(zhèn)綿竹市1245477868劍南鎮(zhèn)羅江縣448212186萬安鎮(zhèn)中江縣22001186762凱江鎮(zhèn)3）氣候條件：全市平均氣溫為15.6～16.9℃，冬季平均氣溫為6.2～7.7℃，春季氣溫為13.6~15.1℃，夏季氣溫為23.2~24.6℃，秋季氣溫為16.3~17.6℃。最熱月出現(xiàn)在７月，月平均溫度達25.0～26.3℃,最冷月出現(xiàn)在１月，平均溫度為５.0～6.2℃。全市極端最高溫度為35.5～37.7℃，普遍出現(xiàn)在7月；全市極端最低溫度為-5.1～-3.6℃，大部分區(qū)市縣出現(xiàn)在12月，少部分出現(xiàn)在１月。降水量：年總降水量900～950毫米，最大降水量1400～1500毫米，最小降水量530～630毫米。降水量多集中在510月，占年降水量的87～89﹪4）地質條件德陽市位于四川盆地西部和青藏高原東緣向四川盆地過渡的交接地帶，熱、水、生物等自然資源豐富。地貌特點為西部主要是山地，中部為平原，東部為丘陵臺地，地質構造為西側是龍門山隆起褶帶，東側為龍泉山褶斷帶，中部是德陽坳陷。德陽市境內(nèi)高山、平原、丘陵地形兼有，呈西北高、東南低梯級分布。山區(qū)面積占全市總面積的19.7%，平原面積占全市總面積的30.8%，丘陵占全市總面積的49.5%。德陽市主要河流有綿遠河、石亭江、鴨子河、清白江，為沱江水系；凱江、郪江，為涪江水系。地下水儲量年約24億立方米，多聚集在中部平原地區(qū)。人民渠主干渠過境水100余公里，引流岷江為重要水資源。5）德陽市交通概況德陽市是全國第一個實現(xiàn)GBM網(wǎng)化工程達標的地級示范市。距成都雙流國際機場50余公里。寶成鐵路、達成鐵路、G5京昆（成綿）高速公路、G42滬蓉（成南）高速公路、108國道和境內(nèi)四通八達的市縣快速通道構成了德陽發(fā)達的鐵路、公路、航空立體交通體系，還有成綿樂城際鐵路客運專線、成德綿高速公路、成綿高速復線（途徑什邡、綿竹）、成德南高速公路在建。德陽市交通設施建設完善。2012年全市公路總里程7568公里。在總里程中，等級公路占公路里程總數(shù)的88%。其中，高等級公路（含一級公路）334公里，高速公路100公里。全年新鋪油路（水泥路）401公里。全市實現(xiàn)鄉(xiāng)鄉(xiāng)、村村通公路。新建縣、鄉(xiāng)級汽車站30個。6）基礎設施概況全市擁有程控電話容量40萬門（不包含移動、聯(lián)通等），可視電話、數(shù)據(jù)通信、分組交換、互聯(lián)網(wǎng)等業(yè)務發(fā)展迅速。移動通訊工具人均擁有量位居西部第一。變電容量320萬千伏安，已形成以220千伏為骨干的供電網(wǎng)絡，城市供電基本達到N-1準則，供電網(wǎng)絡覆蓋全市城鄉(xiāng)，能提供充足的電能。六縣（市、區(qū)）均屬都江堰灌區(qū)，供水充足；其淺層優(yōu)質天然氣儲量名列全國之首，完全能夠滿足項目建設要求。本項目市政基礎設施齊備，整個工程的交通、供電、通風、供水、排污、通訊等各方面均已到達施工場地。4.3.2施工條件1）天然建筑材料：本工程施工所需要的砂料、卵石、石料、上料等全部能在工程區(qū)15km范圍內(nèi)采購。其質量可滿足要求。2）主要外來材料的供應：本工程施工的主要外來材料主要包括鋼材、木材、水泥等，均能在區(qū)內(nèi)市場采購。3）施工電源：本工程施工電源由德陽市電力部門供應。因此，本工程的施工供電可靠，電量充足，能滿足施工要求。4）施工隊伍及設備：施工隊伍通過招投標方式，在市內(nèi)外競爭，擇優(yōu)選擇有能力承擔本工程施工的國家一級專業(yè)施工企業(yè)。工程所需的機械設備由中標企業(yè)自行解決。德陽市有豐富的勞動力資源，可為本工程提供充足的勞動力。