房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題匯編3

房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題匯編3單項(xiàng)選擇題第1題、估價(jià)報(bào)告書中說明的()限定了其用途。A.估價(jià)原則B.估價(jià)方法C.估價(jià)目的D.估價(jià)對(duì)象狀況我的答案：參考答案：C答案解析：第2題、“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、()等設(shè)施或條件以及場(chǎng)地平整。A.給水、排水、電力、通信B.給水、排水、燃?xì)狻崃.排水、電力、通信、燃?xì)釪.排水、電力、通信、熱力我的答案：參考答案：A答案解析：第3題、某宗土地的面積為1000m2，其上建筑物的建筑面積為5000m2，建筑物的基底面積為700m2，建筑物層數(shù)為8層。則該宗土地的容積率為()。A.8.0B.5.6C.5.0D.0.7我的答案：參考答案：C答案解析：第4題、當(dāng)供給增加量小于需求減少量時(shí)，則()。A.均衡價(jià)格下降，均衡交易量增加B.均衡價(jià)格下降，均衡交易量減少C.均衡價(jià)格上升，均衡交易量增加D.均衡價(jià)格上升，均衡交易量減少我的答案：參考答案：B答案解析：第5題、房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的()三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的。A.有用性、稀缺性、有效需求B.供給、需求、利用狀況C.權(quán)利、租金、利率D.價(jià)值、使用價(jià)值、供求我的答案：參考答案：A答案解析：第6題、基準(zhǔn)地價(jià)是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地()。A.最低價(jià)格B.最高價(jià)格C.平均價(jià)格D.成交價(jià)格我的答案：參考答案：C答案解析：第7題、已知某房地產(chǎn)價(jià)格為900元/m2時(shí)，需求量為100萬m2，當(dāng)價(jià)格為1000元/m2時(shí)，需求量為90萬m2，則需求價(jià)格彈性為()。A.10B.9C.0.9D.0.1我的答案：參考答案：C答案解析：第8題、估價(jià)報(bào)告有效期應(yīng)從()起計(jì)。A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)B.估價(jià)作業(yè)期C.出具估價(jià)報(bào)告之日D.簽訂估價(jià)委托合同之日我的答案：參考答案：C答案解析：第9題、如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額，則應(yīng)以()進(jìn)行估價(jià)。A.保持現(xiàn)狀前提B.裝修改造前提C.轉(zhuǎn)換用途前提D.重新利用前提我的答案：參考答案：A答案解析：第10題、運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，要求利用與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的觀收益來推算估價(jià)對(duì)象預(yù)期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)中的()。A.合法原則B.最高最佳使用原則C.替代原則D.公平原則我的答案：參考答案：C答案解析：第11題、在估價(jià)報(bào)告中應(yīng)包含一份由()的估價(jià)師簽名、蓋章的聲明。A.本估價(jià)機(jī)構(gòu)所有B.所有參加該估價(jià)項(xiàng)目C.由引交估價(jià)項(xiàng)目負(fù)第一責(zé)任D.任本估價(jià)機(jī)構(gòu)法定代表人我的答案：參考答案：B答案解析：第12題、某房地產(chǎn)價(jià)格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個(gè)月末一次付清，當(dāng)時(shí)月利率為1%。該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為()萬元。A.87B.124C.130D.134我的答案：參考答案：B答案解析：第13題、某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方和買方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的5%和3%，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為()萬元。A.27.6B.28.2C.29.0D.29.9我的答案：參考答案：B答案解析：第14題、房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評(píng)分辦法，是以()狀況為參照系進(jìn)行的。A.可比實(shí)例房地產(chǎn)B.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)C.標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)D.類似房地產(chǎn)我的答案：參考答案：C答案解析：第15題、某可比實(shí)例的實(shí)物狀況比估價(jià)對(duì)象優(yōu)9%，則其實(shí)物狀況修正系數(shù)為()。A.0.91B.0.92C.1.09D.1.10我的答案：參考答案：B答案解析：第16題、某估價(jià)機(jī)構(gòu)于2003年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2003年6月15日。因估價(jià)結(jié)果有爭(zhēng)議，2003年8月15日進(jìn)行復(fù)估，則復(fù)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為()。A.2003年6月15日B.2003年8月15日C.簽訂估價(jià)委托合同之日D.