【房地產(chǎn)進入城市可行性報告】重慶城市研究報告

重慶城市研究報告重慶CHONG

QING世界的重慶·西部的核心重慶總面積8.24萬平方千米，面積排名全國第26位GDP增速連續(xù)十四個季度全國第一長江經(jīng)濟帶西部中心樞紐西南地區(qū)綜合交通樞紐和最大的工商業(yè)城市國家重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地國家歷史文化名城四大直轄市之一CONTENT目 錄010302重慶城市背景房地產(chǎn)政策房地產(chǎn)市場特征一.重慶城市背景1.1

重慶城市概述總體概述重慶市位于我國西部，總面積8.24萬平方千米，轄26區(qū)、12縣，2016年常住人口3048萬人；2016年，

國務(wù)院同意成渝都市群發(fā)展規(guī)劃，把重慶、成都定位為“中國六大國家中心城市“；重慶九區(qū)為：渝中區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)、大渡口區(qū)重慶市位于我國西部，定位為國家中心城市重慶是西部地區(qū)唯一直轄市，直轄至今城市戰(zhàn)略地位不斷提升，2010年首次提升為“五大中心城市”之一，2017年掛牌成立“自貿(mào)區(qū)”。u

重慶是中國西部唯一直轄市，是中國政府實行西部大開發(fā)的重點開發(fā)地區(qū)u

直轄至今，重慶的戰(zhàn)略地位不斷提升，相繼被納入“國家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合改革試驗區(qū)”和新“大西三角經(jīng)濟圈”城市屬性重慶也是西部地區(qū)重要經(jīng)濟增長極，地理形態(tài)造就山水之城，是長江上唯一集水、陸、空交通資源的大型城市中國西部地區(qū)重要經(jīng)濟增長極地形造就山水之城交通資源豐富?

經(jīng)濟綜合實力在西部領(lǐng)先，重慶的產(chǎn)業(yè)發(fā)展與布局隨著城市戰(zhàn)略定位的不斷提高發(fā)生了重要調(diào)整，將構(gòu)筑以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)為龍頭，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為依托，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)體系，成為連接西北地區(qū)和西南地區(qū)的密切合作的紐帶，在西部大開發(fā)中起著絕對的核心引導(dǎo)作用。?

重慶地處四川盆地東部，其北部、東部及南部分別有大巴山、巫山、武陵山、大婁山環(huán)繞。長江、嘉陵江穿過重慶市的主城區(qū)，在朝天門交匯；地勢起伏以丘陵地貌為主，主城范圍內(nèi)山脈主要分布在城市的西部和東南部。?

重慶地處我國中部和西部地區(qū)的結(jié)合部，是中國長江上游地區(qū)唯一匯集水、陸、空交通資源的特大型城市。目前正全力打造“四小時重慶”，即規(guī)劃至2020年，高速公路區(qū)縣（自治縣）覆蓋率達到100%，都市區(qū)至市域內(nèi)各區(qū)縣（自治縣）“四小時通達”，鐵路線網(wǎng)區(qū)縣（自治縣）覆蓋率達到90%。城市屬性城市定位 直轄市，國際大都市、國家級中心城市，成渝都市群的核心城市。西部開發(fā)開放戰(zhàn)略支撐和長江經(jīng)濟帶西部中心樞紐載體，長江上游地區(qū)經(jīng)濟中心、金融中心、商貿(mào)物流中心、科技創(chuàng)新中心、航運中心。重慶規(guī)劃都市空間5474平方公里，都市人口1500萬人，相比全球發(fā)達城市，其城市空間基礎(chǔ)良好。城市核心區(qū)主城區(qū)都市區(qū)面積人口面積人口面積人口倫敦310738114271253巴黎105213762616120721095東京16319362181321871206北京92136685076591800上海10838266097463401640重慶2943205179120054741500主城區(qū)是城市建設(shè)連綿區(qū)范圍，都市區(qū)是建設(shè)新城的范圍倫敦：主城區(qū)為內(nèi)倫敦，都市區(qū)指外倫敦 2014版總規(guī)深化東京：主城區(qū)為東京23區(qū)，都市區(qū)為東京都地區(qū)巴黎：主城區(qū)為巴黎20區(qū)，都市區(qū)為大巴黎地區(qū) 為重慶發(fā)展為一線城市、上海：主城區(qū)為內(nèi)環(huán)以內(nèi)，都市區(qū)為市域 國際大都市預(yù)留了空間北京：主城區(qū)為首都功能核心區(qū)和拓展區(qū)，都市區(qū)為城市新區(qū)。人口凈流入近3年重慶市均呈現(xiàn)人口凈流入狀態(tài)，年均人口凈流入增速約為43.48%。單位：萬人16.1萬“入多出少”呈“凈增”近3年，重慶市基本每年新流入人口均高于流出人口，出現(xiàn)“入多出少”的凈流入狀態(tài)，隨著重慶市經(jīng)濟發(fā)展，空間優(yōu)化，人才吸引力逐步增強。凈流入規(guī)模逐年擴大2016年凈流入人口約30萬人，2015年同期約為24萬人，凈流入規(guī)模明顯擴大。這一擴大是由于流入人口大量增加，而流出人口規(guī)模基本上沒有變化。23.6萬30.1萬重點規(guī)劃n

1946年的《陪都十年建設(shè)計劃草案》n

1960年的《重慶城市初步規(guī)劃》n

1983年的首個城市總體規(guī)劃n

1997年直轄之后的城市總體規(guī)劃n

2007年的城鄉(xiāng)總體規(guī)劃n

2011年的總體規(guī)劃修改n

2014年的總體規(guī)劃深化完善。其中有4次規(guī)劃修編是在“重慶直轄”之后，一方面是國家賦予重慶的城市定位在不斷提升，另一方面是城市空間已成為制約經(jīng)濟快速發(fā)展的瓶頸。n

1997年，重慶直轄；n

2007年，胡錦濤書籍314部署，要求重慶在西部地區(qū)率先實現(xiàn)小康社會目標，以城帶鄉(xiāng)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。n

2009年1月16日，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于推進重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的若干意見》，確定為“國家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)”。n

2010年6月18日，中國第三個副省級新區(qū)、中西部第一個國家級新區(qū)——兩江新區(qū)正式掛牌成立，n

2011年，國家把重慶定位為“中國四大國際大都市”；n

2015年11月7日確定中新（重慶）戰(zhàn)略性互聯(lián)互通示范項目；n

2016年，

國務(wù)院同意成渝都市群發(fā)展規(guī)劃，把重慶、成都定位為“中國六大國家中心城市“；n

2017年4月1日設(shè)立重慶區(qū)域性自由貿(mào)易園區(qū)重慶直轄之后，定位不斷攀升，經(jīng)濟快速發(fā)展遠超政府預(yù)期重慶未來規(guī)劃板塊 范圍 發(fā)展主導(dǎo)思想 發(fā)展任務(wù)都市核心

重慶內(nèi)環(huán)范圍294平功能區(qū)方公里適當疏解人口大幅增加服務(wù)業(yè)比重不過多考慮經(jīng)濟增速，但強調(diào)結(jié)構(gòu)調(diào)整和功能優(yōu)化，工業(yè)總產(chǎn)值比重將大幅下調(diào)，服務(wù)業(yè)增加值比重大幅提高；提升現(xiàn)代都市形象，適當疏解人口、精細化城市管理、保護生態(tài)環(huán)境都市功能

主城九區(qū)除內(nèi)環(huán)內(nèi)拓展區(qū)區(qū)域5179平方公里更強調(diào)經(jīng)濟體量快速增長優(yōu)化結(jié)構(gòu)，更強調(diào)經(jīng)濟體量的快速增長。到2020年，實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值22000億元，占全市的44%。個區(qū)縣城市全市未來工業(yè)化城鎮(zhèn)化主戰(zhàn)場到2020年，城鎮(zhèn)化率提高到63%，常住人口達到1200萬，占全市總?cè)丝诘?6%，實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值22500億元，占全市的45%。城市發(fā)展

原一小時經(jīng)濟圈14新區(qū)渝東北生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)渝東北翼11個區(qū)縣

引導(dǎo)轉(zhuǎn)移人口130萬，城市 確保森林覆蓋率實現(xiàn)生態(tài)涵養(yǎng)，堅持三峽移民后續(xù)發(fā)展連片貧困區(qū)扶貧開發(fā)并舉。規(guī)劃用十年左右時間，引導(dǎo)轉(zhuǎn)移人口130萬，常住人口減少到700萬左右，森林覆蓋率達到50%以上。渝東南生態(tài)保護區(qū)加強扶貧開發(fā)，引導(dǎo)

把生態(tài)文明建設(shè)放在突出地位，規(guī)劃用十年左右時間，引導(dǎo)轉(zhuǎn)移人口80萬，渝東南6個區(qū)縣城市

人口聚集和有序梯度

常住人口減少200萬，森林覆蓋率達到50%以上；加強扶貧開發(fā)與促進民族地轉(zhuǎn)移80人 區(qū)發(fā)展相結(jié)合，引導(dǎo)人口相對聚集和超載人口有序梯度轉(zhuǎn)移。城市空間5473平方公里政策導(dǎo)向性利好，無論是工業(yè)、人口、生態(tài)文明及森林覆蓋均向一線城市看齊1.2.

