專題研究第三代綜合體開(kāi)發(fā)模式深度分析 -房地產(chǎn)-2022

贏盛中國(guó)《商業(yè)地產(chǎn)決策參考》專題研究——萬(wàn)達(dá)第三代綜合體開(kāi)發(fā)模式深度分析報(bào)告引言：萬(wàn)達(dá)第三代城市綜合體有了成熟的盈利模式和產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力，通過(guò)完善的開(kāi)發(fā)模式實(shí)現(xiàn)了萬(wàn)達(dá)資金鏈的快速周轉(zhuǎn)。盈利模式：核心商業(yè)部分只租不售，但占大型綜合體項(xiàng)目整體40%左右的住宅和小型商業(yè)、寫字樓采取銷售方式，有效解決資金支持問(wèn)題。產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力：充分利用城市綜合體各物業(yè)的功能互補(bǔ)、人流互動(dòng)，更重要的是利用住宅、寫字樓、公寓這些可分拆銷售物業(yè)來(lái)平衡資金，利用地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)金流“滾”商業(yè)資產(chǎn)。一、開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)1.開(kāi)發(fā)定位準(zhǔn)則規(guī)模要因地制宜，應(yīng)該根據(jù)周邊人口，商業(yè)布局情況，消費(fèi)者數(shù)據(jù)，城市發(fā)展數(shù)據(jù)機(jī)預(yù)測(cè)，交通條件等來(lái)確定規(guī)模。選址要求更高，中小城市消費(fèi)力較低，對(duì)周邊人口比大城市要求更高，公交條件更重要，非機(jī)動(dòng)車停車條件要求更高，機(jī)動(dòng)車盡量停地面。而商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)要符合當(dāng)?shù)叵M(fèi)特點(diǎn)，又要敢于預(yù)測(cè)消費(fèi)潮流，適度引領(lǐng)，適度超前。注意差異化，確保競(jìng)爭(zhēng)中的勝出。其檔次標(biāo)準(zhǔn)確定要準(zhǔn)確，不可過(guò)高也不可過(guò)低，要有差異，適度領(lǐng)先。在品牌的選擇要符合地方水準(zhǔn)，同時(shí)進(jìn)行適度提升。版版版2.高、中、低檔產(chǎn)品萬(wàn)達(dá)在發(fā)展第三代產(chǎn)品的過(guò)程中，正在形成高、中、低三個(gè)檔次的產(chǎn)品。根據(jù)不同項(xiàng)目定位，萬(wàn)達(dá)對(duì)于項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)可分為A版、B版、低成本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目三個(gè)版本，每個(gè)版本針對(duì)各個(gè)功能空間的各專業(yè)分別給出了關(guān)于建造標(biāo)準(zhǔn)的具體描述及相應(yīng)成本造價(jià)控制指標(biāo)參考數(shù)值。但整體分割仍較為模糊，尚未

形成明確的分類體系。微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai場(chǎng)場(chǎng)場(chǎng)版版項(xiàng)目的檔次定位對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)的變化主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的內(nèi)裝部分以及景觀部分。如：對(duì)于廣場(chǎng)及道路材料，A版材料為花崗巖或其他高檔鋪裝材料，路牙石為花崗巖，500元/平方米；B版道路材料