4.5交通4.5.1交通本項目東側為城市主干道天山路，路寬20m，南側為城市主干道凱江路路，路寬30m；西面及北面為7米的規(guī)劃道路，可形成消防環(huán)道。4.6公用輔助工程4.6.1給排水工程根據(jù)建設單位及現(xiàn)行國家有關規(guī)范，本工程設置有給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消火栓消防系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)等。（1）給水系統(tǒng)由室外市政給水管道引入一根口徑為DN200mm的管道，設置進出水管、轉輸水箱、加壓設備等，由市政管網(wǎng)直接供水。（2）生活污水經(jīng)格柵沉砂池處理后排入市政污水管道；公共衛(wèi)生間污水采用單立管、雙立管系統(tǒng)，底層單獨排入市政污水管網(wǎng)；雨水經(jīng)管、溝收集排入市政雨水管道。（3）自動噴水滅火系統(tǒng)設濕式水力報警閥、安全信號閥、水流指示器、閉式噴頭、末端試水裝置等；同時地下二層消防水泵房內(nèi)，設自動噴水滅火水泵；各層按規(guī)范配置設有手提式磷酸銨鹽滅火器。4.6.2供電工程由城市電網(wǎng)引入1路10KV電源供電，設置1ES變電所，對原高壓配電系統(tǒng)進行調(diào)整。第五章環(huán)境保護與節(jié)能5.1環(huán)保編制依據(jù)、標準《環(huán)境空氣質量標準》（GB3095-1996）《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》（GB3096-93）《大氣污染綜合排放標準》（GB16297-1996）《污水綜合排放標準》（GB8978-96）5.2主要污染源及主要污染物5.2.1施工期1）機械設備及運輸車輛噪聲2）施工場地揚塵，施工機械及運輸車輛排放廢氣3）施工廢水、民工生活污水。5.2.2使用期1）一般生活污水、生活垃圾2）噪聲（空調(diào)、進出車輛）5.3環(huán)境保護措施5.3.1施工期1）噪聲采用適當?shù)姆勒窠翟氪胧?，合理布置噪聲設備位置和合理安排施工時間，使施工機械設備噪聲的影響降至低水平。2）揚塵、施工機械及運輸車輛廢氣加強施工區(qū)的規(guī)劃管理，將建筑材料（主要是黃砂、石子）的堆場定點定位，并采取防塵抑塵措施。同時加強對機械、車輛的維修保養(yǎng)，禁止以柴油為燃料的施工機械超負荷工作，減少煙度和顆粒物排放。3、廢水廢水經(jīng)化糞池處理后，通過城市污水管網(wǎng)排入污水廠，對受納水域影響甚微。5.3.2使用期1）廢水廢水經(jīng)化糞池（餐廳先經(jīng)隔油池）并經(jīng)消毒處理后，排放廢水中氯、糞大腸菌群等指標能達到《污水綜合排放標準》（GB8978-1996）三級標準后，經(jīng)過消毒處理后的污水可視同于一般生活污水。2）固定廢棄物生活垃圾采用塑料袋收集，日產(chǎn)日清，由城管部門送市政垃圾場處理。5.4節(jié)能編制依據(jù)《中華人民共和國節(jié)約能源法》《公共建筑節(jié)能設計標準》（GB50189-2005）《夏熱冬暖地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》《民用建筑熱工設計規(guī)范》5.5節(jié)能措施5.5.1規(guī)劃節(jié)能總圖布置及各單體設計均考慮到充分利用自然條件，同時考慮物流便捷，盡量減少往返運輸，以節(jié)約能源。5.5.2給排水節(jié)能1）給水系統(tǒng)充分利用市政水壓進行豎向分區(qū)。2）熱水系統(tǒng)管道及設備嚴格作保溫處理。3）循環(huán)冷卻補充水利用消防水池存水，減少了更換周期。5.5.2電氣節(jié)能1）采用節(jié)能技術，實施節(jié)能控制。2）合理布置電氣路線，減少線路長度及損耗；合理選用低能耗設備，減少電能損耗。