估價(jià)人員與委托人商定的某日我的答案：參考答案：A答案解析：第17題、下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過年數(shù)的說法中，正確的是()。A.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也短于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)B.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也可能長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)C.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與自然壽命相等，有效經(jīng)過年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過年數(shù)也相等D.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)我的答案：參考答案：D答案解析：第18題、某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是()年。A.37B.40C.60D.63我的答案：參考答案：A答案解析：第19題、因技術(shù)革新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價(jià)，屬于()。A.自然折舊B.物質(zhì)折舊C.功能折舊D.經(jīng)濟(jì)折舊我的答案：參考答案：C答案解析：第20題、通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為()。A.土地取得成本+開發(fā)成本B.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用C.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用D.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值我的答案：參考答案：B答案解析：第21題、某建筑物已建成10年，預(yù)計(jì)尚可使用40年，殘值率為4%，該建筑物的成新率為()。A.75%B.79%C.81%D.84%我的答案：參考答案：C答案解析：第22題、建筑物凈收益=()×建筑物資本化率(凈收益每年不變且持續(xù)無限年期)。A.建筑物重置價(jià)B.建筑物現(xiàn)值C.土地價(jià)格D.房地產(chǎn)價(jià)格我的答案：參考答案：B答案解析：第23題、收益法中所指的收益是()。A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)前一年的收益B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)前若干年的平均收益C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)以后的未來預(yù)期正常收益D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)前最高盈利年份的收益我的答案：參考答案：C答案解析：第24題、有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為100萬元，綜合資本化率為7%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該宗房地產(chǎn)的土地價(jià)格為()萬元(收益可視為無限年)。A.30B.40C.50D.60我的答案：參考答案：C答案解析：第25題、采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定資本化率的基本公式為()。A.資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償-投資帶來的優(yōu)惠B.資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償-投資帶來的優(yōu)惠C.資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+通貨膨脹補(bǔ)償-投資帶來的優(yōu)惠D.資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償-投資帶來的優(yōu)惠我的答案：參考答案：D答案解析：第26題、某房屋被火災(zāi)燒損，現(xiàn)需評(píng)估其損失，此時(shí)估價(jià)對(duì)象狀況應(yīng)為()。A.被燒損前的狀況B.被燒損后的狀況C.被燒損前與被燒損后的差異狀況D.未來修復(fù)或重建后的狀況我的答案：參考答案：C答案解析：第27題、有一房地產(chǎn)，未來第一年凈收益為20萬元，預(yù)計(jì)此后各年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元，收益期為無限年，該類房地產(chǎn)資本化率為10%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬元。A.400B.450C.500D.540我的答案：參考答案：A答案解析：第28題、某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用需要10萬元，資本化率為10%，該房地產(chǎn)所在的土地是通過有償出讓獲得使用權(quán)的，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)剩余的使用權(quán)年限為40年，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬元。A.180B.196C.200D.300我的答案：參考答案：B答案解析：第29題、若較為精確地應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)，應(yīng)考慮()。A.通貨膨脹影響B(tài).投資利息因素C.資金時(shí)間價(jià)值D.