房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析真題匯編18

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析真題匯編18問答題某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受人民法院委托，對(duì)一套住宅進(jìn)行司法處置評(píng)估，經(jīng)查驗(yàn)該套住宅的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，其中未登記建成年份信息。由于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不配合，實(shí)地查勘時(shí)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師未能進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部。第1題、

對(duì)于建成年份信息缺失的情況，應(yīng)做哪些針對(duì)性工作?在估價(jià)報(bào)告中應(yīng)如何進(jìn)行相應(yīng)說明?我的答案：我的答案：參考答案：針對(duì)建成年份缺失的情況，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)要求委托人提供相關(guān)建成年份資料，并向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查詢不動(dòng)產(chǎn)登記簿，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以登記簿記載為準(zhǔn)。若登記簿中也未登記建成年份信息，則在未定事項(xiàng)假設(shè)中說明：估價(jià)對(duì)象《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》未記載建筑物的建成年份，估價(jià)委托人亦未提供相關(guān)建成年份資料，經(jīng)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地調(diào)查，本次估價(jià)建筑物的建成年份以實(shí)際調(diào)查為準(zhǔn)，僅在本報(bào)告中使用，不作其他任何用途使用。答案解析：第2題、

對(duì)于實(shí)地查勘的特殊情況，在估價(jià)報(bào)告中應(yīng)如何進(jìn)行相應(yīng)處理和說明?我的答案：我的答案：參考答案：因司法拍賣等強(qiáng)制取得房地產(chǎn)，房地產(chǎn)占有人拒絕注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘，導(dǎo)致無法進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘情形的，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以不進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘，但應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象的外部狀況和區(qū)位狀況進(jìn)行實(shí)地查勘，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明末進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘及其具體原因。對(duì)未進(jìn)行實(shí)地查勘的估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況，應(yīng)作為估價(jià)假設(shè)中的依據(jù)不足假設(shè)在估價(jià)報(bào)告中說明。答案解析：某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托對(duì)一宗倉儲(chǔ)用途的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)對(duì)象于一年前出租，租期為五年，合同租金低于市場(chǎng)租金，且盱租賃合同簽訂時(shí)一次性支付了全部五年租金。經(jīng)調(diào)查核實(shí)，該租賃合同真實(shí)有效。第3題、

若為房地產(chǎn)征收估價(jià)，該租賃合同是否會(huì)影響估價(jià)結(jié)果?為什么?我的答案：我的答案：參考答案：若為房地產(chǎn)征收估價(jià)，該租賃合同不會(huì)影響估價(jià)結(jié)果。根據(jù)《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十一條，征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評(píng)估被征收房屋無租約限制的價(jià)值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評(píng)估價(jià)值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價(jià)款和其他法定優(yōu)先受償款。答案解析：第4題、

若為房地產(chǎn)抵押估價(jià)，該租賃合同是否會(huì)影響估價(jià)結(jié)果?為什么?我的答案：我的答案：參考答案：若為房地產(chǎn)抵押估價(jià)，該租賃合同影響估價(jià)結(jié)果。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》，房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值減去注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價(jià)值。抵押房地產(chǎn)已出租的，其假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值應(yīng)符合下列規(guī)定：(1)合同租金低于市場(chǎng)租金的，應(yīng)為出租人權(quán)益價(jià)值；(2)合同租金高于市場(chǎng)租金的，應(yīng)為無租約限制價(jià)值?，F(xiàn)在合同租金低于市場(chǎng)租金，計(jì)算假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值時(shí)，應(yīng)為出租人權(quán)益價(jià)值。答案解析：第5題、