3）照明采用高光效的節(jié)能燈具，照明開關采用集中與分散相結合，便于操作和管理。第六章職業(yè)衛(wèi)生、安全與消防6.1職業(yè)衛(wèi)生6.1.1編制依據(jù)《中華人民共和國勞動法》《企業(yè)職工勞動安全衛(wèi)生教育管理規(guī)定》《中華人民共和國職業(yè)病防治法》《全國總工會關于生產(chǎn)性建設工程職業(yè)安全衛(wèi)生設施實行工會監(jiān)督的暫行辦法》6.1.2措施1）選用性能良好的通風和溫濕度調(diào)節(jié)設備，凈化空氣質量，滿足空氣衛(wèi)生指標和對溫濕度的要求。2）全空氣系統(tǒng)回風總管上設置空氣消毒凈化器。3）地下室設備用房設機械送、排風系統(tǒng)。4）用于二次供水系統(tǒng)的水箱采用不銹鋼板水箱。在其出水管上設置紫外線消毒設備或水箱內(nèi)設置水箱水處理器，保證水質衛(wèi)生。5）生活用水與消防用水分開貯存。6）生活垃圾轉運站處設有給排水設施及消毒設施。6.2安全6.2.1編制依據(jù)《中華人民共和國道路交通管理條例》《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》《電氣裝置安裝工程爆炸和火災危險環(huán)境電氣裝置施工及驗收規(guī)范》（GB50257-96）《電氣裝置安裝工程低壓電器施工及驗收規(guī)范》（GB50254—96）《特種作業(yè)人員安全技術培訓考核管理辦法》（國家經(jīng)貿(mào)委13號令發(fā)布）6.2.2安全措施1）施工期★嚴格按照施工安全操作規(guī)程及施工安全管理條例，進行安全文明施工。★夜間施工時，應取得工程所在地有關部門的許可，加強與當?shù)叵嚓P部門、相鄰居民的溝通，嚴禁擾民?！锛訌妼κ┕がF(xiàn)場的管理，確保施工安全，施工警示牌應掛在顯要位置，寫明注意事項，提醒施工人員及過往行人注意安全?！锸┕C械應選用低噪聲設備，設備基礎應加固處理，施工場地的所有工作平臺、腳手架設有防護措施，所有顫動機械均設有防護罩?！镒ズ檬┕ぐ踩逃?，配備專職安檢員，定期對員工進行安全教育，確保文明操作，防止事故發(fā)生?！飳μ厥馕ｋU工種，購買職業(yè)安全保險?！飮栏癜凑諊矣嘘P標準及規(guī)范要求，采取職業(yè)安全防范措施。2）營運期★建立設備維修保養(yǎng)、檢修規(guī)程，組織專業(yè)人員定期對設備進行檢查、校正、維修、保養(yǎng)，消除安全事故隱患。★嚴格的工作操作規(guī)程，并對工作人員進行操作規(guī)程培訓，達到熟練掌握程度，持證上崗?！锱潆娤到y(tǒng)應采取過載保護和短路保護措施，采用漏電保護設備；選用的工藝設備均考慮其供電裝置的安全性?！飳υO備定期檢修維護，使之處于良好狀態(tài)，并安裝漏電防護設施，防止人員發(fā)生觸電事故。★在設備布置上留出規(guī)定要求的操作、維修空間及通道，使得操作人員和機器設備能夠有足夠的運行空間。6.3消防6.3.1編制依據(jù)《工程建設標準強制性條文（房屋建筑部分）》2009年版《民用建筑設計通則》(GB50352-2005)《電影院建筑設計規(guī)范》(JGJ58－2008)《飲食建筑設計規(guī)范》(JGJ64-89)《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》(GB50067-97)《汽車庫建筑設計規(guī)范》(JGJ100-98)《玻璃幕墻工程技術規(guī)范》(JGJ102-2003J280-2003)《高層民用建筑設計防火規(guī)范》GB50045-95（2005年版）《建筑設計防火規(guī)范》（GB50016－2006）（2006年版）《商店建筑設計規(guī)范》（JGJ48－88）（1989年版）《建筑內(nèi)部裝修設計防火規(guī)范》（GB50222－95）《水噴霧滅火系統(tǒng)設計規(guī)范》（GB50219－95）國家建筑技術標準有關消防設計內(nèi)容其他相關消防文件6.3.2消防設施及措施項目設計防火分類為一類，耐火等級為一級。