2022年房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題9

2022年房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題9(總分：100.00，做題時(shí)間：150分鐘)一、單項(xiàng)選擇題(總題數(shù)：35，分?jǐn)?shù)：35.00)1.房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)性原則是為了使不同的估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在()下的估價(jià)結(jié)果具有近似性。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.同一估價(jià)原則、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)

B.同一估價(jià)目的、同一估價(jià)方法

C.同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)

√

D.同一估價(jià)原則、同一估價(jià)目的解析：為了使不同的估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的估價(jià)結(jié)果具有相近性。2.

某公司購(gòu)買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了8年。該宗房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)在正常情況下第一年獲得凈收益6萬(wàn)元，以后每年凈收益增長(zhǎng)2%，從第8年開始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)收益價(jià)格為______萬(wàn)元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.88.51

B.85.45

C.88.92

D.87.16

√解析：3.

一已知其臨街深度30.48m(即100英尺)，臨街寬度15m的矩形土地，總價(jià)為100萬(wàn)元。相鄰有一臨街深度45.72m(即150英尺)，臨街寬度15m的矩形，根據(jù)“四三二一”法則，其總價(jià)為______萬(wàn)元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.109

B.117

√

C.124

D.130解析：4.某城市2000年和2005年普通商品房的平均價(jià)格分別是3500元/m2和4800元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)2008年的價(jià)格最接近于()元/m2。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.4800

B.5124

C.5800

√

D.7124解析：5.在某商業(yè)街深度30.48m(100ft)、臨街寬度20m的矩形土地，總價(jià)為1200萬(wàn)元。根據(jù)四三二一法則，與其相鄰、臨街深度為45.72m(150ft)、臨街寬度20m的矩形土地的總價(jià)為()萬(wàn)元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.1504

B.1404

√

C.1304

D.1204解析：6.估價(jià)資料歸檔的目的是建立資料庫(kù)和備案，以方便今后的估價(jià)及管理工作。估價(jià)資料歸檔的主要作用不包括()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.有助于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師展現(xiàn)估價(jià)業(yè)績(jī)

B.有助于解決日后可能發(fā)生的估價(jià)糾紛

C.有助于保持估價(jià)機(jī)構(gòu)工作的連續(xù)性

√

D.有助于行政主管部門和行業(yè)組織對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行資質(zhì)審查和考核解析：估價(jià)資料歸檔有助于行政主管部門和行業(yè)組織對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師開展有關(guān)檢查和考核，有助于解決日后可能發(fā)生的估價(jià)爭(zhēng)議，有助于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師展現(xiàn)估價(jià)業(yè)績(jī)。7.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40%，安全利率假定為6%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為安全利率的40%，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.368萬(wàn)元

B.552萬(wàn)元

√

C.561萬(wàn)元

D.920萬(wàn)元解析：Y＝6%(1+40%)＝84%，A＝80×(1-40%)＝48(萬(wàn)元)8.

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.凈收益A每年不變

B.收益年限n為有限年

C.報(bào)酬率y不等于零

D.價(jià)格V符合評(píng)估時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況

√解析：9.

某地區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的正常費(fèi)用分?jǐn)偟矫科椒矫淄恋厣?，分別為道路20元，燃?xì)?8元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場(chǎng)地平整15元，則該地區(qū)“五通一平”的正常費(fèi)用是______元/m2。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.98

√

B.102

C.108

D.116解析：[考點(diǎn)]本題考查的是按開發(fā)程度劃分的種類?！拔逋ㄒ黄健币话闶侵妇邆涞缆?、給水、排水、電力、通信等基礎(chǔ)設(shè)施條件以及場(chǎng)地平整?！拔逋ㄒ黄健钡馁M(fèi)用為：道路20+給水14+排水16+供電25+通信8+場(chǎng)地平整15=98(元/m2)。10.某幢應(yīng)有電梯而沒有電梯的辦公樓，重建價(jià)格為2100萬(wàn)元，現(xiàn)增設(shè)電梯需要130萬(wàn)元，假設(shè)現(xiàn)在建造辦公樓時(shí)一同安裝電梯只需要100萬(wàn)元。同時(shí)市場(chǎng)上類似有電梯的辦公樓的重置價(jià)格為，2200萬(wàn)元。則該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價(jià)值為()萬(wàn)元，