為瀝青混凝土地面或廣場(chǎng)磚，廣場(chǎng)采用人造石，路牙石為混凝土，300~350元/平方米。如：步行街部分綜合單價(jià)（含燈具）：A版3000元/平方米；B版、低成本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目1800元/平方米3.城市級(jí)別與產(chǎn)品檔次匹配度根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力和居民消費(fèi)能力及習(xí)慣，各城市匹配不同檔次的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。二、產(chǎn)品設(shè)計(jì)模型萬(wàn)達(dá)不但在商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)上獲得了規(guī)模優(yōu)勢(shì)，更是在各個(gè)細(xì)節(jié)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。1.萬(wàn)達(dá)第三代產(chǎn)品規(guī)劃特點(diǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)下一步發(fā)展的重中之重是優(yōu)化和提升步行街。在其他方面，也有了創(chuàng)新準(zhǔn)備和研究：微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai【贏盛提醒】截止到2012年12月，萬(wàn)達(dá)在近三年做了近50個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，目前在30多個(gè)城市里比較成功。萬(wàn)達(dá)快速?gòu)?fù)制的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品要求，一是標(biāo)準(zhǔn)化，二是快速?gòu)?fù)制，快速?gòu)?fù)制和標(biāo)準(zhǔn)化有個(gè)前提：“不能太特色”。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)產(chǎn)品特點(diǎn)，可總結(jié)為“兩個(gè)70%”：即到哪個(gè)城市開(kāi)發(fā),在其招商和業(yè)態(tài)組合中必須保證有70%的商家都能受該城市70%人口的歡迎。這樣的業(yè)態(tài)及消費(fèi)人群定位，決定了萬(wàn)達(dá)舍棄了最高端的一部分和最低端的一部分。2.萬(wàn)達(dá)城市綜合體規(guī)劃模式室內(nèi)有采光頂和空調(diào)的步行街（三層通高長(zhǎng)度約為280—350米，根據(jù)地形呈“U”、“+”、“L”、“Z”形），兩側(cè)為商店，中間為通高中庭，有天橋聯(lián)系兩側(cè)，有自動(dòng)扶梯將人流帶至各層，室內(nèi)步行街貫穿城市綜合體各個(gè)部分，聯(lián)系包括百貨、娛樂(lè)樓、綜合樓、家居樓各主力店，成為人主流動(dòng)線，對(duì)室外廣場(chǎng)開(kāi)口，步行街橫向、縱向交匯處形成一主一次兩個(gè)內(nèi)部廣場(chǎng)。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)室內(nèi)步行街的特點(diǎn)，是當(dāng)中有采光頂，這是萬(wàn)達(dá)必須的配置，也是萬(wàn)達(dá)室內(nèi)步行街的亮點(diǎn)，萬(wàn)達(dá)在采光頂?shù)脑O(shè)計(jì)和市工商已經(jīng)積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)。在一、二、三層布置商鋪，其中一層的商鋪中部略為突出2~2.5米，二、三層退后留出2~3.5米。外部臨主要道路轉(zhuǎn)角處設(shè)置兩個(gè)城市商業(yè)廣場(chǎng)（由萬(wàn)達(dá)自己規(guī)劃創(chuàng)造），臨廣場(chǎng)設(shè)置室內(nèi)步行街入口和百貨樓，娛樂(lè)樓等，設(shè)置100~200平米左右的大型電子屏幕面對(duì)廣場(chǎng)。臨室內(nèi)步行街、外側(cè)廣場(chǎng)或外部道路設(shè)置百貨樓、綜合樓、娛樂(lè)樓，根據(jù)情況設(shè)置家居樓、國(guó)際名品樓。3.商業(yè)綜合體產(chǎn)品的設(shè)計(jì)要點(diǎn)萬(wàn)達(dá)商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)具有其獨(dú)特之處。一般設(shè)置兩個(gè)或兩個(gè)以上入口廣場(chǎng)，入口廣場(chǎng)應(yīng)結(jié)合城市主要道路和步行街入口，沿百貨和娛樂(lè)樓盡量設(shè)置商業(yè)廣場(chǎng)或者比較大的20米以上的配店。