世邦魏理仕-南京國際中心寫字樓商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展定位報(bào)告

報(bào)告摘 項(xiàng)目背 項(xiàng)目的主要特 項(xiàng)目開 市場(chǎng)概 主要財(cái)務(wù)數(shù) 公司概 公司歷史和背 使命與任務(wù)聲 管理團(tuán)隊(duì)、管理委員會(huì)及背 現(xiàn)時(shí)股 宏觀經(jīng)濟(jì)及不動(dòng)產(chǎn)綜 中 江蘇 南 分 南京寫字樓市 南京寫字樓市場(chǎng)綜 供 需 租金/售 南京商業(yè)市 商業(yè)市場(chǎng)概 供 需 租 南京4/5星酒店市 酒店市場(chǎng)概 供 需 平均房 南京服務(wù)式公寓市 服務(wù)式公寓概 供 需 租金/售 發(fā)展策略及概 最理想的發(fā)展組合及發(fā)展策 發(fā)展進(jìn)度最新資 委任第三方顧問的最新資 委任第三方管理協(xié)議及其主要條 本案項(xiàng)目相關(guān)信 開發(fā)參 地塊位 項(xiàng)目開發(fā)內(nèi)容組 各組成部分定位（寫字樓、商鋪、酒店式公寓、酒店 組成部分項(xiàng)目詳情（寫字樓、商鋪、酒店式公寓、豪華公寓、酒店 建筑規(guī)格（一期 結(jié)構(gòu)規(guī) 各組成部分規(guī) 機(jī)電設(shè)備規(guī) 電梯及自動(dòng)扶 空調(diào)系 電力/照明系 防火系 通訊系 本案項(xiàng)目的SWOT分 市場(chǎng)推廣策略概 市場(chǎng)推廣計(jì)劃概 目標(biāo)市場(chǎng)分 財(cái)政概 綜合現(xiàn)金流量分析–財(cái)務(wù)重 公司現(xiàn)有及預(yù)計(jì)合約責(zé) 財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)及責(zé) 投資計(jì)劃安 股東退出投資策 憑著精巧的建筑理念和優(yōu)秀的設(shè)計(jì)，本案項(xiàng)目多年來已得到廣泛的贊譽(yù)。在2004年，本案TOP10TOP10項(xiàng)目距離湖南路大約200物業(yè)面向中央路。中央路是城市的一條主要道路，從中央路可以便利通達(dá)南京0本案項(xiàng)目距離南京市中心之外的祿口國際機(jī)場(chǎng)大約40分鐘車程。4444l)和5i8層裙樓。其中一座高的塔樓有35層，另外一座是3873下表顯示本案項(xiàng)目第一期和第二期總建筑面積(GFA根據(jù)建筑進(jìn)度計(jì)劃，第一期的裙房將會(huì)在2007年62007122007201012無論是正在開發(fā)還是計(jì)劃中，本案項(xiàng)目的辦公樓部分將運(yùn)用一些南京最高規(guī)格率、高標(biāo)準(zhǔn)層高、面積較大的標(biāo)準(zhǔn)層和較短的電梯等待時(shí)間。這些特點(diǎn)將會(huì)使本案項(xiàng)目的酒店/服務(wù)式公寓/豪華公寓的設(shè)計(jì)和規(guī)格，將會(huì)是南京的最高檔次的。因?yàn)槲覀儗⒗靡幌盗袃?yōu)質(zhì)的進(jìn)口設(shè)備和裝置。此外，我們運(yùn)用一些設(shè)計(jì)5和0只有一間。這些豪宅比南京目前或未來已知所有高端住宅項(xiàng)目的單戶面積都大很多，讓住戶能夠得到無可比擬的獨(dú)特享受和豪華設(shè)施。因此，它是一個(gè)完全目前的南京房產(chǎn)市場(chǎng)中，高檔辦公樓、商業(yè)、住宅、酒店和服務(wù)式公寓仍然是目前市場(chǎng)上其它物業(yè)都存在各種各樣的缺點(diǎn)，相比之下，本案項(xiàng)目具有強(qiáng)大的市場(chǎng)潛力。它將會(huì)填補(bǔ)高檔市場(chǎng)空白，滿足跨國企業(yè)和本地的大型機(jī)構(gòu)日益擴(kuò)EVA（/稅前稅后股東內(nèi)部回報(bào)率（稅后行政行政/字體:6字體:6字體:6字體:6字體:6字體:6字體:6字體:6字體:6字體:6字體:6帶格式的:憑著精巧的建筑理念和優(yōu)秀的設(shè)計(jì)，本案項(xiàng)目多年來已得到廣泛的贊譽(yù)。在2004年，本案TOP10TOP10使命：投入南京國際集團(tuán)股份有限公司力量以進(jìn)一步作這方面的改進(jìn)（原文無參與角參與角 公司名 背開發(fā)商 南京國際集團(tuán)股份有限司

