經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高級(jí)經(jīng)濟(jì)實(shí)務(wù)試題與參考答案

經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高級(jí)經(jīng)濟(jì)實(shí)務(wù)模擬試題(答案在后面)一、案例分析題（本大題有3個(gè)案例題，第一題20分，其他每題25分，共70分）第一題1.案例材料：項(xiàng)目總成本：10億元人民幣土地成本：2億元設(shè)計(jì)費(fèi)用：5000萬元基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用：1億元營銷推廣費(fèi)用：2000萬元其他費(fèi)用：5000萬元項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售價(jià)格：每平方米1.5萬元項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售面積：8萬平方米項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售周期：3年年運(yùn)營成本：4000萬元2.小題：1、根據(jù)案例材料，計(jì)算項(xiàng)目的預(yù)計(jì)銷售收入和預(yù)計(jì)銷售利潤。1、分析公司采用分期付款方式對(duì)項(xiàng)目的資金需求有何影響。1、針對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)營成本，提出兩項(xiàng)降低成本的建議。第二題【案例材料】某市擬建設(shè)一座集商業(yè)、辦公、住宅為一體的綜合大樓，項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)為5億元人民幣。該大樓位于城市中心地帶，占地面積約為2萬平方米，規(guī)劃建筑面積為10萬平方米，其中住宅面積占40%，辦公面積占30%，商業(yè)面積占30%。在項(xiàng)目的可行性研究階段，經(jīng)濟(jì)師團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益進(jìn)行了詳細(xì)評(píng)估。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)住宅部分的平均售價(jià)為每平方米1萬元人民幣，辦公部分為每平方米8000元人民幣，商業(yè)部分為每平方米12000元人民幣。此外，項(xiàng)目建設(shè)周期預(yù)計(jì)為36個(gè)月，期間需支付各類稅費(fèi)及管理費(fèi)用共計(jì)7500萬元人民幣。假設(shè)項(xiàng)目資金來源主要為銀行貸款及企業(yè)自有資金兩部分，銀行貸款利率為每年5%，項(xiàng)目建設(shè)期間需按季度支付利息。企業(yè)自有資金投入占總投資的30%，其余通過銀行貸款解決?！締栴}】1、根據(jù)上述信息，請(qǐng)計(jì)算該項(xiàng)目預(yù)計(jì)的銷售收入總額，并簡要說明計(jì)算過程。（答案：根據(jù)給定價(jià)格和面積計(jì)算）2、如果考慮到項(xiàng)目建設(shè)期間的稅費(fèi)及管理費(fèi)用，項(xiàng)目的凈利潤率（凈利潤/銷售收入總額）至少應(yīng)該達(dá)到多少才能保證項(xiàng)目的可行性？請(qǐng)給出計(jì)算公式及過程。（答案：凈利潤率=（銷售收入總額-成本總額）/銷售收入總額）3、假設(shè)銀行貸款在項(xiàng)目建設(shè)期結(jié)束后一次性償還本金，企業(yè)在此期間僅支付利息，請(qǐng)計(jì)算項(xiàng)目建設(shè)期間企業(yè)總共需要支付多少利息，并解釋計(jì)算方法。（答案：根據(jù)貸款金額及利率計(jì)算）第三題【案例材料】某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱“該公司”）為拓展業(yè)務(wù)，決定在市郊投資建設(shè)一個(gè)集住宅、商業(yè)、辦公為一體的綜合體項(xiàng)目。項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)為10億元人民幣，預(yù)計(jì)建設(shè)周期為3年。以下是該公司在項(xiàng)目開發(fā)過程中的一些具體情況：1.該公司經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)研，發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目所在區(qū)域人口密度較高，交通便利，配套設(shè)施完善，具備良好的發(fā)展?jié)摿Α?.在項(xiàng)目前期規(guī)劃階段，該公司委托某甲級(jí)規(guī)劃設(shè)計(jì)院進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃，規(guī)劃方案得到了政府相關(guān)部門的批準(zhǔn)。3.項(xiàng)目啟動(dòng)后，該公司通過公開招標(biāo)方式選擇了一家具有豐富施工經(jīng)驗(yàn)的建筑公司作為施工單位，并與施工單位簽訂了施工合同。4.在項(xiàng)目建設(shè)過程中，該公司按照合同約定支付了工程款，施工單位按照工程進(jìn)度和質(zhì)量要求完成了施工任務(wù)。5.項(xiàng)目竣工后，該公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了驗(yàn)收，并取得了政府相關(guān)部門的驗(yàn)收合格證書。6.隨后，該公司開始進(jìn)行項(xiàng)目銷售，但由于市場(chǎng)環(huán)境變化，項(xiàng)目銷售進(jìn)度緩慢，導(dǎo)致公司資金周轉(zhuǎn)困難。