若為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)，選用比較法作為其中一種估價(jià)方法，選取的可比實(shí)例均未設(shè)定租賃權(quán)，應(yīng)如何進(jìn)行租賃權(quán)益狀況調(diào)整?我的答案：我的答案：參考答案：估價(jià)對(duì)象為帶租約的房地產(chǎn)，可比實(shí)例均未設(shè)定租賃權(quán)，比較法調(diào)整時(shí)，需要統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍，一般是在比較法最后步驟求出了不帶債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)價(jià)值后，再加上債權(quán)和其他權(quán)益價(jià)值減去債務(wù)和其他負(fù)擔(dān)價(jià)值，就可得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。首先假定估價(jià)對(duì)象未設(shè)定租賃權(quán)，然后對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整，得到估價(jià)對(duì)象未設(shè)定租賃權(quán)的價(jià)值，無租約限制價(jià)值減去承租人權(quán)益價(jià)值得到出租人權(quán)益價(jià)值。答案解析：因案件執(zhí)行需要，某人民法院委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估乙公司擁有的某宗工業(yè)房地產(chǎn)中已登記房地產(chǎn)于2019年9月20日的市場(chǎng)價(jià)值，該工業(yè)房地產(chǎn)包含一棟已登記的廠房和一棟未登記的庫房。甲機(jī)構(gòu)選用成本法作為其中一種估價(jià)方法。出具估價(jià)報(bào)告后，甲機(jī)構(gòu)收到人民法院轉(zhuǎn)交的乙公司對(duì)估價(jià)報(bào)告的書面異議，認(rèn)為估價(jià)結(jié)果偏低，并提出了兩條理由：①2019年3月區(qū)域內(nèi)一宗工業(yè)用地掛牌成交價(jià)格高于估價(jià)測(cè)算中的土地取得成本；②漏算了廠區(qū)范圍內(nèi)的庫房?jī)r(jià)值。收到書面異議后，甲機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行了認(rèn)真復(fù)核，最終確定估價(jià)結(jié)果客觀合理。第6題、

對(duì)土地取得成本測(cè)算的異議，可以從哪幾個(gè)面答復(fù)?我的答案：我的答案：參考答案：(1)根據(jù)估價(jià)委托，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2019年9月20日，而異議的理由為：2019年3月掛牌價(jià)格高于測(cè)算結(jié)果；考慮3月至價(jià)值時(shí)點(diǎn)期間，市場(chǎng)、政策等因素影響，土地取得成本發(fā)生變化，是客觀的；(2)評(píng)估價(jià)值一般是假定在正常交易情況下進(jìn)行交易的最可能價(jià)格，而實(shí)際成交時(shí)的交易情況不一定是正常的，從而實(shí)際成交價(jià)格不一定是正常成交價(jià)格，不能直接以實(shí)際成交價(jià)格與估價(jià)結(jié)果比較；(3)估價(jià)對(duì)象土地狀況與3月份掛牌成交的土地狀況可能存在差異，如實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位等方面可能存在不同，導(dǎo)致價(jià)格不同。答案解析：第7題、

對(duì)漏算庫房?jī)r(jià)值的異議，應(yīng)如何答復(fù)?我的答案：我的答案：參考答案：本估價(jià)業(yè)務(wù)，估價(jià)機(jī)構(gòu)接受的是“人民法院”委托的“因案件執(zhí)行需要而測(cè)算的市場(chǎng)價(jià)值”，故該評(píng)估存在“鑒定性”。因此對(duì)于“未登記”的房產(chǎn)，其物權(quán)不發(fā)生法律效力，不屬于估價(jià)對(duì)象的范圍。答案解析：?jiǎn)雾?xiàng)選擇題

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一宗房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)。張某擔(dān)任該機(jī)構(gòu)總經(jīng)理、法定代表人、為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。劉某擔(dān)任副總經(jīng)理、市場(chǎng)總監(jiān)、不是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。李某和王某為負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，中李謀為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。第8題、

該機(jī)構(gòu)人員中不應(yīng)作為該估價(jià)項(xiàng)目實(shí)地查勘技術(shù)負(fù)責(zé)人的是______。A.張某B.劉某C.李某D.王某我的答案：參考答案：B答案解析：劉某不是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，不能作為該估價(jià)項(xiàng)目實(shí)地查勘技術(shù)負(fù)責(zé)人。第9題、