為貝森投資有限公司、金榜集團(tuán)控股有限公司(香港)及HongkongRuilingPropertyInvestmentCo.,Ltd.所持有。建筑 美國洛翰建筑師事務(wù)

園景設(shè)計(jì) 美國SWA景觀設(shè)計(jì)事務(wù) ?SWA在業(yè)界享有盛名，具在美國47個(gè)州及全球40個(gè)不同的400 華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限

5002251952是中國最大綜合設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)上?，F(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)(集團(tuán))有限公司的附屬公司。 美國Bocheng工程公司 RuishangLiancheng(Shanghai)RealEstateConsultantCo.,Ltd.

2004CommercialLandProperty(China)Co.,Ltd.之附電梯供貨 瑞士迅達(dá)電 ?于1874年成立空調(diào)承包 美國美意集 ?于1935年成立NORTEKINC的附屬樓宇幕墻承包 上海美特幕墻,洛翰幕

上海美特幕墻公司是新加坡全建材有限公司和獲國家建筑部授權(quán)為一級(jí)設(shè)計(jì)公司的上海建材(集團(tuán))總公司合資組建的公司。裙房幕墻承包 北方國 ?獲國家建筑部授權(quán)為房屋建筑工程施工總承包一級(jí)資質(zhì)公司 NingaoPropertyManagementCompany

酒店管 喜達(dá)屋飯店及度假村集 ?在全球范圍內(nèi)有領(lǐng)先的酒店及度假村運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)擁有數(shù)個(gè)世界知名酒店名牌包括SaintRigi,WestinStarwood,和FourPoints。80750

武漢鋼鐵（集團(tuán)）dr。股股 類南京國際集團(tuán)股份有限公 純外 國中國石化集團(tuán)揚(yáng)子石油化工有限責(zé) 國中國石化集團(tuán)金陵石油化工有限責(zé) 國南京南華北方實(shí)業(yè)有限責(zé)任公 股份公 帶格式的:字體:(默認(rèn))PMingLiU,(中文)PMingLiU,帶格式的:字體:(默認(rèn))PMingLiU,(中文)PMingLiU,101010(中文)中文(中國)帶格式的:字體:(默認(rèn))PMingLiU,(中文)PMingLiU,10（帶格式的:字體:(默認(rèn))PMingLiU,(中文)PMingLiU,10其它少數(shù)股東

字體:10(67%)全外資擁有的公司

中國武漢鋼鐵集團(tuán)有限的:字體:10司(50%)