應(yīng)考慮與城市交通的接駁站點(diǎn)，如地鐵、巴士、出租車站點(diǎn)，萬(wàn)達(dá)一般要求設(shè)計(jì)兩處港灣式?？奎c(diǎn)和便利的地下車庫(kù)的入口。萬(wàn)達(dá)個(gè)別廣場(chǎng)地下做商業(yè)步行街，大多數(shù)是做兩層停車，而且兩層停車有時(shí)候不夠，還需要做機(jī)械式停車或者部分的機(jī)械式停車，因?yàn)槌鞘芯C合體對(duì)商業(yè)要求非常高，如果機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車?？織l件不好，交通設(shè)計(jì)不合理，就會(huì)造成使用上的混亂，對(duì)導(dǎo)致很多購(gòu)物者流失，所以商業(yè)中心停車是非常重要的。設(shè)計(jì)清晰醒目的交通標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。設(shè)計(jì)有商業(yè)特點(diǎn)的雕塑和景觀，聚集人流，避免入口廣場(chǎng)和商業(yè)廣場(chǎng)上設(shè)置高大喬木。建筑密度控制在45~50%，綠地率控制5~15%。4.產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)要點(diǎn)1：多功能的城市開(kāi)發(fā)微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的第三代產(chǎn)品是多功能綜合集中開(kāi)發(fā)，包括有五星級(jí)酒店、寫字樓、大型商業(yè)和特色商業(yè)街、公寓、高尚住宅、大型廣場(chǎng)等，這種多功能特性使萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的影響力及項(xiàng)目所在區(qū)域的城市商業(yè)中心地位得到顯著加強(qiáng)，如總建筑面積達(dá)78萬(wàn)平方米的重慶萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，商業(yè)及公建面積達(dá)33萬(wàn)平方米，項(xiàng)目建成后將使南坪商圈作為重慶五大商圈之一的作用得到顯著增強(qiáng)。要點(diǎn)2：街坊式的街區(qū)布局萬(wàn)達(dá)在城市綜合體設(shè)計(jì)中較多的采用了街坊式街區(qū)布局的規(guī)劃布局，在內(nèi)部保留了項(xiàng)目基地內(nèi)具有歷史價(jià)值的文化建筑，如在濟(jì)南萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中，對(duì)基地中的歷史保護(hù)建筑，布置了社區(qū)文化廣場(chǎng)，形成了街坊式街區(qū)布局。要點(diǎn)3：大型市民廣場(chǎng)在萬(wàn)達(dá)城市綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)中的另一大特點(diǎn)是創(chuàng)造大型的市民廣場(chǎng)，如太原、沈陽(yáng)鐵西、無(wú)錫萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)均規(guī)劃了2-2.5萬(wàn)平方米的市民廣場(chǎng)，以滿足市民公共開(kāi)放式活動(dòng)的需要。三、產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合模型在目前萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)形成的HOPSCA復(fù)合體模式中，商業(yè)、住宅、辦公、酒店、公共空間、休閑設(shè)施等六大業(yè)態(tài)都具有獨(dú)立的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)以及運(yùn)營(yíng)模式，對(duì)客戶定位以及吸引人氣等功能方面也具有明確的差別定位。1.業(yè)態(tài)規(guī)劃六大基本原則萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃具有六大基本原則：原則1：定位優(yōu)先的原則單個(gè)綜合體或購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)組合須服務(wù)于公司整體戰(zhàn)略的發(fā)展要求。購(gòu)物中心業(yè)態(tài)的選擇與配比規(guī)劃須符合城市綜合體的整體定位，滿足商家的經(jīng)營(yíng)需要和消費(fèi)者的消費(fèi)需求。綜合體或購(gòu)物中心的定位包括三個(gè)層面：整體的功能性定位目標(biāo)客群的選擇規(guī)模選擇即綜合體（購(gòu)物中心)要實(shí)現(xiàn)哪些位于不同類型的城市以及城市不城市綜合體（購(gòu)物中心）的面積、同區(qū)位的城市綜合體，其目標(biāo)消大小及橫豎向空間結(jié)構(gòu)