該估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)結(jié)果報(bào)告應(yīng)當(dāng)由______字。A.張某和劉某B.張某和李某C.劉某和李某D.李某和王某我的答案：參考答案：D答案解析：李某和王某為負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，可以在估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)結(jié)果報(bào)告上簽字。張某雖然為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，但是不負(fù)責(zé)該項(xiàng)目，不能在估價(jià)結(jié)果報(bào)告上簽字。第10題、

關(guān)于該估價(jià)報(bào)告中致估價(jià)委托人函簽字蓋章的說法正確的是______。A.加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，張某簽字或章B.加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，李謀簽字或蓋章C.加蓋房地產(chǎn)估價(jià)和機(jī)構(gòu)報(bào)告專用章，張某簽字或蓋章D.加蓋房地產(chǎn)估價(jià)和機(jī)構(gòu)報(bào)告專用章，李某簽字或章我的答案：參考答案：A答案解析：致估價(jià)委托人函應(yīng)加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，不得以其他印章代替公章，法定代表人或執(zhí)行合伙人宜在其上簽名或蓋章。

公開發(fā)建設(shè)了一棟鋼混結(jié)構(gòu)辦公樓，銷售合同中約定辦公樓層高4.5m，當(dāng)?shù)剞k公樓層高一般為3.2m。該協(xié)公樓交付時(shí)，實(shí)測(cè)房屋層高為4.3m，購房人以交付的層高與銷售合同約定層高不一致為由，向人民法院起訴，要求甲公司予以賠償，人民法院受理該案后，托已房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)損害賠償估價(jià)。第11題、

本案中，購房人的經(jīng)濟(jì)損失是______。A.高4.5m與4.3m辦公樓的建設(shè)成本差異B.高4.5m與4.3m辦公樓的市場(chǎng)價(jià)格差異C.松樓在交付時(shí)與建設(shè)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格差異D.同層辦公樓在未來收益期內(nèi)的租金損失之和我的答案：參考答案：B答案解析：銷售合同中約定辦公樓層高4.5m，實(shí)測(cè)房屋層高為4.3m，購房人的經(jīng)濟(jì)損失是層高4.5m與4.3m辦公樓的市場(chǎng)價(jià)格差異。第12題、

本估價(jià)項(xiàng)目選用的估價(jià)方法是______。A.比較法B.標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法C.修復(fù)成本法D.價(jià)差法我的答案：參考答案：D答案解析：價(jià)差法是分別評(píng)估房地產(chǎn)在改變之前和改變之后狀況下的價(jià)值，將兩者之差作為房地產(chǎn)價(jià)值減損額或價(jià)值增加額的方法，該方法主要用于評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值減損額或價(jià)值增加額，本估價(jià)項(xiàng)目適宜選用價(jià)差法評(píng)估層高4.5m與層高4.3m辦公樓的市場(chǎng)價(jià)格差異。第13題、

若采用損失資本化法評(píng)估該房地產(chǎn)的價(jià)值減損額，采用的收益數(shù)據(jù)為______。A.層高3.2m辦公樓的市場(chǎng)客觀租金B(yǎng).高4.5m與4.3m辦公樓客觀租金之差C.高4.3m與3.2m辦公樓客觀租金之差D.高4.5m與3.2m辦公樓客觀租金之差我的答案：參考答案：B答案解析：銷售合同中約定辦公樓層高4.5m，實(shí)測(cè)房屋層高為4.3m，購房人的經(jīng)濟(jì)損失是層高4.5m與4.3m辦公樓的市場(chǎng)價(jià)格差異，應(yīng)該根據(jù)層高4.5m與4.3m辦公樓客觀租金之差計(jì)算。