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.2000

B.1970

C.2070

√

D.2170解析：該題有兩種計(jì)算方法：(1)該辦公樓因沒有電梯引起的折舊額＝130-100＝30(萬(wàn)元)該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價(jià)值＝2100-30＝2070(萬(wàn)元)(2)該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價(jià)值＝2200-130＝2070(萬(wàn)元)解決此題的關(guān)鍵在于熟練掌握計(jì)算公式，要注意平時(shí)加強(qiáng)練習(xí)。11.年利率為6%，存款額為1000元，存款期限為1年，計(jì)息12次，則年終本利和為()元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.1060

B.1060.9

C.1061.36

D.1061.68

√解析：12.

需要預(yù)測(cè)某宗房地產(chǎn)2008年、2009年的價(jià)格。通過市場(chǎng)調(diào)研，獲得該類房地產(chǎn)2003～2007年的價(jià)格并計(jì)算其逐年上漲額如下表第2列、第3列所示(單位：元/m2)。年份房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際值逐年上漲額房地產(chǎn)價(jià)格的趨勢(shì)值20036810

200471303207145200574603307480200678103507815200781503408150

用平均增減量趨勢(shì)法估計(jì)，該宗房地產(chǎn)2009年的價(jià)格為______元/m2。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.17575

√

B.8820

C.8500

D.8584解析：13.

房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的______三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.有用性、稀缺性、有效需求

√

B.供給、需求、利用狀況

C.權(quán)利、租金、利率

D.價(jià)值、使用價(jià)值、供求解析：房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)物品一樣，之所以有價(jià)格(價(jià)值)，是因?yàn)樗鼈冇杏谩⑾∪?，并且人們?duì)它們有需求，即必須同時(shí)具有：①有用性，是指它能夠滿足人們的某種需要，如水可以解渴，糧食可以充饑，住宅可以居住；②稀缺性，是指它的數(shù)量沒有多到使每個(gè)人都可以隨心所欲地得到它；③有效需求，是指這樣一種需求狀態(tài)，即人們不僅愿意購(gòu)買它，而且有能力購(gòu)買它。14.

某宗房地產(chǎn)的總建筑面積為6000m2，房地總價(jià)值為2400萬(wàn)元，其中土地總價(jià)值為800萬(wàn)元。某人購(gòu)買了其中的300m2，該部分的房地價(jià)值為126萬(wàn)元。假如按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t此人應(yīng)占有的土地份額為______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.5.00%

B.5.25%

C.5.42%

D.5.75%

√解析：15.

即使沒有完善的土地市場(chǎng)，為使土地得到合理利用，也應(yīng)遵循______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.適合原則

B.替代原則

C.最佳用途原則

√

D.謹(jǐn)慎原則解析：16.工料測(cè)量法的優(yōu)點(diǎn)是詳實(shí)，缺點(diǎn)是費(fèi)時(shí)費(fèi)力并需要有其他專家的參與，它主要用于()的建筑物的估價(jià)。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.具有重要價(jià)值

B.具有現(xiàn)實(shí)價(jià)值

C.具有巨大價(jià)值

D.具有歷史價(jià)值

√解析：17.某宗地面積為5000m2，現(xiàn)狀容積率為0.8，土地市場(chǎng)價(jià)值為4000元/m2，擬進(jìn)行改造。批準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為5.0，樓面地價(jià)為1500元/m2，則理論上應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)()萬(wàn)元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.1250

B.1750

√

C.2050

D.2150解析：理論上應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)＝5000×5×150-5000×4000＝1750(萬(wàn)元)18.某成片荒地面積15000m2，取得該荒地的代價(jià)為1000萬(wàn)元，將其開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本和管理費(fèi)用為1500萬(wàn)元，其中60％從銀行貸款取得，開發(fā)期為3年，貸款年利率為8％，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的2％、5．5％和10％，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60％。假設(shè)開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期三年中分別均勻投入30％、40％和30％，則該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)為()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.2265元／m2

B.2346元／m2

C.2698元／m2

D.3968元／m2

√解析：19.