7.在項(xiàng)目銷售過程中，該公司發(fā)現(xiàn)部分購房者在購買時(shí)存在虛假資質(zhì)、惡意炒房等問題，給公司造成了較大損失?！拘☆}】1、根據(jù)案例材料，分析該公司在項(xiàng)目開發(fā)過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，并提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。（1）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的研究，密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，合理調(diào)整項(xiàng)目定位和銷售策略。（2）政策風(fēng)險(xiǎn)：密切關(guān)注國家相關(guān)政策，確保項(xiàng)目符合政策要求，減少政策變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)。（3）工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)：加強(qiáng)對(duì)施工單位的監(jiān)管，確保施工質(zhì)量和工程進(jìn)度。（4）資金風(fēng)險(xiǎn)：合理控制項(xiàng)目資金投入，加強(qiáng)資金管理，確保資金鏈安全。2、針對(duì)案例中購房者存在的虛假資質(zhì)、惡意炒房等問題，分析該公司應(yīng)采取的措施。（1）加強(qiáng)對(duì)購房者的資質(zhì)審查，確保購房者具備購房資格。（2）建立健全購房合同管理制度，明確購房者的權(quán)利和義務(wù)。（3）加強(qiáng)對(duì)購房者的宣傳教育，提高購房者對(duì)誠信購房的認(rèn)識(shí)。（4）與政府部門合作，加強(qiáng)對(duì)購房者的監(jiān)管，共同打擊虛假資質(zhì)、惡意炒房等違法行為。3、結(jié)合案例，分析該公司在項(xiàng)目銷售過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，并提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。（1）銷售進(jìn)度緩慢：加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，優(yōu)化銷售策略，提高銷售團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力。（2）購房者虛假資質(zhì)：加強(qiáng)購房者資質(zhì)審查，嚴(yán)格合同管理，防止虛假資質(zhì)購房者購房。（3）惡意炒房：與政府部門合作，加強(qiáng)對(duì)購房者的監(jiān)管，打擊惡意炒房行為。（4）調(diào)整銷售策略：根據(jù)市場(chǎng)情況，靈活調(diào)整銷售價(jià)格和優(yōu)惠政策，吸引更多購房者。二、論述題（30分）題目：論述題（共1題，滿分20分）題目：近年來，隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出多元化發(fā)展趨勢(shì)。請(qǐng)結(jié)合當(dāng)前宏觀調(diào)控政策，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)在城鎮(zhèn)化過程中的作用及其對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的影響，并提出相應(yīng)的政策建議。經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高級(jí)經(jīng)濟(jì)實(shí)務(wù)模擬試題與參考答案一、案例分析題（本大題有3個(gè)案例題，第一題20分，其他每題25分，共70分）第一題1.案例材料：項(xiàng)目總成本：10億元人民幣土地成本：2億元設(shè)計(jì)費(fèi)用：5000萬元基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用：1億元營銷推廣費(fèi)用：2000萬元其他費(fèi)用：5000萬元項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售價(jià)格：每平方米1.5萬元項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售面積：8萬平方米項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售周期：3年年運(yùn)營成本：4000萬元2.小題：1、根據(jù)案例材料，計(jì)算項(xiàng)目的預(yù)計(jì)銷售收入和預(yù)計(jì)銷售利潤。答案：預(yù)計(jì)銷售收入=銷售價(jià)格×預(yù)計(jì)銷售面積=1.5萬元/平方米×8萬平方米=12億元預(yù)計(jì)銷售利潤=預(yù)計(jì)銷售收入-項(xiàng)目總成本=12億元-10億元=2億元1、分析公司采用分期付款方式對(duì)項(xiàng)目的資金需求有何影響。答案：采用分期付款方式可以緩解公司初期資金壓力，有助于公司合理安排資金使用計(jì)劃，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。但同時(shí)，分期付款會(huì)增加公司融資成本，需要考慮利息支出對(duì)項(xiàng)目盈利能力的影響。1、針對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)營成本，提出兩項(xiàng)降低成本的建議。答案：建議一：通過招標(biāo)選擇具有競(jìng)爭力的物業(yè)管理公司，降低物業(yè)管理費(fèi)用。