金榜集團(tuán)控股有限公司(HIC(25%)WahLinkRealEstateInvestmentLimited

10(中文)中文(中國) 3.1中國經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（2000-人口（10億國內(nèi)生產(chǎn)總值（10億元固定資產(chǎn)總投資（10億元外商直接投資（利用，10億美元年度人均可支配收入（元消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)（前一年度.0年及20年前預(yù)計(jì)人口將分別增長(zhǎng)至37億及7億。盡管220051220日，中國國家統(tǒng)計(jì)局宣布，由于先前對(duì)第三產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)的低估，2004估算的國內(nèi)生產(chǎn)總值已被修訂，從13.65(1.68萬億美元)15.99萬億元人民幣(1.97萬億美元)，與先前報(bào)告的數(shù)據(jù)相比增長(zhǎng)了16.8%。之前幾年修訂的數(shù)據(jù)在過去的二十年里，中國經(jīng)濟(jì)一直在高速發(fā)展。2005年，中國國內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率達(dá)到九2005年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率實(shí)際上仍高于20049.5%010（D）達(dá)3億美元。隨著費(fèi)產(chǎn)品及電信部門生產(chǎn)各類產(chǎn)品。建筑業(yè)在05年蓬勃發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資增至,7,9%。620美元增至0年的,93（.8美元）。由于城市居民日漸富裕，他們的消費(fèi)模式也發(fā)生了改變，食品0042000200071120041,56630200022,347協(xié)議投資項(xiàng)目數(shù)協(xié)議投資項(xiàng)目數(shù) 金額中國經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（2000-房地產(chǎn)投資（10銷售面積（百萬平方米施工面積（百萬平方米商品住宅均價(jià)（元每平方米商業(yè)用房均價(jià)（元每平方米所有物業(yè)（包括住宅、商業(yè)、辦公及其他均價(jià)（元每平方米城市人口（占總?cè)丝诎俜直? 4％。中20資料來源:/jiangsu-s-資料來源：/jiangsu-s-,60%0公里人口密度高達(dá)728.6增長(zhǎng) 占全國的分 國內(nèi)生產(chǎn)總值（10億元人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（元人均可支配收入（元外商直接投資（已利用的，10億美元固定資產(chǎn)投資（10億元出口額（10億美元-其中外商投資企業(yè)出口額（10億美元進(jìn)口額（10億美元-其中外商投資企業(yè)進(jìn)口額（10億美無由于處在長(zhǎng)江三角洲以內(nèi)中國東部沿海地區(qū)的戰(zhàn)略位置，江蘇省的經(jīng)濟(jì)一直得到強(qiáng)大的支1993年，占全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的11.3%（包括一些大城市如南京、蘇州及無錫）與北部地區(qū)之間的發(fā)展不平衡，2005年該省人均24,515元，僅名列全國第六。最近，由于跨國公司開始進(jìn)入中國二線城市，江蘇省受益匪淺。在2005直接投資（已利用）額名列全國第一，引入外資131.8億美元。占當(dāng)年中國外商直接投資總19.8％。除樂觀的投資指標(biāo)外，該省的貿(mào)易數(shù)據(jù)也有改善趨勢(shì)。例如，在2005年，總貿(mào)易額達(dá)2,27940.426％。近代，日本在第二次世界大戰(zhàn)中侵占中國沿海地區(qū)時(shí)曾在南京犯下滔天大罪，南京市有3038600600萬人口的200054520055961.9%3倍以上，后者在同期5年間的增長(zhǎng)率為0.6%。由于南京就業(yè)機(jī)會(huì)多，吸引了大量移民前來定居工作，因此11個(gè)行政區(qū)，總面積6,598140平方公里。這些轄區(qū)包南京市各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（2000-2005年200020012002200320042005戶籍人口（百萬國內(nèi)生產(chǎn)總值（人民幣十億元固定資產(chǎn)總投資額（人民幣十億元外商直接投資（實(shí)際利用額，十億美元消費(fèi)品零售總額（人民幣十億元人均可支配收入（人民幣元人均消費(fèi)性支出（人民幣元零售價(jià)格指數(shù)（在外商直接投資、房地產(chǎn)投資和制造業(yè)的推動(dòng)下，從2001至2004截至2004年年底，南京市的國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）達(dá)人民幣1,9102000-2004年間的年均增長(zhǎng)率達(dá)13.7%2005GDP17.3%2,413億元，在政府出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀GDP11.1%GDP9.9%的兩倍。