某在建工業(yè)房地產(chǎn)于2010年10月因資金問題被迫停工，已院成約一半主體工程建設(shè)。因舊城改造需要，2019年5月當(dāng)?shù)卣畬⒃摲康禺a(chǎn)所在區(qū)域列入征收范圍，托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行征收評(píng)估，經(jīng)調(diào)查了解，該項(xiàng)目尚拖欠施工單位部分工程款。第14題、

若選用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)，本次估價(jià)的估價(jià)前提應(yīng)為______。A.業(yè)主自行開發(fā)前提B.被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提C.自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提D.最佳開發(fā)經(jīng)營前提我的答案：參考答案：C答案解析：當(dāng)被征收房地產(chǎn)為非征收原因已停建、緩建的未完工程且采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，應(yīng)選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)。第15題、

在不同估價(jià)前提下，同一估價(jià)對(duì)象的估價(jià)結(jié)果由大到小的順序通常是______。A.業(yè)主自行開發(fā)前提、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提、被迫轉(zhuǎn)研發(fā)前提B.業(yè)主自行開發(fā)前提，被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提，自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提C.自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提，業(yè)主自行開發(fā)前提，被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提D.自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提，被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提，業(yè)主自開發(fā)前提我的答案：參考答案：A答案解析：一般情況下，自己開發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值，自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值要大于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值。第16題、

若選用成本法進(jìn)行估價(jià)，測(cè)算士地重置成本時(shí)采用的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為______。A.該在建工程土地取得之日B.該在建工程停工之日C.房屋征收決定公告之日D.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查勘之日我的答案：參考答案：C答案解析：被征收房屋價(jià)值評(píng)估的時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。第17題、

該房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目的價(jià)值內(nèi)涵應(yīng)為______。A.市場(chǎng)價(jià)值，考慮拖欠工程款對(duì)價(jià)值的影響B(tài).市場(chǎng)價(jià)值，不考慮拖欠工程款對(duì)價(jià)值的影響C.投資價(jià)值，考慮拖欠工程款對(duì)價(jià)值的影響D.投資價(jià)值，不考慮拖欠工程款對(duì)價(jià)值的影響我的答案：參考答案：B答案解析：被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。因此，該房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目的價(jià)值內(nèi)涵應(yīng)為市場(chǎng)價(jià)值，且不考慮拖欠工程款對(duì)價(jià)值的影響。指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤第18題、

封面(略)

致估價(jià)委托人函xx投資管理有限公司：

受貴公司委托，本公司遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，對(duì)貴公司所屬的位于××市××路××號(hào)101室的商業(yè)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)。

估價(jià)對(duì)象為位于××市××路××號(hào)101室的商業(yè)房地產(chǎn)，包括土地、房屋建筑物及其室內(nèi)不可移動(dòng)的裝修，不包含動(dòng)產(chǎn)和債權(quán)債務(wù)等。根據(jù)股價(jià)委托人提供的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》，估價(jià)對(duì)象房屋建筑面積為1583.9m2，房屋用途為商業(yè)，現(xiàn)用于租賃經(jīng)營；土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓，土地用途為商業(yè)，土地使用期限至2047年9月25日。

本公司根據(jù)估價(jià)目的，遵循有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，采用比較法、收益法進(jìn)行評(píng)估，確定估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)，點(diǎn)2019年7月8日的抵押價(jià)值為：人民幣5723.11萬元(大寫金額：伍仟柒佰貳拾叁萬壹仟壹佰元整)，建筑面積單價(jià)為：36133元/m2。具體詳見房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估結(jié)果匯總表。

房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估結(jié)果匯總表

估價(jià)結(jié)果報(bào)告

一、估價(jià)委托人

二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

三、估價(jià)目的

四、估價(jià)對(duì)象

房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查勘估價(jià)委托人提供的資料。估價(jià)對(duì)象位于××大街××號(hào)1～2層，于價(jià)值時(shí)點(diǎn)一層出租經(jīng)營餐飲，二層礎(chǔ)租經(jīng)營KTV。