因技術(shù)革新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價(jià)，屬于______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.自然折舊

B.物質(zhì)折舊

C.功能折舊

√

D.經(jīng)濟(jì)折舊解析：20.

估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期的長(zhǎng)短，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格變化程度來確定，原則上不超過______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.三個(gè)月

B.半年

C.一年

√

D.兩年解析：21.

在采用數(shù)學(xué)方法求出一個(gè)綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，估價(jià)師還應(yīng)考慮一些不可量化的價(jià)值影響因素，同時(shí)可聽取有關(guān)專家的意見，對(duì)該結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)?shù)腳_____從而確定最終的估價(jià)結(jié)果。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.調(diào)整

B.取整

C.認(rèn)定該結(jié)果，作為最終的估價(jià)結(jié)果

D.調(diào)整或取整或認(rèn)定該結(jié)果

√解析：在得出一個(gè)綜合測(cè)算結(jié)果后，還應(yīng)根據(jù)未能在綜合測(cè)算結(jié)果中反映的價(jià)值或價(jià)格影響因素，對(duì)綜合測(cè)算結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整后確定最終的評(píng)估價(jià)值，特別是應(yīng)考慮一些不可量化的價(jià)值和價(jià)格影響因素。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的影響因素眾多，許多因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的影響難以反映在估價(jià)公式中，所以不能拘泥于估價(jià)公式的測(cè)算結(jié)果，還應(yīng)根據(jù)估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)及其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的深人了解，同時(shí)可聽取、參考有關(guān)專家的意見建議來把握最終的評(píng)估價(jià)值。當(dāng)確認(rèn)不存在未能在綜合測(cè)算結(jié)果中反映的價(jià)值或價(jià)格影響因素時(shí)，可直接將綜合測(cè)算結(jié)果確定為最終的評(píng)估價(jià)值。此外，最終評(píng)估價(jià)值的精度還應(yīng)滿足估價(jià)目的需要的精度，并應(yīng)將其誤差控制在合理范圍內(nèi)。22.

評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的價(jià)值時(shí)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對(duì)象的狀況匹配正確的是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在狀況

B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為未來狀況

√

C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在狀況

D.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對(duì)象狀況為未來狀況解析：在評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值時(shí)，應(yīng)特別注意兩點(diǎn)：①價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)與評(píng)估被征收房屋價(jià)值的價(jià)值時(shí)點(diǎn)一致。②估價(jià)對(duì)象狀況，如期房的區(qū)位、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)等，以房屋征收部門向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具書面意見說明的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況為依據(jù)。23.下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素是()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.交通擁擠

B.建筑技術(shù)進(jìn)步

√

C.城市規(guī)劃改變

D.自然環(huán)境惡化解析：24.

把修正和調(diào)整出的各個(gè)比較價(jià)值直接相加，再除以這些比較價(jià)值的個(gè)數(shù)，所得的數(shù)即為綜合出的一個(gè)比較價(jià)值，這種方法是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)

√

B.加權(quán)算術(shù)平均數(shù)

C.眾數(shù)

D.最大數(shù)解析：[考點(diǎn)]本題考查的是計(jì)算最終的比較價(jià)值。

簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)是把修正和調(diào)整出的各個(gè)比較價(jià)值直接相加，再除以這些比較價(jià)值的個(gè)數(shù)，所得的數(shù)即為綜合出的一個(gè)比較價(jià)值。25.某地區(qū)某類房地產(chǎn)1998～2004年價(jià)格見下表。某類房地產(chǎn)1998～2004年價(jià)格(單位：元/m2)

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.3200

B.3185

C.3257

D.3156

√解析：26.