南京市國內(nèi)生產(chǎn)總值

十億元

過去5年固定資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)，從2000年開始以年均增長(zhǎng)率19.7%的速度增至年底的人民幣1,403億元，主要原因是政府推行有利于工商企業(yè)的政策，加上房地產(chǎn)建設(shè)大直接投資實(shí)際利用額以54.3%的年均速度增長(zhǎng)，2004年年底達(dá)25.7億美元，位居中國第六20006,431200514,997元，年均增幅達(dá)26.6%13.4%11.8%。20007,0472005元，年均升幅達(dá)10.4%2004年人均（人民幣元2004（人民幣十億元2004（人民幣元/平方米根據(jù)上表，南京與北京、上海和廣州等第一梯隊(duì)城市相比，按2004當(dāng)京滬高速鐵路和西安鐵路等在建的新項(xiàng)目竣工之后，南京的基礎(chǔ)設(shè)施將進(jìn)一步得到完1%。另一條新建中的鐵路是西安-南京線，目的是推動(dòng)中國西部的開發(fā)。該項(xiàng)目于2002建設(shè)，預(yù)計(jì)將于2007西安-南京鐵路途經(jīng)四省八市地，全長(zhǎng)9552001年依賴連接長(zhǎng)江兩岸的唯一通道，南京長(zhǎng)江第二和第三大橋先后于2001年和2005緩解了南京長(zhǎng)江大橋的壓力。目前，南京長(zhǎng)江第四大橋建設(shè)預(yù)計(jì)將在2006120059320151196240800公里隨著近年來基礎(chǔ)設(shè)施的重大投入，南京市的城市格局中形成了五大主要“區(qū)塊/板塊”。第字體:8字體:8字體:8截至2006年5月，除了相當(dāng)數(shù)量質(zhì)量相對(duì)較差的寫字樓之外，上述區(qū)域有4座已竣工XuanwuXuanwuLake（中山路、漢中路及中山東路）90MSD。9,000平方米的寫字樓建筑面積，其面積不能滿足跨國公15-206平方米。綠地廣場(chǎng)二期包括64,379平方米的寫字樓建筑面積和43,29820065NewSupply新增供應(yīng)CumulativeSupplyGFAsm（平方米十年代末的落成向市場(chǎng)引入了首批符合當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)的高端寫字樓，其后直至2004新的供給。在此期間，南京高端寫字樓物業(yè)總存量一直保持在64,000了一番。在經(jīng)過200526,334米的銀河國際廣場(chǎng)的落成，才在近期使得該市高端寫字樓存量增至147,334從現(xiàn)在起直至20092006年下半年至2009年，包括本案項(xiàng)目在內(nèi)的新供給預(yù)計(jì)將達(dá)到347,421于2009年落成的本案項(xiàng)目（二期）及綠地廣場(chǎng)（二期）201平方米1,9522,340200720102007199732005層高（米3.87326242424242-35010053852009年，預(yù)計(jì)高端寫字樓物業(yè)供應(yīng)將在新街口與湖南路區(qū)域之間分配得更為均衡，分別占南京高端寫字樓物業(yè)市場(chǎng)的53%和47%。對(duì)比之下，目前南京高端寫字樓物業(yè)存量的82%18%位于湖南路區(qū)域。OccupancyRateCumulativeSupply南京高端寫字樓入住率200020012002200320042005200620072008GFA(sm（平方米2003年以前，由于新樓盤推出不多且市場(chǎng)規(guī)模較小，南京高端寫字樓的平均入住率穩(wěn)定保93%的較高水準(zhǔn)。相比較而言，根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2003年上海市甲級(jí)寫字87.3%2004年由于位于新街口的商茂世紀(jì)廣場(chǎng)的推出使南京市甲級(jí)寫80%，而后一年由于空置寫字樓基本租出，寫字樓入住率隨即反彈93%。