房地產(chǎn)估價理論與方法真題匯編2

房地產(chǎn)估價理論與方法真題匯編2單項選擇題第1題、人們常用距離來衡量房地產(chǎn)區(qū)位的好壞。下列距離中越來越受重視的是()。A.空間直線距離B.交通路線距離C.交通時間距離D.至市中心距離我的答案：參考答案：C答案解析：第2題、為評估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價格，選取了可比實例甲，其成交價格為3000元/m2，成交日期為2001年11月13日。經(jīng)調查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1%。對可比實例甲進行交易日期修正后的價格為()元/m2。A.3214B.3347C.3367D.3458我的答案：參考答案：B答案解析：因為從2001年11月13日至2002年10月13日共計11個月，而該類房地產(chǎn)價格平均每月比上月上漲1%，所以在2002年10月13日的價格應為：3000×(1+1%)11=3347(元)第3題、房地產(chǎn)估價中的價值，一般是指()。A.使用價值B.交換價值C.投資價值D.賬面價值我的答案：參考答案：B答案解析：第4題、有甲、乙兩宗權益、區(qū)位、面積、規(guī)劃條件等相當?shù)耐恋?，甲土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價結果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于()。A.該建筑物的價值低于拆除費用B.該估價結果肯定有誤C.甲土地的價值高于乙土地的價值D.不可能出現(xiàn)這種情況我的答案：參考答案：A答案解析：第5題、某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為()元/m2。A.100B.300C.600D.900我的答案：參考答案：D答案解析：該宗土地的單價應為：180×104÷6000/3=900(元/m2)第6題、某商業(yè)大樓建造期2年，建成8年后補辦了土地使用權出讓手續(xù)。土地使用年限為40年，建筑物的經(jīng)濟壽命為35年，評估時該建筑物的折舊年限應取()年。A.35B.45C.48D.50我的答案：參考答案：A答案解析：第7題、已知某一臨街深度30.48m(即100英尺)、臨街寬度15m的矩形土地，總價為100萬元。相鄰有一臨街深度45.72m(即150英尺)、臨街寬度15m的矩形土地，根據(jù)四三二一法則，其總價為()萬元。A.109B.117C.124．D.130我的答案：參考答案：D答案解析：第8題、估價中的不同意見和估價報告定稿之前的重大調整或修改意見()。A.應作為估價資料歸檔B.不應作為估價資料歸檔C.由估價機構決定是否歸檔D.依委托人的意見決定是否歸檔我的答案：參考答案：A答案解析：第9題、假設開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值所對應的時間通常是()。A.開發(fā)結束時的時間B.購買待開發(fā)房地產(chǎn)時的時間C.開發(fā)期間的某個時間D.全部租售出去時的時間我的答案：參考答案：A答案解析：第10題、直線趨勢法公式中的常數(shù)a、b是由()決定的。A.房地產(chǎn)的歷史價格資料B.房地產(chǎn)的未來價格資料C.房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格資料D.估價人員選取的價格資料我的答案：參考答案：A答案解析：第11題、采用收益法測算房地產(chǎn)價格時，公式V=A/r+b/r2表示()。A.房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增B.房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞減C.房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞增D.房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞減我的答案：參考答案：A答案解析：第12題、某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價值貶損屬于()。A.物質折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟折舊D.會計折舊我的答案：參考答案：C答案解析：第13題、一宗2000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價為690元/m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.1，樓面地價為950元/m2；理論上應補地價(單價)為()元/m2。A.552B.3519C.4293D.4845我的答案：參考答案：C答案解析：理論上應補地價(單價)為：950×5.1-6%×0.8=4293(元/m2)第14題、兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等，當其中一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風險較大時，則該宗房地產(chǎn)的()。A.