相鄰建筑物的防火間距符合《建筑設計防火規(guī)范》要求。建筑物周圍設環(huán)形車道，其寬度及凈高可滿足消防車通行要求。建筑物內(nèi)部防火分區(qū)面積、安全疏散通道、疏散出口、疏散距離以及疏散樓梯均按《建筑設計防火規(guī)范》的要求布置。室內(nèi)裝飾材料按《建筑設計防火規(guī)范》進行選型。營業(yè)、生活與消防分兩套供水系統(tǒng)。室外按間距≤120m、保護半徑≤150m設置多個室外消火栓。給水干管組成環(huán)狀管網(wǎng)。根據(jù)具體使用位置的特點，室內(nèi)設置必要的滅火器及室內(nèi)消火栓，消防設計達標。第七章項目實施進度與組織機構7.1項目建設周期及進度計劃本項目在得到批準，資金到位的情況下，計劃建設期為2年，根據(jù)項目特點及資金籌措情況，具體實施進度建議如下：施工甘特圖單位：月 第一年第二年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度項目前期工作初步設計及施工圖設計基礎工程及地下地面建筑施工安裝及裝修驗收合格正式交付7.2項目組織結構7.2.1建設單位組織機構成立項目經(jīng)理部，其項目經(jīng)理由本公司選派的人員擔任，全權負責項目的決策，審定工作計劃，施工組織設計，解決施工過程中出現(xiàn)的重大問題，協(xié)調(diào)現(xiàn)場各方內(nèi)部關系和外部關系。項目部下設職能部門，主要負責工程前期的規(guī)劃、勘察、設計、預算、審批和招標工作；負責解決施工過程中出現(xiàn)的具體問題，完成公司下達的各項指標。7.2.2物業(yè)管理機構為了便于今后物業(yè)管理，在項目建設初期即招聘有經(jīng)驗的物業(yè)公司介入，讓物業(yè)公司參與項目建設的全過程，包括設備的選型、操作培訓、試車及竣工驗收等。待項目進入正常營運期，由公司自行管理。7.2.3監(jiān)理機構在正式動土施工前，通過招標的方式確定責任心強、經(jīng)驗豐富的監(jiān)理單位，以保證建設項目的進度、成本、質量都能得到有效的監(jiān)督和控制。7.2.4設計機構本項目為商業(yè)綜合體，對設計單位的專業(yè)水平要求高，因此要通過方案招標、業(yè)績比較、實力考察等方式確定優(yōu)秀的設計單位。7.2.5質量監(jiān)督機構除建設方項目部下設的質檢科進行日常的質檢工作外，同時接受德陽市建設主管部門的質量監(jiān)督。7.2.6安全監(jiān)督機構除建設方項目部下設的安全科進行日常的安全保衛(wèi)監(jiān)督工作外，同時接受德陽市建設主管部門的安全監(jiān)督。7.3項目組織機構人員配備本公司依據(jù)項目規(guī)模成立項目部，配備的人員有5人，其中項目負責人1名，項目經(jīng)理1人.本公司要求監(jiān)理、設計、施工管理機構按照規(guī)定配備足夠的人員，保障工程的質量和安全，保證工程的順利開展，保證實現(xiàn)投資效果。第八章投資估算及融資方案8.1投資估算8.1.1法律依據(jù)國家和有關部門頒布的有關投資的政策、法規(guī)；國家發(fā)改委《投資建設項目可行性研究指南（試用版）》中國建筑工業(yè)出版社曹善琪主編的《民用建筑可行性研究與快速報價》；《投資項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；國家發(fā)展計劃委員會、建設部《工程設計收費基價表》；四川省建設委員會發(fā)布的《2000土建工程預算定額》及相關的配套定額、概算指標、投資估算指標；《投資項目可行性研究指南》[計辦投資（2002）15號]；8.1.2建設投資估算建設投資包括工程費用、工程建設其他費用和預備費用。