投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償我的答案：參考答案：C答案解析：第30題、對(duì)于出售的房地產(chǎn)，采用假設(shè)開發(fā)法估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，根據(jù)待估宗地的最佳開發(fā)利用方式和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來變化趨勢(shì)，可以采用()和長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合進(jìn)行估算。A.比較法B.收益法C.成本法D.路線價(jià)法我的答案：參考答案：A答案解析：第31題、某地區(qū)商品住宅價(jià)格自1997～2002年分別為3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)2003年住宅價(jià)格為()元/m2。A.4120B.4149C.4184D.4216我的答案：參考答案：C答案解析：第32題、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理是()。A.收益原理B.替代原理C.地租理論D.區(qū)位理論我的答案：參考答案：B答案解析：第33題、某高層住宅大樓，房地總價(jià)值為8000萬元，其中建筑物價(jià)值占40%。某人擁有其中的一套住宅，房地價(jià)值為150萬元，該部分的建筑物價(jià)值為50萬元，則此人占有的土地份額為()。A.1.9%B.2.1%C.2.3%D.2.5%我的答案：參考答案：B答案解析：第34題、若標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度為10m，按照四三二一法則計(jì)算臨街深度為15m的宗地價(jià)格，其平均深度價(jià)格修正率為()。A.78%B.85%C.117%D.150%我的答案：參考答案：A答案解析：第35題、在估價(jià)報(bào)告中陳述()，既是維護(hù)估價(jià)人員正當(dāng)權(quán)益的需要，又是提醒委托人和估價(jià)報(bào)告使用者在使用估價(jià)報(bào)告時(shí)需要注意的事項(xiàng)。A.估價(jià)師聲明B.估價(jià)的假設(shè)和限制條件C.估價(jià)方法D.估價(jià)對(duì)象我的答案：參考答案：B答案解析：多項(xiàng)選擇題第36題、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的內(nèi)容包括()。A.評(píng)估制度B.估價(jià)原則名C.估價(jià)程序D.估價(jià)報(bào)告E.職業(yè)道德我的答案：參考答案：BCDE答案解析：第37題、收益性房地產(chǎn)包括()。A.未出租的餐館B.旅店C.加油站D.農(nóng)地E.未開發(fā)的土地我的答案：參考答案：ABCD答案解析：第38題、在房地產(chǎn)估價(jià)中，如果估價(jià)目的不同，則()。A.估價(jià)的依據(jù)有可能不同B.估價(jià)的方法有可能不同C.估價(jià)對(duì)象的范圍有可能不同D.不影響估價(jià)結(jié)果的公正性E.不影響估價(jià)報(bào)告的用途我的答案：參考答案：ABCD答案解析：第39題、在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買者所愿意支付的最高價(jià)格()賣者所愿意接受的最低價(jià)格時(shí)，交易才會(huì)成功。A.高于B.等于C.低于D.不高于E.不等于我的答案：參考答案：AB答案解析：第40題、估價(jià)項(xiàng)目完成后，應(yīng)歸檔的估價(jià)資料包括()。A.實(shí)地查勘記錄B.委托人名片C.估價(jià)項(xiàng)目來源和接洽情況D.估價(jià)中的不同意見E.估價(jià)報(bào)告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見我的答案：參考答案：ACDE答案解析：第41題、下列關(guān)于可比實(shí)例的說法中，正確的有()。A.可比實(shí)例一定是交易實(shí)例B.可比實(shí)例不一定是交易實(shí)例C.交易實(shí)例一定是可比實(shí)例D.交易實(shí)例不一定是可比實(shí)例E.可比實(shí)例可以是交易實(shí)例，也可以不是交易實(shí)例我的答案：參考答案：AD答案解析：第42題、下列關(guān)于估價(jià)報(bào)告的說法中，不正確的有()。A.估價(jià)報(bào)告是關(guān)于估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的研究報(bào)告B.估價(jià)報(bào)告可視為估價(jià)人負(fù)提供給委托人的“產(chǎn)品”C.估價(jià)報(bào)告應(yīng)重在內(nèi)在質(zhì)量，外在質(zhì)量不是很重要D.估價(jià)報(bào)告應(yīng)對(duì)難以確定的事項(xiàng)予以說明，但不得描述其對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生的影響E.估價(jià)報(bào)告是全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述估價(jià)過程、反映估價(jià)成果的文件我的答案：參考答案：BCD答案解析：第43題、收益乘數(shù)有()。A.毛租金乘數(shù)B.利潤(rùn)乘數(shù)C.凈收益乘數(shù)D.銷售收入乘數(shù)E.潛在毛收入乘數(shù)我的答案：參考答案：ACE答案解析：第44題、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的開發(fā)成本包括()。A.取得土地使用權(quán)時(shí)的出讓金或轉(zhuǎn)讓金B(yǎng).基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)C.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)E.管理費(fèi)我的答案：參考答案：BCD答案解析：第45題、下列關(guān)于估價(jià)上的建筑物折舊的說法中，正確的有()。A.