1.土地基本狀況

估價(jià)對(duì)象所在地位于××路××號(hào)，四至(略)。宗地面積為8589.37m2，用途為商業(yè)，土地登記為××商業(yè)×級(jí)，土地形狀近似矩形，地勢(shì)平坦，水文及地址良好，土地開發(fā)程度為宗地紅線外七通(內(nèi)涵略)和宗地內(nèi)場(chǎng)地平整，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)土地剩余使用期限為28.2年。

2.建筑物基本情況

估價(jià)對(duì)象所在××大廈建成于2009年，為一幢地下一層，地上13層的商業(yè)辦公建筑?？偨ㄖ鏋?8530.33m2，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地下一層為車庫，1～5層為商業(yè)，6層及以上為商務(wù)辦公。外墻為玻璃幕墻，門窗為塑鋼窗。公共部位裝修采用地等。大樓配備3部電梯，安裝了中央空調(diào)、安保監(jiān)控系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)等。至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，大樓各項(xiàng)設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)，整體維護(hù)狀況良好。

估價(jià)對(duì)象位于××大廈的第1～2層，經(jīng)估價(jià)助理人員實(shí)地查勘獲悉，1層為餐飲，入口處為鈦金玻璃門，室內(nèi)地面鋪地磚、內(nèi)墻墻面鑲貼藝術(shù)瓷磚，藝術(shù)吊頂：2層為KTV包間，墻面鑲貼藝術(shù)瓷磚和壁紙，地面鋪地磚，石膏板吊頂，配有藝術(shù)。

五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)

2019年7月8日，即實(shí)地查勘日。

六價(jià)值類型

評(píng)估的是估價(jià)對(duì)象在滿足本次估價(jià)全部假設(shè)和限制條件下于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值。

抵押價(jià)值等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值減去注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價(jià)值。

法定優(yōu)先受償款是假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押數(shù)額，包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額和發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款。

七、估價(jià)原則(略)

八、估價(jià)依據(jù)(略)

九、估價(jià)方法

本次采用比較法和收益法進(jìn)行估價(jià)(估計(jì)方法定義略)

十、估價(jià)結(jié)果(略)

十一、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

十二、實(shí)地查勘期

本次估價(jià)實(shí)地查勘期為2019年7月8日，并并當(dāng)日完成實(shí)地查勘。

十三、估價(jià)作業(yè)期

本次估價(jià)作業(yè)期為2019年7月8日至2019年7月12日止。

十四、變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提示(略)。

估價(jià)技術(shù)報(bào)告

一、估價(jià)對(duì)象描述與分析(略)

二、市場(chǎng)背景描述與分析(略)

三、估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析(略)

四、估價(jià)方法適用性分析

本次估價(jià)選用比較法和收益法(具體分析過程、技術(shù)路線說明略)

五、估價(jià)測(cè)算過程

A.比較法(略)

比較價(jià)值=38488元/m2(計(jì)算過程略)

B.收益法

(一)選擇具體估價(jià)方法

本次估價(jià)選擇持有加轉(zhuǎn)售模式(選擇理由略)

持有期內(nèi)凈收益每年以一定比率g遞增，公式為：

式中：V—房地產(chǎn)收益價(jià)值

A—房地產(chǎn)第1年凈收益

V1—房地產(chǎn)持有期期末的轉(zhuǎn)售收益

Y—房地產(chǎn)報(bào)酬率

g—凈收益逐年遞增的比率

t—持有期

(二)持有期確定

根據(jù)市場(chǎng)上投資者對(duì)同類房地產(chǎn)的持有時(shí)間及可預(yù)測(cè)期間收益的一般期限，結(jié)合估價(jià)對(duì)象所處區(qū)位及估價(jià)對(duì)象自身特點(diǎn)取持有期為五年，持有期末轉(zhuǎn)售。