重慶經(jīng)濟發(fā)展GDP排名城市GDP增速1重慶10.7%2深圳9%3武漢7.8%4成都7.5%5上海6.7%近三年重慶GDP增速連續(xù)4年在一線及準一線城市中增速排名第一，步入準一線城市水平。五大城市GDP增速排行重慶逐步由二產(chǎn)業(yè)向三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型重慶為中國八大老工業(yè)基地之一，國家三線建設(shè)期間，大量的軍工、重工援建和遷建，為重慶工業(yè)打下夯實的基礎(chǔ)。時至今日，重慶仍是國家重要的“裝備制造、汽摩、化工、能源產(chǎn)業(yè)基地。受城市化進程及招商引資等政策性影響，大量廠房及建設(shè)基地遷移外地。金融，服務(wù)等重頭第三產(chǎn)業(yè)迅速入渝落戶，世界500強企業(yè)入駐達200余家近四成入駐重慶。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重慶二產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先成都，三產(chǎn)業(yè)總量領(lǐng)先成都、武漢，城市化發(fā)展進程加速重慶社會消費品零售總額在五大城市中排位第二，近3年約為上海的60%，是成都的1.3倍消費國家五大中心城市之一，西部開發(fā)橋頭堡；重慶GPD增速全國第三，經(jīng)濟總量步入準一線城市，西部最大經(jīng)濟體；重慶對周邊區(qū)域人口有極強的吸納能力，城市聚集效應(yīng)明顯；第三產(chǎn)業(yè)有力發(fā)展，社會消費品零售總額西部第一，極大推進重慶城市化進程

；房價收入比遠低于同類型城市，地產(chǎn)發(fā)展及上升空間巨大。小

結(jié)國家中心城市自由貿(mào)易試驗區(qū)中新戰(zhàn)略性互聯(lián)互通示范項目1.3.

重慶主城（九區(qū)）高度城市化

二三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)主城九區(qū)的發(fā)展已高度城市化，一產(chǎn)業(yè)占比微乎其微；三產(chǎn)業(yè)最為發(fā)達的為：渝中區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)、九龍坡區(qū)二產(chǎn)業(yè)最為壯大的為：渝北區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)渝北區(qū)是重慶主城過去10年快速崛起的新秀，是重慶向北的最大受益者。主城結(jié)構(gòu)政單位幅員面積

常住人口

人口密度（km2）

（萬人） （人城鎮(zhèn)化率/km2）渝中區(qū)23.7164.9527394100.00%大渡口區(qū)10333.27323097.20%江北區(qū)220.7784.98384995.30%南岸區(qū)26585.81323894.57%沙坪壩區(qū)396112.83284994.30%九龍坡區(qū)432118.69274791.78%北碚區(qū)75578.62104180.01%渝北區(qū)1452155.09106879.46%巴南區(qū)1825100.5855178.28%主城區(qū)5472.68834.82152588.60%人口密集，產(chǎn)業(yè)聚集，區(qū)域發(fā)展優(yōu)于其他區(qū)域城市發(fā)展新區(qū)渝東南生態(tài)區(qū)渝東北生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)都市核心區(qū)都市拓展區(qū)重慶主城主城人口多中心、多組團的城市格局中部片區(qū)北部片區(qū)西部片區(qū)東部片區(qū)南部片區(qū)主城組團結(jié)構(gòu)21個新拓聚居區(qū)中部片區(qū)（最成熟的城市區(qū)）渝中組團、大楊石組團、沙坪壩組團、大渡口組團北部片區(qū)（重慶向北——城市主力拓展區(qū)、制造業(yè)基地）觀音橋組團、人和組團、禮嘉組團、悅來組團、空港組團、唐家沱組團、蔡家組團、水土組團、魚嘴組團、龍興組團南部片區(qū)（南部拓展區(qū)）南坪組團、李家沱組團西部片區(qū)（大學(xué)城、鐵路/公路物流樞紐、電子科技高新產(chǎn)業(yè)區(qū)）西永組團、北碚組團、西彭組團東部片區(qū)（城市西拓區(qū)——城市副中心）茶園組團、界石組團小

結(jié)城市價值攀升/空間拓展/新興板塊崛起二.房地產(chǎn)政策歷年重慶重大調(diào)控政策：回顧2010-2016年，政府主要通過首付和利率調(diào)控維穩(wěn)市場?“渝十條”、兩江新區(qū)①高檔住房土地增值稅預(yù)征率上調(diào)到2%；②營業(yè)稅：普通住房轉(zhuǎn)讓，5年及以上免征，不足5年差額征收；高檔住房轉(zhuǎn)讓5年及以上差額征收，不足5年轉(zhuǎn)讓全額征收③高檔住房契稅3%④首套房首付比例提高至30%，二套房首付50%，利率1.1倍，第三套及以上，首付比例及利率大幅提高⑤兩江新區(qū)掛牌成立?促樓市平穩(wěn)發(fā)展、公積金新政①商住比例、戶型比例可調(diào)；②首套房商貸首付25%，公積金首付20%。③連續(xù)足額繳存6個月即可申請公積金貸款?去庫存①《重慶市推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革工作方案》出臺，提出2-3年去庫存目標②降企業(yè)成本，房企所得稅預(yù)售收入計稅毛利率降至15%，非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預(yù)征降為2%?新國八條、渝房產(chǎn)稅①重慶對高端房收取房產(chǎn)稅②二套首付60%③購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的全額征收營業(yè)稅?政府堅持調(diào)控不動搖?“國五條”細則① 主城區(qū)新建商品住房價格增幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增幅② 提高二套房首付款比例、貸款利率，暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款③ 住房流轉(zhuǎn)所得稅20%?公積金政策①

公積金90㎡以下，首付2成，

90~144

㎡首付30%，144㎡以上首付40%看；夫妻雙方參貸，單筆總額不得超過個人最高限額的1.5倍?抑投資①對外來三無人員在重慶購房征收房產(chǎn)稅，且以后交易也持續(xù)征收；②對外來炒房人員的貸款不予辦理；③公積金貸款認房又認貸，支持首套房。重慶主城歷史政策2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年重慶主城2017年政策一級市場，新政持續(xù)推出“熔斷、持有、現(xiàn)房銷售等”成為新規(guī)則。二級市場，限三無人員、暗控制預(yù)售價、抵押房不得上市銷售等明暗規(guī)則。金融政策，限貸，提高首付比例，基準利率上調(diào)等將持續(xù)。新政控制房價過快上漲，保障合理購房需求，抑制短線炒房。2017年1-8月，重慶樓市政策控貸款控年限1月21日

三無人員不貸款：十二家金融機構(gòu)和重慶市住房公積金管理中心聯(lián)合發(fā)表聲明：對“三無”人員來渝“炒房”信貸不予辦理；對涉嫌哄抬房

價、捂盤惜售和發(fā)布虛假信息的違規(guī)企業(yè)，暫停辦理住房按揭

商業(yè)貸款和公積金貸款；繼續(xù)支持廣大人民群眾合理居住購房2月27日

嚴格貸款審核：重慶銀監(jiān)局通過其官網(wǎng)公布《關(guān)于重申加強房地產(chǎn)信貸管理工作有關(guān)要求的通知》，表示將通過四個方面堅決遏制投機炒房

行為。其中包括嚴格執(zhí)行個人住房貸款最低首付比要求、首付

資金真實性檢查、償債能力審查等要求，嚴厲打擊“首付

貸”、“假按揭”等行為。5月9日

重慶暫停對非首套房公積金貸款：重慶公積金中心發(fā)文優(yōu)先保障職工家庭首套住房公積金貸款需求，暫停受理主城區(qū)范圍內(nèi)非首套住房公積金貸款申請，首套住房認定標準為“既認房又認貸”。2017年1月第311號政府令標志重慶房地產(chǎn)調(diào)控開始，提高購置門檻。重慶主城2017年政策限外(稅收)1月13日

三無人員購房交稅：市政府將對在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購

的第二套（含第二套）以上的普通住房”調(diào)整為“在重慶市同

時無戶籍、無企業(yè)、無工作的”三無”人員，新購的首套及上的普通住房”