資本化率應較高，價值較低B.資本化率應較低，價值較高C.資本化率應較高，價值較高D.資本化率應較低，價值較低我的答案：參考答案：A答案解析：第15題、估價時點應與()的日期相一致。A.簽訂估價合同B.開始估價作業(yè)C.完成估價報告D.估價結果所屬我的答案：參考答案：D答案解析：第16題、某辦公樓經(jīng)過更新改造后，其實際成新率通常()用直線折舊法計算出的成新率。A.等于B.大于C.小于D.無法判斷我的答案：參考答案：B答案解析：第17題、現(xiàn)有一宗規(guī)劃用途為商住綜合的城市土地，采用假設開發(fā)法估價，假設按純商業(yè)用途的估算結果為800萬元，按純居住用途的估算結果為1000萬元。該宗土地的評估價值應為()。A.800萬元B.1000萬元C.1800萬元D.800～1000萬元之間我的答案：參考答案：D答案解析：第18題、判定某可比實例的成交價格比正常價格低6%，則交易情況修正系數(shù)為()。A.0.060B.0.940C.1.060D.1.064我的答案：參考答案：D答案解析：交易情況修正系數(shù)為：1/(1-6%)=1.064第19題、某宗土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為1500萬元，管理費用為75萬元，銷售費用為35萬元，投資利潤率為12%，則開發(fā)利潤為()萬元。A.180.0B.300.0C.309.0D.313.2我的答案：參考答案：D答案解析：開發(fā)利潤應為：(1000+1500+75+35)×12%=313.2(萬元)第20題、某市區(qū)有一大型物資儲備倉庫，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場需求，擬改為超級市場。需評估該倉庫的公開市場價值，最適宜采用()進行估價。A.比較法B.成本法C.假設開發(fā)法D.長期趨勢法我的答案：參考答案：C答案解析：第21題、某可比實例的成交價格為2400元/m2，建筑面積100m2，首期付款12萬元，其余半年后支付8萬元，1年后支付4萬元。已知年利率為10%，則該可比實例的實際價格為()元/m2。A.2290.91B.2326.41C.2344.16D.2308.66我的答案：參考答案：B答案解析：第22題、現(xiàn)有某總建筑面積為15000m2的在建工程，已知土地使用年限為40年(自開工之日起算)，計劃開發(fā)期為3年，現(xiàn)已進行1.5年。估計建成還需1.5年，投入使用后年凈收益為480萬元，資本化率為8%，折現(xiàn)率為12%。該項目續(xù)建完成后的總價值折算到現(xiàn)在為()萬元。A.3939.61B.4433.88C.4768.50D.5652.09我的答案：參考答案：C答案解析：第23題、某宗房地產(chǎn)的收益年限為40年，預測未來3年的凈收益分別為17萬元、18萬元、19萬元，從第4年起，每年的凈收益將穩(wěn)定在20萬元左右，如果資本化率為9%，則該房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。A.195B.210C.213D.217我的答案：參考答案：B答案解析：第24題、同類房地產(chǎn)的市場價格之所以相互牽制，是因為相互問有一定的()。A.互補性B.權益差別C.替代性D.外部環(huán)境差異我的答案：參考答案：C答案解析：第25題、某房地產(chǎn)商以2000萬元購置一幢寫字樓，當時年通貨膨脹率為2%。一年后該寫字樓售出時，房地產(chǎn)商收回資金2200萬元，則該寫字樓增值了()萬元。A.40B.100C.160D.200我的答案：參考答案：C答案解析：第26題、某宗收益性房地產(chǎn)，預測未來3年的凈收益均為100萬元/年，3年后的出售價格會上漲12%，屆時轉讓稅費為售價的6%，資本化率為9%。該房地產(chǎn)目前的價值為()萬元。A.923B.1111C.1353D.1872我的答案：參考答案：C答案解析：第27題、有效毛收入乘數(shù)是估價對象房地產(chǎn)的()除以其有效毛收入所得的倍數(shù)。A.售價B.租金C.潛在毛收入D.凈收益我的答案：參考答案：A答案解析：第28題、評估房地產(chǎn)投保火災險時的保險價值，通常包括()。A.重置成本+土地使用權價值B.重置成本+土地使用權價值+重置期間的經(jīng)濟損失C.有可能遭受火災損毀的建筑物價值+可能的連帶損失D.建筑安裝工程費+建造期間的經(jīng)濟損失我的答案：參考答案：C答案解析：第29題、某套住宅的套內建筑面積價格為2600元/m2，已知使用面積為58m2，套內建筑面積為67m2，應分攤的共有建筑面積為6m2。該套住宅的建筑面積價格為()元/m2。A.2600.00B.2386.30C.2832.84D.3003.45我的答案：參考答案：B答案解析：該套住宅的建筑面積價格為：=2386.30(元/m2建筑面積)第30題、當現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值小于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額時，應以()進行估價。A.保持現(xiàn)狀前提B.裝修改造前提C.轉換用途前提D.重新利用前提我的答案：參考答案：C答案解析：第31題、在進行房地產(chǎn)狀況修正時，應注意可比實例的房地產(chǎn)狀況是()的房地產(chǎn)狀況。A.估價時點B.搜集該可比實例時C.