建議二：加強(qiáng)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，延長設(shè)備使用壽命，減少維修保養(yǎng)費(fèi)用。第二題【案例材料】某市擬建設(shè)一座集商業(yè)、辦公、住宅為一體的綜合大樓，項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)為5億元人民幣。該大樓位于城市中心地帶，占地面積約為2萬平方米，規(guī)劃建筑面積為10萬平方米，其中住宅面積占40%，辦公面積占30%，商業(yè)面積占30%。在項(xiàng)目的可行性研究階段，經(jīng)濟(jì)師團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益進(jìn)行了詳細(xì)評(píng)估。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)住宅部分的平均售價(jià)為每平方米1萬元人民幣，辦公部分為每平方米8000元人民幣，商業(yè)部分為每平方米12000元人民幣。此外，項(xiàng)目建設(shè)周期預(yù)計(jì)為36個(gè)月，期間需支付各類稅費(fèi)及管理費(fèi)用共計(jì)7500萬元人民幣。假設(shè)項(xiàng)目資金來源主要為銀行貸款及企業(yè)自有資金兩部分，銀行貸款利率為每年5%，項(xiàng)目建設(shè)期間需按季度支付利息。企業(yè)自有資金投入占總投資的30%，其余通過銀行貸款解決?！締栴}】1、根據(jù)上述信息，請(qǐng)計(jì)算該項(xiàng)目預(yù)計(jì)的銷售收入總額，并簡要說明計(jì)算過程。（答案：根據(jù)給定價(jià)格和面積計(jì)算）2、如果考慮到項(xiàng)目建設(shè)期間的稅費(fèi)及管理費(fèi)用，項(xiàng)目的凈利潤率（凈利潤/銷售收入總額）至少應(yīng)該達(dá)到多少才能保證項(xiàng)目的可行性？請(qǐng)給出計(jì)算公式及過程。（答案：凈利潤率=（銷售收入總額-成本總額）/銷售收入總額）3、假設(shè)銀行貸款在項(xiàng)目建設(shè)期結(jié)束后一次性償還本金，企業(yè)在此期間僅支付利息，請(qǐng)計(jì)算項(xiàng)目建設(shè)期間企業(yè)總共需要支付多少利息，并解釋計(jì)算方法。（答案：根據(jù)貸款金額及利率計(jì)算）【答案】1、該項(xiàng)目預(yù)計(jì)的銷售收入總額為10億人民幣。計(jì)算過程如下：住宅部分收入：10辦公部分收入：10商業(yè)部分收入：10總收入：42、考慮到項(xiàng)目建設(shè)期間的稅費(fèi)及管理費(fèi)用后，項(xiàng)目的凈利潤率為42.5%。計(jì)算公式及過程如下：自有資金投入：5貸款金額：5成本總額（包括自有資金、貸款、稅費(fèi)及管理費(fèi)用）：1.5凈利潤：10凈利潤率：4.253、項(xiàng)目建設(shè)期間企業(yè)總共需要支付5250萬人民幣作為利息。計(jì)算方法如下：每年利息支付：3.5按季度支付，則每個(gè)季度支付利息：1750建設(shè)周期為36個(gè)月，即9個(gè)季度，因此總利息為：437.5第三題【案例材料】某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱“該公司”）為拓展業(yè)務(wù)，決定在市郊投資建設(shè)一個(gè)集住宅、商業(yè)、辦公為一體的綜合體項(xiàng)目。項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)為10億元人民幣，預(yù)計(jì)建設(shè)周期為3年。以下是該公司在項(xiàng)目開發(fā)過程中的一些具體情況：1.該公司經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)研，發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目所在區(qū)域人口密度較高，交通便利，配套設(shè)施完善，具備良好的發(fā)展?jié)摿Α?.在項(xiàng)目前期規(guī)劃階段，該公司委托某甲級(jí)規(guī)劃設(shè)計(jì)院進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃，規(guī)劃方案得到了政府相關(guān)部門的批準(zhǔn)。3.項(xiàng)目啟動(dòng)后，該公司通過公開招標(biāo)方式選擇了一家具有豐富施工經(jīng)驗(yàn)的建筑公司作為施工單位，并與施工單位簽訂了施工合同。4.在項(xiàng)目建設(shè)過程中，該公司按照合同約定支付了工程款，施工單位按照工程進(jìn)度和質(zhì)量要求完成了施工任務(wù)。5.項(xiàng)目竣工后，該公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了驗(yàn)收，并取得了政府相關(guān)部門的驗(yàn)收合格證書。6.隨后，該公司開始進(jìn)行項(xiàng)目銷售，但由于市場(chǎng)環(huán)境變化，項(xiàng)目銷售進(jìn)度緩慢，導(dǎo)致公司資金周轉(zhuǎn)困難。7.在項(xiàng)目銷售過程中，該公司發(fā)現(xiàn)部分購房者在購買時(shí)存在虛假資質(zhì)、惡意炒房等問題，給公司造成了較大損失?！拘☆}】1、根據(jù)案例材料，分析該公司在項(xiàng)目開發(fā)過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，并提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。答案：該公司在項(xiàng)目開發(fā)過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)包括：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)等。