需要繳納房產(chǎn)稅?？貎r/控預(yù)售/規(guī)范行業(yè)行為1月7日

控價格：重慶市下發(fā)《關(guān)于加強主城區(qū)商品房項目預(yù)售方案管理的通

知》，嚴格執(zhí)行預(yù)售價格申報、申報價格審查和價格變更備案

規(guī)定、嚴格規(guī)范銷售行為、進一步加大執(zhí)法力度。1月22日

控預(yù)售：重慶市金融辦《關(guān)于進一步規(guī)范商品房預(yù)售許可審批和在建建

筑物抵押登記的通知》規(guī)定：一、抵押房地產(chǎn)不得用于預(yù)售；

二、預(yù)售商品房不得用于抵押；三、規(guī)范在建建筑物抵押登

記；四、做好土地抵押轉(zhuǎn)在建建筑物抵押登記銜接工作。4月11日

市場監(jiān)管：重慶市國土房管局關(guān)于從重從快查處一批房地產(chǎn)開發(fā)銷售中介

違法違規(guī)案件的緊急通知。5月17日

搖號督查主城樓盤交易行為：監(jiān)督檢查內(nèi)容包括捂盤惜售、價格欺詐等14項行為，通過搖號的方式從檢查人員名錄庫和檢查對象名錄庫中隨機抽取檢查人員和檢查對象?？刂颇晗?月22日

取得《不動產(chǎn)權(quán)證》滿兩年后才能上市交易：凡在主城區(qū)范圍內(nèi)（渝中區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)、兩江新區(qū)）新購買的新建商品住房和二手住房，須取得《不動產(chǎn)權(quán)證》滿兩年后才能上市交易。新購買新建商品住房的認定時間以商品房買賣合同網(wǎng)簽時間為準，新購買二手住房的認定時間以取得產(chǎn)權(quán)登記受理通知書時間為準。重慶主城2017年政策控制商辦供應(yīng)鼓勵商改住政府減少商業(yè)地塊的供應(yīng)許可已出讓地塊降低商業(yè)比例，優(yōu)化和調(diào)整未出讓地塊的商業(yè)占比重慶政策外地政策限制商改住商業(yè)、辦公類項目銷售對象應(yīng)當是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織，不得將房屋作為居住使用。重慶政策的嚴厲程度遠低于同級的其他城市，政府調(diào)控力度相對寬松限購政策 商辦物業(yè)政策外地客戶本地客戶無戶籍、無企業(yè)、無工作的外地戶口首套房開征房產(chǎn)稅（0.5%）。通過房貸調(diào)控:二套首付30%，利率上升；三套限貸。重慶政策：無外地政策外地客戶本地客戶限購二套。外地戶口限購一套。四限三控：限購、限貸、限賣、限商辦，控制地價、控制房價、控制供應(yīng)，調(diào)控范圍和強度堪稱歷史最強重慶主城政策對比《重慶市人民政府辦公廳關(guān)于促進全市商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》去年以來，按照市委、市政府推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、加快房地產(chǎn)去庫存相關(guān)工作要求，我市完善調(diào)控措施，狠抓工作落實，房地產(chǎn)去庫存取得較好成效。2016年，全市商品住宅可售面積逐步減少，但商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)規(guī)模還比較大，仍是房地產(chǎn)去庫存的工作重點。為進一步做好房地產(chǎn)去庫存工作，促進全市商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)提出如下意見。一、總體要求緊緊圍繞黨中央、國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的總體要求，深入實施五大功能區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，認真落實供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革部署，通過控制新增供應(yīng)、支持轉(zhuǎn)型利用、鼓勵自持經(jīng)營、擴大市場需求等調(diào)控措施，加大商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)去庫存力度，力爭“十三五”末全市商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)庫存去化周期控制在合理范圍，其中主城區(qū)商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)庫存去化周期控制在12個月內(nèi)。二、政策措施（一）控制商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)建設(shè)用地新增供應(yīng)規(guī)模。各區(qū)縣（自治縣）人民政府要優(yōu)化調(diào)減商業(yè)商務(wù)集中區(qū)域的規(guī)劃建設(shè)總規(guī)模，適時放緩或暫停規(guī)劃實施；嚴格控制商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)建設(shè)項目用地供應(yīng)，對庫存量較大的區(qū)域?qū)嵤┫拗乒┑鼗蚍啪徆┑?，避免在同一片區(qū)集中供地和開工建設(shè)；在開發(fā)強度較大的商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)建設(shè)綜合用地出讓前，應(yīng)研究確定合理的容積率等規(guī)劃指標，提升開發(fā)項目品質(zhì)；主城區(qū)實施較大體量純商業(yè)商務(wù)或商業(yè)綜合體供地的，應(yīng)在土地招拍掛出讓公告條件中明確開發(fā)企業(yè)在項目建成后自持建筑面積60%以上房屋至少5年，期間自持房屋不得對外銷售；未經(jīng)批準，嚴禁利用工業(yè)用地從事或變相從事商業(yè)商務(wù)用房開發(fā)或改造建設(shè)。（責任單位：市規(guī)劃局、市國土房管局、市城鄉(xiāng)建委）（二）支持實施商業(yè)商務(wù)用房轉(zhuǎn)型利用。對依法取得土地使用權(quán)的商業(yè)商務(wù)項目，目前未開工建設(shè)或在建未出售且根據(jù)有關(guān)規(guī)定或土地出讓合同約定可以不收回土地使用權(quán)的，經(jīng)開發(fā)企業(yè)申請并依法獲得批準后，可按批準要求調(diào)整項目用地用途和規(guī)劃條件；屬商住混合類開發(fā)項目的，可適當減少商業(yè)商務(wù)用房開發(fā)規(guī)模，商住比可控制在2∶8以內(nèi)，但不得調(diào)增地下商業(yè)建筑規(guī)模；經(jīng)批準調(diào)整商住比例或調(diào)整土地用途、規(guī)劃用地性質(zhì)的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定補繳土地價款。項目調(diào)整轉(zhuǎn)型后，按批準規(guī)劃用途對應(yīng)的房屋質(zhì)量安全和消防技術(shù)標準，申請相關(guān)的審查、驗收或備案，其水電氣價格按批準規(guī)劃用途的相應(yīng)標準執(zhí)行；對商住比例作為控制性詳細規(guī)劃中強制性內(nèi)容要求的用地，按本意見要求調(diào)減商業(yè)商務(wù)建筑規(guī)模的，在不涉及主導(dǎo)用地性質(zhì)和重大利害關(guān)系調(diào)整的情況下，可按控規(guī)一般技術(shù)性內(nèi)容修改程序辦理。對在本意見印發(fā)后取得土地使用權(quán)的，原則上不得以去庫存為由申請調(diào)整商住比。（責任單位：市規(guī)劃局、市國土房管局、市物價局、市公安消防總隊）（三）支持開發(fā)企業(yè)自持經(jīng)營商業(yè)商務(wù)用房。支持開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)權(quán)不變的前提下，采取多種經(jīng)營方式，自持經(jīng)營商業(yè)商務(wù)用房，自持期間未納入自有固定資產(chǎn)管理且未使用、未出租的，不征收房產(chǎn)稅；已出租的投資性房地產(chǎn)，開發(fā)企業(yè)可選擇按原值或按租金計繳房產(chǎn)稅；有特殊困難不能按期繳納稅款的開發(fā)企業(yè)，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》的相關(guān)規(guī)定報經(jīng)批準后可延期繳納稅款，但最長不得超過3個月；對開發(fā)企業(yè)按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。開發(fā)企業(yè)自持經(jīng)營期間，有條件的區(qū)縣（自治縣）人民政府可給予開發(fā)企業(yè)適當?shù)难a貼。開發(fā)企業(yè)經(jīng)申請并依法獲得批準后將自持的商業(yè)商務(wù)用房改建成住房或居住公寓的，經(jīng)水電氣主管部門批準后，其水電氣價格按房屋所在地城鎮(zhèn)居民生活用水、用電、用氣價格標準執(zhí)行。（責任單位：市地稅局、市國土房管局、市規(guī)劃局、市城鄉(xiāng)建委、市物價局）（四）擴大商業(yè)商務(wù)用房的市場需求。各區(qū)縣（自治縣）人民政府要制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，加大招商引資力度，加快項目周邊基礎(chǔ)配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)，倡導(dǎo)社會單位和人員購置存量商業(yè)商務(wù)用房發(fā)展養(yǎng)老、旅游、健康、文化、體育等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。鼓勵采取購買或租賃商業(yè)商務(wù)用房的方式，解決配建展覽館、圖書館、學(xué)校（幼兒園）、養(yǎng)老院等公共服務(wù)設(shè)施，或用于眾創(chuàng)空間、技術(shù)研發(fā)、咨詢服務(wù)等非生產(chǎn)類用房及機關(guān)、事業(yè)單位需要的工作用房。引導(dǎo)金融機構(gòu)在符合國家政策和風險可控的前提下，進一步加大對商業(yè)商務(wù)用房購置的金融信貸支持，鼓勵執(zhí)行國家有關(guān)購置首付款比例下限規(guī)定，簡化程序，合理定價，加快信貸投放，延長還貸周期。對購置人為增值稅一般納稅人的，嚴格執(zhí)行增值稅進項稅額抵扣政策規(guī)定，有條件的區(qū)縣（自治縣）可給予購置人適當補貼。（責任單位：市發(fā)展改革委、市財政局、市地稅局、人行重慶營管部、市國稅局、市城鄉(xiāng)建委、市國土房管局）重慶鼓勵或推動商改住，與北京、上海等其他城市限制和禁止”商改住“相反使得重慶商業(yè)庫存進一步減少，商業(yè)產(chǎn)品的去化速度加快商改住政策小

