2022年房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價理論與方法真題1

2022年房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價理論與方法真題1(總分：100.00，做題時間：150分鐘)一、單項選擇題(總題數(shù)：35，分?jǐn)?shù)：35.00)1.一宗房地產(chǎn)拍賣保留價的4500萬元，采用增價拍賣方式，起拍價定為4000萬元，依次報價的最高應(yīng)價為4328萬元，則()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.以4328萬元成交

B.以4500萬元成交

C.在4380萬～4500萬元之間協(xié)商成交

D.拍賣無效

√解析：2.

在測算后續(xù)開發(fā)利潤時，采用投資利潤率的后續(xù)開發(fā)利潤的計算基數(shù)為______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.后續(xù)建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用

B.待開發(fā)房地產(chǎn)價值及取得稅費(fèi)+后續(xù)建設(shè)成本+管理費(fèi)用

C.待開發(fā)房地產(chǎn)價值及取得稅費(fèi)+后續(xù)建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用

√

D.待開發(fā)房地產(chǎn)價值及取得稅費(fèi)+后續(xù)建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息解析：3.基本完好房的成新率為()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.十、九成新

B.九、八成新

C.八、七成新

D.七、六成新

√解析：房屋新舊程度的判定標(biāo)準(zhǔn)是：(1)完好房：十、九、八成；(2)基本完好房：七、六成；(3)一般損壞房；五、四成；(4)嚴(yán)重?fù)p壞房及危險房：三成以下。4.判定某可比實例的成交價格比正常價格低6％，則交易情況修正系數(shù)為()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.0.06

B.0.94

C.1.06

D.1.064

√解析：5.

預(yù)測某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為40萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加2%，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為6%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為______萬元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.1287

B.1100

C.1000

√

D.948解析：該宗房地產(chǎn)的收益價格為。6.房地產(chǎn)估價要遵循()，是因為影響房地產(chǎn)價格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價格和價值是不斷變化的。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.替代原則

B.估價時點原則

√

C.最高最佳利用原則

D.合法原則解析：7.

某住宅樓附近根據(jù)規(guī)劃將修建街心花園，并增加綠地率，則該住宅樓的價值上升，這是房地產(chǎn)的______的特性。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.不可移動

B.相互影響

√

C.獨(dú)一無二

D.用途多樣解析：8.

匯率因素對房地產(chǎn)價格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率______，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.下降；上漲

B.下降；不變

C.上升；下降

D.上升；上漲

√解析：匯率是指一種貨幣折算成另一種貨幣的比率，或者說，一種貨幣以另一種貨幣表示的價格。在國際房地產(chǎn)投資中，匯率波動會影響房地產(chǎn)的投資收益。當(dāng)預(yù)期某國的貨幣會升值時，就會吸引國外資金購買該國房地產(chǎn)，從而會導(dǎo)致其房地產(chǎn)價格上漲；相反，當(dāng)預(yù)期某國的貨幣會貶值時，就會導(dǎo)致其房地產(chǎn)價格下降。9.

不僅是估價的基本原則，而且是估價的最高行為準(zhǔn)則的是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.獨(dú)立、客觀、公正原則

√

B.合法原則

C.最高最佳利用原則

D.替代原則解析：本題涉及的考點是估價原則。獨(dú)立、客觀、公正是對估價的基本要求，它不僅是估價的基本原則，而且是估價的最高行為準(zhǔn)則。10.

明確估價對象的權(quán)益狀況，首先是要弄清估價對象的現(xiàn)實法定權(quán)益狀況，然后在此基礎(chǔ)上根據(jù)______來明確是評估估價對象在現(xiàn)實法定權(quán)益下的價值還是在設(shè)定權(quán)益下的價值。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.價值時點

B.估價對象

C.估價原則

D.估價目的

√解析：11.

下列______不屬于征地補(bǔ)償安置費(fèi)用。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用

B.安置補(bǔ)助費(fèi)

C.土地補(bǔ)償費(fèi)

D.土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)用

√解析：D項，土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)用向國家繳納，不屬于征地補(bǔ)償費(fèi)。征地補(bǔ)償安置費(fèi)用包括四項：①土地補(bǔ)償費(fèi)，一般為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6倍～10倍；②安置補(bǔ)助費(fèi)，一般按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算；③地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)，其中，地上附著物補(bǔ)償費(fèi)是對被征收土地上諸如房屋及其他建筑物(含構(gòu)筑物)、樹木、魚塘、農(nóng)田水利設(shè)施、蔬菜大棚等給予的補(bǔ)償費(fèi)，而青苗補(bǔ)償費(fèi)是對被征收土地上尚未成熟、不能收獲的諸如水稻、小麥、蔬菜、水果等給予的補(bǔ)償費(fèi)；④安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用。12.