應(yīng)對(duì)措施如下：（1）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的研究，密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，合理調(diào)整項(xiàng)目定位和銷售策略。（2）政策風(fēng)險(xiǎn)：密切關(guān)注國家相關(guān)政策，確保項(xiàng)目符合政策要求，減少政策變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)。（3）工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)：加強(qiáng)對(duì)施工單位的監(jiān)管，確保施工質(zhì)量和工程進(jìn)度。（4）資金風(fēng)險(xiǎn)：合理控制項(xiàng)目資金投入，加強(qiáng)資金管理，確保資金鏈安全。2、針對(duì)案例中購房者存在的虛假資質(zhì)、惡意炒房等問題，分析該公司應(yīng)采取的措施。答案：針對(duì)購房者存在的虛假資質(zhì)、惡意炒房等問題，該公司應(yīng)采取以下措施：（1）加強(qiáng)對(duì)購房者的資質(zhì)審查，確保購房者具備購房資格。（2）建立健全購房合同管理制度，明確購房者的權(quán)利和義務(wù)。（3）加強(qiáng)對(duì)購房者的宣傳教育，提高購房者對(duì)誠信購房的認(rèn)識(shí)。（4）與政府部門合作，加強(qiáng)對(duì)購房者的監(jiān)管，共同打擊虛假資質(zhì)、惡意炒房等違法行為。3、結(jié)合案例，分析該公司在項(xiàng)目銷售過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，并提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。答案：該公司在項(xiàng)目銷售過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)包括：銷售進(jìn)度緩慢、購房者虛假資質(zhì)、惡意炒房等。應(yīng)對(duì)措施如下：（1）銷售進(jìn)度緩慢：加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，優(yōu)化銷售策略，提高銷售團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力。（2）購房者虛假資質(zhì)：加強(qiáng)購房者資質(zhì)審查，嚴(yán)格合同管理，防止虛假資質(zhì)購房者購房。（3）惡意炒房：與政府部門合作，加強(qiáng)對(duì)購房者的監(jiān)管，打擊惡意炒房行為。（4）調(diào)整銷售策略：根據(jù)市場(chǎng)情況，靈活調(diào)整銷售價(jià)格和優(yōu)惠政策，吸引更多購房者。二、論述題（30分）題目：論述題（共1題，滿分20分）題目：近年來，隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出多元化發(fā)展趨勢(shì)。請(qǐng)結(jié)合當(dāng)前宏觀調(diào)控政策，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)在城鎮(zhèn)化過程中的作用及其對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的影響，并提出相應(yīng)的政策建議。參考答案：隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化步伐的加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其發(fā)展?fàn)顩r直接影響到經(jīng)濟(jì)增長和社會(huì)穩(wěn)定。一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展可以促進(jìn)城市化進(jìn)程，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，如建筑業(yè)、金融業(yè)、建材業(yè)等，從而創(chuàng)造大量就業(yè)機(jī)會(huì)；另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的過熱也會(huì)帶來泡沫風(fēng)險(xiǎn)，影響金融安全和社會(huì)穩(wěn)定。當(dāng)前，在國家宏觀調(diào)控政策的引導(dǎo)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步回歸其居住屬性，避免過度投機(jī)。政府通過調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化信貸政策、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等方式，旨在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。此外，為了支持新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，政府鼓勵(lì)發(fā)展租賃市場(chǎng)，提供多樣化住房選擇，滿足不同收入群體的住房需求?；谝陨戏治觯ㄗh采取以下政策措施：1.繼續(xù)實(shí)施差別化信貸政策，支持首套自住購房需求，抑制投機(jī)性購房行為；2.加大對(duì)保障性住房建設(shè)和租賃市場(chǎng)的支持力度，滿足中低收入群體的住房需求；3.加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，防止價(jià)格異常波動(dòng)，維護(hù)市