結(jié)重慶地產(chǎn)政策相對其他熱點城市“相對寬松”，目前是維穩(wěn)態(tài)勢，以保障居民正常購房需求為主，但以“城市圈化”為發(fā)展的未來格局而言，重慶“限外”政策將逐步松綁。新政策控制房價過快上漲，保障合理購房需求，抑制短線炒房；政府鼓勵或推動商改住，與北京、上海等其他城市限制和禁止”商改住“相反；重慶提出限售政策，限售周期為2年，目的在于抑制短期炒房行為，對自用住房影響不明顯，與其他城市限售3-8年的限售相比較，政策面相對寬泛；限外就目前是為了保障需求優(yōu)先為原則，但以“城市圈化”為發(fā)展的格局而言，預(yù)計未來重慶“限外”政策將逐步松綁；政策的提出主要是針對短線炒房等行為做出調(diào)控，從長遠考慮對于重慶新興板塊如蔡家、悅來甚至是商業(yè)市場是利好行為。三.房地產(chǎn)市場特征3.1.土地市場n 近十年重慶土地供需基本持平。n 近十年重慶主城區(qū)樓面均價總體呈上漲趨勢，其中2016、2017年漲幅較明顯，分別達到39%和43%；n 受政府供地節(jié)奏和核心開發(fā)區(qū)域土地稀缺等因素影響，2013年后土地供銷量逐年下滑;備注：2017年數(shù)據(jù)為1-8月份，其他為全年。重慶主城土地獲取研判 2016年以后受核心區(qū)域土地稀缺影響，土地樓面價進入高速發(fā)展的快車道備注：2017年數(shù)據(jù)為1-8月份，其他為全年。2017年1-8月土地出讓金額排在近十年第二位，內(nèi)環(huán)區(qū)域土地稀缺，新興區(qū)域地價飆升明顯。年份土地出讓金額（億元）土地出讓單價（萬元/畝）2007年397.7204.42008年100.5201.62009年408.5353.02010年511.4319.52011年610.8426.52012年710.0318.12013年1163.3379.02014年809.9392.12015年652.4371.12016年709.0460.2

2017年 912.0 619.6 供應(yīng)端：每年平均供應(yīng)約17845畝地，2013年后供應(yīng)量持續(xù)下降；2017年受政府規(guī)劃和供地計劃影響，供地量再次上漲。成交端：2017年8月已成交106宗，基本達到2016年全年數(shù)據(jù)。以2013年為分界線，2013年前呈遞增趨勢，2013年后逐年下滑2017年出讓金額再次上漲，土地出讓單價達到619.6萬元/畝，比2016年上漲35%；重慶主城土地獲取研判備注：北部新區(qū)已并入兩江新區(qū)，由于數(shù)據(jù)庫更新速度較慢，導(dǎo)致仍有北部新區(qū)數(shù)據(jù)出現(xiàn)。北區(qū)南區(qū)西區(qū) 中區(qū)2017年1-8月主城十區(qū)均有土地成交，總計成交106宗，可建體量2040.75萬方，南北區(qū)供應(yīng)均衡；地塊整體價值南北差異明顯：受兩路、龍興、界石等非熱點區(qū)域影響，重慶整體樓面價為4495元/平方米，而渝中、江北、北部新區(qū)等熱點板塊領(lǐng)跑，均價在8643元/㎡

；西南區(qū)緊隨北區(qū)步伐，地價逐步抬升，屬性差異依然存在，巴南區(qū)整體均價為3853元/㎡，低于主流區(qū)域地價為4536元/㎡水平；2017年1-8月重慶市區(qū)域土地成交情況指標 巴南區(qū)北碚區(qū)北部新區(qū)大渡口區(qū)江北區(qū)九龍坡區(qū)南岸區(qū)沙坪壩區(qū)渝北區(qū)渝中區(qū)成交宗數(shù) 231381325713211可建規(guī)模 457.77186.71121.80349.2615.5481.2597.83276.20448.396.00樓面地價 3848

（元/㎡） 406292534131840575725404373738538067重慶主城土地獲取研判巴南，渝北為土地最熱門區(qū)域，北部新區(qū)9253元/㎡位居各區(qū)首位備注：百強房企名單為2017年中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的測評數(shù)據(jù)。2016年開始，品牌房企成為拿地主力，近兩年占比約80%。年份品牌房企成交面積重慶主城區(qū)整體成交占比月（畝）面積（畝）2014年88142065643%2015年53041758030%2016年125491540681%2017年1-8 115631471979%表：百強房企在重慶拿地明細重慶主城土地獲取研判n

典型房企拿地模式依然以招拍掛為主，隨著拿地難度的加大，越來越多的開發(fā)企業(yè)通過并購和合作開發(fā)的方式擴展規(guī)模n品牌開發(fā)商通過并購、合作等方式在城市熱點區(qū)域拿地進行布局，保持品牌形象和市場熱度。2015-2017年7月典型房企拿地模式及拿地面積企業(yè)名稱拿地模式拿地宗數(shù)面積（畝）備注萬達招拍掛173160西永萬達文旅城、北碚萬達城等金科招拍掛122850金科九曲河、金科城、金科禮嘉項目等龍湖招拍掛112276龍湖舜山府、龍湖兩江新宸、龍湖九里晴川等魯能招拍掛91537魯能星城外灘、觀音橋項目、大楊石項目等萬科招拍掛、并購72829萬科蔡家項目、大竹林項目、收購重慶天地等榮盛招拍掛61642榮盛錦繡南山、濱江華府、茶園項目等東原招拍掛、合作開發(fā)61069江山樾、1891、與旭輝合作大楊石項目等華宇招拍掛5431禮嘉項目、大楊石項目等碧桂園招拍掛、合作開發(fā)5567李家沱、茶園項目等旭輝招拍掛、合作開發(fā)5989與碧桂園、東原聯(lián)合開發(fā)大楊石項目、李家沱項目保利招拍掛4551保利天匯、茶園項目等【企業(yè)拿地策略】拿地模式以招拍掛為主，并購及合作開發(fā)的方式逐漸增加重慶主城土地獲取研判土地供需走勢：土地供應(yīng)與需求相平衡，成交價格穩(wěn)步上漲，城市多極化發(fā)展，政策護航維穩(wěn)市場。2017年1-8月土地供應(yīng)可建體量2253.33萬方，同比上漲114.71%；成交土地可建量2040.75萬方，同比上漲107.49%；成交樓面價4495元/㎡，同比上漲49.28%。p

2017年1-8月重慶主城十區(qū)均有供應(yīng)，西、南區(qū)和渝北區(qū)供應(yīng)量最大，傳統(tǒng)核心區(qū)供應(yīng)量依舊有限，在一路向北的發(fā)展態(tài)勢下，土地市場優(yōu)化熱點區(qū)域供應(yīng)，均衡西、南區(qū)發(fā)展。p