商茂世紀(jì)廣場(chǎng)的高入住率顯示了市場(chǎng)整體需求的增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)這一需求在未來幾年建筑面積，其中47.5%勁需求預(yù)計(jì)將可以消化大部分新增寫字樓面積，使200782-85%2009年在較高水準(zhǔn)，約為每平方米每天0.65美元。然而，20042005租金以每年6.9%0.76于04變動(dòng)可大致反映南京高端寫字樓市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)。該建筑內(nèi)寫字間的銷售價(jià)格呈上升趨450535%。2006200815%1,900美元/2006570%20066月才竣工，而置地廣場(chǎng)也將于今年第四季度才能完工這樣一個(gè)事實(shí)，這樣的銷售業(yè)績(jī)更加引人注目。2009年以后，由于新建寫字2004200513%11%。由于租金增長(zhǎng)速度預(yù)20098%。字樓物業(yè)。由于需求強(qiáng)勁加之當(dāng)前預(yù)租方式盛行，銀河國際廣場(chǎng)在200630%201112（1），30期19標(biāo)準(zhǔn)樓面面積（米1,952(12,3402007年(1年(22006天花板高度（米3.8（樓面到樓面2.65（地板到吊頂73%（126（1），待定（224242-3121,386平方米，相比之下顯得小，無法滿足市場(chǎng)上多數(shù)跨國公司元的平均租金計(jì)算，保守估計(jì)本案項(xiàng)目目前可取得的租金水平為每平方米每天人民幣10％：-他們目前對(duì)綜合性開發(fā)方案（即吃、住、生活在一個(gè)設(shè)施2007/2008–-2007-200520062007-2007-20052007年竣工的綠地廣場(chǎng)一期在質(zhì)量上較之銀河國際廣場(chǎng)更接綠地廣場(chǎng)對(duì)本案項(xiàng)目未來租金的樂觀展望提供了有力支持。基于市場(chǎng)調(diào)研，到2007一季，預(yù)計(jì)綠地廣場(chǎng)的租金可達(dá)每平方米每天人民幣6.506.72元，且很容2009三季的預(yù)計(jì)銷售價(jià)格為每平方米36,197元人民幣。20051,000.5收入為人民幣14,997元，兩者都比上年有29%的增長(zhǎng)。但是南京的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)仍然不太2005社會(huì)消費(fèi)品零售總額（民幣億元2005年人均商業(yè)消費(fèi)額（幣5。06年5約萬2僅02。CBD新街口位處南京中心地帶的CBD內(nèi)，是現(xiàn)時(shí)市內(nèi)最大的中高檔商業(yè)中心。該區(qū)域的商業(yè)從低檔的本地品牌至國際豪華品牌一應(yīng)俱全，包括如：Gucci，CartierVersace據(jù)估計(jì)，目前新街口商圈的每日平均人流是50萬人，而在假日的高峰期可達(dá)100在新街口的9家百貨店及購物中心面積共404,000m2。那里大部分都是低至中檔市場(chǎng)。其中32%。Nike。115,000m2。這些商業(yè)物業(yè)大部分集中在湖南路的西端，于中山北路的交匯處。15—20第二個(gè)地理優(yōu)勢(shì)是本案項(xiàng)目獨(dú)有的面向玄武湖的鋪面，離玄武湖大約只有100米左右，這樣TheNovotelWestin4503609,500（10m2）；此外，再加上其會(huì)議設(shè)施都在附總統(tǒng)府商圈出現(xiàn)在2005該地區(qū)目前規(guī)劃為“1912200523,000m21912”9,000m22006該區(qū)域也已經(jīng)有數(shù)個(gè)商業(yè)項(xiàng)目正在施工。在未來五年內(nèi)，該區(qū)域計(jì)劃將會(huì)增加100萬平方米0028南京的大規(guī)模商業(yè)物業(yè)主要包括百貨公司及購物中心。據(jù)統(tǒng)計(jì)，至2006年514519,00041912(一期)、德基廣場(chǎng)(二期)、南京東方商城、及金鷹國際商城。