調(diào)查、分析房地產(chǎn)開發(fā)用地的狀況需要弄清規(guī)劃條件，其中不包括______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.土地用途

B.公共服務(wù)設(shè)施

C.容積率

D.空置率

√解析：13.

一般地說，地上一層的價格或租金最高，其他層的價格或租金較低，一般不到地上一層價格或租金的______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.20%

B.30%

C.60%

√

D.80%解析：商業(yè)用房的地下一層、地上一層、二層、三層等之間的價格或租金水平差異很大。一般地說，地上一層的價格或租金最高，其他層的價格或租金較低，一般不到地上一層價格或租金的60%。14.

基準(zhǔn)地價修正法本質(zhì)上是一種______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.比較法

√

B.收益法

C.假設(shè)開發(fā)法

D.成本法解析：基準(zhǔn)地價修正法是在政府或其有關(guān)部門已公布基準(zhǔn)地價的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)對估價對象宗地所在位置的基準(zhǔn)地價進(jìn)行調(diào)整后得到估價對象宗地價值或價格的方法。該方法本質(zhì)上是一種比較法，并且是一種間接的估價方法。15.處分共有的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額()以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除共有人之間另有約定。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.1／2

B.1／3

C.2／3

√

D.2／5解析：處分共有的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2／3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除共有人之間另有約定。16.

在假設(shè)開發(fā)法的動態(tài)分析法中，估價對象開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間一般是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的時間

B.開發(fā)經(jīng)營期間的某個時間

√

C.開發(fā)完成后的時間

D.開發(fā)完成之后的某個時間解析：動態(tài)分析法中，開發(fā)完成后價值對應(yīng)的時間應(yīng)是價值時點之后未來某一時點的價值，可能是開發(fā)完成之前某時點，也可能是開發(fā)完成之日，還可能是開發(fā)完成之后某時點。17.

運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時，若采用動態(tài)分析法計算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點應(yīng)是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時的具體日期

B.待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期

C.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期

√

D.房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期解析：18.

某建筑物建成于1990年6月，建筑面積4000m2，經(jīng)濟(jì)壽命40年，單位建筑面積的賬面原值為2500元/m2，1990年6月和2005年6月相對1980年的建筑價格指數(shù)為108%和112%，殘值率為5%，該建筑物2005年6月的累計折舊額為______萬元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.612.33

B.615.74

√

C.625

D.648.15解析：19.已知某房地產(chǎn)的土地取得成本1500萬元，土地開發(fā)成本3000萬元，管理費(fèi)用400萬元，投資利息500萬元，銷售費(fèi)用400萬元，銷售稅費(fèi)600萬元，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值100007萬元，則該房地產(chǎn)的直接成本利潤率為()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.36%

B.62.07%

C.73.47%

D.80%

√解析：20.

評估承租人權(quán)益價值時，收益期為______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.有效租賃期限

B.初始租賃期限

C.剩余租賃期限

√

D.最終租賃期限解析：[考點]本題考查的是收益期和持有期的測算。

評估承租人權(quán)益價值時，收益期為剩余租賃期限。21.

已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報酬率為8%的價格為4000元/m2；若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格接近______元/m2。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.3816

B.3899

C.4087

D.4920

√解析：=4000×｛8%×(1+8%)50×(1+6%)40-1]｝/｛6%×(1+6%)40×[(1+8%)50-1]｝=4919.71元/m222.在城市規(guī)劃中，地下建筑面積通常不計()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.建筑規(guī)模

B.建筑高度

C.建筑密度

D.容積率

√解析：23.以下()屬于建筑物方面的描述。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.交通條件

B.周圍環(huán)境景觀

C.公共服務(wù)設(shè)施完備程度

D.設(shè)施設(shè)備

√解析：24.廣義的建筑物是指人工建筑而成的所有東西，既包括房屋，又包括()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.朝陽面

B.構(gòu)筑物

√

C.水域

D.有氧層解析：廣義的建筑物是指人工建筑而成的所有東西，既包括房屋，又包括構(gòu)筑物。25.