基本的功能。位于不同城市不同費(fèi)人群的結(jié)構(gòu)、消費(fèi)能力以及消

區(qū)域?qū)傩缘某鞘芯C合體，由于區(qū)費(fèi)傾向會(huì)有所差別，這必然會(huì)影

位特征不同，其承載的基本功能響到綜合及扮演的角色也會(huì)有較大的區(qū)別，體（尤其是購(gòu)物中心）內(nèi)商業(yè)業(yè)

如上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)屬于城市態(tài)種類的選擇及各業(yè)態(tài)的配比

中心（副中心）型城市綜合體，北京CBD萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為城市特定功能區(qū)域內(nèi)的綜合微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai體，而寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)則屬于典型的郊區(qū)型城市綜合體原則2：功能性選擇是業(yè)態(tài)組合規(guī)劃的基礎(chǔ)綜合體（購(gòu)物中心）立地條件與周圍的商業(yè)環(huán)境與競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)不同，其功能結(jié)構(gòu)也將有所區(qū)別。對(duì)于位于城市中心區(qū)的綜合體，購(gòu)物中心、寫字樓、酒店、公寓等業(yè)態(tài)的比例相對(duì)比較均衡，而位于市郊的綜合體，住宅、購(gòu)物中心等業(yè)態(tài)比重較大。位于城市中心區(qū)的購(gòu)物中心，購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)等功能業(yè)態(tài)相對(duì)突出；社區(qū)型購(gòu)物中心，目的性消費(fèi)較強(qiáng)的零售類業(yè)態(tài)會(huì)比較多；郊區(qū)型的購(gòu)物中心，主題性消費(fèi)更強(qiáng)，娛樂(lè)體驗(yàn)類消費(fèi)業(yè)態(tài)則更加豐富。原則3：遵循業(yè)態(tài)之間的相關(guān)性業(yè)態(tài)相關(guān)性是確?？土鲃?dòng)線流暢、提升總體銷售收益的重要途徑各業(yè)態(tài)布局與相互銜接時(shí)各業(yè)態(tài)間能否有效互融，關(guān)系到購(gòu)物中心內(nèi)消費(fèi)的舒適性及流暢性，這又直接影響到顧客在購(gòu)物中心逗留的時(shí)間及消費(fèi)的總客單價(jià)。業(yè)態(tài)的互融相關(guān)性通常情況下從兩個(gè)角度進(jìn)行思考：原則4：注重長(zhǎng)期租金回報(bào)能力（商家承租能力）長(zhǎng)期租金回報(bào)能力的評(píng)估是業(yè)態(tài)和品牌規(guī)劃的前提各業(yè)態(tài)的行業(yè)盈利能力是重要參考，不同的業(yè)態(tài)，其行業(yè)的平均盈利能力有很大的區(qū)別。通常情況下，低毛利業(yè)態(tài)的客流帶動(dòng)能力比較強(qiáng)；而高毛利業(yè)態(tài)承受租金的能力較強(qiáng)，但客流量有限。大眾型購(gòu)物中心需要在高毛利業(yè)態(tài)和低毛利業(yè)態(tài)方面進(jìn)行平衡，一般通過(guò)低毛利業(yè)態(tài)拉動(dòng)客流，用高毛利業(yè)態(tài)獲取租金。原則5：規(guī)劃中注重空間資源的約束性研究空間資源的約束是在業(yè)態(tài)規(guī)劃中必須面對(duì)的課題。購(gòu)物中心在進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃的過(guò)程中必須時(shí)刻面對(duì)的一個(gè)課題是：如何利用有限的租賃空間創(chuàng)造更多的長(zhǎng)期投資價(jià)值，這要求做到有所為有所不為，在目標(biāo)客群和相關(guān)業(yè)態(tài)的選取上必須有所取舍，并根據(jù)市場(chǎng)的需求適時(shí)調(diào)整。原則6：業(yè)態(tài)組合是一個(gè)永遠(yuǎn)的動(dòng)態(tài)過(guò)程綜合體內(nèi)的業(yè)態(tài)剛性很強(qiáng)，有很高的穩(wěn)定性，但購(gòu)物中心內(nèi)的業(yè)態(tài)則會(huì)有(也必須有)比較大的彈性。購(gòu)物中心發(fā)展的不同時(shí)期，由于其面臨的任務(wù)與挑戰(zhàn)不同，業(yè)態(tài)和品牌作為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的工具，必定會(huì)有所變化。購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)初期更多的是關(guān)注購(gòu)物中心整體品牌的知名度以及其對(duì)周圍消費(fèi)群體的吸引能力，在業(yè)態(tài)規(guī)劃與配比上，更多會(huì)考慮那些能迅速促進(jìn)“穩(wěn)場(chǎng)”與“旺場(chǎng)”經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)與品牌；而對(duì)于步入穩(wěn)定成長(zhǎng)區(qū)或成熟區(qū)的購(gòu)物中心，更多考慮的是購(gòu)物中心的品質(zhì)和持續(xù)盈利能力，這時(shí)候?qū)I(yè)態(tài)和品牌肯定會(huì)有更高的要求。2.萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目業(yè)態(tài)配比萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)形成“一主三次多輔助”的多功能復(fù)合體模式：即，以商業(yè)為核心，住宅、寫字樓和酒店為次要核心，公共空間、文化娛樂(lè)休閑設(shè)施相輔助的多功能城市綜合體，各業(yè)態(tài)之間相輔相成。微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai【萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)代表項(xiàng)目業(yè)態(tài)比例調(diào)研表】項(xiàng)目名稱項(xiàng)目規(guī)模（㎡）住宅公建比（%）各業(yè)態(tài)占比（%）住宅商業(yè)寫字樓酒店公寓（SOHO)其他沈陽(yáng)鐵西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)906,00059:4159.00%25.80%6.50%4.30%3.30%1.10%寧波鄞州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)592,00033.5：66.527.40%45.60%8.40%6.80%11.80%--呼和浩特萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)1,248,90065:3565.00%22.10%5.60%3.40%2.80%1.10%包頭萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)650,00045:5545.80%31.80%15.20%-7.20%-根據(jù)對(duì)四個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的實(shí)際調(diào)查和了解，從萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的主要功能業(yè)態(tài)比例構(gòu)成可以看出，寫字樓、酒店等業(yè)態(tài)為