在消費(fèi)者收入增加時(shí)，反倒會(huì)減少對(duì)______的需求。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正常商品

B.炫耀性物品

C.高檔商品

D.低檔商品

√解析：因?yàn)橄M(fèi)者對(duì)商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的大小還取決于消費(fèi)者的收入水平。對(duì)正常商品來說，當(dāng)消費(fèi)者的收入增加時(shí)，就會(huì)增加對(duì)該種商品的需求；相反，就會(huì)減少對(duì)該種商品的需求。但對(duì)低檔商品來說，其需求量可能隨著收入增長(zhǎng)而下降，即當(dāng)消費(fèi)者的收入增加時(shí)，反而會(huì)減少對(duì)該種商品的需求。27.

當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時(shí)，可以采用______進(jìn)行預(yù)測(cè)。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.指數(shù)修勻法

B.移動(dòng)平均法

C.平均增減量法

D.平均發(fā)展速度法

√解析：28.在合法利用下，()一般低于市場(chǎng)價(jià)值。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.謹(jǐn)慎價(jià)值

B.快速變現(xiàn)價(jià)值

C.在用價(jià)值

√

D.投資價(jià)值解析：29.市場(chǎng)上有一宗房地產(chǎn)的賣者，其最低的銷售價(jià)格為38萬(wàn)元，一個(gè)買者愿意支付的最高價(jià)格為42萬(wàn)元，則最可能的成交價(jià)格為()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.38萬(wàn)元

B.38萬(wàn)～42萬(wàn)元

√

C.42萬(wàn)元

D.42萬(wàn)元以下解析：30.

已知臨街矩形地塊甲的總價(jià)為36萬(wàn)元，臨街寬度為20ft，臨街深度為75ft?，F(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30ft，臨街深度為125ft。運(yùn)用“四三二一”法則，地塊乙的總地價(jià)為______萬(wàn)元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.65.4

√

B.81.8

C.87.2

D.109.0解析：設(shè)標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地總價(jià)為x萬(wàn)元，則有36=x(40%+30%+20%)，解得x=40萬(wàn)元。臨街寬度為20ft，臨街深度為125ft的地塊的總價(jià)=40萬(wàn)元×(40%+30%+20%+10%+9%)=43.6萬(wàn)元，乙地塊的總價(jià)=43.6萬(wàn)元÷20×30=65.4萬(wàn)元。31.

現(xiàn)實(shí)中，某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的潛在供給量為______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.存量-滅失量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新竣工量

√

B.存量+新竣工量+其他種類的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量-滅失量

C.存量+新竣工量+空置房量-滅失量

D.存量+新增竣工量-滅失量解析：32.

估價(jià)資料的保管期限自估價(jià)報(bào)告出具日期起算，不得少于10年。但某個(gè)房地產(chǎn)抵押貸款估價(jià)項(xiàng)目，如果該筆房地產(chǎn)抵押貸款期限為20年，則檔案保管期為______年以上。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.8

B.10

C.15

D.20

√解析：33.價(jià)格實(shí)質(zhì)上是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)(或商品經(jīng)濟(jì))這種特定的經(jīng)濟(jì)制度下對(duì)有用且()的一種分配方式。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.應(yīng)急物品

B.一般物品

C.特殊商品

D.稀缺物品

√解析：價(jià)格實(shí)質(zhì)上是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)(或商品經(jīng)濟(jì))這種特定的經(jīng)濟(jì)制度下對(duì)有用且稀缺的物品的一種分配方式。34.

下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格的說法中，錯(cuò)誤的是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益價(jià)格

B.房地產(chǎn)價(jià)格同時(shí)有買賣價(jià)格和租賃價(jià)格

C.房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別情況影響

D.房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間通常較短

√解析：[考點(diǎn)]本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)。

房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)：①與區(qū)位密切相關(guān)；②實(shí)質(zhì)上是權(quán)益的價(jià)格；③同時(shí)有買賣價(jià)格和租賃價(jià)格；④易受交易者的個(gè)別情況影響；⑤形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)；⑥包含的內(nèi)容復(fù)雜多樣。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)，一般商品價(jià)格形成的時(shí)間通常較短。35.路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.經(jīng)濟(jì)法