為了保障重慶土地市場穩(wěn)定有序發(fā)展，政府在土地拍賣政策上大下工夫，與時俱進、多方學(xué)習(xí)，土地拍賣從單一的競價到綜合評標，再到“競自持”，切實有效的穩(wěn)定了價格。重慶主城土地獲取研判根據(jù)目前市場表現(xiàn)和土地供需及價格走勢判斷，未來重慶房價仍會進一步上揚本月取得存量土地儲備明細6香港置地27.44335.92禮嘉項目（11.36萬方）、大竹林項目（16.08萬方）7魯能地產(chǎn)——325.568萬科地產(chǎn)——312.259協(xié)信地產(chǎn)——303.4510保利地產(chǎn)——239.2511東原地產(chǎn)——204.1812華宇集團——190.17p從去年開始，越來越多的外地房企涌入重慶，爭奪一席之地，而到了今年上半年 序號開發(fā)企業(yè)體量 （萬方）（萬方）重慶外來房企的陣營規(guī)模又進一步擴大。今年上半年，浙江榮安、新城控股、金地、1恒大地產(chǎn)——652.32中洲投資控股、華夏幸福等多家企業(yè)以拿地的形式首次進入重慶房地產(chǎn)市場。2金科集團30.3554.69禮嘉項目（30.30萬方）p在上半年的多場土地拍賣現(xiàn)場，開發(fā)商競價熱情高，地價不斷拉高。為此重慶首3龍湖地產(chǎn)——507.03次引入了熔斷機制，采取拍賣競價+評標的形式出讓地塊。 4融創(chuàng)地產(chǎn)——493.43p如恒大以650萬㎡的可開發(fā)商體量排在貨源儲備的第一位，8月拿下了禮嘉地塊 5萬達集團——369.17的香港置地也將自己的可開發(fā)商體量擴大到了335萬㎡。p部分知名的房企在可開發(fā)體量較少的情況，也未在2017年采取拿地措施，而這部分房企將面臨著貨源減少，土地難拿的困境。p可以預(yù)見的是，在外來房企紛紛進軍重慶，而本地部分房企也面臨庫存不足的情況下，未來重慶土拍的激烈程度短期難以降低，且在土地供應(yīng)量受限的情況下，土地的價格還將進一步走高。重慶主城土地獲取研判各大開發(fā)商搶地備貨還將持續(xù)，部分房企已經(jīng)提前布局。重慶土地市場整體表現(xiàn)良好，重慶土地未來爭奪將會更加激烈，市場價格將會進一步提升。p重慶房企自

“重慶向北”提出后，開啟了對熱門板塊集中拿地的“優(yōu)良習(xí)慣”，近兩年渝北的“悅來板塊“、”禮嘉板塊”和巴南的”龍洲灣”板塊被熱捧，體現(xiàn)了房企對板塊的認可；p

地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)理論周期已被規(guī)模房企顛覆，房企合力拿地，組成利益共同體，強勢拿地；

p

土拍游戲規(guī)則變更，不再是“價高者得”，“拍賣+競自持租賃”將更考驗房企的綜合實力；p

擴張地域化，發(fā)展規(guī)?；?，產(chǎn)品和服務(wù)模塊化，成為大型房企拿地及開發(fā)建設(shè)主流思想。重慶主城土地獲取研判各大房企合力拿地，強強聯(lián)合，利益共同。近兩月部分成交土地部分參拍房企宗地編號北碚區(qū)蔡家組團M分區(qū)M69-01-01/04、M69-04/01號宗地參拍企業(yè)東原+金科甘肅新廈旭輝成都德商宗地編號江北區(qū)大石壩組團G分區(qū)G20-1-2/02號宗地參拍企業(yè)金科綠城保利中鐵建+平安萬科宗地編號兩江新區(qū)禮嘉組團A標準分區(qū)A23-7/06號宗地參拍企業(yè)招商+香港置地金融街金輝+華宇+碧桂園中海重慶土拍市場，房企聯(lián)合取地情況明顯，通過聯(lián)合取地，在強化房企自身實力的同時，搭建利益共同體，增強抗風險能力。宗地編號兩江新區(qū)禮嘉組團A標準分區(qū)A09-4-1/07號宗地參拍企業(yè)華僑城金融街金科+碧桂園+金茂東原+融僑重慶主城土地獲取研判土地獲取方式多樣化，土地獲取成本越發(fā)提升，中小企業(yè)陪跑居多重慶土拍近年出臺了許多拿地的新規(guī)則，意味著地方在賣地的底層訴求方面，產(chǎn)生了變化。在之前的土拍中，主要奉行“價高者得”的邏輯，在此基礎(chǔ)上，中小房企只要敢出價，是有機會拿到地的。但現(xiàn)在不同，因為國家層面監(jiān)控力度強，調(diào)控壓力大，因此地方政府通過控制土地價格的方式，進而控制房價過快上漲。2017年重慶土拍機制主要有：“拍賣+綜合評標”（5-7月）“拍賣+競自持租賃”（8月起）兩種方式，土地成交溢價率不會再超過100%，更多比拼企業(yè)綜合實力，中小企業(yè)越來越難以參與其中。重慶主城土地獲取研判重慶2017年5-7月拍賣+綜合評標分析根據(jù)規(guī)定，競買人只有1家的，采用掛牌方式出讓；競買人在2家以上（含2家）的，采用拍賣+綜合評標的方式出讓，但該方式目前已停止。例：甘肅新廈——北碚區(qū)蔡家組團M分區(qū)M69-01-01/04、M69-04/01號宗地地塊拍賣：項目吸引成都德商、涪陵金宏、東原+金科、甘肅新廈、旭輝、萬科、碧桂園、中梁、華宇9家企業(yè)參拍，起拍價為25600萬元，拍賣由涪陵金宏舉牌拉開帷幕，上半場東原+金科氣勢逼人，毫不退讓，達到其最高接受價后，選擇觀望戰(zhàn)場，下半場成都德商與甘肅新廈互不相讓，直至達到最高限價50812萬元才終止了此場激烈的競拍，共計競價52輪，成交樓面價8426元/㎡，溢價率100%，成都德商、甘肅新廈2家企業(yè)參與。綜合評標，最終通過綜合評標決定由甘肅新廈獲得該宗地。重慶主城土地獲取研判在土地競價達到最高限價后，由競價改為競自持比例，目前為重慶土拍方式。例：金融街——兩江新區(qū)禮嘉組團A標準分區(qū)A21-2-1/06、A23-2/05、A23-1/06號宗地地塊拍賣：該地塊位于渝北禮嘉板塊，項目共計金融街、招商+香港置地、金地、中海、金輝+華宇+碧桂園、萬科6家企業(yè)參與競拍，金輝+華宇+碧桂園優(yōu)先舉牌，招商+香港置地、金融街相繼參與，激烈爭奪，竟至59輪現(xiàn)場達到最高限價224593萬元，由金融街、招商+香港置地、金輝+華宇+碧桂園競自持比例，最終舉牌4輪由金融街拿下該宗地塊，因此金融街成為重慶“拍賣+競自持租賃”

新政落地后第一個“吃螃蟹”的企業(yè)，自持比例8%，自持年限10年，溢價率35.29%，樓面價11500元/㎡。提高自持比例，對開發(fā)商實力以及運營能力要求更高；從另外一個側(cè)面說明，優(yōu)質(zhì)屬性的土地在市場競爭中越來越激烈。重慶主城土地獲取研判小