進行房地產(chǎn)狀況修正時D.成交價格所反映我的答案：參考答案：D答案解析：第32題、某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現(xiàn)需拆除重建，估計建筑面積的拆遷費用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價修正額為()元/m2。A.50B.250C.300D.350我的答案：參考答案：D答案解析：第33題、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的()。A.收益能夠量化B.風險能夠量化C.收益或風險其一可以量化D.收益和風險均能量化我的答案：參考答案：D答案解析：第34題、某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為40年，包括土地開發(fā)和房屋建造過程，至今已有8年，預計該宗房地產(chǎn)正常情況下的年有效毛收入為100萬元，運營費用率為40%，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%，該宗房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。A.457.40B.476.98C.686.10D.715.48我的答案：參考答案：C答案解析：第35題、某宗房地產(chǎn)的總建筑面積為6000m2，房地總價值為2400萬元，其中土地價值為800萬元。某人購買了其中的300m2，該部分的房地價值為126萬元。假如按土地價值進行分攤，則此人應占有的土地份額為()。A.5.00%B.5.25%C.5.42%D.5.75%我的答案：參考答案：D答案解析：多項選擇題第36題、在V=a/r[1-1/(1+r)n]的情況下，采用市場提取法求取資本化率r要用到()。A.試錯法B.移動平均法C.曲線擬合法D.線性內插法E.指數(shù)修勻法我的答案：參考答案：AD答案解析：第37題、成本法中的“開發(fā)利潤”是指()。A.開發(fā)商所期望獲得的利潤B.開發(fā)商所能獲得的最終利潤C.開發(fā)商所能獲得的平均利潤D.開發(fā)商所能獲得的稅后利潤E.開發(fā)商所能獲得的稅前利潤我的答案：參考答案：CE答案解析：第38題、某寫字樓因有一大型跨國公司入住，致使其聲譽提高，收益有較大增加，由此帶來的新增收益屬于()。A.有形收益B.無形收益C.正常收益D.實際收益E.廣告收益我的答案：參考答案：BD答案解析：第39題、區(qū)位狀況比較修正的內容包括()修正。A.繁華程度B.臨街狀況C.容積率D.使用年限E.周圍環(huán)境我的答案：參考答案：ABE答案解析：第40題、路線價法估價時需要用路線價再配合()計算出待估宗地的價格。A.深度百分率B.資本化率C.收益率D.物價指數(shù)E.其他價格修正率我的答案：參考答案：AE答案解析：第41題、從一段較長時間來看，房地產(chǎn)價格上漲率要高于()。A.一般物價上漲率B.餐飲業(yè)利潤率C.國內生產(chǎn)總值增長率D.特殊物業(yè)投資收益率E.土地開發(fā)利潤率我的答案：參考答案：AC答案解析：第42題、在路線價法中，不做交易情況修正和交易日期修正的原因是()。A.求得的路線價已是正常價格B.在求取路線價時沒有搜集非正常交易實例C.該路線價所對應的日期與待估宗地價格的日期一致D.該路線價與待估宗地的價格都是現(xiàn)在的價格E.路線價是標準宗地的平均水平價格我的答案：參考答案：ACE答案解析：第43題、在實際中計算地租量的方法有()。A.從房租中分離出地租B.由地價求出地租C.采用比較法求出地租D.由土地開發(fā)成本求出地租E.采用類似假設開發(fā)法的方法求出地租我的答案：參考答案：ABCE答案解析：第44題、在下列情形中，通常會引起房地產(chǎn)價格降低的有()。A.農用地改為非農建設用地B.在寫字樓旁新建大型游樂場C.住宅區(qū)內道路禁止貨車通行D.在住宅區(qū)旁新建一條全封閉的高速公路E.常常遭受洪水威脅我的答案：參考答案：BDE答案解析：第45題、權益是房地產(chǎn)中無形的部分，包括()。A.權利B.權力C.利益D.收益E.毛利潤我的答案：參考答案：ACD答案解析：第46題、投資風險和投入資金缺乏流動性補償，是根據(jù)估價對象的()等來確定。A.現(xiàn)狀用途B.新舊程度C.規(guī)劃限制條件D.所在地區(qū)未來經(jīng)濟狀況E.投資者管理水平我的答案：參考答案：CD答案解析：第47題、一個估價項目完成后，應保存的檔案資料包括()。A.委托估價合同B.實地查勘記錄C.估價人員的作息時間D.向委托人出具的估價報告E.估價項目來源和接洽情況我的答案：參考答案：ABDE答案解析：第48題、房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟位置發(fā)生變化，可能是由于()等引起。A.交通建設B.市場供求變化C.人口素質變化D.所在地區(qū)衰落E.城市規(guī)劃的制定與修改我的答案：參考答案：CDE答案解析：第49題、從某種意義上講，房地產(chǎn)價格是()。A.個別人的價值判斷B.估價人員的主觀定價C.由市場力量決定D.市場參與者集體競價的結果E.由交易雙方委托經(jīng)紀人確定我的答案：參考答案：CD答案解析：第50題、在商品房交易中，常見的最低價格有()。A.商品房銷售中的起價B.拍賣活動中的保留價C.