補(bǔ)充業(yè)態(tài)，各業(yè)態(tài)占比較小，住宅和商業(yè)仍為第三代產(chǎn)品的核心部分，區(qū)域不同，住宅及商業(yè)的占比有所差異。在城市副中心及新區(qū)中心，住宅比例相對(duì)較高，如鐵西萬(wàn)達(dá)、呼和浩特萬(wàn)達(dá)，住宅比例在60%左右，商業(yè)的比例為25%左右；核心區(qū)域，則住宅的比例有所下降，商業(yè)的比例有所提高，如包頭萬(wàn)達(dá)。從各個(gè)業(yè)態(tài)在綜合體中的功能及其所帶來(lái)的影響效應(yīng)來(lái)看，住宅及公寓為產(chǎn)生現(xiàn)金流的主力產(chǎn)品，寫字樓為項(xiàng)目帶來(lái)品質(zhì)提升，同時(shí)豐富了項(xiàng)目的業(yè)態(tài)功能；而酒店則是項(xiàng)目的形象標(biāo)桿，如寧波鄞州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)索菲特酒店，為當(dāng)?shù)?/p>

的地標(biāo)性建筑。3.萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局產(chǎn)品布局業(yè)態(tài)劃分購(gòu)物中心一層為時(shí)尚品牌和肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客、永樂(lè)豆?jié){、味千拉面等次主力店二層為優(yōu)衣庫(kù)、美特斯邦威等服裝精品為主；三層為全國(guó)或地方特色餐飲地下層或臨室內(nèi)街單獨(dú)布置超市，主要品牌為沃爾瑪、家樂(lè)福、樂(lè)購(gòu)微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai臨室內(nèi)街和室外廣場(chǎng)、主要道路單獨(dú)布置百貨樓（1-5層），品牌為萬(wàn)達(dá)的萬(wàn)千百貨臨室內(nèi)街和室外廣場(chǎng)或主要街面單獨(dú)布置娛樂(lè)樓，底層一般為電玩，二層為KTV，三層可以插入網(wǎng)吧、臺(tái)球、酒吧、餐飲，三（四）層為萬(wàn)達(dá)影城單獨(dú)布置綜合樓，底層可以是兒童服飾等、運(yùn)動(dòng)用品次主力店、電器底層門頭區(qū)；二層為電器次主力店；三層為教育、兒童教育實(shí)踐或書城；四層為健身（帶游泳池）；五層為酒樓層，引入1~3家大型餐飲品牌，如海港城、石浦酒樓，面積都在兩、三千平方米商業(yè)建筑的上部布置高層辦公樓或辦公產(chǎn)權(quán)的精裝公寓，通過(guò)商業(yè)提升這部分銷售物業(yè)的價(jià)格，通過(guò)出售這部分物業(yè)平衡資金，確保正的現(xiàn)金流一般單獨(dú)布置五星級(jí)酒店，同時(shí)配置三星級(jí)商務(wù)酒店，擴(kuò)展集團(tuán)的酒店產(chǎn)業(yè)，與商業(yè)形成良性互動(dòng)。五星級(jí)酒店與國(guó)際品牌合作，三星級(jí)商務(wù)酒店出售給聯(lián)發(fā)商務(wù)酒店連鎖集團(tuán)商業(yè)建筑的臨內(nèi)部一側(cè)或幾側(cè)布置露天的餐飲一條街，以銷售物業(yè)形式開(kāi)發(fā)，平衡資金，憑借萬(wàn)達(dá)的品牌影響力和招商能力幫助小業(yè)主招商，確保其投資回報(bào)和品牌忠誠(chéng)度。這是萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在的三代半產(chǎn)品所具有的特點(diǎn)如果掛牌土地中有居住用地則開(kāi)發(fā)盡可能帶有底商的住宅，利用商業(yè)綜合體提升商品住宅的價(jià)格，以比周邊提高10~20%的價(jià)格出售商品住宅以獲得良好的利潤(rùn)和現(xiàn)金流4.萬(wàn)達(dá)主力店配比模式第三代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中，有3000平方米以上的主力店鋪10~12個(gè)，小店鋪有150家左右。萬(wàn)達(dá)戰(zhàn)略合作伙伴的主力店占項(xiàng)