（一）工程費用工程費是指用于建造永久性建筑物和構筑物的建筑工程費、購買設備及設備、儀器安裝費和材料費等。本項目根據(jù)類似工程經(jīng)驗估算，其工程費為19,412.46萬元。（二）工程建設其他費用工程建設其他費用包括建設用地費、建設管理費、可行性研究費、勘察設計費、環(huán)評費、能評費、場地準備及臨時設施費、工程保險費、辦公家具購置費、基礎設施建設費、人員培訓費等。建設用地費事建設管理費是建設單位從項目籌建開始直至項目竣工驗收合格交付使用為止發(fā)生的項目建設管理費用。本項目建設其他費用為13,407.68萬元。建設工程其他費用估算表序號費用名稱計算依據(jù)費率或標準總價（萬元）1建設用地費10975.001.1出讓金3300.001.2拆遷及安置費7675.002建設管理費工程費用0.12%23.303可行性研究費工程費用0.11941.254勘察設計費工程費用0.12%23.305環(huán)評費工程費用0.006能評費工程費用0.007場地準備及臨時設施費工程費用0.50%97.068工程保險費工程費用0.30%58.239辦公家具購置費工程費用0.24%46.5910基礎設施建設費工程費用1.20%232.9511人員培訓費項目定員50人每人2000元10.00合計13,407.684）預備費預備費是在工程投資概算中，預留的為支付施工中可能發(fā)生的、比預期的更為不利的水文、天氣、地質及其他社會、經(jīng)濟條件而需增加的費用。預備費分為基本預備費和漲價預備費。本項目預備費為1,761.11萬元。預備費估算表序號項目金額（萬元）估算說明1基本預備費984.61（工程費用＋工程建設其他費用）×3%2漲價預備費776.50工程費用第一年投入60%，第二年投入40%，建設期價格上漲指數(shù)取4%合計1761.115）匯總建設投資估算表（一）項目總投資：39706.64萬元A、土地費：29.19畝3300.00萬元1、出讓金：29.19畝3300.00萬元B、拆遷及安置費：7675.00萬元C、工程成本：21272.01萬元1、建安造價：121327.91㎡19412.46萬元1.1新建建筑：121327.91㎡1600元/㎡19412.46萬元2、勘測設計監(jiān)理費：473.09萬元2.1地勘費：1.60萬元2.2地基處理費：25.00萬元2.3設計費：121327.91㎡24元/㎡291.18萬元2.4監(jiān)理費：19412.46萬元0.80%155.30萬元3、區(qū)域附屬工程費：187.50萬元3.1廣場環(huán)境及管網(wǎng)：60.00萬元3.2化糞池：750m3500元/m337.50萬元3.3箱變及區(qū)域電纜管線：90.00萬元4、報建費用：1198.96萬元4.1設計審查費：121327.91㎡1.8元/㎡21.84萬元4.2人防費：121327.91㎡10.5元/㎡127.40萬元4.3城建配套費：121327.91㎡65元/㎡788.63萬元4.4質量監(jiān)督費：19412.46萬元0.20%38.82萬元4.5環(huán)衛(wèi)費：121327.91㎡3元/㎡36.40萬元4.6墻改費：121327.91㎡7元/㎡84.93萬元4.7白蟻費：121327.91㎡3元/㎡36.40萬元4.8散裝水泥資金費：121327.91㎡1元/㎡12.14萬元4.9招標費：19412.46萬元0.13%25.23萬元4.10定額管理費：19412.46萬元0.14%27.17萬元D、營銷及財務費：4146.14萬元1、營銷廣告費：47407.65萬元1%474.07萬元2、營銷管理費：47407.65萬元1%474.07萬元3、建設期貸款利息3198.00萬元E、規(guī)費及稅費：3063.48萬元1、交易手續(xù)費：197.18萬元1.