拍賣中減價拍賣方式由拍賣師首先喊出的起拍價D.招標活動中，開發(fā)建設方案最為合理的中標價E.采用收益法確定的參考價格我的答案：參考答案：AB答案解析：判斷題第51題、在確定建筑物的重置價格或建筑安裝工程費時，都應包含開發(fā)管理費用。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第52題、在估價報告中，簽署估價師聲明是為說明估價是以客觀公正的方式進行的，同時對委托人也是一種警示。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第53題、若建筑物的實際壽命超過其法定耐用年限，則其價值所剩無幾。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第54題、若估價報告在其有效期內未付諸使用，則估價責任隨之終止。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第55題、房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，取決于與特定的區(qū)位相聯(lián)系的自然因素與人文因素的總和。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第56題、地役權是指土地所有人或使用人不允許他人在自己土地通行的權利。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第57題、評估土地價格時，不應包括建筑物地上部分的價值，但應包含其地下部分的價值。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第58題、某人購房在成交日期首付款10萬元，又以抵押貸款方式支付20萬元，此時的總價30萬元為名義價格。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第59題、如果估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，則應同時采用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第60題、比較法中，采用間接比較得出房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為0.951，其依據(jù)是可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)狀況得102分，估價對象的房地產(chǎn)狀況劣于標準房地產(chǎn)狀況得97分。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第61題、在同一條道路上，不應附設兩種不同的路線價。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第62題、在房地產(chǎn)估價中，對建筑物經(jīng)濟壽命的綜合判斷與其市場狀況、經(jīng)濟收益狀況無關。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第63題、在一個估價項目中，估價目的、估價對象、估價時點三者是有著內在聯(lián)系的，其中估價目的是龍頭。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第64題、估價對象及其范圍和內容，既不能簡單地根據(jù)委托人的要求確定，也不能根據(jù)估價人員的主觀愿望確定，而應根據(jù)估價目的，依據(jù)法律、行政法規(guī)并征求委托人認可后綜合確定。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第65題、經(jīng)分析，某建筑物重置價格為1000萬元，其建筑結構、裝修和房屋設備的價值分別占重置價格的60%、25%和15%，經(jīng)觀察評定，三部分各自的成新率分別為90%、70%和80%，該建筑物的現(xiàn)時價格為835萬元。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：計算題第66題、6年前甲公司提供一宗40年使用權的出讓土地與乙公司合作建設一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權，甲方也愿意將其產(chǎn)權轉讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時應出資多少萬元購買甲方的權益。據(jù)調查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%，資本化率為10%。__________我的答案：我的答案：參考答案：估算乙方現(xiàn)時應出資多少萬元購買甲方的權益V，可用收益法求解：估價時點應為現(xiàn)在(即第6年末)；第2年末建成的辦公樓中，乙方所使用的2000m2建筑面積，未來每年的凈收益A為：A=80×2000×12×85%×(1-35%)=106.08(萬元)，收益年限為：n1=40-2-15=23(年)，資本化率10%，23年凈收益折算到估價時點的折現(xiàn)年限為：n2=2+15-6=11(年)折現(xiàn)率10%將2000m2建筑面積在使用15年以后的剩余年限的全部凈收益折算到估價時點(第6年末)的