1912(南京零售業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展仍不夠成熟，在市場(chǎng)上已有14個(gè)商業(yè)物業(yè)中，12個(gè)是百貨商店類型積為65,000平方米）20062008508,661應(yīng)都集中在河西地區(qū)（318,600），并不在發(fā)展完備的巿中心內(nèi)。0614152,00020065其中有13,000平方米的空置面積位于德基廣場(chǎng)(一期)。該商業(yè)物業(yè)完工于2005年4過去一年中，該高檔購物中心物業(yè)合計(jì)有65,0002006年5月出租率已達(dá)到80%。在一年中，該商業(yè)物業(yè)已經(jīng)成功招租的知名品牌包括Burberry，Versace，MaxmaraandPaul&shark等國際知名品牌。根據(jù)近期的趨勢(shì)，德基廣米人民幣250元至500元之間(每月每平方米31.30-62.50美元)。這個(gè)價(jià)格范圍因巿場(chǎng)的臨街商鋪特別是湖南路地區(qū)的商業(yè)租金較其它地區(qū)稍高，月租約為每平方米人民幣600元的13.0200010%。010作參照進(jìn)行估計(jì)，本案項(xiàng)目一層月租為人民幣529元。10%的折扣的方法。297.61012345678樓未來兩年間，本案項(xiàng)目的租金將會(huì)有約為每年10%20044/52006525125134星酒店，大部分都是在90盡管南京酒店市場(chǎng)的發(fā)展相對(duì)較早，仍然只有非常少數(shù)的國際酒店品牌。在南京的455酒店5均有多間酒店集中。同樣地，主要的旅游區(qū)即玄武區(qū)(以中山陵和明孝陵著稱)和秦淮區(qū)4南京4星級(jí)酒店供應(yīng)量Bef 南京4星級(jí)酒店供應(yīng)量Bef 新增供應(yīng)量在南京，134920002,835個(gè)房間。33812003店)。在2004年和2005年，并沒有新供應(yīng)進(jìn)入酒店市場(chǎng)。如下表所示，所有現(xiàn)有的主要462%的(8間酒店)438%的(5間酒店)442002278-2118307881692-2754547251-195南京五星級(jí)酒店供應(yīng)量 南京五星級(jí)酒店供應(yīng)量 新增供應(yīng) 累計(jì)供應(yīng)125720002,63873520032004年，南京名人城市酒店開業(yè)，提供大約368個(gè)房間。在200645918027951309089319169208919321其它54/5（7,626）35985（Novotel493920053,308200346.4%。未來年度供應(yīng)未來年度供應(yīng)在南京，452005457370目前，大多數(shù)4星和5星酒店的客人都是當(dāng)?shù)氐纳虅?wù)旅客，他們要求優(yōu)質(zhì)的膳宿供應(yīng)并且靠外的移居人士租住4星和5星酒店客房。例如南京名人城市酒店中，就有相當(dāng)數(shù)量的日韓籍4星和5星酒店的入住率在未來的三年預(yù)計(jì)將保持相對(duì)穩(wěn)定，原因在于供應(yīng)上的增加和需求200081年，已增加到25億74星級(jí)酒店的客房?jī)r(jià)格（20065月(US$/(US$/(US$42.2045.9049.70/49.7043.4049.70/47.4048.4049.70/47.2049.7043.70/49.705星級(jí)酒店的客房?jī)r(jià)格（20065月(US$/(US$/(US$/RMB/85.8092.1065.90/90.4079.6078.30/68.4095.8099.60/92.1065.9062.40/200654星級(jí)酒店的平均房?jī)r(jià)(ADR)US$42.20(RMB至US$49.70(RMB398.40)之間。4星級(jí)酒店整體平均房?jī)r(jià)約為US$47.40380.00)5星級(jí)酒店的平均房?jī)r(jià)(ADR)US$62.40(RMB500.20)US$99.60(RMB798.40)之間。5星級(jí)酒店整體平均房?jī)r(jià)(ADR)US$81.40(RMB652.50)。4星、54星級(jí)65%555%。