1住宅54145.06㎡3元/㎡16.25萬元1.2非住宅24125.28萬元0.75%180.94萬元2、營業(yè)稅：47407.65萬元6%2844.46萬元3、產(chǎn)權面積測繪費：121327.91㎡1.8元/㎡21.84萬元F、不可預見費：250.00萬元8.1.3建設期利息估算項目建設期為2年，,初步擬融資20000萬元，假定借款額在建設期各年年內(nèi)均衡發(fā)生，建設期內(nèi)不支付利息，借款年利率按人民銀行基準利率上浮30%計算，預計建設期利息為3,198.00萬元。8.1.4總投資計劃經(jīng)過匯總，項目總投資為39,706.64萬元，包括工程費用19,412.46萬元，工程建設其他費用13,407.68萬元，預備費1,761.11萬元，建設期貸款利息3,198.00萬元等等，具體見總投資匯總表。8.2資金籌措8.2.1資本金籌措本項目自籌資本金為20,000萬元，全部用于本項目的開發(fā)和建設。8.2.2債務資本籌措本項目債務資金約20,000萬元，全部用于本項目的開發(fā)和建設，通過向銀行融資解決，按年期利率6.15%，上浮30%計算，貸款期限為2年，利息償付方式為按季付息到期還本。8.2.3資金來源落實情況本項目開發(fā)投資的資金來源有兩個渠道：一是自有資金，二是銀行借貸資金。根據(jù)《國務院關于決定調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》（國發(fā)[2009]27號），商業(yè)開發(fā)項目資本金比例為20%及以上，本項目自有資金20,000萬元(占總投資的50%)，向金融機構融資20,000萬元(約占總投資的50%)，符合國家政策。第九章經(jīng)濟效益分析9.1分析依據(jù)、原則和假設條件9.1.1分析依據(jù)國家發(fā)展改革委、建設部《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》2006版財政部制定的《企業(yè)會計制度》國家和德陽市有關稅、費征收政策9.1.2分析原則（1）按照謹慎性原則和合理預期原則，在計算費用時取上限，計算效益時取下限，以確保項目經(jīng)濟效益計算的可靠性。（2）遵循動態(tài)分析為主、靜態(tài)分析為輔；定量分析為主、定性分析為輔的原則。（3）遵循效益與費用計算范圍一致的原則。9.1.3假設條件假定工程建設內(nèi)容和規(guī)模按預定方案實施，建設進度如期完成，項目建成后達到預期的經(jīng)濟指標，國家、地方宏觀經(jīng)濟政策保持相對穩(wěn)定的前提下進行的。項目主要技術經(jīng)濟效益分析（一）項目總投資：39706.64萬元A、土地費：29.19畝3300.00萬元1、出讓金：29.19畝3300.00萬元B、拆遷及安置費：7675.00萬元C、工程成本：21272.01萬元1、建安造價：121327.91㎡19412.46萬元1.1新建建筑：121327.91㎡1600元/㎡19412.46萬元2、勘測設計監(jiān)理費：473.09萬元2.1地勘費：1.60萬元2.2地基處理費：25.00萬元2.3設計費：121327.91㎡24元/㎡291.18萬元2.4監(jiān)理費：19412.46萬元0.80%155.30萬元3、區(qū)域附屬工程費：187.50萬元3.1廣場環(huán)境及管網(wǎng)：60.00萬元3.2化糞池：750m3500元/m337.50萬元3.3箱變及區(qū)域電纜管線：90.00萬元4、報建費用：1198.96萬元4.1設計審查費：121327.91㎡1.8元/㎡21.84萬元4.2人防費：121327.91㎡10.5元/㎡127.40萬元4.3城建配套費：121327.91㎡65元/㎡788.63萬元4.4質量監(jiān)督費：19412.46萬元0.20%38.82