(三)估算持有期有效毛收入

有效毛收入=潛在毛租金收入一空置和收租損失+其他收入

1.未來第一年客觀租金確定

通過調(diào)研估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域類似房地產(chǎn)，選擇三個(gè)類似租賃實(shí)例作為可比實(shí)例確定估價(jià)對(duì)象未來第一年客觀租金為2367元/m2年(計(jì)算過程略)。

2.租約限制說明

估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)存在租約限制，根據(jù)包括估價(jià)對(duì)象在內(nèi)的1～3層的租賃合同，租賃期自2011年3月1日起至2021年2月28日止，租賃面積為3251.35m2，租賃范圍為101、301、302室(中101室位于1-2層，301及302室位于第3層)，租金為2360元/m2年，租金每年年底支付。本次估價(jià)對(duì)象為101室(位于1～2層)，建筑面積為1583.9m2。由于租賃合同未約定各層路室租金明細(xì)，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師無法將合同租金與估價(jià)對(duì)象有效匹配，故本次評(píng)估不考慮租約限制。

3.租賃面積說明

根據(jù)租賃合同1～3層總租賃面積為3251.35m2，其中估價(jià)對(duì)象(1～2層)租賃面積為1583.9m2。本次估價(jià)對(duì)象有效出租面積比率為100%，租金面積為建筑面積。

4.潛在毛收入

潛在毛租金收入等于全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積，潛在毛租金收入為2367元/m2年(計(jì)算過程略)5.空置和收租損失根據(jù)對(duì)估價(jià)對(duì)象周邊類似房地產(chǎn)的租賃市場(chǎng)調(diào)查分析，確定估價(jià)對(duì)象的空置和租金損失率為10%，則空置和收租損失為237元/m2年(計(jì)算過程略)

6.其他收入

其他收入是租賃保證金或押金的利息收入等。根據(jù)估價(jià)對(duì)象周邊類似房地產(chǎn)的租賃市場(chǎng)調(diào)查，其他收入主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)租金的押金利息收入，根據(jù)類似物業(yè)出租情況，一般收取一個(gè)月租金作為押金。租賃期滿無息退還，本次評(píng)估取一個(gè)月的押金利息收入作為其他收入，利率按照年貸款利率5%計(jì)算，則估價(jià)對(duì)象的其他收入為9.26元/m2年(計(jì)算過程略)。

7.有效毛收入

有效毛收入為2140元/m2年(計(jì)算過程略)。

(四)估算持有期年運(yùn)營費(fèi)用

1.房產(chǎn)稅

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房屋出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅，從租計(jì)征的，年按房屋租金收入的12%征收房產(chǎn)稅，即房產(chǎn)稅為256元/m2(計(jì)算過程略)。

2.增值稅

產(chǎn)權(quán)人或納稅單位為一般納稅人，按一般納稅人簡(jiǎn)易計(jì)稅方式，計(jì)算得到增值稅為110元/m2(計(jì)算過程略)。

3.房屋維修費(fèi)

年維修費(fèi)按房屋建安成本的2%收取，根據(jù)委托人提供的造價(jià)資料，估價(jià)對(duì)象所在大樓的建安工程費(fèi)單價(jià)為2000元/m2，則房屋維修費(fèi)為40元/m2(計(jì)算過程略)。

4.小計(jì)

年運(yùn)營費(fèi)用為406元/m2(計(jì)算過程略)。

(五)估算年凈收益

年凈收益為1734元/m2年(計(jì)算過程略)。

(六)變化趨勢(shì)分析

預(yù)計(jì)未來五年，估價(jià)對(duì)象凈收益保守估計(jì)每年上漲2.5%(具體分析略)

(七)房地產(chǎn)報(bào)酬率的確定

報(bào)酬率確定為7%(確定理由略)。

(八)持有期末轉(zhuǎn)售收益的確定

隨著城市規(guī)模不斷擴(kuò)大以及外來人口的遷入，考慮到估價(jià)對(duì)象所在區(qū)位的特點(diǎn)并結(jié)合謹(jǐn)慎原則，持捕期期末的售價(jià)以價(jià)值