原因主要在于4/54星、5200934星、54星、5作為比較的衡量標(biāo)準(zhǔn)，上海4星、5星級(jí)酒店的平均房?jī)r(jià)(ADR)在過去的510.5%2000US$77.40(RMB620.50)2004US$110.00(RMB881.80)3年至2008年，平均房?jī)r(jià)(ADR)將以每年10%的速度增長(zhǎng)。星級(jí)酒店（諾富特酒店假設(shè)諾富特酒店現(xiàn)在已經(jīng)竣工，其平均房?jī)r(jià)(ADR)US$62.40(RMBUS$99.60(RMB798.40)5規(guī)模/建筑硬件/平均房?jī)r(jià)(ADR)(US$/晚酒店現(xiàn)在竣工，其平均房?jī)r(jià)(ADR)US$78.30的653元。--20062007（RMB/天假定諾富特酒店的平均房?jī)r(jià)(ADR)510%星級(jí)酒店（威斯汀大酒店RMB1,1055星級(jí)酒店的平均房?jī)r(jià)(ADR)通常比國際標(biāo)準(zhǔn)4星級(jí)酒店高出30%。因此，截至2011威斯汀大酒店的平均房?jī)r(jià)(ADR)預(yù)計(jì)將達(dá)到RMB1,436.5(RMB1,105*1.3=1,436.5)RMB1,436(US$179.1)（截止年）南京現(xiàn)有的服務(wù)式公寓主要位于(i)(ii)字體:10字體:10來源：20065925536于鼓樓區(qū)（本案項(xiàng)目所在之處）合計(jì)1757套公寓（68.8%），3796套公寓（占總數(shù)31.2%）南京的服務(wù)式公寓直到2003年益來國際廣場(chǎng)的竣工才正式出現(xiàn)。到了2005年，多達(dá)3050分都是一室的，只有少數(shù)是2到3室的公寓。這主要是因?yàn)橐郧暗姆?wù)式公寓主要針對(duì)本地由于現(xiàn)有的服務(wù)式公寓[普遍規(guī)模有限，因此能提供的配套設(shè)施也相對(duì)有限。大多數(shù)的服務(wù)（平方米20015051-50025537-967640032038-40032030-40030040-30022548-16913525-888875-200620072755109%20095308套。但是，這些公寓很大一部分（445584%）都是由本地公司管理，。和四季仁恒（Frasers進(jìn)行管理，而不是之前所稱的四季公司，具體需要進(jìn)一步確YFS所提供的設(shè)備與裝置的適用性和質(zhì)量都YFS內(nèi)將提供中央空調(diào)系統(tǒng)，不未來的三年在南京市中心——白下區(qū)和鼓樓區(qū)將陸續(xù)推出較多的服務(wù)式公寓。但是長(zhǎng)遠(yuǎn)來（平方米28,00027718,00030041,650301135,693464（第二期45,00030060,00023714,8502705,4001007,90015814,000348截至2005年底，在南京估計(jì)大概有多達(dá)1者。相對(duì)而言，市場(chǎng)中由現(xiàn)存的2465200585%。200482004122004102005320056200510租金/截至2006年5月，本地公司管理的服務(wù)式公寓租金為每月每平方米37元人民幣（4.62美元）83元人民幣（10.35美元）206元人民幣（25.7美元），這可以作為估計(jì)本案項(xiàng)目服務(wù)式公寓租金8.8%2008年止的未5%。而售價(jià)方面，現(xiàn)有的本地公司管理的服務(wù)式公寓售價(jià)從每平方米8000元人民幣到13000人民幣不等（9981622美元）20065月本5%8%不等。純就租金回報(bào)率而言，國際化服務(wù)式公寓的應(yīng)該高于8%，大概有10%的回報(bào)率。