結(jié)品牌開發(fā)商搶地備貨/地價高漲/競爭加強重慶房企延續(xù)熱門板塊集中拿地習(xí)慣；受火熱市場的刺激，房企拿地意愿度高漲，推升土地溢價率，且土地成本持續(xù)攀升；3. 2016-2017年8月，土地可建量同比上漲107.49%，成交樓面價同比上漲49.28%，土地樓面價進入高速發(fā)展的快車道，根據(jù)市場和土地供需及價格走勢判斷，未來重慶房價仍會進一步上揚；受資金鏈及土拍模式調(diào)整等原因，聯(lián)合拿地將成為重慶獲地常態(tài)方式；土地向品牌開發(fā)商集中的趨勢越發(fā)明顯，產(chǎn)品升級將帶來房價結(jié)構(gòu)性上調(diào)；品牌開發(fā)商的增加，將促進供給項目品質(zhì)提升，推動房價上漲。3.2.住宅市場l 2012-2015年，住宅市場總體供大于求；從2016年開始，受市場供應(yīng)減少、地價上漲、外來投資客增多等因素影響，市場開始供不應(yīng)求，房價在一年內(nèi)上漲至9412元/平方米；漲幅達到23%。l 2017年上半年的商品住宅成交量達到1733萬平方米，約為供應(yīng)量的1.8倍；重慶主城主城商品房市場 2016年前供略大于求，2017年開始供不應(yīng)求，房價上漲趨勢明顯2012-2015年供求基本平衡，房價總體下跌，2016年需求明顯上漲，房價重回上漲通道。2017年上半年供求比為1：1.8，房價達到8070元/㎡，同比上漲22%。2016年下半年市場供不應(yīng)求，2017年上半年價格上漲22%重慶主城高層市場備注：面積段和總價段均為建面，結(jié)構(gòu)為套數(shù)比例總價段30萬以下30-40萬40-50萬50-60萬60-70萬70-80萬80-100萬100-120萬120-150萬150萬以上2013年3%11%20%23%19%10%9%4%1%1%2014年5%10%23%22%15%9%8%8%1%1%2015年7%8%18%21%11%8%12%12%1%1%2016年6%7%10%15%12%8%19%16%2%2%2017年3%10%10%13%15%17%23%19%4%4%面積段30㎡以下30-40㎡40-50㎡50-60㎡60-70㎡70-80㎡80-90㎡90-110㎡110-130㎡130-150㎡150㎡以上2013年0%1%2%5%7%20%20%26%12%5%3%2014年0%1%2%6%8%18%23%24%10%5%3%2015年0%1%3%5%9%18%23%24%9%4%3%2016年0%2%3%6%10%19%20%23%8%4%3%2017年0%2%3%5%10%16%19%25%9%4%3%90-110平米為第一主力面積段，主力價格區(qū)間80-120萬元重慶主城高層市場結(jié)構(gòu)2012-2015年市場供大于求，均價穩(wěn)定；2016年開始供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，2017年成交量為供應(yīng)量的2.3倍，市場貨源不足，房價與2016年相比上漲18%。重慶主城洋房市場 2016年前供求平衡，2017年市場貨源不足，價格上漲18%2013年2014年2015年2016年2017年上半年60㎡以下2%1%2%2%0%60-90㎡16%20%14%18%15%90-110㎡16%19%16%14%14%110-130㎡20%25%26%22%23%130-150㎡26%20%18%19%20%150-170㎡9%7%6%5%7%170-200㎡4%4%4%3%4%200-250㎡5%2%1%1%1%250-300㎡2%2%1%1%1%300㎡以上0%0%0%1%1%2013年2014年2015年2016年2017年上半年60萬以下13%11%12%7%3%60-80萬17%14%13%8%5%80-100萬20%17%17%17%13%100-120萬15%13%12%19%15%120-150萬14%17%21%22%24%150-180萬9%10%13%14%16%180-200萬2%5%7%9%10%200-250萬3%1%3%6%8%250-300萬1%0%0%2%3%300萬以上0%0%0%0%1%重慶主城洋房市場結(jié)構(gòu) 洋房110-150㎡面積段是市場成交主力，主力總價區(qū)間120-150萬元改善型需求較為旺盛，洋房110-150㎡以及大平層產(chǎn)品成為市場主力；主力總價區(qū)間120-150萬元，100萬以下產(chǎn)品需求降低；2012-2015年，別墅市場供求基本平衡；從2016年開始，成交量略高于供應(yīng)量，到2017年上半年，別墅供應(yīng)62萬方，成交149萬方，半年成交量已經(jīng)超過2012-2015年的年均銷量，供求比達到1：2.4。受市場供需關(guān)系影響，2017年別墅建面均價為12098元/㎡，為2012年以來的最高值。重慶主城別墅市場 2016年前供求平衡，2017年供不應(yīng)求，價格回歸到高位水平業(yè)態(tài)細分90㎡以下90-150㎡150-200㎡200-250㎡250-300㎡300-350㎡350-400㎡400以上㎡獨棟別墅0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.1%0.0%雙拼別墅0.0%0.4%0.2%0.5%0.9%0.8%0.2%0.5%聯(lián)排別墅0.1%8.9%17.4%12.3%7.2%3.8%3.0%1.2%疊拼別墅2.5%26.5%8.6%4.2%0.6%0.1%0.0%0.0%90~300㎡的聯(lián)排和疊拼占比85.6%，90~150㎡疊拼市場占有率排第一備注：占比為成交套數(shù)，數(shù)值為2017年上半年主城區(qū)別墅成交數(shù)值。重慶主城別墅市場結(jié)構(gòu)房價收入比分析：2016年重慶”GPD增速”全國第三，”房價收入比”全國第二十，經(jīng)濟增速遠超房價收入占比，判斷房價有機會繼續(xù)增長數(shù)據(jù)來源：第一財經(jīng)日報(上海)

。排名城市房價收入比1深圳27.72上海20.83北京18.14廈門16.65福州14.76太原12.27天津11.78杭州11.39南京11.310廣州11.1:::20重慶8.42016年全國GDP增速TOP

10 2016年全國房價收入比排行TOP

10排名城市GDP增速1遵義12%2貴陽11%3重慶10.7%4烏魯木齊10.1%5合肥10%6杭州10%7蕪湖9.5%8長沙9.4%9宿遷9.3%10泰安9.3%數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。以上海、成都、重慶三地100㎡住宅舉例城市上海成都重慶城鎮(zhèn)常住居民年人均可支配收入（元）5769235902296102016年商品住宅單價（元/㎡）2591073695162100㎡住宅總價（元）2591000736900516200家庭年收入（元）1153847180459220房價收入比22.4610.268.72數(shù)據(jù)來源：上海、成都、重慶三地2016年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報。中原對后市房價判斷中原對后市房價判斷價值補位（看漲）：目前重慶存在一手房限價的政策，導(dǎo)致二手房價格高于一手房，待限價政策緩解，未來一手房價格上漲空間在10%~40%之間。重慶市主城區(qū)一手房和二手房價格對比區(qū)域2017年一手房建面均價(元/㎡)2017年9月二手房建面均價（元/㎡）一二手房價比例渝北區(qū)85061197140.74%大渡口區(qū)6466886537.10%九龍坡區(qū)7599936923.29%巴南區(qū)6860812618.45%沙坪壩區(qū)7736899616.29%南岸區(qū)99441120512.68%北碚區(qū)741481069.33%江北區(qū)12753128811%渝中區(qū)1525113717-10.06%數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)、中原三級市場備注：由于渝中區(qū)以老舊社區(qū)居多，一手房開發(fā)體量稀少，因此呈現(xiàn)二手房價格低于一手房的狀態(tài)。小

結(jié)住宅市場供不應(yīng)求/房價未來看漲住宅市場2016年前供略大于求，2017年開始供不應(yīng)求，房價上漲趨勢明顯；高層2017年上半年供求比為1：1.8，房價達到8070元/㎡，同比上漲22%；洋房2017年成交量為供應(yīng)量的2.3倍，市場貨源不足，房價與2016年相比上漲18%；4. 別墅供應(yīng)62萬方，成交149萬方，供求比1：2.4，建面均價為12098元/㎡，為2012年以來的最高值；2016年重慶GPD增速遠超房價收入占比，判斷房價有機會進一步攀升；目前重慶存在一手房“限價”政策，導(dǎo)致各區(qū)二手房價格高于一手，待限價政策緩解，從價值補位角度分析，未來一手房價格上漲空間在10%~40%之間。3.3.區(qū)域市場城市整體格局內(nèi)環(huán)以內(nèi)環(huán)內(nèi)主城六區(qū)為核心，向外形成多組團發(fā)展的城市格局，目前主要開發(fā)區(qū)域介于內(nèi)環(huán)與繞城中間。禮嘉大學(xué)城中央公園鹿角龍洲灣外環(huán)內(nèi)環(huán)：北區(qū)及西區(qū)已無地塊，僅南區(qū)“茶園—鹿角板塊待”待發(fā)展；外環(huán)：三北片區(qū)以九曲河、禮嘉、蔡家、中央公園打造改善及高端聚集區(qū)，南區(qū)主力打造龍洲灣板塊，西區(qū)主力打造“大學(xué)城-西永”以大學(xué)園區(qū)及新興制造業(yè)為主。2017年1-8月份重慶各區(qū)域土地供銷情況區(qū)位 區(qū)域 2017年建面均價(元/㎡)中心區(qū)域渝中區(qū)15251三北區(qū)域江北區(qū)12753渝北區(qū)8506北碚區(qū)7414西區(qū)沙坪壩區(qū)7736九龍坡區(qū)7599大渡口區(qū)6466南區(qū)南岸區(qū)9944巴南區(qū)6860整體格局重慶住宅價格呈現(xiàn)北高南低趨勢，主城區(qū)均價跨過萬元，內(nèi)環(huán)圈層漲幅明顯。渝北區(qū)8506元/㎡北碚區(qū)7414元/㎡沙坪壩區(qū)7736元/㎡九龍坡區(qū)7599元/㎡大渡口區(qū)6466元/㎡西區(qū)南區(qū)巴南區(qū)6860元/㎡江北區(qū)12753元/㎡三北區(qū)域渝中區(qū)15251元/㎡