B.權(quán)益法

C.市場(chǎng)法

√

D.比價(jià)法解析：二、多項(xiàng)選擇題(總題數(shù)：15，分?jǐn)?shù)：30.00)36.明確估價(jià)對(duì)象，首先應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象的范圍予以界定，具體包括估價(jià)對(duì)象實(shí)物構(gòu)成上的范圍，例如空間上的范圍()等。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.坐落

√

B.四至

√

C.周圍環(huán)境與景觀

D.高度

√

E.深度

√解析：37.決定房地產(chǎn)供給量的因素有()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平

√

B.相關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)格水平

C.該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本

√

D.該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平

√

E.房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對(duì)未來的預(yù)期

√解析：38.在劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，應(yīng)符合的條件包括()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.形狀相似

B.在同一條街道上只有一個(gè)路線價(jià)區(qū)段

√

C.面積接近

√

D.地塊相連

√

E.可及性相當(dāng)解析：39.公開市場(chǎng)價(jià)值是指在下列()交易條件下最可能實(shí)現(xiàn)的交易價(jià)格。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.交易雙方自愿地進(jìn)行交易

√

B.交易雙方掌握必要的市場(chǎng)信息

√

C.交易雙方有較充裕的時(shí)間

√

D.交易雙方有必要的專業(yè)知識(shí)

√

E.交易雙方都對(duì)要交易的房地產(chǎn)感興趣解析：此題屬于掌握的范疇。是在考查房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類及其相應(yīng)的含義。公開市場(chǎng)價(jià)值是在公開市場(chǎng)上最可能形成的價(jià)格。公開市場(chǎng)是指在該市場(chǎng)上交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場(chǎng)信息，有較充裕的時(shí)間來進(jìn)行交易，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)，交易條件公開且不具有排他性。解決此題的關(guān)鍵在于準(zhǔn)確把握公開市場(chǎng)價(jià)值的含義。40.

下列關(guān)于農(nóng)地征收費(fèi)用的表述中，正確的是______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.地上附著物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

√

B.青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

√

C.征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

D.耕地占用稅的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

E.新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

√解析：41.兩種重新購(gòu)建價(jià)格可以說是重新購(gòu)建價(jià)格的基準(zhǔn)，它們分別為()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.重整價(jià)格基準(zhǔn)

B.重建價(jià)格基準(zhǔn)

C.重置價(jià)格基準(zhǔn)

D.折舊價(jià)格基準(zhǔn)

√

E.替代價(jià)格基準(zhǔn)

√解析：42.

開發(fā)完成后用于出售的房地產(chǎn)通常采用______測(cè)算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.比較法

√

B.收益法

C.成本法

D.長(zhǎng)期趨勢(shì)法

√

E.推測(cè)法解析：43.

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)可分為______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)

√

B.三級(jí)資質(zhì)

√

C.二級(jí)資質(zhì)

√

D.一級(jí)資質(zhì)

√

E.臨時(shí)級(jí)資質(zhì)解析：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)可分為暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)、三級(jí)資質(zhì)、二級(jí)資質(zhì)、一級(jí)資質(zhì)。44.房地產(chǎn)使用權(quán)目前主要是土地使用權(quán)，是指土地使用者依法對(duì)國(guó)家或農(nóng)民集體所有的土地享有占有、使用、收益和部分處分的權(quán)利。土地使用權(quán)一般又可分為()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.臨時(shí)用地土地使用權(quán)

√

B.農(nóng)村承包土地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)

√

C.宅基地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)

√

D.行政劃撥土地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)

E.出讓土地使用權(quán)(為國(guó)有土地上的)

√解析：45.以下費(fèi)用和稅金中，屬于征收集體土地下的土地取得成本的相關(guān)稅費(fèi)的有()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.征地管理費(fèi)

√

B.耕地占用稅

√

C.印花稅

D.契稅

E.新菜地開發(fā)建設(shè)基金

√解析：46.房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的共同之處是()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.都是價(jià)格，用貨幣來表示

√

B.都有波動(dòng)，受供求因素的影響

√

C.都是按質(zhì)論價(jià)

√

D.都有國(guó)家政策的扶持

E.都是絕對(duì)合理的價(jià)值體現(xiàn)解析：房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品的價(jià)格，既有共同之處，又有不同的地方。共同之處是：①都是價(jià)格，用貨幣來表示；②都有波動(dòng)，受供求因素的影響；③都是按質(zhì)論價(jià)：優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。47.