因?yàn)橄啾龋科椒矫?20065206（25.70美元）規(guī)模/建筑硬件/平均租金（人民幣/平方米/月目服務(wù)式公寓現(xiàn)在竣工，那么本案項(xiàng)目服務(wù)式公寓的租金將要比蘇寧環(huán)球套房式酒店公寓按目前蘇寧環(huán)球套房式酒店公寓的平均租金每月每平方米206（米25.70美元）來算，2006年5米240.5元人民幣（折合為每月每平方米30.00美元）（將按每天每平方米8.016元人民幣計(jì)算）2007年服務(wù)式公寓租金本20062007200820092010平均租金（人民幣/米/天價(jià)漲3.85%這一規(guī)律來算，那么將于200715%）%0本案項(xiàng)目的豪華型公寓，每個(gè)單元都將占占據(jù)整整一層約500平方米左右的面積，在南京代的住宅物業(yè)之上，可與之相比的只有剛剛竣工的上海翠湖天地（ShuiOn’sLakeville）等豪40000元人民幣。335,000平米的商業(yè)面積。CBD6782714,900平米。高檔公寓及本案項(xiàng)目的第一期和第二期將分別推出29,700平米（27套大戶型+825套普通戶型）45,000平米（規(guī)劃中）55年。8%的保證投資回報(bào)率。因考慮到服務(wù)式公寓市場(chǎng)良好的市REIT第一期包括約23,000㎡辦公樓面積，而第二期則包括75,600(VIII)(VIII)時(shí) 進(jìn) 土地轉(zhuǎn)讓，并且于1993原設(shè)計(jì)修訂及更改后，本案項(xiàng)目的設(shè)計(jì)完成于2002年并且開始第一期施工。200582007年6200712根據(jù)施工進(jìn)度表，第二期工程施工于2007開始。2009201012第三方顧 顧問名建筑 LohanCaprile園景設(shè)計(jì) SWA工程建筑 EastChinaArchitecturalDesign&ResearchInstitute AmericaBochengEngineeringCo.,Ltd.(Shanghai) JonesLangLaSalle市場(chǎng)推廣顧 RuishangLiancheng(Shanghai)RealEstateConsultant第三方管理協(xié) 管理公司名物業(yè)管 NingaoPropertyManagementCompany(Collier AccorInternationalHotelManagementCompany(第一期NovotelHotel)StarwoodHotels&Resorts(第二期WestinHotel)百貨公司管 GoldenEagleDepartment來源：本案項(xiàng)目位于鼓樓區(qū)南京傳統(tǒng)市中心。–由當(dāng)?shù)鼐频赀\(yùn)營商運(yùn)營的5星級(jí)酒店。來源：來源：來源：200–南京主要的商業(yè)街之一。這條深受歡迎的商業(yè)街包括各種商店，中高檔臨街商鋪及餐飲店。湖南路也是大眾傳媒機(jī)構(gòu)的辦公地點(diǎn)，包括新–10分鐘。此外，該地塊距12001號(hào)線可輕松到達(dá)南京東北、東南的主要區(qū)域。1號(hào)線的東北方向終點(diǎn)站是新林學(xué)院城，西南方向終點(diǎn)站是奧林匹克新城區(qū)，從該地塊乘坐地鐵到達(dá)兩個(gè)方向終點(diǎn)站的時(shí)間約為30分鐘。祿口國際機(jī)場(chǎng)位于南京市中心的外部，從本案項(xiàng)目駕車到達(dá)需要大約40終點(diǎn)終點(diǎn) 從本案項(xiàng)目駕車的時(shí)間(估計(jì)火車 5分湖南路商業(yè) 2分新街口中央商務(wù) 10分祿口國際機(jī) 40分南京國際展覽中 5分來源：180o范圍內(nèi)的湖光山色盡收眼底。來源：3座塔樓建于高835層3873可租賃/可出售的面積（方米B11–3C1138C1138（商鋪1-7B23-357-8BC9-10餐廳（餐飲A76-82A58-75A40-57A25-39A10-24A1-9A地下1-3來源：各組成部分定位（寫字樓、商鋪、酒店式公寓、酒店組成部組成部 定寫字 甲級(jí)寫字商 高檔百貨商店及購物中酒店式公 高檔豪華公45來源：組成部分項(xiàng)目詳情（寫字樓、商鋪、酒店式公寓、豪華公寓、酒店一期（平方米二期（平方米總計(jì)（平方米1,450,160-34-68-68-520-520-建筑規(guī)格（一期開發(fā)項(xiàng)目中（一期）地板至頂棚的高度（結(jié)構(gòu)高度2-8（7-8層5.5113.83.4（御景軒11-383.45.5米（2-8層）7811米不