某宗房地產(chǎn)2011年3月2日的價格為1000美元/m2，匯率為1美元=8.26元人民幣。該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格月遞增0.5%，則其2011年10月2日的價格為______元人民幣/m2。(2011年10月2日的匯率假定為1美元=8.29元人民幣)

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.8553

B.8585

√

C.8596

D.8027解析：該類房地產(chǎn)在2011年10月2日的價格=1000×(1+0.5%)7×8.29=8584.54元26.

某宗房地產(chǎn)成交價格為4000元/m2，首付40%之后，以后平均每半年支付一次，分五次付清，年折現(xiàn)率為8%，則該宗房地產(chǎn)的實際成交價格為______元/m2。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.3620

B.3742

√

C.3909

D.4000解析：在不同的付款方式下，在成交日期一次性付清的價格或者將不是在成交日期一次性付清的價格折現(xiàn)到成交日期的價格為實際價格。則本題中，該宗房地產(chǎn)的實際成交價格=4000×40%+4000×(1-40%)÷5÷(1+8%)0.5+4000×(1-40%)÷5÷(1+8%)+4000×(1-40%)÷5÷(1+8%)1.5+4000×(1-40%)÷5÷(1+8%)2+4000×(1-40%)÷5÷(1+8%)2.5≈3742(元/m2)。27.

對假設(shè)開發(fā)法適用條件的表述最準(zhǔn)確的是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.新開發(fā)房地產(chǎn)項目

B.用于出售用途的房地產(chǎn)項目

C.具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)

√

D.用于投資或再開發(fā)的房地產(chǎn)解析：[考點]本題考查的是假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象。

凡是具有開發(fā)或在開發(fā)潛力并且開發(fā)完成后的價值可以采用比較法、收益法等成本法以外的方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開發(fā)法估價。28.

某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)向委托人甲出具了估價報告，估價作業(yè)期為2015年5月20日至5月30日，估價報告應(yīng)用有效期為1年。2016年5月20日，甲利用該估價報告向銀行申請辦理了16年的抵押貸款，則該估價報告的存檔期應(yīng)不少于______年。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.15

B.16

C.17

√

D.20解析：[考點]本題考查的是保存估價資料。

估價檔案保存期限自估價報告出具之日起計算，應(yīng)不少于15年。估價檔案保存已超過15年而估價服務(wù)的行為尚未結(jié)束的，估價檔案應(yīng)保存至估價服務(wù)的行為結(jié)束為止。出具已經(jīng)有1年了，貸款16年期間都必須保存，合計17年。29.估價對象房地產(chǎn)2005年的租金收入為500萬元，經(jīng)營費(fèi)用為租金收入的30％，從2006年開始年收入增長2％，經(jīng)營費(fèi)用增長1．5％，該房地產(chǎn)剩余使用年限為35年，最后一年不再經(jīng)營，支出裝修費(fèi)用500萬元之后以4800萬元轉(zhuǎn)讓(均發(fā)生在年末)。該類房地產(chǎn)的報酬率為8％，則該房地產(chǎn)2006年1月1日的收益價格為()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.3173．45萬元

B.3205．26萬元

C.4971．37萬元

D.7602．76萬元

√解析：30.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.2%

B.3%

C.4%

D.0

√解析：31.某宗房地產(chǎn)每年凈收益為100萬元，建筑物價值為250萬元，建筑物資本化率為15%，土地資本化率為12%。則運(yùn)用直接資本化法計算該宗房地產(chǎn)的價值為()萬元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.520.83

B.250

C.770.83

√

D.270.83解析：依題意，根據(jù)公式則該宗房地產(chǎn)價值=土地價值+建筑物價值=520.83+250=770.83(萬元)32.

關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法的說法，錯誤的是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.靜態(tài)分析法中應(yīng)根據(jù)價值時點的房地產(chǎn)市場狀況測算后續(xù)建設(shè)成本

B.動態(tài)分析法中要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測

C.靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中

√

D.動態(tài)分析法中要考慮各項收入、支出發(fā)生的時間點解析：[考點]本題考查的是后續(xù)開發(fā)的必要支出。

動態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。33.