目租賃面積的70%，剩余30%為招商的小店鋪150家左右。成功的主力店進(jìn)駐，為項(xiàng)目帶來(lái)巨大的品牌效應(yīng)，減少招商成本，縮短招商時(shí)間，使項(xiàng)目盡快地進(jìn)入經(jīng)營(yíng)軌道。同時(shí)，主力店的引進(jìn)，可以幫助提升整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值。在不斷發(fā)展的十年中，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在主力店的選擇上越發(fā)的注重“品牌

性”。主力商家代表品牌發(fā)展歷程類型品牌演變現(xiàn)代百貨萬(wàn)達(dá)從第二代開(kāi)始每個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)都有百貨，最初的5、6個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)以百盛為主要的合作對(duì)象；后同大洋百貨合作、香港新世界合作。同時(shí)，在寧波萬(wàn)達(dá)與銀泰百貨合作；目前，萬(wàn)達(dá)具有自主投資的萬(wàn)千百貨日用品最初合作超市是沃爾瑪；超市目前與超市的合作進(jìn)入多元化階段，與家樂(lè)福、大潤(rùn)發(fā)、樂(lè)購(gòu)也形成了合作；微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai在不同的區(qū)域，不同超市品牌的形象力不同專賣店專賣店萬(wàn)達(dá)目前有兩個(gè)戰(zhàn)略合辦品牌：國(guó)美電器和運(yùn)動(dòng)100；國(guó)美電器在2005年與萬(wàn)達(dá)形成緊密合作關(guān)系休閑娛樂(lè)娛樂(lè)方面，萬(wàn)達(dá)在培養(yǎng)和形成一批主力店，神采飛揚(yáng)、大歌星KTV、大玩家，擁有自營(yíng)影院品牌萬(wàn)達(dá)國(guó)際影院，還購(gòu)了美國(guó)院線AMC健身休閑方面，戰(zhàn)略合作伙伴是一兆韋德。萬(wàn)達(dá)的健身業(yè)態(tài)在4千㎡左右，設(shè)置游泳池餐飲萬(wàn)達(dá)美食類型從各種快餐到中高檔餐飲均有，適合各類人群。以4千㎡以上規(guī)模的餐飲為主力業(yè)態(tài)；目前，萬(wàn)達(dá)的招商策略是每個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)具有高端影響力的主流餐飲店萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)最初火起來(lái)的業(yè)態(tài)是電影院、KTV和室內(nèi)游樂(lè)中心，這三個(gè)業(yè)態(tài)是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)娛樂(lè)樓標(biāo)準(zhǔn)的組合，具有極強(qiáng)的目的性。娛樂(lè)業(yè)態(tài)自身吸引大量的人流，對(duì)展示面、交通等明顯的可達(dá)性要求不是特別高，所以一般會(huì)把娛樂(lè)樓建

在相對(duì)比較偏的地方，而綜合樓會(huì)建在百貨樓的隔壁。5.商業(yè)生態(tài)鏈萬(wàn)達(dá)為了更好地進(jìn)行“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”的商業(yè)模式，進(jìn)行了一系列資源和運(yùn)營(yíng)的優(yōu)化，對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)的資源進(jìn)行合理投入、銜接順暢。對(duì)于合作伙伴，萬(wàn)達(dá)有一套獨(dú)特的標(biāo)準(zhǔn)。萬(wàn)達(dá)將合作伙伴分為三個(gè)類別：主力店、次主力店和中小型合作伙伴。對(duì)主力店，萬(wàn)達(dá)確定了一個(gè)“7+1”結(jié)構(gòu)，除超市外，7家主力店需承諾解決至少一半以上的租賃面積，它們還保證無(wú)條件在萬(wàn)達(dá)新開(kāi)的項(xiàng)目中開(kāi)店，這些主力店包括萬(wàn)達(dá)旗下的