南岸區(qū)9944元/㎡各區(qū)域格局【渝中區(qū)】重慶母城，行政、文化、金融中心。核心區(qū)域土地供應(yīng)稀缺，部分品質(zhì)首改-再改-豪宅產(chǎn)品。未來重點打造金融、商貿(mào)等CBD聚集區(qū)。老城聚集區(qū)：品質(zhì)首改2017年月均去化41套，均價約16500元/㎡代表項目：和泓江山國際解放碑板塊：品質(zhì)再改2017年月均去化82套，均價約20000元/㎡代表項目：融創(chuàng)·白象街解放碑沿線：豪宅2017年月均去化11，均價約35000元/㎡代表項目：重慶來福士廣場各區(qū)域格局【南區(qū)】區(qū)域首置產(chǎn)品主導(dǎo)，改善型產(chǎn)品為輔，2017年巴南土地成交量居重慶第一，改善型產(chǎn)品需求量顯著增長，巴南地塊所在巴南區(qū)域為價值洼地。巴南：剛需首置2017年月均去化134套，均價約7550元/㎡代表項目：融匯半島巴南：品質(zhì)首置2017年月均去化75套，均價約9000元/㎡代表項目：東邦小悅灣南岸：品質(zhì)首改2017年月均去化223套，均價約15000元/㎡代表項目：金輝城南岸：品質(zhì)首改2017年月均去化10套，均價約18000元/㎡代表項目：長嘉匯巴南：品質(zhì)首改2017年月均去化75套，均價約10000元/㎡代表項目：華宇龍灣巴南：品質(zhì)首改2017年月均去化62套，均價約11000元/㎡代表項目：協(xié)信星瀾匯巴南：品質(zhì)再改2017年月均去化7套，均價約14000元/㎡代表項目：藍光林肯公園巴南：品質(zhì)再改2017年月均去化8套，均價約14500元/㎡代表項目：遠洋高爾夫國際社區(qū)各區(qū)域格局【三北區(qū)域】“重慶向北，再向北”，重慶主力拓展區(qū)域，豪宅傳統(tǒng)聚集區(qū)，土地屬性成熟，從品質(zhì)首置-首改-豪宅產(chǎn)品全線覆蓋。中央公園：品質(zhì)首改2017年月均去化200套，均價11000元/㎡代表項目：招商置地.公園大道禮嘉：品質(zhì)改善2017年月均去化191套，均價13000元/㎡代表項目：華僑城蔡家：品質(zhì)首改2017年月均去化103套，均價10000元/㎡代表項目：金科城北濱路：品質(zhì)首改2017年月均去化120套，均價14000元/㎡代表項目：恒大.御龍?zhí)旆鍚倎恚浩焚|(zhì)改善2017年月均去化247，均價15000元/㎡代表項目：國博城照母山：品質(zhì)改善2017年月均去化77套，均價18000元/㎡代表項目：約克郡江北嘴：品質(zhì)再改2017年月均去化200套，均價12000元/㎡代表項目：紫御江山各區(qū)域格局【西區(qū)】重慶公認的“學(xué)府圣地”，首置為主，其次品質(zhì)首改-再改產(chǎn)品。沙濱路：首置2017年月均去化200套，均價12000元/㎡代表項目：國富沙磁巷沙濱路：品質(zhì)改善2017年月均去化52套，均價13000元/㎡代表項目：萬科.重慶天地（尾盤）鳳天路：品質(zhì)首置2017年月均去化92套，均價11000元/㎡代表項目：萬科.金色悅城石坪橋：首置2017年月均去化104套，均價10000元/㎡代表項目：保利愛尚里華巖：首置2017年月均去化74套，均價9000元/㎡代表項目：金香檳毛線溝：首置2017年月均去化115套，均價11000元/㎡代表項目：北大資源·雁南渝中區(qū)：主要以商業(yè)商務(wù)產(chǎn)品為主，土地稀少，商業(yè)價值高。小結(jié)南區(qū)：2017年巴南土地成交量居重慶第一，改善型產(chǎn)品需求量顯著增長，區(qū)域價值挖掘空間大；三北區(qū)域：

“品質(zhì)高，質(zhì)數(shù)高”城市開發(fā)熱點區(qū)域，首置-首改-豪宅產(chǎn)品全線覆蓋。西區(qū)：重慶公認的“學(xué)府圣地”，首置為主，其次品質(zhì)首改-再改產(chǎn)品。城市主力開發(fā)區(qū)域介于內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間，房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭強勁。3.4.

主流開發(fā)商分析開發(fā)商2016排名

2015年排名 名次變化類系名稱入渝開發(fā)商類別眾多，競爭激烈，凸顯重慶城市價值，品牌方面，融創(chuàng)和龍湖繼續(xù)位

居行業(yè)領(lǐng)頭羊位置開發(fā)商2016年備案金額（億元）2016排名2015年排名名次變化融創(chuàng)置業(yè)112.512+1龍湖地產(chǎn)103.821-1恒大地產(chǎn)78.437+4香港置地75.544——魯能地產(chǎn)68.2515+10金科地產(chǎn)66.565-1萬科地產(chǎn)57.778+1東原地產(chǎn)52.389+1保利地產(chǎn)51.396-3協(xié)信地產(chǎn)42103-7類系名稱央企魯能、保利、招商、華僑城、中海、華潤等一線品牌萬科、融創(chuàng)等京派首地、北京國奧、首創(chuàng)等海派世茂、旭輝、上實等粵派雅居樂、恒大、佳兆業(yè)、珠江等嶺南象嶼、金輝等港資和記黃浦、香港置地等本土龍湖、金科、東原、協(xié)信等重慶主城開發(fā)商情況【重慶市TOP10開發(fā)商業(yè)績】重慶各主要開發(fā)商土地儲備情況萬達金科龍湖魯能萬科榮盛東原旭輝碧桂園拿地宗數(shù)（宗）161010366454拿地建面（萬㎡）412306245107117231116100212平均樓面價（元/㎡）119133505210377332173798535764104544恒大金科龍湖融創(chuàng)萬達香港置地魯能萬科協(xié)信存量(萬㎡）652555507494369336326312303重慶主城開發(fā)商土儲整體來講，以龍湖、金科為首的本地品牌開發(fā)商，追求核心區(qū)域地塊，同時重心仍然外移至新興區(qū)域2016-2017年7月重慶各主要開發(fā)商土地成交情況渝中區(qū)南岸區(qū)巴南區(qū)沙坪壩區(qū)九龍坡區(qū)大渡口區(qū)渝北區(qū)江北區(qū)北碚區(qū)奧林匹克花園融創(chuàng)金色時代融創(chuàng)白象街融創(chuàng)濱江壹號融創(chuàng)凡爾賽融創(chuàng)國博城融創(chuàng)金開融府融創(chuàng)康橋融府融創(chuàng)歐麓花園城融創(chuàng)紫泉楓丹【融創(chuàng)地產(chǎn)】跟隨城市發(fā)展腳步，重點布局北部區(qū)域，產(chǎn)品形態(tài)以改善型和舒適型產(chǎn)品為主，高端產(chǎn)品在重慶市場積累了一定的口碑。重慶主城主流開發(fā)商發(fā)展情況在售項目建面（萬方）物業(yè)形態(tài)2016年成交均價（元/㎡）2017.1-7月均價（元/㎡）2016年度銷售額度（億元）奧利匹克花園150高層、公寓、別墅、洋房、商務(wù)、商業(yè)高層：6071公寓：6308別墅：12740洋房：8734商業(yè)：8921商務(wù)：9504商業(yè)：60195.18融創(chuàng)金色時代11.29高層、公寓、商業(yè)、商務(wù)、洋房高層：5823公寓：4458商業(yè)：8943商務(wù)：5987洋房：6238高層：7137公寓：5131商業(yè)：14757商務(wù)：5254洋房：73621.61融創(chuàng)白象街50高層、商業(yè)、商務(wù)高層：11458商業(yè)：44489商務(wù)：31941高層：15655商業(yè)：5884113.01融創(chuàng)濱江壹號37.6高層、商業(yè)高層：7237高層：9591商業(yè)：106006.25融創(chuàng)凡爾賽花園132.67高層、別墅、洋房、商業(yè)高層：6737別墅：12515洋房：7888商業(yè)：21320高層：10683別墅：12811洋房：6471商業(yè)：1738417融創(chuàng)國博城105高層、洋房。別墅、商業(yè)高層：5852別墅：9306洋房：8364商業(yè)：16924高層：8764別墅：11375洋房：11906商業(yè)：1927311.1融創(chuàng)金開融府9.48別墅別墅：14240別墅：185500.35融創(chuàng)康橋融府47.35高層、別墅、商業(yè)、公寓高層：6729別墅：13631商業(yè)：30222公寓：6394高層：6109別墅：16830商業(yè)：422878.52融創(chuàng)歐麓花園城350高層、洋房、別墅、商業(yè)高層：4998別墅：6692商業(yè)：6871高層：6247別墅：10565商業(yè)：23204洋房：774515.87融創(chuàng)紫泉楓丹14.76別墅別墅：7566別墅：88391.78渝中區(qū)南岸區(qū)巴南區(qū)沙坪壩區(qū)九龍坡區(qū)大渡口區(qū)渝北區(qū)江北區(qū)北碚區(qū)龍湖舜山府龍湖新江與城龍湖春森彼岸龍湖九里晴川龍湖兩江新宸龍湖新壹城龍湖源著