某套住宅的月有效毛收入為5000元，運(yùn)營費(fèi)用為有效毛收入的15%。因樓上裝修漏水使該住宅被水淹，需要重新裝修。預(yù)計重新裝修等費(fèi)用為50000元，在裝修期3個月內(nèi)均勻投入，裝修完成后需放置3個月方可使用。若月報酬率為0.5%，則該住宅因被水淹造成的損失為______元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.49627

B.57647

C.65548

D.74687

√解析：[考點]本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?/p>

該住宅因被水淹造成的損失為兩個部分：裝修費(fèi)和損失的凈營運(yùn)利潤，兩者都需要折現(xiàn)處理。則該住宅因被水淹造成的損失=50000×1/(1+0.5)1.5+5000×0.85/0.5%×[1-1/(1+0.5)6]=74687(元)。34.針對不同的估價目的所采用的價值標(biāo)準(zhǔn)，可以分為兩類()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.主觀合理價值和公開市場價值

B.主觀合理價值和非公開市場價值

C.主觀合理價值和客觀合理價值

D.公開市場價值和非公開市場價值

√解析：35.房地產(chǎn)可指()，也可指建筑物。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.土地

√

B.房地

C.物產(chǎn)

D.地產(chǎn)解析：“房地產(chǎn)”可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體，即它可能為土地，也可能為建筑物，還可能為土地與建筑物的合成體。二、多項選擇題(總題數(shù)：15，分?jǐn)?shù)：30.00)36.

根據(jù)所對應(yīng)的不同種類的年收益，收益乘數(shù)具體有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.毛租金乘數(shù)

√

B.凈租金乘數(shù)

C.潛在毛收入乘數(shù)

√

D.有效毛收入乘數(shù)

√

E.凈收益乘數(shù)

√解析：37.

某估價機(jī)構(gòu)為一商品住宅抵押貸款作了評估，出具了估價報告，估價報告應(yīng)用的有效期為1年。該抵押人準(zhǔn)備以此估價報告向銀行申請抵押貸款，貸款期限為20年。下列說法正確的是______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.此估價報告的有效期為1年

B.此估價報告使用期限為1年

√

C.該筆房地產(chǎn)抵押貸款服務(wù)的估價檔案應(yīng)當(dāng)保存20年以上

√

D.如果委托人在1年后拿該估價報告向銀行辦理抵押貸款，則此估價報告失效，需要重新評估

√

E.如果委托人在1年后拿該估價報告向銀行辦理抵押貸款，則此估價報告繼續(xù)有效，不需要重新評估解析：估價報告應(yīng)用的有效期也稱估價報告使用期限，不同于估價報告有效期，估價報告有效期等于估價責(zé)任期限。38.

在房地產(chǎn)估價中，估價方法的選擇是由______綜合決定的。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.估價對象的房地產(chǎn)類型

√

B.估價方法適用的對象和條件

√

C.估價人員的技術(shù)水平

D.委托人的特殊要求

E.所收集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量

√解析：39.估價所需的資料包括下列幾個方面()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料

√

B.對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料

√

C.類似房地產(chǎn)的交易、成本、收益實例資料

√

D.反映估價對象狀況的資料

√

E.反映估價對象權(quán)益和區(qū)位狀況的資料解析：40.房屋權(quán)屬證書中的房屋所有權(quán)人即為該房屋的所有人，依法對房屋享用()的權(quán)利。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.占有

√

B.使用

√

C.收益

√

D.處分

√

E.額外改建解析：房屋權(quán)屬證書中的房屋所有權(quán)人即為該房屋的所有人，依法對房屋享用占有、使用、收益和處分的權(quán)利。41.下列屬于房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德是()

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.職業(yè)品德

√

B.職業(yè)理念

C.職業(yè)責(zé)任

D.職業(yè)情感

√

E.職業(yè)行為習(xí)慣

√解析：42.交易日期修正的具體方法為()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.價格指數(shù)

√

B.價格變動率

√

C.百分率法

√

D.價格可變系數(shù)

E.差額法解析：D、E兩項屬于房地產(chǎn)狀況調(diào)整方法之一。43.銷售費(fèi)用包括()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.銷售人員的工資及福利費(fèi)

B.廣告宣傳費(fèi)

√

C.銷售代理費(fèi)

√

D.辦公費(fèi)

E.銷售稅金及附加解析：此題屬于熟悉的范疇。是在考查成本法中房地產(chǎn)價格的構(gòu)成。銷售費(fèi)用包括廣告宣傳、銷售代理費(fèi)。解決此題的關(guān)鍵在于日常的工作積累或重點記憶。44.