估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊有本質(zhì)區(qū)別B.建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價(jià)格與賬面價(jià)值的差額C.建筑物的折舊就是各種原因所造成的價(jià)值損失D.建筑物的折舊就是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)值之間的差額E.建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊我的答案：參考答案：ACDE答案解析：第46題、收益法中確定資本化率的基本方法有()。A.市場(chǎng)提取法B.累加法C.指數(shù)調(diào)整法D.投資收益率排序插入法E.收益乘數(shù)法我的答案：參考答案：ABD答案解析：第47題、假設(shè)開發(fā)法中，按傳統(tǒng)方法需要計(jì)算利息的項(xiàng)目有()。A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值B.開發(fā)成本和管理費(fèi)用C.銷售稅費(fèi)D.投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)E.開發(fā)利潤(rùn)我的答案：參考答案：ABD答案解析：第48題、預(yù)期原理是()等估價(jià)方法的理論依據(jù)。A.市場(chǎng)比較法B.收益法C.成本法D.假設(shè)開發(fā)法E.路線價(jià)法我的答案：參考答案：BD答案解析：第49題、應(yīng)用路線價(jià)法需要進(jìn)行()等修正。A.臨街深度B.土地形狀C.交易日期D.交易情況E.臨街寬度我的答案：參考答案：ABE答案解析：第50題、下列關(guān)于實(shí)地查勘的說法中，正確的有()。A.對(duì)于面積小、價(jià)值低的房地產(chǎn)可不進(jìn)行實(shí)地查勘B.實(shí)地查勘中應(yīng)將有關(guān)情況和數(shù)據(jù)認(rèn)真記錄下來，形成實(shí)地查勘記錄C.實(shí)地查勘人員和委托人中的陪同人員都應(yīng)在實(shí)地查勘記錄上簽名D.在實(shí)地查勘記錄上應(yīng)注明實(shí)地查勘日期E.實(shí)地查勘應(yīng)到實(shí)地對(duì)事先收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象的資料進(jìn)行核實(shí)我的答案：參考答案：BCDE答案解析：判斷題第51題、因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有獨(dú)一無二性，所以房地產(chǎn)不具備完全替代性。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第52題、房地產(chǎn)估價(jià)師不得將資格證書借給他人使用，但可以以估價(jià)者的身份在非自己所做的估價(jià)報(bào)告上簽字、蓋章。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第53題、開發(fā)周期較長(zhǎng)的房地戶，供給彈性相應(yīng)較小。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第54題、在某一時(shí)點(diǎn)，投資價(jià)值是唯一的，而市場(chǎng)價(jià)值因投資者的不同而不同。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第55題、在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的分析始終應(yīng)針對(duì)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第56題、交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)交易，其成交價(jià)格比正常價(jià)格可能偏高也可能偏低。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第57題、對(duì)于估價(jià)人員搜集的交易實(shí)例，只要是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)就可以作為可比實(shí)例。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第58題、可修復(fù)的損耗是經(jīng)過修理后可恢復(fù)其原有功能的損耗，反之，為不可修復(fù)的損耗。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第59題、成本法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在建造時(shí)的購(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊，以此來估算估價(jià)對(duì)象客觀合理的價(jià)格或價(jià)值的方法。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第60題、應(yīng)用收益法評(píng)估出租型房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，凈收益的確定必須從租賃收入中扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃代理費(fèi)等。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第61題、為幫助房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行投資決策，應(yīng)用收益法對(duì)擬開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行投資價(jià)值評(píng)估時(shí)，應(yīng)采用與該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般收益率作為折現(xiàn)率的選取標(biāo)準(zhǔn)。