龍湖佰樂街龍湖新壹街龍湖紫云臺龍湖拉特芳斯【龍湖地產(chǎn)】龍湖地產(chǎn)作為重慶本土龍頭地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)商務(wù)與住宅產(chǎn)品均有所涉獵，在市場內(nèi)積累了大量忠實擁蹩，同時自身具備大量客戶基礎(chǔ)，近年以打造高端產(chǎn)品為主，頗受市場熱捧。重慶主城主流開發(fā)商發(fā)展情況在售項目建面（萬方）物業(yè)形態(tài)2016年成交均價（元/㎡）2017.1-7月均價（元/㎡）2016年度銷售額度（億元）龍湖昱湖壹號56.7高層、別墅、商業(yè)——————龍湖舜山府42.27別墅——別墅：24690——龍湖新江與城60高層、洋房別墅、商業(yè)高層：7592洋房：10434別墅：10418高層：10407別墅：21905商業(yè)：185278.22龍湖春森彼岸17.87高層、商業(yè)高層：8543商業(yè)：14425高層：15755商業(yè)：154562.58龍湖九里晴川85.04別墅、洋房——別墅：13305洋房：13066——龍湖拉特芳斯24.7公寓、商業(yè)高層：5043公寓：6058商業(yè)：15928公寓：6458商業(yè)：154605.91龍湖兩江新宸190高層、洋房、別墅、公寓、商業(yè)高層：7625別墅：13644洋房：10388商業(yè)：14476公寓：8050高層：7017洋房：12047商業(yè)：1347524.72龍湖新壹城15.04高層、公寓、商業(yè)、商務(wù)高層：5583公寓：10659商業(yè)：20996商務(wù)：11900公寓：13195商業(yè)：285692.87龍湖源著20.45高層、公寓、商業(yè)、商務(wù)高層：7149公寓：8171商務(wù)：8738公寓：7501商業(yè)：123982.09龍湖新壹街47.61公寓、商業(yè)、商務(wù)公寓：16585商業(yè)：32238商業(yè)：12914公寓：17495商業(yè)：24828商務(wù)：166849.85龍湖紫云臺63別墅、洋房、高層、商業(yè)高層：6827別墅：11063商業(yè)：12407洋房：6620洋房：7593商業(yè)：143133.09龍湖佰樂街12高層、公寓、商業(yè)高層：8429公寓：11867商業(yè)：28506公寓：28100商業(yè)：255005.41渝中區(qū)南岸區(qū)巴南區(qū)沙坪壩區(qū)九龍坡區(qū)大渡口區(qū)渝北區(qū)江北區(qū)北碚區(qū)恒大照母山恒大中央廣場恒大世紀城恒大御都會恒大御龍?zhí)旆搴愦笪磥沓呛愦笥盀澈愦舐瓷胶愦笙闵饺A府【恒大地產(chǎn)】恒大地產(chǎn)入渝初期以剛需產(chǎn)品打開市場，近年來逐漸提升產(chǎn)品品質(zhì)，形成首置、改善和商業(yè)的全產(chǎn)品線覆蓋，近期在土地市場表現(xiàn)不夠積極，項目拓展以并購為主。重慶主城主流開發(fā)商發(fā)展情況在售項目建面（萬方）物業(yè)形態(tài)2016年成交均價（元/㎡）2017.1-7月均價（元/㎡）2016年度銷售額度（億元）恒大照母山117高層、洋房、別墅、商業(yè)8971105897.82恒大中央廣場102.9高層、商業(yè)101451224411.9恒大御龍?zhí)旆?40高層、洋房、商業(yè)100441260010.83恒大世紀城91高層、洋房、商業(yè)933899685.85恒大未來城109.5高層、商業(yè)——6439——恒大御都會9.8高層、商業(yè)9710107298.72恒大御景灣13.2高層494275361.16恒大麓山湖33.7別墅——11870——恒大香山華府50高層、洋房——6362——恒大綠島新城76高層、別墅——————恒大綠島新城渝中區(qū)南岸區(qū)巴南區(qū)沙坪壩區(qū)九龍坡區(qū)大渡口區(qū)渝北區(qū)江北區(qū)北碚區(qū)約克郡長嘉匯公園大道在售項目建面（萬方）物業(yè)形態(tài)2016年成交均價（元/㎡）2017.1-7月均價（元/㎡）2016年度銷售額度（億元）約克郡200高層、洋房、別墅、公寓、商業(yè)95651267626.08長嘉匯150高層、公寓、商業(yè)96941572418.93公園大道110高層、洋房、商業(yè)97231177116.44【香港置地】香港置地延續(xù)高端產(chǎn)品傳統(tǒng)，在重慶市場主要以改善型產(chǎn)品亮相，與招商地產(chǎn)聯(lián)合緊密，招商-置地幾乎成為固定組合。重慶主城主流開發(fā)商發(fā)展情況禮嘉新拍地塊大竹林新拍地塊渝中區(qū)南岸區(qū)巴南區(qū)沙坪壩區(qū)九龍坡區(qū)大渡口區(qū)渝北區(qū)江北區(qū)北碚區(qū)魯能九龍花園魯能南渝星城魯能北渝星城魯能星城魯能領(lǐng)秀城魯能中央公館魯能泰山7號在售項目建面（萬方）物業(yè)形態(tài)2016年成交均價（元/㎡）2017.1-7月均價（元/㎡）2016年度銷售額度（億元）魯能城中央公館16高層、洋房、別墅、公寓、商業(yè)81381017211.44魯能九龍花園20高層、公寓、商業(yè)6255969311.19魯能領(lǐng)秀城150高層。別墅、公寓、商業(yè)5537931820.55魯能南渝星城45.6高層、商業(yè)558959094.56魯能泰山七號110高層、洋房754183080.1魯能星城320高層、公寓、商業(yè)、商務(wù)647473156.79魯能北渝星城50高層、洋房、商業(yè)——7033——【魯能地產(chǎn)】魯能地產(chǎn)入渝多以大體量項目亮相，以剛需產(chǎn)品切入市場，積累了良好的企業(yè)口碑，近年試水改善型產(chǎn)品市場，逐漸得到客戶認同。重慶主城主流開發(fā)商發(fā)展情況渝中區(qū)南岸區(qū)巴南區(qū)沙坪壩區(qū)九龍坡區(qū)大渡口區(qū)渝北區(qū)江北區(qū)北碚區(qū)金科天元道金科城金科空港城金科廊橋水鄉(xiāng)金科天宸金科星辰金科中央華府金科嶺上【金科地產(chǎn)】金科地產(chǎn)是重慶老牌房企，在2016年融創(chuàng)入股后，房地產(chǎn)開發(fā)和土拍方面表現(xiàn)均有明顯回升勢頭，尤其是土拍方面，近期頻頻出手參與拿地，表現(xiàn)尤為迅猛。重慶主城主流開發(fā)商發(fā)展情況在售項目建面（萬方）物業(yè)形態(tài)2016年成交均價（元/㎡）2017.1-7月均價（元/㎡）2016年銷售（億元）金科九曲河18別墅、洋房、大平層——14500——禮嘉項目（新）16別墅、大平層——————金科天元道70高層、洋房、別墅、商業(yè)7650110906.01金科城80高層、洋房、別墅、商業(yè)597180195.19金科空港城40高層、商業(yè)704082975.29金科廊橋水鄉(xiāng)150高層、洋房、別墅、商業(yè)531362107.19金科天宸200高層、洋房、別墅、商業(yè)6680923514.79金科星辰24.78高層、商業(yè)702583094.71金科中央華府41高層、別墅、商業(yè)792186321.48金科嶺上24別墅9240128811.11下半年供貨項目名稱體量位置預(yù)計開盤時間物業(yè)形態(tài)金科博翠山30萬方蔡家10月別墅、洋房、高層金科集美嘉悅70萬方蔡家9月底洋房、高層、底商金科渝北中學(xué)項目20萬方空港年底高層、商業(yè)金科龍興項目21萬方龍興年底別墅、洋房、商業(yè)金科美院30萬方茶園9月底別墅、洋房商業(yè)金科禮嘉項目金科博翠山金科集美嘉悅金科美院龍興項目空港項目【萬科地產(chǎn)】重慶8個項目在售，發(fā)展較為保守穩(wěn)健，產(chǎn)品主要以剛需及改善為主；近期通過收購方式取得重慶天地項目，布局高端商業(yè)商務(wù)及改善型住宅項目。渝中區(qū)南岸區(qū)巴南區(qū)沙坪壩區(qū)九龍坡區(qū)大渡口區(qū)渝北區(qū)江北區(qū)北碚區(qū)萬科城萬科西九萬科金色悅城萬科錦尚萬科悅灣萬科御瀾道萬科西城 萬科金域?qū)W府在售項目建面（萬方）物業(yè)形態(tài)2016年成交均價（元/㎡）2017.1-7月均價（元/㎡）2016年度銷售額度（億元）萬科