選擇最佳的開發(fā)利用方式，包括______方面。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.最佳的用途

√

B.建筑規(guī)模

√

C.檔次

√

D.大小

E.區(qū)位解析：在調(diào)查、分析了房地產(chǎn)開發(fā)用地的狀況和當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況后，便可以選取最佳的開發(fā)利用方式，包括選取最佳的用途、建筑規(guī)模、檔次等。這些都要在規(guī)劃允許的范圍內(nèi)選取，也就是說在規(guī)劃條件給定的范圍內(nèi)的最佳。在選取最佳的開發(fā)利用方式中，最重要的是選取最佳的用途。48.

關(guān)于報(bào)酬率的說法，正確的有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.市場(chǎng)提取法求出的報(bào)酬率來源于市場(chǎng)，不能真實(shí)反映收益風(fēng)險(xiǎn)

B.累加法求取報(bào)酬率時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值相對(duì)于同期國(guó)債利率或銀行存款利率都是相同的

C.報(bào)酬率不包含通貨膨脹因素的影響

D.報(bào)酬率是在報(bào)酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率

√

E.報(bào)酬率與凈收益本身的變化以及收益期的長(zhǎng)短等無(wú)直接關(guān)系

√解析：[考點(diǎn)]本題考查的是資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系。

報(bào)酬率已經(jīng)包含了通貨膨脹的影響。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值是承擔(dān)額外風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償，即超過安全利率以上部分的報(bào)酬率，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象及其所在地區(qū)、行業(yè)、市場(chǎng)等存在的風(fēng)險(xiǎn)來確定。49.

剩余技術(shù)主要有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.土地剩余技術(shù)

√

B.建筑物剩余技術(shù)

√

C.自有資金剩余技術(shù)

√

D.抵押貸款剩余技術(shù)

√

E.綜合剩余技術(shù)解析：50.

估價(jià)對(duì)象為一宗熟地，對(duì)其可比實(shí)例權(quán)益狀況進(jìn)行調(diào)整時(shí)，應(yīng)包括的內(nèi)容有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.建筑密度

√

B.土地使用期限

√

C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

D.容積率

√

E.周邊道路交通管制狀況解析：A選項(xiàng)建筑密度與容積率一樣，屬于規(guī)劃條件。C、E選項(xiàng)屬于區(qū)位狀況。三、判斷題(總題數(shù)：15，分?jǐn)?shù)：15.00)51.從具體占用者的角度來看，土地在有些情況下是有壽命的，特別是通過政府出讓方式取得的土地使用權(quán)是有期限的。()

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯(cuò)誤解析：從具體使用者的角度看，土地在某些情況下是有壽命的，如以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)是有使用期限的。52.進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整主要是因?yàn)榭杀葘?shí)例的建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、建筑裝飾、新舊程度等與估價(jià)對(duì)象存在著差異。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

B.錯(cuò)誤

√解析：進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整主要是因?yàn)榭杀葘?shí)例的區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況與估價(jià)對(duì)象存在著差異。53.計(jì)算凈收益時(shí)，房地產(chǎn)貸款還本付息額、會(huì)計(jì)上的折舊額、改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅要扣除。()

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯(cuò)誤解析：54.

某宗房地產(chǎn)2008年6月1日的價(jià)格為1800元/m2，現(xiàn)需要將其調(diào)整為2008年10月1日的價(jià)格。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2008年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為79.2，74.5，76.5，85.0，89.1，92.7，98.0(以2006年1月1日為100)。則該宗房地產(chǎn)2008年10月1日的價(jià)格為2305.88元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

√

B.錯(cuò)解析：本題中，以2006年1月1日作為基期，應(yīng)采用定基價(jià)格指數(shù)；計(jì)算如下：可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格=可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格×價(jià)值時(shí)點(diǎn)的定基價(jià)格指數(shù)÷成交日期的定基價(jià)格指數(shù)；因此，該宗房地產(chǎn)2008年10月1日的價(jià)格=1800×98.0÷76.5=2305.88(元/m2)。55.