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第62題、長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用對(duì)象是價(jià)格有明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)，適用的條件是擁有估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)較長(zhǎng)時(shí)期的歷史價(jià)格資料，而且所擁有的歷史價(jià)格資料必須真實(shí)。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第63題、高層建筑地價(jià)分?jǐn)偸菍⒏邔咏ㄖ脑靸r(jià)分?jǐn)偟剿纪恋厣稀?)A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第64題、在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各因素中，如果某影響因素最初對(duì)某房地產(chǎn)價(jià)格的影響是正向的，但隨著該影響因素的變化，其對(duì)該房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現(xiàn)相反的情況。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第65題、房地產(chǎn)估價(jià)的核心是為特定目的、對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)值作出估計(jì)。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：計(jì)算題某房地產(chǎn)占地4000m2，土地使用年限為50年，容積率為6，共24層，每層建筑面積相同。該房地產(chǎn)經(jīng)過兩年開發(fā)建成，預(yù)計(jì)再經(jīng)過一年銷售招租完畢，屆時(shí)各層使用情況預(yù)計(jì)如下：一層的大堂部分占該層建筑面積的60%，其余部分的75%可用于商業(yè)鋪位出租，正常出租率為90%，每平方米出租面積每月可得凈租金60元；2～3層為商場(chǎng)，營(yíng)業(yè)面積占該層建筑面積的70%，每平方米營(yíng)業(yè)面積年正常收入為8500元，每年正常營(yíng)業(yè)需投入1000萬元，而該市經(jīng)營(yíng)同類商業(yè)項(xiàng)目的每平方米營(yíng)業(yè)面積的正常年利潤(rùn)為600元；第4層出租開酒樓，可出租面積占該層建筑面積的70%，每平方米出租面積的月租金為50元，出租人每年需支付8萬元的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；5～10層為用于出租的辦公用房，每層共20間，當(dāng)?shù)赝愅瑱n次辦公用房每間每月租金1800元，出租率為80%，出租人需承擔(dān)相當(dāng)于租金收入10%的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；11～24層為商品住宅，其中11層以每平方米建筑面積3800元的優(yōu)惠價(jià)格售給公司員工，其他層則平均以每平方米建筑面積4200元對(duì)社會(huì)售出，當(dāng)?shù)赝愅瑱n次商品住宅的售價(jià)為每平方米建筑面積4000元。第66題、試評(píng)估該房地產(chǎn)銷售招租完畢時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值(沒資本化率分別為商場(chǎng)10%，酒樓8%，辦公樓7%)。__________我的答案：我的答案：參考答案：(1)運(yùn)用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價(jià)格，其公式為：V=A/Y[1-1/(1+Y)n](2)各層建筑面積=4000×6/24=1000m2/層(3)計(jì)算1層商鋪收益價(jià)格：年凈收益=1000×(1-60%)×75%×90%×60×12=19.44萬元V1=19.44/10%×[1-1/(1+10%)50-3]=192.20萬元(4)計(jì)算2～3層商場(chǎng)收益價(jià)格：年凈收益：1000×2×70%×600=84萬元V2～3=84/10%×[1-1/(1+10%)50-3]=830.48萬元(5)計(jì)算4層酒樓收益價(jià)格：年凈收益：1000×70%×50×12-80000=34萬元V4=34/8%×[1-1/(1+8%)50-3]=413.59萬元(6)計(jì)算5～10層辦公樓收益價(jià)格：年凈收益：6×20×1800×12×80%×(1-10%)=186.62萬元V5～10=186.62/7%×[1-1/(1+7%)50-3]=2555.13萬元(7)計(jì)算11～24層住宅價(jià)格：V11～24=1000×14×4000=5600萬元(8)計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格：V=V1+V2～3+V4+V5～10+V11～24=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600=9591.40萬元答案解析：為評(píng)估某住宅樓的價(jià)格，估價(jià)人員在該住宅樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C、D、E共五個(gè)類似住宅樓的交易實(shí)例，其有關(guān)資料見下表。上表中，交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負(fù)值都是按直接比較所得結(jié)果。其中，房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同。另?yè)?jù)調(diào)查得知：從2001年7月1日至2002年1月1日該類住宅樓市場(chǎng)價(jià)格每月遞增1.5%，其后至2002年11月1日則每月遞減O.5%，而從2002年11月1日至2003年