假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后房地產(chǎn)出租或營業(yè)、自用的情況下，開發(fā)經(jīng)營期為______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.建設(shè)期+經(jīng)營期

√

B.建設(shè)期+運(yùn)營期

√

C.建設(shè)期+經(jīng)營期-前期-建造期

D.建設(shè)期+運(yùn)營期-前期-建造期

E.前期+建造期+經(jīng)營期

√解析：45.收益法估價的操作步驟有()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.搜集并驗證與估價對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料

√

B.預(yù)測估價對象的未來收益

√

C.求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)

√

D.選用適宜的收益法公式計算收益價格

√

E.修正最終的收益價格解析：運(yùn)用收益法估價一般分為下列四個步驟進(jìn)行：①搜集并驗證與估價對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如估價對象及其類似房地產(chǎn)的收入、費(fèi)用等數(shù)據(jù)資料；②預(yù)測估價對象的未來收益(如凈收益)；③求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)；④選用適宜的收益法公式計算收益價格。46.運(yùn)用市場比較法估價，選取的可比實例應(yīng)符合下列條件()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.交易日期與估價時點相近

√

B.使用性質(zhì)相同

√

C.地點相近

√

D.價格相同

E.可比實例的成交價格應(yīng)為正常市場價格或能夠修正為正常價格

√解析：47.企業(yè)合并是指兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)的行為，分為()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.雙贏合并

B.擴(kuò)張合并

C.吸收合并

√

D.吞并合并

E.新設(shè)合并

√解析：48.

運(yùn)用比較法時，估價人員根據(jù)基本要求選取可比實例后，需要建立價格比較基準(zhǔn)，主要包括______等。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.統(tǒng)一采用總價

B.統(tǒng)一價格單位

√

C.統(tǒng)一付款方式

√

D.統(tǒng)一面積內(nèi)涵和大小

E.統(tǒng)一財產(chǎn)范圍

√解析：選取了可比實例之后，一般應(yīng)先對這些可比實例的成交價格進(jìn)行換算處理，對價格表達(dá)方式進(jìn)行“標(biāo)準(zhǔn)化”，使它們之間的一口徑致、相互可比，為后續(xù)的可比實例成交價格修正和調(diào)整建立一個共同的基礎(chǔ)。建立比較基準(zhǔn)一般要做以下工作：①統(tǒng)一財產(chǎn)范圍，即進(jìn)行“有無對比”并消除由此導(dǎo)致的價格差異；②統(tǒng)一付款方式，即將分期支付的可比實例成交價格折算為在成交日期一次性付清的金額；③統(tǒng)一融資條件，即將可比實例在非常規(guī)融資條件下的價格，調(diào)整為在常規(guī)融資條件下的價格；④統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，即將成交價格調(diào)整為依照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定(沒有規(guī)定的，按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣)，買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價格；⑤統(tǒng)一計價單位，包括統(tǒng)一價格表示單位、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位。49.不屬于長期趨勢法的方法是()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.數(shù)學(xué)曲線擬合法

B.平均增減量法

C.時間順序法

√

D.預(yù)測法

√

E.指數(shù)修勻法解析：50.房地產(chǎn)估價的最高最佳使用原則，必須同時符合以下標(biāo)準(zhǔn)：()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.價值最大化

√

B.雙方均認(rèn)可

C.經(jīng)濟(jì)上可行

√

D.技術(shù)上可能

√解析：三、判斷題(總題數(shù)：15，分?jǐn)?shù)：15.00)51.

自用或尚未使用的房地產(chǎn)是指寫字樓、賓館的大堂、管理用房等所必要的“空置”或自用部分。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對

B.錯

√解析：52.

為了與銷售稅費(fèi)中不包含土地增值稅、企業(yè)所得稅的口徑一致，并得到相對客觀合理的開發(fā)利潤，開發(fā)利潤是扣除土地增值稅和企業(yè)所得稅的利潤。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對

√

B.錯解析：53.平均深度價格修正率＝累計深度價格修正率×所給臨街深度/標(biāo)準(zhǔn)臨街深度。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

B.錯誤

√解析：平均深度價格修正率＝累計深度價格修正率×標(biāo)準(zhǔn)臨街深度/所給臨街深度。54.

成本法一般適用于評估可獨(dú)立開發(fā)的整體房地產(chǎn)的價值。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對

B.錯

√解析：成本法一般適用于評估可獨(dú)立開發(fā)的整體房地產(chǎn)的價值。55.期房價格一現(xiàn)房價格一預(yù)計從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值一風(fēng)險補(bǔ)償。()

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯誤解析：56.實際估價中面對的待開發(fā)房地產(chǎn)狀況以及開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，是單一的。()

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

B.錯誤

√解析：57.