某建筑物總價(jià)值100萬(wàn)元，其中主體、設(shè)備、裝修的價(jià)值分別占60%、25%、15%，經(jīng)濟(jì)耐用年限分別為55年、10年、5年，殘值率假設(shè)均為0，則用直線法計(jì)算出的年折舊額為6.59萬(wàn)元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

√

B.錯(cuò)解析：56.

出租的房地產(chǎn)是收益法估價(jià)的典型對(duì)象，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

√

B.錯(cuò)解析：57.

明確估價(jià)對(duì)象的實(shí)物狀況，是搞清楚估價(jià)對(duì)象的位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

B.錯(cuò)

√解析：58.即使在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，比較法也并非完全有效。()

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯(cuò)誤解析：59.收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，可分為出租和營(yíng)業(yè)兩大類。()

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯(cuò)誤解析：60.

均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)均衡，來判斷該房地產(chǎn)是否為最高最佳使用，它可以幫助確定最佳規(guī)模和最佳用途。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

B.錯(cuò)

√解析：均衡原理是以估價(jià)對(duì)象的各個(gè)組成部分是否搭配，來判斷該房地產(chǎn)是否為最高最佳利用，它可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模。從建筑物和土地兩大組成部分來看，建筑物與土地相比較，如果規(guī)模過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的搭配不當(dāng)，該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會(huì)降低該房地產(chǎn)的價(jià)值。61.

采用比較法估價(jià)時(shí)，一般要求選取3～10個(gè)可比實(shí)例即可。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

B.錯(cuò)

√解析：如果要求選取的可比實(shí)例過多，一是可能由于交易實(shí)例的數(shù)量有限而難以做到，二是會(huì)造成后續(xù)處理的工作量很大。因此，從某種意義上講，選取可比實(shí)例主要在精而不在多，一般選取3至5個(gè)即可，但不得少于3個(gè)。選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的0.5倍～2倍范圍內(nèi)。62.

如果評(píng)估的是已經(jīng)完成房屋征收補(bǔ)償?shù)裙ぷ鞯耐恋貎r(jià)值，則不應(yīng)將房屋征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用作為扣除項(xiàng)目。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

√

B.錯(cuò)解析：63.

凈收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年凈收益所得的倍數(shù)。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

√

B.錯(cuò)解析：64.

重建價(jià)格關(guān)鍵是“復(fù)制”估價(jià)對(duì)象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

√

B.錯(cuò)解析：65.本著平等互利的原則，經(jīng)原建設(shè)部、人事部、商務(wù)部和國(guó)務(wù)院港澳事務(wù)辦公室同意，2003年11月4日中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)與香港測(cè)量師學(xué)會(huì)簽署了內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)協(xié)議書。()

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯(cuò)誤解析：四、計(jì)算題(總題數(shù)：2，分?jǐn)?shù)：20.00)66.6年前，甲公司提供一宗1ha(即一公頃)、土地使用年限為50年的土地，乙公司出資300萬(wàn)元人民幣，合作建設(shè)9000m2建筑面積的房屋。房屋建設(shè)期為2年，建成后，其中3000m2建筑面積劃歸甲公司所有，6000m2建筑面積由乙公司使用20年，期滿后無(wú)償歸甲公司所有?，F(xiàn)今，乙公司有意將使用期滿后的剩余年限購(gòu)買下來，甲公司也樂意出售。但雙方對(duì)價(jià)格把握不準(zhǔn)并有爭(zhēng)議，協(xié)商請(qǐng)一家專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類房地產(chǎn)每平方米建筑面積的月租金為120元，出租率為85%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約占年租賃有效毛收入的35%，報(bào)酬率為12%。

（分?jǐn)?shù)：10.00）_________________________________________________________