時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)，年上漲2%，報(bào)酬率取7%。

(九)收益價(jià)值的確定

測(cè)算得到收益價(jià)值為35005元/m2。

(十)土地使用期限屆滿時(shí)建筑物于價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)值

根據(jù)本次估價(jià)目的，結(jié)合估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況，收益價(jià)值應(yīng)為按收益期計(jì)算的價(jià)值，加上建筑物在收益期結(jié)束時(shí)的價(jià)值折現(xiàn)

到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。經(jīng)計(jì)算建筑物在收益期結(jié)束時(shí)價(jià)值的現(xiàn)值為118元/m2(計(jì)算過程略)。

(十一)最終收益價(jià)值的確定

最終收益價(jià)值=35005+118=35123(元/m2)(計(jì)算過程略)。

六估價(jià)結(jié)果確定

兩種方法測(cè)算結(jié)果如下：

根據(jù)估價(jià)方法適用性及運(yùn)算中所取參數(shù)的可靠性確定，采用加權(quán)算術(shù)平均法確定估價(jià)對(duì)象價(jià)值(權(quán)重取值分析略)，則：

評(píng)估單價(jià)=38488×30%+35123×70%=36133(元/m2)(個(gè)位取整)

評(píng)估總價(jià)=36133×1583.9=5723.11(元)(百位取整)。

附件(略)我的答案：我的答案：參考答案：1.致估價(jià)委托人函沒有落款。2.估價(jià)結(jié)果報(bào)告，估價(jià)助理人員實(shí)地查勘錯(cuò)誤，任何房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目，應(yīng)至少有一名參加該項(xiàng)目的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師負(fù)責(zé)實(shí)施估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘工作3.估價(jià)結(jié)果報(bào)告，估價(jià)方法中，未對(duì)理論上適用的估價(jià)方法進(jìn)行說明，未對(duì)理論上適用但未選用的估價(jià)方法充分說明理由4.估價(jià)技術(shù)報(bào)告，收益法選用凈收益按一定比率遞增公式缺少理由，未對(duì)未來凈收益進(jìn)行預(yù)測(cè)。5.估價(jià)技術(shù)報(bào)告，收益法評(píng)估不考慮租約限制錯(cuò)誤6.估價(jià)技術(shù)報(bào)告，收益法測(cè)算中，租賃面積說明中，有效出租面積比率100%缺少理由7.估價(jià)技術(shù)報(bào)告，收益法計(jì)算中，“4.潛在毛收入”表述錯(cuò)誤，應(yīng)為“4.潛在毛租金收入”8.估價(jià)技術(shù)報(bào)告，“潛在毛租金收入等于全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積?！庇袑W(xué)員認(rèn)為：抵押估價(jià)不應(yīng)該是“最可能的租金水平”，而是“較保守的估價(jià)值”。這個(gè)錯(cuò)誤是不應(yīng)該指出的。9.估價(jià)技術(shù)報(bào)告，收益法其他收入計(jì)算中，按照年貸款利率5%計(jì)算押金利息收入錯(cuò)誤10.房屋維修費(fèi)按照估價(jià)對(duì)象所在大樓的實(shí)際建安工程費(fèi)單價(jià)計(jì)算錯(cuò)誤，房屋維修費(fèi)2%無理由說明。11.估價(jià)技術(shù)報(bào)告，收益法計(jì)算中，運(yùn)營費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)容缺少城鎮(zhèn)土地使用稅、保險(xiǎn)費(fèi)、租賃費(fèi)用等的計(jì)算，或者應(yīng)說明不計(jì)算的理由。12.估價(jià)技術(shù)報(bào)告，收益法測(cè)算中，“土地使用期限屆滿時(shí)建筑物于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值”計(jì)算錯(cuò)誤，持有加轉(zhuǎn)售模式下不需要考慮土地使用期限屆滿時(shí)建筑物