在實際估價中，不同的估價目的要求評估的價值類型必須為市場價值。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對

B.錯

√解析：在實際估價中，不同的估價目的要求評估的價值類型可能不同。58.

在建筑物折舊中，只有不可修復(fù)的功能落后，不存在可修復(fù)的功能落后。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對

B.錯

√解析：[考點]本題考查的是分解法。

功能落后折舊可分為可修復(fù)的功能落后折舊和不可修復(fù)的功能落后折舊。59.

評估拖欠工程款的房地產(chǎn)的抵押價值時，該房地產(chǎn)的抵押價值不應(yīng)包含發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對

√

B.錯解析：60.

某房產(chǎn)年折舊率為1.6%，有效年齡為12年，按直線法評估該房產(chǎn)應(yīng)為完好房。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對

√

B.錯解析：q=1-dt，該房產(chǎn)的成新率=1-12×1.6%=0.808，根據(jù)房屋新舊程度的判定標(biāo)準(zhǔn)為完好房(十、九、八成新)。61.對于有城市規(guī)劃條件要求，但其城市規(guī)劃設(shè)計條件尚未正式明確的地塊，通常不適合采用假設(shè)開發(fā)法估價。()

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯誤解析：對于有城市規(guī)劃條件要求，但其城市規(guī)劃設(shè)計條件尚未正式明確的地塊，通常不適合采用假設(shè)開發(fā)法估價，因為在該房地產(chǎn)的法定開發(fā)利用前提尚未確定的情況下，其價值也就不能確定。62.

成本法中的“成本”不是通常意義上的成本，而是價格，但價格中不包含利潤。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對

B.錯

√解析：63.

估價對象及其范圍和內(nèi)容，既不能簡單地根據(jù)委托人的要求確定，也不能根據(jù)估價人員的主觀愿望確定，而應(yīng)根據(jù)估價目的，依據(jù)法律、行政法規(guī)并征求委托人認(rèn)可后綜合確定。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對

√

B.錯解析：估價對象是由委托人指定，但又不是完全由其決定的。具體地說，估價對象不能簡單地根據(jù)委托人的要求來確定，不是委托人讓評什么就評什么，而應(yīng)在委托人初步指定及提供有關(guān)情況和資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)已確定的估價目的依法具體確定，并應(yīng)明確界定其范圍，不得遺漏或虛構(gòu)。即使是委托人提出了明確的估價對象及其范圍，也應(yīng)檢查是否有應(yīng)列入而未列入的，或者有不應(yīng)列入而列入的，特別是有無冒充、頂替甚至虛構(gòu)的。64.開發(fā)利潤是指房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤，也：冠建筑承包商的利潤。()

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

B.錯誤

√解析：65.

交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)交易，其成交價格比正常價格可能偏高也可能偏低。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對

√

B.錯解析：四、計算題(總題數(shù)：2，分?jǐn)?shù)：20.00)66.

甲公司6年前取得一宗土地的使用權(quán)，使用期為40年，并屆時與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其轉(zhuǎn)讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時應(yīng)出資多少萬元購買甲方的權(quán)益。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類辦公樓的月租金平均為80元/m2，出租率為85%，年運(yùn)營費(fèi)用約占租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。

（分?jǐn)?shù)：10.00）__________________________________________________________________________________________

正確答案：((1)計算辦公樓現(xiàn)值

①辦公樓整體年凈收益=80×3000×85%×(1-35%)×12=159.12(萬元)

②收益年限=40-6=34(年)

③辦公樓現(xiàn)值為：V=A/Y[1-1/(1+Y)n]=159.12/10%×[1-1/(1+10%)34]=1528.92(萬元)

(2)計算乙方的使用權(quán)價格

①乙方使用權(quán)年凈收益=80×2000×85%×(1-35%)×12=106.08(萬元)

②乙方使用權(quán)剩余收益年限=15-4=11(年)

③乙方使用權(quán)剩余收益年限價格為：

V=A/Y[1-1/(1+Y)n]=106.08/10%×[1-1/(1+10%)11]=689(萬元)

(3)甲方權(quán)益價格=辦公樓現(xiàn)值-乙方使用權(quán)價格=1528.92-689=839.92(萬元))